\ TRIBUNALE DI TORINO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI. Perizia Estimativa. GIUDICE: dott.ssa GAMBINO Sabrina. Creditore procedente:

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TRIBUNALE DI TORINO

SEZIONE

ESECUZIONI IMMOBILIARI

Perizia Estimativa

GIUDICE

:

dott.ssa GAMBINO Sabrina

Creditore procedente:

[ omissis 1 ]

Creditore intervenuto:

[ omissis 2 ]

Debitore esecutato:

[ omissis 3 ]

Consulente Tecnico

ing. RIBERO Andrea

E.I.

1006/2017

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LUOGO E CONSISTENZA

Complesso immobiliare “Residenza Oriente”: gruppo di immobili costituenti parte del complesso immobiliare sito in regione Pralungo civico numero 2 nel Comune di La Cassa (TO) (composto da tre corpi di fabbrica adiacenti tra loro denominati “Fabbricato A”, “Fabbricato B” e “Fabbricato C” tutti elevati a 2 piani fuori terra, oltre ad un piano sottotetto abitabile) e suddivisi in 9 abitazioni di tipo civile (A/2), 4 magazzini/locali di deposito (C/2), 10 box auto (C/6) e 5 aree pertinenziali al complesso (di cui 2 di esse con doppia registrazione catastale, T-Terreni e F1-Area Urbana);

Fabbricato industriale: porzione di capannone (D/7) e relativo terreno pertinenziale appartenenti a stabilimento industriale sito in via Torino 114-A, Givoletto (TO).

IDENTIFICATIVI CATASTALI

Complesso immobiliare “Residenza Oriente”

ABITAZIONI: Foglio 14, Particella 762, Sub. 10-12-19-20-22-23-24-26-27, Cat. catastale A/2;

MAGAZZINI: Foglio 14, Particella 762, Sub. 28-29-30-31, Cat. catastale C/2.

AUTORIMESSE: Foglio 14, Particella 762, Sub. 32-33-34-40-41-42-43-44-45-47, Cat. catastale C/6;

AREE URBANE: Foglio 14, Particella 764-766, Cat. catastale F/2;

TERRENI: Foglio 14, Particella 761-764-765-766-767, terreni seminativi di classe 2.

Fabbricato industriale

CAPANNONE: Foglio 20, Particella 513, Sub. 2, Cat. Catastale D/7;

AREA ESTERNA: Foglio 20, Particella 569, bosco ceduo di classe 3.

PROPRIETA’ [ omissis 3 ]

PASSAGGI DI PROPRIETA’

Complesso immobiliare “Residenza Oriente” (il terreno su cui lo stesso è stato costruito) Atto di compravendita a rogito notaio Carmelo CERAOLO in data 17/04/2007 Repertorio n.°

191096/25374, trascritto alla Conservatoria di Torino II il 16/05/2007 ai numeri 25857/15253.

Atto di compravendita a rogito notaio MERZARI Ferdinando in data 03/10/2006 Repertorio n.°

52492/16647, trascritto alla Conservatoria di Torino II il 24/10/2006 ai numeri 53959/33044.

Atto di compravendita (ultraventennale) a rogito notaio Costanza in data 23 gennaio 1955 registrato a Rivoli il 5 febbraio 1955 al numero 1702.

Fabbricato industriale

Atto di compravendita a rogito notaio Carmelo CERAOLO in data 11/10/2007 Repertorio n.°

192007/25851, trascritto alla Conservatoria di Torino II il 24/10/2007 ai numeri 57506/33734.

Atto di compravendita a rogito notaio MARTUCCI Pierangelo in data 08/10/2003 Repertorio n.° 67300, trascritto alla Conservatoria di Torino II il 27/10/2003 ai numeri 48347/32577.

Atto di compravendita (ultraventennale) a rogito notaio Pierangelo Martucci in data 19 febbraio 1988 repertorio n. 18498/4512 trascritto il 16 marzo 1988 ai numeri 8909/6094.

FORMALITA’

TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI

Gravante su tutte le u.i. in oggetto

Ipoteca giudiziale del 08/08/2016 repertorio numero 5200 nascente da Decreto Ingiuntivo emessa dal Tribunale di Torino e trascritta il 22/12/2017 ai numeri 52346/9419.

Verbale di pignoramento del 14/06/2017 registrato al n. di repertorio 17309/2017, trascritto all’Agenzia delle Entrate di Torino II il 28/06/2017 ai numeri 26395/17690.

Ipoteca giudiziale del 07/08/2015 ai numeri 29140/4744, in estensione dell’ipoteca in data 7/01/2014 ai numeri 4079/480, nascente da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino in data 14/01/2014 repertorio numero 572.

Ipoteca giudiziale del 08/04/2015 ai numeri 11241/1632 nascente da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino in data 04/08/2014 repertorio numero 22483.

Gravante sulle sole u.i. site in La Cassa (TO) (“Residenza Oriente”)

Ipoteca giudiziale del 07/02/2014 ai numeri 4079/480 nascente da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino in data 14/01/2014 repertorio numero 572.

Ipoteca volontaria per mutuo concesso con atto rogito BONITO Giandomenico in data 09/11/2007 repertorio n. 19158/3714 trascritta il 21/11/2007 ai numeri 63270/15504.

Gravante sulle sole u.i. site in Givoletto (TO) (Fabb. Industriale)

Ipoteca volontaria per mutuo concesso con atto rogito BONITO Giandomenico in data 09/11/2007 repertorio n. 19157/3713 trascritta il 21/11/2007 ai numeri 63269/15503.

CRED.PROCEDENTE [ omissis 1 ] CRED.INTERVENUTI [ omissis 2 ] CRED.ISCRITTI NON

INTERVENUTI [ omissis 4 ] [ omissis 5 ]

VALORE DI MERCATO

Complesso immobiliare “Residenza Oriente”

Sub.10 € 78.500,00 (settantottomilacinquecento) Sub.12 € 121.000,00 (centoventunmila)

Sub.19 € 92.000,00 (novantaduemila) Sub.20-23-24-27 (per ciascuno di essi) € 34.000,00 (trentaquattromila) Sub.22 € 38.000,00 (trentottomila)

Sub.26 € 36.500,00 (trentaseimilacinquecento) Sub.28 € 13.500,00 (tredicimilacinquecento) Sub.29 € 19.500,00 (diciannovemilacinquecento) Sub.30 € 13.500,00 (tredicimilacinquecento) Sub.31 € 20.000,00 (ventimila)

Sub.32-33-34-40-41 (per ciascuno di essi) € 7.500,00 (settemilacinquecento) Sub.42-43-44-45-47 (per ciascuno di essi) € 6.500,00 (seimilacinquecento) Fabbricato industriale

Part. 513 - Sub. 2 € 228.000,00 (duecentoventottomila) Part. 569 € 6.500,00 (seimilacinquecento)

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Sommario

PREMESSA... 4

SVOLGIMENTO OPERAZIONI PERITALI ... 4

QUESITO (A) : Identificazione dei beni pignorati ... 4

QUESITO (B): Proprietari alla data della trascrizione e nel ventennio antecedente ... 9

QUESITO (C) : Diritti, formalità e regolamento condominiale ... 13

QUESITO (D): Stato di possesso ed occupazione ... 16

QUESITO (E): Descrizione dei beni pignorati ... 18

QUESITO (F): Regolarità edilizia ed urbanistica ... 25

QUESITO (G) : Attestato di prestazione energetica... 28

QUESITO (H): Spese e procedimenti giudiziari ... 29

QUESITO (I): Calcolo del valore di mercato ... 30

QUESITO (H) : Giornali locali a maggior diffusione ... 36

ALLEGATI ... 37

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PREMESSA

Il sottoscritto dott. ing. Andrea RIBERO, nato a Torino il 14/01/1971, libero professionista iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Torino al numero 9157 R con studio in Torino, C.so Matteotti n°35, riceveva in data 21/09/2017 dalla S.V. ill.^ma nomina di Consulenza Tecnica e i quesiti le cui risposte sono fornite nei paragrafi successivi.

