T R I B U N A LE DI ROMA

(1)

TRIBUNALE DI ROM A

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Carmazzi Carolina, nell'Esecuzione Immobiliare 164/2019 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 4

Premessa ... 4

Descrizione ... 4

Bene N° 1 - Cantina ubicata a Roma (RM) - Via Di Baccanello n. 340, piano 4 N.3 ... 4

Lotto 1 ... 6

Completezza documentazione ex art. 567 ... 6

Titolarità ... 7

Confini ... 7

Consistenza ... 7

Cronistoria Dati Catastali ... 7

Dati Catastali ... 8

Precisazioni ... 8

Stato conservativo ... 9

Caratteristiche costruttive prevalenti... 9

Stato di occupazione ... 9

Provenienze Ventennali ... 9

Formalità pregiudizievoli ... 10

Normativa urbanistica ... 11

Regolarità edilizia ... 11

Vincoli od oneri condominiali ... 12

Lotto 2 ... 12

Titolarità ... 12

Confini ... 13

Consistenza ... 13

Precisazioni ... 14

(3)

Lotto 3 ... 18

Titolarità ... 18

Confini ... 18

Consistenza ... 18

Precisazioni ... 20

Stima / Formazione lotti ... 23

Lotto 1 ... 24

Lotto 2 ... 25

Lotto 3 ... 27

Riserve e particolarità da segnalare ... 29

Riepilogo bando d'asta ... 31

Lotto 1 ... 31

Lotto 2 ... 32

Lotto 3 ... 33

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 164/2019 del R.G.E... 35

Lotto 1 - Prezzo base d'asta: € 15.386,00 ... 35

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 38

Bene N° 1 - Cantina ubicata a Roma (RM) - Via Di Baccanello n. 340, piano 4 N.3... 38

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INCARICO

All'udienza del 06/11/2019, il sottoscritto Arch. Carmazzi Carolina, con studio in Via Maffeo Pantaleoni, 25 - 00191 - Roma (RM), email arch.carmazzi@fastwebnet.it, PEC c.carmazzi@pec.archrm.it, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Cantina ubicata a Roma (RM) - Via Di Baccanello n. 340, piano 4 N.3

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - CANTINA UBICATA A ROMA (RM) - VIA DI BACCANELLO N. 340, PIANO 4 N.3

La cantina oggetto di procedura sita in Roma in Via di Baccanello n. 340 piano 4 numero 3 è situata nell’area suburbana Nord del comune di Roma, nel comune di Cesano. La zona è delimitata dalla Via della Stazione di Cesano, da Via Cesanense e dalla Cassia bis. La zona è collegata e servita dalle linee di trasporto pubblico Atac ed alla stazione ferroviaria di Cesano. L’edilizia residenziale di questa zona è perlopiù costituita da fabbricati a bassa e media intensità abitativa con edifici realizzati nella medesima epoca e con le stesse caratteristiche architettoniche. Inoltre nelle vicinanze vi sono alcune attività pubbliche e private. Nelle vicinanze vi è anche la Scuola di Fanteria dell’Esercito Italiano, il lago di Martignano ed il lago di Bracciano. La palazzina di cui sono parte le porzioni immobiliari oggetto di procedura è stata realizzata nel 1995 ed è costituita da quattro piani fuori terra, compreso il piano terra ed oltre al piano interrato destinato a box auto. La copertura del fabbricato è stata realizzata perlopiù con tetto a falde inclinate. Dalla Via di Baccanello al civico n. 340 si accede al condominio mediante un cancello pedonale in ferro e percorrendo un cortile esterno scoperto comune si giunge all’ingresso principale del condominio. I vari piani della palazzina sono collegati verticalmente da un corpo scala comune e da un ascensore. L’androne ed i pianerottoli, come anche le varie parti comuni della palazzina, sono rifinite con materiali di buona qualità e discreta manifattura. Il fabbricato è stato realizzato con struttura portante, verticale ed orizzontale, in cemento armato, mentre i prospetti sono rifiniti con intonaco e verniciatura. I prospetti sono inoltre dotati di ampi balconi che delimitano i vari piani del fabbricato, con parapetti in ferro. Complessivamente lo stato manutentivo generale dell’edificio può definirsi di discreto livello (prospetti, rifiniture, infissi). L’immobile in oggetto ha destinazione d’uso catastale di locale di deposito (cantina) ed attualmente risulta unita con altre due cantine, ed è stata adibita in appartamento senza titolo edilizio. Al momento dell'accesso in loco l'immobile era costituito da un soggiorno e da un angolo cottura e terrazzo, e collegato mediante due porte ad altre due cantine in cui vi sono una camera da letto ed un bagno ognuna. La qualità delle cose e delle rifiniture interne all’appartamento oggetto di procedura è risultata in generale di medio livello, anche se l’immobile risulta in pessimo stato manutentivo. La pavimentazione della cantina è in essenza lignea, in listoni di parquet. L'immobile è dotato di impianto, idrico, citofonico e di condizionamento, questi ultimi non funzionanti al momento dell'accesso in loco. Non vi è il contatore dell’impianto

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elettrico e non vi è l’impianto del gas. L’impianto di condizionamento è costituito da motore esterno e da split applicato a parete nella cantina.

