Ma quanto costa davvero agli utenti finali, privati e condomini, il
Superbonus ?
Ma quanto costa davvero agli utenti finali, privati e condomini, il Superbonus ?
Da maggio 2020, Condominiopuntozero ha analizzato 430 progetti utilizzando il software Con-Suma , creato per fornire agli amministratori, ai condomini e ai privati una bussola semplice e gratuita per poter prendere decisioni in merito al Suuperbonus.
Con un programma di calcolo siamo arrivati a calcolare la rata mensile lorda e netta di finanziamento di un progetto Superbonus, considerando anche gli altri Bonus possibili, dal 50% al 90% nel caso il progetto richieda più livelli di intervento.
Come in molti cose nel nostro paese la confusione e il chiacchiericcio regnano sovrani e rischiano però di disorientare l’opinione pubblica, ma soprattutto nel caso del Superbonus , le decisioni di investimento, creando irrealistiche aspettative ed inutili paure, che solo un metodo ed un calcolo rigorosi possono dissolvere.
Avendo quindi ormai raccolto da più di 200 amministratori condominiali della Lombardia, ma anche di Veneto e Piemonte e molti privati che entrati nel nostro sito ci hanno scritto ed inviato i dati delle loro case per capire cosa si può legittimamente fare con il Superbonus, abbiamo un osservatorio privilegiato che ci ha consentito di chiarirci e chiarire la nostra collettività sul tema costi. Possiamo quindi con chiarezza rispondere alla legittima domanda :
Ma quanto costa davvero agli utenti finali, privati e condomini, il Superbonus ? Tipologia dei Progetti e dagli edifici
Abbiamo in questi 7 mesi di attività da giugno a febbraio, scartando agosto e dicembre abbiamo raccolto i dati, incluse varianti di :
• 430 progetti relativi ad edifici
• 8491 Unità abitative
• 734.000 mq di superficie coperta
• 73.900 Gwh di consumo energetico di partenza ante intervento
• 29.800 Gwh/anno di consumo energetico post intervento
• 44.100 Gwh/anno di risparmio energetico
• 3.900.000 euro di risparmio energetico in bolletta
Rilevando quindi una dimensione media del progetto di 18 UA/edificio , leggermente al di sopra della media nazionale che è di 15 UA per condominio
0 50 100 150 200
≤ 4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50
Numero condomini per numero UA
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000
≤ 4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50
Superficie calpestabile per UA del condominio
0 1000 2000 3000 4000
≤ 4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50
Numero appartamenti per numero UA
Abbiamo considerato per non far torto a nessuno un valore
patrimoniale per mq di superficie coperta dell’immobile di 2.000 € , pur sapendo che nell’hinterland di Milano e comunque fuori dalle aree urbane i prezzi possono essere inferiori, ma nettamente superiori in Milano città o in altre aree urbane ( Torino, Brescia, Bergamo, Varese, etc), è risultato un valore patrimoniale attuale di
quasi 1.500 mio € .
0 50 100 150 200
ABCDEFG
EVOLUZIONE DELLE CLASSI ENERGETICHE ANTE E POST INTERVENTO PER SUPERBONUS
post ante
L’edificio medio da noi diagnosticato è in classe F con un consumo energetico medio di 100 kwh/ m2 x anno ed abbiamo calcolato una classe di arrivo C post intervento con un consumo energetico medio di 42 kwh/ x m2 x anno
La evoluzione della distribuzione della classificazione energetica prima e dopo l’intervento Superbonus è evidenziata nel grafico a lato.
Si tenga sempre in conto che Con-Suma analizza i consumi energetici dovuti al solo riscaldamento perché la
produzione di acqua calda sanitaria è quasi sempre individuale e non viene quindi calcolata nel consumo perché poco frequentemente soggetta ad interventi di riqualificazione energetica, così come i consumi elettrici individuali
Caldaia 16 %
Le dispersioni energetiche determinano la tipologia degli investimenti e i criteri di intervento
La filosofia di Condominiopuntozero, che è stata anche delineata nell’articolo pubblicato nel nostro sito Casa Italia / 1 e che sarà presto seguita da un secondo articolo che evidenzierà la convenienza e la necessità della ristrutturazione, rispetto alla nuova costruzione, è di progettare ed eseguire “gli interventi funzionali minimi e necessari per il raggiungimento delle due classi e cioè l’obbiettivo del Superbonus”
Non ci appartengono gli esperimenti tecnologici, le rinnovabili ad ogni costo, le nuove tecnologie da sperimentare nel condominio.