SVOLGIMENTO OPERAZIONI PERITALI

Lo scrivente, a seguito di comunicazioni al Sig. [ omissis 10 ], titolare della società [ omissis 3 ], effettuava un triplice sopralluogo con collaboratore di studio al fine di prendere visione dello stato di fatto di tutte le u.i. oggetto di perizia e di effettuare su esse i rilevi foto-planimetrici di rito. In particolare avvenivano:

- Un 1° sopralluogo: effettuato in data 22/11/2017 consentiva la valutazione dello stato dei luoghi relativo allo stabile industriale sito in Givoletto e a tutti gli immobili siti nel complesso immobiliare all’indirizzo Regione Pralungo 2 in La Cassa ad eccezione dei Sub. 20 e 23 (inaccessibili a causa dell’assenza degli inquilini locatari);

- Un 2° sopralluogo: effettuato in data 12/12/2017 consentiva la valutazione dello stato dei luoghi dei succitati Sub. 20 e 23;

- Un 3° sopralluogo: effettuato in data 1/2/2018 durante esso si effettuava il rilievo dello stato dei luoghi relativo allo stabile industriale in Givoletto (sul quale venivano rilevate nel corso del 1° sopralluogo numerose difformità rispetto alla documentazione presente agli atti e meglio descritte al Quesito (F): Regolarità edilizia ed urbanistica).

QUESITO (A) : Identificazione dei beni pignorati

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Le unità immobiliari oggetto della presente relazione posso essere distinte, sintetizzate e raggruppate come nel seguito:

 Complesso immobiliare “Residenza Oriente”: gruppo di immobili costituenti parte del complesso immobiliare sito in regione Pralungo civico numero 2 nel Comune di La Cassa (TO) (composto da tre corpi di fabbrica adiacenti tra loro denominati

“Fabbricato A”, “Fabbricato B” e “Fabbricato C” tutti elevati a 2 piani fuori terra, oltre ad un piano sottotetto abitabile) e suddivisi in 9 abitazioni di tipo civile (A/2), 4 magazzini/locali di deposito (C/2), 10 box auto (C/6) e 5 aree pertinenziali al complesso (di cui 2 di esse con doppia registrazione catastale, T-Terreni e F1-Area Urbana).

 Fabbricato industriale: porzione di capannone (D/7) e relativo terreno pertinenziale appartenenti a stabilimento industriale sito in via Torino 114-A, Givoletto (TO).

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Nel seguito vengono dunque inseriti i parametri catastali delle succitate u.i. (in allegato si inseriscono le rispettive visure storiche immobiliari):

COMPLESSO IMMOBILIARE “RESIDENZA ORIENTE”

(Regione Pralungo N.civico 2, La Cassa (TO))

Abitazioni civili (A/2)

 Foglio 14, Particella 762, Sub. 10, Cat. catastale A/2, Classe U, Consistenza 3,5, Rendita Catastale € 334,41, piano S1-T.

 Foglio 14, Particella 762, Sub. 12, Cat. catastale A/2, Classe U, Consistenza 4,5, Rendita Catastale € 429,95, piano S1-T.

 Foglio 14, Particella 762, Sub. 19, Cat. catastale A/2, Classe U, Consistenza 4,5, Rendita Catastale € 429,95, piano S1-1.

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Magazzini/locali di deposito (C/2)

 Foglio 14, Particella 762, Sub. 28, Cat. catastale C/2, Classe U, Consistenza 31 m², Rendita Catastale € 56,04, piano S1.

Box auto (C/6)

 Foglio 14, Particella 762, Sub. 32, Cat. catastale C/6, Classe 2, Consistenza 15 m², Rendita Catastale € 61,97, piano S1.

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Aree urbane (F1)

 Foglio 14, Particella 764, Consistenza 307 m², Senza redditi, piano T.

 Foglio 14, Particella 766, Consistenza 338 m², Senza redditi, piano T.

Terreni

 Foglio 14, Particella 761, seminativo di classe 2, di ettari 00.01.58 (are una centiare cinquantotto) – R.D.E. 0,78 – R.A.E. 0,65

 Foglio 14, Particella 764, seminativo di classe 2, di ettari 00.03.07 (are tre centiare sette) – R.D.E. 1,51 – R.A.E. 1,27

 Foglio 14, Particella 765, seminativo di classe 2, di ettari 00.00.16 (centiare sedici) – R.D.E. 0,08 – R.A.E. 0,07

 Foglio 14, Particella 766, seminativo di classe 2, di ettari 00.03.38 (are tre centiare trentotto) – R.D.E. 1,66 – R.A.E. 1,40

 Foglio 14, Particella 767, seminativo di classe 2, di ettari 00.00.18 (centiare diciotto) – R.D.E. 0,09 – R.A.E. 0,07

FABBRICATO INDUSTRIALE (via Torino 114-A, Givoletto (TO))

Capannone industriale (D/7)

 Foglio 20, Particella 513, Sub. 2, Cat. catastale D/7, Rendita Catastale € 1.336,00, piano T.

Terreni

 Foglio 20, Particella 569, bosco ceduo di classe 3, di ettari 00.01.76 (are una centiare settantasei) - R.D.E. 0,18 – R.A.E. 0,03

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QUESITO (B): Proprietari alla data della trascrizione e nel ventennio antecedente

Si inseriscono i dati risultanti dalla documentazione prodotta agli Atti (ex art. 567 c.p.c.), e raccolti in certificato ipotecario inserito in allegato alla presente.

- Cronologico dei Proprietari degli immobili nell’ultimo ventennio alla data della trascrizione del pignoramento

 COMPLESSO IMMOBILIARE “RESIDENZA ORIENTE”, Regione Pralungo N.civico 2, La Cassa (TO)

Alla data attuale la società [ omissis 3 ] risulta unica proprietaria degli immobili in oggetto. Il possesso è derivato da regolare concessione rilasciata dal Comune di La Cassa in merito a realizzazione di complesso edilizio su terreno acquistato per mezzo di atto di compravendita riassunto nel prospetto seguente ed inserito in versione integrale in allegato alla presente relazione:

ATTO DI COMPRAVENDITA (Integralmente inserito in Allegato)

- a favore: [ omissis 3 ] (1/1)

- contro: [ omissis 6 ] (1/1)

a rogito notaio Carmelo CERAOLO in data 17/04/2007 Repertorio n.° 191096/25374, trascritto alla Conservatoria di Torino II il 16/05/2007 ai numeri 25857/15253.

