TRIBUNALE CIVILE DI ANCONA UFFICIO DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Relazione del Consulente Tecnico d Ufficio

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TRIBUNALE CIVILE DI ANCONA

UFFICIO DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Relazione del Consulente Tecnico d’Ufficio

ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 573/2010 R.ES.

(riunita alla procedura n°205/2011 promossa da Unicredit s.p.a.) Promossa da:

Banca Popolare di Ancona s.p.a. elettivamente domiciliata a Ancona, C.so Garibaldi n°124, presso lo studio dell’Avv. John Battistoni e Avv.

Fabrizio Montanari c/o Avv. Amedeo Barigelli.

Contro:

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Il sottoscritto Geometra Andrea Becchetti, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Ancona al n. 1445, con studio sito ad Ancona Via XXV Aprile n.7 era incaricato di redigere la Consulenza Tecnica d’Ufficio e prestava giuramento di rito avanti al sig. G.E. Dr.ssa Edi Ragaglia, nel corso dell’udienza in data 19/06/2013.

Al CTU erano posti i seguenti quesiti:

“ 1) Provveda l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al debitore, al creditore procedente e ai comproprietari, della data e del luogo di inizio delle operazioni e previo altresì accesso all’immobile:

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1a) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previo incarico (professionale) del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Agenzia del Territorio;

2) Rediga quindi, in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:

2a) l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell’alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo;

2b) Una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l’altro, oltre alle caratteristiche specifiche del bene – (quali la composizione interna, le caratteristiche strutturali e di rifinitura, compresa indicazione dell’impiantistica ecc.):

Le caratteristiche generali del condominio o complesso di cui fa parte il lotto;

Le superfici, altezze ed eventuali volumi;

Lo stato di manutenzione e conservazione;

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L’ubicazione economica;

Ogni altra informativa che l’esperto riterrà opportuna od utile fornire per completezza della descrizione o della perizia.

2c) Il perito indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.).

2d) Ove la rappresentazione catastale non sia conforme alla situazione dei luoghi (se urbanisticamente regolari provveda alla

“denuncia di variazione” all’Agenzia del Territorio –se ritenuto necessario per procedere alla vendita- previa comunicazione al Giudice ed incarico (professionale) di questi, (per poter effettuare la vendita dell’immobile con regolarizzata situazione catastale).

2e) Lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore;

- ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, acquisisca comunque copia del contratto; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione delle indagini senza maggiorazione del compenso; compenso che sarà liquidato alla acquisizione dei suindicati elementi;

2f) In caso di situazione di occupazione anomala (es. persona senza titolo né contratto di locazione registrato antecedentemente alla data del pignoramento ecc.) ne dia immediata comunicazione al giudice (per i consequenziali provvedimenti urgenti).

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2g) i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:

2g1 Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:

 domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;

 atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

 convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;

 altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni

“propter rem”, servitù, uso, abitazione, ecc.).

2g2 Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura:

 iscrizioni;

 pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;

2g3 Per eventuali difformità urbanistico – catastali:

 difformità urbanistico – edilizie (come da punto 2i);

 difformità catastali.

 L’esistenza della dichiarazione di agiblità, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto della vigente normativa.

2h) Altri informazioni per l’acquirente, concernenti:

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 I millesimi condominiali del lotto periziato l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);

 eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

 eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

 eventuali cause in corso;

la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;

2i) La elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, la regolarità delle stesse sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;

2l) Proceda alla stima in base alle caratteristiche, dati quantitativi, allo stato di manutenzione, ubicazione economica ed ogni altra caratteristica e dato come sopra riportati in perizia, in base ai più esatti ed opportuni metodi corretti di stima applicabili, previa indicazione anche dei valori unitari. La stima dovrà tener conto, altresì, di qualsiasi elemento di rivalutazione o svalutazione quali i vincoli ed oneri giuridigi non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per la differenza tra oneri

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tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute (15% del valore), la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi, oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale (se non effettuata in caso di procedura per addivenire alla vendita) e altri oneri o pesi.

2m) Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione, oltre che dell’intero lotto, anche della quota parte, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile.

Alleghi il perito a ciascuna relazione di stima, un fascicolo degli allegati contenenti almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e/o atti di sanatoria, nonchè la restante documentazione necessaria integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante (se in forma “anomala”);

Alleghi altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 1 (avvisi di inizio operazioni peritali).

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Lo scrivente procedeva per le operazioni peritali in data 23 settembre 2014 mediante sopralluogo in loco al fine di visionare personalmente i beni interessati dall’Esecuzione Immobiliare successivamente distinti mediante le lettere dell’alfabeto “A”,“B”,“C”, ecc.; sopralluogo accompagnato con la presenza de rappresentante della società esecutata proprietaria degli immobili interessati nonché usufruttuario di alcune unità immobiliari.

