RELAZIONE TECNICA DI STIMA DI BENI IMMOBILI

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2 G di GUALDI LUIGI (ditta individuale)

N. 47/2021 R.F.

Giudice delegato: Dott.ssa Laura De Simone Curatore: Dott. Lorenzo Gelmini

RELAZIONE TECNICA DI STIMA DI BENI IMMOBILI

Tecnico incaricato: Arch. Stefano Peci

Iscritto all’albo degli Architetti di Bergamo al n. 866 Con studio in Bergamo Via Ettore Vacha n. 15

Tel. 035570128 - Cell. 3332455404 Email: arch.peci@gmail.com

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PREMESSE

Il sottoscritto Dott. Arch. Stefano Peci, libero professionista iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Bergamo al n. 866 e all’Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Bergamo, veniva incaricato in data 29/09/2021 dal Curatore Fallimentare Dott. Lorenzo Gelmini, di procedere ad una ricognizione dei beni, alla verifica della loro conformità edilizia/urbanistica e alla determinazione del loro valore anche in rapporto ai vincoli convenzionali.

A definizione della richiesta formulatami e sulla scorta della documentazione prodottami dalla proprietà dei beni, ho provveduto a:

- identificare i beni oggetto di valutazione;

- verificarne la conformità catastale, edilizia e urbanistica;

- verificarne i vincoli di commercializzazione in ragione dei vigenti atti convenzionali;

- individuare i parametri tecnici ed economici da utilizzare per la determinazione del valore dei beni.

Stante la natura del mandato conferitomi, dopo avere visionato la documentazione agli atti della società, ho esperito un dettagliato sopralluogo sui beni di proprietà della società e ho eseguito l’accesso ai competenti uffici comunali per verificare la conformità della documentazione depositata rispetto a quanto effettivamente realizzato.

Per quanto concerne il reperimento della documentazione necessaria all’assolvimento dell’incarico, si specifica che la stessa è stata acquisita mediante accesso telematico ai portali dei siti ufficiali degli enti interessati (Agenzia del Territorio, ecc.) e ai competenti Uffici Comunali.

In data 04.10.2021, ho dato inizio alle operazioni peritali.

Dalle verifiche effettuate presso i competenti uffici dei registri immobiliari, risulta che i cespiti immobiliari in capo e di proprietà del fallito Gualdi Luigi, sono i seguenti:

Beni in Comune di Gazzaniga (BG), Via Bordogni n. 2/D (Lotto 1) A - Abitazione di tipo civile (A/2) - al N.C.E.U.

Sez. GA, Foglio 24, mappale 6677, sub. 8 B - Autorimessa (C/2) - al N.C.E.U.

Sez. GA, Foglio 24, mappale 6677, sub. 17

C - Quattro appezzamenti di terreno destinati a strada privata - al N.C.T.

Foglio 1, particelle 6639 – 6641 – 6643 - 6645

Beni in Comune di Leffe (BG), Via del Fontanone snc (Lotto 2) A - Deposito-Magazzino (C/2) – al N.C.E.U.

Foglio 7, mappale 962, sub. 1 graffato sub. 2 B - Appezzamento di Terreno – al N.C.T.

Foglio 7, particella 968

Beni in Comune di Castell’Arquato (PC), Località Veschi (Lotto 3) A - Due appezzamenti di terreno – al N.C.T.

Foglio 44, particella 91 Foglio 44, particella 185

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Lotto 1 – Beni in Comune di Gazzaniga Via Bordogni n. 2/D

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELL VENDITA Identificativo corpo A

Abitazione di tipo civile (A/2) sita in Via Bordogni n. 2/D Quota e tipologia del diritto

GUALDI LUIGI - Cod. Fiscale: GLDLGU74H29D952S - Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni –

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: GUALDI Luigi nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 GLDLGU74H29D952S - Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.

Comune censuario di Gazzaniga

Sez. GA, Foglio 24, mappale 6677, sub. 8, cat. A/2, classe 2, consistenza vani 5,5, Superficie Catastale Totale: 106 m² Totale escluse aree scoperte: 98 m², rendita: €.

511,29 –

Via Cerete snc – piano S1/T/1

Confini: Da nord in senso orario: Al piano terra Bene comune al sub. 702, sub. 9, bene comune al sub. 2 e sub. 7; al piano primo prospetto su giardino al sub. 8, sub. 13, prospetto su giardino al sub. 8 e sub 7; al Piano S1 sub. 18, bene comune al sub. 2, bene comune al sub. 4 e sub. 17.

Salvo i più precisi confini e come meglio in fatto.

Identificativo corpo B

Autorimessa (C/2) sita in Via Bordogni n. 2/D Quota e tipologia del diritto

Intestazione: GUALDI Luigi nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 GLDLGU74H29D952S - Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.

Sez. GA, Foglio 24, mappale 6677, sub. 17, cat. C/6, classe 2, consistenza 69 m², Superficie Catastale Totale 67 m², rendita: €. 131,85 –

Via Cerete snc – piano S1

Confini: Da nord in senso orario: sub. 18, sub. 8, bene comune al sub. 4 e sub. 17.

Identificativo corpo C

Quattro appezzamenti di terreno destinati a strada privata pertinenziale della superficie

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catastale complessiva di mq. 520.

Quota e tipologia del diritto

Identificato al catasto Terreni:

1 ANESA Dario nato a GAZZANIGA il 09/07/1979 NSADRA79L09D952F Proprieta` per 692/10000

2 BASE INVEST SRL con sede in PONTE NOSSA 03272360169 Proprieta` per 7093/25000 3 BOSIO Luca nato a GAZZANIGA il 14/03/1965 BSOLCU65C14D952E Nuda proprieta`

per 692/20000 in regime di comunione dei beni

4 BUTTIRONI COMMERCIALE S.R.L. con sede in LEFFE 03410620169 Proprieta` per 1384/10000

5 COTER Cinzia nata a ALZANO LOMBARDO il 21/08/1974 CTRCNZ74M61A246S Proprieta` per 692/100000

6 GHILARDINI Armando nato a GAZZANIGA il 19/11/1976 GHLRND76S19D952B Proprieta` per 540/10000

7 GIRONI Fernando nato a GAZZANIGA il 24/02/1967 GRNFNN67B24D952B Proprieta`

per 692/10000 in regime di separazione dei beni

8 GUALDI Luigi nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 GLDLGU74H29D952S Proprieta` per 692/10000 in regime di separazione dei beni

