RELAZIONE DI STIMA DI IMMOBILI DI PROPRIETA CASCINA RAMPINO N.9 e TERRENI LENO (BS)

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ING. RENATO BRIGNANI LENO (BS) 25024 – Via Brescia 52-I mail: [email protected] tel: 030 9067595

TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA Sezione Fallimentare

* * *

Fallimento: SABIDIA S.A.S di Riello Gianfranco & C e Personale di Riello Gianfranco

con sede in Cascina Rampino n. 9, Leno (BS), fallimento n. 74 del 29 Marzo 2019

C.F. 02115690980

* * * 2019

Giudice Delegato Dott. ssa Simonetta Bruno Curatore: Dott. Giuseppe Tebaldini

RELAZIONE DI STIMA DI IMMOBILI DI PROPRIETA’

CASCINA RAMPINO N.9 e TERRENI – LENO (BS)

Leno, lì 24/10/2019 Il Perito

Ing. Renato Brignani

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INDICE

1 PREMESSA

2 INDIVIDUAZIONE CATASTALE

3 ATTI DI PROVENIENZA, CARICHI PREGIUDIZIEVOLI, ISCRIZIONI E IPOTECHE 3.1 ATTI DI PROVENIENZA vedi allegato A

3.2 CARICHI PREGIUDIZIEVOLI, ISCRIZIONI, IPOTECHE vedi allegato A 3.3 VINCOLI E SERVITU’

4 INDIVIDUAZIONE TOPOGRAFICA, PRATICHE EDILIZIE, STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI 4.1 INDIVIDUAZIONE TOPOGRAFICA

4.2 STRUMENTI URBANISTICI 4.3 AUTORIZZAZIONI EDILIZIE 4.4 AGIBILITA’

4.5 CERTIFICAZIONE ENERGETICA 4.6 COERENZE E CONFINI

5 CONTRATTI DI LOCAZIONE

6 DESCRIZIONE IMMOBILI E CALCOLO SUPERFICI 7 PARAMETRI E GIUDIZIO DI STIMA

ALLEGATI:

allegato A visure ipotecarie, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli allegato B pratiche edilizie – agibilità

allegato C certificazione energetica allegato D pratiche catastali ‐ visure allegato E contratti di locazione

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1 ‐ PREMESSA:

In funzione dell’ incarico ricevuto in data 10 aprile 2019 dal Giudice Delegato su richiesta del curatore fallimentare Dott. Giuseppe Tebaldini, nel quale si richiedeva :

“Che, prima di procedere alla vendita, l’ amministrazione fallimentare si trova nella necessità di accertare le effettive eventuali altre proprietà e consistenze degli immobili di proprietà della società fallita, la descrizione ed il valore di mercato degli stessi, la regolarità urbanistica, gli eventuali oneri di condono, ove applicabili, i gravami scritti e trascritti nonché gli annotamenti rilevabili presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari, i valori ai fini IMU e TASI” …

“ che il medesimo perito, segnalerà altresì eventuali atti dispositivi di altri immobili già di proprietà della fallita o del fallito Riello Gianfranco per i periodi in cui risultano potenzialmente revocabili tali atti”

La presente relazione riguarda gli immobili del fallimento N. 74/2019 del 29‐ 03‐2019

“SABIDIA S.A.S. & C” con sede in Leno (BS), Cascina Rampino n.9 ed eventuali immobili del soggetto fallito Riello Gianfranco C.F. RLLGFR50D27E526;

Giudice Delegato è l a Dott.s s a Simonetta Bruno, Presidente; curatore del fallimento è il Dott. Giuseppe Tebaldini, con studio in via Mazzini 38/C a Gambara (BS).