IMMOBILE A

Il bene in oggetto trattasi di appartamento sito in comune di Fabriano (AN) distinto al foglio 98 mapp.279 sub.144 – 145 (lastrico solare esclusivo) di piena proprietà de

Dal controllo dei documenti in possesso e dagli atti di pignoramento effettuati dai legali degli istituti di credito promotori ed intervenuti, si è riscontrata la seguente situazione immobiliare e catastale:

- decreto ingiuntivo a favore della Banca di Credito Cooperativo di Pergola soc. coop.;

- decreto ingiuntivo a favore di Unicredit Banca di Roma s.p.a.;

- decreto ingiuntivo a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a.;

- pignoramento immobiliare a favore di Unicredit S.p.a.

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DATI CATASTALI

Il fabbricato in cui è inserita l’unità immobiliare, è regolarmente presente nelle mappe catastali e identificata al N.C.E.U. del Comune di Fabriano (AN) al foglio 98, mapp.279, sub.144 - 145, zona censuaria: -, categoria: A/2, classe: 7, consistenza: vani 3, Rendita Catastale: € 278,89.

REGOLARITA’ URBANISTICA DEL FABBRICATO

Dai sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano effettuati è emerso che l’immobile è stato edificato mediante C.E. n°44094 del 28/03/2002 e successiva agibilità n°5095 del 16/07/2004.

L’unità immobiliare allo stato attuale risulta difforme con quanto riportato nella suddetta concessione edilizia e corrispondente con quanto riportato nella planimetria catastale in atti a seguito della modifica del locale w.c. e dell’adiacente disimpegno comportando la modifica delle pareti divisorie con la proprietà contigua identificata con il sub.139.

Tale variazione ha quindi interessato anche l’appartamento confinante in quanto entrambe le unità immobiliari hanno subito una modifica della superficie totale di ogni singola proprietà non alterando comunque la volumetria globale dell’edificio in quanto la stessa interessa solamente le superfici interne all’edificio.

Tali difformità sono sanabili mediante richiesta di permesso di costruire in sanatoria, congiunta tra le due proprietà, per avvenute modifiche interne corrispondendo al Comune il pagamento dell’oblazione pari a € 516,00 più gli importi dovuti per diritti di segreteria per

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l’espletamento della pratica oltre all’onorario del tecnico professionista incaricato alla redazione della richiesta (pratica comunale circa € 2.000,00 oltre percentuali per la tassazione).

Catastalmente si è inoltre rilevata una difformità nella rappresentazione grafica dei subalterni riportata nell’elaborato planimetrico del 03/03/2014 prot.n°AN0044626, in quanto l’appartamento in oggetto è erroneamente identificato con il sub.137 corrispondente in realtà ad altra proprietà non interessata dalla presente esecuzione; risulta invece correttamente indicata nell’elenco subalterni e corrispondente a quanto indicato nella planimetria e nella visura catastale.

Tale imprecisione deriva probabilmente da un mero errore grafico nella redazione dell’elaborato facilmente ripristinabile mediante la redazione di una pratica docfa per variazione catastale dell’unità immobiliare per aggiornamento dell’elaborato planimetrico erroneamente rappresentato corrispondendo all’Agenzia del Territorio l’importo di € 50,00 per il deposito della pratica oltre all’onorario del Tecnico Professionista incaricato per la redazione della variazione catastale (pratica catastale circa € 500,00 oltre percentuali per la tassazione).

L’unità immobiliare non è mai stata abitata e pertanto libera da inquilini.

TITOLI DI PROVENIENZA VENTENNALI

L’unità immobiliare è attualmente di piena proprietà de

entrata in possesso dell’area su cui è stato edificato il fabbricato mediante atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Enrico Falsini di Fabriano (AN) in data 15/11/1999

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rep.n°87001/23971 e trascritto ad Ancona il 23/11/1999 al n°13350 reg.part. e n°22128 reg.gen. con il quale acquistava la proprietà da

(entrati in possesso dei beni con atti antecedenti il ventennio come riportato anche nel certificato notarile).

IPOTECHE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI - IPOTECHE:

- Ipoteca giudiziale di € 130.000,00 iscritta in data 30/10/2009 al n°5625 reg.part. e n°23797 reg.gen. a favore della Banca di Credito Cooperativo di Pergola soc. coop. a carico de

in forza di Decreto ingiuntivo del Tribunale di Fabriano del 28/10/2009 rep. n°748/2009;

- Ipoteca giudiziale di € 140.000,00 iscritta in data 30/12/2009 al n°6952 reg.part. e n°29217 reg.gen. a favore della Unicredit Banca di Roma s.p.a. a carico de

in forza di Decreto ingiuntivo del Tribunale civile di Ancona sezione distaccata di Fabriano del 16/12/2009 rep. n°536;

- Ipoteca giudiziale di € 120.000,00 iscritta in data 10/03/2010 al n°1150 reg.part. e n°5129 reg.gen. a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a. a carico de

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- PIGNORAMENTI:

- Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 18/05/2011 al n°6454 reg.part. e n°10276 reg.gen. a favore della Unicredit s.p.a. ed a carico de

VALUTAZIONE DI MERCATO DELL’IMMOBILE

Per giungere al valore del bene sul libero mercato, si è applicato il criterio estimativo sintetico – comparativo, ritenendolo il più adatto, determinando il valore medio espresso in €/mq sulla base d’informazioni di mercato nella zona in virtù d’immobili venduti nelle vicinanze, e moltiplicato poi per la superficie commerciale dell’immobile in questione, evidenziando che tale superficie è intesa quella corrispondente alla proprietà immobiliare, quindi l’area compresa al filo esterno dei muri perimetrali compresi tramezzi interni e considerando per metà i muri di confine con gli appartamenti vicini o con le parti condominiali alla quale viene sommata il 15% della superficie del lastrico solare esterno.

- descrizione del bene oggetto di stima

Il fabbricato nel quale è inserito l’appartamento situato in via Santa Croce 23/b, zona periferica di Fabriano (AN) a carattere residenziale, è un edificio condominiale disposto su tre piani fuori terra oltre ai piani interrato e sottotetto.

La struttura portante è composta da travi e pilastri in c.a. con tamponatura in laterizio intonacata e tinteggiata, solai in latero cemento e copertura a falde con manto in tegola.

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Il fabbricato di recente realizzazione risulta essere in buone condizioni di stato e manutenzione, in posizione arretrata rispetto la via principale con la quale è collegata dalla strada di lottizzazione asfaltata e munita di aree parcheggi.

La zona, nella quale sono presenti altri fabbricati con uguali caratteristiche a quello preso in esame, è situata a circa 3 km di distanza dal centro città e dalla stazione ferroviaria e a 500 mt. dalla zona industriale- commerciale dove sono presenti supermercati, centri commerciali e attività varie con la presenza di servizi primari e secondari (fermata bus, farmacie, alimentari, ecc.).

L’appartamento è sito al piano terra dell’edificio e disposto su un unico livello con ingresso dall’androne comune accessibile dal passaggio pedonale condominiale collegato con la strada di lottizzazione comune che congiunge la Via Santa Croce.

L’unità immobiliare è pavimentata in ceramica, le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati ad eccezione del bagno e dell’angolo cottura rivestiti in ceramica, gli infissi sono in legno doppio vetro comprese le persiane esterne, porte interne in legno e portoncino d’ingresso blindato.

L’appartamento è composto da soggiorno con angolo cucina, camera, bagno e disimpegno.

Sono presenti l’impianto idrico ed elettrico presumibilmente realizzati in conformità alle normative vigenti (vista la recente realizzazione e il rilascio dell’abitabilità finale) di cui però non sono state fornite le certificazioni di conformità; l’impianto di riscaldamento è dotato di caldaia a metano autonoma e radiatori nelle singole stanze.

L’unità immobiliare, nello stato in cui si trova, risulta essere in buone condizioni e non presenta particolari necessità di manutenzione se

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non una semplice pulizia generale e ritinteggiatura interna a pareti e soffitti in quanto mai abitata dalla sua realizzazione.

E’ inoltre necessario provvedere al montaggio dei corpi illuminanti interni in quanto attualmente non presenti al posto dei quali sono visibili i cavi elettrici da collegare.

Non è stata fornita la documentazione relativa alle tabelle millesimali di proprietà generale e relative spese fisse di gestione del condominio.

- determinazione del valore di mercato

Da un indagine effettuata, si è potuto constatare che il valore medio di mercato nella zona di appartamenti con caratteristiche similari a quello preso in esame è pari a € 1.500,00/mq.

Per la determinazione della superficie commerciale dell’unità immobiliare si considera totalmente la superficie lorda dell’abitazione più il 15% della superficie del lastrico solare esterno.

Per quanto sopra riportato si ricava:

sup. lorda appartamento = mq. 30,00 + sup. lastrico solare = mq. 42,00 x 0,15 = mq. 6,30 =

TOTALE mq. 36,30

€/mq 1.500,00 x mq 36,30 = € 54.450,00

arrotondato a € 54.500,00

(euro cinquantaquattromilacinquecento virgola zero centesimi)

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IMMOBILE B

Il bene in oggetto è un garage sito in comune di Fabriano (AN) distinto al foglio 98 mapp.279 sub.132 di piena proprietà de

DATI CATASTALI

Il fabbricato in cui è inserita l’unità immobiliare, è regolarmente presente nelle mappe catastali e identificata al N.C.E.U. del Comune di Fabriano (AN) al foglio 98, mapp.279, sub.132, zona censuaria: -, categoria: C/6, classe: 4, consistenza: mq.16, Rendita Catastale: € 38,84.

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Dai sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano effettuati è emerso che l’immobile è stato edificato mediante C.E. n°44094 del 28/03/2002 e successiva agibilità n°5095 del 16/07/2004.

