TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE
* * * PREMESSA
I beni in oggetto saranno presi in considerazione specificando:
o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
o IDENTIFICAZIONE CATASTALE
o CONFINI
o PROPRIETÀ
o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E QUANTO OGGETTO DI FALLIMENTO
o PARTI COMUNI E SERVITU’
o PROVENIENZA DEL BENE
o ATTI PREGIUDIZIEVOLI
o REGIME FISCALE
o INDAGINE AMMINISTRATIVA
o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
o DESCRIZIONE DEI BENI
o CONSISTENZA COMMERCIALE
o STIMA DEI BENI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo detto per comparazione o di confronto di mercato.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata a individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi
N. 242/2015 R.G.
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recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. In considerazione dell’attuale situazione di recessione del mercato, che ancora coinvolge, sebbene con effetti più lievi, gli immobili a destinazione residenziale quali i beni esaminati, non reperendo dati comparabili recenti ritenuti attendibili, sono stati esaminati immobili similari proposti in vendita, applicando poi le percentuali medie di sconto proposte all’interno delle trattative; a conforto si sono esaminate fonti quali Agenzia del Territorio Valori OMI e ipotesi di capitalizzazione diretta dei redditi.
I valori unitari che seguono costituiscono l’espressione sintetica dell’indagine di mercato effettuata.
La valutazione degli immobili è effettuata a corpo, anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e pertanto, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene.
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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 7
Piena proprietà superficiaria di una porzione di fabbricato ad uso Commerciale (Negozio) al piano terra dello stabile, composto da locale pizzeria da asporto, laboratorio, magazzino, spogliatoio ed infine due bagni.
All’ unità immobiliare è inoltre annesso un deposito, al piano interrato dello stabile.
L’immobile è sito in Comune di Medicina (BO), in via Roberto Preti n.
111/F2.
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Superficie commerciale complessiva del negozio di circa 91,00 mq e di circa 33,00 mq. il deposito.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta così identificato:
Catasto Fabbricati del Comune di Castel Maggiore (BO) beni intestati a:
Società in Fallimento - Piena proprietà superficiaria Foglio 179
- Map. 483, Sub. 29, Zona Cens. -, Cat. C/1, Classe 8, consistenza 84 mq, - Rendita € 1.813,38 - Via Roberto Preti n. 111/F2, Piano T-S1.
CONFINI
Ragioni proprietà terze, beni comuni, muri perimetrali esterni, salvo altri e più precisi.
PROPRIETÀ
Società in Fallimento, Proprietà superficiaria per la quota di 1/1.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO OGGETTO DI FALLIMENTO
Lo stato di fatto al momento del fallimento risulta corrispondente con quanto depositato presso il Catasto.
Dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’ Agenzia delle Entrate - Ex Territorio (Sezione Catasto Fabbricati) di Bologna, si osserva che il bene in oggetto è stato oggetto di interventi di Manutenzione Straordinaria realizzati in forza di idoneo titolo abilitativo, che sebbene si presuma non comportino una diversa consistenza catastale né una variazione del classamento dell’ Unità
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Immobiliare, necessitano comunque di un aggiornamento della rappresentazione grafica riportata nella Planimetria Catastale.
Tali variazioni non sono state denunciate all’Agenzia delle Entrate - Ex Territorio (Sezione Catasto Fabbricati) di Bologna, pertanto il bene è da regolarizzare dal punto di vista catastale a cura e spese dell’aggiudicatario.
La regolarizzazione della difformità sopraesposta, potrà avvenire con la presentazione di idonea Denuncia di Variazione Catastale (a cura di Tecnico Abilitato) mediante procedura Doc.Fa., per un ammontare complessivo, puramente a titolo indicativo di circa € 600,00, a cui andrà aggiunta l’
eventuale sanzione per le omesse Denunce di Variazione da porsi a cura e spese dell’aggiudicatario.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
Parti comuni: è compresa la comproprietà pro quota di tutto quanto è di uso e servizio comune per legge e per destinazione d’uso per beni di analoga tipologia.
Segnalo, da quanto depositato in Catasto, con particolare riferimento all’elaborato planimetrico ed elenco subalterni Prot. N. D01120.1 presentato il 12/09/1997 relativo al foglio 179, mappale 483:
- Sub. 1 - BENE COMUNE NON CENSIBILE (CORTE E PORTICO) - Sub. 28 - BENE COMUNE NON CENSIBILE (VANO SCALA E
CORRIDOI COMUNE AI SUB DAL 29 AL 37)
- Sub. 38 - BENE COMUNE NON CENSIBILE (CORRIDOIO COMUNE AI SUB 29-31-32-36)
Servitù attive e passive: l’unità è venduta a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova con tutte le relative aderenze, sovrastanze,
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pertinenze, azioni e ragioni, comunioni, usi e diritti inerenti, servitù attive e passive, se vi sono e come abbiano legale ragione di esistere, infissi, seminfissi, così come riportato e derivante dai titoli d’acquisto, che si intendono qui integralmente riportati e così come meglio identificati nella Certificazione Notarile Ventennale del 26.02.2016 del Notaio Raffaele Vannini che in copia si allega.
