TRIBUNALE DI FORLI FALLIMENTO N 33/2020

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GIUDICE: DOTT.SSA BARBARA VACCA --- CTU: GEOM.LUCIA SMORLESI

TRIBUNALE DI FORLI’

GIUDICE DELEGATO: DOTT.SSA BARBARA VACCA CURATORE: DOTT.SSA ELISA ROSSI

FALLIMENTO N° 33/2020

CTU: Geom. LUCIA SMORLESI

62100 MACERATA- Via Contini, 60 - Tel. 0733 35621 e-mail: studiotecnicosmorlesi@gmail.com PEC lucia.smorlesi@geopec.it

Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Macerata N. 609 Albo Consulenti Tecnici del Tribunale di Macerata N. 76

Valutatore Immobiliare Certificato numero ICK/SC001 VIMCA/0322-2019

Inarcheck ai sensi della norma UNI 11558:2014 Riferimento UNI/PdR 19:2016 – certif.ICK/SC001 VIMCA Tecnico abilitato agli Standard Valutativi Internazionali Basilea II

Tecnico abilitato alle stime Marketing Comparison Approach MCA –La Due Diligence Imm.re Edifici ad alte prestazioni energetiche dir.eur.2002/91

Acustica ambientale- Sicurezza dei cantieri-Termografia negli edifici civili ed industriali Conciliatore Professionista d.m. 18 ottobre 2010 n.180

Macerata li, 10-05-2021

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CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Tribunale di FORLI’ - FALLIMENTO N° 33 / 2020 QUALITY SERVICE SRL GIUDICE: DOTT.SSA BARBARA VACCA --- CTU: GEOM.LUCIA SMORLESI

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CONTENUTI

Incarico ………..………4

Quesiti ………..………..…………4

Operazioni peritali ………..……….………8

Relazione di consulenza tecnica ………..………8

Identificazione beni ………..………….……….9

Descrizione generale del fabbricato.………..….…………10

Destinazioni e dislocazione immobili per piano ……….…10

Identificazione Catastale ……….11

Descrizione fabbricato ed unità.………..……….………12

Verifica proprietà in capo alla fallita e provenienza ……….…………16

Sviluppo Formalità ……….………17

Verifica pregiudizievoli gravanti sui beni ………..……19

Sviluppo Formalità ……….……20

Verifica conformità planimetrie catastali ……….….21

Stato di possesso degli immobili ………..………..……24

Verifica congruità dei canoni immobili in locazione ………..….……25

Sussistenza di vincoli ………..…..26

Vincoli ed oneri anche di natura condominiale ……….….…26

Spese Annue di Gestione condominiale anche insolute………..……..….26

Verifica ed inquadramento urbanistico………..….….. 27

Verifica regolarità edilizia ed urbanistica………..…..…..29

Verifica opere da sanare e sanatori con dettaglio costi………..….30

Verifica esistenza APE e Nuovo Certificato APE………..…..…...33

Verifica conformità Catastale ………..…….……..….34

Stima dei beni Note sulla metologia di stima adottata, criteri e procedimenti ………..…...37

Relazione estimativa, analisi delle compravendite, criteri valutativi….…..38

Comparabili ………..…..39

Valori Omi……….…….40

Stima a Market Comparison Approch (MC) e Sistema di Stima (SDS)…...41

Prezzo corretto medio ………....42

Tabella Stato avanzamento Lavori immobili in corso di costruzione…..….43

Tabella Valore di mercato immobili………...44

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GIUDICE: DOTT.SSA BARBARA VACCA --- CTU: GEOM.LUCIA SMORLESI ---

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI………..…………..45

Tabella calcolo valore di mercato immobili allo stato attuale ………..….46

Titolarità beni massa fallimentare……….…...47

Descrizione tipologia dei beni per le operazioni di vendita ……….……47

Calcolo valore di mercato unità terminate ed agibili ……….….…49

Calcolo valore locativo unità terminate ed agibili ……….……50

Formazione Lotti………..……51

Relazioni di regolarità e conformità immobili ……… All. 8….. 55

Elenco allegati

All. 1 Visure e planimetrie catastali- elaborato planimetrico- elenco sub- estratto di mappa

All. 2 Foto esterne fabbricato – Foto interne alle unità All. 3 Nota di trascrizione Atto di acquisto

