Indennità perdita avviamento: ultime sentenze

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Indennità perdita avviamento:

ultime sentenze

Autore: Redazione | 12/01/2022

Disdetta del contratto di locazione; pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

In caso di cessazione del rapporto di locazione non abitativa, a carico delle parti permangono reciproci obblighi di natura contrattuale: la restituzione dell’immobile

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gravante sul conduttore ed il versamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale a carico del locatore.

Diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale

Il diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale non spetta nei casi in cui il locale è adibito dal conduttore come esposizione o deposito in cui il pubblico accede solo se accompagnato o occasionalmente, dopo essere entrato in altro modo in contatto con l’organizzazione commerciale del conduttore, e dunque non quando il pubblico abbia libero accesso senza l’ausilio di intermediari o di accompagnatori.

Corte appello Roma sez. VII, 26/03/2021, n.2255

Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale: la rinuncia del conduttore

L’art. 79 l. n. 392 del 1978, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge sul cosiddetto equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore, ma non impedisce che al momento della cessazione del rapporto le parti addivengano ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare alla rinunzia da parte del conduttore, dopo la cessazione del rapporto, all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale di cui all’art.

34 della stessa legge, e, “a fortiori”, ad avvalersi della facoltà di impedire che l’esecuzione si compia senza la corresponsione (o l’oﬀerta nella misura dovuta) della detta indennità.

Cassazione civile sez. VI, 24/06/2020, n.12405

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Prova a carico del conduttore

In tema di avviamento commerciale, il conduttore di un immobile utilizzato per uso diverso da quello abitativo, in tanto può rivendicare, alla cessazione del rapporto, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, in quanto provi che il locale costituiva luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, luogo da sè solo idoneo ad esercitare un richiamo su un pubblico indiﬀerenziato di utenti, sì da essere esso stesso collettore di clientela e fattore locale di avviamento.

Tribunale Trieste, 27/01/2020, n.69

Indennità da perdita dell’avviamento:

natura e funzioni

In tema di IVA, l’indennità da perdita dell’avviamento commerciale spettante al conduttore dell’immobile alla cessazione del rapporto locativo a norma dell’art. 34 della l. n. 392 del 1978 è esclusa dal computo della base imponibile, ai sensi dell’art. 15 del d.P.R. n. 633 del 1972, non essendo per essa ravvisabile il “nesso diretto” richiesto dalla giurisprudenza unionale, tra prestazione (del conduttore) e corrispettivo (del locatore), atteso che l’obbligazione di corrispondere tale indennità non si colloca sul piano del sinallagma contrattuale perché sorge quando il rapporto è già cessato e assolve, quale obbligazione “ex lege” attinente allo scioglimento del contratto, la duplice funzione, da un lato, di compensare il conduttore della perdita dell’avviamento, dall’altro, di distribuire equitativamente alcune delle esternalità positive rimaste in capo al locatore – in termini di incremento del valore locatizio ricollegabile all’avviamento indotto dall’attività imprenditoriale svolta dal conduttore – su chi ha concorso a incrementarle, ripristinando, così, l’equilibrio degli eﬀetti dello scioglimento contrattuale.

Cassazione civile sez. trib., 12/11/2019, n.29180

Indennità per la perdita dell’avviamento

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commerciale: quando spetta?

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta anche in caso di recesso anticipato del conduttore, qualora sia frutto non già di una libera autodeterminazione, ma di un inadempimento del locatore che inﬂuisca sulla volontà del locatario di scindersi dal vincolo negoziale.

Tribunale Roma sez. VI, 11/10/2019, n.19675

Riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

Ai ﬁni del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale rileva l’abituale esercizio, nei locali condotti in locazione, di un’attività in forma di impresa con stabile organizzazione aziendale gestita secondo criteri di economicità (ossia al criterio della copertura dei costi con i ricavi di esercizio), non essendo invece necessario l’ulteriore requisito dello scopo di lucro dell’attività.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha riconosciuto la spettanza dell’indennità di avviamento ad un’associazione esercitante, con stabile organizzazione aziendale, attività di insegnamento ed istruzione oﬀerta al pubblico).

Cassazione civile sez. III, 19/09/2019, n.23344

Cessazione del rapporto locatizio

L’indennità per la perdita di avviamento ha la funzione di riequilibrare la posizione delle parti, onde compensare, da un lato, la perdita di clientela subita dal conduttore e, dall’altro, di evitare che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa per eﬀetto dell’incremento di valore dell’immobile dovuto all’attività del conduttore; il diritto all’indennità sorge, del resto, per il solo fatto dell’avvenuta cessazione del rapporto locatizio, senza che incomba sul conduttore alcun particolare onere probatorio circa l’eventuale danno subito.

Tribunale Potenza, 26/04/2019, n.373

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Il comportamento del locatore

La disdetta del rapporto di locazione ad uso commerciale formulata dal locatore alla prima scadenza contrattuale, anche se successivamente revocata o comunque risultante priva di motivazione, laddove risulti confermata dal successivo comportamento tenuto dal medesimo locatore, proteso ad ottenere la restituzione della res, non può fare venire meno l’iniziativa originaria per eﬀetto della quale il rapporto è cessato ed il conduttore è stato determinato a riconsegnare l’immobile, con il conseguente diritto a percepire l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale nella misura stabilita ex lege.

