RELAZIONE DI STIMA BENI IMMOBILI

ORDINE DEGLI ARCHITETTI DI BRESCIA N. 440

PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA PROGETTAZIONE STRUTTURALE COLLAUDI STATICI

PROGETTAZIONE D'INTERNI

PROGETTAZIONE E COORDINAMENTO SICUREZZA CERTIFICAZIONI ENERGETICHE

Studio: Via Vittorio Veneto 63 – 25128 Brescia tel. E fax : 030-395295 ; cell- 328 / 5326060 Abitazione: Via Zamboni 97 – Brescia – tel 030-44434 E-MAIL personale/studio: l.fantetti @ tiscali.it E-MAIL (PEC): luigi.fantetti@archiworldpec.it

C.F.: FNT LGU 53C24 A944W; P.IVA: 01007390170 CONSULENTE DEL TRIBUNALE DI BRESCIA

CERTIFICATORE ENERGETICO CESTEC-CENED N. 7699

Tribunale di Brescia Sezione Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva

R.G. 606 / 2015

Promossa da: MANTOVA BANCA 1896 CREDITO COOPERATIVO S.C. con sede in Asola (MN) e con INTERVENTO di: “EQUITALIA NORD SPA”

Conrtro : OMISSIS

Giudiuce dell’Esecuzione: Dott.ssa AGNESE Vincenza

CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

RELAZIONE DI STIMA BENI IMMOBILI

PREMESSA / SCHEMA DELLA RELAZIONE / IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI

La presente relazione ha per oggetto i BENI IMMOBILI (e/o QUOTE della piena proprietà) assoggettate al pignoramento trascritto alla Direzione Provinciale di BRESCIA - Ufficio del Territorio

Servizio di Pubblicità immobiliare di SALO' (BS), in data 19.06.2015, ai n.ri:

l'elaborato si compone di due parti:

la PRIMA PARTE ha per oggetto l' unità immobiliare in piena proprietà per 1000 / 1000, situata in GARDONE RIVIERA (BS), frazione di S. Michele, via Fontane 14,

trattasi di: BILOCALE al piano terra ,con giardini esclusivi e cantina interrata, facente parte del fabbricato condominiale “Residence Il Poggio” (complesso edilizio costituito da 13 unità abitative e rispettive pertinenze esterne esclusive e spazi comuni condominiali, costruito alla fine degli anni novanta):

unità abitativa catastalmente così identificata:

(codice catastale D917)

sez. urbana, fg. 13 mapp. 6212 sub 6 , z.c. 2, cat. A/2, Cl. 5, vani 3,5 (57 mq catast.) R.

497,09

La trattazione della PRIMA PARTE comprende:

-PROVENIENZA

-DOCUMENTAZIONE CATASTALE / PRECISAZIONI RIGUARDANTI I GIARDINI ESCLUSIVI, I BENI COMUNI, E L'AREA A

PARCHEGGIO CONDOMINIALE

-CONFIGURAZIONE URBANISTICO EDILIZIA, con NOTE PARTICOLARI riguardanti l'AGIBILITA' e DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

-STATO DI POSSESSO -STIMA DI MERCATO -ONERI CONDOMINIALI -GRAVAMI IPOTECARI

-ELENCO ALLEGATI (della PARTE PRIMA)

la PARTE SECONDA ha per oggetto gli immobili indi le rispettive quote di proprietà acquisite dall'Esecutata: (1/6) (1/6) (1/12) (1/6) (1/6) (1/6), come più specificatamente elencate sotto, in forza della Successione in morte della madre

Per le finalità della presente relazione i beni trattati in questa seconda parte sono stati raggruppati in cinque lotti, sulla base del seguente criterio:

i LOTTI 1, 3, e 4 corrispondono ciascuno a singole unità catatastali;

il LOTTO 2 comprende due unità catastali tra loro funzionalmente dipendenti, costituenti il fabbricato di abitazione dell'Esecutata;

il LOTTO 5 comprende i tre appezzamenti agricoli tra loro contermini costituenti un comparto agricolo unitario

trattasi di immobili situati tutti nel Comune di ROE' VOLCIANO (BS), frazione di “Gazzane”, e precisamente:

(codice catastale H484)

LOTTO 1

FABBRICATI per la quota di (1/6)

FABBRICATO di antica origine ubicato nel centro storico della frazione:

fg. 5, mappali: 49 / 8 (graffato con il 2189) via Leoparti 4

p.t.-1°-2°, cat. A/2, Cl. 4, vani 9, R. 720,46

da VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 24.04..2010 n. 13237.1/1 2010 prot. BS0130969

(trattasi di immobile un tempo abitazione della madre dell'esecutata e di altro fabbricato rustico, ex fienile- ripostiglio, corpi di fabbrica che si fronteggiano, con corte annessa);

LOTTO 2

FABBRICATI

per la rispettive quote di (1/6) e (1/12)

via Leopardi 4, (ingresso con servitù anche da via Bellintano 21) (per la quota di 1/6 in piena proprietà) sez. urbana, fg. 5 mapp.

49 sub 3:

sovrapposti

piani T-1°, Cat. A/3, vani 2, R. 118,79;

da VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO DEL 25.02.2011 N. 52794.1 / 2011 Prot. BS0107477

trattasi di piccolo fabbrica to,abitato dall'Esecutata con il di lei nipote (titolare anch'egli di una quota omologa)

costituito da due locali: uno al piano terra ed uno al piano primo.

via Bellintano 21( per la quota di 1/12 in piena proprietà):

sez. urbana, fg 5 mapp.

1765 sub 1

cat. C/2, cl 3, consist. 4 mq. (catast, 9 mq) R. 2,

variazione del 09.11.2015-inserimento in visura dei dati di superficie / VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 02.04.2011 n. 87356.1/2011, prot. n. BS0176609

(trattasi di unità collegata al mappale 49 sub 3, costituita da: cortiletto, scala esterna per l'accesso al piano primo del 49 / 3, e servizio igienico sotto scala,

(anche in questo caso utilizzata dall'Esecutata con il di lei nipote).

