T R I B U N A L E D I B A R I

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T R I B U N A L E D I B A R I

Sezione IV fallimentare Concordato Preventivo n° 9/2010 Dichiarato con decreto del 14/09/2010

Giano Plastica s.r.l.

Ill.mo Sig. G.D.

DR. E. SCODITTI

Relazione di stima del Consulente Tecnico d’Ufficio Ing. Gaetano Berlingerio

1. PREMESSA ... 4

2. OPERAZIONI PERITALI ... 4

3. ELENCO DELLA DOCUMENTAZIONE ACQUISITA... 6

4. OGGETTO DELLA STIMA; IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELLE PROPRIETA’ IMMOBILIARI... 8

4.1. Beni immobili ... 8

4.1.1. Comune di Cassano Delle Murge ... 9

4.1.2. Comune di Brindisi ... 9

4.1.3. Comune di Sannicandro di Bari ... 10

4.2. Beni mobili... 11

5. ADERENZE DEGLI IMMOBILI ... 12

5.1. Comune di Cassano Delle Murge ... 12

5.2. Comune di Brindisi ... 12

5.3. Comune di Sannicandro di Bari ... 12

6. PERVENIENZA E TITOLARITA’ DEI BENI IMMOBILI ... 13

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6.1. Comune di Cassano delle Murge ... 13

7. CONFORMITA’ EDILIZIA ... 15

7.1. Comune di Cassano Delle Murge ... 15

8. IPOTECHE GRAVANTI SUGLI IMMOBILI ... 19

8.1. Immobili in Cassano delle Murge ... 19

8.2. Immobili in Brindisi ... 19

9. DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE AREE ... 20

9.2.1. Bonifica ambientale in zona A.S.I. – terreno fg. 80 p.lla 36 ... 25

10. DESCRIZIONE DELLA ZONA ED UBICAZIONE DELLA PROPRIETA’ ... 28

11. DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI ... 30

12. VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI ... 36

12.1. Criteri di stima utilizzati ... 36

12.2. Criterio Sintetico – comparativo: edifici industriali in Brindisi e terreno in agro di Sannicandro di Bari ... 38

12.3. Criterio del valore corrente di utilizzo – edifici industriali in Cassano delle Murge ... 39

12.4. Consistenze; determinazione della superficie commerciale ... 40

12.5. Comune di Cassano delle Murge – consistenze e valutazione fabbricati al foglio n. 28 p.lla n. 47 e terreno foglio n. 28 p.lla n. 1264 – valore corrente di utilizzo ... 42

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12.6. Comune di Brindisi – consistenza e valutazione edifici indistriali ed area di pertinenza al foglio 80 p.lla 988 – criterio sintetico – comparativo

... 48

12.7. Comune di Brindisi – consistenza e valutazione terreno al foglio di mappa n. 80 p.lla n. 36 – prezzo convenzionato ... 49

12.8. Comune di Sannicandro di Bari – consistenza e valutazione terreno al foglio di mappa n. 43 p.lla n. 5 – criterio sintetico – comparativo. ... 50

13. VALUTAZIONE DEI BENI MOBILI ... 52

13.1. Stabilimento di Cassano delle Murge ... 52

13.1.1. Macchinari ed accessori per produzione di manufatti in materie plastiche ... 52

13.1.2. Macchinari movimentazione, imballaggio e varie ... 54

13.1.3. Macchine per ufficio ... 55

13.1.4. Arredi ... 56

13.1.5. Autoveicoli ... 58

13.2. Stabilimento di Brindisi ... 59

13.2.1. Macchinari ed accessori per produzione di manufatti in materie plastiche ... 59

13.2.2. Macchine per movimentazione, imballaggio e varie ... 61

13.2.3. Macchine per ufficio ... 62

13.2.4. Arredi ... 63

14. CONCLUSIONI; GIUDIZIO DI STIMA ... 65

14.1. Beni Immobili ... 65

14.2. Beni mobili... 65

ELENCO DEGLI ALLEGATI ... 68

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1. PREMESSA

Nel procedimento di Concordato Preventivo n. 9/2010, dichiarato con decreto del 14/09/2010 dalla S.V. Ill.ma, La Prof.ssa Anna Lucia Muserra, commissario giudiziale del Concordato in parola, ha chiesto alla S.V. Ill.ma di voler “nominare uno stimatore per la valutazione dei beni mobili, in specie macchinari ed attrezzature industriali e magazzino merci, ed immobili, in specie due complessi industriali ubicati in Cassano delle Murge e Brindisi”.

La S.V. Ill.ma, con provvedimento depositato in cancelleria in data 27 gennaio 2009, ha nominato quale consulente tecnico il sottoscritto ing. Gaetano Berlingerio, con studio in Noicattaro, al viale degli Ulivi, Parchitello, civico n° 3.

Nel corso delle operazioni peritali il Commissario Giudiziale ha comunicato al sottoscritto che il magazzino merci, oggetto di trasferimento in data antecedente all’ammissione al Concordato, non è oggetto di stima mentre è incluso nella stima un lotto di terreno in agro di Sannicandro di Bari, pur se non di proprietà della Società in parola.

2. OPERAZIONI PERITALI

Ricevuta comunicazione di nomina da parte del Commissario Giudiziale Prof.ssa A.L. Muserra, il sottoscritto ha proceduto alle attività di seguito descritte.

Ha effettuato, presso l’Agenzia del Territorio, visure catastali sul soggetto Giano Plastica S.r.l., nonché su tutti gli immobili ad esso intestati presso:

- Catasto terreni e catasto fabbricati in Cassano delle Murge;

- Catasto terreni e catasto fabbricati in Brindisi;

- Catasto terreni in Sannicandro di Bari circa il terreno non di proprietà.

Ha effettuato, presso l’Agenzia delle Entrate, visure ipotecarie sui soggetti:

- Società per Azioni Giano Plastica con sede in Cassano delle Murge, cod. fisc. 02455260725;

- Giano Plastica S.r.l. con sede in Cassano delle Murge, cod. fisc.

00455570721.

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- Adriano Rivoli S.p.A. cod. fisc. 02458100720, dal 27-09-1993 al 27- 10-1998, periodo in cui la suddetta Società è stata proprietaria del terreno in Brindisi foglio di mappa n. 80 p.lla 988;

- BARNI Mara nata a Vado Ligure il 23/02/1923 BRNMRA23B63L528T; RAPANA` Augusto nato a San Pietro Vernotico il 08/11/1942 RPNGST42S08I119W; RAPANA` Vincenza nata a San Pietro Vernotico il 28/07/1944 RPNVCN44L68I119Y : dal 27-09-1993 al 29-12-1993, periodo in cui gli stessi sono stati proprietari del terreno in Brindisi, foglio di mappa n. 80 p.lla 988;

- Rienzi Caterina nata a Barletta il 31 ottobre 1932 cod. fisc.

RNZCRN32R71A669D: dal 01/01/1990 al 10/01/20001, periodo (a partire dalla data di avvio delle ispezioni) in cui la stessa è stata proprietaria del terreno in Brindisi, foglio n. 80 p.lla n. 36.

- D`Ambrosio Francesco, nato a Cassano delle Murge il 21/08/1938, c.f.

DMBFNC38M21B998B dal 01/01/1990 al 13/07/1995 (periodo del ventennio in cui lo stesso è stato proprietario del fondo sito in Cassano delle Murge, foglio 28 p.lla 1264).

Ha effettuato 3 sopralluoghi presso gli immobili siti in Cassano delle Murge alla via Fornace – via Grumo (capannoni industriali, uffici e pertinenze) ubicati al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 988.

Ha effettuato n. 2 sopralluoghi presso gli Immobili siti in Brindisi alla via G. Ferraris e foglio di mappa catastale n. 80, p.lla n. 36.

Ha eseguito n. 1 sopralluogo presso il lotto di terreno in Sannicandro di Bari al foglio di mappa n. 43, particella 5.

Ha effettuato l’accesso presso gli uffici del Comune di Brindisi onde ottenere in copia le concessioni edilizie relative agli immobili siti in Brindisi alla via G. Ferraris, nonché di visionarne gli elaborati grafici e di verificare la conformità di quanto realizzato alle norme edilizie vigenti ed ai titoli abilitativi conseguiti.

Ha effettuato l’accesso presso gli uffici tecnici del consorzio A.S.I. di Brindisi (anche denominato Consorzio SISRI) onde verificare la destinazione urbanistica e l’edificabilità del suolo (in relazione anche alla

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necessità di bonifica ambientale) sito in Brindisi al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 35, dove ha ottenuto copia di:

- risultati della caratterizzazione dei terreni siti in zona A.S.I. di Brindisi lotto B (qualità delle acque e qualità dei terreni);

- Isopieze della falda acquifera posta sotto la zona industriale A.S.I. di Brindisi lotto B;

- verbale della conferenza di servizi del 29/12/2004 riguardante la legge n. 426/1998;

- tavola di zonizzazione agglomerato industriale di Brindisi.