Crediamo che il risparmio a costi ragionevoli è la priorità numero 1 da perseguire in ogni progetto. La scelta degli investimenti dipende dalle dispersioni, che si concentrano in tre aree :
1. Le pareti verticali ed orizzontali opache dell’involucro 2. Le superfici legate all’infisso
3. La centrale termica
Quindi i nostri 430 progetti , contengono nella stragrande maggioranza
▪ Isolamenti delle pareti verticali
▪ Sostituzione di caldaie ed infissi, ed in subordine
▪ Isolamento del sottotetto
▪ Sostituzione degli infissi
▪ Sostituzione di cassonetti ed avvolgibili
▪ Ventilazione meccanica controllata con recupero di calore
Ed in percentuali veramente amatoriali e solo quando gli altri interventi non sono possibili o non permettono il raggiungimento del
miglioramento delle due classi
▪ Ibridazione della centrale termica ( Caldaia o TR con pompa di calore)
▪ Fotovoltaico con accumulo ed elettrificazione delle generazioni termiche
Pareti+
tetto + suolo Infissi + 46%
VMC +
+cassonetti 38%
46%
Pareti+
tetto + suolo
45%
Infissi+
VMC+
cassonetti
48%
Caldaia
7%
0 € 10.000 € 20.000 € 30.000 € 40.000 € 50.000 € 60.000 € 70.000 €
≤ 4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50
Costi intervento Superbonus Min e Max
Min Max
20 k€ 30 k€
0 € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 €
≤ 4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50
Costi Intervento Superbonus Min e Max x mq
Min Max
230 € 350 €
Gli investimenti sono in stragrande maggioranza in regime di Superbonus, avendo però da considerare molto spesso interventi di edilizia in regime di 50% o di altro genere con i bonus disponibili 65-80- 90%.
Valore degli interventi Tutti i nostri preprogetti di intervento si situano all’interno dei massimali di spesa, anzi sono molto al di sotto dei valori indicati dalla legge. Questo perché non riteniamo
“morale” od “etico” spendere più del necessario solamente perché c’è il Superbonus. Abbiamo rifiutato clienti e condomini solo per questa specifica ragione. Condominiopuntozero si avvale di una rete di progettisti e tecnici che lavorano secondo una tariffa condivisa, gli oneri di progettazione e di asseverazione tecnica, direzione lavori, etc sono
valorizzati con una % inversamente proporzionale alla dimensione
dell’intervento e che tiene conto della sua ubicazione, che va dal 10 al 13% e che ha espresso una media del 10,3%
I valori complessivi per i 430 progetti portano ad una media per UA min e max di 20.000 e 30.000 € , con un costo per unità di superficie da 230 a 350 € / m² di superficie netta calpestabile .
I costi sono molto correlati alla
dimensione del progetto in termini di UA per edificio. Infatti le case unifamiliari, le ville bifamiliari o i piccoli condomini hanno costi del superbonus più alti dei progetti di condomini piccoli, pedi o grandi.
0 € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € 450 € 500 €
0 20 40 60 80 100 120 140
Costi degli interventi Superbonus min e max
Modalità di gestione del progetto e di finanziamento
Condominiopuntozero applica un modello orizzontale di gestione del progetto, che può o meno prevedere un general contractor, molto diverso in ogni caso dalla media dei General contractor che operano sul mercato. I nostri lavorano con un margine netto minimo del 10% , quindi ben a di sotto di quanto offre il mercato. Nel caso il GC non sia coinvolto nel progetto sono direttamente le figure professionali (progettista) e le aziende fornitrici a fornire i diversi elementi del progetto, coordinati dal progettista capo progetto e quindi senza nessun inutile ricarico
Il fInanziamento avviene attraverso due o tre società finanziarie e banche che forniscono il necessario supporto e le risorse finanziarie, oltrechè il finanziamento dei condomini per il costo della procedura e per i lavori che vengono eseguiti in regime non di Superbonus ( e quindi al 50-65-80-90%) che vengono finanziati all’80% del valore del bonus stesso.