LOTTO 3

CATASTO TERRENI foglio 5:

per la quota di (1/6)

-terreno ubicato all'interno del perimetro del centro storico:

particella 48:

( trattasi di appezzamento, contermine a fabbricato, facente parte del tessuto urbano di interesse storico architettonico, con soprastante tettoia di non recente realizzazione, non documentata, da considerarsi

“superfetazione” ; il PGT ne prevede la rimozione ).

LOTTO 4

CATASTO TERRENI foglio 5 per la quota di (1/6)

terreno, ubicato all'interno del tessuto urbano di interesse storico e architettonico particella 55: prato di are 7 , centiare 25, Cl.1, R.D. 3,74 €; R.A. 2,62 € da RIORDINO FONDIARIO del 08.01.2013 n. 1315.1 / 2013, prot. BS0004716

trattasi di appezzamento (prato / orto) ubicato in ambito di interesse storico architettonico con soprastanti

“superfetazioni” d'uso agricolo

LOTTO 5

CATASTO TERRENI foglio 5,

(appezzamenti agricoli accorpati: particelle 449; 450; 695 per la quota di (1/6)

-terreni, a destinazione agricola, in territorio di interesse paesaggistico, ambito di territorio contermine allo stesso centro edificato di cui sopra

particella 449 vigneto, Cl. 2, are 17, centiare 47, R.D. 20,30; R.A. 10,83

VARIAZIONE D'UFFICIO del 27.05.2014 n. 109313.1/2014 prot. n. BS0119517, ISTANZA n. 109313/14 (trattasi di appezzamento caratterizzato da coltura legnosa agraria -oliveto- solo per il 3 % ca dell'estensione)

particella 450 vigneto, Cl. 3, di are 37, centiare 13, R.D. 31,64, R.A. 15,34 RIORDINO FONDIARIO del 08.01.2013 n. 1319.1 / 2013, prot. BS0004720

(trattasi di appezzamento caratterizzato da coltura legnosa agraria per il 98 % ca: con olivi disposti a sesto irregolare)

particella 695 vigneto, Cl. 3, di are 37, centiare 88,, R.D. 32,28, R.A. 16,65

VARIAZIONE D'UFFICIO del 27.05.2014 n. 109313.1 / 2014, Prot. BS0119517, ISTANZA n. 109313 / 14 (trattasi di appezzamento caratterizzato da coltura legnosa agraria per il 58 % ca,con olivi disposti a sesto

irregolare, e da tratti boschivi).

la trattazione della SECONDA PARTE comprende:

-PROVENIENZA DELLE QUOTE PIGNORATE

ALTRI RIFERIMENTI CATASTALI (visure / planimetrie) e DESCRIZIONE -CONFIGURAZIONE URBANISTICO EDILIZIA

-SERVITU'

-STATO DI POSSESSO e VINCOLO LOCATIVO sui TERRENI

STIMA DEL VALORE DI MERCATO (dell'INTERO A TITOLO PIENO) DEI SINGOLI BENI, SECONDO LA RIPARTIZIONE IN LOTTI:

VALORE COMPLESSIVO DELL'ASSE EREDITARIO INCIDENZA DELLE QUOTE PIGNORATE

CONCLUSIONI DI STIMA

-CONSIDERAZIONI DI MASSIMA AFFERENTI ASPETTI DI DIVISIONE -GRAVAMI IPOTECARI

-ELENCO ALLEGATI (della PARTE SECONDA)

* * * RELAZIONE TECNICA

PARTE PRIMA

Vedi dati catastali in PREMESSA

piena proprietà (1000/1000), in Comune di GARDONE RIVIERA (BS),

località S. Michele, via Fontane 14,unità residenziale BILOCALE situato al piano terra, con giardini esclusivi fronte e retro e cantina interrata, facente parte del complesso edilizio costruito alla fine degli anni novanta

(Residence IL POGGIO, composto da 13 unità)

PROVENIENZA

l'unità abitativa è pervenuta all’Esecutata mediante compravendita del 29.07.2005 rep. 16214 / racc 3658 Notaio Guido Cirilli, trascritta a Salo’ il 03.08.2005 ai n.ri: 6088 RG / 3948 RP; parte venditrice REM SRL (ex IMMOBILIARE LE ROSE SRL)

prezzo di acquisto: €. 118.000- oltre IVA (agevolata al 4%, acquisto effettuato in regime di “agevolazione 1°

casa”).

DOCUMENTAZIONE CATASTALE / PRECISAZIONI RIGUARDANTI I GIARDINI ESCLUSIVI, I BENI COMUNI, E L'AREA A PARCHEGGIO CONDOMINIALE

Le utilità comuni sono identificate alle particelle: 6212 sub 14 / sub 15 / sub 18 (come da atto di provenienza)

Si riporta la documentazione di riferimento catastale in:

(ALLEGATI 1a - 1b: estratto mappa del mappale 6212, e con evidenziata la posizione dell'unità

all'interno del complesso edilizio)

(ALLEGATI: 2-a, 2-b, 2-c: elaborato planimetrico - dimostrazione grafica ed l'elenco subalterni) (ALLEGATI 3-a, 3-b ; schede planimetriche catastali P. Terra e P. Seminterrato

(ALLEGATI 4a-4b estratto di visura catastale)

Precisazioni:

-i giardini in dotazione esclusiva all'unità non sono rappresentati nella scheda planimetrica catastale, come neppure il marciapiedi (Sub. 18) che dà accesso alla scala esterna che porta in cantina;

tuttavia:

quanto è pervenuto all'Esecutata con l'atto di vendita sopra indicato comprende di diritto dette pertinenze esclusive, essendo le medesime riprodotte nell' elaborato plenimetrico catastale allegato all'atto di provenienza al predecessore dell'Esecutata (compravendita da INVESTIMENTI COLOGNE SRL a IMMOBILIARE LE ROSE SRL: atto 30.12.

