TRIBUNALE DI ANCONA GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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PROCEDURA ESECUTIVA N. 64/12

CASSA DI RISPARMIO DI FERMO S.P.A.

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PERIZIA ESTIMATIVA

Ancona lì, 30 ottobre 2013

L’esperto incaricato Dott. Ing. Francesca Stazi

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La sottoscritta Dott. Ing. FRANCESCA STAZI, nata ad Ancona il 05/10/1976, ricercatrice dell’Università Politecnica delle Marche presso la Facoltà di Ingegneria di Ancona, iscritta all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Ancona con il n.2398, in data 20/02/2013 è stata incaricata dal Giudice del Tribunale delle Esecuzioni Immobiliari di Ancona, ad oggi sostituita dalla Dott.ssa

Francesca Ercolini, di redigere la presente perizia relativa all’esecuzione immobiliare promossa dalla Cassa di Risparmio di Fermo S.p.a. c/…., a cui si sono riunite la Cassa di Fabriano e Cupramontana S.P.A. e la Banca Popolare di Ancona.

Eseguite le dovute indagini e gli opportuni accertamenti, la sottoscritta ha redatto la seguente perizia, rispondendo ai quesiti presenti nel Verbale di Giuramento del 15/05/2013 che vengono di seguito riportati.

QUESITI

1. PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento, ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria PREVIA COMUNICAZIONE SCRITTA A MEZZO RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI RITORNO, AL DEBITORE, AL CREDITORE PROCEDENTE E AI COMPROPRIETARI, DELLA DATA E DEL LUOGO DI INIZIO DELLE OPERAZIONI E PREVIO ALTRESI’ ACCESSO ALL’IMMOBILE:

1a. Alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previo incarico (professionale) del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Agenzia del Territorio;

2. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:

2a. L’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell’alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo.

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2b. Una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l’altro, oltre alle caratteristiche specifiche del bene (quali la composizione interna, le caratteristiche strutturali e di rifinitura, compresa indicazione dell’impiantistica ecc.):

● le caratteristiche generali del condominio o complesso di cui fa parte il lotto;

● le superfici, altezze ed eventuali volumi;

● lo stato di manutenzione e conservazione;

● l’ubicazione economica;

● ogni altra informativa che l’esperto riterrà opportuna od utile fornire per completezza della descrizione o della perizia.

2c. Il perito indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.).

2d. Ove la rappresentazione catastale non sia conforme alla situazione dei luoghi (se urbanisticamente regolari) provveda alla “denuncia di variazione” all’Agenzia del Territorio - se ritenuto necessario per procedere alla vendita - previa comunicazione al giudice ed incarico (professionale) di questi, (per poter effettuare la vendita dell’immobile con regolarizzata situazione catastale).

2e. Lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;

acquisisca comunque copia del contratto; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta l’integrazione delle indagini senza maggiorazione del compenso;

compenso che sarà liquidato alla acquisizione dei suindicati elementi.

2f. In caso di situazione di occupazione anomala (es. persona senza titolo né contratto di locazione registrato antecedentemente alla data di pignoramento ecc.) ne dia immediata comunicazione al giudice (per i consequenziali provvedimenti urgenti).

2g. I vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando altresì, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli;

2g1. Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:

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►Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;

►Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

►Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;

►Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni “propter rem”, servitù, uso, abitazione. ecc.).

2g2. Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita, a cura e spese della procedura:

► Iscrizioni;

► Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli.

2g3. Per eventuali difformità urbanistico-catastali:

►Difformità urbanistico-edilizie (come da punto 2i);

►Difformità Catastali;

►L’esistenza della dichiarazione di agibilità, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.

2h. Altre informazioni per l’acquirente, concernenti:

 I millesimi condominiali del lotto periziato;

 L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);

 Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

 Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

 Eventuali cause in corso;

 La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile.

2i. La elencazione delle opere edilizie realizzate sull’immobile, la regolarità delle stesse sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, indichi altresì il CTU, l’anno di costruzione dell’immobile o se lo stesso sia antecedente al 1967.

2l. Verifichi se l’immobile oggetto di pignoramento rientri fra quelli per cui è prevista la certificazione energetica d.lgs. 192/05 come modificato dal d.lgs. 311/06, acquisendone, dove

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esistente, la relativa documentazione. In caso di mancata acquisizione, il C.T.U. ne dovrà tenere conto in sede di determinazione del prezzo di base (riduzione del prezzo in considerazione del costo da sostenere per l’ottenimento della certificazione energetica).

