Locazione e restituzione immobile:
ultime sentenze
written by Redazione | 16/07/2021
Danni per ritardata restituzione della cosa locata; domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore; obbligo di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.
Restituzione immobile a fine locazione
In tema di locazioni, l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, prevista dall’art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità , così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicché la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore.
Tribunale Ancona sez. II, 22/02/2021, n.242
Responsabilità del conduttore per il ritardo nella consegna dell’immobile
In tema di locazione e restituzione della cosa locata al termine del contratto, la responsabilità del conduttore per il ritardo nella consegna della cosa locata ha natura contrattuale qualora trae origine dalla violazione del patto di restituire la cosa avuta in temporaneo godimento, alla scadenza del rapporto locatizio.
Se il conduttore ritarda la suddetta consegna, deve corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna effettiva dell’immobile; corrispettivo che si identifica nella cd. “indennità di occupazione”, rappresentante una forma di risarcimento minimo, cioè una liquidazione forfettaria del danno previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell’immobile, a prescindere dalla prova di un concreto danno subito dal locatore, poiché intrinsecamente collegata alla natura del rapporto.
Tribunale Alessandria sez. I, 07/10/2020, n.563
Obbligazioni contrattuali del conduttore
Nell’ipotesi di fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, il fideiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata e quindi dell’indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, dovuta ex articolo 1591 del Cc, in quanto la garanzia fideiussoria si giustifica proprio in funzione del mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore.
L’obbligazione di pagamento del canone di occupazione dell’immobile concesso in locazione e da doversi restituire al locatore trova fonte nella legge, ma è, pur sempre, geneticamente collegata al contratto.
Cassazione civile sez. III, 15/06/2020, n.11587
L’invio di raccomandata contenente le
chiavi dell’immobile
In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, cod. civ., costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) – purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione.
Tuttavia non può ritenersi che l’invio di una lettera raccomandata contenente le chiavi dell’immobile, peraltro notificata per compiuta giacenza e mai ritirata, possa avere il valore di offerta reale non formale. Ciò in quanto l’obbligo di riconsegna ha ad oggetto l’immobile e tale obbligazione non può ritenersi adempiuta secondo buona fede mediante l’invio delle sole chiavi, senza offrire al locatore la possibilità di constatare in contraddittorio con il conduttore le condizioni dell’immobile.
Tribunale Roma sez. IV, 09/03/2020, n.4961
Riconsegna dell’immobile locato: l’offerta non formale
In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura ex art. 1216 c.c. e art. 1209 c.c. secondo comma, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purché serie, concrete e tempestive e sempre che non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 c.c.
Cassazione civile sez. VI, 11/02/2020, n.3135
Danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso
Nel contratto di locazione, nel caso in cui al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso grava sul conduttore, ex articolo 1590 c.c., l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che il locatore dimostri di aver ricevuto da parte di terzi, richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.
Nel caso di specie, l’immobile presentava delle difformità riscontrate in sede di accertamento tecnico preventivo che hanno portato alla quantificazione dei tempi e dei costi necessari per il ripristino, rispettivamente fissati in tre giorni lavorativi e in circa 4 mila euro.
Tribunale Roma sez. VI, 07/11/2019, n.21591
Rigetto della domanda di rilascio di un immobile
La decisione che, nel rigettare la domanda di rilascio di un immobile perché occupato “sine titulo”, riconosca che lo stesso è oggetto di un valido ed efficace contratto di locazione non determina la formazione di alcun giudicato su fatti costituenti inadempimento del conduttore, pur se anteriori alla pronuncia, poiché l’accertamento di detti fatti non costituisce un passaggio logico-giuridico necessario ai fini della statuizione concernente la richiesta di restituzione del bene.
Cassazione civile sez. III, 24/09/2019, n.23640
Conclusione della locazione e restituzione dell’immobile
In materia di locazione di beni immobili, una volta che il relativo contratto di sia concluso con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito cauzionale sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente,
riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni in quanto l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, per cui, nel caso in cui il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.
Corte appello Napoli sez. II, 05/04/2019, n.1886
Diritto del locatore al risarcimento del danno
Qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.
Cassazione civile sez. III, 07/03/2019, n.6596
Restituzione di immobile locato: il buono stato
In tema di locazione di immobili, con riguardo alla domanda di rimborso delle spese per il ripristino dell’immobile locato, va affermato che, mancando – nel contratto – la descrizione dello stato dell’immobile – questo, ex art.1590, 2°
comma c.c., deve presumersi locato in buono stato locativo, presunzione che può essere vinta dal conduttore solo attraverso una prova rigorosa. In mancanza il conduttore è tenuto a rispondere per le modificazioni peggiorative rilevate nell’immobile.
Tribunale Piacenza, 05/03/2019, n.135
Rilascio dell’immobile e restituzione del deposito cauzionale
L’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura dei danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.