9 GUERINI Ivana nata a GAZZANIGA il 18/07/1969 GRNVNI69L58D952F Proprieta` per 201/1000

10 GUSMINI Lucia nata a GAZZANIGA il 21/12/1976 GSMLCU76T61D952I Proprieta` per 540/10000

11 MOIOLI Alessandro nato a ALZANO LOMBARDO il 24/07/1966 MLOLSN66L24A246G Proprieta` per 346/100000

12 PERACCHI Federica nata a GAZZANIGA il 28/02/1947 PRCFRC47B68D952L Usufrutto per 692/20000 in regime di comunione dei beni

13 PEZZERA Manola nata a GAZZANIGA il 15/10/1968 PZZMNL68R55D952V Nuda proprieta` per 692/20000 in regime di comunione dei beni

14 PEZZERA Mauro nato a GAZZANIGA il 22/09/1944 PZZMRA44P22D952Y Usufrutto per 692/20000 in regime di comunione dei beni

15 PIEVANI Stefano nato a ALZANO LOMBARDO il 17/03/1982 PVNSFN82C17A246A Proprieta` per 692/100000

16 RATTI Pamela nata a GAZZANIGA il 17/03/1985 RTTPML85C57D952O Proprieta` per 332/10000

17 RATTO Daniele nato a MONCALIERI il 05/10/1989 RTTDNL89R05F335W Proprieta`

per 692/10000

18 SUARDI Emanuela nata a GAZZANIGA il 21/04/1971 SRDMNL71D61D952O Proprieta` per 346/100000

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a) Foglio 1, particella 6639, Qualità Seminativo Arboreo, Classe 1, are 01,60, R.

Domenicale €. 0,74 R. Agrario €. 0,83

b) Foglio 1, particella 6641, Qualità Seminativo, Classe 2, are 01,65, R. Domenicale €.

0,60 R. Agrario €. 0,77

c) Foglio 1, particella 6643, Qualità Prato arboreo, Classe 1, are 01,90, R. Domenicale

€. 0,54 R. Agrario €. 0,59

d) Foglio 1, particella 6645, Qualità Seminativo, Classe 2, are 00,05, R. Domenicale €.

0,02 R. Agrario €. 0,02

Confini: Da nord in senso orario:

Per la Particella 6639: particella 6677, particella 7153, particella 7151 e particella 6641;

Per la Particella 6645: particella 6688, particella 6677 e particella 6643;

2. DESCRIZIONE

2.1 Descrizione Generale (Quartiere Zona)

Gazzaniga è un comune italiano di 4940 abitanti della provincia di Bergamo in Lombardia.

Situato alla destra orografica del fiume Serio, in val Seriana, dista circa 18 chilometri a nord- est dal capoluogo orobico ed è compreso nella Comunità montana della Valle Seriana.

Gli immobili in esame sono ubicati nella periferia a nord-ovest del paese.

La zona è caratterizzata dalla presenza di fabbricati residenziali e appezzamenti di terreno a destinazione prato e bosco.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi scarsi.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Scuola Materna, primaria e secondaria di primo grado, Ufficio Postale, negozi al dettaglio, Centro Sportivo, Centro Commerciale.

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Autolinee per Bergamo 1000 metri

2.2 Descrizione Del Bene

L’immobile in esame è parte di un fabbricato residenziale realizzato all’interno di un Piano Particolareggiato in Località Cerete di Gazzaniga.

Il fabbricato è posto ad una quota altimetrica di circa 420 metri slm.

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Il progettista, valutata la conformazione del terreno in declivio, ha optato per una tipologia di costruzioni a stecca disposti planimetricamente in modo da creare un cono prospettico evidente soprattutto dalla strada provinciale.

L’edificio residenziale è composto da 11 unità abitative disposte su due piani abitabili e da un piano interrato destinato ad autorimesse e cantine.

Si accede al fabbricato da via Bordogni superando una sbarra automatica che immette su un passaggio carrale e pedonale che porta all’ingresso delle varie unità.

L’appartamento, con ingresso al piano interrato, è costituito, al piano terra da soggiorno, cucina, disimpegno e bagno, ampia terrazza panoramica a sud-est e area esterna a nord- ovest e al piano primo da disimpegno, due camere, ripostiglio, bagno e balcone a sud-est; il collegamento tra i piani avviene da specifica rampa scala.

Superficie lorda complessiva circa mq. 171,77

L’autorimessa al piano interrato, con accesso dalla strada pertinenziale (corpo C), ha al suo interno due vani destinati a cantina ed una piccola lavanderia; l’autorimessa è collegata all’appartamento con una porta tagliafuoco REI.

Superficie lorda complessiva dell’autorimessa/cantina/lavanderia circa mq. 70,00

Quattro appezzamenti di terreno identificati catastalmente dalle particelle 6639, 6674, 6643 e 6645 sono destinati a strada privata pertinenziale, in sostanza l’accesso carrale e pedonale alle unità immobiliari del fabbricato residenziale; tale strada nella zona d’ingresso da via Bordogni sul lato nord-est è delimitata da una sbarra automatica.

Superficie catastale dei terreni mq. 520

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile si presenta in ottime condizioni di manutenzione generale.

Gli spazi comuni hanno un buon livello di finitura e sono mantenuti in buono stato di pulizia.

Per quanto riguarda l'unità immobiliare, il livello di finitura è superiore alla media ed è in ottime condizioni di manutenzione e conservazione.

Caratteristiche descrittive generali:

Facciate finite a civile con alcuni elementi strutturali con rivestimento in pietra;

Balconi con barriere in legno disposte orizzontalmente;

Tetto e gronde in legno a vista;

Lattoneria in lamiera di rame;

Copertura con tegole in cotto antichizzate;

Muri di sostegno e di confine rivestiti in pietra, con sovrastante barriera in ferro;

Infissi e antoni a battente in legno.

Pavimentazione esterna in massetti autobloccanti e in asfalto lungo il viale d’accesso;

Caratteristiche descrittive appartamento:

Portoncino d’ingresso a battente blindato con rivestimento in legno;

Porte interne a battente o scorrevoli in vetro;

Pavimento interno in laminato di legno, ceramica nei bagni;

Pavimentazione esterna con piastrelline in gres porcellanato;

Rivestimento dei bagni in ceramica;

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Scala interna ad una rampa pavimentata in laminato di legno;

Serramenti in legno con vetrocamera;

Pareti tinteggiate con smalto minerale;

Sanitari e rubinetteria standard.