Al momento dell’accesso in loco non è stata esibita alcuna documentazione relativa alla certificazione di conformità degli impianti, ed in particolare relativamente all’impianto elettrico.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

La cantina oggetto di procedura sita in Roma in Via di Baccanello n. 340 piano 4 numero 4 è situata nell’area suburbana Nord del comune di Roma, nel comune di Cesano. La zona è delimitata dalla Via della Stazione di Cesano, da Via Cesanense e dalla Cassia bis. La zona è collegata e servita dalle linee di trasporto pubblico Atac ed alla stazione ferroviaria di Cesano. L’edilizia residenziale di questa zona è perlopiù costituita da fabbricati a bassa e media intensità abitativa con edifici realizzati nella medesima epoca e con le stesse caratteristiche architettoniche. Inoltre nelle vicinanze vi sono alcune attività pubbliche e private. Nelle vicinanze vi è anche la Scuola di Fanteria dell’Esercito Italiano, il lago di Martignano ed il lago di Bracciano. La palazzina di cui sono parte le porzioni immobiliari oggetto di procedura è stata realizzata nel 1995 ed è costituita da quattro piani fuori terra, compreso il piano terra ed oltre al piano interrato destinato a box auto. La copertura del fabbricato è stata realizzata perlopiù con tetto a falde inclinate. Dalla Via di Baccanello al civico n. 340 si accede al condominio mediante un cancello pedonale in ferro e percorrendo un cortile esterno scoperto comune si giunge all’ingresso principale del condominio. I vari piani della palazzina sono collegati verticalmente da un corpo scala comune e da un ascensore. L’androne ed i pianerottoli, come anche le varie parti comuni della palazzina, sono rifinite con materiali di buona qualità e discreta manifattura. Il fabbricato è stato realizzato con struttura portante, verticale ed orizzontale, in cemento armato, mentre i prospetti sono rifiniti con intonaco e verniciatura. I prospetti sono inoltre dotati di ampi balconi che delimitano i vari piani del fabbricato, con parapetti in ferro. Complessivamente lo stato manutentivo generale dell’edificio può definirsi di discreto livello (prospetti, rifiniture, infissi). L’immobile in oggetto ha destinazione d’uso catastale di locale di deposito (cantina) ed attualmente risulta unita con altre due cantine, ed è stata adibita in appartamento senza titolo edilizio. Al momento del sopralluogo l'accesso alla cantina era consentito da una porta che collegava la cantina n. 3 alla cantina n. 4, e dal portone d'ingresso della cantina n. 3. Il portone d'ingresso della cantina n. 4 è stato murato dalla parte interna.

L'immobile era costituito da una camera da letto, da un servizio e da un terrazzo. La qualità delle cose e delle rifiniture interne all’appartamento oggetto di procedura è risultata in generale di medio livello, anche se l’immobile risulta in pessimo stato manutentivo. La pavimentazione della cantina è in essenza lignea, in listoni di parquet. L'immobile è dotato di impianto, idrico e di condizionamento. L'impianto di condizionamento non risultava funzionante al momento dell'accesso in loco, in quanto non è stato possibile azionarlo per la mancanza di elettricità. Non vi è il contatore dell’impianto elettrico e non vi è l’impianto del gas. L’impianto di condizionamento è costituito da motore esterno e da split applicato a parete nella cantina.