Premesso che:

 Da un primo sommario esame della documentazione reperita dal Curatore, è risultato che la società fallita è proprietaria di una serie di immobili e precisamente, fatte salve ulteriori verifiche:

A ‐ Comune di Leno

- Proprietà 100% catasto fabbricati, fg. 21, m app . 30, sub. 2, cat. A/2 cl.5, vani 7,5, cascina Rampino

- Proprietà 100% catasto fabbricati, fg. 21, mapp . 30, sub. 1, cat. D/8 rendita 4.744,00 cascina Rampino

- Proprietà 100% catasto fabbricati, fg. 21, mapp. 30, sub. 8, cat. D/ 10 rendita 5.346,00 cascina Rampino

- Proprietà 100% , catasto fabbricati, fg. 21, mapp. 30 sub. 6 – scala interna

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ING. RENATO BRIGNANI LENO (BS) 25024 – Via Brescia 52-I mail: [email protected] tel: 030 9067595 - Proprietà in comune, catasto fabbricati, fg. 21 mapp. 30 sub 7 – androne ingresso

- Proprietà 100% catasto terreni, fg. 21 , mapp. 62, seminativo irriguo cl.2, Ha 01.1 5.15

- Proprietà 100% catasto terreni, fg. 21, mapp. 69, seminativo i r r i guo cl.2, Ha 01.61.60

 Prima di procedere alla vendita, l’amministrazione fallimentare deve accertare le effettive eventuali altre proprietà e consistenze degli immobili di proprietà della società fallita, la descrizione e il valore di mercato degli stessi, la regolarità urbanistica, gli eventuali oneri di condono, ove applicabili, i gravami iscritti e trascritti nonché gli annotamenti rilevabili presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari, i valori ai fini IMU e TASI, nonché deve trascrivere la Sentenza di Fallimento presso la/e Conservatoria RR.II. di competenza;

 con incarico del Giudice delegato dell’ 11/04/2019 è stato nominato il sottoscritto perito Ing.

Renato Brignani con Studio in Leno, (BS) Via Bresica 52‐i C.F.

BRGRNT56S30B15Q

tutto ciò premesso

Il sottoscritto Ing. Renato Brignani, con studio a Leno in Via Brescia n. 52/i, CAP 25024 Provincia di Brescia C.F. BRGRNT56S30B157Q iscritto Albo Ingegneri Provincia di Brescia al N. 1468,all’ Albo dei Periti del Tribunale di Brescia al N. 91 –sezione Ingegneri , come da incarico in premessa con la presente perizia procede a rispondere al seguente quesito di cui alla premessa

Più in dettaglio i beni immobili, di proprietà della società fallita vengono nella presente perizia suddivisi in funzione del reale utilizzo nel layout aziendale:

vengono comunque individuate e quantificate le consistenze immobiliari facente parte delle proprietà SABIDIA S.A.S. nella Cascina Rampino al fine di giungere ad una migliore identificazione dei beni e degli utilizzi dei medesimi.

Circa il Sig. Riello Gianfranco, si è proceduto alla ricognizione dei beni presso conservatoria di Brescia e non risultano beni personali intestati negli ultimi due anni. Rimaniamo in attesa di ultima

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verifica presso le conservatorie del Trentino Alto Adige, nel qual caso si provvederà ad integrazione di perizia.

2‐ INDIVIDUAZIONE CATASTALE:

- Proprietà 100% catasto fabbricati, fg. 21, m app . 30, sub. 2, cat. A/2 cl.5, vani 7,5, cascina Rampino

- Proprietà 100% catasto fabbricati, fg. 21, mapp . 30, sub. 1, cat. D/8 rendita 4.744,00 cascina Rampino

- Proprietà 100% catasto fabbricati, fg. 21, mapp. 30, sub. 8, cat. D/ 10 rendita 5.346,00 cascina Rampino

- Proprietà 100% , catasto fabbricati, fg. 21, mapp. 30 sub. 6 – scala interna

- Proprietà in comune, catasto fabbricati, fg. 21 mapp. 30 sub 7 – androne ingresso

- Proprietà 100% catasto terreni, fg. 21 , mapp. 62, seminativo irriguo cl.2, Ha 01.1 5.15 - Proprietà 100% catasto terreni, fg. 21, mapp. 69, seminativo i r r i guo cl.2, Ha 01.61.60

Che meglio si riassumono nella tavola grafica sotto riportata:

Circa il sub 2 trattasi di appartamento al piano primo con relativo porticato‐fienile rustico

Circa il sub 1 trattasi di edificio in parte destinato a ristorante corpo centrale (prima ristrutturazione) con relativo portico e nella parte sud‐est, edifici rustici e fienili/porticati.

Circa il sub 8 trattasi di immobile destinato a ristorazione al piano terra con relativo portico (lato ovest, recente costruzione) ed in parte locali al servizio ristoranti al piano primo ed al rustico nella maggior parte della superficie su tale piano. Le corti annesse hanno destinazione a parcheggio (sub 1) o zone di disimpegno.