Caratteristiche descrittive autorimessa, cantina e lavanderia:

Basculante a comando elettrico con rivestimento in legno;

Pavimento in resina nel box e nella cantina, ceramica in lavanderia;

Porte interne d’accesso alla cantina e all’appartamento: tagliafuoco REI Impianti

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V

condizioni: ottime

conformità: conforme alle vigenti normative;

Termico: tipologia: autonomo alimentazione: metano

diffusori: a pavimento condizioni: ottime

conformità: conforme alle vigenti normative, Fognatura recapito: collettore o rete comunale 3. PRATICHE EDILIZIE

1) DIA Denuncia inizio attività in data 31/03/2005 prot. N. 4391 Interventi di nuova costruzione

Edifici con destinazione residenziale complesso A

Richiedenti: IMMOBILIARE LE TERRAZZE DI ROVA, Maffeis Pierino 2) DIA Denuncia inizio attività in data 07/12/2007 prot. N. 15396

Interventi di manutenzione straordinaria

Descrizione: fabbricato residenziale denominato plesso "A".

Richiedenti: BASE INVEST S.R.L.

3) CERTIFICATO DI AGIBILITA’ IN DATA 10/09/2008 prot. N. 12056 4. CONFORMITA’ EDILIZIA

Identificativo corpo A

Abitazione di tipo civile (A/2) sita in Via Bordogni n. 2/4 Identificativo corpo B

Autorimessa (C/2) sita in Via Bordogni n. 2/4 Identificativo corpo C

Quattro appezzamenti di terreno destinati a strada privata pertinenziale della superficie catastale complessiva di mq. 520.

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Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia.

5. CONFORMITA’ URBANISTICA Identificativo corpo A

Abitazione di tipo civile (A/2) sita in Via Bordogni n. 2/4 Identificativo corpo B

Autorimessa (C/2) sita in Via Bordogni n. 2/4 Identificativo corpo C

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: il Piano di Governo del Territorio del comune di Gazzaniga adottato con DCC n. 4 in data 12 marzo 2012 e approvato con DCC n. 30 in data 31 luglio 2012, pubblicato sul BURL N° 52 del 27.12.2012;

Corpo A, Corpo B e Corpo C

- R5/1 – Ambiti residenziali con piani attuativi in corso di attuazione Norme tecniche di attuazione: Art. 29 Del Piano delle Regole Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.

In allegato il Certificato di Destinazione Urbanistica per le particelle 6639-6641-6643-6645.

6. CONFORMITA’ CATASTALE Conforme

7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

1) Al Sig. Gualdi Luigi la quota dell'intero di piena proprietà relativamente ai corpi A e B e per la quota di 6,92/100 relativamente al corpo C, è pervenuta per atto di compravendita notaio Letizia Andrea in data 06/10/2009 rep. n. 34113/6416, trascritto alla Conservatoria di Bergamo in data 12/10/2009 ai nn. 66004/41830, dalla società

“BASE INVEST SRL” con sede in Ponte Nossa C.F. 03272360169.

2) Alla società “BASE INVEST SRL”, sopra identificata, quanto in esame è pervenuto per atto di compravendita notaio Letizia Andrea in data 20/03/2006 rep. n. 34113/6416, registrato in data 27/03/2006 al n. 714 serie 1T e trascritto alla Conservatoria di Bergamo in data 30/03/2006 ai nn. 19171/10882, dalla società IMMOBILIARE LE TERRAZZE DI ROVA S.R.L. con Sede in VERTOVA (BG) C.F. 03180720165.

8. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 1) Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO SPA, contro GUALDI LUIGI; Derivante da: CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; A rogito di Notaio Letizia

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Andrea in data 06/10/2009 rep. ai nn. 34114/6417; Iscritto a Bergamo in data 12/10/2009 ai nn. 66005/10432; Importo ipoteca: € 400.000,00; Importo capitale: € 200.000,00.

Immobili siti in Gazzaniga (BG).

2) Trascrizione

Costituzione di Fondo Patrimoniale a favore di GUALDI LUIGI Nato il 29/06/1974 a GAZZANIGA (BG) C.F. GLDLGU74H29D952S e GUERINI IVANA Nata il 18/07/1969 a GAZZANIGA (BG) C.F. GRNVNI69L58D952F, contro GUALDI LUIGI Nato il 29/06/1974 a GAZZANIGA (BG) C.F. GLDLGU74H29D952S, a rogito di Notaio Letizia Andrea in data 05/12/2011 rep. ai nn. 38152/8931; Trascritto a Bergamo in data 20/12/2011 ai nn.

63261/37852.

3) Trascrizione pregiudizievole:

Sentenza dichiarativa di Fallimento a favore MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO 2G DI GUALDI LUIGI contro GUALDI LUIGI; Pubblico Ufficiale: TRIBUNALE DI BERGAMO in data 26/03/2021 rep. n. 48 trascritto a Bergamo in data 31/05/2021 ai nn. 31313/21874.

Immobili siti in Gazzaniga (BG) e Leffe (BG).

9. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE Condominio non costituito

Accessibilità dell’immobile ai soggetti diversamente abili: si Attestato di prestazione energetica: non presente

10. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’IMMOBILE

Abitazione di tipo civile (A/2) sita in Via Bordogni n. 2/4

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Abitazione P.T. S.L.P. 50,00 1,00 50,00

Abitazione P.S1 S.L.P. 6,70 1,00 6,70

Abitazione P.1 S.L.P. 50,00 1,00 50,00

Area esterna sud S.L.P. 30,00 0,5 15,00

Area esterna nord

S.L.P. 29,00 0,3 8,70

Balcone P.1 S.L.P. 6,07 0,4 2,42

171,77 132,82

Autorimessa (C/2) sita in Via Bordogni n. 2/4

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Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente Autorimessa al

Ps1

S.L.P. 52,00 0,50 26,00

Lavanderia al Ps1 S.L.P. 5,00 0,50 2,50

Cantina al Ps1 S.L.P. 13,00 0,50 6,50

70,00 35,00

Identificativo corpo C

Particella 6639 Sup. Cat. 160 1 160

520 520

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze.

11. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITA’

Il bene per caratteristiche proprie non è divisibile.

12. STATO DI POSSESSO

Occupato dai famigliari del sig. Gualdi Luigi.

13. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 13.1 Criterio di stima

Il criterio di stima adottato è quello della stima diretta comparativa, alla luce dei valori di mercato della zona, per beni consimili.