2004 rep. 18122 / 3858 racc. Notaio M. Rega).

Si riportano detti elaborati dimostrativi in allegato ALLEGATO 5 alla presente.

Si suggerisce di aggiornare la scheda planimetrica catastale, inserendo al piano terra le pertinenze esterne a giardino ed il marciapiedi.

-beni comuni non censibili:

nell'atto di provenienza all'Esecutata, il amminamento e scala di accesso all'interrato di cui sopra, è annoverato come B.C.N.C. ai subalterni 6, 7 ed 1, diversamente a quanto riportato nell' “ elenco subalterni” (vedi ALLEGATO 2-c), dove il sub 18 viene invece annotato come comune ai subalterni 6, 13, e 24 (essendo stato soppresso il sub 7); è questa seconda attribuzione, peraltro già agli atti catastali, quella corretta, in quanto corrispondente alla funzionalità verificata in loco di detti beni comuni.

-area condominiale a parcheggio, e restanti aree esterne condominiali:

l'elaborato planimetrico catastale identifica il mappale 6212 sub 19 come “area urbana” di mq. 235 (vedi ALLEGATI 2-a e 2-c); detta area urbana, come precisato nell'atto di provenienza, è compresa nella comproprietà condominiale insieme ai subb. 20-21-22-23; ad essa corrisponde l'area che il progetto edilizio (vedi ALLEGATO 7) ha destinato a “ parcheggio privato” in base alla Legge Tognoli, parcheggio che pertanto hassume la connotazione pertinenziale, nonostante a confine con la strada pubblica tale prerogativa non sia evidente.

Sempre nell'atto di provenienza viene messo in evidenza che l'acquirente è a conoscenza del fatto che: “per accordo con l'Amministrazione Comunale, Il mappale 6212 / 22 dovrà essere ceduto da parte dei condomini al Comune di Gardone Riviera, a richiesta di quest'ultimo”; detta previsione a tutt'oggi non si è compiuta.

Premesso quanto sopra, l'unità immobiliare risulta essere così definita:

-appartamento 36,48 mq calpestabili (43,5 mq ca. di sup. commerciale al p. terra), composto da :ingresso,di soggiorno-pranzo, camera, bagno (senza finestra e con aerazione forzata),

+

portico di 10 mq, +

c

antina interrata di mq. 22 calpestabili, +

giardini esclusivi , fronte e retro, aventisuperficie complesiva di ca. 65 mq . Le utilità comuni sono così configurate:

sub 14: vialetto ad est e a nord del complesso

sub 15: vialetto di accesso sul lato sud con ingresso dal parcheggio condominiale sub 18: marciapiedi e scala in comune con il sub 13, di accesso all'interrato;

la quota delle parti comuni condominiali (inclusa in esse l'area urbana di 235 mq destinata a parcheggio condominiale), assegnata all'unità, è di 62,60 millesimi.

CONFIGURAZIONE URBANISTICO EDILIZIA (con NOTE PARTICOLARI riguardanti l'AGIBILITA'), e DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

Il complesso edilizio comprendente l'immobile in questione è stato costruito a seguito della Concessione Edilizia n. 83 / 97 rilasciata il 25.08.1998 e successiva Concessione in sanatoria n. 83/97 bis del 23.11.99 (ALLEGATI 8-a, 8-b)

i lavori sono stati ultimati nel dicembre del 2003

In ALLEGATO 6 è riportata la certificazione urbanistica rilasciata dal Comune di Gardone Riviera;

dal documento si apprende che:

-“non sussiste CERTIFICAZIONE DI ABITABILITA relativa all'unità in oggetto”;

-”l'unità abitativa non è in contrasto con le previsioni di P.G.T.vigente”

– -”non è stata a tutt'oggi portata a compimento la regolarizzazione della “cessione dei parcheggi pubblici realizzati” per mq. 204; “l'area destinata a parcheggio è classificata ai sensi del vigente PGT come “ambito per servizi pubblici o di interesse pubblico e collettivo”;

-“risultano assolti i contributi di costruzione e le monetizzazioni;

– Lo scrivente precisa che:

a) l'impresa committente aveva fatto richiesta del certificato di “abitabilità” in data 24.06.2002; tale richiesta veniva supportata dal collaudo statico, dalla iscrizione al catasto, dalla dichiarazione di conformità del Direttore dei lavori;

b) nell'atto di provenienza si legge che: “ decorso inutilmente il termine prescritto per legge, l'agibilità si intende attestata”

tuttavia:

dai vari colloqui tenutosi presso l'Ufficio Tecnico Comunale, a seguito della istanza inoltrata per gli scopi della presente trattazione, è emerso che l'iter di agibilità si è interrotto stante la mancata presentazione al termine dei lavori, di alcune.

Si precisa che al tempo il Comune non avrebbe formalizzato, fino a prova contraria, la rituale richiesta di integrazione della documentazione afferente l' Abitabilità, dando adito all'ottenimento del requisito per "silenzio assenso".

In sostanza, ad oggi ( NON SUSSISTENDO CERTIFICAZIONE DI ABITABILITA', come affermato oggi dall'Ufficiuo tecnico Comunale) si tratterebbe di dover perfezionare l'istanza di abitabilità con ulteriori certificazioni:

-di conformità impianti elettrico ed idraulico

-di presa d'atto della dichiarazione (già inoltrata dal progettista) di conformità al dettato della Legge sulle “barriere architettoniche” e/o dimostrazione di “adattabilità” a norma di legge

-di determinazione del livello dl'”isolamento termico” e calcolo Legge 10 in materia di risparmio energetico.

La suddetta circostanza ha riguardato altre unità comprese nello stesso complesso edilizio, per le quali l'iter di

“Abitabilità/Agibilità si è risolto per singola unità immobiliare anziché unitariamente per l'intero fabbricato residenziale, d'altro canto il completamento dell'iter urbanistico (che prevede la cessione al Comune dell'area a parcheggio pubblico di 204 mq, già realizzato), rientrerebbe nelle facoltà della pubblica Amministrazione, come precisato nell'atto di provenienza.