2m. Proceda alla stima in base alle caratteristiche, dati quantitativi, allo stato di manutenzione, ubicazione economica ed ogni altra caratteristica e dato come sopra riportati in perizia, in base ai più esatti ed opportuni metodi corretti di stima applicabili, previa indicazione anche dei valori unitari.

La stima dovrà tener conto, altresì, di qualsiasi elemento di rivalutazione o svalutazione quali i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi, oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale (se non effettuata in caso di procedura per addivenire alla vendita) e altri oneri o pesi.

2n. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione, oltre che dell’intero lotto, anche della quota parte, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise;

precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile.

3. ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima, un fascicolo degli allegati contenente almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e/o atti di sanatoria nonché la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante (se in forma “anomala”).

ALLEGHI ALTRESI’ gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 1 (avvisi di inizio operazioni peritali).

4. COMPLETI gli elementi evidenziati nel prospetto riassuntivo in allegato, che verrà depositato unitamente alla perizia.

5. DEPOSITI la perizia in originale oltre ad una copia integrale ed una copia epurata delle informazioni relative alla persona dell’esecutato in ossequio alle prescrizioni della L. 196/03, più CD per la pubblicazione telematica secondo la normativa in materia di privacy (le copie e il CD devono contenere gli allegati).

6. Invii copia della perizia priva degli allegati ai creditori procedenti o intervenuti, come rappresentati, e al debitore, anche se non costituito, almeno 45 giorni prima dell’udienza, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, ove gli interessati abbiano fornito il relativo indirizzo.

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Il perito dovrà in ogni caso depositare ricevuta attestante l’avvenuto adempimento.

7. ACQUISISCA direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza e con unica esclusione della relazione notarile, unici documenti che deve necessariamente produrre la parte a pena di decadenza.

8. SOSPENDA le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina di custode giudiziario;

9. RIFERISCA immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori.

10. FORMULI tempestiva istanza di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti.

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RELAZIONE

1. Sopralluogo

Il giorno 8 ottobre 2013 alle ore 9:30, previo invio di comunicazione scritta al debitore e al creditore procedenti (tramite raccomandata A.R. e P.e.c.), alla presenza del Sig. … e dell’Avv. xxxxxxx, si è dato inizio alle operazioni peritali effettuando un

sopralluogo ai beni interessati.

2a. Individuazione dei beni

I beni, oggetto della presente perizia, sono siti nel Comune di Cerreto D’Esi (AN) in Via Dante Alighieri n. 23 e consistono in un capannone industriale ed in sette particelle catastali destinate a terreno agricolo.

I beni sono di proprietà esclusiva di ….

Il capannone è distinto al N.C.E.U. (cfr. Allegati n. 1-2-3) al foglio 2, part. 376, cat.

D/7 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni) ed è caratterizzato da una rendita catastale pari a € 9.796,00 (diconsi euro novemilasettecentonovantasei/00).

I terreni sono ubicati in adiacenza al capannone industriale e sono distinti al N.C.T. (cfr.

Allegati n. 1-2-3) al foglio 2 e consistono nelle seguenti particelle:

1. part. 153, qualità SEMINATIVO, classe 4, superficie pari a 1140 mq, reddito dominicale pari a € 1,18 e reddito agrario pari a € 1,47;

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2b. Descrizione dei beni

Caratteristiche generali dei beni

L’immobile e i terreni oggetto della presente perizia sono situati nella zona agricolo- industriale del Comune Di Cerreto D’Esi della Provincia di Ancona, in un’area posta tra Via Dante Alighieri e Via Monte Rustico, strada parallela alla ferrovia.

L’ingresso carrabile all’area avviene da Via Monte Rustico, sul lato ovest, retrostante rispetto alla facciata principale (foto n.1). Da qui una strada interna di breccia circonda il capannone lungo tutto il perimetro, correndo parallelamente sul lato ovest a Via Monte Rustico ad una quota leggermente superiore, separata da essa da una piccola scarpata verde con blocchi di cemento di contenimento del terreno (particelle 383 e 378 in Allegato n. 2).

Sul lato principale ad est (foto n.2) la strada in breccia è invece alla stessa quota della Strada Provinciale ed è separata da essa da una striscia verde alberata (particelle 377 e 381). L’area risulta priva di cancelli di chiusura e di recinzioni.

L’area del lotto è piuttosto estesa ed il volume industriale ne occupa la porzione più a sud, mentre sul lato nord (foto n.3 e n.4) è presente una vasta area a giardino in leggero declivio (particelle 375, 379, 153), delimitata da un piccolo canale d’acqua.