Ha effettuato l’accesso presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Cassano delle Murge allo scopo di verificare la conformità edilizia di quanto realizzato sull’area di proprietà della Giano Plastica S.r.l. ed ivi ha visionato tutte le pratiche edilizie (n. 12) relative agli immobili oggetto della presente stima, ottenendo copia dei documenti e copia di stralci degli elaborati grafici allegati. Altresì, presso lo stesso Ufficio Tecnico, ha verificato la conformità urbanistica degli immobili, con l’esito più avanti trattato.

Ha effettuato l’accesso presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Sannicandro di Bari, onde verificare la destinazione urbanistica del suolo identificato al foglio di mappa n. 43 p.lla n. 5, oggetto di preliminare di compravendita tra gli attuali proprietari e la Giano Plastica S.r.l.

Ottenuti tali dati, il sottoscritto ha proceduto alla redazione della presente relazione di stima.

3. ELENCO DELLA DOCUMENTAZIONE ACQUISITA.

Il sottoscritto ha preso visione dei seguenti atti, alcuni dei quali acquisiti presso il Commissario Giudiziale, altri presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio di Bari, altri acquisiti presso la società Giano Plastica S.r.l. , altri presso i Comuni di Brindisi, Cassano delle Murge, Sannicandro di Bari nel corso delle operazioni peritali:

Acquisiti presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio:

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1. Stralcio di foglio di mappa n° 80 del Comune di Brindisi, del foglio di mappa n. 28 del Comune di Cassano delle Murege, del foglio di mappa n. 43 del Comune di Sannicandro di Bari.

2. Visure storiche sugli immobili in agro di Brindisi:

Terreni fg. 80, p.lle 36 e 988

Fabbricati fg. 80 p.lla 988 subb. 1, 2, 3, 4, 5, 6;

3. Visure storiche sugli immobili in agro di Cassano delle Murge:

Terreni fg. 28 p.lla 47 e p.lla 1264;

Fabbricati fg. 28 p.lla 47 subb. 1, 2, 3, 4, 5, 6;

4. Visura storica sull’immobile in agro di Sannicandro di Bari : Terreno fg. 43 p.lla 5;

5. Elaborati planimetrici dei fabbricati siti in Cassano delle Murge, foglio 28 p.lla 47, Brindisi, foglio 80 p.lla 988

Visionate (con acquisizione di stralci) presso il Comune di Brindisi:

1. Concessione edilizia n. 133/1999 2. Concessione edilizia n. 22/2002

Visionate (con acquisizione di stralci) presso il Comune di Cassano delle Murge:

1. Pratica Edilizia (concessione edilizia) n. 65/75 del 1981 2. P.E. n. 92/80 del 21-10-1983

3. P.E. n. 141/83 del 27-06-1984

4. P.E. n. 130-86 e n. 138-86 del 1986 (pareri sfavorevoli) 5. P.E. n. 151/86 del 13-01-1986

6. P.E. n. 112/84 del 05-05-1986 7. P.E. n. 327/90 “D” del 13-11-1990 8. P.E. 34/92 del 15-05-1992

9. P.E. 49/98 del 18-05-1998

10. P.E. 84/98 del 09-06-1999 e variante del settembre 1999 11. P.E. 28/02 (richiesta in sanatoria non concessa)

12. D.I.A. 172/2005 del 11/11/2005 13. D.I.A. in data 29-02-2008

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Acquisiti presso i Comuni di Cassano delle Murge, Sannicandro di Bari, Brindisi, nonché consorzio A.S.I. di Brindisi:

1. Strumenti urbanistici generali

2. Piano esecutivo zona A.S.I. – tavole di zonizzazione e N.T.A. degli strumenti vigenti.

3. Zona A.S.I. di Brindisi:

- risultati della caratterizzazione dei terreni siti in zona A.S.I.

di Brindisi lotto B (qualità delle acque e qualità dei terreni);

- Isopieze della falda acquifera posta sotto la zona industriale A.S.I. di Brindisi lotto B;

- verbale della conferenza di servizi del 29/12/2004 riguardante la legge n. 426/1998;

4. OGGETTO DELLA STIMA; IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELLE PROPRIETA’ IMMOBILIARI

L’oggetto della presente valutazione è costituito da un insieme di terreni e fabbricati siti nei comuni di Sannicandro di Bari, Cassano delle Murge, Brindisi alla data di richiesta di ammissione al concordato preventivo agosto 2010. E’

costituito, inoltre, dai beni mobili di proprietà della società Giano Plastica S.r.l. e, segnatamente, dai macchinari, attrezzature per uffici, mobilio, con esclusione dei magazzini merci e ricambi, oggetto di cessione ad altra azienda in data (01-08- 2010) precedente a quella presa a riferimento per la presente stima e coincidente con l’avvio del procedimento. L’insieme composto dai beni di seguito indicati.

4.1. Beni immobili

Nella stima dei beni immobili sono compresi gli immobili con tutti gli impianti tecnici (elettrico, riscaldamento, antincendio) e tecnologici (pressurizzazione acqua, pressurizzazione aria, gruppo elettrogeno per pressurizzazione impianto antincendio), nonché gli accessori obbligatori per legge (estintori, naspi).

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4.1.1. Comune di Cassano Delle Murge - Terreni:

1) Suolo di sedime e pertinenza dei fabbricati:

distinto al Catasto Terreni al foglio n. 28 p.lla n. 47, categoria “ente urbano”, mq 12.700;

2) Suolo adibito a parcheggio – deposito:

distinto al Catasto Terreni al foglio n. 28 p.lla n. 1264, categoria mandorleto di classe 4, mq. 1.326.

- Fabbricati

1) Porzione di fabbricato adibita ad opificio per prodotti plastici composta da capannone, pensiline, palazzina uffici, uffici tecnici, depositi, rimessa, officina, infermeria e servizi: distinta in Catasto Fabbricati al foglio n. 28 p.lla n. 47 subalterno n. 6, categoria D/8, rendita Euro 33.646,00;

2) Porzione di fabbricato adibita a residenza (per custode) ubicata al piano primo: distinta in Catasto Fabbricati al foglio n.28, p.lla n.47, subalterno n. 5, categoria A/3 di classe 3°, consistenza catastale vani 7.

4.1.2. Comune di Brindisi - Terreni:

1) Terreno edificabile in zona industriale (consorzio A.S.I.) di Brindisi, incolto: distinto in Catasto Terreni al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 36, categoria seminativo di classe 2, mq. 10.265;

2) Terreno di sedime e pertinenza dei fabbricati industriali siti in zona industriale (consorzio A.S.I.) di Brindisi, alla via Galileo Ferraris: distinto al Catasto Terreni al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 988, categoria “ente urbano”, mq 18.182.

- Fabbricati:

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1) Porzione di fabbricato ad uso residenziale (abitazione custode) posta al primo piano della palazzina uffici e servizi ubicata in Brindisi, via G. Ferraris: distinta in Catasto Fabbricati al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 988, subalterno n. 2, categoria A/4, classe 3°, consistenza catastale vani 3,5;

2) Porzione di fabbricato ad uso industriale ubicata al piano terra, in Brindisi, via G. Ferraris: distinta in Catasto Fabbricati al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 988, subalterno n. 5, categoria D/1, rendita Euro 366,68;

3) Fabbricato ad uso industriale ubicato ai piani S1 – T- 1, in Brindisi, via G. Ferraris: distinto in Catasto Fabbricati al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 988, subalterno n. 6, categoria D/7, rendita Euro 50.955,00;

4) Bene comune non censibile, in Brindisi, via G. Ferraris, distinto in catasto Fabbricati al subalterno foglio di mappa n. 80, p.lla n. 988, subalterno n. 3.

4.1.3. Comune di Sannicandro di Bari

Si chiede al sottoscritto c.t.u., in aggiunta a quanto intestato in Catasto Fabbricati e presso la Conservatoria dei RR.II. in capo alla Società ammessa a Concordato Preventivo, anche la stima di un lotto di terra sito in agro del Comune di Sannicandro di Bari, distinto in Catasto Terreni al foglio di mappa n. 43, particella n. 5, categoria Mandorleto di classe 2°, consistenza mq 10.929.

Si segnala che tale suolo non risulta in capo alla società Giano Plastica S.r.l.

né presso l’Agenzia del Territorio né presso il Registro Immobiliare. La mancanza di titolarità nei confronti di tale bene riviene dal mancato completamento del trasferimento di proprietà. Nello specifico, il terreno in parola è stato oggetto di compromesso preliminare di compravendita stipulato in data 29-02-2000 tra il sig.

