Tribunale di Ancona UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

(1)

Tribunale di Ancona

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 117/2016 REG. ES.

PROMOSSA DA: BANCA CARIM CASSA DI RISPARMIO DI RIMINI S.P.A. / FRONTIS NPL S.P.A.

CONTRO: ****

ILL.MO SIG. GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR.SSA MANTOVANI MARIA LETIZIA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

COPIA EPURATA AI SENSI L. 196/03

(“LOTTO 6” – IMMOBILE “A-B-C”)

Il sottoscritto Geom. Francesco Argalia nato in Ancona (An) il 11/04/1990 e residente ad Ancona con studio tecnico in via Maggini n° 156, regolarmente iscritto all’Albo del Collegio dei Geometri della Prov. di Ancona al n° 2298, e all’Albo dei CCTTU del Tribunale di Ancona al n. 2505, in qualità C.T.U. nell’Esecuzione di cui in oggetto, come da incarico ricevuto all’udienza del 08/03/2018, in relazione ai quesiti di rito, espone quanto segue.

Disposizioni preliminari RISPOSTA Allegati

Verifica della completezza dei documenti di cui all’art. 567, 2°

comma, c.p.c. ed eventuale segnalazione al G.E.

La documentazione è regolare, nessuna segnalazione.

QUESITO N° 1 RISPOSTA Allegati

Provveda l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria,

PREVIA COMUNICAZIONE

SCRITTA A MEZZO

RACCOMANDATA CON

RICEVUTA DI RITORNO, AL DEBITORE, AL CREDITORE

PROCEDENTE E AI

COMPROPRIETARI DELLA DATA E DEL LUOGO DI INIZIO DELLE OPERAZIONI E PREVIO ALTRESI’

ACCESSO ALL’IMMOBILE

Per la comunicazione del sopralluogo e accesso agli immobili, inviato comunicazione scritta a mezzo lettere raccomandate in data 04/07/2018 indirizzate a:

n. 15090916974-6 **** (esecutato)

e a mezzo PEC in data 04/07/2018 indirizzate a:

frontisnpl@pec.it – Frontis Npl s.p.a. (creditore procedente)

segreteria.pec@pec.bancacarim.it – Banca Carim s.p.a. (creditore procedente)

massimo.bertola@cnfpec.it- Avv. Bertola Massimo (legale del creditore procedente)

francesca.pentericci@pec-ordineavvocatiancona.it- Avv. Pentericci Francesca (custode giudiziario)

Sopralluogo fissato e regolarmente eseguito il 07/08/2018 ore 09.30, alla presenza del conduttore degli immobili ****

ALL. 1 ALL. 1

QUESITO N° 1A RISPOSTE Allegati

Esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento

Immobile: Comune di Loreto (AN), Catasto Fabbricati foglio 15 particella 406/4 abitazione;

Immobile: Comune di Loreto (AN), Catasto Fabbricati foglio 15 particella 406/13 cantina;

Immobile: Comune di Loreto (AN), Catasto Fabbricati foglio 15 particella 406/12 garage;

Formazione dei lotti per la vendita Vedasi successivo quesito 2A.

Identificazione nuovi confini dei nuovi lotti

Vedasi successivo quesito 2A.

(2)

Incarico professionale del Giudice per frazionamento con allegati i tipi frazionamento approvati dall’Agenzia del Territorio

Redigere in fascicoli separati limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati

“LOTTO 1” - IMMOBILE A – abitazione IMMOBILE B – cantina

IMMOBILE C - garage

QUESITO N° 2A RISPOSTE Allegati

Elencazione e individuazione dei beni componenti il lotto: A, B, C, ecc…

Unico lotto e tre immobili.

Individuazione degli accessori A1, A2, B1, B2, C1, ecc…

Tipologia di ciascun immobile Appartamento al piano terra in edificio condominiale con corte di pertinenza Cantina al piano interrato.

Garage al piano interrato.

