PER 405_15 L1. COM
TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
* * * PREMESSA
I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando:
o DATI DI PIGNORAMENTO
o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
o IDENTIFICAZIONE CATASTALE
o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
o VINCOLI E ONERI
o CONFINI
o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)
o PROVENIENZA DEL BENE
o STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE
o ATTI PREGIUDIZIEVOLI
o REGIME FISCALE
o INDAGINE AMMINASTRATIVA
o CERTIFICAZIONE ENERGETICA
o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
o DESCRIZIONE DEL BENE
o CONFORMITA’ IMPIANTI
N. 405/15 L1 R.G. ESEC.
DIV. N. 19361/17
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o CONSISTENZA SUPERFICIALE
o STIMA DEI BENI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.
Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l’appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale che oscilla tra il 15 ed il 40 % del valore commerciale stesso, in base a quelle che sono le caratteristiche di commerciabilità del bene oggetto di esecuzione.
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DATI DI PIGNORAMENTO
Tramite Atto di Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il 22/07/2015 al N. Part. 21626 è stata pignorato al Sig. …:
- la proprietà di 4/12 dei seguenti beni immobili:
Catasto Fabbricati del Comune di Valsamoggia (BO) Sezione di Castello di Serravalle:
Foglio 14:
o Map. 181, Sub. 3, Cat. A/3, Classe 2, Consistenza 9,5 vani, o Map. 181, Sub. 4, Cat. D/10, Classe -, Consistenza -,
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o Map. 181, Sub. 5, Cat. D/10, Classe -, Consistenza -,
Catasto Terreni del Comune di Valsamoggia (BO) Sezione di Castello di Serravalle:
Foglio 14:
o Map. 40, Qualità Frutteto, Classe 2, Sup. 00 ha 18 are 17 ca, o Map. 169, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 01 ha 37 are 67 ca,
o Map. 185, Porzione AA Qualità Seminativo, Classe 1, Sup. 01 ha 00 are 00 ca,
o Map. 185, Porzione AB Qualità Semin Arbor, Classe 2, Sup. 00 ha 51 are 94 ca,
o Map. 365, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 54 are 93 ca, o Map. 366, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 22 are 14 ca, o Map. 989, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 17 are 48 ca, o Map. 990, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 19 are 02 ca, o Map. 991, Qualità Semin Arbor, Classe 2, Sup. 00 ha 19 are 66 ca, o Map. 992, Qualità Semin Arbor, Classe 2, Sup. 00 ha 06 are 84 ca, o Map. 993, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 98 are 59 ca, o Map. 994, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 01 are 51 ca,
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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO
Piena Proprietà relativa ad un fabbricato colonico ad uso residenziale e a due fabbricati ad uso accessorio agricolo, oltre a terreni nelle immediate vicinanze. L’immobile si trova in Comune di Valsamoggia (BO), Sezione di Castello di Serravalle, presso la via Parviano n. 27/A; per una superficie
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commerciale di circa 205,00 mq l’immobile ad uso residenziale (oltre a circa 100,00 mq. di sottotetto), di circa 180,00 mq. complessivi i due fabbricati accessori (fienile e pollaio) e di complessivi 54.795,00 mq catastalmente dedotti i terreni circostanti.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il lotto oggetto di stima, risulta così identificato:
Catasto Fabbricati del Comune di Valsamoggia (BO) beni intestati a:
1. … – proprietà per la quota di 2/12, 2. … – proprietà per la quota di 4/12, 3. … – proprietà per la quota di 2/12, 4. … – proprietà per la quota di 2/12, 5. … – proprietà per la quota di 1/12, 6. … – proprietà per la quota di 1/12, Catasto Fabbricati:
Foglio 14:
o Map. 181, Sub. 3, Cat. A/3, Classe 2, Consistenza 9,5 vani, Sup. Cat. 283 mq. Rendita 686,89 €, via Parviano 27/A e 27/B, Piano T-1-2.
o Map. 181, Sub. 4, Cat. D/10, Classe -, Consistenza -, Sup. Cat. -. Rendita 483,00 €, via Parviano, Piano T-1.
o Map. 181, Sub. 5, Cat. D/10, Classe -, Consistenza -, Sup. Cat. -. Rendita 100,00 €, via Parviano, Piano T-1.
Catasto Terreni:
Foglio 14:
o Map. 40, Qualità Frutteto, Classe 2, Sup. 00 ha 18 are 17 ca, Reddito Dom. 22,05 € e Agr. 7,04 €.