Significativo ai fini della valutazione di mercato dell'immobile è la sussistenza dei requisiti fondamentali (oltre a quello di conformità urbanistica) di: collaudo statico, avvenuta iscrizione al catasto, avvenuto pagamento dei contributi di concessione Edilizia e monetizzazioni, dell'avvenuto allacciamento dell'edificio alla fognatura pubblica, tanto che alle suddette lacune amministrative appare corretto attribuire un deprezzamento dell'immobile non particolarmente significativo, riferibile a giudizio dello scrivente al costo delle pretazioni tecniche di redazione delle suddette certificazioni (vale a dire del 10 % del valore attruale che avrebbe l'immobile ad agibilità ottenuta).

Stato manutentivo

l'unità si presenta in buono stato;

le finiture sono di discreto livello, i pavimenti sono in ceramica di monocottura, i serramenti sono in larice, con doppio vetro, incluso quello del locale interrato; gli elementi di oscuramento sono in legno di Pino, a doghe.

L'unità è dotata di impianto citofonico, di impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria a gas metano, con generatore combinato, di tipo “stagno,” ubicato nel locale soggiorno-cucina; i terminali sono del tipo a radiatori in alluminio; la climatizzazione è regolabile da un solo termostato ambiente, per tutto l'appartamento.

Altre note descrittive:

attraverso la scala esterna che ha origine dal vialetto a margine dell'abitazione, si scende nell'interrato, ambiente areato a mezzo di una “bocca di lupo”;

La cantina interrata, originariamente era un unico ambiente; oggi risulta frazionata in due ambienti tra loro comunicanti;

sono presenti in detti locali dei radiatori collegati al generatore termico dell'appartamento.

STATO DI POSSESSO DELL'IMMOBILE

Alla data del sopralluogo (13.04.2016) l'immobile risultava non utilizzato; da visura effettuata c/o l'Uff.

Registo di Salò in data 31.06.2016 risulta infatti che non sussiste allo stato attuale formalità di carattere locativo gravante sull'immobile; il contratto di locazione stipulato in data 08.08.2011, si è risolto in data 31.12.2013.

STIMA DI MERCATO

all' unità residenziale:

Comune di GARDONE RIVIERA, frazione di S. Michele, via Fontane 14:

BILOCALE di mq. 36,48 mq calpestabili al piano terra, composto da soggiorno con cucina, camera, disimpegno, bagno (ad aerazione forzata), oltre a: portico di mq 10, cantina interrata di mq 22, il tutto per complessivi a 60 mq ca di sup. commerciale, oltre ai giardini esclusivi fronte e retro per complessivi 65 mq

ca.,

unità facente parte del complesso edilizio costruito alla fine degli anni novanta (Residence IL POGGIO, composto da 13 unità);

trattasi di unità immobiliare catastalmente così identificata: (cod. catastale:D917)

catasto fabbricati: fg. 13, sezione urbana, particella

6212 sub 6

da variazione del 09.11.2015: “inserimento in visura dei dati di superficie” , e da: VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 07.08.2001 n. 16367.1 / 2001 prot. 316039

B.C.N.C.: ai MAPPALI: 2612 SUBB. 14-15-18

Immobile in situazione URBANISTICO-EDILIZIA come sopra specificato, ovvero:

unità immobiliare non in contrasto con le previsioni di P.G.T. Vigente, ma con iter di “agibilità”

incompiuto, necessitante di integrazione mediante: certificazioni di conformità degli impianti, iter autorizzativo edilizio (riguardante l'intero complesso edilizio) necessitante di “regolarizzazione”

della “cessione dei parcheggi pubblici”,già realizzati, su eventuale richiesta dell'Amministrazione Comunale

tenuto conto inoltre dei seguenti elementi di giudizio:

-ubicazione rapportata al contesto ambientale urbanistico di zona, (ottimo per valore ambientale, vista panoramica, ed accessibilità),

-età dell'immobile (anni 16)

-consistenza , stato manutentivo dell'unità e delle pertinenze esclusive -dotazione di spazi comuni e parcheggio (ottima):

assegnati i seguenti valori unitari, rapportati ai valori di riferimento dell'attuale mercato edilizio della zona:

-abitazione e portico: € 1.200 / mq; x mq 60 commerciali... = 72.000€

-pertinenze scoperte: €100 / mq; x 65 mq... .= 6.500 € -parcheggio (( virtualmente rappresentato da un posto auto all'interno dell'area urbana di 235 mq (parcheggio

pertinenziale condominiale), al netto dello spazio di manovra, ovvero

nella misura: di 12,30 mq; x 400 € / mq...= 4.920 € complessivamente € 83.420.

si attribuisce il valore attuale di mercato, ragionevolmente arrotondato, di

€ 83.000-(ottantatremila)

ONERI CONDOMINIALI:

In ALLEGATO 9 è riportato il “consuntivo condominiale della gestione 2015", con evidenziato l'importo a saldo (negativo) di €. 4.593,04 €.gravante sull'unità.

GRAVAMI IPOTECARI )

Da visura effettuata presso l'Ufficio Provinciale del Territorio (servizio di pubblicità immobiliare di Salò) l'unità immobiliare in oggetto è risultata gravata dalle seguenti formalità:

-iscrizione del 04.07.2005 n. ri: rg 5180 / rp 1098, trattasi di:

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO A FAVRE di MANTOVABANCA 1896 CREDITO COOPERATIVO S.C. : soggetto contro: REM srl (predecessore dell'Esecutata / oggi in accollo all'Esecutata ), di complessive 165.000-€ (capitale 110.000-)

-iscrizione del 09.12.12.2014 n.ri: rp.934 / rg.6379, trattasi di:

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO, di €. 50.000-a favore di MANTOVA BANCA 1896 CREDITO COOPERATIVO S.C.