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Nel ventennio antecedente il procedimento in oggetto si registra un singolo passaggio di proprietà relativo al medesimo terreno:

ATTO DI COMPRAVENDITA

- a favore: [ omissis 6 ] (1/1)

- contro: [ omissis 7 ] (1/1)

a rogito notaio MERZARI Ferdinando in data 03/10/2006 Repertorio n.° 52492/16647, trascritto alla Conservatoria di Torino II il 24/10/2006 ai numeri 53959/33044.

Il primo passaggio di proprietà tra vivi antecedente il ventennio (ultraventennale) è stato realizzato mediante atto a rogito notaio Costanza in data 23 gennaio 1955 registrato a Rivoli il 5 febbraio 1955 al numero 1702.

Dovrà essere infine posta attenzione alla realizzazione di un contratto preliminare di vendita ed una scrittura privata, postumi alla costruzione dello stabile, aventi avuto in oggetto i seguenti immobili:

 In merito ai Subalterni 19, 20 e 23 (abitazioni) e Sub. 40 (box) si registra:

1. Un contratto preliminare di vendita (stipulato in data 17/04/2007 ed ivi inserito in allegato) con cui la società [ omissis 6 ], a seguito di versamento di somma pari a 200.000,00 € in favore dell’[ omissis 3 ], acquisiva mediante contratto preliminare di vendita i diritti di proprietà e possesso sugli immobili in oggetto dalla medesima società e con validità a decorrere dalla registrazione del rogito notarile.

Quest’ultimo non ha in realtà mai avuto luogo a causa della presenza mai venuta meno di alcune ipoteche sugli immobili in oggetto (vedasi a tal proposito il capitolo successivo).

2. Una scrittura privata (stipulata in data 04/03/2016 ed ivi inserita in allegato) tramite la quale la società [ omissis 6 ] trasferisce ad [

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omissis 14 ] i diritti di proprietà indicati nel precedente contratto preliminare di vendita.

Stante l’assenza del succitato contratto di rogito gli immobili dovranno pertanto considerarsi in ogni caso sempre di proprietà della società [ omissis 3 ].

 In merito ai Sub. 12 (abitazione) e Sub. 43 (box) appartenenti al complesso immobiliare di La Cassa:

si registra la presenza di un comodato ad uso gratuito al Sig. [ omissis 2 ] (attuale occupante) con validità a decorrere dalla data di sottoscrizione del verbale di conciliazione giudiziale del 26/10/2017¹ con la [ omissis 3 ]; si precisa che la proprietà degli immobili permane in ogni caso alla società [ omissis 3 ] e che il succitato contratto risulterà valido sino a

“…quando non verranno intraprese eventuali future azioni di rilascio da parte di creditori procedenti nei confronti della [ omissis 3 ]” così come esplicitato all’interno dell’atto d’intervento nel procedimento in oggetto da parte del Sig. [ omissis 2 ]²;

1 Afferente all’RG 3224/2017 del Tribunale di Torino;

2 Si precisa che all’interno del verbale di conciliazione viene riportato quale oggetto di comodato l’immobile definito come Foglio 14 Map. 79 Part. 762 anziché i seguenti corretti riferimenti catastali Foglio 14 Part. 762 Sub.12-43; l’errore potrebbe essere derivato dall’errata interpretazione del contratto preliminare di vendita sottoscritto nel 2008 (ed ivi inserito in allegato), laddove questi ha determinato l’accordo tra le parti in merito al passaggio di proprietà degli immobili in oggetto (Sub.12-43) senza che però ne venisse riportato al suo interno il riferimento catastale (al tempo probabilmente non ancora assegnato).

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 FABBRICATO INDUSTRIALE, via Torino 114-A, Givoletto (TO)

Alla data attuale la società [ omissis 3 ] risulta unica proprietaria degli immobili in oggetto. La proprietà è derivata dal seguente atto di compravendita:

ATTO DI COMPRAVENDITA (Integralmente inserito in Allegato)

- a favore: [ omissis 3 ] (1/1)

- contro: [ omissis 8 ] (1/1)

a rogito notaio Carmelo CERAOLO in data 11/10/2007 Repertorio n.° 192007/25851, trascritto alla Conservatoria di Torino II il 24/10/2007 ai numeri 57506/33734.

Nel ventennio antecedente il procedimento in oggetto si registra un singolo passaggio di proprietà:

ATTO DI PERMUTA

- a favore: [ omissis 8 ] (1/1)

- contro: [ omissis 9 ] (1/1)

a rogito notaio MARTUCCI Pierangelo in data 08/10/2003 Repertorio n.° 67300, trascritto alla Conservatoria di Torino II il 27/10/2003 ai numeri 48347/32577.

Il primo passaggio di proprietà tra vivi antecedente il ventennio (ultraventennale) è stato realizzato mediante atto a rogito notaio Pierangelo Martucci in data 19 febbraio 1988 repertorio n. 18498/4512 trascritto il 16 marzo 1988 ai numeri 8909/6094.

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QUESITO (C) : Diritti, formalità e regolamento condominiale

a. Diritti reali alla data del pignoramento

Oltre alle scritture private citate in precedenza si registra anche quanto di seguito:

- Per i terreni costituenti l’area esterna della RESIDENZA ORIENTE sita in La Cassa e distinti al Catasto alle Part. 761-764-765-766-767 viene definito mediante atto notarile pubblico del 23/06/2011 (di cui si riporta la trascrizione in allegato) il loro utilizzo a passaggio pedonale e carraio in soprasuolo e di attraversamento impiantistico in sottosuolo a servizio del medesimo complesso immobiliare.

All’interno del medesimo atto viene inoltre specificato quanto riportato testualmente nel seguito dalla succitata trascrizione:

“[…] Convengono le parti che le spese per la realizzazione della suddetta strada privata saranno a carico della società edilalp s.r.l. per il 22% (ventidue per cento) e della società armano c.i.r. s.r.l. per il 78% (settantotto per cento) […]”. Tale osservazione risulta particolarmente importante in quanto, come meglio evidenziato nel seguito, la strada di accesso al complesso risulta ancora ad oggi priva di asfaltatura.

- Per il fabbricato industriale sito in Givoletto viene reperito, per trasmissione diretta del Sig. [ omissis 10 ] (titolare della società [ omissis 3 ]), un contratto di comodato d’uso gratuito (stipulato in data 30/03/2016 ed ivi inserito in allegato) che vede la concessione degli stessi da parte della società [ omissis 3 ] (comodante) alla società [ omissis 11 ] (comodatario).

b. Trascrizioni ed iscrizioni

Alla data del pignoramento risultava da certificato ipotecario quanto inserito nel seguito:

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VERBALE DI PIGNORAMENTO (gravante su tutte le u.i. in oggetto)

- a favore: [ omissis 1 ]

- contro: [ omissis 3 ]

del 14/06/2017 registrato al n. di repertorio 17309/2017, trascritto all’Agenzia delle Entrate di Torino II il 28/06/2017 ai numeri 26395/17690.