All.4 Contratto di affitto P.lle 372 subb 33 e 16 All. 5 Permesso di Costruire e Richieste Agi

All. 6 Richiesta integrazioni alla Agi da parte del Comune di Porto Recanati All. 7 Attestato di Prestazione Energetica P.lla 372 sub 33 redatto dal CTU

All. 8 Relazioni di Regolarità Urbanistico-Edilizia e Conformità Catastale redatte dal CTU per tutte le N° 24 unità immobiliari

All. 9 Richiesta accesso agli atti Comune di Porto Recanati All. 10 Autorizzazione Accesso forzato e sostituzione serrature

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INCARICO

In data 18-12-2020, l’Ill.mo Giudice del Tribunale di Macerata, Dott.ssa Barbara Vacca, nominava il sottoscritto geom. Lucia Smorlesi nata a Macerata il 02-05-1958 CF:

SMRLCU58E42E783N con studio tecnico in Macerata Via G.B. Contini n. 60, iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Macerata al N. 609 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Macerata al N. 76, Consulente Tecnico d’Ufficio nell'ambito della procedura fallimentare n. 33 /2020 Cron. 949/2020 QUALITY SERVICE SRL.

QUESITI

L’Ill.mo Giudice, Dott.ssa Barbara Vacca, poneva al C.T.U. i seguenti quesiti:

1. identifichi esattamente i beni ricompresi nella massa fallimentare, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, e descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale;

2. verifichi la proprietà dei beni in capo alla fallita e l’esatta loro provenienza. A tal fine il perito risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto derivativi in favore della fallita e dei suoi danti causa, anche oltre il ventennio, fino all’individuazione del più prossimo titolo d’acquisto, antecedentemente al ventennio, trascritto in favore della fallita o dei suoi danti causa. Il perito provvederà ad acquisire, ove non già in possesso del curatore, copia del titolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte della fallita sugli immobili oggetto di stima. Solo ove di tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi, segnalando la circostanza al curatore;

3. accerti se gravino sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari;

4. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili, raffrontandole anche con quelle depositate in Catasto;

5. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di successione, ecc.);

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6. riferisca sullo stato di possesso degli immobili, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell'immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento, accerti presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti;

7. provveda a verificare, anche con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico artistici, di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, vincoli di P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell’acquirente;

8. provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

9. verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia;

10. verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale;

11. per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori.

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12. in caso di opere abusive, proceda l’esperto al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del d.P.R. 6.6.2001, n. 380, precisando gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto , della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

13. verifichi se i beni siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

14. verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di Attestazione della Prestazione Energetica, provvedendo in caso positivo ad allegarne una copia o a indicarne la classificazione; ove il fabbricato non fosse ancora dotato di A.P.E., il perito provvederà a predisporre direttamente (ovvero a far predisporre a tecnico abilitato) la suddetta attestazione attenendosi, in attesa dell’emanazione dei decreti previsti dall’articolo 4, comma 1, d.l. 63/2013, alle prescrizioni in esso contenute redigendo l’attestato secondo le modalità di calcolo di cui al d.P.R. 59/2009, fatte salve eventuali normative regionali in vigore (così come chiarito dal Ministero dello sviluppo economico nella sua Circolare del 25.6.13 n. 12976, intitolata «Chiarimenti in merito all’applicazione delle disposizioni di cui al d.l. 4 giugno 2013, n. 63 in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici»), precisando sin da ora che per la redazione dell’APE sarà riconosciuto all’esperto, salvi casi particolari e previa specifica autorizzazione, un compenso di € 250,00 in caso di immobile singolo e di € 200,00 in caso di pluralità di immobili omogenei;

15. verifichi inoltre la conformità catastale degli immobili e la corrispondenza dei dati e delle planimetrie depositate in catasto rispetto allo stato di fatto dallo stesso rilevato, indicando in caso di riscontrate difformità gli adempimenti necessari e i costi per la regolarizzazione catastale, al fine di consentire al Curatore di valutare l’opportunità di sostenere direttamente tali spese ovvero di lasciarle a carico del futuro aggiudicatario;

16. qualora i fabbricati non siano ancora censiti al NCEU, provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento, salvo richiedere specifica autorizzazione al curatore ove le spese da affrontare fossero ingenti (e comunque superiori a € 3.000,00);