Roppo Antonio c.f. RPPNTN42T04B998U (si noti, non è menzionato nella scrittura se il Roppo agisse quale rappresentante legale della Giano Plastica S.r.l.) e la Sig.ra Lella Michela, C.F. LLLMHL57B68A662H.

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A sua volta la sig.ra Lella Michela agiva, nel compromesso in parola, quale procuratrice delle Signore Bavaro Angela, nata in Castrovillari il 03-11-1936, Bavaro Adriana nata in Castrovillari il 24-04-1940 e Bavaro Maria nata in Castrovillari il 05-05-1942, in forza di procura speciale ricevuta dalle tre summenzionate in data 04-11-1994 dinnanzi al notaio Amelia Cinquepalmi in Bari.

E’ bene segnalare che le tre sopra menzionate Bavaro Angela, Adriana e Maria, risultano aver acquistato la terza parte indivisa della proprietà in parola (terreno f. 43 p.lla 5) dalla Sig.ra Bavaro Anna,c.f. BVRNNA30C55A225I, con atto per notar Aurelio Trombetta in Panni del 06-04-1970 registrato in Bovino il 27-04-1970 al n. 471, mentre hanno concesso procura a vendere per la piena proprietà dello stesso terreno.

I restanti due terzi della proprietà risultano ancora, in Catasto, in capo al Sig.

Russo Vincenzo, c.f. RSSVCN17T17E716X, nato a Lucera il 17/12/1917. Non vi sono notizie certe circa la possibile esistenza di procura o scrittura privata che consenta alle sorelle Bavaro la vendita dei 2/3 di terreno apparentemente non di loro proprietà.

4.2. Beni mobili

Le immobilizzazioni materiali della Giano plastica presso lo stabilimento di Cassano delle Murge e lo stabilimento di Brindisi includono, oltre ai beni immobili ed agli impianti ed accessori ad essi strettamente connessi, un elenco di beni mobili. Tale elenco verrà meglio specificato nel corso dei paragrafi successivi (e segnatamente nel paragrafo relativo alla valutazione degli stessi), ed è costituito dalle seguenti categorie di beni:

- Macchinari per la produzione e confezionamento di prodotti in materie plastiche, ivi compresi mulini per macinazione ed impianti di evacuazione e trattamento di esalazioni e fumi;

- Stampi per la produzione;

- Macchinari per la movimentazione interna delle merci;

- Piccoli macchinari (per etichettatura e vari usi);

- Macchine ed attrezzature per ufficio;

- Mobilio per ufficio e per le sale comuni (mense, servizi igienici);

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- N. 3 autovetture:

1) Audi A6 2.5 TDI

2) Alfa Romeo 166 2.4 JTD 3) Fiat Fiorino

Oltre a somme pagate da compagnia assicuratrice per l’autoveicolo Lancia Thesis già di proprietà della società.

- Accessori vari.

5. ADERENZE DEGLI IMMOBILI

Di seguito sono indicate le aderenze per ciascun insieme, ubicato nei rispettivi Comuni, di particelle di proprietà della società Giano Plastica S.r.l.

5.1. Comune di Cassano Delle Murge

L’insieme formato dai suoli distinti al foglio di mappa n. 28, p.lle 47 e 1264, confina con le particelle nn. 1736, 1958, 1463, 1731, 1741, 1019, 1018, 1730, 648, 649, 891, 890, 889, 888, 1265, 993, 997, 27, 1028, 1458, 1460 dello stesso foglio di mappa.

5.2. Comune di Brindisi

L’insieme formato dai suoli distinti al foglio di mappa n. 80, p.lle 36 e 988, confina con le particelle n. 1077, 1073, 962, 299, 708, 303, 971, 973, 974, 1154, 1155, 943, 941, 271, 141, 246, 35, 34, dello stesso foglio di mappa, nonché con strada vicinale vecchia per Villanova (via Paul Sabatier).

5.3. Comune di Sannicandro di Bari

Il suolo distinto al foglio di mappa n. 43, p.lla 5, confina con le particelle n.

115, 2 e 57 dello stesso foglio di mappa, con strada vicinale Pezza Monsignore e con particelle ubicate nel Comune di Acquaviva delle Fonti.

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6. PERVENIENZA E TITOLARITA’ DEI BENI IMMOBILI

I beni oggetto di stima sono pervenuti alla società Giano Plastica S.r.l. per atti di compravendita stipulati in periodi differenti, come segue:

6.1. Comune di Cassano delle Murge

1) Suolo di sedime e pertinenza dei fabbricati distinto al Catasto Terreni al foglio n. 28 p.lla n. 47: pervenuto a Giano S.p.A. (società poi fusa con Giano Plastica S.r.l.) per atto pubblico del 16-03-1981 rep. 37813 rogante Notaio Giuseppe Albenzio in Cassano Delle Murge e registrato in Gioia del Colle al n. 2426 del 02-04-1981;

2) particelle 87-260-261 pervenute per atto del 17-11—1983 rogante Notaio M. Buquicchio, registrato a bari il 01-12- 1983 al n. 23533 e trascritto in data 05-12-1983 ai nn.

37091/31251;

3) Particelle 376-378: atto di vendita del 13-05-1975 autenticato nelle firme da notaio Albenzio rep. N. 34859 racc. 6828, registrata a Gioia del Colle il 26-05-1975 al n.

2542 e trascritta al reg. gen. N. 10719 reg. part. 09821 del 28-05-1975 in Bari;

4) Suolo adibito a parcheggio – deposito distinto al Catasto Terreni al foglio n. 28 p.lla n. 1264: pervenuto a Giano Plastica S.r.l. per atto pubblico del 13-07-1995 repertorio n. 822 rogante Notaio Cardinali in Santeramo in Colle, registrato in Gioia del Colle al n. 3771 del 26-07-1995;

5) Fabbricato distinto in Catasto Fabbricati al foglio di mappa n. 28, p.lla n. 47, subalterni n. 1, 2, 3 pervenuto alla Giano Plastica S.r.l. dalla Società per Azioni Giano (cod. fisc. 024555260725) per atto pubblico del 31-12- 1991 repertorio 18426 rogante Notaio Michele Buquicchio in Bari, registrato a Bari al n. 384 del 16-01- 1991 ( a seguito di fusione tra le due società).

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I fabbricati identificati ai subalterni 1, 2, 3 della particella n. 47 foglio 28, insieme al subalterno n. 4, vengono fusi e frazionati nei subalterni 5 e 6 della stessa particella quando sono già di proprietà di Giano Plastica S.r.l.

6) Terreno in zona industriale (consorzio A.S.I.) di Brindisi distinto in Catasto Terreni al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 36: pervenuto a Giano Plastica S.r.l. per atto pubblico del 10-01-2001 repertorio n. 15494 rogante Notaio D’Abbicco in Acquaviva delle Fonti, registrato in Gioia del Colle al n. 21 del 30-01-2001;

7) Terreno in zona industriale (consorzio A.S.I.) di Brindisi, alla via Galileo Ferraris distinto al Catasto Terreni al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 988: pervenuto a Giano Plastica S.r.l. per atto pubblico del 27-10-1998 repertorio n. 24044 rogante Notaio Michele Buquicchio in Bari, registrato in Bari al n. 46191 del 06-11-1998.

8) Terreni in zona industriale di Brindisi (consorzio A.S.I.) alla via G. Ferraris, distinti al Catasto Terreni al foglio di mappa n. 80, particelle 972, 974, 976: pervenuti a Giano Plastica s.r.l. per atto pubblico del 10-09-1999 rogante Notaio Errico Michele in Brindisi, rep. N. 59681, registrato a Brindisi al n 3 del 24-09-1999 reg. gen. 12505 reg. part. 9713.

I fabbricati insistenti sulla particella n. 988 del foglio 80 subb. 1,2,3,4,5,6 poi fusi e frazionati nei subb. 2, 3, 5, 6, sono intestati alla Giano Plastica S.r.l. dalla data della loro costituzione.

Si riporta qui quanto già indicato nel corso del paragrafo 4.1.3.

Il lotto di terra sito in agro del Comune di Sannicandro di Bari, distinto in Catasto Terreni al foglio di mappa n. 43, particella n. 5, non risulta in capo alla società Giano Plastica S.r.l. né presso l’Agenzia del Territorio né presso l’Agenzia

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delle Entrate. La mancanza di titolarità nei confronti di tale bene riviene dal mancato completamento del trasferimento di proprietà.

Il suolo in parola è stato oggetto di compromesso preliminare di compravendita stipulato in data 29-02-2000 tra il sig. Roppo Antonio c.f.