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o Map. 169, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 01 ha 37 are 67 ca, Reddito Dom. 67,55 € e Agr. 63,99 €.
o Map. 185, Porzione AA Qualità Seminativo, Classe 1, Sup. 01 ha 00 are 00 ca, Reddito Dom. 69,72 € e Agr. 59,39 €.
o Map. 185, Porzione AB Qualità Semin Arbor, Classe 2, Sup. 00 ha 51 are 94 ca, Reddito Dom. 26,82 € e Agr. 24,14 €.
o Map. 365, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 54 are 93 ca, Reddito Dom. 26,95 € e Agr. 25,53 €.
o Map. 366, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 22 are 14 ca, Reddito Dom. 10,86 € e Agr. 10,29 €.
o Map. 989, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 17 are 48 ca, Reddito Dom. 8,58 € e Agr. 8,12 €.
o Map. 990, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 19 are 02 ca, Reddito Dom. 9,33 € e Agr. 8,84 €.
o Map. 991, Qualità Semin Arbor, Classe 2, Sup. 00 ha 19 are 66 ca, Reddito Dom. 10,15 € e Agr. 9,14 €.
o Map. 992, Qualità Semin Arbor, Classe 2, Sup. 00 ha 06 are 84 ca, Reddito Dom. 3,53 € e Agr. 3,18 €.
o Map. 993, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 98 are 59 ca, Reddito Dom. 48,37 € e Agr. 45,83 €.
o Map. 994, Qualità Seminativo, Classe 2, Sup. 00 ha 01 are 51 ca, Reddito Dom. 0,74 € e Agr. 0,70 €.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
Lo stato di fatto all’atto del pignoramento risulta corrispondente con
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quanto depositato presso il Catasto.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
Parti comuni: è compresa la comproprietà pro-quota delle parti comuni del fabbricato tali per legge, titolo di provenienza e destinazione d’uso.
Servitù attive e passive: sono comprensive tutte le servitù attive e passive se esistenti od avente ragione legale di esistere.
VINCOLI E ONERI
Ad oggi non risultano altri vincoli o oneri gravanti sui beni oggetto di pignoramento.
CONFINI
Strade di viabilità comunale, beni proprietà terzi, salvo altri e più precisi.
PROPRIETÀ 1. … – proprietà per la quota di 2/12, 2. … – proprietà per la quota di 4/12, 3. … – proprietà per la quota di 2/12, 4. … – proprietà per la quota di 2/12, 5. … – proprietà per la quota di 1/12, 6. … – proprietà per la quota di 1/12,
PROVENIENZA DEL BENE
Il Lotto oggetto della presente stima perviene all’esecutato, nella sua attuale consistenza, a seguito della Denuncia di Successione:
- Trascrizione n. 660 Reg. Part. Del 14/01/1976 eseguita a Bologna a seguito del decesso del Sig. … evvenuto il 04/01/1975 e presentata all’Ufficio del Registro di Bologna al N. 14, Vol. 3303.
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- Trascrizione n. 5986 Reg. Part. Del 16/02/2005 eseguita a Bologna a seguito del decesso del Sig. … evvenuto il 17/01/2005 e presentata all’Ufficio del Registro di Bologna al N. 42, Vol. 181.
STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE Trattasi di Successione.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Vedere la relazione notarile dalla quale si evince che sull’immobile oggetto della presente stima gravano le seguenti:
TRASCRIZIONI:
1. Verbale di Pignoramento Immobiliare come sopra riportato.
ISCRIZIONI:
1. Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna il 20/05/2014 al Reg. Part. N.
2549 a favore della …
REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta ad imposta di registro.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
L’immobile oggetto di procedura ha costruzione antecedente al 1 settembre 1967 (ANTE ’67) e presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Valsamoggia (BO), a seguito della richiesta di visione precedenti edilizi del 21/07/2017 e protocollata il medesimo giorno al N. 38564 di P.G. segnalo che non risulterebbero essere depositati Atti Abilitativi riguardanti gli immobili, così come da Comunicazione inviatami tramite PEC dal Responsabile dell’Area Tecnica in data 25/10/2017 (Prot. N. 53702), qui di seguito allegata.
Dal confronto fra quanto rilevato e quanto assentito all’interno degli
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elaborati catastali non si segnalano difformità interne di rilievo.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato dallo scrivente, numero di accreditamento …, in data 11/10/2017, codice identificativo 01924-075215-2017, valevole sino al giorno 11/10/2027. Nel predetto certificato si attesta che l’immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G (EP gl,nren 299,06 kWh/mq-anno).
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L’immobile è da considerarsi libero al decreto di trasferimento.
DESCRIZIONE DEL BENE
Il Lotto preso in esame è ubicato in Comune di Valsamoggia (BO), Sezione di Castello di Serravalle, in via Parviano n. 27/A e 27/B.
Trattasi di un complesso rurale costituito da abitazione padronale, stalla/fienile e piccolo fabbricato con pollaio, con terreni agricoli circostanti.
L’immobile è stato edificato in un periodo sicuramente antecedente al 1 settembre 1967, ma non è stato effettivamente possibile datarne la costruzione; la struttura è da ritenersi completa, ma in precario stato di conservazione.