L’immobile consiste in un volume parallelepipedo (foto n.5) di dimensioni esterne in pianta pari a 45,40 m x 34,70 m ed altezza interna massima di 9,20 m. Il volume ospita uno spazio interno a tutta altezza per le lavorazioni industriali ed una porzione posta in adiacenza del propetto principale divisa su due livelli tramite un soppalco che ospita uffici, aree di vendita ed espositive. Tale soppalco aggetta a sbalzo rispetto alla facciata principale realizzando, per tutta l’estensione, un balcone della profondità di 1,58 m.

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L’ingresso agli ambienti interni avviene attraverso una porta scorrevole vetrata (foto n.6) posta trasversalmente nello spigolo del fabbricato tra le facciate a est e a nord.

Un’ampia vetrata angolare a tutta altezza realizzata in corrispondenza dell’ingresso rende l’accesso ben visibile dalla Strada Provinciale.

La tipologia costruttiva è quella tipica dei capannoni prefabbricati. L’edificio è stato realizzato dalla Ditta xxxxx nell’anno 2003.

La struttura portante è in c.a. con i pilastri di dimensioni pari a 60 cm x 60 cm e maglia di 16,40 m x 10,50 m. Oltre alla maglia strutturale è presente una serie di elementi più piccoli (50 cm x 50 cm) di irrigidimento in corrispondenza delle aperture o dei cartongessi della zona vendita-esposizione. Tali elementi sono più bassi dei pilastri e terminano in corrispondenza della quota di imposta delle finestre a nastro senza raggiungere la copertura (foto n.7).

Le tamponature sono in calcestruzzo prefabbricato, rivestite in mattoncini in corrispondenza del prospetto principale.

Il volume è caratterizzato dalla presenza di portoni industriali di tipo “a libro” e finestre a nastro su tutti i prospetti ad eccezione della facciata principale, che presenta grandi vetrine espositive al piano terra e un’alternanza di finestre a forma quadrata e porte- finestre al piano primo. Gli infissi sono in alluminio bianco e le imbotti in alluminio grigio.

Le fondazioni consistono in plinti su magrone a bicchiere. Il solaio contro terra, tipico di una realizzazione ad uso industriale, è composto da una massicciata di sottofondo ed una soletta superiore di calcestruzzo di 20 cm armata con doppia rete a maglia e rifinita in superficie da uno strato antiusura in quarzo resistente all’abrasione. La copertura è stata realizzata con un sistema a voltine della stessa Ditta xxxxx, che alterna shed con lucernari e parti chiuse, configurando un ambiente interno molto luminoso. Tutti gli elementi sono verniciati di colore bianco.

La scala di collegamento con il soppalco è in c.a. lasciata al grezzo delle finiture.

All’Art. 37 della prescrizione n. 8 del P.R.G. del Comune di Cerreto d’Esi - Norme Tecniche di Attuazione, approvazione con Delibera di Consiglio Comunale n.27 del 26/11/2010 (cfr. Allegato n. 5), è prevista una SUL massima realizzabile sul lotto di

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3.450 mq e una Superficie Coperta di 2.070 mq. Attulamente l’edificio occupa una superficie SUL di 1.980,38 mq e una Superficie Coperta di 1.575,38 mq. Ad ampliamento dell’edificio si possono dunque edificare ulteriori 1.469,62 mq; tale ampliamento potrà essere realizzato su una superficie di 494,62 mq distribuita su più piani.

Locali interni e caratteristiche dimensionali dei beni

Allo stato attuale gli ambienti interni (cfr. Allegati n. 3 e 5) sono utilizzati dalla società

…. che si occupa di Riparazioni meccaniche di carrelli elevatori e macchine agricole.

L’ingresso ospita il bancone di vendita (foto n.8), le scale di collegamento con il piano superiore, un cavedio a tutta altezza progettato per ospitare l’ascensore ma attualmente adibito ad archivio, un servizio igienico fornito di antibagno, un ripostiglio posto nel sottoscala, un magazzino con scaffalature.

Dalla zona di ingresso un corridoio parallelo alla facciata principale conduce agli uffici illuminati da luce naturale tramite aperture vetrate che prospettano sul corridoio stesso ed artificialmente grazie a luci neon ricavate nel controsoffitto (foto n.9). Dagli uffici si accede inoltre ad un’area destinata all’esposizione di macchinari attrezzata con scaffalature e dotata di un servizio igienico. Tale area è ben illuminata da vetrine ben visibili da Via Dante ed è posta in diretto collegamento con il retrostante laboratorio delle lavorazioni tramite due aperture.