Dati di Ubicazione

- Comune Loreto (AN)

- Località Le Grotte

- Via e numero civico Via De Gasperi n. 2 - Scala

- Piano Appartamento: T

Cantina: interrato Garage: interrato - Numero interno

- Accessi Appartamento: accesso da via De Gasperi;

Cantina: accesso da via De Gasperi, proseguendo sulla corsia garage condominiale, attraverso il garage pignorato;

Garage: accesso da via De Gasperi, proseguendo sulla corsia garage condominiale;

- Confini Appartamento: confine lato nord est con altra proprietà dell’ esecutato, confine sud est con via Grotte, confine sud ovest con via De Gasperi, confine nord ovest con percorso condominiale fabbricato mappale 401;

confine sottostante con cantina e garage pignorati; confine soprastante con altra proprietà dell’ esecutato.

Cantina: confine lato nord est con garage pignorato, confine nord ovest con vano scala condominiale; confine soprastante con appartamento pignorato.

Garage: confine lato nord est con altra proprietà dell’ esecutato, confine sud ovest con cantina pignorata, confine nord ovest con corsia garage condominiale; confine soprastante con appartamento pignorato.

Identificazione catastale Comune di Loreto (AN)

- Catasto Terreni Stralcio di mappa catastale Fgl. 15 Particella 406.

Visura catastale Fgl. 15 Particella 406 ente urbano di mq. 674

ALL. 2b

ALL. 3b - Catasto Fabbricati Abitazione: visura catastale Fgl. 15 particella 406/4 in corso di costruzione

Planimetria catastale abitazione assente

Cantina: visura catastale Fgl. 15 particella 406/13 in corso di costruzione Planimetria catastale cantina assente

Garage: visura catastale Fgl. 15 particella 406/12 in corso di costruzione Planimetria catastale garage assente

Elaborato Planimetrico ed elenco subalterni

ALL. 4e ALL. 6b ALL. 8f ALL.10b

(3)

Pertinenze Appartamento: corte esclusiva al piano terra Accessori

Millesimi di proprietà di parti comuni

Non risultano tabelle millesimali. Non risulta costituito giuridicamente un condominio.

QUESITO N° 2B RISPOSTE Allegati

Descrizione complessiva e sintetica dei beni

Trattasi di appartamento al piano terra con corte di pertinenza e locali cantina e garage siti al piano interrato, il tutto facente parte di un fabbricato condominiale risalente al 2006, edificato su due livelli fuori terra più uno interrato; fabbricato composto da quattro abitazioni e quattro garages pressoché identici, con accesso da via De Gasperi a mezzo di corsia condominiale.

Composizione interna Appartamento: da via De Gasperi si giunge alla corte esclusiva unita di fatto con la corte dell’ appartamento adiacente (sub 5). Si accede all’ abitazione a mezzo di infisso dell’ appartamento adiacente, entrando di fatto i due appartamenti risultano uniti (mantenendo comunque l’ impiantistica separata) mancando la parete divisoria interna ed essendo murato dall’

interno l’ ingresso all’ appartamento pignorato. Una volta entrati ci si trova nella zona giorno con cucina, proseguendo a destra si ha l’ altra unità immobiliare pignorata (sub 5), mentre proseguendo a sinistra a mezzo di disimpegno si giunge al bagno, allo studiolo e alla stanza da letto.

Cantina: si accede dal garage pignorato, entrando si presenta un unico locale.

Garage: si accede sia dal vano scala su via De Gasperi, sia dalla corsia al piano interrato con sbocco sulla medesima via; entrando si presenta un singolo posto auto.

Caratteristiche strutturali del bene

- Tipo di fondazioni Strutture di fondazione in cemento armato.

- Strutture verticali - Solai Strutture verticali in cemento armato, solai in latero-cemento, predalles per il piano terra

- Copertura A tetto.

- Manto di copertura Tegole portoghesi.

- Lattonerie Rame.

- Scale Pietra.

- Pareti esterne dell’edificio Intonacate e tinteggiate.

Caratteristiche di rifinitura

- Infissi esterni Appartamento: finestre in legno con vetro camera, persiane in alluminio.

Garage - cantina: finestre in pvc con vetro singolo.

