Come fare la voltura catastale della casa
13 Aprile 2016Redazione
Immobili: la voltura catastale presso l’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate) in caso di cambio di proprietà.
Ogni variazione di proprietà di un bene immobile (la casa, un terreno, ecc.) deve essere comunicata all’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate) con la domanda di voltura catastale. Il termine “voltura”, infatti, significa
“cambiamento del nominativo del soggetto” a cui è intestato un contratto o un diritto (come, appunto, la titolarità di un immobile).
Di norma, il passaggio di proprietà di un immobile può dipendere da diversi fattori come ad esempio una eredità (successione), un atto di vendita, una sentenza che decide sulla proprietà di un immobile, ecc. A seconda della tipologia di atto, cambiano i soggetti tenuti all’adempimento. Vediamo tutte le singole ipotesi.
Chi deve presentare la domanda di voltura?
Nel caso di una successione ereditaria, sono tenuti ad effettuare la voltura gli eredi interessati. In particolare spetta a chi ha presentato la dichiarazione di successione.
Nel caso di un atto di vendita o altro atto rogato da notaio, è quest’ultimo che vi deve provvedere.
Nel caso di sentenza, a provvedere alla domanda di voltura è il cancellerie giudiziario.
Se più persone sono obbligate alla presentazione, è sufficiente presentare una sola domanda di voltura.
Come si fa la voltura in caso di successione ereditaria?
Se nell’eredità ci sono degli immobili, gli eredi o gli altri soggetti obbligati a presentare la dichiarazione di successione devono richiedere entro 30 giorni dalla sua presentazione, la voltura catastale relativamente agli immobili o ai diritti
immobiliari compresi nella successione.
Invece, entro 60 giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione bisogna effettuare la trascrizione nei registri immobiliari del certificato di successione. La trascrizione è richiesta ai soli fini fiscali.
Per la trascrizione e la voltura sono dovute le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa o proporzionale, secondo quanto riportato nella tabella seguente.
Come detto, la domanda di voltura va presentata da uno qualsiasi degli eredi che abbiano presentato la dichiarazione di successione. Tuttavia, di norma, a provvedervi è il notaio che ha ricevuto la dichiarazione di accettazione dell’eredità o che ha predisposto la dichiarazione fiscale di successione.
Il modello può essere compilato:
utilizzando il software Voltura 1.1 e presentando poi allo sportello dell’ufficio il supporto informatico con il modello digitale della domanda e la relativa stampa con data e firma;
con i modelli cartacei (per i fabbricati e/o per i terreni) disponibili anche presso gli uffici provinciali – Territorio.
Gli eredi possono delegare un’altra persona alla presentazione della domanda di voltura. In questo caso, dovranno allegare alla documentazione anche la delega oppure la lettera di incarico professionale firmata dal dichiarante e dal tecnico designato e copia, in carta libera, di un documento di identità del dichiarante.
Come si fa la voltura nel caso di vendita di casa
La domanda di voltura viene presentata, all’Agenzia delle Entrate, dal notaio per gli atti da questi rogati, ricevuti o autenticati. Quindi le parti non devono preoccuparsi di alcun adempimento. Se il notaio non adempie a tale onere, la voltura può sempre essere richiesta direttamente dalle parti interessate (acquirente o venditore).
Il notaio invia all’Agenzia delle entrate il Modello unico informatico attraverso un sistema online. Il modulo viene compilato tramite pc.
Una volta che sia stata chiesta la voltura, una copia dell’atto di vendita munita di numero di registrazione e di trascrizione viene consegnata all’acquirente e al venditore.
Se l’unità immobiliare è situata in un condominio, il venditore è tenuto consegnare all’amministratore del condominio medesimo la copia autentica dell’atto di vendita: ciò al fine di aggiornare l’anagrafe condominiale. Si ricorda, infatti, che dal 18 giugno 2013 il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui, a cura di una delle parti, venga trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita.
Nella prassi si ritiene sufficiente l’invio (anche a mezo raccomandata o PEC) all’amministratore del cosiddetto certificato di rogito (o dichiarazione di avvenuta stipula) cioè una dichiarazione del notaio riportante gli elementi essenziali dell’atto che viene consegnata il giorno in cui l’atto viene sottoscritto. Il vantaggio è proprio nella tempistica in quanto la copia conforme viene rilasciata solo dopo la registrazione e quindi dopo circa 30 giorni dall’atto.
Chi paga le spese di voltura?
In generale tutte le spese del contratto di vendita, comprese in particolare le spese notarili, sono a carico dell’acquirente [1].
Vi rientrano sia le spese necessarie per la conclusione del contratto di vendita sia le spese accessorie come quelle relative all’imposta di registro, l’IVA, ecc. o quelle relative alla parcella pagata ad un professionista per redigere la relazione tecnica per il frazionamento o ancora quelle relative alla predisposizione di una planimetria.
Sono invece a carico del venditore tutte le spese necessarie alla regolarizzazione del bene (ad esempio presentazioni di eventuali sanatorie, correzione di planimetrie catastali errate, presentazione di volture catastali mancanti, di dichiarazioni di successioni, i costi di eventuali trascrizioni tacite di eredità, ecc.).
[1] Art. 1475 cod. civ.
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