Assunte informazioni, accertata l’ubicazione dell’immobile, la sua accessibilità dalle vie di comunicazione, la stima viene eseguita tenendo presente le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, la consistenza, le condizioni statiche, lo stato di conservazione e manutenzione, il grado di finitura interno ed esterno, l’insieme degli impianti e dei servizi esistenti, per unità di fabbricazione; tenuta in considerazione l’epoca di costruzione del fabbricato, i vincoli di locazione; valutate le possibilità di utilizzazione ed edificatorie; tenuto conto di ogni elemento a favore e contro che possa influire sulla valutazione.

13.2 Fonti d’informazione

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Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Ufficio tecnico del Comune di Gazzaniga;

13.3 Valutazione dei corpi

Determinazione del valore del cespite immobiliare: le analisi e le indagini effettuate dallo scrivente per il reperimento dei valori di mercato trattati per immobili aventi caratteristiche comparabili (ossia di quei valori che hanno la maggior probabilità di concretizzarsi negli effettivi prezzi storici di mercato a seguito delle trattazioni, in condizioni normali e di libero mercato tra domanda ed offerta) effettuate in loco presso operatori professionali (agenzie e professionisti) nonché la ricerca presso le più importanti e riconosciute banche dati (Case &

Terreni Osservatorio Immobiliare, Quotazioni OMI), ha portato ad individuare i seguenti valori unitari:

Quotazioni OMI 1° sem. 2021 - 1000/1300 €./mq Case e Terreni 2020 – 1200/1400 €./mq Operatori professionali 2021 – 1300/1500 €./mq

Valore medio 1300 €./mq

In considerazione di quanto sopra esposto, ai fini della determinazione del valore del cespite immobiliare, si ritiene congruo attribuire un valore unitario di €. 1300 mq.

Per quanto riguarda la stima della strada pertinenziale si ritiene congro attribuire un valore di €. 10,00 mq.

Abitazione di tipo civile (A/2) sita in Via Bordogni n. 2/D

Superficie equivalente mq. 132,82 x 1300 €/mq = €. 172.666,00

Valore intero €. 172.666,00

Valore diritto o quota (1/1) €. 172.666,00 Identificativo corpo B

Autorimessa (C/2) sita in Via Bordogni n. 2/D

Valore diritto o quota (1/1) €. 45.500,00 Identificativo corpo C

Superficie catastale mq. 520,00 x 10 €/mq = €. 5.200,00

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Valore intero €. 5.200,00 Valore diritto o quota (6,92/100) €. 360,00 VALORE COMPLESSIVO DEL LOTTO 1

Identificativo corpo A €. 172.666,00 Identificativo corpo B €. 45.500,00 Identificativo corpo C €. 360,00 Complessivamente €. 218.526,00

Valore complessivo del Lotto 1 per la quota di 1/1 dei corpi A e B e per la quota di 6,92/100

del corpo C di piena proprietà €. 218.526,00

(duecentodiciottomilacinquecentoventiseieuro)

ALLEGATI:

allegato 1 – documentazione fotografica allegato 2 – documentazione catastale allegato 3 – documentazione edilizia allegato 4 – documentazione urbanistica

allegato 5 – Certificato di destinazione Urbanistica

allegato 6 – documentazione conservatoria RR.II.

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Lotto 2 – Beni in Comune di Leffe Via del Fontanone snc

Deposito/magazzino con area pertinenziale (C/2) sito in Via Fontanone snc Quota e tipologia del diritto

1) GUALDI LUIGI nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 C.F. GLDLGU74H29D952S Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni –

2) GUERINI IVANA nata a GAZZANIGA il 18/07/1969 C.F. GRNVNI69L58D952F Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni

Intestazione:

1) GUALDI LUIGI nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 C.F. GLDLGU74H29D952S Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni –

2) GUERINI IVANA nata a GAZZANIGA il 18/07/1969 C.F. GRNVNI69L58D952F Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni

Comune censuario di Leffe

Foglio 7, mappale 962, sub. 1 graffato sub. 2, cat. C/2, classe 2, consistenza vani 67m², Superficie Catastale Totale: 91 m², rendita: €. 200,70 –

Via Fontanone snc – piano T/1

Confini in un unico corpo: da quattro lati con la particella 968.

Particella 968 – Terreno circostante l’identificativo di cui al corpo A – Quota e tipologia del diritto

1) GUALDI LUIGI nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 C.F. GLDLGU74H29D952S Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni –

2) GUERINI Ivana nata a GAZZANIGA il 18/07/1969 C.F. GRNVNI69L58D952F Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni

Intestazione:

1) GUALDI LUIGI nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 C.F.: GLDLGU74H29D952S Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni –

2) GUERINI Ivana nata a GAZZANIGA il 18/07/1969 C.F.: GRNVNI69L58D952F Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni

Comune censuario di Leffe

Foglio 7, particella 968, Qualità Prato, classe 2, are 18,46, R. Domenicale €. 5,24 R.

Agrario €. 6,67 –

Confini: La particella 968 circonda la particella 962 ed è circondata sui quattro lati dalla particella 967.

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2. CONFORMITA’ CATASTALE Identificativo corpo A

Deposito/magazzino con area pertinenziale (C/2) sito in Via Fontanone snc

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:

Il fabbricato di due piani fuori terra a destinazione magazzino/deposito è stato demolito nel 2018 per lasciar posto ad un altro fabbricato a destinazione civile abitazione, che alla data del sopralluogo però è stato edificato solo in piccola parte (fondazione e muri di contenimento).

Tale situazione andrebbe regolarizzata mediante:

- Tipo mappale in deroga per demolizione totale, con aggiornamento della mappa e assegnazione di nuovo numero;

- Variazione catastale con formazione di area urbana con il nuovo numero assegnato.

Oneri di regolarizzazione:

- Tipo mappale euro 400 + accessori di legge

- elaborato per area urbana euro 300 + accessori di legge - diritti catastali euro 109 + 50.

Essendo poi scaduto il termine di 30 giorni dalla data di demolizione del fabbricato, sarà poi da prevedere un ravvedimento operoso con conseguente sanzione da definire.

Per quanto sopra non si dichiara la conformità catastale.

Particella 968 – Terreno circostante l’identificativo di cui al corpo A –

Conforme 3. DESCRIZIONE

Leffe è un comune italiano di 4 323 abitanti della provincia di Bergamo in Lombardia.

Situato in Val Gandino, alla sinistra orografica del fiume Serio, dista circa 22 chilometri a nord-est dal capoluogo orobico ed è compreso nella Comunità montana della Valle Seriana.

Gli immobili in esame sono ubicati nella periferia a sud del paese in località San Rocco.