IPOTECA GIUDIZIALE (gravante su tutte le u.i. in oggetto)

ipoteca del 07/08/2015 ai numeri 29140/4744, in estensione dell’ipoteca in data

7/01/2014 ai numeri 4079/480, nascente da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino in data 14/01/2014 repertorio numero 572.

ipoteca del 08/04/2015 ai numeri 11241/1632 nascente da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino in data 04/08/2014 repertorio numero 22483.

IPOTECA GIUDIZIALE (gravante sulle sole u.i. in La Cassa)

ipoteca del 07/02/2014 ai numeri 4079/480 nascente da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino in data 14/01/2014 repertorio numero 572.

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IPOTECA VOLONTARIA (gravante sulle sole u.i. in La Cassa)

per mutuo concesso con atto rogito BONITO Giandomenico in data 09/11/2007 repertorio n. 19158/3714 trascritta il 21/11/2007 ai numeri 63270/15504.

IPOTECA VOLONTARIA (gravante sulle sole u.i. in Givoletto)

per mutuo concesso con atto rogito BONITO Giandomenico in data 09/11/2007 repertorio n. 19157/3713 trascritta il 21/11/2007 ai numeri 63269/15503.

Si registra inoltre l’intervento nel procedimento in oggetto da parte del Sig. [ omissis 2 ] deducibile dal credito da esso esercitabile in relazione a quanto stabilito all’interno del succitato verbale di conciliazione tra le parti³.

Si rilevano infine n.2 creditori iscritti non intervenuti nel procedimento ([ omissis 4 ] e [ omissis 5 ]) in virtù delle sopra citate ipoteche giudiziali.

Come da ispezione ipotecaria realizzata dallo scrivente in data 14/02/2018 (ed ivi inserita in allegato) si specifica che oltre a quanto già segnalato in certificazione notarile si registra anche la presenza della seguente formalità (inserita integralmente in allegato):

3 Verbale di conciliazione del 26/10/2017 afferente all’RG 3224/2017 del Tribunale di Torino;

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ipoteca del 08/08/2016 repertorio numero 5200 nascente da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino e trascritta il 22/12/2017 ai numeri 52346/9419.

c. Regolamento di condominio

Stante la natura degli immobili si registra la presenza di regolamento condominiale solamente in relazione al complesso edilizio di La Cassa (TO). Si riportano pertanto nel seguito i principali vincoli estratti da esso⁴:

“ARTICOLO 14 ‐ OBBLIGHI, LIMITAZIONI E DIVIETI PARTICOLARI […]

DIVIETI ‐ E’ vietato:

a) Destinare e/o locare tutti i locali dell’intero complesso edilizio ad alberghi, pensioni, sanatori, cliniche, ambulatori veterinari, agenzie di pegno, scuole di musica, sale da ballo, discoteche o attività similari, ritrovi o circoli, sedi di associazioni private e/o politiche; [...]”

QUESITO (D): Stato di possesso ed occupazione

Tutti gli immobili in oggetto risultano essere d’intera proprietà della società [ omissis 3 ] nella persona del suo amministratore Sig. [ omissis 10 ].

Allo stato attuale però nessuno di essi risulta occupato dalla medesima società, presentando quindi le forme di possesso indicate nel seguito.

- I sub. 10-22-24-26-27 (abitazioni), 28-29-30-31 (magazzini), 32-33-34-41- 42-44-45-47 (autorimesse) risultano allo stato attuale inoccupati.

4 Si tenga presente che il regolamento in oggetto, di natura assembleare, non è mai stato

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- I sub 19-20-23 (abitazioni) vengono affittati dal Sig. [ omissis 14 ] a mezzo di contratti di locazione regolarmente registrati presso l’Agenzia delle Entrate come indicato nel prospetto seguente⁵:

Subalterno

19 20 23

Locatario [ omissis 15 ] [ omissis 16 ] [ omissis 17 ] e [ omissis 18 ]

Data stipula 26/01/2016 01/11/2017 16/07/2016

Periodo di validità

01/03/2016- 28/02/2020

01/11/2017- 30/10/2021

01/08/2016- 31/07/2020

N. contratto 1819 21195 14249

Corrispettivo 5.400,00 € (annui) 4.200,00 € (annui) 4.200,00 € (annui)

Serie 3T 3T 3T

Agenzia delle

Entrate Torino 1 Torino 1 Torino 1

- Il sub. 40 (autorimessa) risulta allo stato attuale occupato dal Sig. [ omissis 14 ]; anche in questo caso l’occupazione viene realizzata in virtù del contratto preliminare di vendita e della scrittura privata descritte al QUESITO (B):

Proprietari alla data della trascrizione e nel ventennio antecedente;

- I sub. 12 (abitazione) e 43 (autorimessa) risultano allo stato attuale occupati dal Sig. [ omissis 2 ] in virtù del contratto di comodato ad uso gratuito citato al QUESITO (C) : Diritti, formalità e regolamento condominiale.

5 La locazione viene effettuata in virtù del contratto preliminare di vendita e della scrittura privata descritte al QUESITO (B): Proprietari alla data della trascrizione e nel ventennio antecedente; in ogni caso si reputa che la stipula delle medesime locazioni sia poco appropriata ed ortodossa al caso stante in primis l’assenza di alcun rogito notarile attestante l’effettiva e comprovabile proprietà del locatore.

(18)

Lo stesso risulta attualmente occupato in forma di magazzino dalla Società [ omissis 11 ] (avente medesimo amministratore della società [ omissis 3 ], ossia il Sig. [ omissis 10 ]) in virtù del comodato ad uso gratuito citato al QUESITO (C):

Diritti, formalità e regolamento condominiale.

QUESITO (E): Descrizione dei beni pignorati

Il complesso immobiliare in oggetto, di recente realizzazione (2011), è costituito da tre corpi di fabbrica adiacenti tra loro denominati “Fabbricato A”,

“Fabbricato B” e “Fabbricato C” tutti elevati a 2 piani fuori terra, oltre ad un piano sottotetto abitabile.

Il complesso è quindi servito da una strada pertinenziale di accesso e di un’area parcheggio (Part. 761-764-765-766-767) per le quali non viene registrato alcun intervento di asfaltatura.

Ciascun fabbricato è servito da un vano scale esterno indipendente per mezzo del quale è possibile accedere anche al piano interrato.

Quest’ultimo è quindi composto da una parte centrale in cui sono inserite le autorimesse e due porzioni laterali in cui sono inseriti i magazzini e le cantine.

Fatta eccezione dei succitati lavori di completamento sulle aree esterne (realizzazione di asfaltatura) potrà dirsi che lo stabile presenta complessivamente in ottimo stato manutentivo e, seppur senza accorgimenti particolari, lo stesso risulta realizzato con moderne tecniche di costruzione.