Circa Fg 21 mappale 62 trattasi di lotto di contorno, annesso alla cascina della superficie di 11.515,00 mq – principalmente destinato ad area verde e parcheggi a servizio del ristorante Circa Fg 21 mappale 69 trattasi di lotto di contorno, annesso alla cascina della superficie di 16.160,00 mq ‐ sistemazione a parco a servizio del ristorante e quale contorno estetico

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Circa Fg 21 mappale 30 trattasi di corte interna della superficie di 1160,00 mq e di parcheggio est della superficie di 1335,60 mq

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3 ATTI DI PROVENIENZA, CARICHI PREGIUDIZIEVOLI, ISCRIZIONI E IPOTECHE

3.1 atti di provenienza

Si conferma con la presente la visura e la relazione di Roberto Gaspari (vedi allegato A)

3.2 carichi pregiudizievoli

3.3 iscrizioni e ipoteche

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4‐ INDIVIDUAZIONE TOPOGRAFICA, PRATICHE EDILIZIE, STRUMETNI URBANISTICI E VINCOLI 4.1 individuazione topografica

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4.2 strumenti urbanistici

ART. 30 ‐ EDIFICI RURALI DI INTERESSE STORICO‐AMBIENTALE 1 ‐ Modalità di intervento

Per gli immobili rurali di interesse storico‐ambientale identificati nelle tavole 8.a – 8.b – 8.c del Piano delle Regole in scala 5.000, sono ammessi intervento di restauro, risanamento conservativo e ampliamento secondo le norme della zona in cui sono posti, con i vincoli e le prescrizioni della zona “A”.

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L'ampliamento deve realizzarsi in continuità di un edificio della cascina esistente, mantenendone la pendenza dei tetti e la quota di colmo esistente.

Non è comunque ammessa la chiusura di logge e portici. Nei portici e nelle logge è ammesso solo l'introduzione di vani scala e servizi igienici.

2 ‐ Destinazioni d’uso

Essendo tali nuclei a destinazione prevalentemente agricola, sono consentiti secondo i presupposti soggettivi e oggettivi dell’art. 60 della legge regionale 12/2005, sia il potenziamento delle attività agricole 12) che delle residenze agricole 13) con riferimento all’art. 8.

Le destinazioni non contemplate tra quelle ammissibili sono da intendersi come non ammissibili.

Disposizioni particolari

‐ Per chi non ha i presupposti soggettivi ed oggettivi previsto dall’art. 60 della L.R. n. 12/2005 e successive modifiche, al fine di recuperare il patrimonio edilizio rurale esistente, è possibile all’interno del fabbricato del cascinale riconvertire le stalle esistenti ed i locali rustici fino ad un massimo di mq. 220 di superficie utile prevedendo ai piani terra qualora non esistenti, ricoveri per autovetture o posti macchina al fine di raggiungere lo standard di legge di 1 mq/10mc. di costruzione riferito all'intera proprietà di cui i rustici fanno parte all'adozione del P.G.T.

In tal caso sono dovuti i contributi ai sensi della L.R. n. 12/2005 e successive modifiche.

ART. 22 ‐ EDIFICI NON ADIBITI AD USI AGRICOLI IN ZONE AGRICOLE E AMBIENTALI

Per gli edifici posti in zone agricole e ambientali, classificati nelle tavole di uso del suolo (P.d.R.) come edifici non adibiti ad usi agricoli in zone agricole e ambientali sono ammessi il restauro e la ristrutturazione con la possibilità di un ampliamento del 20% della Slp esistente per una sola volta e per destinazioni già in atto. L'ampliamento comunque non deve superare mq. 100 di Slp per la residenza o destinazioni similari e mq. 300 di superficie coperta per le attività produttive o turistico ricettive.

La trasformazione ad usi residenziali è comunque sempre ammessa. (osservazione 54)

Per gli edifici posti nelle fasce di rispetto valgono le norme di cui all’art. 11 delle presenti norme.