NB: l'ipoteca colpisce anche i beni di cui alla PARTE SECONDA della presente relazione tecnica -trascrizione del 19.06.2015-atto esecutivo cautelare: rg. n. 3468 / rp. n. 2487

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

NB:il pignoramento colpisce anche i beni di cui alla PARTE SECONDA della presente relazione;

In ALLEGATI 10-a / 10-b è riportato l'”Elenco sintetico” delle formalità.

ELENCO ALLEGATI (della parte PRIMA (immobile in Gardone Riviera) (0) visione aerea del complesso edilizio

1a ed 1b estratto mappa e con evidenziata l'unità in oggetto 2-a, 2-b elaborato planimetrico

3-a, 3-b bplanimetria catastale

4-a, 4-b visura catastale mappale 6212 sub 6 5, estratto dall' atto anteriore di provenienza 6 certificato urbanistico

7 estratto planimetrico dalla pratica edilizia (parcheggio privato) 8-a, 8-b Concessioni Edilizie (solo frontespizio)

9 contabilità condominiale

10-a, 10-b, elenco sintetico formalità ipotecarie 11 Atto di provenienza

doc. fotografica: cartella foto "gruppo 1" Gardone Riviera

PARTE SECONDA

Quote pignorate di piena proprietà: (1/6) (1/6 ed 1/12) (1/6) (1/6) (1/6) di immobili in ROE' VOLCIANO (BS):

LOTTI: 1 - 2 – 3 – 4 – 5

Gli identificativi catastali dei singoli beni sono riportati nell'elenco in "PREMESSA" alla relazione

PROVENIENZA DELLE QUOTE PIGNORATE

Le rispettive quote di proprietà dei BENI IMMOBILI situati nel Comune di Roè Volciano, sono pervenute all'Esecutata in forza di ATTO PER CAUSA DI MORTE- CERTIFICATO DI DENUNCIA DI SUCCESSIONE in morte della Sig.ra (omissis), madre dell'Esecutata, deceduta a Gavardo il 13.11.2013, trascritto a SALO' il 03.09.2014 RP 3774 / PG 5018; ed “ACCETTAZIONE ESPRESSA DI EREDITA'” rep. 2008 racc. 1410 del 15.04.2014 Notaio Gianluca Rosa, reg. a Salò il 30.04.2014 al n. 1284 serie 1T, trascritta a Salò il 02.05.2014 ai n.ri: 1746 R.P. / 2276 R.G. ;

coeredi insieme all’Esecutata: i quattro fratelli ed il nipote …(omissis), figlio della sorella dell'Esecutata, deceduta prematuramente.

ALTRI RIFERIMENTI CATASTALI (visure e planimetrie) e DESCRIZIONE

in ALLEGATI: 12-a, 12-b, e 12-c si riportano l'elenco subalterni e l'elaborato planimetrico (fabbricati)

in ALLEGATO 13 si riporta l' estratto mappa (non in scala) con evidenziati i fabbricati ed i terreni inALLEGATO 14 l'estratto mappa (in scala) con evidenziati i terreni: particelle 48 e 55 comprese entro il tessuto di antica formazione, e particelle 449, 450 695 in area agricola.

La documentazione catastale di riferimento è la seguente:

(LOTOO 1) (fabbricati) quota di 1/6:

mappale 49 / 8 (graffato con il 2189)

(scheda planimetrica e visura catastale in ALLEGATI: 15 a-b e 16 )

trattasi dell'ex abitazione della madre dell'Esecutata, e del fabbricato rustico con interposta corte esclusiva

tra i due corpi di fabbrica; entrambe le unità edilizie sono da ristrutturare, in particolare la parte più antica richiede un intervento radicale e la definizione di appropriata destinazione d'uso nell'eventuale contesto di recupero edilizio.

abitazione p.t. e p. 1° (mapp 49 sub 8) cantina p.t e ripost..al p. 1° (mapp.:2189)

(LOTTO 2) NB composto da due unità costituenti un unico fabbricato abitato dall'Esecutata e dal di lei nipote (foto a fianco)

( planimetrie e visure catastali in ALLEGATI 17 a-b / 18 a-b)

le due unità sono le seguenti:

immobile n. 3) per la quota di 1/6 catasto fabbricati

sez. urbana, fg 5, mappale 49 / 3

trattasi di porzione di fabbrica composta da due locali sovrapposti : soggiorno-cucina al p. terra e camera al piano primo; utilizzata dall’Esecutata come abitazione propria e del nipote (ingresso da via Bellintano 21,

+

per la quota di 1 / 12 catasto fabbricati:

Sez. urbana fg.5

,

si tratta dell'unità contermine a quella di cui sopra, che dà accesso alla stessa, tanto al piano terra come al piano primo (vedi foto sopra), comprendente:

la SCALA ESTERNA di accesso al piano 1° del mappale 49 sub 3, il LOCALE IGIENICO ricavato nel sottoscala

il CORTILETTO che accomuna detta scala esterna ed il sottostante locale igienico al mappale 49/3 (vedi fotografia sopra)

(LOTTO 3)

(terreno con soprastante tettoia,

rif. in mappa terreni:

.)

per la quota di 1/6 catasto terreni

fg 5, particella 48; trattasi di appezzamento contermine a fabbricato, sul quale anticamente è stata costruita una tettoia senza autorizzazione edilizia; il manufatto in base alla normativa urbanistica vigente è considerato una “superfetazione” e come tale va rimosso, inoltre la copertura è in lastre in amianto-cemento.

(LOTTO 4) (terreno)

per la quota di 1/6

catasto terreni (rif. In mappa ALLEGATI.13 - 14. e visione aerea -ALLEGATO 19-b)

fg. 5 particella 55; è di fatto è un prato, sul quale insistono alcune baracche, parte di esso è interessato dalla strada sterrata che conduce agli appezzamenti agricoli di cui al LOTTO 5.