L’unità immobiliare allo stato attuale risulta difforme con quanto riportato nella suddetta concessione edilizia e corrispondente con quanto riportato nella planimetria catastale in atti a seguito dello spostamento della bocca di lupo nella parete laterale e non in fondo come riportata nel progetto.

Tale difformità non incide sui parametri urbanistici ne sui volumi realizzati ed è sanabile mediante richiesta di permesso di costruire in sanatoria corrispondendo al Comune il pagamento dell’oblazione pari a € 516,00 più gli importi dovuti per diritti di segreteria per l’espletamento della pratica oltre all’onorario del tecnico professionista incaricato alla redazione della richiesta (pratica comunale circa € 2.000,00 oltre percentuali per la tassazione).

L’unità immobiliare non è mai stata utilizzata e pertanto libera da inquilini.

entrata in possesso dell’area su cui è stato edificato il fabbricato mediante atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Enrico Falsini di Fabriano (AN) in data 15/11/1999 rep.n°87001/23971 e trascritto ad Ancona il 23/11/1999 al n°13350

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reg.part. e n°22128 reg.gen. con il quale acquistava la proprietà da

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- PIGNORAMENTI:

Per giungere al valore del bene sul libero mercato, si è applicato il criterio estimativo sintetico – comparativo, ritenendolo il più adatto, determinando il valore medio espresso in €/mq sulla base d’informazioni di mercato nella zona in virtù d’immobili venduti nelle vicinanze, e moltiplicato poi per la superficie commerciale dell’immobile in questione, evidenziando che tale superficie è intesa quella corrispondente alla proprietà immobiliare, quindi l’area compresa al filo esterno dei muri perimetrali compresi tramezzi interni e considerando per metà i muri di confine con le unità immobiliari vicine o con le parti condominiali.

Il fabbricato nel quale è inserito il garage, situato in via Santa Croce 23/b zona periferica di Fabriano (AN) a carattere residenziale, è un edificio condominiale disposto su tre piani fuori terra oltre ai piani interrato e sottotetto.

La struttura portante è composta da travi e pilastri in c.a. con tamponatura in laterizio intonacata e tinteggiata, solai in latero cemento e copertura a falde con manto in tegola.

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Il fabbricato di recente realizzazione risulta essere in buone condizioni di stato e manutenzione, in posizione arretrata rispetto la via principale con la quale è collegata dalla strada di lottizzazione asfaltata e munita di aree parcheggi.

La zona, nella quale sono presenti altri fabbricati con uguali caratteristiche a quello preso in esame, è situata a circa 3 km di distanza dal centro città e dalla stazione ferroviaria e a 500 mt. dalla zona industriale- commerciale dove sono presenti supermercati, centri commerciali e attività varie con la presenza di servizi primari e secondari (fermata bus, farmacie, alimentari, ecc.).

Il garage è sito al piano interrato dell’edificio e disposto su un unico livello con ingresso dallo spazio manovra comune avente accesso dalla strada di lottizzazione comunicante con via Santa Croce.

Il locale è dotato di pavimentazione ceramica, la parete a confine con l’adiacente garage ed il soffitto sono intonacati e privi di tinteggiatura, le restanti pareti controterra sono allo stato grezzo con cemento a vista.

L’infisso nella bocca di lupo e la porta d’ingresso carrabile basculante sono in alluminio.

Nel locale è presente il solo impianto elettrico, presumibilmente realizzato in conformità alle attuali normative vigenti visto il rilascio dell’agibilità di cui però non sono stati forniti i certificati; nel soffitto sono visibili i cavi dell’impianto elettrico per l’installazione dell’illuminazione attualmente non presente.

Sostanzialmente quindi l’unità immobiliare, nello stato in cui si trova, risulta essere in normali condizioni e non presenta particolari necessità di manutenzione essendo stato inutilizzato dalla data di realizzazione, ad eccezione del montaggio dell’illuminazione interna e

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dell’eventuale intonacatura delle pareti controterra e tinteggiatura completa del locale.

Da un indagine effettuata, si è potuto constatare che il valore medio di mercato nella zona di garage con caratteristiche similari al locale preso in esame, è pari a €/mq.700,00.

Per la determinazione della superficie commerciale dell’unità immobiliare si considera totalmente la superficie lorda del locale.

sup. lorda garage = mq. 16,00

€/mq 700,00 x mq 16,00 = € 11.200,00

arrotondato a € 11.000,00

(euro undicimila virgola zero centesimi)

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IMMOBILE C

Il bene in oggetto è un area urbana sita in comune di Fabriano (AN) distinto al foglio 98 mapp.279 sub.1 di piena proprietà de

DATI CATASTALI

La particella in cui è inserita l’area urbana, è regolarmente presente nelle mappe catastali e identificata al N.C.E.U. del Comune di Fabriano (AN) al foglio 98, mapp.279, sub.1, zona censuaria: -, categoria: F/1, classe: -, consistenza: mq.1481, Rendita Catastale: € -.