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Art. 34 – BENI COSTITUTIVI DEL PAESAGGIO (CARTA CONDIVISA DEL PAESAGGIO) Comma 6 – Aree agricole di valenza paesistica

Sono aree agricole in diretta contiguità fisica o visuale con elementi geomorfologici di forte caratterizzazione paesistica, costituiti da elementi di particolare caratterizzazione del paesaggio dell’antropizzazione colturale. Ambito del paesaggio agrario, ancora fortemente espressivi e che svolgono un ruolo essenziale per la percepibilità di valori paesaggistici di più vasta dimensione.

Sono ubicati per lo più in prossimità del sistema viario storico e del sistema irriguo rurale costituendo in tal modo, una rete di fruizione paesistico percettiva di grande suggestione per i contesti e per gli scenari più ampi del paesaggio agrario.

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4.3 autorizzazioni edilizie

PRATICA PROT. DATA OGGETTO TITOLO

ABILITATIVO

PRATICA EDIILIZA Prot.

988/1993 1993 CONCESSIONE EDILIZIA 3913/93

1127/94 1994 VARIANTE 3982/94

Negli anni 1993/94 è stata ottenuta la concessione onerosa per cambio destinazione d’ uso in ristorante della parte cascina esistente corpo centrale rivolto a nord

AGIBILITA’

PARZIALE ‐ 09‐02‐1994 Richiesta di agibilità parziale.

Riferimento pratica 3982/04 3982/94 Agibilità rilasciata in data 09‐02‐1994 con n. 3982/94. Il catasto è stato presentato ad ufficio del territorio nel

03/06/1999 e risulta corrispondente alla situazione attuale.

CONCESSIONE EDILIZIA

Prot.

66/2000 06/06/2000 Realizzazione fabbricato rurale 5138/2001 Trattasi di progetto di nuovo fabbricato rurale in adiacenza alla cascina esistente. Consiste nel corpo di fabbrica

zona ovest, con destinazione d’ uso agricolo – viene predisposto il tipo mappale PRATICA EDILIZIA IN

SANATORIA

Prot.

22/2002 20/05/2002 sanatoria in variante a CE 5138/00 ‐

sospesa ‐

PRATICA EDILIZIA IN SANATORIA

Prot.

38/2002 18/07/2002 sanatoria in variante a CE 5138/00 ‐

sospesa ‐

PRATICA EDILIZIA IN SANATORIA

Prot.

43/2002 23/07/2002 sanatoria in variante a CE 5138/00 5264/2002 Consiste nella concessione edilizia in sanatoria della C.E. 5138/2001 nella quale viene mutata parzialmente la sagoma esterna e le tramezze interne – la destinazione rimane agricola – il tipo mappale conferma il precedente

che già teneva conto di queste modifiche

DIA Prot.

12/2003 27/01/2003 variante a CE 5264/02 12/2003

Trattasi di trasformazione da fabbricato rurale ad uso Agriturismo con aggiunta del porticato posto a ovest del corpo C.E. 5138/01 – 5264/02 e tramezze interne del medesimo corpo

31/2003 13/05/2003 Autorizzazione edilizia

variante a DIA 12/2003 31/2003 Consiste in lievi modifiche interne alle tramezze e conferma la situazione di fatto del fabbricato attuale AGIBILITA’ Prot.

8107/05 20/05/2003 Richiesta di agibilità. Riferimento

prat. 31/2003 Silenzio assenso Per silenzio assenso, viene confermato quanto presentato nelle pratiche 5138/00, 5264/02, DIA 12/03, Aut 31/03

con la quale viene reso agibile per attività di agriturismo il nuovo padiglione lato ovest. Il catasto conferma la situazione attuale ad eccezioni di piccolo appartamento al P1, vedi successive descrizioni.

CONCESSIONE

EDILIZIA PE 17/2009 05/03/2009 cambio destinazione d' uso 5828/2009 Consiste nel cambio di destinazione d’ uso dei locali resi agibili blocco ovest, pratiche 5138/00, 5264/02, DIA

12/03, Aut 31/03, da Agriturismo a ristorante privato a titolo oneroso.

PRATICA EDIILIZA PE 53/2011 15/04/2011 installazione di pannelli fvt in

copertura ‐

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PRATICA EDIILIZA IA 69/2014 13/11/2014 idoneità alloggio ‐

PRATICA EDIILIZA

ANNULLATA PE 13/2015 06/03/2015 cambio destinazione d' uso con formazione di nuovo appartamento

6288/2015 ANNULLATA

PRATICA EDIILIZA IA 18/2016 06/05/2016 idoneità alloggio ‐

Difformità edilizie:

si è riscontrato nella presa visione delle pratiche di cui sopra che allo stato attuale esiste piccolo appartamento (vedi descrizione tabella 4) di circa mq 50,00 posizionato al piano primo dell’

edificazione a partire dall’ anno 2000.