RPPNTN42T04B998U (si noti, non è menzionato nella scrittura se il Roppo agisse quale rappresentante legale della Giano Plastica S.r.l.) e la Sig.ra Lella Michela, C.F. LLLMHL57B68A662H.

A sua volta la sig.ra Lella Michela agiva, nel compromesso in parola, quale procuratrice delle Signore Bavaro Angela, nata in Castrovillari il 03-11-1936, Bavaro Adriana nata in Castrovillari il 24-04-1940 e Bavaro Maria nata in Castrovillari il 05-05-1942, in forza di procura speciale ricevuta dalle tre summenzionate in data 04-11-1994 dinnanzi al notaio Amelia Cinquepalmi in Bari.

E’ bene segnalare che le tre sopra menzionate Bavaro Angela, Adriana e Maria, risultano aver acquistato la terza parte indivisa della proprietà in parola (terreno f. 43 p.lla 5) dalla Sig.ra Bavaro Anna,c.f. BVRNNA30C55A225I, con atto per notar Aurelio Trombetta in Panni del 06-04-1970 registrato in Bovino il 27-04-1970 al n. 471, mentre hanno concesso procura a vendere per la piena proprietà dello stesso terreno.

I restanti due terzi della proprietà risultano ancora, in Catasto, in capo al Sig.

Russo Vincenzo, c.f. RSSVCN17T17E716X, nato a Lucera il 17/12/1917.

7. CONFORMITA’ EDILIZIA

7.1. Comune di Cassano Delle Murge

I beni immobili di proprietà della società Giano Plastica S.r.l. e siti nel territorio del Comune di Cassano delle Murge consistono, in sintesi, in un complesso industriale di capannoni con pensiline “chiuse”, palazzina uffici e servizi e residenza per custode, oltre ad un’area di pertinenza e manovra.

A. I primi blocchi del complesso sono stati edificati in forza della Concessione Edilizia n. 65/75 presentata il 04-06-1975. La realizzazione, a quanto emerge dall’esame degli elaborati grafici allegati alla successiva concessione n. 141/83

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di cui alla lettera C del presente elenco, è stata parzialmente difforme da quella indicata in progetto poiché il capannone presenta una forma ad L compatta anziché una forma lineare. In fase di concessione della C.E. 141/83 il Comune di Cassano delle Murge ha autorizzato l’ampliamento del capannone a ridosso, fino ad una sagoma e ad una volumetria che incorporano anche la volumetria realizzata in difformità. Nella tavola di progetto per l’ampliamento, la volumetria “difforme” è presentata come parte dell’esistente, tuttavia la P.A.

ha autorizzato il raggiungimento di una estensione ed una volumetria maggiori, quindi sostanzialmente avrebbe assentito sia la volumetria realizzanda che tutta quella esistente, giacché la nuova era ben maggiore della precedente e giacché lo stato finale dei luoghi, dopo tale intervento, sarebbe risultato identico sia che la parte difforme fosse stata presentata come “nuova”, sia che la stessa fosse stata presentata (come è) quale “esistente”. In ogni caso, qualora si ritenesse di ravvisare l’illegittimità di tale iter relativamente alla porzione di volumetria realizzata (in prima fase) in maniera difforme all’assentito, tale difformità può essere sanata ai sensi dell’art. 131 l.n. 47/1985 a seguito della vendita giudiziaria, poiché le volumetrie rientrano nei parametri fissati dal P.R.G. per la zona.

B. Il complesso è stato successivamente ampliato con Concessione Edilizia n.

92/80 del 21-10-1983, in forza della quale veniva assentito il capannone industriale;

C. Con la concessione edilizia n. 141/83 del 27-06-1984 veniva assentita la costruzione dell’attuale palazzina uffici in adiacenza al capannone esistente. Si faccia riferimento alla lettera A del presente elenco circa l’iter concessorio di questo ampliamento insieme alla realizzazione del primo lotto di capannone;

D. Con concessione n. 95/84 del 24/07/1984 veniva assentita la installazione di n.

2 silos in alluminio zincato per stoccaggio di materie prime;

E. Le domande di concessione edilizia in sanatoria ai sensi della l.n. 47/1985, domande n. 130/86 e n. 138/86 del 1986 raccoglievano il parere sfavorevole della commissione edilizia, che non autorizzava le opere ivi indicate (opere sotto la quota stradale consistenti in officina manutenzione, locale generatore e produzione di aria compressa nonché in locale “produzione con generatore fonte alternativa ENEL”. Due successivi ricorsi presso il Tribunale

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Amministrativo Regionale della Puglia, formulati a seguito di tali domande, sono stati rigettati dallo stesso T.A.R. ;

F. Con la concessione edilizia n. 151/85 del 13-01-1986 veniva assentito l’ampliamento della cabina ENEL a servizio dei manufatti e di altre aree della zona P.I.P. ;

G. Con la concessione edilizia n. n. 112/84 del 05-05-1986 venivano edificati i lotti n. 44-45-46 della zona P.I.P. e dunque veniva costruito, in adiacenza al capannone esistente, altro capannone adibito a produzione e magazzino per la superficie di circa 3.200 mq, oltre a viabilità e verde. Sono state, nell’occasione, edificate alcune tettoie lungo due lati dell’edificio realizzato, senza che queste fossero indicate in progetto. Poiché la dimensione delle tettoie è tale da non poterle assimilare a semplice riparo accessorio dagli agenti atmosferici, alla luce anche delle sentenze T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, n.

897 del 18 febbraio 2003, n. 12962 del 20 ottobre 2003, n. 4107 del 16 luglio 2002 si rivelano necessari anche in questo caso o l’accertamento di conformità ex art. 13 l.n. 47/1985 o, in alternativa, la rimozione delle tettoie.

In particolare si segnala che, con l’aggiunta delle tettoie in aggetto ai capannoni, il rapporto di copertura realizzato è pari a circa il 54% del totale delle superfici delle particelle 47 e 1264 a fronte del 50% massimo previsto.

Le sole tettoie realizzano circa il 12,8% di copertura, per cui anche nel caso di domanda di accertamento di conformità, circa 602 mq di tettoie (sul totale di 1802 mq) dovranno necessariamente essere rimossi per ricondurre il rapporto di copertura realizzato entro il limite del 50% consentito.

H. Con la concessione edilizia n. 327/90 “D” del 13-11-1990 veniva assentito l’ampliamento del capannone mediante la costruzione di un vano tecnico e servizi igienici in adiacenza allo stesso;

I. Una ulteriore cabina elettrica veniva costruita, insieme alla recinzione delle aree, con concessione edilizia n. 34/92 del 15-05-1992;

J. Con la concessione edilizia n. 84/98 del 09-06-1999 e variante del settembre 1999 veniva autorizzato il cambio di destinazione d’uso della palazzina uffici.

K. La domanda di concessione edilizia n. 28/02 (richiesta in sanatoria), relativa alla porzione di fabbricato già richiesta con le domande n. 130 e 138/86 non ha

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mai ricevuto autorizzazione. Per contro, vi è una ordinanza di demolizione relativa allo stesso corpo di fabbrica, più avanti descritta

L. Con Denuncia di Inizio Attività n. 172/2005 del 11/11/2005 la Società procedeva alla costruzione di rampa di accesso alle aree di pertinenza dei capannoni e alla realizzazione dell’ingresso alla stessa.

M. Con D.I.A. in data 29-02-2008 la Società in parola procedeva alla realizzazione di impianto di raccolta per le acque di prima pioggia provenienti dai piazzali.

Come anticipato, in data 15/10/2009 il Comune di Cassano delle Murge ordinava (allegato 15) alla ditta Roppo Antonio quale legale rappresentante della Giano Plastica S.r.l., l’integrale demolizione dell’opera realizzata abusivamente in adiacenza alla via Fornace, avvisando l’eventuale mancata ottemperanza alla ordinanza avrebbe costituito “titolo all’acquisizione gratuita e di diritto al patrimonio comunale di un’area pari al sedime del rilevato abuso come indicata nel grafico allegato…”. Né la Società Giano Plastica S.r.l. né il Comune di Cassano delle Murge hanno agito a seguito di tale ordinanza. La struttura interessata dal provvedimento è costituita da un volume seminterrato adibito a locali tecnici e tecnologici, quasi interamente coperto dal parcheggio per automezzi sito tra la palazzina uffici e la sede della via Fornace.

N. Con concessione edilizia n. 133/1999 del 04-10-1999 e successiva variante del 30-01-2000 veniva concessa alla Giano Plastica s.r.l. la costruzione dello stabilimento sito alla via G. Ferraris in Brindisi, costituito da: capannone a piano terra e magazzino al piano ammezzato; palazzina uffici composta da piano interrato per volumi tecnici, piano rialzato per uffici e servizi, piano primo per uffici e alloggio custode; cabina elettrica di trasformazione.

