TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
* * * PREMESSA
I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando:
o DATI DI PIGNORAMENTO
o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
o IDENTIFICAZIONE CATASTALE
o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
o VINCOLI E ONERI
o CONFINI
o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)
o PROVENIENZA DEL BENE
o STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE
o ATTI PREGIUDIZIEVOLI
o REGIME FISCALE
o INDAGINE AMMINASTRATIVA
o CERTIFICAZIONE ENERGETICA
o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
o DESCRIZIONE DEL BENE
o CONFORMITA’ IMPIANTI
o CONSISTENZA SUPERFICIALE
N. 644/16 L1 R.G. ESEC.
Udienza 23/07/2018 Ore 9:30
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o STIMA DEI BENI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.
Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l’appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale che oscilla tra il 15 ed il 40 % del valore commerciale stesso, in base a quelle che sono le caratteristiche di commerciabilità del bene oggetto di esecuzione.
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DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 07/10/2016 al N. 45059 Registro Generale e N. 30287 Particolare, Atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili è stata pignorata alla Società …
- la piena proprietà dei seguenti beni immobili:
Catasto Fabbricati del Comune di Malalbergo (BO):
Foglio 26:
o Map. 166, Sub. 2, Zona Censuaria -, Cat. C/2, Classe 1, Consistenza 110 mq, Sup. Catastale 134 mq, Rendita 400,03 €, via Nazionale n. 367,
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Piano T.
o Map. 166, Sub. 3, Zona Censuaria -, Cat. C/2, Classe 2, Consistenza 62 mq, Sup. Catastale 74 mq, Rendita 268,97 €, via Nazionale n. 367, Piano T.
o Map. 166, Sub. 4, Zona Censuaria -, Cat. A/3, Classe 3, Consistenza 4,5 vani, Sup. Catastale 97 mq, Rendita 325,37 €, via Nazionale n. 367, Piano T-1.
o Map. 166, Sub. 1, Corte o Resede.
Il tutto a favore di …
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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO
Piena Proprietà relativa ad un intero fabbricato cielo-terra costituito originariamente da due immobili ad uso deposito al piano terra ed un appartamento al piano primo, il tutto all’interno di un’area cortiliva di proprietà esclusiva. L’immobile si trova in Comune di Malalbergo (BO), Località Pegola, in via Nazionale n. 367; per una superficie commerciale di circa 200,00 mq. i due vani ad uso deposito; di circa 77,00 mq. il vano ad uso residenziale (oltre a circa 15,00 mq. il vano scala e circa 14,00 mq. il balcone); area cortiliva esterna che, al netto della superficie del fabbricato, consta di circa 740,00 mq.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il lotto oggetto di stima, risulta così identificato:
Catasto Fabbricati del Comune di Malalbergo (BO) beni intestati a:
1. … – piena proprietà,
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Foglio 26:
o Map. 166, Sub. 2, Zona Censuaria -, Cat. C/2, Classe 1, Consistenza 110 mq, Sup. Catastale 134 mq, Rendita 400,03 €, via Nazionale n. 367, Piano T.
o Map. 166, Sub. 3, Zona Censuaria -, Cat. C/2, Classe 2, Consistenza 62 mq, Sup. Catastale 74 mq, Rendita 268,97 €, via Nazionale n. 367, Piano T.
o Map. 166, Sub. 4, Zona Censuaria -, Cat. A/3, Classe 3, Consistenza 4,5 vani, Sup. Catastale 97 mq, Rendita 325,37 €, via Nazionale n. 367, Piano T-1.
E’ inoltre da ritenersi compresa la particella al Catasto Terreni che costituisce l’area di sedime del fabbricato e l’area esterna di proprietà, identificata al Catasto Terreni del Comune di Malalbergo (BO), con medesima intestazione:
Foglio 26:
o Map. 166, ENTE URBANO, Sup. 09 are 56 ca.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
Lo stato di fatto all’atto del pignoramento risulta corrispondente con quanto depositato presso il Catasto. Evidenzio però che nella trascrizione del pignoramento l’area di sedime del fabbricato è indicata con il subalterno 1 del foglio 26, mappale 166: da un’indagine esperita presso il Catasto detto cespite trova però riscontro esclusivamente nell’elaborato planimetrico (dimostrazione ed elenco dei subalterni assegnati) presentato il 06/08/1987 e non nell’elenco subalterni, né risulta in banca dati al Catasto.
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Lo scrivente rassegna che in realtà l’area di sedime del fabbricato è da considerarsi la particella al Catasto Terreni del Comune di Malalbergo (BO), identificata con il Foglio 26, Mappale 166 – ENTE URBANO.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
Parti comuni: è compresa la comproprietà pro-quota delle parti comuni del fabbricato tali per legge, titolo di provenienza e destinazione d’uso.