(LOTTO 5) (terreni)

per la quota di 1/6

catasto terreni (rif. In mappa ALLEGATI.13 - 14) (visione aerea in ALLEGATO 19-b) fg. 5 particelle 449-450- 695

trattasi del comparto agricolo di enti tra loro contermini, di varia qualità per complessivi 9.248 mq, dei quali solo il 55-60 % dedicato a coltura legnosa agraria (olivi), il resto è prato e/o bosco ceduo. (vedi specifiche dei singoli terreni come descritte in PREMESSA)

CONFIGURAZIONE URBANISTICA

i fabbricati di cui al fg. 5 particelle: 49 sub 8 /graffata al 2189; 49 sub 3; e 1751 sub 1, nonché i terreni identificati alle particelle 48 e 55 sono situati all'interno del centro storico della frazione, nel complesso di edifici di antica formazione “tessuto di interesse storico architettonico” ad “alta sensibilità paesistica” / con vincolo di fattibilità geologica : Classe 2a”);

si tratta di edifici di antica origine, parte assogettati a parziali rifacimenti, presumibilmente negli anni '60 (come il mappale 49 / 8 lato nord un tempo abitazione della madre dell'Esecutata).

Gli nterventi edilizi in detto comparto edificato di origine storica, dovranno mirared al ripristino delle principali caratteristiche originarie, mediante ristrutturazione, manutenzione ordinaria e straordinaria.

I terreni di cui alle particelle 48 (vigneto di 96 mq), e 55 (prato di 725 mq ), sono comprese anch'esse nel

comparto a tessuto edilizio soggetto a tutela storico architettonica, con indirizzo d'uso: cortile, giardino, orto, deposito, ecc ( piano delle regole art. 4 ); sulla particella 48 insiste una tettoia non documentata, come pure sulla 55 insistono altre strutture a carattere accessorio, considerate in tutti i casi delle “superfetazioni”, (da rimuovere)

Gli appezzamenti in ambito agricolo, particelle 449-450-695, sono così caratterizzati:

449: prevalentemente in ambito di interesse paesaggistico e naturalistico di correlazione con il paesaggio agrario, solo in minima parte piantumato con colture legnose: OLIVI

450: prevalentemente in ambito di interesse paesaggistico caratterizzato da colture legnose agrarie:

VIGNETI ED OLIVETI

695: parte in ambito di interesse paesaggistico caratterizzato da culture legnose agrarie VIGNETI ed OLIVETI, parte in ambito paesaggistico naturalistico di correlazione del paesaggio agrario;

(vedi estratto mappa in ALLEGATO 9-a e fotografie varie in “cartella foto terreni agricoli)”

STATO D' USO dei fabbricati:

Il mappale 49 sub 8 (con l'annesso fienile-ripostiglio al mappale 2189 ) costituiva l'abitazione della madre dell'Esecutata; non è stato possibile visionare materialmente l'interno dell'immobile (si vedano comunque le fotografie.3-4-6-7-8 gruppo 2.);

da indagine effettuata presso l'AGENZIA delle ENTRATE di Salò non risultano formalità a favore e/o a carico dell'Esecutata, che riguardino detto ente.

Analogamente nessuna formalità si riscontra riguardante i mappali 49 sub 3 ed il 1765 sub 1, i quali, come già accennato sopra, sono a tutti gli effetti utilizzati dall'Esecutata unitamente al nipote della stessa (maggiorenne, titolare di omologa quota) come abitazione propria;

dei terreni,

le particelle:. 48 e 55 interne al centro storico, e quelle in ambito agricolo: 449, 450, 695 :

sono a tutt'oggi soggette a locazione "contratto di affitto di fondo rustico stipulato in data 01.04.2003 tra il fratello dell'Esecutata (omissis) con la madre dell'Esecutata (al tempo della stipula ancora in vita) della durata di 15 anni, tacitamente rinnovabile se non interviene disdetta di una delle parti “almeno dodici mesi prima della scadenza” ). Il canone di affitto pattuito alla decorrenza era di €. 2.000 (duemila) (maggiorato automaticamente ed annualmente secondo indice ISTAT per il settore agrario)

Copia del contratto viene riportata in ALLEGATO 20 SERVITU'

I rispettivi accessi agli immobili, ai fabbricati come ai terreni, sono regolati da antiche servitù stipulate nel 1941 dai predecessori, mediante “DIVISIONE” del 5 febbraio 1941, trascritta a Salò il 12.febbraio 1941 ai n.ri 227 – 189;

si segnalano le più significative delle convenzioni stipulate attinenti i beni in questione facendo presente che gli identificativi catastali sono quelli vigenti tempo della stipula; (in grassetto gli identificativi attuali dei beni in oggetto);

i contraenti (OMISSIS.) sottoscrivevano quanto segue (in sunto)

-l'accesso al mappale 1751 sub 1 avviene dalla via Dei Monti (oggi via Bellintano) passando sul cortile del mappale 72, -sul cortile dei mappali 1765 / 1 e 72 grava la servitu di accesso a favore di tutti i subalterni del mappale 49, ed a favore dei mappali (terreni) 55 e 451,

(altri enti hanno diritto di ingresso dalla Via dei Monti (oggi via Bellintano) attraverso i cortili dei mappali 72 – 1765 sub 1 – 49 sub 3

-l'accesso all'ex 49 / 6 ( fabbricato rurale di piani 2, vani due costituito da due stanzette soprastanti (attuale 49 sub 3)

….avverrà attraverso costruzione di scala in muratura nel cortile del 1675 sub 1 (com'è attualmente)

-parte del vigneto, broletto, da segnarsi in mappa con il 55-a di are 7.57 (oggi 55 di are 7,25) ha ingresso dal mappale 49 sub 3, dal 1765 sub 1, e dal 72

9) 1765 sub 1; e dal 72, comunicanti con la via dei Dei Monti

-parte del vigneto da segnarsi in mappa con il mappale 450-a (oggi particella 450)(vigneto di are 37,87, ha ingresso dalla strada comunale partendo dal mappale 446 del Sig. Viani