O. Con la concessione 22/2002 il Comune di Brindisi assentiva la costruzione di ampliamento del capannone e dei piazzali del preesistente complesso.

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8. IPOTECHE GRAVANTI SUGLI IMMOBILI

8.1. Immobili in Cassano delle Murge

Sono state analizzate le visure ipotecarie sul soggetto e sugli immobili di proprietà fin qui indicati.

Le ipoteche tuttora gravanti sugli immobili sono qui sintetizzate:

1. ISCRIZIONE CONTRO del 18/09/2008 - Registro Particolare 8098 Registro Generale 44241 Pubblico ufficiale Alessandrelli Claudia repertorio 4200/1603 del 16/09/2008 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario (nota già in possesso del Commissario Giudiziale);

2. ISCRIZIONE CONTRO del 21/05/2010 - Registro Particolare 5321 Registro Generale 24805 Pubblico ufficiale Larocca Assunta repertorio 118020/8970 del 20/05/2010 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario (nota già in possesso del Commissario Giudiziale);

8.2. Immobili in Brindisi

3. ISCRIZIONE CONTRO del 11/01/2001 - Registro Particolare 32 Registro Generale 391 Pubblico ufficiale Braccio Roberto Repertorio 2198 del 10/01/2001 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo ;

capitale Lire italiane 3.000.000.000, totale £. 6.000.000.000, a favore di Interbanca S.p.A. in Milano cod. fisc. 00776620155.

Immobili: foglio 80 p.lla 988 subb. 1 e 2 ;

4. ISCRIZIONE CONTRO del 21/06/2004 - Registro Particolare 1978 Registro Generale 9756 Pubblico ufficiale Buquicchio Michele repertorio 31311 del 18/05/2004 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di finanziamento .

Capitale € 8.000.000,00 – Totale € 5.000.000,00 Immobile: terreno in Brindisi foglio 80 p.lla 36

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A favore di: TERCAS – Cassa di Risparmio della Provincia di Teramo S.p.A. cod fisc. 00075100677.

Soggetto terzo non datore d’ipoteca: GIENNEGIEMME-GESTAO E PARTICIPACOES, SGPS LDA con sede in Portogallo, cod. fisc.

91074900688.

9. DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE AREE

L’area su cui sorge il complesso industriale di proprietà della Giano Plastica S.r.l. in Cassano delle Murge è parte della “ZONA PER INDUSTRIA E ARTIGIANATO ESISTENTE DA COMPLETARE (Zona D3), definita dall’art.

27 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Cassano delle Murge. In particolare l’area dei lotti alle particelle nn. 47 e 1264 del foglio n. 28 sono definite tra le aree SF (Superficie Fondiaria), destinate quindi ai lotti produttivi.

Nelle aree per Superficie Fondiaria (quelle in esame) è consentita la presenza degli opifici e delle destinazioni di servizio alla produzione. E’ ammessa solo una residenza del personale di custodia di superficie coperta non superiore a mq 120, da realizzarsi entro la sagoma dell’edificio.

Parametri edilizi:

Iff (indice di fabbricabilità fondiaria) max = 4 mc/mq Rc (rapporto di copertura) max = 50%

Altezza max = 10 m, salvo contenitori speciali

lotto minimo di intervento = l.500 mq, (salvo specifica perimetrazione dello strumento urbanistico, o superficie di lotto residuale nella maglia);

Distanze degli edifici:

- Dalle strade = m 15

- Dai confini = non inferiore a m 5 - Dai fabbricati = non inferiore a m 10

Di seguito il contenuto dell’art. 27 delle N.T.A.

Non è in alcun modo consentito l'insediamento di attività nocive o

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inquinanti o tali da alterare sostanzialmente i caratteri paesaggistico-ambientali; è fatto comunque obbligo di mitigare con alberature e siepi la vista di eventuali depositi di materiale a cielo aperto; a tale scopo il progetto per il ritiro della concessione dovrà dare indicazioni di dettaglio relative alle opere di recinzione e a verde. E' fatto divieto assoluto di utilizzare le aree scoperte a deposito di ferraglie, rifiuti e demolizione auto.

Il P.R.G. in parola è Il PRG è il risultato dell'adeguamento di quello elaborato dagli architetti Dario Morelli e Paolo Pastore che fu adottato dal Consiglio Comunale con deliberazione n.3/20.03.1990 ed approvato con prescrizioni dalla Giunta Regionale con deliberazione n.7019/26.09.97. Il recepimento nel PRG dei contenuti del "PUTT/P- Piano Urbanistico Territoriale Tematico Paesaggio" della Regione Puglia, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n.1748/15.12.2000 (BURP n.6/11.01.2001), ha portato alla attuale formulazione delle N.T.A. relative.

L’area occupata dalle due particelle nn. 36 e 988 del foglio di mappa n. 80, di proprietà della Giano Plastica S.r.l., insistono sulla zona di P.R.G. denominata

“D3 produttiva/industriale – zona A.S.I.”, come definita nella delibera di approvazione definitiva del P.R.G. con deliberazione di G. R. n.7008 del 22/7/85 n.5558 del 7/7/88 e n.10929 del 28/12/1988.

All’interno della zonizzazione A.S.I. la zona è definita, invece, come “zona A1 – zona produttiva con lotto minimo di 1800 mq.”

Norme tecniche zona A.S.I.

Le norme tecniche in vigore all’interno della zona A.S.I. del Comune di Brindisi, coordinate con la D.G.R. del 25-03-2003 n. 87, definiscono agli artt. nn. 6 e 16 i parametri urbanistici e le disposizioni da rispettare nella zona A1 di cui le aree in esame fanno parte:

Parametri urbanistici:

- Lotto minimo di intervento: 1.800 mq (in particolari casi 900 mq);

- Iff (indice di fabbricabilità fondiaria): 6,0 mc/mq;

- Rc (rapporto di copertura): 60% (in particolari casi 40%).

Di seguito si riporta integralmente l’art. 16 delle N.T.A. del piano di zona A.S.I.

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Nell’ambito di questa zona è consentito l’insediamento di attività produttive e di servizio alle imprese produttive. E’ altresì consentito, nell’ambito del lotto aziendale, l’espletamento di attività commerciali che abbiano come oggetto la vendita al dettaglio o all’ingrosso degli articoli della gamma merceologica strettamente legati all’oggetto dell’attività produttiva principale. In generale è inoltre consentito il commercio di combustibili, di materiale per l’edilizia, di prodotti per l’agricoltura, di autoveicoli (concessionaria), di macchine utensili, di accessori per l’industria, per l’impiantistica, per la sicurezza.

La superficie fondiaria minima dei lotti è fissata in 1.800 mq. Il Consorzio ha la facoltà di derogare da tale limite solo per i lotti interclusi e delimitati dalla viabilità consortile o interpoderale e da insediamenti limitrofi ormai definiti e non interessati ad inglobare, all’interno del loro perimetro aziendale, tali superfici. La deroga non può in ogni caso essere invocata per lotti della superficie fondiaria inferiore a 900 mq; in tal caso il relitto non è edificabile singolarmente e rimane a disposizione degli insediamenti limitrofi e del Consorzio. Nell’ambito di questi relitti il Consorzio può autorizzare l’installazione di cartelli pubblicitari, totem, antenne, distributori di giornali, distributori di carburanti, ecc.

Per i lotti di terreno interclusi di cui innanzi, con superficie fondiaria inferiore a 1.800 mq, l’indice di copertura è ridotto al 40% e l’indice fondiario di fabbricabilità è ridotto a 4 mc/mq.

Le recinzioni di delimitazione dei lotti non dovranno avere altezza superiore a 2,5 m, misurata dal piano finito piazzale interno .

Per i lotti con piano campagna superiore od inferiore al piano carrabile della viabilità consortile o interpoderale, sarà necessario redigere un piano quotato dello stato dei luoghi ed un piano quotato di progetto al fine di definire le opere di recinzione e le rampe di accesso all’interno del perimetro aziendale. Le recinzioni prospettanti la viabilità consortile e interpoderale dovranno essere eseguite in muratura, di altezza non superiore a cm 100, e sovrastante ringhiera metallica, dell’altezza non inferiore a cm 150. Restando ferma la massima altezza della recinzione su strada, per esigenze motivate, di sicurezza industriale, il Consorzio può autorizzare maggiori altezze. La distanza del filo esterno della recinzione dall’asse della pubblica via consortile è stabilita dall’Ufficio Tecnico Consortile che, preliminarmente alla redazione del progetto, ne stabilisce l’entità

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in funzione della strada e delle infrastrutture, esistenti e/o da realizzare, ricadenti nella fascia tecnica compresa tra il piano viabile e la recinzione. Dovrà comunque essere rispettato l’allineamento delle recinzioni esistenti lungo la viabilità, dalla stessa parte in cui dovrà edificarsi la nuova iniziativa.