Allo stato attuale i titoli edilizi lo identificano come “rustico a disposizione”, a livello catastale è identificato quale loggia.

Di seguito, (vedi allegato B) vengono riportate le pratiche edilizie.

4.4 agibilità VEDI ALLEGATO B

4.5 certificazione energetica

Risulta redatta solo la certificazione energetica relativa all’ appartamento sub. 2, al piano primo del corpo di fabbrica centrale (allegato ALLEGATO C)

4.6 coerenze e confini

L’ intero complesso delle proprietà, come si evince da estratto mappa e individuazione topografica è posizionato completamente fuori dal centro urbano, a ovest del Paese di Leno (BS), in una zona con presenza prevalentemente di campi agricoli e relative abitazioni/cascine.

Più precisamente il complesso confina:

- A nord (oltre la strada di accesso) con i mappali 47 e 85 di altra proprietà;

- A Est (oltre il fosso) con il mappale 172 di altra proprietà;

- A sud (oltre la strada di accesso) con il mappali 91 di altra proprietà;

- A ovest (oltre la strada di accesso) con i mappali 10 e 11 di altra proprietà;

5 – CONTRATTI DI LOCAZIONE VEDI ALLEGATO D

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6 – DESCRIZIONE IMMOBILI E CALCOLO SUPERFICI ristorante locali principali

si intendono tutti i fabbricati e gli accessori immobiliari utilizzati al 100% fino al 19/07/2019 come da contratto in data 28 aprile 2017 rep. n. 1317/819, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Brescia 2 in data 19 maggio 2017 al n. 21449 Serie 1T e depositato presso il Registro delle Imprese di Brescia in data 22 maggio 2017 al n. 43780/2017 di prot. ed iscritto in data 23 maggio 2017 dall’ attuale attività di ristorazione, si identificano con i locali individuati al piano terra nel sub 1 e in parte al piano terra nel sub 8, i locali vengono utilizzati regolarmente dal gestore, si presentano in discrete condizioni di manutenzione e sono razionalmente collegati, sono stati individuati gli

accessori quali ripostiglio, cella frigo etc ed esiste un piano interrato collegato da doppia scala in parte utilizzato quale cantina per i vini e in parte come magazzini e locali tecnici.

Si è tenuto conto nella consistenza anche dei servizi igienici posti sugli ingressi ovest, del grande atrio destinabile anche a sala ristorante e della relativa porzione di portico.

TABELLA 1

LOTTO 1

RISTORANTE utilizzo completo (sub 1 e parte sub 8)

coeff. superficie calcolata

tipologia ristorante ‐ ‐

proprietà Sabidia S.A.S ‐Riello p.iva:

02115690980 ‐ ‐

ubicazione Leno‐ 25024

Cascina Rampino n. 9 ‐ ‐

dati catastali fg 21 ‐ mapp. 30

sub 1 e parte 8 ‐ ‐

SLP TOTALE (mq) 886,11 ‐ ‐

di cui piano terra 639,83 1,00 639,83

accessori p.t.: rispostiglio 43,33 0,50 21,67

accessori p.t.: cella frigo 43,76 0,50 21,88

accessori p.t.: loc. impianti +

montacarichi 19,23 0,50 9,62

di cui piano interrato 139,96 0,35 48,99

porticato annesso interno alla corte 100,58 0,20 20,12

porticato lato ovest 95,70 0,20 19,14

totale sup. commerciale 781,23

il tutto come da schema di seguito riportato.

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V

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ristorante locali ad utilizzo parziale fino a luglio 2019

si intendono tutti gli i fabbricati e gli accessori immobiliari utilizzati parzialmente fino al 19/07/2019 dall’ attuale attività di ristorazione, si identificano con i locali individuati al piano terra nel sub 8 e in parte al piano primo sub 8, i locali venivano utilizzati saltuariamente dal gestore in funzione delle richieste del mercato per banchetti o cerimonie. Ora affittati al 100% come da contratto Repertorio n. 36644 ‐ Raccolta n. 16953, del 19/07/2019 davanti al notaio Dottor GUIDO CIRILLI Notaio in Brescia, stipulato tra SABIDIA SAS rappresentata dal Dott. Tebaldini Giuseppe ‐ curatore e VENTOTTO SRL rappresentata da Guarneri Amedeo (vedi contratto allegato).