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La cantina oggetto di procedura sita in Roma in Via di Baccanello n. 340 piano 4 numero 5 è situata nell’area suburbana Nord del comune di Roma, nel comune di Cesano. La zona è delimitata dalla Via della Stazione di Cesano, da Via Cesanense e dalla Cassia bis. La zona è collegata e servita dalle linee di trasporto pubblico Atac ed alla stazione ferroviaria di Cesano. L’edilizia residenziale di questa zona è perlopiù costituita da fabbricati a bassa e media intensità abitativa con edifici realizzati nella medesima epoca e con le stesse caratteristiche architettoniche. Inoltre nelle vicinanze vi sono alcune attività pubbliche e private. Nelle vicinanze vi è anche la Scuola di Fanteria dell’Esercito Italiano, il lago di Martignano ed il lago di Bracciano. La palazzina di cui sono parte le porzioni immobiliari oggetto di procedura è stata realizzata nel 1995 ed è costituita da quattro piani fuori terra, compreso il piano terra ed oltre al piano interrato destinato a box auto. La copertura del fabbricato è stata realizzata perlopiù con tetto a falde inclinate. Dalla Via di Baccanello al civico n. 340 si accede al condominio mediante un cancello pedonale in ferro e percorrendo un cortile esterno scoperto comune si giunge all’ingresso principale del condominio. I vari piani della palazzina sono collegati verticalmente da un corpo scala comune e da un ascensore. L’androne ed i pianerottoli, come anche le varie parti comuni della palazzina, sono rifinite con materiali di buona qualità e discreta manifattura. Il fabbricato è stato realizzato con struttura portante, verticale ed orizzontale, in cemento armato, mentre i prospetti sono rifiniti con intonaco e verniciatura. I prospetti sono inoltre dotati di ampi balconi che delimitano i vari piani del fabbricato, con parapetti in ferro. Complessivamente lo stato manutentivo generale dell’edificio può definirsi di discreto livello (prospetti, rifiniture, infissi). L’immobile in oggetto ha destinazione d’uso catastale di locale di deposito (cantina) ed attualmente risulta unita con altre due cantine, ed è stata adibita in appartamento senza titolo edilizio. Al momento dell'accesso in loco l'immobile era costituito da una camera da letto e da un servizio, e risultava collegato mediante una porta alla cantina n. 3 con soggiorno ed angolo cottura.

La qualità delle cose e delle rifiniture interne all’appartamento oggetto di procedura è risultata in generale di medio livello, anche se l’immobile risulta in pessimo stato manutentivo. La pavimentazione della cantina è in gres porcellanato, mentre parte della parete del servizio è stata rifinita con elementi di vetrocemento. L'immobile è dotato di impianto, idrico e di condizionamento, quest' ultimo non funzionante al momento dell'accesso in loco. Non vi è il contatore dell’impianto elettrico.

LOTTO 1

Il lotto è formato dal seguente bene:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

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TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene al seguente esecutato:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

CONFINI

La cantina n. 3 confina con il pianerottolo comune con le cantine numero 4 e numero 5, salvo altri.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Cantina 28,60 mq 33,19 mq 0,20 6,64 mq 1,80 m quarto

Terrazza 22,00 mq 22,00 mq 0,15 3,30 mq 0,00 m quarto

Totale superficie convenzionale: 9,94 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 9,94 mq Il bene non è comodamente divisibile in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 23/03/2005 al 17/05/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 14, Part. 1800, Sub. 504, Zc. 6 Categoria A2

Cl.4, Cons. 5 vani

Superficie catastale Totale: 28 m² mq Rendita € 593,93

Piano 4

Sez. U, Fg. 14, Part. 1800, Sub. 516, Zc. 6 Categoria C2

Cl.5, Cons. 31 mq Rendita € 67,24 Piano 4

Sez. U, Fg. 14, Part. 1800, Sub. 516, Zc. 6

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Categoria C2 Cl.5, Cons. 31 mq Rendita € 67,24 Piano 4

Sez. U, Fg. 14, Part. 1800, Sub. 516, Zc. 6 Categoria C2

Cl.5, Cons. 31 mq

Superficie catastale Totale: 36 mq Rendita € 67,24

Piano 4

Il titolare catastale corrisponde a quello reale.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

U 14 1800 516 6 C2 5 31 mq Totale: 36

mq

67,24 € 4

Corrispondenza catastale

Non sussiste corrispondenza catastale.

Da quanto costatato in loco si è verificato che non vi è la conformità catastale, in quanto non sussiste corrispondenza tra la planimetria catastale protocollo n. RM0592366 del 17/07/2007 e lo stato dei luoghi dell'immobile. Le variazioni riscontrate sono relative all'unione della medesima cantina con altre due cantine confinanti, la cantina n. 4 e la cantina n. 5. Dal confronto della planimetria catastale e dal rilievo dell'immobile si è costatato che le variazioni consistono nell'apertura di due porte, una sulla parete di separazione con la cantina n. 4 e l'altra sulla parete di separazione con la cantina n. 5. Inoltre sono state realizzate delle finestre sulla parete di tamponatura, lato terrazzo. Sulla parete esposta a Nord-Ovest è stato realizzato un angolo cottura.

Pertanto sarà necessario ripristinare lo stato dei luoghi ante operam mediante la presentazione al comune di Roma della pratica edilizia C.I.L.A. e considerare nella stima dell'immobile gli importi necessari per le opere e per la redazione della pratica comprensivi di oneri tecnici (Euro 3500,00 oltre oneri di Legge).