La zona è caratterizzata dalla presenza di alcuni fabbricati residenziali e soprattutto appezzamenti di terreno a destinazione prato e bosco.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista in parte di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

(15)

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali/agricole Importanti centri limitrofi: Non specificato

Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: La fermata dell’ autobus per Bergamo è posta nel centro del comune di Leffe a circa 3 km.

L’immobile in esame, come precisato al precedente punto, è stato demolito nel 2018, al suo posto insistono le fondamenta e i muri di contenimento di un nuovo fabbricato, di cui al PERMESSO DI COSTRUIRE A TITOLO ONEROSO Prot. N. 3822 R.C. 6/18 in data 12/06/2018.

Il fabbricato è posto ad una quota altimetrica di circa 600 metri slm., su un terreno in declivio con bella vista panoramica sulla frazione di San Rocco e sulle montagne circostanti.

L’accesso al compendio immobiliare si ha da una strada sterrata carrabile di lunghezza di circa 200 metri.

L’area di pertinenza al fabbricato misura circa 50 mq. cui però va aggiunta la particella 968 che circonda la particella 962, avente una superficie catastale di mq. 1846.

A parte l’area coperta dalle fondamenta del nuovo edificio, la parte rimanente del terreno è a prato con la presenza di alcuni alberi.

4. PRATICHE EDILIZIE Identificativo corpo A

1) CONCESSIONE GRATUITA PER OPERE EDILIZIE Prot. 2941 R.C. 2411 in data 21/01/1988;

Sistemazione casa rurale.

Richiedenti: BOSIO EGIDIO

2) CONCESSIONE EDILIZIA PER OPERE MINORI Prot. 1207 R.C. 2550 in data 16/02/1989;

Realizzazione muro in pietra naturale.

Richiedenti: BOSIO EGIDIO

3) DELIBERA N. 50 del 30/05/2017 Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale

Oggetto: Variazione della scheda norma n. 44/3 quadrante 3 relativa agli “edifici/nuclei sparsi” artt. 11 e 16 del NTA del PDR del PGT – Sig. Gualdi Luigi.

POSSIBILITA’ AMPLIAMENTO EDIFICIO.

4) PERMESSO DI COSTRUIRE A TITOLO ONEROSO Prot. N. 3822 R.C. 6/18 in data 12/06/2018.

Ristrutturazione edificio con ampliamento (Oneri versati).

Richiedenti: Sig. Gualdi Luigi e Guerini Ivana.

Nota: I lavori di cui al PERMESSO DI COSTRUIRE Prot. 3822 in data 12/06/2021, iniziati in data 18/06/2018, prevedevano la ristrutturazione del vecchio fabbricato rurale ed un ampliamento dell’edificio stesso con destinazione abitativa per una superficie abitativa di mq. 113 più mq.

(16)

31 di superficie non residenziale.

Alla data del sopralluogo, il vecchio fabbricato rurale preesistente è stato demolito, e i lavori sono stati interrotti dopo l’esecuzione delle fondamenta e dei muri di contenimento a monte.

Oggi, il PERMESSO DI COSTRUIRE, di cui sopra, è da ritenersi scaduto essendo trascorsi tre anni dalla data di concessione.

Il Permesso di costruire potrà comunque essere rinnovato, salvo modifiche del PGT.

5) Permesso di Costruire presentato in data 27/09/2018 prot. n° 6649, relativa a:

COSTRUZIONE AUTORIMESSA INTERRATA DI PERTINENZA ALL'ABITAZIONE.

Nota: Tale permesso doveva essere integrato con della documentazione entro 60 gg. dalla richiesta. Non essendo stata prodotta alcuna documentazione nei termini previsti, la pratica è da intendersi decaduta.

5. CONFORMITA’ EDILIZIA Identificativo corpo A

I lavori di cui al PERMESSO DI COSTRUIRE Prot. 3822 in data 12/06/2021, prevedevano una ristrutturazione con ampliamento, non la demolizione del vecchio fabbricato rurale.

La demolizione non è stata segnalata al competente Ufficio Tecnico comunale.

Il sottoscritto, interpellato con due mail il responsabile del procedimento, Geom. Pulcini Riccardo sulle conseguenze della mancata segnalazione, non ha ricevuto dallo stesso alcuna risposta su eventuali sanzioni e/o sanatorie.

Per quanto sopra non si dichiara la conformità edilizia.

Particella 968 – Terreno circostante l’identificativo di cui al corpo A – Trattasi di terreno.

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia.

6. CONFORMITA’ URBANISTICA

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

Il Piano di Governo del Territorio del comune di Leffe approvato con DCC n. 5 in data 28 gennaio 2012;

Successiva variante n. 1 approvata con DCC n. 38 in data 28/09/2017.

Il terreno ed il fabbricato (oggi demolito) di cui al corpo A ed il corpo B sono classificati nello strumento urbanistico vigente come segue:

zona “AMBITI DI SALVAGUARDIA DELLE ZONE COLLINARI”

Norme tecniche di attuazione: Art. 16 Del Piano delle Regole Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.

In allegato il CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA

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1) - Ai signori GUALDI LUIGI nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 C.F. GLDLGU74H29D952S e GUERINI Ivana nata a GAZZANIGA il 18/07/1969 C.F. GRNVNI69L58D952F per la quota di ½ ciascuno di piena proprietà relativamente ai corpi A e B, è pervenuta per atto di compravendita notaio Boni Francesco in data 11/05/2017 rep. n. 49971/17333, trascritto alla Conservatoria di Bergamo in data 19/05/2017 ai nn. 21928/14658, dai signori CANCIAN GIUSEPPINA, nata il 10/03/1946 a ACQUI TERME (AL), C.F.

CNCGPP46C50A052G, per la quota di 1/1 di usufrutto, BOSIO FABRIZIO nato il 23/07/1966 a BOLOGNA (BO), C.F. BSOFRZ66L23A944F, per la quota di ½ di nuda proprietà, e BOSIO MASSIMO nato il 27/09/1969 a BOLOGNA (BO) C.F.

BSOMSM69P27A944P per la quota di ½ di nuda proprietà.

- ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA'

Con atto notaio Boni Francesco in data 11/05/2017 rep. n. 49971/17333 trascritto alla Conservatoria di Bergamo in data 19/05/2017 ai nn. 21927/14657 a favore CANCIAN GIUSEPPINAper la quota di 1/1 di usufrutto, BOSIO FABRIZIO e BOSIO MASSIMO per la quota di ½ di nuda proprietà ciascuno, e contro BOSIO EGIDIO nato il 20/09/1938 a LEFFE (BG) C.F. BSOGDE38P20E509B per la quota di 1/1 di piena proprietà.

viene costituita una SERVITU' DI PASSAGGIO CARRALE E PEDONALE relativamente ai corpi A e B.

- COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO

Con atto notaio Boni Francesco in data 11/05/2017 rep. n. 49971/17333trascritto alla Conservatoria di Bergamo in data 19/05/2017 ai nn. 21929/14659 a favore di GUALDI LUIGI e GUERINI Ivana, sopra identificati, e contro CANCIAN GIUSEPPINA per la quota di 1/1 di usufrutto, BOSIO FABRIZIO e BOSIO MASSIMO per la quota di ½ di nuda proprietà ciascuno, sopra identificati, viene costituita una SERVITU' DI PASSAGGIO CARRALE E PEDONALE relativamente ai corpi A e B.

- COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO

Con atto notaio Boni Francesco in data 11/05/2017 rep. n. 49971/17333 trascritto alla Conservatoria di Bergamo in data 19/05/2017 ai nn. 21930/14660 a favore di GUALDI LUIGI e GUERINI Ivana, sopra identificati, e contro CANCIAN GIUSEPPINA per la quota di 1/1 di usufrutto, BOSIO FABRIZIO e BOSIO MASSIMO per la quota di ½ di nuda proprietà ciascuno, sopra identificati, viene costituita una SERVITU' DI PASSAGGIO TUBAZIONI relativamente ai corpi A e B.

2) Ai signori CANCIAN GIUSEPPINA, BOSIO FABRIZIO e BOSIO MASSIMO, sopra identificati, quanto in esame è pervenuto per successione in morte a BOSIO Egidio apertasi il 17 giugno 2013, il quale ha disposto delle proprie sostanze con testamento pubblico del notaio Alessandro MAGNANI n. 43 di rep. degli atti di ultima volontà, passato nella raccolta degli atti tra vivi con verbale n.7.501/5.679 di rep. in data 18 luglio 2013 del medesimo notaio, registrato a Bologna il 23 luglio 2013 al n.12.374 Serie 1T, precisandosi che la denuncia fiscale è stata registrata all'Ufficio di Bologna 2 dell'Agenzia delle Entrate il 12 dicembre 2013 al n.4.272 del Volume 9990, con

(18)

certificato di avvenuta registrazione trascritto a Bergamo il 16 marzo 2015 ai nn.9.905/6.978 (nella nota di trascrizione sono stati riportati in modo errato i soggetti a favore e il mappale 710 è privo di superficie, mentre nella dichiarazione di successione il mappale 710 è indicato con una superficie errata), cui ha fatto seguito una dichiarazione integrativa (relativamente ai mappali graffati 962 sub.1 e 2) registrata all'Ufficio di Bologna 2 il 24 novembre 2016 al n.3.625 del Volume 9990, con certificato di avvenuta registrazione trascritto a Bergamo il 25 gennaio 2017 ai nn.3.150/2.087 e successiva rettifica della nota di trascrizione eseguita il 7 aprile 2017 ai nn.15.496/10.398. L'accettazione dell'eredità non è ancora stata trascritta.

3) BOSIO Egidio, a sua volta, aveva acquistato in forza dei seguenti titoli:

- aveva acquistato la quota indivisa di 8/9 (otto noni) degli originari mappali 251, 360 e 362 del cessato catasto da BOSIO Leonilde, Giuseppe, Elisabetta, Teresa, Caterina, Angela, Maria Angela e Lorenzo con atto di donazione del notaio Ugo FURCI in data 24 marzo 1979 n.71.696 di repertorio, registrato a Clusone il 26 marzo 1979 al n.258 del Volume 5, trascritto a Bergamo il 2 aprile 1979 ai nn.6.927/5.882;

- aveva acquistato la quota indivisa di 1/9 (un nono) unitamente a BOSIO Leonilde, Giuseppe, Elisabetta, Teresa, Caterina, Angela, Maria Angela e Lorenzo per successione in morte a BOSIO Mansueto apertasi il 14 luglio 1978, la cui denuncia fiscale è stata registrata a Clusone al n.90 del Volume 30, ivi trascritta il 10 aprile 1979 ai nn.7.565/6.401 (precisandosi che l'accettazione dell'eredità non è mai stata trascritta, ma ormai è decorso oltre un ventennio senza che siano state trascritte impugnazioni di sorta).

8. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 1) Trascrizione pregiudizievole:

Sentenza dichiarativa di Fallimento a favore MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO 2G DI GUALDI LUIGI contro GUALDI LUIGI; Pubblico Ufficiale: TRIBUNALE DI BERGAMO in data 26/03/2021 rep. n. 48 trascritto a Bergamo in data 31/05/2021 ai nn. 31313/21874.

Immobili siti in Gazzaniga (BG) e Leffe (BG).

9. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

Attestato di prestazione energetica: non necessario 10. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’IMMOBILE

Tenuto conto che l’immobile identificato catastalmente come magazzino/deposito è stato demolito nel 2018 per consentire la realizzazione di una nuova costruzione ad uso abitativo, che alla data del sopralluogo vedeva realizzate solo le fondazioni e i muri di contenimento, per il calcolo delle superfici si è tenuto conto della possibilità edificatoria, che alla luce del

(19)

progetto approvato prevedeva una superficie abitativa di 113 mq. abitabili e 31 mq. di superficie non residenziale.

Abitazione S.L.P. 113,00 1,00 113,00

Sup. Non res. S.L.P. 30 0,25 7,50

Area esterna S.L.P. 50,00 0,10 5,00

193,00 125,50

Particella 968 Sup. Cat. 1846 1,00 1846

1846 1846

11. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITA’

Il bene per caratteristiche proprie non è divisibile.

12. STATO DI POSSESSO L’immobile è libero

Nella fattispecie, la stima ha tenuto conto della possibilità edificatoria, considerato il valore al mq. della costruzione finita cui sono stati dedotti i costi di costruzione, che per un fabbricato simile si possono ipotizzare in 1000 €/mq. e le spese tecniche, circa il 10%, gli oneri essendo già stati versati non sono stati contabilizzati.