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17. qualora rilevi variazioni colturali o cambi d’uso, accerti se sia già stata presentata agli uffici competenti la domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento. Segnali al curatore la necessità di procedere all’adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati, indicandone i costi e richiedendo specifica autorizzazione per procedere;

18. proceda alla stima dei singoli beni, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili, nonché per la riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfetaria predeterminata del 10% sul valore finale);

19. nell’ipotesi in cui il fallimento sia titolare solo di una o più quote immobiliari, accerti il nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote;

20. evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di “n” unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco...), la località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all’acquisto (es. superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani...), indicando anche il valore locativo dell’immobile;

21. precisi se gli immobili siano vendibili in lotto unico o in più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, anche a predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle in sede di vendita, etc.;

22. compili la relazione di regolarità e conformità sulla base del modello che verrà fornito dal curatore

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OPERAZIONI PERITALI

27-01-2021 Accesso agli Atti Agenzia del Territorio Macerata Per doc. catastali

29-01-2021 Accesso agli Atti Agenzia del Territorio Macerata Per doc. catastali

04-02-2021 Accesso agli Atti Agenzia del Territorio Macerata Per doc. ipotecaria

05-02-2021 Richiesta Accesso agli Atti indirizzata al Comune di Porto Recanati (pec)

06-04-2021 Accesso agli Atti Agenzia del Territorio Macerata accertamenti ipotecari 30-04-2021 Accesso agli Atti Agenzia del Territorio

Macerata accertamenti ipotecari

09-03-2021 Accesso agli atti presso il Comune di Porto Recanti

10-03-2021 1° Sopralluogo ed accesso agli immobili in Porto Recanti

22-03-2021 2° Sopralluogo presso l’immobile in Porto Recanti

12-04-2021 Richiesta ed Autorizzazione accesso forzato 15-04-2021 3° Sopralluogo con fabbro per accesso

appartamenti

23-04-2021 4° Sopralluogo con fabbro e cambio serrature alle unità. Nuove chiavi in custodia presso lo studio del CTU

26-04-2021 5° Sopralluogo presso i beni in oggetto per accertare lo stato dei luoghi dei beni

03-05-2021 6°Sopralluogo con accesso alle unità immobiliari occupate da inquilino

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Sulla base dei dati raccolti nel corso degli accertamenti, dei sopralluoghi effettuati e a seguito della elaborazione degli stessi, lo scrivente C.T.U. presenta la seguente Relazione di Consulenza Tecnica che si articola in 22 Capitoli con n.55 pagine, in risposta ai questi posti dall’Ill.mo Sig. Giudice, oltre agli Allegati.

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ILLUSTRAZIONE E RISPOSTA AI QUESITI ASSEGNATI

1.

identifichi esattamente i beni ricompresi nella massa fallimentare, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, e descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale;

IDENTIFICAZIONE DEI BENI

I beni oggetto della presente Relazione Peritale, e ricompresi nella Massa Fallimentare della ditta “Quality Service srl con sede in Forlì, Piazza Falcone Borsellino n.6- p.iva 02623220403”

proprietaria per quota 1/1 di p.p., sono posti all’interno di una palazzina residenziale edificata su un lotto di forma rettangolare sito in Porto Recanati Via Bocci n.9, F.15 P.lla 372 con vari subb, confinante ad Est con la tratta Ferroviaria Ancona Pescara, a Ovest con la S.S. 16 Adriatica, a Nord con la proprietà distinta al F.15 P.lla 231 e a Sud con la proprietà distinta al F.15 P.lla 233.

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Descrizione generale della palazzina

La palazzina si eleva su quattro piani fuori terra oltre ad un piano interrato; è destinato alla civile abitazione con relative pertinenze e complessivamente si compone, di N. 12 appartamenti ( n. 4 per ciascun piano) ; N.13 garages al P.S1; N. 1 cantina al P.S1; N. 11 posti auto scoperti al P.T., oltre a unità comuni, quali atrio, rampa d'accesso, scala e percorso per uscita di sicurezza corte comune, loc. contatori, percorso pedonale, corte, scala e ascensore, ecc.