PRECISAZIONI

Si precisa che al momento dell'accesso in loco l'esecutato ha dichiarato al sottoscritto esperto stimatore che in passato aveva tentato di regolarizzare gli immobili (cantine n. 3-4-5), trasformandoli in un appartamento ma non era stato possibile a causa dell'altezza netta dello stato dei luoghi inferiore a quella necessaria per la conformità alla normativa vigente.

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STATO CONSERVATIVO

Complessivamente lo stato generale di manutenzione della cantina oggetto di procedura, può definirsi di normale livello, anche se risulta necessario eseguire alcune opere di manutenzione, in particolare relativamente alle opere di impermeabilizzazione e per il rinnovo dell'impianto elettrico.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

La cantina è esposta a Sud-Ovest. E' dotata di copertura a falda inclinata, di conseguenza l'altezza interna netta minima è di ml 1,30 mentre l'altezza massima è di ml 2,07. L’immobile in oggetto ha destinazione d’uso catastale di locale di deposito (cantina) ed attualmente risulta unita con altre due cantine, la n. 4 e n. 5 ed è stata adibita in appartamento senza titolo edilizio. Al momento dell'accesso in loco l'immobile era costituito da un soggiorno e da un angolo cottura e terrazzo, ed è risultato unito mediante due porte ad altre due cantine in cui vi sono rispettivamente una camera da letto ed un bagno in ognuna. La qualità delle cose e delle rifiniture interne all’immobile oggetto di procedura è risultata in generale di medio livello, anche se l’immobile risulta in pessimo stato manutentivo. La pavimentazione della cantina è in essenza lignea, in listoni di parquet. L'immobile è dotato di vari impianti, idrico, citofonico e di condizionamento, anche se questi ultimi non funzionanti. Non vi è il contatore dell’impianto elettrico e non vi è l’impianto del gas. L’impianto di condizionamento è costituito da un motore esterno e da uno split applicato a parete nella cantina.

Inoltre al momento dell’accesso in loco non è stata esibita alcuna documentazione relativa alla certificazione di conformità degli impianti, ed in particolare relativamente all’impianto elettrico.

STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero

L'immobile al momento dell'accesso in loco è risultato libero ed in possesso dell'esecutato.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 15/05/1997 al 02/07/2007

**** Omissis **** COMPRAVENDITA

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Dott.ssa Ernestina Annunziata di Roma

15/05/1997 103011

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Roma 1 06/06/1997 21486

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

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Dal 02/07/2007 **** Omissis **** COMPRAVENDITA

DOTT. GIOVANNI PARMEGIANI

02/07/2007 79327 20149

Trascrizione

ROMA 1 11/07/2007 125537 47676

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

L'atto di provenienza verrà allegato alla presente perizia.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma 1 aggiornate al 25/02/2021, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Iscritto a ROMA 1 il 05/12/2017

Reg. gen. **** Omissis **** - Reg. part. **** Omissis ****

Importo: **** Omissis ****

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: **** Omissis ****

Data: 02/02/2017

N° repertorio: **** Omissis ****

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Trascrizioni

• VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a ROMA 1 il 01/03/2019

Formalità a carico della procedura

Oneri di cancellazione

Dalle informative ricevute presso l'Agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nel corrispondere per ogni formalità da cancellare, per ogni trascrizione pregiudizievole (pignoramenti) gli importi di Euro € 200,00 (imposta ipotecaria) € 59,00 (imposta di bollo) € 35,00 (tassa ipotecaria). Per le ipoteche legali e giudiziali il pagamento della imposta ipotecaria è allo 0,50% (calcolato sul minor valore tra l’ammontare del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione del bene) più la tassa ipotecaria €. 35,00 e il bollo di

€ 59,00.

NORMATIVA URBANISTICA

La zona su cui è stato realizzato l’edificio, di cui è parte l'immobile oggetto di procedura, è inquadrata sul Piano Regolatore del Comune di Roma in Zone omogenee B. Nel PTPR (Piano Territoriale Paesistico Regionale) la zona è individuata nella: - Tavola A - Sistemi ed Ambiti del paesaggio - Sistema del paesaggio insediativo - Paesaggio degli insediamenti urbani. Mentre nel PTPG (Piano Territoriale Provinciale Generale) la zona è evidenziata: - nel Sistema insediativo morfologico, struttura costruzioni insediative urbane complesse ed elementari - campo preferenziale di organizzazione degli insediamenti e Asse di riqualificazione urbana da riprogettare. Sul PRG adottato del comune di Roma la zona è individuata in Sistema insediativo - Citta' da ristrutturare - Tessuti nei Programmi integrati prevalentemente residenziali ed agli Art. 51-52-53 della Normativa Tecnica di Attuazione.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967.

Il fabbricato di cui è parte l'immobile oggetto di procedura è stato realizzato in base al progetto prot. n.