13.2 Fonti d’informazione Catasto di Bergamo;

(20)

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Ufficio tecnico del Comune di Leffe;

Determinazione del valore del cespite immobiliare: le analisi e le indagini effettuate dallo scrivente per il reperimento dei valori di mercato trattati per immobili aventi caratteristiche comparabili (ossia di quei valori che hanno la maggior probabilità di concretizzarsi negli effettivi prezzi storici di mercato a seguito delle trattazioni, in condizioni normali e di libero mercato tra domanda ed offerta) effettuate in loco presso operatori professionali (agenzie e professionisti) nonché la ricerca presso le più importanti e riconosciute banche dati (Case &

Terreni Osservatorio Immobiliare, Quotazioni OMI), ha portato ad individuare i seguenti valori unitari:

Quotazioni OMI 1° sem. 2021 - 1000/1300 €./mq Case e Terreni 2020 – 1600/1800 €./mq Operatori professionali 2021 – 1300/1500 €./mq

Valore medio 1300 €./mq

In considerazione di quanto sopra esposto, ai fini della determinazione del valore del cespite immobiliare, si ritiene congruo attribuire un valore unitario di €. 1300 mq. cui vanno detratti il costo di costruzione e le spese tecniche, che portano il valore della possibilità edificatoria, considerata anche la fase di stagnazione attuale del mercato immobiliare, ad una stima prudenziale di €. 200/mq

Per quanto riguarda la stima del terreno si ritiene congruo un valore di €. 5,00 mq.

Valore diritto o quota (1/2) €. 4.615,00

(21)

VALORE COMPLESSIVO DEL LOTTO 2 per la quota di ½ di piena proprietà

Identificativo corpo A €. 12.550,00 Identificativo corpo B €. 4.615,00 Complessivamente €. 17.165,00

Valore complessivo del Lotto 3 per la quota di ½ di piena proprietà €. 17.165,00 (diciassettemilacentosessantacinque euro)

ALLEGATI:

allegato 1 – documentazione fotografica allegato 2 – documentazione catastale allegato 3 – documentazione edilizia

allegato 4 – Certificato di destinazione Urbanistica

allegato 5 – documentazione conservatoria

(22)

Lotto 3 – Beni in Comune di Castell’Arquato Case Sparse Vescovi (località Bacedasco)

Terreno in Case Sparse Vescovi – Particella 91 Quota e tipologia del diritto

1) 1/2 GUALDI LUIGI - Cod. Fiscale: GLDLGU74H29D952S - Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni.

2) 1/2 GUALDI LUCA - Cod. Fiscale: GLDLCU71R07D952Q - Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni.

Intestazione:

1) GUALDI Luigi nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 C.F. GLDLGU74H29D952S - Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni.

2) GUALDI Luca nato a GAZZANIGA il 07/10/1971 – C.F. GLDLCU71R07D952Q Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni.

Comune censuario di Castell’Arquato

Foglio 44, particella 91, qualità Seminativo, Classe 3,superficie 1130 m², R. Domenicale

€. 4,38 R. Agrario €. 7,59

Confini: Da nord in senso orario: particella 84, particella 182, particella 185, particella 90, e particella 83.

Terreno in Case Sparse Vescovi – Particella 185 Quota e tipologia del diritto

1) 1/2 GUALDI LUIGI - Cod. Fiscale: GLDLGU74H29D952S - Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni.

2) 1/2 GUALDI LUCA - Cod. Fiscale: GLDLCU71R07D952Q - Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni.

Intestazione:

1) GUALDI Luigi nato a GAZZANIGA il 29/06/1974 C.F. GLDLGU74H29D952S - Proprieta`

per 1/2 in regime di separazione dei beni.

2) GUALDI Luca nato a GAZZANIGA il 07/10/1971 – C.F. GLDLCU71R07D952Q Proprieta`

per 1/2 in regime di separazione dei beni.

Comune censuario di Castell’Arquato

Foglio 44, particella 185, qualità Seminativo, Classe 2, superficie 1880 m², R. Domenicale €.

9,71 R. Agrario €. 14,56

(23)

Confini: Da nord in senso orario: particella 90, particella 91, particella 182, particella 125, e particella 184.

2. DESCRIZIONE

Castell'Arquato è un comune italiano di 4 585 abitanti della provincia di Piacenza in Emilia- Romagna. Situato sulle prime alture della val d'Arda, è caratterizzato da un borgo medioevale arroccato lungo la collina che domina il passaggio lungo la vallata.

La zona è caratterizzata dalla presenza di aziende agricole e appezzamenti di terreno a destinazione prevalente di vigna.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Autobus a circa 500 metri

I terreni in esame sono posti in Località Bacedasco e distano circa 8 Km. dal comune di Castell’Arquato. La zona collinare è caratterizzata dalla presenza di aziende agricole per la produzione di vino. Si accede ai terreni percorrendo una strada sterrata denominata “Case Sparse Vescovi” e quindi una strada interpoderale percorribile solo con mezzi agricoli.

Particella 91 – Il terreno risulta di forma trapezoidale, in pendio mediamente pronunciato, ricoperto da un vigneto, ed ha una superficie catastale di mq. 1130.

Particella 185_ il terreno risulta di forma trapezoidale, in pendio mediamente pronunciato, incolto ed ha una superficie catastale di mq. 1880.

Sui terreni non sono presenti sistemi irrigui.

3. PRATICHE EDILIZIE Trattasi di terreni.

4. CONFORMITA’ URBANISTICA Identificativo corpo A

Terreno in Case Sparse Vescovi – Particella 91 Identificativo corpo B

(24)

Terreno in Case Sparse Vescovi – Particella 185

Strumento urbanistico Approvato: PSC (Piano strutturale comunale) – POC (Piano operativo comunale) – RUE (Regolamento edilizio Urbanistico).

In forza della DCC n. 21 in data 26 aprile 2004 e successiva variante adottata con DCC n. 30 in data 09/12/2013 e approvato con DCC n. 13 in data 9 aprile 2014, pubblicato sul BURL N°

52 del 27.12.2012;

Corpo A e Corpo B

I terreni identificati al Foglio 44 particelle 91 e 185 sono classificati nello strumento urbanistico vigente come segue:

1) Ambiti Agricoli di rilievo paesaggistico;

2) Vincolo idrogeologico forestale (R.D. N. 3267 del 30/12/1923);

3) Formazioni arboree lineari (art. 8 PTCP);

4) Sistema della collina (art. 6 PTCP);

5) Zone di particolare interesse paesaggistico-ambientale (art. 15 PTCP);

6) Zona di tutela dei corpi idrici superficiali e sotterranei (art. 23bis PTCP).

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.