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Dai sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano effettuati è emerso che l’area in oggetto è una zona a verde residua degli immobili realizzati mediante C.E. n°44094 del 28/03/2002.

entrata in possesso dell’area su cui è stato edificato il fabbricato mediante atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Enrico Falsini di Fabriano (AN) in data 15/11/1999 rep.n°87001/23971 e trascritto ad Ancona il 23/11/1999 al n°13350 reg.part. e n°22128 reg.gen. con il quale acquistava la proprietà da

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- PIGNORAMENTI:

La particella in questione rientra nella più ampia lottizzazione che ha destinato le aree a verde comprendente anche la presente; pertanto la stessa è vincolata a tale utilizzo comune a tutto il lotto edificato e non ad un utilizzo esclusivo dello stesso.

Sostanzialmente la valutazione non può essere attribuita in quanto non vendibile all’esterno dell’ambito condominiale.

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L’area in oggetto è situata all’interno del mappale 279 ed è un’area a verde residua derivata dalla lottizzazione effettuata per la costruzione degli edifici presenti, attualmente coltivata a prato e delimitata a nord-est con dal mappale 857 (appartenente alla stessa proprietà) confinante con la strada, a sud-est dalle recinzioni delle corti esclusive, a sud dall’area agricola distinta con il mapp.1098 e a nord-ovest da altra area agricola distinta con il mapp.128 con la presenza sul confine di alberatura ad alto fusto.

Attualmente coltivata a prato e ricadente nella zona di PRG F1IMS2 regolata dall’art.24.8 delle N.T.A.

Si richiama quanto sopra riportato riguardante l’impossibilità della valutazione del bene che deve rimanere ad uso comune.

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IMMOBILE D

DATI CATASTALI

Dai sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano effettuati è emerso che l’area in oggetto è una zona di viabilità destinata a

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parcheggio e marciapiede all’interno dell’area lottizzata per la costruzione degli immobili realizzati mediante C.E. n°44094 del 28/03/2002.

in forza di Decreto ingiuntivo

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del Tribunale civile di Ancona sezione distaccata di Fabriano del 16/12/2009 rep. n°536;

- PIGNORAMENTI:

Trattasi di particella inserita in un compendio urbanistico esclusivamente pubblico in quanto trattandosi di porzione di area urbana ad utilizzo parcheggio, lo stesso non può essere utilizzato in altro modo se non per la destinazione a cui è stata costruita corrispondente a strada e parcheggi.

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L’area in oggetto è situata all’interno del mappale 279 ed è un’area destinata a parcheggio e marciapiede derivata dalla lottizzazione effettuata per la costruzione degli edifici presenti, attualmente asfaltata e delimitata a nord-est dal mappale 857 (appartenente alla stessa proprietà) confinante con la strada, a sud-est dalle recinzioni delle corti esclusive, a sud-ovest e nord-ovest dalla strada di lottizzazione e dalla rampa di accesso ai garage.

Attualmente asfaltata e ricadente nella zona di PRG C2 regolata dall’art.15.1 delle N.T.A.

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IMMOBILE E

DATI CATASTALI

(29)

Dai sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano effettuati è emerso che l’area in oggetto è una zona di viabilità destinata a parcheggio all’interno dell’area lottizzata per la costruzione degli immobili realizzati mediante C.E. n°44094 del 28/03/2002.

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- PIGNORAMENTI:

Trattasi di particella inserita in un compendio urbanistico esclusivamente pubblico in quanto trattandosi di porzione di area urbana ad utilizzo parcheggio, lo stesso non può essere utilizzato in altro modo se non per la destinazione a cui è stata costruita corrispondente a strada e parcheggi.

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L’area in oggetto è situata all’interno del mappale 279 ed è un’area destinata a parcheggio derivata dalla lottizzazione effettuata per la costruzione degli edifici presenti, attualmente asfaltata e delimitata a nord- est dal mappale 857 (appartenente alla stessa proprietà) confinante con la strada, a sud-est da altra area adibita a parcheggio, a sud-ovest dalle recinzioni delle corti esclusive a nord-ovest da altra area parcheggio e marciapiede (sub.115 appartenente alla stessa proprietà).

Attualmente asfaltata e ricadente nella zona di PRG C2 regolata dall’art.15.1 delle N.T.A.

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IMMOBILE F

- ipoteca volontaria a favore della Cassa di Risparmio di Fabriano e Cupramontana S.p.a.;

DATI CATASTALI

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Dai sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano effettuati è emerso che l’area in oggetto è una zona in parte destinata alla viabilità e al parcheggio e in parte coltivata a prato all’interno dell’area lottizzata per la costruzione degli immobili realizzati mediante C.E.

n°44094 del 28/03/2002.