32487/92 e relativa concessione edilizia n. 37/C del 21.01.1995 rilasciata dal Comune di Roma. Inoltre per il medesimo fabbricato è stata presentata al comune di Roma D.I.A. prot. n. 45109 del 22.11.1996.

Per il fabbricato è stato rilasciato il certificato di abitabilità n. 74 del 27.12.2000.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

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• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Si precisa che al momento del sopralluogo la cantina risultava collegata alle due cantine confinanti, ed era utilizzata come appartamento. Per la regolarizzazione dell'immobile sarà necessario eseguire il ripristino ante operam. Pertanto nella stima dell'immobile si è tenuto conto anche dell'importo a corpo di Euro 3.500,00 per le lavorazioni da eseguire nella cantina, per rendere conforme l'impianto elettrico alla normativa vigente e per l'idonea pratica edilizia. Il medesimo importo è stato detratto dalla stima dell'immobile.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali.

Si allega alla presente perizia la documentazione trasmessa dall'amministratore del condominio per l'immobile in oggetto, riparti consuntivo 2019 e preventivo 2020 in cui sono riportati gli importi dovuti.

LOTTO 2

Il lotto è formato dai seguente bene:

TITOLARITÀ

• L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene al seguente esecutato:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)

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CONFINI

La cantina n. 4 confina con il pianerottolo e vano scale comuni e con la cantina numero 3, salvo altri.

CONSISTENZA

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Terrazza 22,00 mq 22,00 mq 0,15 3,30 mq 0,00 m quarto

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 10,22 mq Il bene non è comodamente divisibile in natura.

Cl.4, Cons. 5 vani Rendita € 593,93 Piano 4

Fg. 14, Part. 1800, Sub. 515, Zc. 6 Categoria C2

Cl.5, Cons. 32 mq

Superficie catastale Totale:37 mq Rendita € 69,41

Piano 4

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DATI CATASTALI

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

14 1800 515 6 C2 5 32 mq Totale: 37

mq

69,41 € 4

Da quanto costatato in loco si è verificato che non vi è la conformità catastale, in quanto non sussiste corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi dell'immobile. Le variazioni riscontrate sono relative all'unione della medesima cantina con altra cantina confinante, la cantina n.

3. Dal confronto della planimetria catastale e dal rilievo dell'immobile si è costatato che le variazioni consistono nell'apertura di una porta sulla parete di separazione con la cantina n. 3, e la realizzazione di nuovo tramezzo con bucatura. Sulla parte Sud-Est dell'immobile è stato realizzato un servizio dotato di sanitari. Inoltre è stata murata dall'interno la bucatura del portone d'ingresso.

Pertanto sarà necessario ripristinare lo stato dei luoghi ante operam mediante la presentazione al comune di Roma della pratica edilizia C.I.L.A. e considerare nella stima dell'immobile gli importi necessari per le opere e per la redazione della pratica comprensivi di oneri tecnici (Euro 3500,00 oltre oneri di Legge).

PRECISAZIONI

Si precisa che al momento dell'accesso in loco l'esecutato ha dichiarato al sottoscritto esperto stimatore che in passato aveva tentato di regolarizzare gli immobili (cantine n. 3-4-5), trasformandoli in un appartamento ma non era stato possibile a causa dell'altezza netta dello stato dei luoghi inferiore a quella necessaria e conforme alla normativa vigente.

STATO CONSERVATIVO

La cantina è esposta a Sud-Ovest. E' dotata di copertura a falda inclinata, di conseguenza l'altezza interna netta minima è di ml 1,30 mentre l'altezza massima è di ml 2,07. L’immobile in oggetto ha destinazione d’uso catastale di locale di deposito (cantina) ed attualmente risulta unita ad altre due cantine, la n. 3 e n. 5 ed è stata adibita in appartamento senza titolo edilizio. Al momento dell'accesso in loco l'immobile era costituito da una camera da letto, da un servizio e da un terrazzo, ed è risultato unito mediante una porta ad altre due cantine in cui vi sono rispettivamente un soggiorno con angolo cottura nella prima ed una camera da letto ed un bagno nella seconda. La qualità delle cose e delle rifiniture interne all’immobile oggetto di procedura è risultata in generale di medio livello, anche se

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l’immobile risulta in pessimo stato manutentivo. La pavimentazione della cantina è in essenza lignea, in listoni di parquet. L'immobile è dotato di vari impianti, idrico e di condizionamento, anche se quest'ultimo non funzionante. Non vi è il contatore dell’impianto elettrico. L’impianto di condizionamento è costituito da un motore esterno e da uno split applicato a parete nella cantina.