Identificazione beni Massa Fallimentare

Le unità ricomprese nella Massa Fallimentare, oggetto della presente relazione tecnica, risultano in parte terminati ed in parte in corso di costruzione e si compongono da N° 24 Unità Immobiliari come di seguito si specifica:

N. 5 Appartamenti ai Piani S1-T-2° e 3°;

N. 1 Cantina al Piano S1;

N. 7 Autorimesse al Piano S1;

N.11 Posti Auto Scoperti al Piano T;

tutti con diritto ai beni comuni non censibili– bcnc-, quali atrio, scale, ascensore, rampa garage, corte comune, loc. contatori, percorso pedonale, ecc.

Tab. 1 – Destinazioni - dislocazione per piano - Tipologia Piano

S1

Piano T

Piano T- S1

Piano 1°

Piano 2° Piano 2°- 3°

Stato

occupazione

Appartamento 1 ** affittato

Appartamenti 1 * 1 * 1 * 1* liberi

Garage 7 ** liberi

Cantine 1 ** libera

Posti auto sc 11 ** liberi

* accatastati ma in corso di costruzione

* * accatastati e terminati

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Identificazione Catastale

All’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Macerata -Territorio –Catasto Urbano, Comune di Porto Recanati, Via D. Bocci snc come appresso descritto

FOGLIO P.LLA SUB CAT PIANO CL CONS SUP

CAT RC

€.

15 372 5 C/6 S1 3 20 mq 22 mq 33,05

15 372 10 C/6 S1 3 20 mq 22 mq 33,05

15 372 11 C/6 S1 3 18 mq 21 mq 29,75

15 372 13 C/6 S1 3 17 mq 20 mq 28,10

15 372 14 C/6 S1 3 17 mq 20 mq 28,10

15 372 16 C/6 S1 3 18 mq 20 mq 29,75

15 372 17 C/6 S1 3 18 mq 21 mq 29,75

15 372 18 C/6 * T 1 9 mq 9 mq 10,69

15 372 19 C/6 * T 1 9 mq 9 mq 10,69

15 372 20 C/6 * T 1 9 mq 9 mq 10,69

15 372 21 C/6 * T 1 9 mq 9 mq 10,69

15 372 22 C/6 * T 1 9 mq 9 mq 10,69

15 372 23 C/6 * T 1 9 mq 9 mq 10,69

15 372 24 C/6 * T 1 9 mq 9 mq 10,69

15 372 25 C/6 * T 1 6 mq 6 mq 7,13

15 372 26 C/6 * T 1 12 mq 12 mq 14,25

15 372 27 C/6 * T 1 12 mq 12 mq 14,25

15 372 28 C/6 * T 1 14 mq 14 mq 16,63

15 372 30 A/2 T 3 4 vani 90 mq 568,10

15 372 31 A/2 T 3 4 vani 70 mq 568,10

15 372 33 A/2 T 3 4 vani 69 mq 568,10

15 372 39 A/2 2 3 4 vani 65 mq 568,10

15 372 40 A/2 2-3 3 5 vani 85 mq 710,13

15 372 42 C/2 S1 2 9 mq. 11 mq 10,69

*posti auto scoperti esterni

Il tutto con diritto ai bcnc distinti alle

P.lla 372 sub 1: B.C.N.C. ai subb 5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,34,42 (atrio e rampa d'accesso, scala e percorso per uscita di sicurezza ) .

P.lla 372 sub 2: B.C.N.C. a tutti i sub. ( corte comune e loc. contatori ) .

P.lla 372 sub 3: B.C.N.C. ai subb 30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41 (percorso pedonale, corte, scala e ascensore dal ps1 al pt ) .

P.lla 372 sub 4: B.C.N.C. ai sub 34,35,36,37,38,39,40,41 (scala e ascensore dal pt al p1;dal p1 al p2 ) . P.lla 372 sub 29: B.C.N.C. ai sub 5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,25,34,42 (corte)

( All. 1 visura e planimetrie catastali- elaborato planimetrico-elenco sub- estratto di mappa)

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Descrizione fabbricato

La palazzina residenziale, come sopra individuata, è composta da fabbricato di civile abitazione realizzato in epoca recente – anno 2008 – su un lotto della estensione di Mq. 1.640 di cui solo Mq. 1.240,00 inserito nel PRG del Comune di Porto Recanti come zona B4 Residenziale di completamento, con la restante parte destinata a Verde Pubblico, e compresa tra la Linea Ferroviaria RFI e la Strada Statale Adriatica n. 16, sita in Via Bocci n. 9, zona Sud alle porte della cittadina.