- Infissi interni Appartamento: porte in legno tamburato con ante cieche.

- Tramezzature interne Appartamento: in muratura di laterizi forati.

Garage - cantina: blocchi di cemento.

- Pavimentazioni Appartamento: microcemento.

Garage - cantina: cemento.

Corte esterna: marciapiede esterno in piastrelle ceramiche, restante superficie lasciata a verde.

- Plafoni (soffitti) Lisci, al grezzo per garage e cantina.

- Porta di ingresso Appartamento: portoncino blindato.

Garage: porta in metallo basculante.

- Scale interne

Descrizione dell’impiantistica

- Impianto elettrico Appartamento: impianto di tipo sottotraccia di originaria fattura con interruttore differenziale salvavita.

Garage - cantina: impianto assente.

- Impianto idrico Appartamento: impianto per acqua sanitaria calda e fredda di tipo

(4)

sottotraccia di originaria fattura.

Garage - cantina: assente.

- Impianto termico Appartamento: caldaia murale a gas metano installata all’ esterno, radiatori in alluminio.

Superfici Vedasi successivo punto 2M.

Altezze Appartamento: H= ml 2.70;

Garage - cantina: H= ml 2.40

Volumi Appartamento: mq 51.00 x h ml 2.70 = mc 137.70

Cantina: mq 77.10 x h ml 2.40 = mc 185.04 garage: mq 30.90 x h ml 2.40 = mc 74.16 TOTALE VOLUME: mc. 396.90 Stato di manutenzione e

conservazione

L’appartamento e la corte esterna si presentano in un buono stato di manutenzione.

Per quanto riguarda i locali garage e cantina si presentano in uno stato di scarsa manutenzione, in particolare la cantina versa in uno stato di abbandono con all’ interno vari materiali di natura edile; si segnala presenza di muffe sui soffitti dovute a infiltrazioni di acqua.

Ubicazione economica Gli immobili sono ubicati nella zona periferica est del Comune di Loreto, a confine con il Comune di Porto Recanati. Oggi tale ubicazione economica non è fra quelle più ricercate, e la deflazione generale di immobili posti in vendita soprattutto nei poli cittadini principali limitrofi, è la conseguenza di una scarsa richiesta di mercato.

Altre informazioni opportune ed utili per completezza della descrizione

QUESITO N° 2C RISPOSTE Allegati

Dotazioni condominiali - Posti auto comuni - Giardino comune

- Altre parti comuni Corsia garage e rampa di accesso, vano scala accesso autorimessa. Altre parti dell’ edificio come da codice civile.

QUESITO N° 2D RISPOSTE Allegati

Comunicazione al Giudice ed incarico professionale per regolarizzazione catastale se questa non conforme allo stato dei luoghi (se urbanisticamente regolari) Denuncia di variazione catastale se ritenuto necessario ai fini della vendita

QUESITO N° 2E RISPOSTE Allegati

Stato di possesso dell’immobile Gli immobili sono posseduti dall’ attuale soc. proprietaria Occupazione attuale dell’immobile Gli immobili sono occupati dal sig. ****

titolo di occupazione Contratto di locazione ALL.12c

Verifica immobile occupato con contratto di affitto o locazione

- Data registrazione contratto 16/10/2014 - Data di scadenza del contratto 30/09/2022 - Data di scadenza eventuale disdetta

- Eventuale data di rilascio fissata - Stato della causa civile in corso per il rilascio

- Copia del contratto di locazione Prodotta. ALL.12c

QUESITO N° 2F RISPOSTA Allegati

Immediata comunicazione al Giudice

(5)

in caso di occupazione anomala dell’immobile (occupante senza titolo né contratto di locazione registrato antecedentemente alla data del pignoramento, ecc…)

QUESITO N° 2G RISPOSTE Allegati

Vincoli ed oneri giuridici gravanti sull’immobile (pronuncia esplicita SI/NO)

No.

QUESITO N° 2G1 RISPOSTE Allegati

Vincoli a carico dell’acquirente No.

- Domande giudiziali (precisare se la causa sia ancora in corso ed in che stato)

No.