Si segnala inoltre che risulta istituita una Convenzione di costituzione del diritto di superficie, trascritta a Bologna il 28/03/1996, rettificata con Nota trascritta il 10/07/1996.
Presa visione della citata Convenzione di costituzione del diritto di superficie, si segnala che non risultano particolari vincoli e/o oneri influenti sul valore e sulla commerciabilità del bene oggetto della presente procedura.
PROVENIENZA DEL BENE
Il bene oggetto di stima perviene, per la proprietà superficiaria novantanovennale (decorrente dal 14/03/1996), alla Società in fallimento con atto di compravendita regolarmente registrato e trascritto a Bologna il 06/05/1998. Si segnala inoltre che con atto di trasformazione di società, trascritto a Bologna il 7 agosto 2014, la società in Fallimento trasformava la propria regione sociale.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Vedere la relazione notarile dalla quale si evince che sull’immobile oggetto della presente stima gravano le seguenti:
TRASCRIZIONI:
- Sentenza dichiarativa di fallimento in fase di trascrizione.
ISCRIZIONI:
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- Nessuna
REGIME FISCALE
La Società fallita è qualificabile come IMPRESA COSTRUTTRICE e l’immobile è da considerarsi un fabbricato ad uso strumentale che è stato terminato da oltre cinque anni: fine lavori datata 29/07/1997. L’immobile fa inoltre parte di un fabbricato che ha i requisiti della Legge “Tupini”.
La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. o a imposta di registro secondo il regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
L’immobile oggetto di stima ha costruzione successiva al 1° settembre 1967 (POST ’67) e presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Medicina (BO) sono stati riscontrati i seguenti Atti Abilitativi:
- Concessione Edilizia N. 94/103 rilasciata il 23/12/1994 di cui al P.G. N.
94/12465 per la realizzazione di un fabbricato ad uso residenziale e negozi;
- Denuncia di Inizio Attività del 02/07/1997 di cui al Prot. N. 9680 depositata come variante alla Concessione Edilizia di cui al punto precedente;
- Certificato di abitabilità rilasciato il 12/11/1998 al Reg. N. 20;
- Autorizzazione Edilizia N. 94/026 rilasciata il 22/05/1999 di cui al P.G.
N. 99/06608 per l’installazione di canna Fumaria;
- Nulla Osta Edilizio N. 04/187 rilasciato il 06/12/2004 di cui al P.G. N.
04/12961 per l’installazione di canna Fumaria ed adeguamento locali ad uso Pizzeria da asporto;
- Certificato di abitabilità rilasciato il 21/04/2005 al Reg. N. 26 Prot. N.
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4713 del 09/04/2005;
- Comunicazione di Inizio Lavori N. 56/2015 presentata il 30/04/2015 di cui al P.G. N. 7554 per opere di manutenzione straordinaria nei locali ad uso Pizzeria da asporto.
Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente al bene oggetto di stima, ulteriori titoli abilitativi per l’esecuzione di opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica.
Dal confronto fra quanto rilevato e quanto riscontrato dall’accesso atti effettuato presso il Comune di Medicina (BO), non si evidenziano difformità dimensionali di rilievo, tali da superare le tolleranze minime di normativa.
Conformità impianti.
Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l’aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell’art. 1490 del codice civile gli organi della procedura da ogni responsabilità al riguardo.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Alla data di verifica sul posto è emerso che l’Unità Immobiliare in oggetto, è occupata in forza di regolare Contratto di Locazione ad uso Commerciale, stipulato in data 26/01/2005 e registrato all’Agenzia delle Entrate il 04.02.2005; la durata della locazione è fissata con decorrenza dal 01.02.2015 e scadenza alla data del 31/01/2023.
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Il canone di locazione annuale così come previsto nel Contratto di Locazione di cui sopra ammonta a € 7.550,52 oltre IVA, da corrispondersi in 12 rate mensili anticipate di €. 629,21 oltre IVA; si ritiene congruo l’importo della Locazione.
Si rassegna infine che, alla data di verifica sul posto sono stati rinvenuti numerosi arredi, complementi e macchinari specifici, beni tutti non ricompresi nella stima di cui alla presente relazione.
DESCRIZIONE DEL BENE
L’unità immobiliare presa in esame è ubicata in Comune di Medicina (BO), in via Roberto Preti n. 11/F.