Conclude la descrizione generale dello stabile un commento in merito alla collocazione sul territorio dello stesso: nonostante la vicinanza con il centro cittadino, la sua posizione non potrà infatti considerarsi particolarmente favorevole né nei confronti delle principali attività commerciali (sempre relativamente distanti) né nell’ottica del raggiungimento del capoluogo (assenza

(19)

di stazione ferroviaria e di linee bus di carattere urbano nelle vicinanze).

Parimenti l’assenza di un contesto fortemente urbanizzato favorisce la presenza di numerosi itinerari escursionistici e paesaggistici nelle relative vicinanze (si annovera in primis l’ingresso de La Bizzaria al Parco della Mandria posto a circa 3 km dal complesso immobiliare).

Quanto alle singole abitazioni aggredite nel procedimento in oggetto si riporterà quindi nel seguito una dettagliata descrizione caso per caso:

- Sub.10: collocato al piano terreno (1° f.t.) del Fabbricato C l’immobile risulta composto da un ingresso, un soggiorno/cucina, un bagno (a ventilazione forzata), una camera, due aree esterne ad uso esclusivo (una sul fronte e una sul retro dell’abitazione) ed una cantina⁶.

L’immobile risulta attualmente ancora privo di un’occupazione ma dovrà ritenersi già allo stato attuale completo di tutte le finiture, predisposizioni e dotazioni necessari al suo utilizzo (impianti acqua, luce e gas, serramenti, pavimenti, piastrellature, infissi, tinte, sanitari, etc).

Conclude la descrizione la presenza di doppia aria, di un ottimo apporto di luce naturale, di porta blindata all’ingresso e di riscaldamento autonomo (le predisposizioni caldaia sono posizionate nel cortile interno).

- Sub.12: collocato al piano terreno (1° f.t.) del Fabbricato A l’immobile risulta composto da un ingresso, un soggiorno, una cucina, due bagni (uno a ventilazione forzata e uno naturale), due camere, un locale tecnico (contenente la caldaia), un porticato, due aree esterne ad uso esclusivo (una sul fronte e una sul retro dell’abitazione) ed una cantina.

L’immobile presenta in ottimo stato manutentivo e completo di tutte le finiture, predisposizioni e dotazioni necessari al suo utilizzo (impianti acqua, luce e gas, serramenti, pavimenti, piastrellature, infissi, tinte, sanitari, etc) sulle quali viene rilevata una certa qualità e pregio nelle scelte.

6 Stante l’assenza di occupazione dell’immobile i locali costituenti lo stesso sono stati così definiti in virtù di quanto previsto da progetto e dalle principali predisposizioni architettoniche ed impiantistiche riscontrate in sede di sopralluogo.

(20)

Conclude la descrizione la presenza di doppia aria, di un ottimo apporto di luce naturale, di porta blindata all’ingresso e di riscaldamento autonomo.

- Sub. 19: collocato al piano primo (2° f.t.) del Fabbricato B l’immobile risulta composto da un soggiorno, un cucinino, un bagno (a ventilazione naturale), una camera, un locale tecnico (contenente la caldaia), due terrazzi ed una cantina.

L’immobile presenta in ottimo stato manutentivo e completo di tutte le finiture, predisposizioni e dotazioni necessari al suo utilizzo (impianti acqua, luce e gas, serramenti, pavimenti, piastrellature, infissi, tinte, sanitari, etc).

Conclude la descrizione la presenza di doppia aria, di un ottimo apporto di luce naturale, di porta blindata all’ingresso e di riscaldamento autonomo.

- Sub. 20-23 (descrizione valida per entrambi i subalterni): collocati al piano secondo (3° f.t.) del Fabbricato B gli immobili costituiscono due mansarde composte da un ingresso/soggiorno/cucina, una camera, un bagno (dotato di anticamera e a ventilazione naturale) ed una cantina.

Stante la natura degli immobile si precisa che la loro altezza utile, fatto salvo in corrispondenza dell’innesto delle travature di falda sui tamponamenti perimetrali, è sempre superiore a 1,50 m e che la presenza di due ampi lucernari e di due finestre garantiscono un ottimo apporto di luce naturale.

Gli immobili presentano in ottimo stato manutentivo e completi di tutte le finiture, predisposizioni e dotazioni necessari al loro utilizzo (impianti acqua, luce e gas, serramenti, pavimenti, piastrellature, infissi, tinte, sanitari, etc).

Conclude la descrizione la presenza di porta blindata all’ingresso, di travatura in legno a vista e di riscaldamento autonomo (caldaia collocata nella cucina).

- Sub. 22: collocato al piano secondo (3° f.t.) del Fabbricato B l’immobile costituisce una mansarda composta da un monolocale (ingresso/soggiorno/cucina), un bagno (privo di anticamera e a ventilazione naturale), un balcone/terrazzo ed una cantina⁷.

7 Stante l’assenza di occupazione dell’immobile i locali costituenti lo stesso sono stati così definiti in virtù di quanto previsto da progetto e dalle principali predisposizioni architettoniche ed

(21)

L’immobile risulta attualmente ancora privo di un’occupazione ma dovrà ritenersi già allo stato attuale completo di tutte le finiture, predisposizioni e dotazioni necessari al suo utilizzo (impianti acqua, luce e gas, serramenti, pavimenti, piastrellature, infissi, tinte, sanitari, etc). Stante la natura dell’immobile si precisa che la sua altezza utile, fatto salvo in corrispondenza dell’innesto delle travature di falda sui tamponamenti perimetrali, è sempre superiore a 1,50 m e che la presenza di un ampio lucernario, di due finestre e di una porta garantisce un ottimo apporto di luce naturale (la luminosità è inoltre ulteriormente amplificata dall’effetto riflettente del pavimento in marmo lucido).

Conclude la descrizione la presenza di porta blindata all’ingresso, di travatura in legno a vista e di riscaldamento autonomo (le predisposizioni caldaia sono posizionate sul balcone/terrazzo).

- Sub. 24-27 (descrizione valida per entrambi i subalterni): collocati al piano secondo (3° f.t.) del Fabbricato A gli immobili costituiscono due mansarde composte ciascuna da un monolocale (ingresso/soggiorno/cucina), un bagno (dotato di anticamera a ventilazione naturale) ed una cantina⁸.

Gli immobili risultano attualmente ancora privi di un’occupazione ma dovranno ritenersi già allo stato attuale completi di tutte le finiture, predisposizioni e dotazioni necessari al loro utilizzo (impianti acqua, luce e gas, serramenti, pavimenti, piastrellature, tinte, sanitari, etc) fatto salvo la sola assenza delle due porte del bagno. Stante la natura degli immobili si precisa che la loro altezza utile, fatto salvo in corrispondenza dell’innesto delle travature di falda sui tamponamenti perimetrali, è sempre superiore a 1,50 m e che la presenza di due ampi lucernari e di due finestre garantiscono un ottimo apporto di luce naturale.

Conclude la descrizione la presenza in entrambi i casi di porta blindata all’ingresso, di travatura in legno a vista e di riscaldamento autonomo (le predisposizioni caldaia sono collocate all’interno della cucina).