Dal 15/05/1997 al 02/07/2007

Notaio Dott.ssa Ernestina

Annunziata di Roma

15/05/1997 103011

Trascrizione

Roma 1 06/06/1997 21486

Registrazione

02/07/2007 79327 20149

Trascrizione

ROMA 1 11/07/2007 125537 47676

Registrazione

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Iscrizioni

• IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Iscritto a ROMA 1 il 05/12/2017

Capitale: **** Omissis ****

Data: 02/02/2017

Trascrizioni

• VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a ROMA 1 il 04/02/2020

€ 59,00.

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Si precisa che al momento del sopralluogo la cantina risultava collegata alle due cantine confinanti, ed era utilizzata come appartamento. Per la regolarizzazione dell'immobile sarà necessario eseguire il ripristino ante operam. Pertanto nella stima dell'immobile si è tenuto conto anche dell'importo a corpo di Euro 3.500,00 per le lavorazioni da eseguire nella cantina, per rendere conforme l'impianto elettrico alla normativa vigente e per l'idonea pratica edilizia. Il medesimo importo è stato detratto dalla stima dell'immobile.

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LOTTO 3

Il lotto è formato dal seguente bene:

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene al seguente esecutato:

CONFINI

La cantina n. 5 confina con il pianerottolo comune e con la cantina numero 3, salvo altri.

CONSISTENZA

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 5,60 mq

Il bene non è comodamente divisibile in natura.

(19)

Cl.4, Cons. 5 vani Rendita € 593,93 Piano 4

Cl.5, Cons. 22 mq

Superficie catastale Totale: 28 m² mq Rendita € 47,72

Piano 4

DATI CATASTALI

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

14 1800 517 6 C2 5 22 mq Totale: 28

m² mq

47,72 € 4

Da quanto costatato in loco si è verificato che non vi è la conformità catastale, in quanto non sussiste corrispondenza tra la planimetria catastale protocollo n. RM0592366 del 17/07/2007 e lo stato dei luoghi dell'immobile. Le variazioni riscontrate sono relative all'unione della medesima cantina con altra cantina confinante, la cantina n. 3. Dal confronto della planimetria catastale e dal rilievo dell'immobile si è costatato che le variazioni consistono nell'apertura di una porta sulla parete di separazione con la cantina n. 3, la chiusura con muratura della bucatura interna del portone d'ingresso e la realizzazione di un nuovi tramezzi con nuova porta per la realizzazione del servizio.

Pertanto sarà necessario ripristinare lo stato dei luoghi ante operam mediante la presentazione al comune di Roma della pratica edilizia C.I.L.A. e considerare nella stima dell'immobile gli importi necessari per le opere e per la redazione della pratica comprensivi di oneri tecnici (Euro 2.500,00 oltre oneri di Legge).

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PRECISAZIONI

Si precisa che al momento dell'accesso in loco l'esecutato ha dichiarato al sottoscritto esperto stimatore che in passato aveva tentato di regolarizzare gli immobili (cantine n. 3-4-5), trasformandoli in un appartamento ma non era stato possibile a causa dell'altezza netta dello stato dei luoghi inferiore a quella necessaria e conforme alla normativa vigente.

STATO CONSERVATIVO

La cantina è esposta a Nord-Ovest. E' dotata di copertura piana e l'altezza interna netta è di ml 2,10.

L’immobile in oggetto ha destinazione d’uso catastale di locale di deposito (cantina) ed attualmente risulta unita con altre due cantine, la n. 3 e n. 4 ed è stata adibita in appartamento senza titolo edilizio.

Al momento dell'accesso in loco l'immobile era costituito da una camera da letto e da un servizio, ed è risultato unita mediante una porta ad altre due cantine in cui vi sono rispettivamente un soggiorno con angolo cottura ed una camera da letto con servizio. La qualità delle cose e delle rifiniture interne all’immobile oggetto di procedura è risultata in generale di medio livello, anche se l’immobile risulta in normale stato manutentivo. La pavimentazione della cantina è in gres porcellanato. L'immobile è dotato di vari impianti, idrico e di condizionamento, anche se quest' ultimo non risultava funzionante.

Non vi è il contatore dell’impianto elettrico. L’impianto di condizionamento è costituito da un motore esterno e da uno split applicato a parete nella cantina.

Dal 15/05/1997 al 02/07/2007

Notaio Dott.ssa Ernestina

15/05/1997 103011

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Annunziata di Roma

Trascrizione

Roma 1 06/06/1997 21486

Registrazione

02/07/2007 79327 20149

Trascrizione

ROMA 1 11/07/2007 125537 47676

Registrazione

Iscrizioni

• IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Iscritto a ROMA 1 il **** Omissis ****

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Capitale: **** Omissis ****

Data: **** Omissis ****

Trascrizioni

• VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a ROMA 1 il **** Omissis ****

€ 59,00.