-il pascolo, a prato, al mappale 449 di are 16,40, come il mappale 695, pascolo di are 36,90, come pure il 48-a orto (ora 48) di are 0,95 avranno accesso dal cortile del 49 sub 3 (ora 49)

-l'accesso al bosco mappale 660, al mapale 671;

ecc. ….

deduzioni:

dalle suddette convenzioni si evince che i fabbricati in questione hanno garantiti i rispettivi accessi, anche attraverso le corti, ai beni contermini, così come ai due terreni: mappali 48 e 55;

le più recenti configurazioni riportate negli “elaborati planimetrici” ed “elenco subalterni” (vedi ALLEGATI 12- a, 12-b), attribuiscono infatti al sub 7 del mappale 49 del fg. 5, ed al sub. 2 del 1765 del foglio 5, la funzione di BCNC rispettivamente a favore dei subb. 3-5-6-7-8 del mappale 49; del 1765 / 1 del foglio 5 e 1765/1 del foglio. 6

I terreni: particelle 449, 695, 450 hanno accesso dalla strada Comunale, per quanto riscontrato nella suddetta divisione del 1941

STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEI SINGOLI BENI, SECONDO LA RIPARTIZIONE IN LOTTI: VALORE COMPLESSIVO DELL'ASSE EREDITARIO ed INCIDENZA DELLE QUOTE PIGNORATE

premessa:

Sugli ALLEGATI 12-c (elab. planimetrtico fabbruicati) e 13 (estratto mappa)

sono state evidenziate per la circostanza, con distinta colorazione come sotto evidenziato, le unità edilizie ed i terreni sui quali sussistono le rispettive quote pignorate,

(LOTTO 1) FABBRICATI:

quota pignorata di 1/6 dei mapp. 49 / 8 graffato al 2189,

(LOTTO 2) FBBRICATI (due unità costituenti un tutt'uno inscindibile):

quota pignorata di 1/6 mappale 49 /3 abitato dall'Esecutata e dal di lei nipote) e

quota pignorata di 1/12 del mapp. 1765 sub 1: cortiletto / scala est / e wc sottoscala, abitato dall'Esecutata e dal di lei nipote)

(LOTTO 3) TERRENO interno al tessuto storico edificato:

quota pignorata di 1/6 delle particella 48 con soprastante tettoia (LOTTO 4) TERRENO interno al tessuto storico edificato:

quota pignorata di 1/6 della particella 55, ( con soprastanti ricov. attrezzi, orto o quant'altro ) (LOTTO 5) TERRENI agricoli:

quota pignorata di 1/6 delle p articelle 449 – 450 – 695;

si espone di seguito l a STIMA DI MERCATO riferita al pieno titolo (per l'intero) di ogni singolo immobile, determinata sulla base dei sotto elencati elementi di giudizio e valori unitari:

FABBRICATI (LOTTI: 1 e 2):

l'inquadramento urbanistico di un certo pregio trattandosi di unità facenti parte del tessuto consolidato a valenza storica con tendenza a recupero e valorizzazione architettonica, consistenza,

stato di fatto: al rustico e / o già agibile, ed accessibilità;

– LOTTO 1

(mappale 49 / 8

(

piano terra: 17 x 4,40 = 74,80 mq; x 700 € / mq...= 52.360 piano primo 17 x 4,40= 74,90 mq; x 700 € / mq...= 52.360 balcome 1 x 13,6 = 13,60 mq; x 350 € / mq...= 4.760 soffitta 13 x 4,50= 58,50 mq; x €. 250 / mq...=14.625 corte ( ½ ) da assegnarsi al lato nord (14 x 5,50) : 2 x 150...= 5.775 – valore del fabbricato 129.880 (mappale 2189 graffato al 49 / 8 ) (rustico da ristrutturare radicalmente):

piano terra: 9 x 6= 54 mq x €. 600 / mq...= 32.400 piano primo con soffitta 14 x 5,20= 72,80 mq; x 600€/mq...= 43.680 corte (½) come sopra...da assegnarsi al lato sud (rustico) …... 5.775 valore del fabbricato 81.855 LOTTO 2 (inscindibile, composto da due unità)

(a) mappale 49 sub 3 (immobile abitato dall'Esecutata, ristrutturato in forma economica) piano terra 4,50 x 5,50 =24,75; x €. 900/mq...=22.275 piano primo 4,50 x 5,50 =24,75 x €. 900/mq...=22.275 – valore del fabbricato 44.550

(b) mappale 1765 sub 1 ( unità abitata dall'Esecutata, funzionale al mappale 49 / 3, composta da scala esterna, locale igienico sottoscala e cortiletto, il tutto ristrutturato in forma economica:

bagno sottoscala 4 x 1,5= 6; x 600€/mq...= 3.600 scala esterna con balcone al p. 1°

1,50 x 10,6 ml=15,90 mq; x 500 €/mq...=7.950 cortiletto:

3,20 x 5,40= 17.28 mq; x 150/mq...= 2.592 valore del fabbricato (mapp. 1765 sub 1) 14.142

Il VALORE DI MERCATO complessivo dei fabbricati LOTTO 1 + LOTTO 2 è dunque di 270.427 € (129.880 + 81.855 + 44550 + 14.142)

TERRENI (LOTTI 3 / 4 / 5):

analizzato il contesto ambientale, morfologico, l'accessibilità alle aree, il tipo di coltura, acquisite le informazioni di mercato in zona, confrontate con i listini immobiliari a livello provinciale per la regione agraria n. 11, condiderato il valore aggiunto delle colture legnose (olivi presenti, prevalentemente sul mappale 450);

per le particelle 48 e 55 si è considerata la condizione di utilità ai fabbricati contermini quanto a possibile utilizzo in forma accessoria all'attività agricola, con particolare riguardo al mappale 48 direttamente accessibile dalla corte comune (mappale 49 sub 7):