- Altre trascrizioni Scrittura privata – costituzione di diritti reali a titolo oneroso

- Nota di trascrizione RG- RP del 13050 – 8986 – 06/09/1988 ALL.13g

- Atto Notaio - rep. - del Scoccianti Sandro – 163125 – 06/07/1988

- Soggetto contro - nato a - il - **** sede Loreto – c.f. **** - servitù elettrodotto per 1/1

- Soggetto a favore - nato a - il - ENEL sede Roma – c.f. 00811720580 – servitù elettrodotto per 1/1 - Immobile oggetto della trascrizione Loreto – terreno – fgl 15 partic. 29

Loreto – terreno – fgl 15 partic. 8 Loreto – terreno – fgl 15 partic. 7 Loreto – terreno – fgl 15 partic. 47 Loreto – terreno – fgl 15 partic. 6

- Altre trascrizioni Scrittura privata – costituzione di diritti reali a titolo oneroso

- Nota di trascrizione RG- RP del 6488 – 4457 – 13/04/1995 ALL.13h

- Atto Notaio - rep. - del Scoccianti Sandro – 229598 – 30/03/1995

- Soggetto contro - nato a - il - **** sede Loreto – c.f. **** - servitù elettrodotto per 1/1

- Soggetto a favore - nato a - il - ENEL sede Roma – c.f. 00811720580 – servitù elettrodotto per 1/1

- Immobile oggetto della trascrizione Loreto – terreno – fgl 15 partic. 29 si

riportano solo gli immobili oggetto della presente procedura

- Altre trascrizioni Atto amministrativo – fusione tra enti pubblici

- Nota di trascrizione RG- RP del 16728 – 10716 – 30/10/1998 ALL.13i

- Atto Notaio - rep. - del Regione Marche – 1- 13/08/1998

- Soggetto contro - nato a - il - **** sede Loreto – c.f. **** – proprietà per 1/1

**** sede Loreto – c.f. **** – proprietà per 1/1 - Soggetto a favore - nato a - il - **** sede Loreto – c.f. **** – proprietà per 1/1

- Immobile oggetto della trascrizione Loreto – terreno – fgl 15 partic. 29 – consistenza mq. 63911 si riportano solo gli immobili oggetto della presente procedura

(6)

- Altre trascrizioni Atto amministrativo – fusione tra enti pubblici

- Nota di trascrizione RG- RP del 17521 – 11209 – 11/11/1998 ALL.13i

- Atto Notaio - rep. - del Regione Marche – 1- 13/08/1998

- Soggetto contro - nato a - il - **** sede Loreto – c.f. **** – proprietà per 1/1

**** sede Loreto – c.f. **** – proprietà per 1/1 - Soggetto a favore - nato a - il - **** sede Loreto – c.f. **** – proprietà per 1/1

- Immobile oggetto della trascrizione Loreto – terreno – fgl 15 partic. 29 – consistenza mq. 63911 si riportano solo gli immobili oggetto della presente procedura

- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura

No.

- Convenzioni matrimoniali No.

- Provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge

No.

- Altri pesi o limitazioni d’uso (oneri reali, obbligazioni, “propter rem”, servitù, uso, abitazione, ecc…)

No.

Vincoli ed oneri giuridici da cancellare o regolarizzare al momento della vendita a cura e spese della procedura

Si riportano le iscrizioni, i pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli.

L’elenco sintetico delle formalità e la stampa delle relative note inizia con la meccanizzazione del 01/07/1987. La ricerca è stata eseguita secondo i riferimenti degli immobili interessati.

ALL. 13

TRASCRIZIONE PER

SUCCESSIONE

In ordine cronologico nel ventennio

- Per morte di – nato a – in data - Deceduto ad – in data

- Nota di trascrizione RG- RP del -Denuncia di successione registrata ad - il - Den. - Vol.

- Soggetti a favore (eredi)

- Immobili (descrivere ubicazione e dati catastali).