Si presentano in discrete condizioni di manutenzione e sono razionalmente collegati, sono stati individuati gli accessori vari, soprattutto posizionati al piano primo

Al piano terra è posizionata la sala principale adiacente ad una porzione di portico sul lato ovest.

TABELLA 2

LOTTO 2 RISTORANTE

utilizzo parziale (sub 8) coeff. superficie calcolata

tipologia ristorante ‐ ‐

02115690980 ‐ ‐

dati catastali fg 21 ‐ mapp. 30 ‐ sub 8 ‐ ‐

di cui piano terra 491,76 1,00 491,76

di cui piano primo 342,93 0,50 171,465

di cui accessori (impianti‐deposito) 62,10 0,40 24,84

servizi igienici 66,3 1,00 66,3

porticato lato ovest 155,28 0,20 31,06

il tutto come da schema di seguito riportato.

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APPARTAMENTO PIANO PRIMO SUB 2

Trattasi di appartamento attualmente occupata da Riello Gianfranco e famiglia, posta al piano primo, all'interno di un cascinale, costituito da cucina‐soggiorno, 3 camere, 2 disimpegni, bagno, lavanderia e fienile,p arti comuni, scala, androne e corte in comune con gli altri subalterni.

TABELLA 3

LOTTO 3 APPARTAMENTO

(SUB 2) coeff. superficie

calcolata

tipologia appartamento ‐ ‐

02115690980 ‐ ‐

dati catastali fg 21 ‐ mapp. 30 ‐ sub 2 ‐ ‐

di cui piano primo 187,00 1,00 187,00

porticato annesso piano primo 166,00 0,30 49,80

il tutto come da schema qui sotto riportato.

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locali accessori non strumentali all’ attività di ristorazione

si intendono tutti gli i fabbricati e gli accessori immobiliari per nulla utilizzati e non utilizzabili dall’

attuale attività di ristorazione e comunque facenti parte delle proprietà SABIDIA S.A.S, si identificano con i locali individuati al piano terra nel sub 1 lato est‐ locali al rustico con destinazione ripostigli vari e porticati, in adiacenza alla proprietà dei signori Riello, lato est sono ubicati dei locali rustici con destinazione ripostiglio/fienile, a seguire sub 1 lato sud, una serie di ulteriori fabbricati principalmente solo piano terra con destinazioni varie di tipo rurale e comunque fatiscenti al rustico e sub 8 lato ovest piano primo.

L’ appartamento n.2, situato al piano primo, nei titoli abilitativi non risulta alcuna autorizzazione, necessità quindi di una sanatoria edilizia, comunque possibile in quanto rientra nella normativa urbanistica vigente. Potrebbe essere a servizio dell’ attività (oneroso) oppure quale unità immobiliare a se stante (onerosa)

Si procederà alla valutazione di tale appartamento separatamente rispetto ai locali accessori di cui alla tabella 4, mantenendo in tabella 4 la superficie dell’ appartamento al rustico.

TABELLA 4

LOTTO 4 LOCALI ACCESSORI coeff. superficie

calcolata

ACCESSORI INGRESSO lato nord

caldaia + n. 3 ripostigli + portico 42,00 0,30 12,60

ACCESSORI lato est

fienile (p.t. + p.p.) sub 1 163,10 0,30 48,93

portico retro sub 1 70,64 0,30 21,192

ACCESSORI lato sud piano terra (sub 1) 230,30 0,30 69,09

ripostiglio sub 1 zona interno corte 33,32 0,30 9,996

ACCESSORI lato ovest piano primo (sub

8) 478,85 0,30 143,655

APPARTAMENTO n.2 51,13 1,00 51,13

l tutto come da schema qui sotto riportato.

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sub 5, al piano primo, un’ importante superficie attualmente al rustico senza intonaci e senza infissi in una situazione in parte degradata.

Terreni e pertinenze

Trattasi di terreni con diverse destinazioni comunque ad uso dell’ attività di ristorazione come di seguito meglio descritti.