- Ipoteca volontaria di € 1.700.000,00 in forza di contratto di mutuo di

€ 850.000,00 a rogito del Notaio Pagliarecci Massimo in data 06/10/2008 rep.n°64421/12324 a carico de

ed a favore della Cassa di Risparmio di Fabriano e

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Cupramontana s.p.a., iscritta ad Ancona in data 07/10/2008 al n°5350 reg.part. e n°23762 reg.gen.;

- PIGNORAMENTI:

(35)

La particella in questione rientra nella più ampia lottizzazione che ha destinato le aree a verde comprendente anche la presente; pertanto la stessa è vincolata a tale utilizzo comune a tutto il lotto edificato e non ad un utilizzo esclusivo dello stesso.

Trattasi di lotto identificato all’interno del mappale 279 ed è un’area in parte destinata a parcheggio ed in parte coltivata a prato derivata dalla lottizzazione effettuata per la costruzione degli edifici presenti, delimitata a nord-est dalle recinzioni delle corti esclusive, a sud confinante con area agricola distinta con il mappale 1098, a nord-ovest e sud-ovest con le strade di lottizzazione destinate alla viabilità e con il sub.1 (area urbana appartenente alla stessa proprietà).

Attualmente in parte asfaltata e in parte coltivata a parto ricadente nella zona di PRG C2 regolata dall’art.15.1 delle N.T.A.

(36)

IMMOBILE G

Il bene in oggetto è un area urbana sita in comune di Fabriano (AN) distinta al foglio 98 mapp.857 di piena proprietà de

DATI CATASTALI

La particella in cui è inserita l’area urbana, è regolarmente presente nelle mappe catastali e identificata al N.C.E.U. del Comune di Fabriano (AN) al foglio 98, mapp.857, zona censuaria: -, categoria: F/1, classe: -, consistenza: mq.498, Rendita Catastale: € -.

Trattasi di area destinata alla viabilità adiacente alla Via Santa Croce.

(37)

L’unità immobiliare è attualmente di piena proprietà de derivata dal frazionamento e fusione delle

particelle distinte al foglio 98 mapp.758, 757, 756, 332, 276, 759, 760, 278, 755, 813, entrata in possesso dell’area su cui è stato edificato il fabbricato mediante atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Enrico Falsini di Fabriano (AN) in data 15/11/1999 rep.n°87001/23971 e trascritto ad Ancona il 23/11/1999 al n°13350 reg.part. e n°22128 reg.gen. con il quale acquistava la proprietà da

antecedenti il ventennio come riportato anche nel certificato notarile).

in forza di Decreto ingiuntivo del Tribunale civile di Ancona sezione distaccata di Fabriano del

(38)

- PIGNORAMENTI:

Trattasi di particella inserita in un compendio urbanistico esclusivamente pubblico in quanto trattandosi di porzione di area urbana destinata alla viabilità, la stessa non può essere utilizzata in altro modo se non per l’attuale destinazione.

L’area in oggetto è situata a margine della via Santa Croce ed è interposta tra la corsia della strada comunale per il transito dei veicoli e le aree destinate a parcheggio dell’adiacente mapp.279.

In parte asfaltata e in parte ricoperta di terriccio ed erba spontanea, è delimitata a nord-est da via Santa Croce, a sud-est dall’area parcheggio

(39)

della proprietà adiacente, a nord-ovest confina con area agricola distinta con il mappale 128, a sud-ovest con le aree parcheggio e viabilità interna al mapp.279 e ricadente nella zona di PRG STR regolata dall’art.26 delle N.T.A. destinata alla circolazione e sosta veicolare.

(40)

IMMOBILE H

Il bene in oggetto trattasi di portico sito in comune di Fabriano (AN) distinto al foglio 97 mapp.104 sub.8 di piena proprietà de

DATI CATASTALI

Il fabbricato in cui è inserita l’unità immobiliare, è regolarmente presente nelle mappe catastali e identificata al N.C.E.U. del Comune di Fabriano (AN) al foglio 97, mapp.104, sub.8, zona censuaria: -, categoria:

C/2, classe: 8, consistenza: mq.58, Rendita Catastale: € 119,82.

Dai sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano effettuati in data 22 giugno e 24 luglio 2012, è emerso che l’immobile è

(41)

stato edificato mediante C.E. n°16907 del 05/12/1990 e successiva variante Concessione n°5037 del 05/05/1993 e successivo rilascio di agibilità n°3380 del 06/09/1993.

L’unità immobiliare allo stato attuale risulta conforme con quanto riportato nelle suddette concessioni edilizie e corrispondente con quanto riportato nella planimetria catastale e nell’elaborato planimetrico in atti.

entrata in possesso dell’area su cui è stato edificato il fabbricato mediante atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Enrico Falsini di Fabriano (AN) in data 07/02/1991 rep.n°59876 e trascritto ad Ancona il 18/02/1991 al n°2816 reg.part. e n°3449 reg.gen.

con il quale acquistava la proprietà da

(42)

- PIGNORAMENTI:

Per giungere al valore del bene sul libero mercato, si è applicato il criterio estimativo sintetico – comparativo, ritenendolo il più adatto, determinando il valore medio espresso in €/mq sulla base d’informazioni di mercato nella zona in virtù di proprietà vendute nelle vicinanze, e moltiplicato poi per la superficie dell’area misurata in loco.