8 Stante l’assenza di occupazione dell’immobile i locali costituenti lo stesso sono stati così definiti in virtù di quanto previsto da progetto e dalle principali predisposizioni architettoniche ed impiantistiche riscontrate in sede di sopralluogo.

(22)

- Sub. 25: collocato al piano secondo (3° f.t.) del Fabbricato A l’immobile costituisce una mansarda composta da un monolocale (ingresso/soggiorno/cucina), un bagno (dotato di anticamera a ventilazione naturale), un balcone/terrazzo ed una cantina⁹.

L’immobile risulta attualmente ancora privo di un’occupazione ma dovrà ritenersi già allo stato attuale completo di tutte le finiture, predisposizioni e dotazioni necessari al suo utilizzo (impianti acqua, luce e gas, serramenti, pavimenti, piastrellature, tinte, sanitari, etc) fatto salvo la sola assenza delle due porte del bagno. Stante la natura dell’immobile si precisa che la sua altezza utile, fatto salvo in corrispondenza dell’innesto delle travature di falda sui tamponamenti perimetrali, è sempre superiore a 1,50 m e che la presenza di un ampio lucernario, di due finestre ed una porta garantisce un ottimo apporto di luce naturale.

Conclude la descrizione la presenza di porta blindata all’ingresso, di travatura in legno a vista e di riscaldamento autonomo (le predisposizioni caldaia sono collocate sul balcone/terrazzo).

I magazzini (Sub. 28-29-30-31) e le autorimesse (Sub. 32-33-34-40-41-42- 43-44-45-47), collocati tutti al piano interrato dello stabile, non presentano peculiarità significative se non quanto previsto dalla loro destinazione d’uso.

Si precisa che all’atto dei sopralluoghi è stato possibile accedere a tutti i locali succitati fatta eccezione di alcune cantine (quelle associate ai Sub. 10-19- 20-23-24-26-27) e di alcune autorimesse (Sub. 34-40-41-42-43-44-45).

Per maggiore chiarezza la succitata descrizione viene infine corredata dalle planimetrie e dalla documentazione fotografica ivi inserita in allegato.

9 Stante l’assenza di occupazione dell’immobile i locali costituenti lo stesso sono stati così definiti in virtù di quanto previsto da progetto e dalle principali predisposizioni architettoniche ed

(23)

Il complesso industriale aggredito dal procedimento in oggetto costituisce una porzione di fabbricato ed un’area esterna ad esso pertinenziale inserito all’interno dell’area produttiva di Givoletto (TO). Sarà importante considerare che, stante la saturazione degli spazi confinanti con il medesimo stabile, eventuali suoi ampliamenti potranno avere luogo solamente con l’eventuale acquisizione di fabbricati già esistenti e poco verosimilmente con realizzazioni architettoniche ex novo.

L’accesso all’area esterna esclusiva al fabbricato (completamente asfaltata) è consentito dal superamento di cancello ad apertura telecomandata.

La porzione di fabbricato oggetto di perizia, al quale è possibile accedervi sia tramite passaggio pedonale che carraio, vede la presenza al piano terreno di un’area principale adibita a ricovero/deposito attrezzature di altezza 7 m e luci libere pari a 18x10 m circa nelle due direzioni (le stesse si riducono in corrispondenza del vano scale rispettivamente di 5 m e 3,5 m) e di una superficie sottostante al soppalco di altezza 2,55 m ed intervallata da 12 pilotis posti a maglia quadrata (4,5 m d’interasse tra di essi in entrambe le direzioni). A partire dallo spigolo Nord dell’immobile è stata inoltre ricavata un’area all’interno della quale sono stati realizzati alcuni locali a servizio dell’immobile destinato ad opificio. Tale porzione, distribuita su 2 livelli messi in comunicazione da una scala interna in carpenteria metallica, vede al piano terreno (1° f.t.) la presenza di un disimpegno, un bagno (areato e dotato di doccia) e due locali deposito e al piano superiore (2°f.t.) una segreteria, un ufficio, un disimpegno, un bagno (a ventilazione forzata), un locale tecnico, un locale test, un magazzino, un ballatoio ed un soppalco.

Il fabbricato è composto da classica struttura in cls costituita da elementi verticali prefabbricati e sistema combinato capriata/trave per la copertura.

Un buon numero di lucernari (strisce in plexiglass alternanti le travature), in aggiunta alla finestratura disposta su entrambi i piani lungo la facciata Nord/Ovest del fabbricato (ed esternamente protetta da inferiate), garantisce allo stabile un valido apporto di luce naturale.

(24)

Stante infine la sua relativamente recente realizzazione (2001) e ad un successivo intervento di ristrutturazione che ha portato alla formazione dei succitati locali uffici/servizi (2007), lo stabile presenta in buono stato di conservazione sia in termini architettonici sia in termini impiantistici. In particolare si registra la presenza di impianti luce ed acqua (fornitura in comune con il vicinato), un sistema di riscaldamento a pellet degli uffici.

Si precisa che in sede di sopralluogo è stato possibile accedere a tutti i locali.

Per maggiore chiarezza la succitata descrizione viene infine corredata dalle planimetrie e dalla documentazione fotografica ivi inserita in allegato.

(25)

QUESITO (F): Regolarità edilizia ed urbanistica

Lo stato di fatto rilevato durante il sopralluogo presenta alcune piccole difformità in merito ad alcune divisioni interne rispetto quanto presente sia presso l’Ufficio Catasto sia presso l’Ufficio Tecnico (si prenda in considerazione in riferimento a quest’ultimo la situazione autorizzata più aggiornata e pertanto afferente al PdC n. 305/2475 del 8/10/2011 - Abitabilità dei sottotetti e la Sanatoria 2502/11 del 2011 - Variazioni in corso d’opera realizzate sui piani S1-T- P1 entrambi ivi inseriti in allegato). Si rammenta che solo l’UTC ha potere autorizzativo in merito alla definizione degli spazi e, quindi, delle distribuzioni dei vani.

Le suddette difformità interessano più nello specifico:

- Sub.10-12-22: eliminazione del portale di passaggio tra due differenti locali (la situazione dovrà essere ripristinata così come da autorizzato con particolare riferimento al Sub. 22 in quanto per esso l’eliminazione della divisione in oggetto ha comportato l’annullamento del previsto locale di anticamera tra bagno e cucina);

- Sub.20-23: Elevazione di tramezzo che, a partire da un monolocale, ha comportato la creazione di un doppio locale (camera e cucina/soggiorno);

- Sub.29: Elevazione di doppia tramezzatura al fine di associare porzione di superficie afferente al sub. in oggetto ad altra u.i. con esso confinante.

Le suddette difformità (ivi rappresentate in All. 4c – Rappresentazione grafica dello stato di fatto (LA CASSA) come sovrapposizione alle planimetrie catastali), pur essendo minimali in relazione al complesso, richiederanno un aggiornamento sia nei confronti dell’Ufficio Catasto (a mezzo di DOCFA) sia nei confronti dell’UTC (a mezzo di CILA).