- L’eredità si è devoluta per

ELENCO DELLE TRASCRIZIONI PER COMPRAVENDITE

- Nota di trascrizione RG- RP del 11521 – 6928 – 22/06/1999 ALL.13a

- Atto Notaio - rep. - del Belogi Giuseppe – 115520 – 11/06/1999 - Soggetto contro - nato a - il - **** sede Loreto – c.f. ****– proprietà per 1/1 - Soggetto a favore - nato a - il - **** sede Roma – c.f. **** – proprietà per 1/1

- Immobile oggetto della vendita Loreto – terreno – fgl 15 partic. 299 si

riportano solo gli immobili oggetto della presente

(7)

procedura

- Nota di trascrizione RG- RP del 12874 – 7310 – 28/05/2005 ALL.13b

- Atto Notaio - rep. - del Belogi Giuseppe –128223 – 27/05/2005 - Soggetto contro - nato a - il - **** sede Roma – c.f. **** – proprietà per 1/1 - Soggetto a favore - nato a - il - ****. sede Macerata – c.f. **** – proprietà per 1/1

- Immobile oggetto della vendita Loreto – terreno – fgl 15 partic. 323 – consistenza 674 mq si riportano solo gli immobili oggetto della presente procedura

- Nota di trascrizione RG- RP del 29801 – 17420 – 18/11/2006 ALL.13c

- Atto Notaio - rep. - del Belogi Giuseppe – 130293 – 24/10/2006

- Soggetto contro - nato a - il - **** sede Macerata – c.f. **** – proprietà per 1/1 - Soggetto a favore - nato a - il - **** sede Macerata – c.f. **** – proprietà per 1/1

- Immobile oggetto della vendita Loreto – terreno – fgl 15 partic. 323 - consistenza 674 mq si riportano solo gli immobili oggetto della presente procedura

ELENCO DELLE TRASCRIZIONI

PER PIGNORAMENTI

IMMOBILIARI

- Nota di trascrizione RG- RP del 8268 – 5729 – 09/05/2016 ALL.13d

- Natura dell’atto Atto giudiziario – Atto esecutivo o cautelare - Verbale pignoramento immobili

- Immobili colpiti (descrizione catastale)

Loreto, via De Gasperi – fabbr. in corso di costr. – fgl. 15 partic. 406/4 Loreto, via De Gasperi – fabbr. in corso di costr. – fgl. 15 partic. 406/13 Loreto, via De Gasperi – fabbr. in corso di costr. – fgl. 15 partic. 406/12

si riportano solo gli immobili oggetto della presente procedura - Soggetto contro - nato a - il - **** sede Macerata – c.f. **** – proprietà per 1/1

- Soggetto a favore - nato a - il - Banca Carim Cassa di Risparmio di Rimini s.p.a sede Rimini – c.f.

00205680408 - proprietà per 1/1

ELENCO DELLE ISCRIZIONI IPOTECARIE

- Nota di trascrizione RG- RP del 11524 – 2749 – 22/06/1999 ALL.13j

- Importo dell’ipoteca £ 165.000.000

(8)

- Ipoteca derivante da Ipoteca volontaria – concessione a garanzia di mutuo fondiario

- Somma mutuata £ 110.000.000

- Modalità di rimborso

Loreto – terreno – fgl 15 partic. 299

- Soggetto contro - nato a - il - **** sede Roma – c.f. **** – proprietà per 1/1

- Soggetto a favore - nato a - il - Banca Popolare di Ancona s.p.a. sede Ancona – c.f. 00078240421 – proprietà per 1/1

ELENCO DELLE ISCRIZIONI IPOTECARIE

- Nota di trascrizione RG- RP del 29802 – 7115 – 18/11/2006 ALL.13f

- Importo dell’ipoteca € 2.250.000,00

- Ipoteca derivante da Ipoteca volontaria – concessione a garanzia di mutuo fondiario

- Somma mutuata € 1.500.000,00

- Modalità di rimborso

Loreto – terreno – fgl 15 partic. 298 Loreto – terreno – fgl 15 partic. 323

- Soggetto contro - nato a - il - **** sede Macerata – c.f. **** – proprietà per 1/1

- Soggetto a favore - nato a - il - Banca Carim Cassa di Risparmio di Rimini s.p.a sede Rimini – c.f.