L’immobile ad uso residenziale è costituito al piano terra da ampio ingresso, cucina, bagno ed ulteriori due vani; al piano primo da due disimpegni, un ripostiglio e tre camere da letto e da un piano sottotetto non abitabile. Il fabbricato accessorio più grande è costituito da stalla e ricovero mezzi agricoli al piano terra e da un unico vano ad uso fienile al piano primo. Il secondo fabbricato agricolo è composto da pollaio e forno al piano terra e due vani ad uso deposito e colombaia al piano primo.
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I due fabbricati accessori presentano una struttura in muratura portante priva di intonaco e solai in legno, il livello delle finiture è da ritenersi scadente, comunque congruo alla destinazione d’uso degli immobili.
Il grado delle finiture e lo stato manutentivo interno all’immobile ad uso residenziale sono da considerarsi comunque scadenti:
- Pareti interne ed esterne intonacate e tinteggiate, ma con evidenti segni di ammaloramento,
- Solai interni in legno,
- Solaio di copertura evidentemente rifatto con travi in c.a. e tavelloni in laterizio,
- Doppio portone d’ingresso in legno alle due estremità del corridoio, - Pavimenti interni in materiale vario: alcuni in leterizio ed altri in
gres,
- Laddove presenti i rivestimenti alle pareti sono in materiale ceramico,
- Sanitari in ceramica bianca e rubinetteria a due comandi, - Porte interne in legno,
- Infissi esterni in legno con vetro semplice, - Oscuranti tramite battenti in legno,
- Immobile privo di impianto termico: sono presenti due stufe a legna in due vani ed un boiler elettrico ad accumulo per la produzione di ACS,
- L’immobile è da considerarsi in uno stato manutentivo da considerarsi molto scarso.
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Terreni circostanti, tutti tendenzialmente pianeggianti: in parte già coltivati a seminativo ed in parte lasciati a prato/bosco; segnalo all’interno della proprietà un piccolo laghetto che parrebbe, da un semplice confronto visivo con le mappe catastali, interamente all’interno della proprietà: circostanza comunque da verificare eventualmente attraverso un più preciso rilievo topografico.
CONFORMITÀ IMPIANTI
Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l’aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell’art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.
CONSISTENZA SUPERFICIALE
Premessa: il principio adottato per il calcolo della consistenza degli immobili fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in argomento, viene calcolata in base alle percentuali associate per il calcolo della superficie omogeneizzata, ovvero, a titolo di esempio:
Attività Principale - coeff. 100%
Attività Principale (vani di servizio direttamente collegati) - coeff. 50%
Attività Principale (vani di servizio non direttamente collegati) - coeff. 25%
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Terrazze e Balconi - coeff. 30% fino a 25,00 mq e il 10% l’eccedenza
Corti esterne - coeff. VAR: calcolati per un 10% fino alla consistenza dell’immobile e per un 2% l’eccedenza.
Autorimesse - coeff. 25% o a corpo
Tutto ciò premesso, si procede ad una descrizione INDICATIVA delle superfici commerciali individuate in base alla loro destinazione d’uso:
Residenziale ca. mq 205,00
Residenziale (sottotetto) ca. mq 100,00
Fabbricati accessori ca. mq 180,00
Terreni (da visure catastali) ca.mq 54.975,00
STIMA DEL BENE
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di un complesso rurale costituito da abitazione padronale, stalla/fienile e piccolo fabbricato con pollaio, con terreni agricoli circostanti, ubicato in Comune di Valsamoggia (BO), in via Parviano n. 27/A e 27/B.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. Il valore a metro quadro dell’immobile ed accessori esclusivi considerato è di indicativi €/mq 450,00:
Destinazione d’uso Sup. Om. mq Valore
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Residenziale 205,00 92.250,00 € Sottotetto 50,00 22.500,00 € Fabbricati Accessori 45,00 20.250,00 € Terreni a corpo* 51.000,00 € (* valore calcolto in base ai VAM relativi alla regione agraria di riferimento:
la numero 4, Colline del Reno)
Valore Totale 186.000,00 € VALORE ARROTONDATO A PREZZO DI MERCATO: 186.000,00 € Percentuale di abbattimento 30 % circa VALORE DEL BENE A BASE D’ASTA € 130.000,00 (Euro centotrentamila/00)
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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con Osservanza;
Bologna, 14/12/2020
IL CONSULENTE TECNICO
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Allegati:
o Allegato A (con nomi)
o Allegato A (senza nomi)
o Allegato G (commerciale)
o Consultazione di partita del Catasto Fabbricati del Comune di Valsamoggia
o Planimetrie catastali
o Atti abilitativi
o Elaborato grafico
o Raccolta fotografie
o Atto di provenienza
o Relazione Notarile (copia)
Per la pubblicità 1 CD-ROM con all’interno:
o Perizia senza nomi e parte introduttiva (in pdf)
o Fotografie, schede catastali e piante (in pdf)
o Allegato A senza nomi (in formato word)
o Allegato G con i nomi (in formato word)