Dalla scala di ingresso si accede al piano superiore che presenta un’altezza sottotrave di 3,38 m ed è attualmente al grezzo delle finiture (foto n.10). Il balcone è inagibile in quanto non è dotato di parapetto e di pavimentazione.

Dalla zona di ingresso si ha accesso diretto all’area-laboratorio utilizzata per la riparazione dei macchinari. L’ampio ambiente raggiunge un’altezza massima di 9,20 m ed è ben illuminato da finestre a nastro poste su tutto il perimetro e dai lucernari in copertura (foto n.11).

Si tratta di un grande spazio unico dotato di carroponte e posto in diretto collegamento con l’esterno tramite sei porte industriali a libro (di dimensioni pari a 5,00 m x 4,70 m)

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e tre uscite di sicurezza (di dimensioni pari a 1,30 m per 2,20 m), una per ogni parete esterna. La parete di divisione tra il laboratorio e i restanti locali è in cartongesso.

Il laboratorio è dotato di ripostiglio, di spogliatoio e wc, di cui uno accessibile a persone con ridotta o impedita capacità motoria dotato di finestra (foto n.12).

I bagni sono rivestiti con piastrelle e presentano sanitari in ceramica.

L’impianto elettrico è funzionante e l’illuminazione artificiale del magazzino è realizzata con lampade al “neon”.

E’ presente la predisposizione per l’impianto antincendio, tramite un sistema di tubature che si sviluppa sul perimetro esterno.

L’immobile è fornito di impianto di riscaldamento con termoconvettori a quattro elementi, indipendenti e dotati ognuno della propria caldaia alimentati a gas metano con la predisposizione per altri due allacci.

Dimensioni (cfr. Allegato n. 5)

L’unità immobiliare ad uso attività industriale presenta le seguenti superfici:

Piano terra:

x superficie totale vlorda (compresi i muri esterni ed interni) = 1.575,38 mq;

9 Laboratorio = 1.161,61 mq e una altezza interna netta massima di 9,20 m 9 Sala esposizione = 201,93 mq e una altezza interna netta di 4,50 m 9 Magazzino = 49,60 mq e una altezza interna netta di 4,50 m

9 Ingresso – Area vendita Uffici (comprensivi di vano scala e archivio) = 162,24 mq e una altezza interna netta di 2,80 m

Piano primo - soppalco:

x superfici lorde (compresi i muri esterni ed interni)

9 Soppalco (privo di vano scala e archivio) = 405,00 mq;

9 Balcone = 64,00 mq

I terreni presentano le seguenti superfici:

Part. 153: mq 1.140,00 Part. 375: mq 1.665,00

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Part. 377: mq 104,00 Part. 378: mq 57,00 Part. 379: mq 1.564,00 Part. 381: mq 85,00 Part. 383: mq 42,00

Stato di manutenzione e conservazione

Il fabbricato è di recente fattura e si presenta in buono stato di conservazione.

I materiali sono di qualità e il disegno compositivo delle facciate denota uno studio architettonico, pur nella semplicità delle forme.

Servitù

Non si è verificata la fattispecie prospettata.

Ubicazione economica

I beni, oggetto della presente perizia, sono siti nel Comune di Cerreto D’Esi (AN) in Via Dante Alighieri n. 23. Sono situati nella zona agricolo-industriale del Comune Di Cerreto D’Esi della Provincia di Ancona, in un’area posta tra Via Dante Alighieri e la ferrovia.

La zona dista poche centinaia di metri dal centro storico del paese.

Nelle vicinanze immediate dell’unità immobiliare sono presenti esclusivamente altre attività industriali e commerciali.

La presenza delle vetrine che si affacciano sulla Strada Provinciale può essere un fattore positivo per le esposizioni dei prodotti.

2c. Dotazioni Condominiali

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2d. Conformità catastale e urbanistica

Conformità catastale (cfr. Allegati n. 3) e urbanistica (cfr. Allegati n. 7-8-9)

L’unità immobiliare ad uso attività industriale (Part. 376) non risulta conforme catastalmente e urbanisticamente poiché al piano terra:

x è stata ridotta l’area destinata a magazzino con la demolizione delle pareti ubicate nella zona laboratorio e con la realizzazione di una nuova parete di chiusura in cartongesso;

x è stato realizzato un vano porta di collegamento tra il magazzino e l’area espositiva;

x è stato realizzato un vano porta di collegamento tra un ufficio e l’area espositiva;

x è stata ampliata la zona vendita con la demolizione di un tramezzo e lo spostamento del vano porta di accesso;

x non è stato realizzato l’ascensore ma il vano è utizzato come archivio.