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Si precisa che al momento del sopralluogo la cantina risultava collegata alle due cantine confinanti, ed era utilizzata come appartamento. Per la regolarizzazione dell'immobile sarà necessario eseguire il ripristino ante operam. Pertanto nella stima dell'immobile si è tenuto conto anche dell'importo a corpo di Euro 2500,00 per le lavorazioni da eseguire nella cantina, per rendere conforme l'impianto elettrico alla normativa vigente e per l'idonea pratica edilizia. Il medesimo importo è stato detratto dalla stima dell'immobile.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

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LOTTO 1

• Bene N° 1 - Cantina ubicata a Roma (RM) - Via Di Baccanello n. 340, piano 4 N. 3

La cantina oggetto di procedura sita in Roma in Via di Baccanello n. 340 piano 4 numero 3 è situata nell’area suburbana Nord del comune di Roma, nel comune di Cesano. La zona è delimitata dalla Via della Stazione di Cesano, da Via Cesanense e dalla Cassia bis. La zona è collegata e servita dalle linee di trasporto pubblico Atac ed alla stazione ferroviaria di Cesano.

L’edilizia residenziale di questa zona è perlopiù costituita da fabbricati a bassa e media intensità abitativa con edifici realizzati nella medesima epoca e con le stesse caratteristiche architettoniche. Inoltre nelle vicinanze vi sono alcune attività pubbliche e private. Nelle vicinanze vi è anche la Scuola di Fanteria dell’Esercito Italiano, il lago di Martignano ed il lago di Bracciano. La palazzina di cui sono parte le porzioni immobiliari oggetto di procedura è stata realizzata nel 1995 ed è costituita da quattro piani fuori terra, compreso il piano terra ed oltre al piano interrato destinato a box auto. La copertura del fabbricato è stata realizzata perlopiù con tetto a falde inclinate. Dalla Via di Baccanello al civico n. 340 si accede al condominio mediante un cancello pedonale in ferro e percorrendo un cortile esterno scoperto comune si giunge all’ingresso principale del condominio. I vari piani della palazzina sono collegati verticalmente da un corpo scala comune e da un ascensore. L’androne ed i pianerottoli, come anche le varie parti comuni della palazzina, sono rifinite con materiali di buona qualità e discreta manifattura. Il fabbricato è stato realizzato con struttura portante, verticale ed orizzontale, in cemento armato, mentre i prospetti sono rifiniti con intonaco e verniciatura. I prospetti sono inoltre dotati di ampi balconi che delimitano i vari piani del fabbricato, con parapetti in ferro. Complessivamente lo stato manutentivo generale dell’edificio può definirsi di discreto livello (prospetti, rifiniture, infissi). L’immobile in oggetto ha destinazione d’uso catastale di locale di deposito (cantina) ed attualmente risulta unita con altre due cantine, ed è stata adibita in appartamento senza titolo edilizio. Al momento dell'accesso in loco l'immobile era costituito da un soggiorno e da un angolo cottura e terrazzo, e collegato mediante due porte ad altre due cantine in cui vi sono una camera da letto ed un bagno ognuna. La qualità delle cose e delle rifiniture interne all’appartamento oggetto di procedura è risultata in generale di medio livello, anche se l’immobile risulta in pessimo stato manutentivo. La pavimentazione della cantina è in essenza lignea, in listoni di parquet.

L'immobile è dotato di impianto, idrico, citofonico e di condizionamento, questi ultimi non funzionanti al momento dell'accesso in loco. Non vi è il contatore dell’impianto elettrico e non vi è l’impianto del gas. L’impianto di condizionamento è costituito da motore esterno e da split applicato a parete nella cantina. Al momento dell’accesso in loco non è stata esibita alcuna documentazione relativa alla certificazione di conformità degli impianti, ed in particolare relativamente all’impianto elettrico.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 1800, Sub. 516, Zc. 6, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 19.880,00

Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all' immobile oggetto della stima.

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Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Cantina Roma (RM) - Via Di Baccanello n. 340, piano 4