Sarà cura del progettista del singolo insediamento, prima della stesura del progetto, verificare presso il Servizio Tecnico Consortile la distanza da rispettare.

I fabbricati sui fronti stradali, consortili e interpoderali, dovranno essere posti ad una distanza, dal filo esterno della recinzione, ubicata come innanzi specificato, pari a non meno di 8,0 metri; lungo i confini laterali e retrostanti, in ogni caso non attestati sulla viabilità, il fabbricato potrà porsi a confine o con un distacco di minimo 6,0 metri.

Particolari esigenze circa l’installazione di ciminiere, nastri trasportatori, cabine elettriche di trasformazione, cabine di decompressione gas, cabine per gruppi elettrogeni, tubazioni, carri ponte ed ogni altra installazione tecnologica connessa direttamente con la produzione potranno essere autorizzate in deroga alle minime distanze innanzi prescritte, fatte salve le distanze di sicurezza ed i vincoli aeroportuali per i quali si rimanda al competente parere degli Enti preposti (Comando VV.F., A.S.L. ecc.).

Potranno non rispettare le distanze minime prescritte i volumi interrati destinati a riserve idriche antincendio e locali per il ricovero dei relativi complessi di pressurizzazione. Le distanze dai confini da rispettare nella installazione di vasche Imhoff, relative cisterne stagne o relativi pozzi percolatori dovranno rispettare le distanze imposte dal Codice Civile e dai Regolamenti Regionali vigenti in materia.

Nell’ambito del lotto aziendale deve essere reperita una superficie pari al 10% della sua superficie fondiaria da destinare e vincolare a parcheggio ad uso esclusivo dell’insediamento produttivo di progetto, entrostante il lotto in parola . Tale area, comprensiva degli spazi di manovra , dovrà essere chiaramente individuata nella planimetria generale di progetto.

Oltre all’opificio propriamente detto, è consentita la realizzazione di volumi a destinazione direzionale, di volumi destinati a servizi igienico- assistenziali e di volumi destinati ad esposizione e commercializzazione del bene prodotto. Gli spazi destinati a servizi igienico-assistenziali dovranno essere

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dimensionati in rapporto al numero degli addetti, facendo esplicito riferimento alle norme vigenti (D.Lgs. 242/96 e D.P.R. 303/56). In questi servizi ricadono i locali destinati a servizi igienici, gli spogliatoi, le camere refettorio, le camere di riposo, le camere di medicazione per il personale dipendente non impiegatizio. Per tali spazi, trattandosi di opere di dimensioni variabili a seconda dei settori produttivi e a volte sottoposte a prescrizioni e normative esterne, non sono fissati parametri dimensionali, fermo restando il rispetto degli indici globali di utilizzo dell’area, riservando agli uffici competenti (Servizio di Prevenzione e Sicurezza degli Ambienti di Lavoro - S.P.E.S.A.L.) uno specifico accertamento in proposito sulla base dell’attività da porre in essere, dell’ubicazione, dell’ingombro delle varie apparecchiature ed attrezzature in programma e del personale dipendente non impiegatizio.

Gli ambienti destinati ad attività direzionale per i titolari, per i dirigenti dell’azienda e per gli impiegati (tecnici ed amministrativi), dovranno, salvo particolari esigenze opportunamente motivate, avere una superficie utile non superiore a 25 mq per impiegato tecnico e amministrativo, comprendendo in tale valore anche l’incidenza dei disimpegni, delle scale e dei servizi igienici. Rientrano nel parametro innanzi specificato gli eventuali servizi complementari come gli archivi ed i centri per l’elaborazione dati. Il numero degli utenti di questi ambienti deve figurare nella relazione tecnica del progettista.

Per le attività manifatturiere è consentita la realizzazione, nell’ambito del perimetro aziendale, di spazi coperti destinati all’esposizione ed alla vendita degli articoli prodotti dall’azienda insediata e di tutti gli articoli della gamma merceologica strettamente legati all’oggetto dell’attività produttiva principale; in questo caso, fermo

restando i parametri urbanistici ed edilizi innanzi evidenziati, è richiesta una dotazione aggiuntiva di superficie da destinare a parcheggio, al lordo degli spazi di manovra, pari mq 150 per ogni 100 mq di superficie coperta destinata ad esposizione e vendita dei manufatti prodotti e dei manufatti ad essi collegati.

Questi spazi di tipo commerciale non potranno comunque eccedere il 20% della superficie destinata alla produzione.

Nell’ambito del lotto potrà essere realizzato un solo alloggio aziendale della superficie utile massima di 140 mq oltre a 18 mq utili per posto auto coperto.

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Per le attività che hanno come unico scopo il commercio di combustibili, di materiale per l’edilizia, di prodotti per l’agricoltura, di autoveicoli (concessionaria), di macchine utensili, di accessori per l’industria, per l’impiantistica e per la sicurezza valgono le disposizioni di cui ai precedenti commi. In questa zona, per ogni ditta è necessario asservire una superficie fondiaria di almeno 1.800 mq (inclusa la superficie coperta), salvo i casi previsti dal 3^ comma del presente articolo.

Nell’ambito del medesimo perimetro aziendale, nel caso di opifici esistenti, possono insediarsi più ditte solo se per ognuna di esse è disponibile una superficie di almeno 1.800 mq, tra superficie coperta e superficie scoperta.

9.2.1. Bonifica ambientale in zona A.S.I. – terreno fg. 80 p.lla 36

E’ necessario segnalare la particolare condizione cui è soggetto il terreno sito in Brindisi al foglio di mappa n. 80, p.lla n. 36 (suolo inedificato di proprietà della Giano Plastica S.r.l.).

La Conferenza di Servizi decisoria, convocata presso il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio in data 29/11/2004, ai sensi dell’art. 14 della l.n. 241/1990 e s.m.i., ha deliberato, oltre ad altre decisioni, che:

“Per quanto riguarda le aree contaminate da DDD, DDT, DDE, la Conferenza delibera che esse siano restituibili agli usi legittimi a condizione che siano rimossi i punti che presentano superamenti dei limiti indicati dalla tabella 1 allegata al DM n. 471/1999”

Orbene i risultati del piano di caratterizzazione di n. 7 aree in zona SISRI, redatto dall’ARPA ed Università di Lecce su incarico del Commissario Delegato per l’emergenza ambientale in Puglia, esaminati dalla Conferenza di servizi Istruttoria del 16-12-2004, hanno evidenziato fra gli altri risultati che il lotto B del piano di caratterizzazione ( che include il terreno in parola - fg. 80 p.lla 36), è soggetto alla necessità di bonifica da DDD, DDT, DDE (fitofarmaci) in ordine alla restituzione delle aree ai legittimi usi. Pertanto, nell’intero comparto caratterizzato sub lotto B del Piano di caratterizzazione (ALLEGATO 11 ) sarà possibile l’edificazione solo in subordine alla bonifica dalle sostanze sopra menzionate dei tre punti segnalati dall’ARPA e visibili nell’immagine seguente

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(l’immagine rappresenta il lotto B del piano di caratterizzazione, con i risultati delle analisi sui terreni).

La somma necessaria ad effettuare tale bonifica ammonta presumibilmente a circa € 150.000,00, a fronte di una superficie di quasi 145.000 mq. Si sottolinea che il calcolo dell’importo necessario alla bonifica è stato effettuato sulla base di pregressi valori riscontrati nel caso di analoghi interventi nella zona; la cifra è tuttavia approssimativa e suscettibile di variazioni in relazione alle difficoltà tecniche specifiche delle operazioni da compiere in ciascuno dei punti da sottoporre ad intervento, oltre che alle variazioni del mercato.

L’edificazione nell’aera è dunque soggetta al preliminare avvio del procedimento di bonifica che includa tutti i proprietari dei suoli inclusi nel lotto B, procedimento che avrà necessariamente a riferimento il consorzio A.S.I. di Brindisi.

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Il lotto in parola ricade in sottozona D1, regolamentata dall’art. 38 delle N.T.A. del P.R.G.C. vigente in Sannicandro di Bari, adeguato alle prescrizioni della Delibera di Giunta Regionale n. 1798 del 06/12/2005

Si riporta di seguito il testo dell’articolo.