Laddove pertanto verrà eseguita la succitata regolarizzazione dovrà prevedersi per ciascun immobile un esborso economico da parte dell’intestatario

(26)

pari ai costi tecnico-amministrativo degli uffici competenti oltre agli oneri propri di tecnico incaricato di redigere e presentare le relative pratiche edilizie. I suddetti potranno complessivamente stimarsi in un importo pari a circa 500 € per immobile.

Fatto salvo inoltre che per tutte le parti comuni del complesso immobiliare, ossia Sub. 1-2-3-4-5-6-7, e per gli immobili soggetti al succitato contratto preliminare di vendita sottoscritto dal Sig. [ omissis 14 ] con la società [ omissis 3 ], ossia le abitazioni Sub.19-20-23 e l’autorimessa Sub.40, per le quali si registra la presenza di certificato di agibilità (ivi inserito in allegato), nessun’altra autorizzazione in merito all’agibilità viene reperita in relazione alle restanti u.i.

oggetto di procedimento.

Anche in questo caso dovrà pertanto prevedersi un onere economico in relazione alla presentazione di denuncia da parte di tecnico abilitato pari a circa 300 € per ciascun immobile.

(27)

Anche in questo caso vengono rilevate alcune non conformità tra denunciato/autorizzato e stato di fatto.

In particolare presso l’UTC di Givoletto viene registrata la presenza della DIA 202-2007 afferente ad un intervento di ristrutturazione con la quale veniva richiesta autorizzazione alla realizzazione all’interno del fabbricato di soppalco, locali uffici e bagni (la medesima pratica, ivi inserita in allegato, rappresenta la situazione autorizzativa più aggiornata). Come però meglio descritto ai capitoli precedenti potrà notarsi come il medesimo intervento abbia comportato la variazione in corso d’opera di alcune realizzazioni rispetto a quanto autorizzato (nessuna richiesta di agibilità viene inoltre registrata a tal proposito).

Nessuna denuncia afferente alle realizzazioni succitate viene invece registrata presso il Catasto, la cui planimetria, infatti, segnala la presenza di un singolo ambiente (fatta eccezione di un piccolo spogliatoio) distribuito su un unico piano.

In allegato viene quindi riportata una rappresentazione dello stato di fatto in scala dell’intero immobile così come presentatosi durante il rilievo (All. 4d:

Rappresentazione grafica dello stato di fatto (GIVOLETTO)).

Anche in questo caso dovrà pertanto prevedersi una regolarizzazione sia nei confronti dell’UTC (presentazione di CILA e di richiesta di Certificazione di Agibilità) sia nei confronti del Catasto (presentazione di documentazione DOCFA) per un onere complessivo a carico dell’intestatario pari a circa 1200 €.

(28)

QUESITO (G) : Attestato di prestazione energetica

In occasione della sottoscrizione del succitato contratto preliminare di vendita (vedasi QUESITO (B): Proprietari alla data della trascrizione e nel ventennio antecedente) vengono effettuati tre attestati di prestazione energetica afferenti ai Sub.19-20-23 ed appartenenti al complesso immobiliare in La Cassa (TO).

Gli stessi vengono decritti sinteticamente nel seguito e riportati integralmente in allegato:

Subalterno

19 20 23

N° certificato 2014 105394 0017 C1 2012 206265 0014 B1 2012 206265 0015 B1 Data di

realizzazione 18/07/2014 01/06/2012 01/06/2012

Classe energetica

Reg. Piemonte ^C ^C ^C

Classe energetica

globale nazionale ^D ^C ^C

Indice di prestazione energetica reale [kWh/m²]

129,8979 94,8800 96,6767

Scadenza 18/07/2024 01/06/2022 01/06/2022

Non è stato possibile reperire ulteriori attestati di prestazione energetica.

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QUESITO (H): Spese e procedimenti giudiziari

Si inseriscono in allegato i riparti delle spese condominiali (ordinarie e straordinarie) relativi agli ultimi due anni dalla data del pignoramento degli immobili facenti parte del complesso immobiliare RESIDENZA ORIENTE sito nel comune di La Cassa (TO). In merito agli stessi si ivi riporta un prospetto sintetizzante la totalità delle spese registrate per ciascun anno:

Tipologia immobile

Identif.

Catastale Consuntivo 2016-17 [€] Preventivo 2017-18 [€]

Preventivo adeguamento impianto elettrico

[€]

ABITAZIONI

Sub.12 1.436,32 1.849,46 45,00

Sub.24 512,79 637,30 9,00

Sub.26 430,76 534,55 9,00

Sub.27 446,94 555,10 9,00

Sub.10 682,46 855,12 27,00

Sub.19 882,95 1.118,59 27,00

Sub.20 538,21 669,24 9,00

Sub.22 502,08 618,56 9,00

Sub.23 655,46 848,82 9,00

MAGAZZINI

Sub.28 117,42 108,64 387,00

Sub.29 176,52 162,37 603,00

Sub.30 117,42 108,64 387,00

Sub.31 176,52 162,37 603,00

AUTORIMESSE

Sub.32 83,78 69,72 378,00

Sub.33 84,53 69,97 387,00

Sub.34 85,27 70,22 396,00

Sub.40 84,53 69,97 387,00

Sub.41 79,66 65,19 378,00

Sub.42 75,92 63,94 333,00

Sub.43 77,42 64,44 351,00

Sub.44 78,17 64,69 360,00

Sub.45 78,18 64,69 360,00

Sub.47 75,91 63,94 333,00

Non è stato rilevato alcun ulteriore procedimento giudiziale in relazione all’immobile in oggetto.

(30)

QUESITO (I): Calcolo del valore di mercato

Per fornire una quotazione plausibile e portare a termine al meglio il mandato conferito, lo scrivente ha ritenuto di adottare il metodo di comparazione diretta quale miglior strumento utile alla stima degli immobili.

Il metodo di valutazione suddetto consente di determinare il più probabile valore di mercato di un immobile mediante il confronto di determinati parametri con altri immobili simili.

I dati utilizzati sono stati acquisiti presso i principali gruppi di vendita immobiliare operanti nell’area in cui è ubicato l’immobile ed in relazione ad un’indagine di mercato. Ulteriori dati utili a fornire un valore corrente al metro quadro [€/m²] sono stati recepiti presso i principali organi operanti nel mondo immobiliare che forniscono borsini aggiornati.

Per avere una maggiore rispondenza con le planimetrie acquisite durante le visure, in fase di sopralluogo sono stati fatti i rilievi planimetrici (prendendo a campione alcune misure) al fine di determinare la corrispondenza biunivoca tra immobili progettati e immobili realizzati.

Si è inoltre fatto riferimento allo stato d’occupazione (piena proprietà o comproprietà), lo stato di manutenzione e le dotazioni degli impianti (per quanto è stato possibile prenderne visione).