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ING. RENATO BRIGNANI LENO (BS) 25024 – Via Brescia 52-I mail: [email protected] tel: 030 9067595 - Mappale 30 trattasi di corte interna alla Cascina Rampino ad uso parcheggio, zona aperta

eventi estivi, pavimentata parte in cotto e parte in cls con presenza di alberature della superficie di 1160,00 mq e di parcheggio posizionato in zona est Cascina Rampino, adiacente ai rustici lato est, zona a selciato in ghiaietto con presenza di alberature, della superficie di 1335,60 mq.

- Mappale 62 trattasi di lotto della superficie pari a mq 11.515,00 mq, costituito da zona a parcheggio in ghiaietto nel lato ovest, zona a giardino fronte ingresso sala ristorante e

porticato della cascina posti ad ovest, parte del parco a verde verso sud, piccolo parcheggio in ghiaietto sul lato est, vedi foto aerea.

- Mappale 69, trattasi di lotto della superficie pari a 16.160,00 mq, costituito da zona a parco che presenta un giardino inerbito nella parte centrale e verso sud ed una cornice di alberature autoctone sui lati est, sud e ovest a margine di tali lati. Vedi foto aerea

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7 ‐ PARAMETRI E GIUDIZI DI STIMA Premessa:

in considerazione del fatto che il valore dei fabbricati è intrinseco all’ attività svolta (ristorazione), ci troviamo in una situazione in cui non è applicabile il metodo di stima per comparazione in quanto situazione abbastanza unica e di importante consistenza, ma fuori dai classici circuiti di ristorazione, vedi Hotel‐Ristoranti o adiacenza e visibilità da linee stradali frequentate. Inoltre ripetiamo risulta imponente la superficie complessiva rispetto ai posti a sedere del ristorante.

A maggior ragione non è applicabile una stima in base al valore di mercato in quanto non vi è traccia nelle compravendite della zona di beni analoghi compravenduti.

Rimane a nostra disposizione il metodo di stima in base al “costo di costruzione”

Per un’ equa valutazione complessiva, si può partire da i seguenti presupposti:

1‐ Si valuta il bene nel suo complesso come fosse l’ acquisto di una cascina al rustico con relativi fondi annessi.

2‐ Si procede alla sottrazione del valore dei terreni agricoli annessi calcolati secondo il valore di mercato odierno (circa € 16.250,00 al piò ; 3.255,00 mq) = 5,00 €/mq; residua il valore della cascina intesa come costruzione

3‐ Si procede alla stima dei beni immobili in base al metodo di valutazione secondo il costo di costruzione

4‐ Si applica al valore così ottenuto, il coefficiente di vetustà, eventuali ulteriori coef.

5‐ Si calcola il valore finale delle proprietà

Valutazione dei fabbricati al rustico

Il criterio utilizzato tiene conto del valore di mercato di una cascina analoga con relativi poderi annessi

Parametro di stima: 7,68 €/mq

Coefficiente per presenza della cascina: 1,70

Superfici fondiarie:

Fg 21 mappale 62: superficie 11.515,00 mq – principalmente destinato ad area verde e parcheggi a servizio del ristorante

Fg 21 mappale 69: superficie 16.160,00 mq ‐ sistemazione a parco a servizio del ristorante e quale contorno estetico

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Fg 21 mappale 30: superficie 5100,70 mq – comprensiva di corti e fabbricati Totale superfici fondiarie: 32.775,70 mq

Calcolo valore fondiario agricolo comprensivo di cascina:

32.775,70 mq x 7,68 x 1,7 = 427.910,40 €

Calcolo valore terreni annessi:

Mappale 62 (11.515,00 mq x 7,68 €/mq) = 88.435,20 € Mappale 69 (16.160,00 mq x 7,68 €/mq) = 124.108,80 €

Calcolo del valore fondiario del cascinale e corti.