Tribunale Verona sez. III, 26/02/2019
Finita locazione per intervenuta scadenza e rilascio dell’immobile
Nell’ipotesi in cui, nel corso del giudizio instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell’immobile per finita locazione, non vengono meno l’interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l’accertamento dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli.
Del pari, il giudicato formatosi sulla cessazione, per intervenuta scadenza, della locazione non preclude alla parte che ne ha interesse attuale l’esame della domanda di accertamento, con valore di giudicato, dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore, atteso che, qualora più fatti diano diritto, ciascuno in maniera autonoma, alla cessazione di un contratto, sussistono altrettante “causae petendi”
e, quindi, azioni, sicché la pronuncia sull’una, passata in giudicato, non preclude l’esame delle altre.
Cassazione civile sez. III, 20/12/2019, n.34158
Obbligo del conduttore e riparto dell’onere probatorio
In tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c. – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
Corte appello Bari sez. III, 19/09/2018, n.1568
Danno da ritardata restituzione dell’immobile locato
L’indennità per la ritardata restituzione dell’immobile locato ha natura risarcitoria e presuppone identica natura risarcitoria, nell’obbligo di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna. Con l’art. 1591 c.c., il legislatore ha inteso effettuare una liquidazione forfetaria minima del danno per ritardata restituzione, ragguagliandola al corrispettivo convenuto, con salvezza della possibilità, per il locatore, di dimostrare un eventuale maggior danno.
Sebbene il “corrispettivo convenuto” coincida, di norma, con il canone di locazione, ovvero con la controprestazione che deve essere adempiuta dal conduttore in base al contratto, nulla osta alla possibilità che l’importo risulti superiore per effetto di un accordo successivo tra le parti, giacché l’indicazione del legislatore è volta ad individuare un dato economico che, in quanto concordato fra gli interessati, possa ragionevolmente essere assunto a parametro di riferimento per la quantificazione del danno. Il maggior danno exart. 1591 c.c. non può essere provato in base all’astratto valore locativo del bene, ma deve essere rigorosamente provato dal locatore nella sua esistenza e nel suo ammontare sulla base di concrete proposte provenienti da aspiranti locatari.
Nel caso tuttavia in cui locatrice sia una P.A. è inesigibile la dimostrazione da parte del locatore di concrete proposte provenienti da aspiranti locatari, posto che l’esperimento della procedura pubblica per la locazione presuppone la libertà dell’immobile, mentre è sufficiente e necessaria la prova altrimenti data dell’ammontare del canone concretamente conseguibile sul mercato per immobili delle medesime caratteristiche.
Tribunale Milano sez. XIII, 04/09/2018, n.8832
Oneri del locatore e del conduttore:
risarcimento del danno
In tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c. – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
Cassazione civile sez. III, 15/03/2018, n.6387
Provvedimento di rilascio e ritardata restituzione
In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell’art. 1591 c.c., per la ritardata restituzione dell’immobile locato, ancorché sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell’indennità di avviamento, di cui agli artt. 34 e 69 l n. 392 del 1978, atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore è legittima.
Cassazione civile sez. III, 16/10/2017, n.24285
L’interesse del locatore alla risoluzione del contratto
Nell’ipotesi in cui, nel corso del procedimento instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore intervenga la restituzione dell’immobile per finita locazione non viene meno l’interesse (e il diritto) del locatore a ottenere l’accertamento della operatività della pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli.
Qualora, infatti, più fatti diano diritto, ciascuno come causa autonoma, alla cessazione del contratto, sussistono altrettante causae petendi e, quindi, azioni, sicché la pronuncia sull’una passata in cosa giudicata, non preclude l’esame delle altre.
Cassazione civile sez. III, 31/05/2017, n.13711
Cessazione della locazione non abitativa e permanenza
All’atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell’indennità per perdita dell’avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale, quello di restituzione dell’immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell’indennità a carico del locatore, che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilità in difetto del contemporaneo adempimento a opera della controparte, con conseguente esclusione della mora del conduttore ex art. 1591 c.c. e di quella del locatore ex art. 1224 dello stesso codice, in quanto entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge.
Pertanto, non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell’indennità o dalla mancata seria offerta (almeno non formale) della prestazione.
Cassazione civile sez. III, 16/05/2017, n.12018
Scadenza del contratto e pagamento del canone di locazione
Il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione.
Cassazione civile sez. III, 09/05/2017, n.11234
L’adempimento dell’obbligazione di restituzione dell’immobile locato
L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, prevista dall’art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione.
Cassazione civile sez. III, 04/04/2017, n.8675
Restituzione dell’immobile locato e messa a disposizione delle chiavi
L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato posta a carico del conduttore dall’art. 1590 c.c. non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una “incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore.
(Fattispecie nella quale la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva
accertato il perdurante inadempimento a tale obbligazione, sul presupposto che l’immobile locato era risultato occupato da beni di pertinenza del conduttore che ne impedivano il libero godimento).
Cassazione civile sez. III, 14/03/2017, n.6467