Servitù attive e passive: sono comprensive tutte le servitù attive e passive se esistenti od avente ragione legale di esistere.
VINCOLI E ONERI
Ad oggi non risultano altri vincoli o oneri gravanti sui beni oggetto di pignoramento.
CONFINI
Beni proprietà terzi, salvo altri e più precisi.
PROPRIETÀ 1. … – piena proprietà,
PROVENIENZA DEL BENE
Gli immobili oggetto della presente stima pervengono all’attuale proprietà tramite Atto di acquisto stipulato a Ministero del Notaio Dr. … del 22/12/2008, Repertorio N. 92470 e Raccolta N. 9264, trascritto a Bologna il 08/01/2009 al N. Particolare 328, per compera dai Sig.ri …
STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE Trattasi di Società.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Vedere la relazione notarile dalla quale si evince che sull’immobile oggetto della presente stima gravano le seguenti:
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TRASCRIZIONI:
1. Pignoramento immobiliare come sopra specificato ISCRIZIONI:
1. Ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 08/01/2009 al Reg. Part. N. 88 e 2247 Reg. Gen. a favore di …
REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o IVA a seconda del regime fiscale dell’acquirente al momento dell’emissione del decreto di trasferimento.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
L’immobile oggetto di procedura ha costruzione successiva al 1 settembre 1967 (POST ’67) e presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Malalbergo (BO), a seguito della richiesta di visione precedenti edilizi del 02/05/2018 e protocollata al N. 7317, sono stati forniti in visione i seguenti Atti Abilitativi riguardanti l’unità immobiliare in oggetto:
o Licenza di Costruzione rilasciata il 23/01/1976 a seguito della richiesta presentata il 10701/1976 e registrata al P.G. N. 134/5 per la realizzazione di un fabbricato in Frazione di Pegola ad uso civile abitazione,
o Autorizzazione all’Abitabilità rilasciata il 31/01/1978 a seguito dell’istanza presentata il 13/10/1977 al Prot. N. 4974,
o Concessione Edilizia in Sanatoria N. 1309 rilasciata il 26/02/1997 a seguito della domanda presentata il 30/09/1986 al Prot. N. 7523/86 per modifiche interne ed esterne e cambio d’uso di alcuni locali al piano terra,
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o Relativo certificato di Abitabilità e/o Agibilità rilasciato il 26/02/1997,
o Permesso di Costruire rilasciato 10/01/2008 a seguito della domanda presentata il 02/10/2007 al Prot. N. 11495 per interventi di ristrutturazione ed ampliamento del fabbricato esistente con parziale cambio d’uso da commerciale a residenziale – Permesso di costruire volturato alla … in data 08/01/2009,
o Denuncia di Inizio Lavori del 10/01/2009.
Segnalo innanzi tutto che i lavori di cui al permesso di costruire del 2008 risulta iniziati, ma non ancora terminati: il permesso di costruire è pertanto da ritenersi scaduto per decorrenza dei termini stabiliti.
Lo stato di fatto rilevato si discosta pertanto dall’ultimo stato legittimo (nonché dallo stato attuale rappresentato nel permesso di costruire) per una diversa distribuzione dei vani interni e delle murature tramezze.
I lavori richiamati nel permesso di costruire sono stati effettivamente iniziati, ma non risulta realizzato l’aumento di Su richiesto né le modifiche prospettiche indicate; la destinazione d’uso è da intendersi quella legittimata con la concessione edilizia in sanatoria del 1986, benché il progetto prevedesse la realizzazione di 6 (sei) unità immobiliari ad uso residenziale.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Gli immobili di cui ai Subb. 2 e 3 non necessitano di attestato di prestazione energetica in quanto trattasi di immobili ad uso deposito (Cat.
C/2) privi di impianto termico.
L’immobile di cui al subalterno 4 (Cat. A/3) si trova in uno stato da definirsi al grezzo privo, inoltre, di tutti gli infissi esterni e di impianto
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termico. Trattandosi di un immobile il cui involucro edilizio non è completo è esentato dall’obbligo di certificazione energetica in caso di alienazione, purché venga espressamente indicato che trattasi di immobile al grezzo.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L’immobile è da intendersi LIBERO.
DESCRIZIONE DEL BENE
Il Lotto preso in esame è ubicato in Comune di Malalbergo (BO), Frazione di Pegola, in via Nazionale n. 367.
Lo stabile è stato realizzato con struttura portante in cemento armato, muratura perimetrale esterna in larga parte rivestita esternamente tramite elementi in laterizio o cemento intocati e tinteggiati. Tamponamenti interni in muratura di laterizio intonacata e tinteggiata, solai interpiano in latero- cemento e copertura piana realizzata con struttura analoga e manto presumibilmente in guaina bituminosa.