In allegato il CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA 5. CONFORMITA’ CATASTALE

Conforme

1) Ai Sig. Gualdi Luigi e Gualdi Luca per la quota di ½ ciascuno di piena proprietà, i beni in esame sono pervenuti per atto di compravendita notaio Grazia Annunziata in data 28/02/2007 rep. n. 11382/3428, trascritto alla Conservatoria di Piacenza in data 01/03/2007 ai nn. 3576/2183, da Sesenna Daniele nato a Alseno (PC) in data 26/03/1960 per la quota di 1/3 come bene personale e per la quota di 1/3 in regime di Comunione dei beni e da Vincini Rosa Anna Maria, nata a Londra (Gran Bretagna e Irlanda del Nord) in data 26/02/1967 per la quota di 1/3 in regime di Comunione dei beni.

2) A Sesenna Daniele e Vincini Rosa Anna, sopra identificati, quanto in esame è pervenuto quanto alla quota di 1/3 del solo Sesenna Daniele per Successione in morte di Sesenna Teodoro nato a Castell’Arquato il 01/05/1918 e deceduto il 18/09/1997 (Denuncia di Successione registrata a Fiorenzola d’Arda il 31/10/1997 al n. 99 del volume 396);

Quanto alla quota di 2/3 dei coniugi Sesenna Daniele e Vincini Rosa Anna Maria, per atto di compravendita notaio Aldo Ciappa in data 28/09/2001 rep. N. 299785/12261, registrato a Piacenza in data 12/10/2001 al n. 3570 e trascritto alla Conservatoria di Piacenza in data 09/10/2001 ai nn. 11889/8976.

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7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 1) Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO SPA, contro GUALDI LUIGI; Derivante da: CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; A rogito di Notaio Letizia Andrea in data 06/10/2009 rep. ai nn. 34114/6417; Iscritto a Bergamo in data 12/10/2009 ai nn. 66005/10432; Importo ipoteca: € 400.000,00; Importo capitale: € 200.000,00.

2) Trascrizione

Costituzione di Fondo Patrimoniale a favore di GUALDI LUIGI Nato il 29/06/1974 a GAZZANIGA (BG) C.F. GLDLGU74H29D952S e GUERINI IVANA Nata il 18/07/1969 a GAZZANIGA (BG) C.F. GRNVNI69L58D952F, contro GUALDI LUIGI Nato il 29/06/1974 a GAZZANIGA (BG) C.F. GLDLGU74H29D952S, a rogito di Notaio Letizia Andrea in data 05/12/2011 rep. ai nn. 38152/8931; Trascritto a Piacenza in data 23/12/2011 ai nn.

17621/11990.

Immobili siti in Castell’Arquato (PC).

3) Trascrizione pregiudizievole:

Sentenza dichiarativa di Fallimento a favore MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO 2G DI GUALDI LUIGI contro GUALDI LUIGI; Pubblico Ufficiale: TRIBUNALE DI BERGAMO in data 26/03/2021 rep. n. 48 trascritto a Piacenza in data 23/09/2021 ai nn. 14701/10772.

Immobili siti in Castell’Arquato (PC):

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE Nulla da segnalare.

9. STATO DI POSSESSO

Il terreno destinato a vigneto è utilizzato dai signori Gualdi, il terreno incolto è da ritenersi libero.

Per i terreni di natura agricola, è opportuno avvalersi poi delle caratteristiche tecniche del fondo stesso, quali la giacitura, la fertilità, l’accesso, la forma, l’ubicazione e l’ampiezza.

(26)

10.2 Fonti d’informazione Catasto di Piacenza;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza;

Ufficio tecnico del Comune di Castell’Arquato;

Determinazione del valore del cespite immobiliare: le analisi e le indagini effettuate dallo scrivente per il reperimento dei valori di mercato trattati per immobili aventi caratteristiche comparabili (ossia di quei valori che hanno la maggior probabilità di concretizzarsi negli effettivi prezzi storici di mercato a seguito delle trattazioni, in condizioni normali e di libero mercato tra domanda ed offerta) effettuate in loco presso operatori professionali (agenzie e professionisti) e osservatori immobiliari, ha portato ad individuare i seguenti valori unitari:

Per i vigneti: quotazione minima €./ha 40.000 quotazione massima €./ha 75.000 Terreno seminativo: quotazione minima €./ha 20.000 quotazione massima €./ha 50.000

Tali valori sono stati poi parametrati alle caratteristiche tecniche dei fondi.

In considerazione di quanto sopra esposto, ai fini della determinazione del valore del cespite immobiliare, si ritiene congruo attribuire un valore unitario di

€. 6,50 mq. per il vigneto (particella 91)

€. 3,50 mq. per il terreno incolto (particella 185)

Superficie catastale mq. 1.130 x 6,50 €/mq = €. 7.345,00

Superficie catastale mq. 1.880 x 3,50 €/mq = €. 6.580,00

Valore diritto o quota (1/2) €. 3.290,00

VALORE COMPLESSIVO DEL LOTTO 3 per la quota di ½ di piena proprietà Identificativo corpo A €. 3.672,50

Identificativo corpo B €. 3.290,00

(27)

Complessivamente €. 6.962,50

Valore complessivo del Lotto 3 per la quota di ½ di piena proprietà (arrotondato)

€. 7.000,00 (settemila euro)

ALLEGATI:

allegato 1 – documentazione fotografica allegato 2 – documentazione catastale allegato 3 – documentazione urbanistica

allegato 4 – Certificato di destinazione Urbanistica allegato 5 – documentazione conservatoria

Ritenendo di avere esaurientemente svolto l’incarico conferitomi, rimango a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti.

Bergamo, lì 22 novembre 2021

Arch. Stefano Peci

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regolarizzazione catastale dell’immobile sito in Leffe, via del Fontanone, identificato al Foglio 7, mappale 962, sub. 1 graffato sub. 2 , Cat. (C/2);

La situazione catastale di tale immobile è stata regolarizzata mediante:

1) Tipo mappale in deroga per demolizione totale, con aggiornamento della mappa e assegnazione di nuovo numero; Prot. 2021/161688 in data 17/12/2021

2) Variazione catastale con formazione di area urbana con il nuovo numero assegnato. Prot. Bg 162283 in data 21/12/2021.

Oggi il vecchio mappale 962 sub. 1 graff. Sub. 2 del Catasto Fabbricati, ha assunto il seguente nuovo identificativo:

Fg. 7, Particella 1020, Categoria Area Urbana, Consistenza mq. 130.

Resto a disposizione per eventuali chiarimenti.

Bergamo 23/12/2021