I terreni (Part. 153-375-377-378-379-381-383) risultano conformi catastalmente e urbanisticamente.

2e. Stato di possesso

Allo stato attuale è adibito ad uso industriale ed è attualmente di proprietà della società

… che si occupa di Riparazioni meccaniche di autoveicoli.

2f. Occupazioni anomale

2g. Vincoli giuridici

Situazione al 29/10/2013 alla Conservatoria della Provincia di Ancona degli immobili oggetto della perizia (cfr. Allegato n. 6):

Unità immobiliare ad uso attività industriale (foglio 2, part. 376)

1. ISCRIZIONE del 28/07/2009 - Registro Particolare 3993 Registro Generale 16891 Pubblico ufficiale xxxxxxx Repertorio 65968/13078 del 24/07/2009

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IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI ALTRA OBBLIGAZIONE

2. TRASCRIZIONE del 26/03/2012 - Registro Particolare 3978 Registro Generale 5442 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 420/2012 del 07/02/2012 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

Terreno (foglio 2, part. 153-375-377-378-379-381-383)

1. TRASCRIZIONE del 26/03/2012 - Registro Particolare 3978 Registro Generale 5442 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 420/2012 del 07/02/2012 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

2h. Millesimi e spese condominiali

2i. Pratiche edilizie

Risultano agli atti (cfr. Allegati n. 7-11):

1. Documentazione relativa alla Concessione Edilizia n. 47 del 05/11/02 Prot. N. 2921 per la realizzazione di un opificio industriale

2. Documentazione relativa alla Variante 1° Stralcio alla Concessione Edilizia n. 47 del 05/11/02 D.I.A. n. 2632 del 24/04/2004 per “la realizzazione al piano terra di diverse partizioni interne, un ampliamento a tutta la zona esposizione del piano terra del solaio di copertura della medesima (soppalco con balcone), atto in futuro ad accogliere eventuali uffici al primo piano con una scala provvisoriamente non accessibile e un vano ascensore provvisoriamente chiuso”;

3. D.I.A. n. 2632 del 20/04/2006 n. 2394 per la realizzazione di divisori interni in cartongesso nei locali siti al piano terra;

4. Certificato di Agibilità della parte di immobile destinato a esposizione-vendita del 29/03/2007;

5. Dichiarazione di Conformità dell’impianto elettrico a regola d’arte del 29/09/2007.

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2l. Certificazione energetica

L’unità immobiliare oggetto di pignoramento rientra fra quelli per cui è prevista la certificazione energetica D.lgs. 192/05 come modificato dal d.lgs. 311/06; essendo assente la relativa documentazione, se ne terrà conto in sede di determinazione del prezzo di base (riduzione del prezzo in considerazione del costo da sostenere per l’ottenimento della certificazione energetica).

2m. Stima dei beni

Considerata la situazione del mercato immobiliare di Cerreto D’Esi (AN), la banca dati delle quotazioni immobiliari pubblicata dalla Agenzia delle Entrate (valori OMI), date anche le caratteristiche dei beni, non si ritiene opportuno applicare i metodi di stima a costo di costruzione né a capitalizzazione della rendita perché non idonei a determinare il valore reale.

Tenendo conto dei fattori quali l’anno di costruzione, lo stato di manutenzione dell’edificio e l’attuale situazione del mercato per analoghi immobili siti nel Comune di Cerreto D’Esi (AN), si ritiene di poter attribuire all’unità immobiliare ad uso attività industriale (Part. 376) comprensiva di corte di mq 1.874,62, ed ai terreni (Part. 153- 375-377-378-379-381-383) un valore stimato come segue:

Stima Unità Immobiliare uso Attività Industriale:

PART. 376 Piano terra:

Laboratorio: mq 1.161,61 x € 550,00/mq = € 638.885,50 Sala esposizione: mq 201,93 x € 700,00/mq = € 141.351,00 Magazzino: mq 49,60 x € 550,00/mq = € 27.280,00 Ingresso - Area vendita - Uffici

(comprensivi di vano scala e archivio): mq 162,24 x € 800,00/mq = € 129.792,00

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Piano primo-soppalco:

Soppalco: mq 405,00 x € 300,00/mq = € 121.500,00 comprensivo di balcone

Per un valore totale di: € 1.058.808,50

Valore dell’eventuale edificabilità ad ampliamento dell’edificio:

mq 1.469,62 x € 70,00/mq = € 102.873,40

Stima Terreni:

Part. 153: mq 1.140,00 x € 2,50/mq = € 2.850,00 Part. 375: mq 1.665,00 x € 2,50/mq = € 4.162,50 Part. 377: mq 104,00 x € 2,50/mq = € 260,00 Part. 378: mq 57,00 x € 2,50/mq = € 142,50 Part. 379: mq 1.564,00 x € 2,50/mq = € 3.910,00 Part. 381: mq 85,00 x € 2,50/mq = € 212,50 Part. 383: mq 42,00 x € 2,50/mq = € 105,00 Per un valore totale di: € 11.642,50

Per un valore complessivo di: € 1.173.324,40 A tale valore deve essere detratte le seguenti spese riguardanti:

x presentazione pratica edilizia all’Ufficio Edilizia del

Comune di Cerreto D’Esi (AN) per sanare le difformità urbanistiche

dell’unità immobiliare ad uso attività industriale (Part. 376) - € 516,46 x relativi Diritti di Segreteria (Part. 376) - € 1.000,00 x presentazione planimetria catastale

all’Ufficio provinciale di Ancona del Territorio (Part. 376) - € 500,00 x redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica

dell’unità immobiliare ad uso attività industriale (Part. 376) - € 300,00

TOTALE VALORE STIMATO = € 1.171.007,94

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Pertanto il valore dell’unità immobiliare e dei terreni esecutati di proprietà esclusiva di ... è stimabile in € 1.171.007,94 arrotondabili a € 1.170.000,00 (diconsi euro unmilionecentosettantamila/00).

Si fa inoltre presente che il capannone è dotato di gru elettrico a ponte completa di paranco e motoriduttori attualmente funzionante non oggetto di stima (cfr. Allegato n.

12).

2n. Divisione lotti

3. Non è stato necessario acquisire ulteriore documentazione oltre a quella allegata alla perizia.

4. Non esiste allegato.

5. Il deposito della perizia viene effettuato in conformità alla richiesta del giudice e si compone di: originale; copia integrale; copia epurata delle informazioni relativa alla persona dell’esecutato; cd.

6. Copia della perizia priva degli allegati è stata inviata ai creditori procedenti ed intervenuti ed al debitore.

7. E’ stata acquisita la documentazione necessaria presso i competenti uffici.

8-9-10. Sospenda-Riferisca-Formuli Non si è verificata la fattispecie prospettata

(18)

CONCLUSIONI

Dopo avere eseguito le indagini sopra descritte, tenuto conto della superficie lorda dell’unità immobiliare oggetto della presente perizia (compresi i muri esterni ed interni) e della superficie dei terreni, si sono valutati i beni di proprietà esclusiva di ... per complessivi € 1.170.000,00 (diconsi euro unmilionecentosettantamila/00).

Ancona lì, 30 ottobre 2013

L’esperto incaricato Dott. Ing. Francesca Stazi

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ALLEGATI:

Alla presente perizia depositata in originale è allegata la seguente documentazione costituente autonomo fascicolo degli allegati:

1) Visure catastali storiche;

2) Estratto di mappa;

3) Planimetrie catastali;

4) P.R.G. del Comune di Cerreto d’Esi - Norme Tecniche di Attuazione, approvazione con Delibera di Consiglio Comunale n.27 del 26/11/2010;

5) Piante stato di rilievo;

6) Documentazione Conservatoria Ispezione Ipotecaria 29/10/2013

7) Documentazione relativa alla Concessione Edilizia n. 47 del 05/11/02 Prot. N.

2921;

8) Documentazione relativa alla Variante 1° Stralcio alla Concessione Edilizia n. 47 del 05/11/02 D.I.A. n. 2632 del 24/04/2004;

9) D.I.A. n. 2394 del 20/04/2006;

10) Certificato di Agibilità della parte di immobile destinato a esposizione-vendita del 29/03/2007;

11) Dichiarazione di Conformità dell’impianto elettrico a regola d’arte del 29/09/2007;

12) Fattura gru elettrica a ponte;

13) Documentazione fotografica;

14) Raccomandate A.R. e Posta Elettronica Certificata;

15) Ricevute dell’invio di una copia della perizia priva di allegati ai creditori procedenti ed intervenuti ed al debitore.