Il fabbricato è raggiungibile dalla Via Bocci e rappresenta la parte finale della stessa, essendo un fondo cieco; reca sul lato nord l’unico accesso carrabile e pedonale, delimitato da recinzione in muratura priva di cancello; la corte è in parte comune in parte destinata a posti auto scoperti.

Architettonicamente l'immobile si eleva su 4 piani fuori terra ed un piano seminterrato e si sviluppa in corpi di fabbrica con al centro lato est- l’ingresso principale alle unità consistente in un vano scala scoperto, con annesso ascensore condominiale.

Tutte le unità residenziali hanno accessi autonomi da ballatoi comuni.

La struttura portante è di tipo intelaiata in calcestruzzo armato; le tamponature esterne sono state realizzate in laterizio a cassavuota con interposti isolamenti termico ed acustico.

Le facciate esterne sono rifinite in parte in laterizio a faccia a vista ed in parte intonacate e tinteggiate; gli infissi esterni sono in legno massello con doppi vetri e gli oscuramenti sono dati da persiane in alluminio verniciato a fuoco, con lamelle orientabili.

I portoni di ingresso alle singole unità sono del tipo blindato con pannello esterno in legno, le porte dei garages sono in alluminio verniciato, del tipo basculante.

Il manto di copertura è in laterizio del tipo coppo tegola; i parapetti dei balconi sono in cemento lisciato e tinteggiato con inserite porzioni di ringhiere in ferro.

( All. 2 Foto fabbricato)

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Gli Immobili oggetto della presente relazione sono identificati come segue:

A) N. 1 Appartamento al piano Terra distinto alla P.lla 372 sub 33, con lavori di costruzione terminati ed occupato da affittuario .

B) N. 1 Appartamento al piano Terra distinto alla P.lla 372 sub 31, con lavori in corso di costruzione non ultimati, libero;

C) N. 1 Appartamento ai piani Terra e S1, distinto alla P.lla 372 sub 30, con lavori di costruzione non ultimati, libero;

D) N.1 Appartamento al piano 2°, distinto alla P.lla 372 sub 39, con lavori di costruzione non ultimati, libero;

E) N. 1 Appartamento al piano 2° e 3°, distinto alla P.lla 372 sub 40, con lavori di costruzione non ultimati, libero.

F) N. 7 Garages al piano S1, distinti alle P.lle 372 subb 5, 10, 11, 13, 14, 16, 17, con lavori di costruzione ultimati, liberi.

G) N. 1 Deposito/Cantina al piano S1, distinto alla P.lla 372 sub 42, con lavori di costruzione ultimati, liberi.

H) N. 11 Posti Auto scoperti al piano T, distinti alle P.lle 372 subb 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, con lavori di costruzione ultimati, liberi.

DESCRIZIONE UNITÀ

L’abitazione è composta da ingresso-soggiorno-cucina, disimpegno zona notte, bagno, due camere, portico e corte esclusiva.

I Pavimenti sono in monocottura, i rivestimenti del bagni e cucina in ceramica, i sanitari in vetrochina con rubinetterie in acciaio; Le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati.

Le porte interne sono in legno tamburato con finitura in vernice bianca laccata, gli infissi di finestre e porte finestre sono in legno massello con vetri doppi.

L’oscuramento è dato da persiane metalliche con lamelle orientabili; il riscaldamento è del tipo a pavimento, alimentato da caldaia autonoma a gas posta all’esterno; l’impianto elettrico è sottotraccia del tipo sfilabile, l’impianto idrico è sottotraccia. ( All. 2 foto unità )

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B) N.1 Appartamento al piano Terra distinto alla P.lla 372 sub 31, con lavori in corso di costruzione non ultimati, libero.

L’abitazione è composta, da un ingresso-soggiorno-cucina, disimpegno zona notte, bagno, due camere e corte esclusiva. L’unità si presenta ad uno stato al grezzo, priva di rifiniture e finiture quali pavimenti, rivestimenti, porte interne, sanitari e tinteggiature, ma dotata di infissi di finestre e porte finestre in legno massello con vetri doppi ed oscuramento dato da persiane.