1. Le aree per attività produttive del settore secondario ricadenti nella sottozona D1 sono destinate, in prevalenza, all’insediamento di attività industriali e dell’artigianato di produzione non nocivi ma difficilmente conciliabili con l’abitato e che possono in qualche modo recare disturbo all’ambiente, depositi e per la movimentazione delle merci, per le stazioni

di scambio intermodali tra i sistemi di trasporto delle merci e delle persone e servizi strettamente connessi, quali mense, attrezzature ricreative, sportive,

assistenziali e sanitarie, uffici, abitazioni di custodia e di direzione.

2. In particolare possono essere insediati anche i centri di raccolta di veicoli a motore, rimorchi e simili, destinati allo stoccaggio provvisorio, alla

demolizione ed all’eventuale recupero di parti, nonchè alla rottamazione nel rispetto delle prescrizioni di legge vigenti (DL n° 66 del 09.03.1995 e Delibera della Giunta Provinciale n° 1487 del 06.06.1991).

3. Gli interventi edilizi in queste aree sono subordinato alla approvazione di un Piano di Comparto e successivi eventuali Piani di Lottizzazione convenzionati, purchè siano conformi alle seguenti prescrizioni:

a. Insediamenti produttivi: nuove costruzioni:

Ift indice di fabbricabilità territoriale: 2,00 mc/mq

Smi superficie minima di intervento: come perimetrata dal PRGC;

Sf lotto minimo: mq 5.000;

Rc rapporto di copertura: max 40%;

H altezza massima: come da esigenze dell’attività da insediare.;

Vc verde privato: minimo 15% di Sf;

Sup parcheggi privati: come da prospetto dell’art. 15 delle presenti NTA;

Dc distacco dai confini: min m 10,00;

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Df distacco dai fabbricati: min m 20,00;

Ds distacco dalle strade: min m 20,00.

Superficie a standard ex art. D.M. 1444/68 minimo 10% dell’intera superficie dell’intervento (Smi)

b. Insediamenti produttivi: ampliamenti di preesistenze:

L»ampliamento è consentito in ragione dell’ammodernamento e delle integrazioni funzionali e produttive per un massimo pari al 40% della superficie utile esistente ed è concedibile per una sola volta nel rispetto dei parametri precedenti.

c. Attrezzature collettive.

Iff indice di fabbricabilità fondiaria: mc/mq 2,50;

Rc rapporto di copertura: max 60%;

H altezza massima: come da esigenze dell’attività da insediare;

Vc verde privato: minimo 30% di Sf;

Sup parcheggi privati: come da prospetto dell’art. 15 delle presenti NTA;

Dc distacco dai confini: H/2 e min m 5,00;

Df distacco dai fabbricati: min m 10,00;

Ds distacco dalle strade: min m 10,00.

4. E’ consentito, nell’ ambito della superficie utile di ciascun nuovo

insediamento, la costruzione e l’uso a fini residenziali di servizio di una unità immobiliare con Su di 90 mq. La costruzione di volumi residenziali è ammessa solo se contemporanea .

10. DESCRIZIONE DELLA ZONA ED UBICAZIONE DELLA PROPRIETA’

Il complesso industriale oggetto della presente relazione, per la parte inclusa nel territorio del Comune di Cassano delle Murge, è ubicato alla periferia del Comune sopra menzionato, all’intersezione della via Fornace con la via Grumo. Il complesso occupa due lotti di terra identificati alle particelle nn. 47 e 1264 del foglio di mappa n. 28. L’area costituisce il limite tra la zona P.I.P. artigianale e

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produttiva, di cui fa parte, e la zona residenziale C occupata solo parzialmente da fabbricati. In zona limitrofa vi è altresì un’area destinata a verde attrezzato e parcheggi.

La zona P.I.P., urbanizzata secondo le necessità delle zone produttive, è dotata delle principali reti infrastrutturali e tecnologiche nonché di adeguata viabilità. Nelle immediate vicinanze del complesso industriale di proprietà della società Giano Plastica S.r.l. vi sono alcuni edifici a carattere industriale, residenziale (ville, residenze plurifamiliari), alcuni lotti di terra incolti, con estensione in altezza generalmente ridotta ad un massimo di due piani fuori terra.

La densità edilizia è quindi moderata nella zona, che risulta essere il limite di espansione dell’abitato.

Il plesso industriale di proprietà della Giano Plastica S.r.l. ubicato in Brindisi, costituito da un capannone industriale, una palazzina uffici e servizi con residenza per custode ed un terreno inedificato, sorge all’interno di una zona industriale nata grazie all’iniziativa del consorzio A.S.I. ( ex SISRI) di Brindisi. La via Galileo Ferraris, su cui affaccia il lotto principale del complesso, è dotata di illuminazione pubblica. La zona è urbanizzata secondo i normali canoni delle zone industriali, con la presenza delle principali reti tecnologiche. L’aera è occupata, ad est della proprietà in esame, da lotti su cui insistono capannoni industriali, mentre ad ovest vi è un comparto (LOTTO B) inedificato ed in attesa di bonifica ambientale a seguito della caratterizzazione eseguita ad opera del consorzio A.S.I. . Una fascia di rispetto dalla viabilità (via G. Ferraris) è destinata a verde e risulta oggi incolta e posta all’esterno dell’area recintata della proprietà.

Come evidenziato nel corso del paragrafo dedicato alla situazione urbanistica dei beni, il lotto di terra si trova in una zona classificata come D1, di tipo industriale, ma ancora caratterizzata da uso totalmente agricolo dei suoli, poiché l’intervento su tale zona è soggetto a pianificazione esecutiva da parte della Pubblica Amministrazione. L’aera circostante il lotto in esame è quindi costituita quasi completamente da terreni coltivati (generalmente a frutteto od uliveto), ad

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eccezione di pochissimi stabilimenti a carattere industriale posti in realtà nell’attuale zona P.I.P. (che non include il lotto in esame). Non vi è dunque presenza di opere di urbanizzazione dei luoghi, eccezion fatta per la viabilità, peraltro organizzata con un piano in asfalto solo nell’area interessata dall’attuale realizzanda zona P.I.P. e non nell’area dell’immobile in esame.

11. DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI

Il complesso industriale oggetto di valutazione è quasi completamente sito sull’area della particella n. 47 del foglio di mappa n. 28: ivi insiste un insieme di capannoni industriali, edificati in epoche successive gli uni in adiacenza agli altri e perfettamente comunicanti tra loro; una palazzina uffici e servizi; uffici tecnici e residenza per il custode realizzati in adiacenza agli impianti produttivi, due cabine elettriche; pollaio; area di pertinenza e manovra; sull’area della particella n. 1264 dello stesso foglio di mappa vi è un parcheggio comunicante con l’area di pertinenza degli edifici sulla p.lla 47.

L’accesso alle aree è consentito tramite due cancelli carrabili posti lungo il lato sud-ovest dell’area, e cioè lungo la via Fornace e lungo la via Grumo. Il cancello più a nord reca all’area di pertinenza per mezzo di una rampa carrabile a doppia pendenza, realizzata allo scopo di evitare l’ingresso di acque in occasione delle forti piogge e degli allagamenti cui la zona è sporadicamente soggetta. L’area di manovra e pertinenza circonda l’intero insieme dei capannoni e consente l’accostamento dei mezzi agli edifici. L’area è interamente asfaltata.

Il parcheggio – deposito posto sull’area della particella 1264 è posto a nord- ovest dell’area di pertinenza ed è asfaltato e incluso nell’area recintata del complesso.

Gran parte dell’area produttiva è circondata da tettoie con struttura in metallo e tegumento in lamiera grecata, dotate di chiusure verticali perimetrali anch’esse in lamiera grecata. Lungo le chiusure perimetrali delle tettoie sono praticate ampie aperture carrabili, per lo più in corrispondenza delle analoghe aperture di accesso ai capannoni.

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Il cancello (motorizzato, scorrevole) posto più a sud, su via Fornace, reca ad un parcheggio interno che consente a sua volta l’accesso alla palazzina uffici e, tramite alcune rampe di scale, alle altre aree di pertinenza. Il parcheggio è pavimentato con tavelloni in cls con finitura ad acciottolato fine. Tale parcheggio costituisce la copertura di un volume posto quasi interamente sotto la quota stradale di via Fornace (l’estradosso della copertura si trova a circa 30 cm al di sopra del piano di viabilità della strada), che ospita un vano tecnico adibito a cabina elettrica, oltre a locali per impianti tecnologici e deposito ed una infermeria. La struttura, oggetto di più domande di concessione in sanatoria prive di esito positivo (si rimanda al paragrafo 7.1 lettere E,K e parte finale), è oggetto di una ordinanza di demolizione o in alternativa di acquisizione da parte del Comune di Cassano delle Murge (cfr. allegato 15).