Lo stabile di cui l’immobile è parte, è stato realizzato con struttura portante in cemento armato con pareti perimentrali in muratura di laterizio con rivestimento esterno a cappotto con superficie esterna intonaca e tinteggiata di colore chiaro.
Tamponamenti interni in muratura di laterizio intonacata su ambo i lati, solai interpiano in latero-cemento, copertura a falde inclinate realizzata con una struttura in cemento armato e manto di copertura in coppi di laterizio.
L’edificio si sviluppa complessivamente su tre piani fuori terra con il piano terra ad uso misto residenziale e commerciale ed i successivi ad esclusivo uso residenziale. Piano interrato ad uso cantine ed autorimesse.
Il complesso immobiliare è stato edificato in epoca piuttosto recente e risulta completo nelle strutture portanti, nell’ascensore e nelle scale interne di collegamento fra i piani.
La porzione di fabbricato oggetto della presente stima è ubicata al piano terra dello stabile ed è costituita, allo stato attuale, da un locale pizzeria da
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asporto, laboratorio, magazzino, spogliatoio ed infine due bagni. All’ unità immobiliare è inoltre annesso un deposito, al piano interrato dello stabile.
Il grado delle finiture è da considerarsi discreto e vado qui di seguito ad elencare le principali caratteristiche:
- ingresso sull’ampia corte comune antistante l’edificio;
- pareti interne intonacate e tinteggiate in varia coloritura;
- alcuni divisori interni sono stati realizzati in cartongesso;
- soffitti interni intonacati e tinteggiati, in alcuni casi è presente un controsoffitto o “cielino” in materiali di diverso tipo;
- pavimento in piastrelle di gres di varia coloritura;
- i bagni presentano il pavimento realizzato tramite piastrelle in gres di dimensione 33x33 cm. circa e rivestimento in piastrelle di ceramica di dimensione 20x20 cm. circa, posato fino ad h. 200 cm. circa;
- porte interne parte in legno con ferramenta in cromo-satinato e specchiatura cieca;
- infissi esterni costituiti da elementi con telaio in alluminio e vetro a lastra unica;
- i bagni risultano completi nelle loro dotazioni standard e sono tutti regolarmente disimpegnati;
- sanitari bianchi con scarico a pavimento e rubinetteria a tradizionale in tutti i bagni;
- impianto di riscaldamento del tipo autonomo tramite caldaia murale a gas della ditta Sile, modello Superapida da 24 Kw, montata internamente;
- elementi radianti costituiti da termosifoni a colonna in acciaio verniciato;
- lo stesso generatore di calore viene utilizzato per la produzione di ACS;
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- impianto di climatizzazione con elementi di diffusione del tipo “Split”
montati a parete;
- impianto elettrico completo, realizzato in traccia con pannello di controllo dotato di interruttore differenziale magneto-termico;
- deposito pavimentato in piastelle di ceramica.
Lo stato manutentivo e di conservazione dell’immobile sono da considerarsi buoni.
CONSISTENZE COMMERCIALI
Premessa: il principio adottato per il calcolo della consistenza degli immobili fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in argomento, viene calcolata in base alle percentuali associate per il calcolo della superficie omogeneizzata, ovvero, a titolo di esempio:
Negozio - coeff. 100%
Negozio (vani di servizio direttamente collegati) - coeff. 50%
Negozio (vani di servizio non direttamente collegati) - coeff. 25%
Corti esterne - coeff. 20%
Tutto ciò premesso, si procede ad una descrizione INDICATIVA delle superfici commerciali individuate:
Negozio ca. mq 91,00
Deposito ca. mq 33,00
STIMA DEL BENE
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di porzione di fabbricato
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ad uso Commerciale (Negozio), sito in Comune di Medicina (BO), in via Roberto Preti n. 111/F2.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Fallimentare. Il valore a metro quadro del Negozio ed accessori esclusivi, è di €/mq 1.400.
Destinazione d’uso Sup. Om. mq Valore
Negozio 91,00 127.400,00 €
Deposito 8,25 11.550,00 €
Valore Totale 138.950,00 € VALORE ARROTONDATO A PREZZO DI MERCATO € 139.000,00 Percentuale di abbattimento 30 % circa VALORE DEL BENE A BASE D’ASTA € 97.000,00 (Euro novantasettemila/00)
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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto rimane a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento.
* * * Con osservanza
Bologna; lì 26/09/2018
I CONSULENTI TECNICI
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Allegati:
- Visura catastale - Planimetria catastali
- Estratto di mappa, elaborato planimetrico ed elenco subalterni - Documentazione amministrativa U.T. del Comune di Medicina - Elaborato grafico
- Raccolta fotografie - Copia atto di provenienza - Contratto di locazione - Relazione notarile (copia)