00205680408 - proprietà per 1/1

Difformità urbanistico-edilizie (come da punto 2I):

Dal confronto fra i titoli edilizi elencati in risposta al successivo quesito 2I, e lo stato attuale degli immobili come rilevato in occasione del sopralluogo, sono emerse le seguenti difformità:

Appartamento: si presenta di fatto unito con l’ abitazione adiacente (sub 5) mancando la parete divisoria interna.

Cantina: porta di collegamento con garage collocata in posizione diversa rispetto a quanto autorizzato; infissi esterni lato sud est di dimensioni minori rispetto a quanto autorizzato; nuovi infissi esterni sul lato sud ovest; scala di collegamento con la corte esterna dell’ appartamento non realizzata.

Difformità catastali: Non riscontrabili in quanto essendo gli immobili censiti come unità in corso di costruzione, risultano assenti le planimetrie catastali.

Dichiarazione di agibilità Assente.

acquisizione o aggiornamento del C.D.U. previsto dalla vigente normativa

Si produce certificato di destinazione urbanistica. ALL.16d

QUESITO N° 2H RISPOSTE Allegati

Millesimi condominiali del lotto periziato

Non risultano tabelle millesimali. Non risulta costituito giuridicamente un condominio.

Importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (spese condominiali ordinarie)

Spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute

Spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia

Cause in corso

Precedenti proprietari nel ventennio e elencazione di cisacun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e n°

trascrizione) e ciò anche sulla scorta

In ordine cronologico a ritroso

*Atto di compravendita Notaio Belogi Giuseppe rep. 130293 del 24/10/2006. Nota di trascrizione RG 29801 RP 17420 del 18/11/2006.

Soggetto a favore **** sede Macerata, c.f. ****. Pervenuto da **** sede

ALL. 14

(9)

di eventuale relazione notarile Macerata, c.f. ****.

Soggetto a favore **** sede Macerata, c.f. ****. Pervenuto da **** sede Roma, c.f. ****.

Soggetto a favore **** sede Roma, c.f. ****. Pervenuto da **** sede Loreto, c.f. ****.

QUESITO N° 2I RISPOSTE Allegati

Elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile

* Permesso di costruire n. 76/2006 del 05/07/2006

* DIA n. 367/2006 del 14/12/2006 in variante al P.d.C. n. 76/2006

* DIA n. 70/2010 del 10/03/2010

ALL.15d ALL.15e Regolarità urbanistica dell’immobile L’immobile non è urbanisticamente regolare.

Opere abusive a) appartamento: si presenta di fatto unito con l’ abitazione adiacente (sub 5) mancando la parete divisoria interna;

b) cantina: porta di collegamento con garage collocata in posizione diversa rispetto a quanto autorizzato;

c) cantina: infissi esterni lato sud est di dimensioni minori rispetto a quanto autorizzato; nuovi infissi esterni sul lato sud ovest;

d) cantina: scala di collegamento con la corte esterna dell’ appartamento non realizzata.

Sanabilità ai sensi delle L. 47/85 e 724/94

Nel caso specifico non essendo depositata alcuna fine lavori e agibilità, ma allo stesso tempo essendo scaduti i termini di validità dei titoli edilizi sopracitati, le difformità possono essere sanate con la denuncia di nuove opere di completamento.

Per la difformità lettera a-b-c-d): CILA ai sensi art. 6-bis, comma 1 del D.P.R. n. 380/2001

Costi della sanatoria Premesso che l’ onere esatto può essere quantificato solo dietro presentazione di apposita istanza, in questa sede si può solamente preventivare i costi presunti necessari alla regolarizzazione.

Per la difformità lettera a-b-c-d):

Onorario professionale per la redazione di pratiche per completamento opere, SCIA per agibilità e denuncia di variazione catastale € 3.500,00 , diritti comunali € 65,00 , diritti catastali € 150,00

Totale costi:

per onorario professionale € 3.500,00 + iva + contr. previdenziale per diritti comunali e catastali € 215,00.