Gli impianti termico, elettrico ed idrico sono sottotraccia, non completati privi di elementi radianti, caldaia, scatole e prese, rubinetterie, ecc. ( All. 2 foto unità )

C) N. 1 Appartamento ai piani Terra e S1, distinto alla P.lla 372 sub 30, con lavori di costruzione non ultimati, libero.

L’abitazione è composta, al piano Terra, da un ingresso-soggiorno-cucina con scala di accesso al piano S1, disimpegno zona notte, bagno, una camera e corte esclusiva; il piano S1 si compone di ampio vano cantina con porta di accesso anche dalla rampa di accesso ai garages, cavedio e due ripostigli. L’unità si presenta ad uno stato al grezzo, priva di rifiniture e finiture quali pavimenti, rivestimenti, porte interne, sanitari e tinteggiature ma dotata di infissi di finestre e porte finestre in legno massello con vetri doppi ed oscuramento dato da persiane.

Gli impianti termico, elettrico ed idrico sono sottotraccia non completati privi di elementi radianti, caldaia, scatole e prese, rubinetterie, ecc. ( All. 2 foto unità )

D) N.1 Appartamento al piano 2°, distinto alla P.lla 372 sub 39, con lavori di costruzione non ultimati, libero.

L’abitazione è composta da un ingresso-soggiorno-cucina, balcone, disimpegno zona notte, bagno, due camere ed un balcone.L’unità si presenta ad uno stato al grezzo, priva di rifiniture e finiture quali pavimenti, rivestimenti, porte interne, sanitari e tinteggiature, ma dotata di infissi di finestre e porte finestre in legno massello con vetri doppi ed oscuramento dato da persiane.

Gli impianti termico, elettrico ed idrico sono sottotraccia non completati privi di elementi radianti, caldaia, scatole e prese, rubinetterie, ecc. ( All. 2 foto unità )

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E) N.1 Appartamento al piano 2° e 3°, distinto alla P.lla 372 sub 40, con lavori di costruzione non ultimati, libero.

L’abitazione è composta, al P.2°, da un ingresso-soggiorno-cucina con botola sul soffitto per posizionamento scala di accesso al P.3°, balcone, disimpegno zona notte, bagno, una camera e balcone; il P. 3° si compone di ampio vano non suddiviso e terrazzo. L’ unità presenta uno stato al grezzo, priva di rifiniture e finiture quali pavimenti, rivestimenti, porte interne, sanitari, scala di accesso al P.3°, divisori del P.3° e tinteggiature, ma dotata di infissi di finestre e porte finestre in legno massello con vetri doppi ed oscuramento dato da persiane. Gli impianti termico, elettrico ed idrico sono sottotraccia, non completati, privi di elementi radianti, caldaia, scatole e prese, rubinetterie, ecc. ( All. 2 foto unità )

I garages sono posti ai lati della corsia di accesso al P.S1; sono dotati di serranda in alluminio del tipo basculante e composti di un unico vano di forma rettangolare ad eccezione del sub 5 che sviluppa una estensione, lato est. Omogenee le rifiniture: pavimentazioni in lisciato di cemento, pareti tinteggiate, soffitti in cemento al grezzo, impianto elettrico. ( All. 2 foto unità )

La cantina ha una forma rettangolare regolare ed è accessibile anch’essa dalla corsia di accesso al P.S1; è dotata di porta in ferro REI, pavimentazione in lisciato di cemento, pareti tinteggiate, soffitti in cemento al grezzo, impianto elettrico. ( All. 2 foto unità )

H) N. 11 Posti auto scoperti al piano T, distinti alle P.lle 372 subb 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, con lavori di costruzione ultimati, liberi.

I posti auto esterni non sono delimitati da opere che ne identificano la dimensione e recano una soluzione di continuità con la corte comune, presentano un piano di calpestio in breccia pressata. Non sono presenti impianti di alcun tipo. ( All. 2 foto unità )

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2.

verifichi la proprietà dei beni in capo alla fallita e l’esatta loro provenienza. A tal fine il perito risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto derivativi in favore della fallita e dei suoi danti causa, anche oltre il ventennio, fino all’individuazione del più prossimo titolo d’acquisto, antecedentemente al ventennio, trascritto in favore della fallita o dei suoi danti causa. Il perito provvederà ad acquisire, ove non già in possesso del curatore, copia del titolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte della fallita sugli immobili oggetto di stima. Solo ove di tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi, segnalando la circostanza al curatore;

Da verifiche eseguite presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Macerata, Servizio di Pubblicità Immobiliare, si è accertata la proprietà in capo alla fallita e l’esatta loro provenienza ante ventennio.