(43)

Il fabbricato nel quale è inserito il portico situato in via Broganelli, zona periferica di Fabriano (AN) a carattere residenziale-commerciale, è un edificio condominiale disposto su due piani fuori terra oltre ai piani sottotetto, seminterrato e interrato.

La struttura portante è composta da travi e pilastri in c.a. con tamponatura in laterizio e rivestimento in mattoncini faccia a vista, solai in latero cemento e copertura a falde in coppo-tegola.

Sostanzialmente il fabbricato risulta essere in buone condizioni di stato e manutenzione, prospiciente la Via Broganelli in direzione sud-est, e circondato dalle aree condominiali su tutti i lati comprendenti ballatoio, passaggi comuni, area parcheggio e manovra.

La zona, nella quale sono presenti altri fabbricati con uguali caratteristiche a quello preso in esame, risulta ben servita e autonoma data la presenza dei principali servizi ed infrastrutture primarie, a circa 2 km di distanza dal centro città e dalla stazione ferroviaria.

L’area è sita al piano terra dell’edificio e trattasi di portico aperto destinato al passaggio per l’ingresso nell’adiacente sub.29 (appartenente ad altra proprietà) e non materialmente delimitato sul posto se non per le porzioni in muratura dell’edificio e la ringhiera in direzione nord-est.

L’area è pavimentata in ceramica, il soffitto è intonacato e tinteggiato e corrispondente al solaio di calpestio dell’appartamento e ballatoio del piano primo.

(44)

Trattasi di porzione di portico che, per le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, rimane vincolato all’ingresso presente oltre alle aperture confinanti che non permettono di poter disporre di un reale utilizzo della superficie complessiva.

Da un indagine effettuata, si è potuto constatare che il valore medio di mercato nella zona di aree con caratteristiche similari a quella presa in esame, è pari a €/mq.200,00.

Per la determinazione della superficie commerciale dell’unità immobiliare si considera totalmente la superficie dell’area al netto delle murature del fabbricato.

sup. portico = mq. 55,00

€/mq 200,00 x mq 55,00 = € 11.000,00

€ 11.000,00

(euro undicimila virgola zero centesimi)

(45)

IMMOBILE I

Il bene in oggetto trattasi di portico sito in comune di Fabriano (AN) distinto al foglio 97 mapp.104 sub.9 di piena proprietà de

DATI CATASTALI

Il fabbricato in cui è inserita l’unità immobiliare, è regolarmente presente nelle mappe catastali e identificata al N.C.E.U. del Comune di Fabriano (AN) al foglio 97, mapp.104, sub.9, zona censuaria: -, categoria:

C/2, classe: 8, consistenza: mq.53, Rendita Catastale: € 109,49.

(46)

Dai sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano effettuati in data 22 giugno e 24 luglio 2012, è emerso che l’immobile è stato edificato mediante C.E. n°16907 del 05/12/1990 e successiva variante Concessione n°5037 del 05/05/1993 e successivo rilascio di agibilità n°3380 del 06/09/1993.

L’unità immobiliare allo stato attuale risulta conforme con quanto riportato nelle suddette concessioni edilizie e corrispondente con quanto riportato nella planimetria catastale e nell’elaborato planimetrico in atti.

entrata in possesso dell’area su cui è stato edificato il fabbricato mediante atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Enrico Falsini di Fabriano (AN) in data 07/02/1991 rep.n°59876 e trascritto ad Ancona il 18/02/1991 al n°2816 reg.part. e n°3449 reg.gen.

con il quale acquistava la proprietà da

(47)

forza di Decreto ingiuntivo del Tribunale di Fabriano del 28/10/2009 rep. n°748/2009;

- PIGNORAMENTI:

Per giungere al valore del bene sul libero mercato, si è applicato il criterio estimativo sintetico – comparativo, ritenendolo il più adatto, determinando il valore medio espresso in €/mq sulla base d’informazioni di mercato nella zona in virtù di proprietà vendute nelle vicinanze, e moltiplicato poi per la superficie dell’area misurata in loco.

(48)

Il fabbricato nel quale è inserito il portico situato in via Broganelli, zona periferica di Fabriano (AN) a carattere residenziale-commerciale, è un edificio condominiale disposto su due piani fuori terra oltre ai piani sottotetto, seminterrato e interrato.

La struttura portante è composta da travi e pilastri in c.a. con tamponatura in laterizio e rivestimento in mattoncini faccia a vista, solai in latero cemento e copertura a falde in coppo-tegola.

Sostanzialmente il fabbricato risulta essere in buone condizioni di stato e manutenzione, prospiciente la Via Broganelli in direzione sud-est, e circondato dalle aree condominiali su tutti i lati comprendenti ballatoio, passaggi comuni, area parcheggio e manovra.