In totale € 3.715,00

QUESITO N° 2L RISPOSTE Allegati

Verifica certificazione energetica d.lgs. 192/05 modificato dal d. lgs 311/06

Appartamento: attestato n. 676135 del 23/09/2014

Garage - cantina: immobile escluso dalla certificazione di prestazione energetica.

acquisizione della documentazione relativa

Prodotta. ALL.17e

Se mancante, redazione della pratica relativa alla certificazione energetica

QUESITO N° 2M RISPOSTE Allegati

Valutazione complessiva dei beni in base alle caratteristiche esposte in perizia nonché ai dati quantitativi

Appartamento al piano terra con corte di pertinenza e locali cantina e garage siti al piano interrato. Gli immobili sono ubicati nella periferia est del Comune di Loreto, a confine con il Comune di Porto Recanati, tale ubicazione economica non è fra quelle più ricercate, e la deflazione generale di immobili posti in vendita soprattutto nei poli cittadini principali limitrofi,

(10)

aggrava ulteriormente la condizione del lotto stimato, che unitamente alla modesta superficie degli alloggi, comporta una scarsa richiesta di mercato, testimoniata anche da numerosi immobili simili posti in vendita, anche in riferimento a fallimenti immobiliari in zona pressoché limitrofa. Da quanto detto si ritiene di attribuire all’ appartamento un valore unitario di €/mq 1.300,00 riferito alla superficie commerciale, e al garage un valore unitario di €/mq 450,00 anche in considerazione delle modeste caratteristiche di finitura.

Metodi corretti di stima applicabili Conoscenza diretta del mercato immobiliare.

Tabella dati immobile

Dati desunti da Pratiche edilizie e rilievo di sopralluogo.

Immobile Locali Superficie

lorda mq

Coeff.

di

ragguaglio

Superficie comm.le mq

Esposiz. Stato di manutenz.

Note

appartamento tutti 51.00 1.00 51.00 sufficiente buono

cantina 77.10 0.20 15.42 scarso

corte scoperta mq 230,00

25.00 205.00

0.15 0.05

3.75 10.25

buono

Totale 80.42

garage garage 30.90 1.00 30.90 scarso

Tabella valutazione immobile

Immobile Locali Superficie

comm.le mq

Valore comm.le

€/mq

Aggiunte e

detrazioni

Valore comm.le corretto

€/mq

Valore totale

€

Note

appartamento tutti 80.42 1.300,00 1.300,00 104.546,00

garage 30.90 450,00 450,00 13.905,00

Totale 118.451,00

Richiamo delle note (ultima col.) Elementi di valutazione o svalutazione

Tutti i costi occorrenti per la regolarizzazione urbanistica pari ad € 3.715,00 Tutti i costi occorrenti per la realizzazione della parete divisoria tra

l’ appartamento stimato e quello adiacente (sub 5) pari ad € 1.600,00 stimati in economia; tale costo è a carico di entrambe le unità immobiliari, pertanto si considera il 50% dell’ importo calcolato ovvero € 800,00.

Tutti i costi occorrenti per la fpo di rete metallica plastificata posta a confine tra la corte dell’ appartamento stimato e quella dell’ abitazione adiacente (sub 5), pari ad € 1.000,00 stimati in economia; tale costo è a carico di entrambe le unità immobiliari, pertanto si considera il 50% dell’ importo calcolato ovvero € 500,00.

Tutti i costi occorrenti per la revisione dell’ impiantistica della zona angolo cottura, pari ad € 2.500,00 stimati in economia.

Tutti i costi occorrenti per la fpo di punto luce nei locali cantina e garage pari ad € 1.000,00 stimati in economia.

Totale costi occorrenti pari ad € 8.515,00 Vincoli ed oneri giuridici non

eliminabili dalla procedura

Bonifica di rifiuti tossici o nocivi Nessuno.