Si è proceduto alla ricerca dei titoli attraverso l’ispezione ipotecaria della attuale proprieta’

QUALITY SERVICE SRL ritrovando i suddetti soggetti omonimi

 MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DELLA QUALITY SERVICE SRL

 QUALITY SERVICE S.P.A. Con sede in FORLI' (FC) Codice fiscale 02623220403 *

 QUALITY SERVICE S.R.L. *** Con sede in FORLI' (FC) Codice fiscale 02623220403 *:

L’elenco delle formalità è riferito al Periodo informatizzato dal 01/06/1987 al 02/04/2021 - Periodo recuperato e validato dal 03/01/1977 al 30/05/1987:

ELENCO FORMALITA’

TRASCRIZIONE A FAVORE del 28/04/2008 – Reg. Part. 4635 Reg. Gen. 7183 Pubblico ufficiale Sabino Patruno Rep.38988 Racc.15877 del 16/04/2008 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA Immobili siti in Porto Recanati

TRASCRIZIONE CONTRO del 28/04/2008 - Reg. Part. 4636 Reg. Gen.7184 Pubblico ufficiale Sabino Patruno Rep.38988 Racc.15877 del 16/04/2008 ATTO TRA VIVI – COSTIT.NE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO- Immobili siti in Porto Recanati

TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 22/12/2010 – Reg. Part.11432 Reg. Gen.

18264 Pubblico ufficiale Scardovi Maria Chiara Rep.136591 Racc.7590 del 30/11/2010 ATTO TRA VIVI - TRASFORMAZIONE DI SOCIETA '- Immobili siti in Porto Recanati

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SVILUPPO FORMALITA’

TRASCRIZIONE A FAVORE del 28/04/2008 – Reg. Part.4635 Reg.Gen.7183 Pubblico ufficiale Sabino Patruno Rep.38988 Racc.15877 del 16/04/2008 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA Immobili siti in Porto Recanati

GIORGETTI ANNA Nata il 23/03/1919 a Porto Recanati Per il diritto di PROPRIETA' della quota di ½ e CAPOZUCCA GIUSEPPE Nato il 03/09/1932 a Porto Recanati per il diritto di Proprieta' Per la quota di 1/2 vendono alla Ditta QUALITY SERVICE S.P.A. con sede in FORLI' (FO) CF 02623220403 che acquista il diritto di proprietà della quota di 2/2 di aree site in PORTO RECANATI Via D. BOCCI distinte al Catasto Terreni al FOGLIO 15 PLLA 25 e P.LLA 359. ( si allega nota di trascrizione ( All. N° 3 nota trascrizione )

TRASCRIZIONE CONTRO del 28/04/2008 – Reg.Part. 4636 Reg.Gen. 7184 Pubblico ufficiale Sabino Patruno Rep.38988 Racc.15877 del 16/04/2008 ATTO TRA VIVI COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO-

Fondo Dominante F. 15 P.lla 233 e P.lla 360 in Porto Recanati Fondo Servente F.15 P.lla 25 e P.lla 359 in Porto Recanati Via Bocci

A favore GIORGETTI ANNA nata il 23/03/1919 a Porto Recanati e CAPOZUCCA GIUSEPPE nato il 03/09/1932 a Porto Recanati

Contro QUALITY SERVICE S.P.A. Sede FORLI' (FO) CF: 02623220403 Per il diritto di SERVITU' DI PASSAGGIO

Terreni del comune di Porto Recanati al foglio 15, particelle 25 e 359 si riservano, per loro e per gli avanti causa a qualsiasi titolo, servitu' di passaggio anche con qualsiasi mezzo di trasporto a favore della limitrofa loro proprieta' (foglio 15, particelle 233 e 360). detta servitu' sara' esercitata lungo una striscia di terreno della larghezza di tre metri, meglio individuata con colore giallo nella planimetria che, si allega all'atto di cui si chiede la trascrizione sotto la lettera "a".

TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 22/12/2010 – Reg.Part.11432 Reg.Gen.18264 Pubblico ufficiale Scardovi Maria Chiara Rep.136591 Racc.17590 del 30/11/2010 ATTO TRA VIVI - TRASFORMAZIONE DI SOCIETA'

A FAVORE :QUALITY SERVICE S.R.L Sede Forlì- CF 02623220403 per quota1/1 p.p.