L’immobile è stato edificato all’ inizio degli anni ’80 del secolo scorso e risulta completo nelle strutture portanti, nelle sue parti esterne e nelle scale di collegamento fra i piani.
Come detto, trattasi di un intero fabbricato cielo-terra costituito originariamente da due immobili ad uso deposito al piano terra ed un appartamento al piano primo, il tutto all’interno di un’area cortiliva di proprietà esclusiva.
L’immobile è sato oggetto di un permesso di costruire volto a modificarne la destinazione d’uso prevalente, tramite modifiche alla disposizione interna e ai prospetti del fabbricato: come detto i lavori sono stati iniziati, ma mai portati a termine, ed hanno interessato solo la
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disposizione dei vani degli immobili di cui ai Subb. 3 e 4 che si presentano ad un livello da definirsi al grezzo, il deposito di cui al Sub. 2 è rimasto nelle condizioni originali.
Il grado delle finiture e lo stato manutentivo interno dell’immobile sono da considerarsi molto scarso:
- Pareti interne in larga parte prive di intonaco o con intonaco garvemente ammalorato,
- Soffitti interni intonacati, - Altezza interna variabile,
- Porte d’ingresso del tipo semplice,
- Pavimenti interni rivestiti tramite piastrelle in klinker nel deposito di cui al sub. 2,
- Pavimenti al grezzo per quanto concerne i due immobili in cui i lavori sono stati iniziati,
- Locali di servizio al grezzo, - Non sono presenti porte,
- Infissi esterni in ferro con vetro singolo nel deposito di cui al sub. 2, negli altri ambienti NON sono presenti infissi esterni,
- L’immobile è privo di dotazioni impiantistiche di rilievo,
- L’immobile è da considerarsi in uno stato manutentivo da considerarsi molto scarso.
CONFORMITÀ IMPIANTI
Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l’aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli
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impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell’art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.
CONSISTENZA SUPERFICIALE
Premessa: il principio adottato per il calcolo della consistenza degli immobili fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in argomento, viene calcolata in base alle percentuali associate per il calcolo della superficie omogeneizzata, ovvero, a titolo di esempio:
Attività Principale - coeff. 100%
Attività Principale (vani di servizio direttamente collegati) - coeff. 50%
Attività Principale (vani di servizio non direttamente collegati) - coeff. 25%
Terrazze e Balconi - coeff. 30% fino a 25,00 mq e il 10% l’eccedenza
Corti esterne - coeff. VAR: calcolati per un 10% fino alla consistenza dell’immobile e per un 2% l’eccedenza.
Autorimesse - coeff. 25% o a corpo
Tutto ciò premesso, si procede ad una descrizione INDICATIVA delle superfici commerciali individuate in base alla loro destinazione d’uso:
Depositi ca. mq 200,00
Residenziale ca. mq 77,00
Terrazza (Residenziale) ca. mq 14,50
Vano scala ca. mq 15,00
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Area Cortiliva esterna ca. mq 740,00
STIMA DEL BENE
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di un fabbricato indipendente da definirsi internamente al grezzo, ubicato in Comune di Malalbergo (BO), Frazione di Pegola, in via Nazionale n. 367.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. Il valore a metro quadro dell’immobile ed accessori esclusivi considerato è di indicativi €/mq 300,00:
Destinazione d’uso Sup. Om. mq Valore Deposito 200,00 60.000,00 € Residenziale 77,00 23.100,00 € Terrazza 4,20 1.260,00 € Vano Scala 7,50 2.250,00 € Area Esterna a corpo 10.000,00 € Valore Totale 96.610,00 € VALORE ARROTONDATO A PREZZO DI MERCATO: 95.000,00 € Percentuale di abbattimento 30 % circa VALORE DEL BENE A BASE D’ASTA € 65.000,00 (Euro sessanta cinque mila/00)
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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con Osservanza; Bologna, 23/10/2017
IL CONSULENTE TECNICO
Allegati:
o Allegato A (con nomi)
o Allegato A (senza nomi)
o Allegato G (commerciale)
o Consultazione di partita del Catasto Fabbricati del Comune di Malalbergo
o Planimetrie catastali
o Atti abilitativi
o Elaborato grafico
o Raccolta fotografie
o Atto di provenienza
o Relazione Notarile (copia)
Per la pubblicità 1 CD-ROM con all’interno:
o Perizia senza nomi e parte introduttiva (in pdf)
o Fotografie, schede catastali e piante (in pdf)
o Allegato A senza nomi (in formato word)
o Allegato G con i nomi (in formato word)