La zona, nella quale sono presenti altri fabbricati con uguali caratteristiche a quello preso in esame, risulta ben servita e autonoma data la presenza dei principali servizi ed infrastrutture primarie, a circa 2 km di distanza dal centro città e dalla stazione ferroviaria.

L’area è sita al piano terra dell’edificio e trattasi di portico aperto destinato al passaggio per l’ingresso nell’adiacente sub.30 (appartenente ad altra proprietà) e non materialmente delimitato sul posto se non per le porzioni in muratura dell’edificio e la schermatura a separazione dell’adiacente portico distinto con il sub.10 (appartenente ad altra proprietà).

L’area è pavimentata in ceramica, il soffitto è intonacato e tinteggiato e corrispondente al solaio di calpestio dell’appartamento e ballatoio del piano primo.

(49)

Trattasi di porzione di portico che, per le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, rimane vincolato all’ingresso presente oltre alle aperture confinanti che non permettono di poter disporre di un reale utilizzo della superficie complessiva.

Da un indagine effettuata, si è potuto constatare che il valore medio di mercato nella zona di aree con caratteristiche similari a quella presa in esame, è pari a €/mq.200,00.

Per la determinazione della superficie commerciale dell’unità immobiliare si considera totalmente la superficie dell’area al netto delle murature del fabbricato.

sup. portico = mq. 45,00

€/mq 200,00 x mq 45,00 = € 9.000,00

€ 9.000,00

(euro novemila virgola zero centesimi)

(50)

IMMOBILE L

Il bene in oggetto trattasi di appartamento sito in comune di Fabriano (AN) distinto al foglio 136 mapp.557 sub.50 di proprietà de

- ipoteca volontaria a favore della Banca delle Marche S.p.a.;

- decreto ingiuntivo a favore della Banca delle Marche S.p.a.;

- ipoteca legale a favore di Equitalia Marche s.p.a.;

- decreto ingiuntivo a favore di Cassa di Risparmio di Fermo s.p.a.;

- ipoteca legale a favore di Equitalia Marche s.p.a.;

(51)

DATI CATASTALI

Il fabbricato in cui è inserita l’unità immobiliare, è regolarmente presente nelle mappe catastali e identificata al N.C.E.U. del Comune di Fabriano (AN) al foglio 136, mapp.557, sub.50, zona censuaria: -, categoria: A/2, classe: 6, consistenza: vani 6, Rendita Catastale: € 464,81.

Dai sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fabriano effettuati è emerso che l’immobile è stato soggetto a interventi di ristrutturazione mediante C.E.n°1109 del 21/07/1992 e successiva agibilità n°3683 del 03/08/1995 a seguito di un piano di recupero degli edifici del centro storico emanato dal Comune di Fabriano e attualmente i progetti esecutivi degli interventi effettuati non sono consultabili.

L’unità immobiliare allo stato attuale risulta lievemente difforme nella distribuzione degli spazi interni con quanto riportato nella planimetria catastale in atti a seguito di una parete divisoria realizzata in prossimità dell’ingresso in ampliamento della zona cucina.

Tali difformità sono sanabili mediante richiesta di permesso di costruire in sanatoria per avvenute modifiche interne corrispondendo al Comune il pagamento dell’oblazione pari a € 516,00 più gli importi dovuti per diritti di segreteria per l’espletamento della pratica oltre all’onorario del tecnico professionista incaricato alla redazione della richiesta (pratica comunale circa € 2.000,00 oltre percentuali per la tassazione; pratica

(52)

catastale circa € 500,00 oltre percentuali per la tassazione e versamenti per deposito all’Agenzia del Territorio).

L’unità immobiliare è attualmente intestata a

nudi proprietari per la quota di 1/2 ciascuno, ed a ognuno usufruttuario per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni entrati in possesso del bene mediante atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Massimo Pagliarecci di Fabriano (AN) in data 19/06/2008 rep.n°63818/12006 e trascritto ad Ancona il 26/06/2008 al n°9487 reg.part. e n°15426 reg.gen. con il quale acquistavano la proprietà da entrata in possesso dell’unità immobiliare mediante atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Massimo Pagliarecci di Fabriano (AN) in data 02/10/1996 rep.n°5749 e trascritto ad Ancona il 08/10/1996 al n°10456 reg.part. e n°15697 reg.gen. con il quale acquistava la piena proprietà da

(entrata in possesso dei beni con atti antecedenti il ventennio come riportato anche nel certificato notarile).

- Ipoteca volontaria di € 480.000,00 in forza di contratto di mutuo di € 240.000,00 a rogito del Notaio Pagliarecci Massimo in data 22/09/2008 rep.n°64313/12271 a carico de

ed a favore della

(53)

Banca delle Marche s.p.a., iscritta ad Ancona in data 23/09/2008 al n°5045 reg.part. e n°22726 reg.gen.;

in forza di Decreto ingiuntivo del Tribunale di Fabriano del 04/11/2009 rep.

n°764/2009;