9,94 mq 2.000,00 €/mq € 19.880,00 100,00% € 19.880,00

Valore di stima: € 19.880,00

Deprezzamenti

Tipologia deprezzamento Valore Tipo

Oneri di regolarizzazione urbanistica 3500,00 €

Rischio assunto per mancata garanzia 5,00 %

Valore finale di stima: € 15.386,00

Si è adottato come procedimento di stima il cosiddetto metodo sintetico diretto del “Valore di mercato”. Il parametro impiegato per la valutazione dell’immobile con tale criterio, è il prezzo in Euro al mq di superficie commerciale. Dalla nota formula generale: Vimm = Sc x Vmq (Vimm = valore medio dell’immobile ordinario, Sc = sup. commerciale)\ (Vmq = prezzo medio al mq. per zona commerciale) si ottiene: Va = (k1,………kn) x Vimm dove Va = valore specifico dell’immobile in stima, k1...kn coefficienti che tengono conto delle specifiche caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell’edificio e dell’immobile. Sulla scorta di tali presupposti, lo scrivente tecnico ha analizzato quelle tipologie immobiliari che per zona analoga d’interesse, caratteristiche morfologiche e di destinazioni d’uso più si avvicinavano al bene oggetto di stima. Dalle ricerche di mercato effettuate dal sottoscritto e dalle pubblicazioni specializzate nel settore, è stato estrapolato, per immobili di caratteristiche analoghe a quello in stima, il valore medio ordinario. Nel valore di stima dell'immobile sono stati inclusi, gli importi relativi alle opere necessarie per il controllo e per l'adeguamento alla normativa vigente degli impianti dell'immobile. Comunque sia si ritiene opportuno eseguire la riduzione del valore di mercato del 5% per l’assenza della garanzia per vizi dell’immobile (art. 568 c.p.c.)

LOTTO 2

La cantina oggetto di procedura sita in Roma in Via di Baccanello n. 340 piano 4 numero 4 è situata nell’area suburbana Nord del comune di Roma, nel comune di Cesano. La zona è delimitata dalla Via della Stazione di Cesano, da Via Cesanense e dalla Cassia bis. La zona è collegata e servita dalle linee di trasporto pubblico Atac ed alla stazione ferroviaria di Cesano.

L’edilizia residenziale di questa zona è perlopiù costituita da fabbricati a bassa e media intensità abitativa con edifici realizzati nella medesima epoca e con le stesse caratteristiche architettoniche. Inoltre nelle vicinanze vi sono alcune attività pubbliche e private. Nelle vicinanze vi è anche la Scuola di Fanteria dell’Esercito Italiano, il lago di Martignano ed il lago di Bracciano. La palazzina di cui sono parte le porzioni immobiliari oggetto di procedura è stata realizzata nel 1995 ed è costituita da quattro piani fuori terra, compreso il piano terra ed oltre al piano interrato destinato a box auto. La copertura del fabbricato è stata realizzata perlopiù con tetto a falde inclinate. Dalla Via di Baccanello al civico n. 340 si accede al condominio mediante un cancello pedonale in ferro e percorrendo un cortile esterno scoperto

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comune si giunge all’ingresso principale del condominio. I vari piani della palazzina sono collegati verticalmente da un corpo scala comune e da un ascensore. L’androne ed i pianerottoli, come anche le varie parti comuni della palazzina, sono rifinite con materiali di buona qualità e discreta manifattura. Il fabbricato è stato realizzato con struttura portante, verticale ed orizzontale, in cemento armato, mentre i prospetti sono rifiniti con intonaco e verniciatura. I prospetti sono inoltre dotati di ampi balconi che delimitano i vari piani del fabbricato, con parapetti in ferro. Complessivamente lo stato manutentivo generale dell’edificio può definirsi di discreto livello (prospetti, rifiniture, infissi). L’immobile in oggetto ha destinazione d’uso catastale di locale di deposito (cantina) ed attualmente risulta unita con altre due cantine, ed è stata adibita in appartamento senza titolo edilizio. Al momento del sopralluogo l'accesso alla cantina era consentito da una porta che collegava la cantina n. 3 alla cantina n. 4, e dal portone d'ingresso della cantina n. 3. Il portone d'ingresso della cantina n. 4 è stato murato dalla parte interna. L'immobile era costituito da una camera da letto, da un servizio e da un terrazzo. La qualità delle cose e delle rifiniture interne all’appartamento oggetto di procedura è risultata in generale di medio livello, anche se l’immobile risulta in pessimo stato manutentivo. La pavimentazione della cantina è in essenza lignea, in listoni di parquet. L'immobile è dotato di impianto, idrico e di condizionamento. L'impianto di condizionamento non risultava funzionante al momento dell'accesso in loco, in quanto non è stato possibile azionarlo per la mancanza di elettricità. Non vi è il contatore dell’impianto elettrico e non vi è l’impianto del gas. L’impianto di condizionamento è costituito da motore esterno e da split applicato a parete nella cantina. Al momento dell’accesso in loco non è stata esibita alcuna documentazione relativa alla certificazione di conformità degli impianti, ed in particolare relativamente all’impianto elettrico.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 1800, Sub. 515, Zc. 6, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 20.440,00

Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all' immobile oggetto della stima.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 2 - Cantina Roma (RM) - Via Di Baccanello n. 340, piano 4

10,22 mq 2.000,00 €/mq € 20.440,00 100,00% € 20.440,00

Valore di stima: € 20.440,00