Oneri di regolarizzazione urbanistica (se non effettuata in caso di procedura per addivenire alla vendita)

Oneri di regolarizzazione catastale (se non effettuata in caso di

(11)

procedura per addivenire alla vendita)

Altri oneri o pesi

VALORE FINALE STIMATO valore stimato € 118.451,00 totale costi occorrenti € 8.515,00 TOTALE VALORE PROBABILE € 109.936,00 In cifra tonda € 110.000,00

QUESITO N° 2N RISPOSTE Allegati

Nel caso si tratti di quota indivisa

-valutazione dell’intero lotto Valore intero lotto € 110.000,00 -valutazione della sola quota parte

tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise

Precisare se il bene risulta comodamente divisibile

Gli immobili come identificati nel lotto di vendita non sono comodamente divisibili, a causa della modesta superficie che non consente la creazione di unità derivate. Si precisa che allo stato dei luoghi l’ appartamento oggetto del lotto di vendita si presenta di fatto unito (non nell’ impiantistica) con quello adiacente (sub 5), pertanto il ripristino dello stato di progetto con due distinte abitazione è l’ unica divisione fattibile.

Il lotto di vendita è cosi costituito da appartamento, cantina e garage in funzione della maggiore appetibilità commerciale.

QUESITO N° 3 RISPOSTE Allegati

Fascicolo degli allegati per ciascuna relazione di stima

Un unico fascicolo.

- Almeno 2 fotografie esterne Eseguito. ALL.18f

- Almeno 2 fotografie interne Eseguito. ALL.19f

- Planimetria catastale immobile Assente.

- Visura catastale attuale Presente. ALL. 4e-

6b-8f - Copia della concessione o licenza

edilizia

Prodotti come da ALL.TI in risposta al quesito 2I.

- Atti di sanatoria

- Altri documenti necessari - Eventuale documentazione predisposta dal creditore

- Se non in atti allegare copia dell’atto di provenienza del bene

Presente. ALL. 14

- Copia del contratto di locazione Prodotta. ALL.12c

- Se non in atti allegare il verbale delle dichiarazioni del terzo occupante (se in forma anomala) - Avvisi di ricevimento delle RR di cui al punto 1 (avvisi di inizio operazioni peritali)

Presente. ALL. 1

Perizia depositata in formato digitale, con

- Perizia originale Eseguito.

- Copia epurata delle informazioni relative alla persona dell’esecutati/i in ossequio alle prescrizioni della L.

196/03

Eseguito.

- Fascicolo degli allegati Eseguito.

(12)

Invio (posta ordinaria, o elettronica) di copia della perizia priva degli allegati ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, almeno 30 gg prima dell’udienza

Eseguito. La perizia priva degli allegati è stata inviata a mezzo raccomandata in data 09/11/2018 a:

n. 15090916972-3 **** (esecutato) e a mezzo PEC in data 09/11/2018 indirizzate a:

frontisnpl@pec.it – Frontis Npl s.p.a. (creditore procedente)

segreteria.pec@pec.bancacarim.it – Banca Carim s.p.a. (creditore procedente)

massimo.bertola@cnfpec.it- Avv. Bertola Massimo (legale del creditore procedente)

francesca.pentericci@pec-ordineavvocatiancona.it- Avv. Pentericci Francesca (custode giudiziario)

Ricevute di consegna di cui sopra Presenti. ALL. 20

Acquisire direttamente presso i rispettivi uffici previo avviso al creditore procedente, i documenti mancanti (in copia semplice) che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, con particolare riferimento all’atto di provenienza

Sospendere le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile. Nel caso avvertire il Giudice e il creditore procedente ai fini della nomina del custode giudiziario

Riferire immediatamente al Giudice ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte cui aderiscano tutti gli altri creditori

Formulare tempestiva istanza di rinvio dell’udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito e provvedere alla notifica alle parti

In data 23/07/2018 il sottoscritto CTU formulava istanza di proroga del termine di deposito dell’ elaborato peritale. In data 16/08/2018 il G.E.

autorizzava la suddetta proroga.

Con quanto fin quì esposto, il sottoscritto CTU ritiene di aver assolto completamente ed esaurientemente il mandato ricevuto.

Ancona, 09/11/2018

Il CTU

Geom. Francesco Argalia