La palazzina uffici è costituita da una struttura in c.a. a copertura piana, con tompagnature in laterizio in parte intonacati, in parte rivestiti con tavelle (prospetto su via Fornace). Al piano rialzato la struttura ospita uffici con i relativi servizi igienici. Il piano interrato è adibito ad autorimessa ed officina. Lo stato di conservazione esterno della palazzina è discreto. In particolare è buono lo stato della parte di tompagnature rivestita con tavelle, mentre gli intonaci che rivestono la parete a nord-ovest sono in scarso stato di conservazione. Lo stato di conservazione interno è buono. All’interno la finitura delle pareti in laterizio è realizzata con intonaco e pitturazione in colore bianco. Gli infissi esterni sono realizzati in alluminio anodizzato laccato in colore bianco, cono parte superiore trasparente in vetrocamera e parte inferiore opaca realizzata con pannello melamminico. Nella stessa guisa sono realizzate le suddivisioni interne degli uffici (originariamente un unico open-space). La pavimentazione è realizzata con grés porcellanato di buona qualità, con un listello decorativo nella sala riunioni. Il riscaldamento degli uffici è affidato a ventilconvettori collegati all’impianto termico a fluido vettore, mentre l’illuminazione è affidata a plafoniere o lampadari o faretti a seconda degli ambienti. I vani interni sono privi di controsoffittatura.

I servizi igienici della zona uffici sono rivestiti in ceramiche di colore chiaro e dotati di sanitari in porcellana. Le porte di accesso ai servizi sono in legno.

Vi è una piccola parte degli uffici rimasta allo stato poco più che rustico (assenti le finiture e presenti gli infissi esterni) e non utilizzata. Tale parte è posta a

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sud-est della palazzina ed è dotata anche di una rampa di scale esterna di accesso accessibile direttamente dall’area di pertinenza.

Alle spalle della palazzina uffici, rispetto alla via Fornace, si susseguono i vari corpi dei capannoni industriali realizzati nel corso degli anni.

Il corpo edificato con la licenza edilizia 65/75 è il primo alle spalle della palazzina uffici. Il corpo è stato realizzato in maniera lievemente difforme dal progetto presentato; si ricorda, tuttavia, che all’epoca non esisteva concessione a titolo oneroso (prima della legge n. 10/1977 “Bucalossi”) ma solo licenza edilizia.

La difformità non è stata contestata dalla P.A. in occasione della presentazione del progetto di ampliamento, che contiene il disegno della situazione reale. Il progetto dell’ampliamento in pratica era teso a realizzare (ed in effetti ha realizzato) un capannone ben più ampio di quello originario, inglobando anche la parte realizzata in eccesso rispetto all’assentito con il progetto originario. Il capannone così realizzato ha una forma di L compatta che è “incastrata”nella forma analoga della palazzina uffici. Comprende un corpo (a nord-ovest) costituito dai “vecchi uffici tecnici” al piano terra e dall’abitazione del custode al primo piano. Il corpo è realizzato con struttura in calcestruzzo armato e tompagnature in laterizio intonacate e tinteggiate in colore bianco. La scala che conduce dai vecchi uffici all’abitazione del custode è esterna e realizzata in c.a. con parapetto in muratura.

Le condizioni di manutenzione esterne sono mediocri, con il naturale conseguente invecchiamento delle finiture superficiali che ha portato all’ammaloramento diffuso dell’intonaco e della pitturazione esterna. Gli infissi sono in ferro con pannellatura in vetro per quanto riguarda la parte produttiva (portoni e finestre a nastro) mentre sono in alluminio anodizzato coloro oro nelle zone degli uffici e della residenza. Vi sono, infatti, nel blocco del primo capannone, gli originari uffici amministrativi ora adibiti ad uffici tecnici. L’interno degli stessi ha finiture mediocri e datate, con pavimentazione in piastrelle di ceramica e porte interne in legno. Le pareti sono intonacate e verniciate. Al piano superiore si trova l’abitazione del custode, realizzata con lo stesso livello di finiture degli uffici e dotata di un terrazzo – ballatoio di accesso (la scala in c.a. di accesso è esterna).

Il capannone posto ancora a nord-est rispetto ai precedenti edifici è stato realizzato come ampliamento agli stessi con concessione n. 112/84 e relativa variante. Si tratta di una struttura prefabbricata in calcestruzzo armato

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precompresso e prefabbricato con pannellature in calcestruzzo armato vibrocompresso dotate di aperture in alto per l’illuminazione. La copertura è a falde lievemente inclinate ottenute mediante tegoli a doppia T in c.a., sostenuti da travi in c.a.p. Alcuni tegoli sono di tipo trasparente per consentire l’illuminazione naturale del fabbricato. Le condizioni di manutenzione del corpo appena descritto sono discrete - buone. Le strutture, a vista, non presentano particolari segni di ammaloramento oltre le normali conseguenze della vetustà. Lungo le pareti perimetrali di due lati del corpo appena descritto, vi sono tettoie di copertura con struttura in metallo e tegumento in lamiera grecata, peraltro protette lateralmente da analoga lamiera grecata su soli due lati. Le tettoie esterne sono state realizzate contestualmente all’ampliamento del capannone avvenuto con l’edificazione sui lotti 44-45-46 assentito con concessione n. 112/84. Le tettoie e le relative protezioni laterali, tuttavia, non erano comprese nel progetto. Ci si riferisca al paragrafo 7.1 lettera G per le considerazioni circa la difformità edilizia.

Al capannone appena descritto è addossato, in aggetto, un piccolo volume realizzato con concessione edilizia successiva, adibito a spogliatoio e servizi igienici. Realizzato con struttura in c.a., il gruppo servizi presenta all’interno condizioni di manutenzione molto scarse. E’ rivestito parzialmente in piastrelle ceramiche, pavimentato in gres ceramico, parzialmente privo di rivestimento interno.

Dotazione impiantisticadel complesso:

- Impianto antincendio con idranti e manichette, pompe gruppo di pressurizzazione e riserva idrica, gruppo elettrogeno; estintori;

- Impianto di pressurizzazione dell’aria mediante n. 3 compressori di cui uno motorizzato a scoppio e due elettrici

- Impianto rilevazione incendi

- Impianto di aspirazione fumi di produzione - Impianto elettrico

- Impianto di riscaldamento per le zone uffici-residenza - Cabine elettriche di arrivo e di trasformazione

- Rete dati cablata nella palazzina uffici

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Il complesso industriale di proprietà della Giano Plastica S.r.l. e sito in Brindisi è Costituito da un ampio lotto di terreno su cui sorgono un capannone industriale ed una palazzina uffici e servizi comprensiva di residenza per custode. Il complesso include un secondo lotto di terreno, confinante con quello prima descritto, destinato anch’esso ad attività industriali.

Il lotto principale è definito in Catasto al foglio di mappa n. 80 , p.lla 988. Il lotto, recintato lungo tutto il perimetro (con vari sistemi di recinzione tra cui muretto in c.a. e griglia in acciaio zincato oppure muro di cinta o retina zincata), trae accesso dalla via G. Ferraris per mezzo di un cancello carrabile motorizzato realizzato in lamiera d’acciaio zincato. Nella zona a nord vi sono la cabina ENEL di arrivo e la palazzina per uffici-servizi, mentre nella zona a sud dell’ingresso trova posto il capannone per la produzione. Un’ampia zona di manovra e parcheggio e ubicata nella parte ovest del lotto, che a sua volta confina con il terreno incolto ed inedificato di cui alla p.lla 36 del foglio 80.

Costituita da due piani fuori terra oltre ad alcuni locali entro terra, la palazzina uffici ospita a piano interrato pompe antincendio, gruppo elettrogeno per antincendio, locale tecnico. Al piano terra ed in parte del primo piano, collegati con scala interna, vi sono gli uffici dell’Azienda mentre nella restante parte del piano primo (zona ad ovest) trova posto la residenza per il custode. La palazzina uffici è realizzata con struttura in c.a. e tompagnature in laterizio, intonacate e verniciate in colore bianco. Gli infissi esterni sono realizzati in alluminio anodizzato di colore nero e vetrocamere, dotati di zanzariere. L’abitazione del custode al piano primo è raggiungibile mediante una scala esterna in c.a. con parapetto in c.a. posta sul lato nord. All’interno della palazzina, al piano terra, trovano sede anche l’infermeria, la mensa e gli spogliatoi.

Le finiture interne degli uffici sono costituite da pavimentazione in grés, ad eccezione della scala pavimentata in pietra naturale, pareti intonacate in colore beige tenue, porte interne in legno. Il corrimano della scala è realizzato in acciaio verniciato a polvere color antracite. I servizi igienici sono pavimentati e rivestiti con piastrelle ceramiche di colore grigio. La reception è dotata di un bancone in muratura. L’illuminazione è affidata a plafoniere con tubi a fluorescenza. Il