427.910,40 € ‐ 88.435,20 € ‐ 124.108,80 € = 215.366,40 €

Superficie complessiva dei fabbricati = 2160,00 mq (desunto dalla sommatoria delle tabelle di cui sopra)

VALORE UNITARIO a mq dei fabbricati: 215.366,40 €/ 2.160,00 mq = 99,71 €/mq = 100,00 €/mq N.B. nella superficie complessiva dei fabbricati si è tenuto conto di una superficie

commerciale che comprende i coefficienti di riduzione come da stima sopra riportata

calcolo del valore dei terreni di pertinenza:

trattasi dei mappali 62, 69; considerando l’ attuale valore non agricolo in quanto utilizzati come da descrizione del capitolo 4.(parco, parcheggi etc…)

in funzione di ciò ne esce un valore inferiore rispetto ad un terreno coltivabile che porta beneficio al ristorante ed al suo valore intrinseco. In funzione di situazioni analoghe in condizioni simili si possono supporre verosimili i parametri di stima di 5,00 €/mq.

Mappale 62 (11.515,00 mq x 5,00 €/mq) = 57.575,00 € Mappale 69 (16.160,00 mq x 5,00 €/mq) = 80.800,00 € Per un totale di 138.375,00 €

VALORE RISTORANTE LOCALI PRINCIPALI (TABELLA 1) Valore fabbricato al rustico:

781,23 mq x 100,00 €/mq = 78.230,00 €

Incidenza quota parco e parcheggi: 60.000,00 €

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Valore in base al costo di costruzione

Applichiamo il parametro del costo di costruzione pari a 1100,00 €/mq 781,23 mq x 1100,00 €/mq = 859.353,00 €

Applicando il coefficiente di vetustà pari a 0,78 risulta un valore di:

859.353,00 € x 0,78 = 670.295,34 €

Al quale sommiamo il valore del fabbricato al rustico pari a 86.513,41 € Valore di stima: 670.295,34 € +78.230,00 € + 60.000,00 € = 808.525,34 €

VALORE RISTORANTE LOCALI (TABELLA 2) Valore fabbricato al rustico:

785,42 mq x 100,00 €/mq = 78.542,00 €

Incidenza quota parco e parcheggi: 78.000,00 € Valore in base al costo di costruzione

Applichiamo il parametro del costo di costruzione pari a 1100,00 €/mq 785,42 mq x 1100,00 €/mq = 863.962,00 €

863.962,00 € x 0,83 = 717.088,46 €

Al quale sommiamo il valore del fabbricato al rustico e dei terreni di pertinenza pari a 86.977,41 € Valore di stima: 717.088,46 € +78.542,00 € + 78.000,00 = 873.630,46 €

VALORE APPARTAMENTO PIANO PRIMO (TABELLA 3) 236,80 mq x 100, €/mq = 23.680,00 €

Valore in base al costo di costruzione

Applichiamo il parametro del costo di costruzione pari a 1100,00 €/mq 187,00 mq x 1100,00 €/mq =205.700,00 €

205.700,00 € x 0,78 = 160.446,00 €

Applichiamo in oltre il coefficiente che tiene conto di scarsa autonomia del singolo appartamento Necessariamente annesso all’ intero complesso e della mancanza di garage autonomo = coef. 0,90 160.446,00 € x 0,90 = 144.401,40 €

Valore di stima: 144.401,40 €+ 23.680,00 € = 168.084,40 €

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VALORE ACCESSORI NON STRUMENTALI AL RISTORANTE (TABELLA 4) 356,59 mq x 100,00 €/mq = 35.659,00 €

Appartamento n.2 (tabella 4)

Applichiamo il parametro del costo di costruzione pari a 1100,00 €/mq 51,40 mq x 1100 €/mq = 56.540 €

56.540 € x 0,78 = 44.101,20 €

Applichiamo in oltre il coefficiente che tiene conto di scarsa autonomia del singolo appartamento Necessariamente annesso all’ intero complesso e della mancanza di garage autonomo = coef. 0,90 44.101,20 € x 0,90 = 39.691,08 €

Applichiamo in oltre in funzione della sanatoria edilizia il coefficiente di svalutazione 0,90 39.691,08 € x 0,90 = 35.721,97 €

Riepilogo:

stima complessiva proprietà Sabidia site in Cascina Rampino n. 9 = Tabella 1 ‐ 808.525,34 €

Tabella 2 ‐ 873.630,46 € Tabella 3 ‐ 168.084,40 € Tabella 4 ‐ 35.659,00 €

Tabella 4 ‐ 35.721,97 € (appartamento)

Valore complessivo di stima = 1.921.621,17 €

ARROTONDATO = 1.900.000,00 €

Leno, lì 24/10/2019 Il Perito

Ing. Renato Brignani