Locazione e recesso anticipato del conduttore: ultime sentenze
Autore: Redazione | 21/10/2021
Fatti indipendenti dalla volontà del conduttore; obbligo di pagamento dei canoni per il periodo del preavviso; azione per il recupero dei danni subiti dal locatore a causa del recesso anticipato.
Recesso anticipato: gravi motivi
I gravi motivi legittimanti il recesso anticipato dal contratto di locazione previsti dall’art. 27, l. n. 392 del 1978 debbono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. Come tale, la grave crisi economica generale – anche se imprevedibile nella portata e nella durata – non può qualificarsi tale da integrare i gravi motivi richiesti dalla detta normativa, in ragione del fatto che si tratta di fatti antecedenti alla stipula del contratto di locazione e assai risalenti nel tempo.
Corte appello Genova sez. I, 29/04/2021, n.451
Locazione di immobile conclusa dalla PA
Il contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo concluso “iure privatorum” dalla pubblica amministrazione in qualità di conduttore non si sottrae alla disciplina del recesso anticipato ex art. 27, comma 8, l. n. 392 del 1978, secondo cui le ragioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione, non potendo esse risolversi nella soggettiva e unilaterale valutazione dal medesimo effettuata in ordine alla convenienza (o meno) di continuare il rapporto locativo, né potendosi apprezzare la legittimità del recesso in base all’esclusivo rilievo della natura pubblicistica delle determinazioni assunte dal soggetto conduttore.
(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito ritenendo che non costituisse, di per sé, motivo idoneo di recesso anticipato dal rapporto di locazione la delibera di un’azienda sanitaria locale, adottata in attuazione di una legge regionale, volta a redistribuire sul territorio le strutture psichiatriche).
Cassazione civile sez. III, 13/04/2021, n.9704
Recesso anticipato del conduttore per
gravi motivi e mancata disdetta
In tema di locazione e di recesso anticipato del conduttore ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi dell’art. 27, comma 8, legge n. 392 del 1978, quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinunzia a far valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto.
Tribunale Pisa, 22/06/2020, n.651
Recesso anticipato: presupposti
Con riferimento ai contratti di locazione fra privati i gravi motivi di cui all’art. 27 L.
n. 392/1978, possono essere ravvisati qualora si verifichino fatti indipendenti dalla volontà del conduttore, sopravvenuti alla data della conclusione del contratto ed imprevedibili a tale data, che rendano particolarmente gravosa – anche soltanto per ragioni di ordine economico – la prosecuzione del rapporto, imponendo al conduttore la modificazione della struttura aziendale o il ridimensionamento della sua attività.
Nei rapporti privati i presupposti per l’esercizio del recesso anticipato ed i requisiti di involontarietà, imprevedibilità e sopravvenienza vanno quindi ravvisati non nel mutamento delle condizioni economiche o nella sopravvenuta incapacità di far fronte alle proprie obbligazioni, in sé e per sé considerate, ma nei fatti o nei comportamenti specificamente attinenti all’oggetto della locazione, che tali effetti abbiano provocato: andamento gravemente sfavorevole della congiuntura economica, o grave crisi economica e patrimoniale della casa madre, che abbiano richiesto la chiusura di una filiale o il ridimensionamento dell’attività sul territorio e simili.
Corte appello Lecce sez. II, 27/05/2020, n.85
Gravi motivi di recesso: accertamento
In tema di locazione di immobili adibiti a uso diverso dall’abitativo, qualora il conduttore svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato di cui all’articolo 27 della legge 392/1978 debbono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.
Cassazione civile sez. III, 24/09/2019, n.23639
Recesso anticipato del conduttore
L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta anche in caso di recesso anticipato del conduttore, qualora sia frutto non già di una libera autodeterminazione, ma di un inadempimento del locatore che influisca sulla volontà del locatario di scindersi dal vincolo negoziale.
Tribunale Roma sez. VI, 11/10/2019, n.19675
Valutazione danno da recesso anticipato
In tema di azione per il recupero dei danni subiti dal locatore a causa del recesso anticipato del conduttore, dovuto a causa del terzo (infiltrazione di acqua e umidità provenienti da altro immobile), non può integrare un danno la maggior misura pattuita tra le parti con l’accordo dissimulatorio, conseguendone che, in tale situazione, il giudice valuterà il risarcimento solo sulla base del canone effettivamente registrato.
Cassazione civile sez. III, 27/03/2019, n.8465
Rinuncia al recesso anticipato per il conduttore
In tema di recesso anticipato del conduttore ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi dell’art. 27, comma 8, legge n. 392 del 1978, quando i gravi motivi
sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinunzia a far valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto.
Cassazione civile sez. III, 13/06/2017, n.14623
Pagamento del canone per tutto il periodo di preavviso
L’esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione “de iure” del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso.
Tribunale Bari sez. III, 03/03/2017, n.845
Recesso anticipato del conduttore:
l’accettazione del locatore
In tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore dell’anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi.
Cassazione civile sez. III, 11/04/2017, n.9271
Recesso anticipato del conduttore
Il principio secondo cui il recesso anticipato del conduttore non è giustificato qualora i gravi motivi siano fondati su circostanze e situazioni preesistenti alla data della conclusione del contratto e fin da allora conosciute (o conoscibili), può trovare applicazione limitatamente a quei requisiti del bene di cui le parti possono disporre e non – invece – con riguardo a quelli imposti da norme inderogabili di legge, quali sono le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici.
(Nella specie nella quale la Cassazione ha accertato irregolarità consistenti nella non conformità alle norme in tema di sicurezza e alle prescrizioni in materia di prevenzione incendi e adeguamento degli impianti elettrici, la conseguente dichiarazione di inagibilità dell’immobile, da adibirsi a scuola elementare, ha così costituito, secondo la S.C., giusta causa di recesso anticipato dal contratto, traducendosi in causa di nullità dello stesso per impossibilità giuridica dell’oggetto).
Cassazione civile sez. III, 30/10/2007, n.22886
Crollo di parte di intonaco dal soffitto
Tra i gravi motivi di cui all’art. 27 ultimo comma l. n. 392 del 1978 che legittimano il recesso anticipato del conduttore sono compresi il crollo di parte di intonaco dal soffitto quale fatto estraneo alla volontà del conduttore, imprevedibile e sopravvenuto alla costituzione del rapporto, che rende oltremodo gravosa la continuazione dello stesso.
Tribunale Reggio Calabria sez. II, 17/05/2005
Locazione commerciale: il recesso anticipato del conduttore
In tema di locazioni commerciali, in mancanza di una espressa previsione contrattuale, il recesso anticipato del conduttore può essere esercitato solo se ricorrono gravi motivi, secondo la previsione dell’art. 27 comma ultimo, l. n. 392 del 1978.
Pertanto, l’affermazione che ad una certa data, l’attività commerciale della società verrà chiusa, non può essere ritenuta una adeguata e sufficiente indicazione dei gravi motivi, dovendo il conduttore specificare le ragioni di tale chiusura, in modo da permettere al locatore di verificare la corrispondenza dei motivi enunciati con quelli effettivi.
Tribunale Forlì, 15/11/2000
Locazione di immobili urbani
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, costituisce “grave motivo” legittimante, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso anticipato del conduttore, lo scioglimento a livello nazionale di una formazione politica per la quale i locali erano adibiti a sede di una federazione provinciale, trattandosi di fatto estraneo alla volontà del conduttore, imprevedibile e sopravvenuto alla costituzione del rapporto locatizio.
Tribunale Trento, 05/05/1998