Alla luce di tali rilievi è stato possibile ricavare e calcolare la superficie commerciale delle U.I. secondo i seguenti parametri:

 100% delle superfici calpestabili (ad esclusione di quelle inserite nel seguito alle quali è associato un rispettivo valore di quota parte);

 100% dei muri perimetrali e degli eventuali muri portanti interni;

 50% muri di divisione con altre u.i.;

 75% dei locali mansardati (con altezza media superiore a 2,40 m);

 20% della superficie della cantina.

 25% della superficie dei balconi non verandati

 15% del locale tecnico

 35% (per i primi 25 mq, dopodiché il 2%) dei porticati e dei terrazzi

 10% (per i primi 25 mq, dopodiché il 2%) del giardino

(31)

Le superfici commerciali delle autorimesse e dei magazzini sono state inoltre considerate pari al 100% delle superfici effettive, essendo la vendita di tali immobili indipendente da quella di una superficie abitativa principale ad essi associata.

Stante le sopra indicate oggettivazioni nel seguito viene riportato un triplice prospetto riassumente le superfici calcolate su tutti gli immobili oggetto di procedimento¹⁰.

10 In riferimento alle Part. 761-764-765-766-767, site nel Comune di La Cassa, non verrà riportato nel seguito uno specifico valore di mercato. Essendo infatti le stesse legate da vincolo di pertinenzialità agli immobili appartenenti al Complesso “RESIDENZA ORIENTE” la quota parte di proprietà afferente alle suddette particelle risulterà associata a ciascun immobile secondo il rapporto millesimale esplicitato nel regolamento di condominio.

(32)

P.E. n° 1006/2017 pag. 32 di 38

 COMPLESSO IMMOBILIARE “RESIDENZA ORIENTE”, Regione Pralungo N.civico 2, La Cassa (TO)

SUPERFICI

ABITAZIONI

SUB.10 SUB.12 SUB.19 SUB.20-23-24-27

(valori riferiti a ciascuno di essi) SUB.22 SUB.26 MQ

(REALI)

MQ (COMM.)

MQ (REALI)

MQ (COMM.)

MQ (REALI)

MQ

(COMM.) MQ (REALI) MQ (COMM.) MQ (REALI)

MQ (COMM.)

MQ (REALI)

MQ (COMM.)

ABITABILE 52,7 52,7 87,5 87,5 62,3 62,3 44,4 33,3 46,0 34,5 46,0 34,5

CANTINA 7,4 1,5 10,4 2,1 6,1 1,2 2,5 0,5 10,4 2,1 2,5 0,5

BALCONE NON

VERANDATO 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 6,7 1,7 6,7 1,7

PORTICATO 17,0 6,0 19,9 7,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

TERRAZZO 0,0 0,0 0,0 0,0 28,2 9,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

GIARDINO 31,8 2,6 95,5 3,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

LOCALE TECNICO 0,0 0,00 1,92 0,29 2,51 0,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

TOTALE 108,90 62,79 215,20 100,71 99,17 73,76 46,88 33,78 63,11 38,24 55,23 36,67

SUPERFICI

MAGAZZINI ^SUB.28 ^SUB.29 ^SUB.30 ^SUB.31

MQ (REALI E COMMERCIALI)

TOTALE 34,08 48,15 34,08 49,34

(33)

P.E. n° 1006/2017 pag. 33 di 38

SUPERFICI

BOX AUTO

SUB.32-33-34-40-41 (valori riferiti a ciascuno di essi)

SUB.42-43-44-45-47 (valori riferiti a ciascuno di essi) MQ (REALI E COMMERCIALI)

TOTALE 16,89 14,65

(34)

SUPERFICI [mq relai e commerciali]

FABB. INDUSTRIALE Part. 513 - Sub. 2 (Sup. coperta) Part. 569 (Area esterna)

TOTALE 570,97 176,00

Calcolo del valore

Eseguita una media su tutte le quotazioni presenti sul mercato e sugli osservatori immobiliari degli enti sopra descritti potrà dirsi quale migliore valore economico unitario relativo alle superfici in oggetto quanto inserito al seguente prospetto.

Collocazione Tipologia

immobile Ident. Catastale Valore commerciale

[€/m²]

COMPLESSO IMMOBILIARE

“RESIDENZA ORIENTE”, Regione Pralungo N.civico 2, La Cassa

(TO)

Abitazioni

Sub. 10-19 1250

Sub. 12 1200

Sub. 20-22-23-24-26-27 1000

Magazzini Sub. 28-29-30-31 400

Autorimesse Sub. 32-33-34-40-41-42-

43-44-45-47 450

FABBRICATO INDUSTRIALE, via

Torino 114-A, Givoletto (TO)

Superficie coperta Part. 513 -Sub. 2 400

Aree esterne Part. 569 38

(35)

Il prodotto delle superfici commerciali per i rispettivi valori di €/m² soprainseriti determinano pertanto il più probabile valore di mercato afferente agli immobili in oggetto.

Lo stesso viene quindi definitivamente stimato e sinteticamente riassunto come nel prospetto seguente:

Collocazione Tipologia

immobile Ident. Catastale Valore commerciale [€]

COMPLESSO IMMOBILIARE

“RESIDENZA ORIENTE”,

Regione Pralungo N.civico 2, La Cassa (TO)

Abitazioni

Sub.10 78.500,00

(settantottomilacinquecento)

Sub.12 121.000,00

(centoventunmila)

Sub.19 92.000,00

(novantaduemila) Sub.20-23-24-27

(valore riferito a ciascuno di essi)

34.000,00 (trentaquattromila)

Sub.22 38.000,00

(trentottomila)

Sub.26 36.500,00

(trentaseimilacinquecento)

Magazzini

Sub.28 13.500,00

(tredicimilacinquecento)

Sub.29 19.500,00

(diciannovemilacinquecento)

Sub.30 13.500,00

(tredicimilacinquecento)

Sub.31 20.000,00

(ventimila)

Autorimesse

SUB.32-33-34-40-41

7.500,00 (settemilacinquecento) SUB.42-43-44-45-47

6.500,00 (seimilacinquecento) FABBRICATO

INDUSTRIALE, via Torino

114-A, Givoletto (TO)

Superficie

coperta Part. 513 - Sub. 2 228.000,00

(duecentoventottomila) Aree

esterne Part. 569 6.500,00

(seimilacinquecento)

(36)

QUESITO (H) : Giornali locali a maggior diffusione

I giornali di informazione locale più importanti che inseriscono la cronaca relativa ai Comuni di La Cassa e Givoletto sono “PIEMONTE OGGI” e “CRONACA QUI”.

Parimenti, ma in formato on line, si annovera ancora in tal senso il quotidiano

“TORINO TODAY”.

Esistono infine giornali a tiratura nazionale che comprendono una sezione di cronaca di diffusione limitata alla Provincia di Torino, tra cui si ricorda “LA STAMPA”, “LA REPUBBLICA”, “IL GIORNALE” e “IL CORRIERE DELLA SERA”.

Estinto il mandato ricevuto lo scrivente rimane a disposizione della S.V.

ill.ma qualora si dimostrino necessarie ulteriori informazioni o approfondimenti.

Torino, 8 marzo 2018

Il Consulente Tecnico del Giudice ing. RIBERO Andrea