Il modello di finanziamento utilizzato nel calcolo è un finanziamento è in 60 rate mensili e prevede gli interessi di mercato per la parte residua lorda al Superbonus ricevuto dallo Stato
Costi netti per l’utente
Considerando 0% assenza di lavori extra Superbonus, risulta un costo del 5,8% per la parte di costo della procedura.
Anche in questo caso con una differenza tra i progetti di tipo individuale o i micro progetti ed i condomini piccoIi, medi e grandi . Mentre si raggiunge una media dell’8,3% con punte anche superiori al 10% per queste classi di progetto, si scende al 6% e anche al 5% con medie inferiori al 6% per i progetti di condomini dalle 5 unità a quelli molto grandi oltre le 50 unità. Questo risultato è evidentemente correlato al valore delle spese e degli investimenti unitari ed anche all’incidenza delle spese procedurali che diminuiscono unitariamente al crescere dei numeri.
I costi in dettaglio riguardano :
▪ Costi di attivazione della procedura
▪ Gestione del portale, due diligence , asseverazione fiscale ( tutte le altre sono incluse nel costo di progettazione)
▪ Interessi di preammortamento
▪ Spese di bollo
▪ Spese di attivazione dell’investimento
▪ Assicurazioni del cantiere
▪ Assicurazioni per 10 anni sul valore del progetto
▪ Interessi di finanziamento della rata residua
Quindi la media complessiva ponderata è pari al 5,8% , se ci sono spese accessorie con diverse tipologie di incentivi si può arrivare al 6,5-6,8% .
In termini complessivi , a fronte di una spesa per la procedura del 5,8% il risparmio economico dovuto alla maggior efficienza energetica è pari nei 5 anni del finanziamento al 7,7%
Nel grafico successivo si può infatti vedere per le diverse classi di edifici per UA , che il costo complessivo della procedura (area blu) è inferiore al risparmio energetico del progetto nel medesimo arco temporale (area rossa).
In termini di quota mensile, se consideriamo quindi di non avere nessun esborso di capitale da parte dei condomini e di pagare invece una specie di canone mensile in un periodo di 5 anni, risulta un canone medio di 32 € / mese a fronte di un risparmio per il minor consumo energetico di 40 € / mese. Ne risulta quindi un risparmio netto di 8 € / mese.
-50 € 0 € 50 € 100 € 150 €
≤ 4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50
Quota Mensile da pagare per intervento Superbonus
Quota mensile lorda UA
Rivalutazione Patrimoniale
Con le approssimazioni del caso, ma può essere fatto un calcolo individuale, i 1.500 mio di euro del patrimonio immobiliare delle 8500 UA , verrà rivalutato in media del 25% per effetto del migliorameto estetico, funzionale, del comfort e della salubrità dell’immobile.
Si tratta quindi di
385 mio di euro
in più a fronte di una spesa lorda di20 mio di euro
e di -4,5 mio di euro
se scontata del risparmio energetico.Pensiamo che si tratta di un buon affare, anzi perfino troppo buono
Siamo a vostra disposizione per ogni
approfondimento che riteniate necessario , è stato creato un programma che fa con grande facilità questi calcoli e che è a disposizione di professionisti, amministratori ed utenti finali.
-8.000.000 € -6.000.000 € -4.000.000 € -2.000.000 € 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 €
≤ 4 5 - 10 11 - 25 26 - 50 > 50
Costi del finanziamento Superbonus e risparmio energetico per classi dimensionali UA
Totale finanziamento Risparmio energetico netto mensile in €
Vediamo nel grafico a lato che la il canone mensile lordo diminuisce in funzione della dmensione del progetto per numero di UA per edificio ma soprattutto vedete che il canone netto (in rosso) è negativo, cioè il rispamrio eccede il costo.Quindi se è poco corretto dal punto di vista preliminare approcciare i clienti dicendo che il Superbonus è gratis, a certe condizioni e con certi costi e progetti, è sostanzialmente VERO !