Indennità di avviamento per la perdita dell’avviamento commerciale: pagamento

Il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, in caso di locazione di immobile adibito ad uso diverso dall’abitativo, è condizione necessaria per l’esecuzione per consegna o rilascio, ma non costituisce condizione di procedibilità per l’azione di merito volta ad ottenere l’accertamento dell’avvenuta scadenza del contratto di locazione né tantomeno requisito di validità della disdetta.

Tribunale Livorno, 01/02/2019, n.7

Indennità per perdita di avviamento:

l’omesso pagamento

Il mancato pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento è idoneo a paralizzare l’esecuzione del provvedimento di rilascio del bene in godimento, ma non è, viceversa, in grado di giustiﬁcare l’inadempimento di corresponsione dei canoni locatizi, perché la stessa deve essere liquidata in sede di riconsegna, avendo un rapporto sinallagmatico con la sola restituzione del bene.

Tribunale Grosseto, 15/06/2018, n.605

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Indennità di avviamento nella locazione commerciale: natura e funzione

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è regolata dall’art. 34 della L. n. 392/1978, il quale dispone che, in caso di cessazione di una locazione di immobili urbani ad uso differente da quello abitativo, il proprietario deve corrispondere al conduttore cessato una somma pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone mensile pagato, tale quantificazione, valida per i fabbricati adibiti all’esercizio di attività industriali, artigianali, commerciali o di interesse turistico, è poi incrementato a ventuno mensilità qualora l’edificio sia stato utilizzato per attività alberghiere.

Corte appello Venezia sez. IV, 24/10/2018, n.2917

La natura imprenditoriale della struttura di cui si avvale il professionista

Ai ﬁni del riconoscimento dell’indennità di perdita di avviamento commerciale, non è tanto il ﬁne di lucro ad assumere rilievo, ma la natura imprenditoriale della struttura di cui si avvale il professionista nell’esercizio dell’attività, posto che

“anche il professionista intellettuale assume la qualità di imprenditore commerciale quando esercita la professione nell’ambito di un’attività organizzata in forma d’impresa, sempre che svolga una distinta e assorbente attività che si contraddistingue da quella professionale per il diverso ruolo che riveste il sostrato organizzativo – il quale cessa di essere meramente strumentale – e per il differente apporto del professionista, non più circoscritto alle prestazioni d’opera intellettuale, ma involgente una prevalente azione di organizzazione, ossia di coordinamento e di controllo dei fattori produttivi, che si affianca all’attività tecnica ai fini della produzione del servizio.

Tribunale Grosseto, 19/09/2018, n.822

Locazione e diritto all’indennità per la

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perdita dell’avviamento

L’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della l. n. 392 del 1978 non compete al conduttore cessato nei casi in cui l’attività di vendita sia avvenuta con operatori professionali e senza un contatto con il pubblico indiﬀerenziato degli utenti e dei consumatori, con la conseguenza che, in caso di esercizio congiunto di vendita all’ingrosso e di vendita al minuto, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento può essere riconosciuto solo quando l’attività di vendita al minuto abbia rivestito carattere di prevalenza rispetto all’altra e sia stata svolta con modalità comportanti contatto diretto con il pubblico.

Cassazione civile sez. VI, 12/12/2017, n.29835

Indennità di avviamento commerciale:

clausola di rinuncia del conduttore

È valida la clausola del contratto che prevede la rinuncia del conduttore a percepire, al termine della locazione, l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, qualora ciò costituisca la controprestazione di un vantaggio al medesimo attribuitogli dal locatore, così da lasciare inalterato l’equilibrio contrattuale che la legge ha voluto tutelare con il divieto in tal senso invece previsto dall’art. 79 della l. n. 392/1978.

Disdetta del contratto di locazione

L’indennità per la perdita di avviamento commerciale compete al conduttore per il solo fatto che il locatore, comunicando formale disdetta del contratto, abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione e tale indennità deve essere quantiﬁcata nella misura pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto al netto dell’aliquota IVA.

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Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale: onere probatorio

Quando è contrattualmente stabilita una destinazione dell’immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, al conduttore che invochi il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non è suﬃciente dimostrare che nonostante il tenore delle clausole contrattuali nell’immobile è stata svolta un’attività comportante detto contatto, essendo anche necessario che egli provi che sia decorso il termine di tre mesi dalla data in cui il locatore ha avuto conoscenza dell’uso pattuito, ai sensi dell’art. 80 della l. n. 392 del 1978.

Obblighi del conduttore e del locatore

All’atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell’indennità per perdita dell’avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale, quello di restituzione dell’immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell’indennità a carico del locatore, che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilità in difetto del contemporaneo adempimento a opera della controparte, con conseguente esclusione della mora del conduttore ex art. 1591 c.c. e di quella del locatore ex art. 1224 dello stesso codice, in quanto entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge. Pertanto, non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell’indennità o dalla mancata seria offerta (almeno non formale) della prestazione.

Clausola risolutiva espressa del contratto

Il locatore di un immobile ad uso non abitativo, intervenuta la cessazione del contratto a seguito di convalida della licenza per ﬁnita locazione, non ha interesse

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a far valere, dopo la scadenza, una clausola risolutiva espressa del contratto, nemmeno per sottrarsi al versamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. .