– LOTTO 3

alla particella : 48 di mq. 96: le si attribuisce una funzionalità pertinenziale di fatto ai fabbricati: per ricovero attrezzi agricoli, od altro precisando che: la tettoia insistente sull'appezzamento occupa circa il 50 % dell'estensione dell'appezzamento stesso, che la rimozione della stessa (benchè a tutt'oggi non ordinata dall'Ente Pubblico) potrebbe costare circa 3.000 €

– si assegna un valore di:€. 150 € / mq

quindi: mq.96 x 150 € / mq...=14.400

– LOTTO 4

alla particella 55: (prato) di mq 725 (area inserita all'interno del tessuto urbanizzato del centro storico):

– mq. 725 x €. 40 €/ mq...=.29.000

– LOTTO 5

alle particelle 449- 450 – 695 di complessivi 9248 mq con differentemente caratterizzate da coltura legnosa ad olivi (più presente sul mappale 450, poco presente sul mappale 695, in parte boschivo; quasi del tutto non presente sul mappale 449), si attribuisce un valore medio di €. 12 / mq (tenuto conto anche della presenza complessiva di n. 40 olivi del valore di 600 €/ cad.), pertanto:

– 12 € / mq x 9248...= 110.976 il VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO dei terreni (LOTTO 3 + LOTTO 4 + LOTTO 5 )

è...di ...154.376 €.

CONCLUSIONI DI STIMA:

IL VALORE COMPLESSIVO DI MERCATO DELL'INTERO ASSE EREDITARIO (fabbricati + terreni) dei beni in Roè Volciano è dunque di 424.803,00 € (270.427+

154.376);

essendo il valore di mercato delle singole quote pignorate della piena proprietà:

fabbricati

lotto 1) (129.880 + 81.855 ) : 6...35.289 € lotto 2)(a) (44.550 ) : 6... 7.425 " " (b) (14.142 ) : 12... 1.178,50 terreni

lotto 3) (14.400 ) : 6 ... 2.400 lotto 4) ( 29.000 ) : 6 ... 4.833 lotto 5) (110.976 ) : 6 ... 18.496

complessivamente il compendio pignorato vale...

69.621,50 €.

corrispondenti

al 16,39%

CONSIDERAZIONI DI MASSIMA AFFERENTI ASPETTI DI DIVISIONE:

Per quanto attiene alla VERIFICA DI DIVISIBILITA' del sopra descritto patrimonio immobiliare situato in Roè Volciano,

-quanto ai FABBRICATI:

a) -i singoli corpi di fabbrica che compongono il mappale 49 / 8, come il 2189 graffato al 49 / 8, con corte annessa non sono singolarmente divisibili in natura in modo proporzionale alla misura pignorata,

mentre potrebbe essere oggetto di separazione in natura una significativa porzione di detto ente, di dimensioni proporzionate alla misura del credito; tale ipotesi abbisogna di uno studio di fattibilità per essere tecnicamente concretizzabile;

b) -il mappali 49 / 3 e 1765 / 1 (costituenti il fabbricato ristrutturato in forma economica, abitato

dall'Esecutata con il di lei nipote); come si è detto sopra costituiscono un tutt'uno inscindibile (peraltro già minimizzato in termini di funzionalità ed abitabilità);

l'insieme delle due unità ha un valore complessivo di (44550 + 14142) = 58.692 € -quanto ai TERRENI:

c) sia per quelli interni al tessuto storico (particelle 48 e 55). come per quelli agricoli (particelle 449-450- 695), un loro frazionamento, a giudizio dello scrivente, stante anche la diversa qualità e valore dei singoli appezzamenti agricoli, ne comprometterebbe il razionale utilizzo e la razionale coltivazione.

GRAVAMI IPOTECARI (beni immobili in Roè Volciano)

I beni immobili situati in Roè Volciano sono gravati indistintamente dalle seguenti formalità:

i scrizione 09.12.2014 RP 934 / RG 6379 - trattasi di ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, per la somma di 50.000 € a favore di MANTOVABANCA 1896 CREDITO COOP. SOC. COOP.

NB.:colpisce anche l'immobile di cui alla PARTE PRIMA della presente relazione.

trascrizione del 19.06.2015 RP 2487 / RG 3468; trattasi del pignoramento in oggetto NB.:colpisce anche l'immobile di cui alla PARTE PRIMA della presente relazione.

In ALLEGATI 21-22-23 sono riportati gli elenchi sintetici delle formalità.

ALTRO GRAVAME

il mappale 1765 / 1 è gravato da servitù d'ingresso come descritta nell'atto (Notaio Frera n. 12894 rep / n.

7390 di racc, reg. a Salò il 7.02.1941 al n. 490 vol. 121, trascritto a Salò il 12.02.1941 ai n.ri 227 RG / 189 RP. (vedi anche trattazione al paragrafo SERVITU')

ELENCO ALLEGATI (della PARTE SECONDA: beni immobili in Roè Volciano) 12-a-b elenco subalterni

12-c elaborato planimetrico con evidenziate le quote di proprietà 13 estratto mappa non in scala con evidenziati gli iummobili 14 estratto mappa in scala

15-a planimetria catastale mapp. 49 / 8 + 2189 graffato 15-b " " " 49 / 8 piano mansarda 16 estratto di visura mapp.49 / 8 + 2189 graffato

17-a-b planimetria catastale dei mappali 49 / 3 e 1765 /1 18-a visura catastale del mappale 49 / 3

18-b visura catastale del mappale 1765 / 1 19-a estratto cartografico di PGT

19-b visione aerea con evidenziati i beni (terreni) 20 contratto di affitto terreni

21-22-23 elenchi sintetici gravami ipotecari 24-25-28 visure catastali dei terreni mappali 48-55 26-27 " " " 449-450

28 visura catastale del terreno mappale 695

* * * Brescia 22 agosto 2016 Arch. Luigi Fantetti