CONTRO: QUALITY SERVICE S.P.A.Sede Forlì- CF 02623220403 per quota 1/1 p.p.

Relativamente ai beni in Porto Recanati Via Bocci distinti al Foglio 15 P.lle 372, 372 subb 1-2- 3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-25-26-27-28-29-30-31-32-33-34- 35-36-37-38-39-40-41-42

si precisa che: * la particella 372 sub. 1 identifica l'atrio, rampa d'accesso, scala e percorso uscita di sicurezza, bene non censibile comune ai subb. 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 34 e 42; * la particella 372 sub. 2 identifica la corte e locale contatori, bene non censibile comune a tutti i subalterni; * la particella 372 sub. 3 identifica il percorso pedonale, corte, scala ed ascensore dal ps1 al pt, bene non censibile comune ai subb. 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 e 41; * la particella 372 sub. 4 identifica la scala e ascensore dal pt al p2, bene non censibile comune ai subb. 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 e 41; * la particella 372 sub. 29 e' bene non censibile comune ai subb. 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 25, 34 e 42.

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Per coprire il ventennio, occorre estendere l’ispezione ipotecaria a carico dei venditori GIORGETTI ANNA nata il 23/03/1919 a Porto Recanati e

CAPOZUCCA GIUSEPPE nato il 03/09/1932 a Porto Recanati

L’elenco delle formalità è riferito al Periodo informatizzato dal 01/06/1987 al 02/04/2021 - Periodo recuperato e validato dal 03/01/1977 al 30/05/1987.

L’ispezione in capo a GIORGETTI ANNA ha fatto emergere che la stessa risulta proprietaria ante ventennio ( 1987) della quota pari ad ½ di piena proprietà dei terreni siti in Porto Recanati e distinti al Foglio 15 P.lle 25 e 359 ( ex p.lle 230-231-232-233);

L’ispezione in capo a CAPOZUCCA GIUSEPPE ha fatto emergere che lo stessa risulta proprietario della quota pari ad ½ di piena proprietà dei terreni siti in Porto Recanati e distinti al Foglio 15 P.lle 25 e 359 ( ex p.lle 230-231-232-233) attraverso i seguenti atti pubblici:

TRASCRIZIONE A FAVORE: del 28-04-2008 Reg.Part. 4634 Reg.Gen.7182 ATTO NOTARILE PUBBLICO del 16/04/2008 Rep.38988 racc.15877 Notaio Sabino Patruno Porto Recanati ATTO PER CAUSA DI MORTE - ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA' Atto mortis causa Data di morte 16/11/1995 Successione testamentaria -

Immobile Fondo Servente sito in Porto Recanati Via Bocci - Foglio 15 P.lla 25 e P.lla 359 A favore CAPOZUCCA GIUSEPPE nato il 03-09-1932 a Porto Recanati, per la quota di ½ pp Contro CAPOZUCCA LUIGI nato il 02-08-1909 a Porto Recanati, per la quota di ½ p.p

TRASCRIZIONE A FAVORE: del 18/11/1997 Reg.Part. 9254 Reg.Gen.12018

ATTO AMMINISTRATIVO del 20/10/1997 Rep.56 Racc.202 Ufficio del Registro di Recanati ATTO PER CAUSA DI MORTE - CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE

Atto mortis causa: data di morte 16/11/1995 Successione testamentaria -

Immobili in Porto Recanati Via Bocci distinti al Foglio 15 Particelle 25 -100- 113 – 232 - 233 A favore CAPOZUCCA GIUSEPPE nato il 03-09-1932 a Porto Recanati, per la quota di ½ pp Contro CAPOZUCCA LUIGI nato il 02-08-1909 a Porto Recanati, per la quota di ½ p.p

Note: erede per legge il figlio Capozzucca Giuseppe - rinuncia all'eredita' del coniuge e delle figlie.

(19)

3.

accerti se gravino sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari;

Da verifiche eseguite presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Prov.le di Macerata, Servizio di Pubblicità Imm.re si è accertato che il bene è gravato dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.

ELENCO FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI

ISCRIZIONE CONTRO del 28-04-2008 – Reg.Part.1743 Reg.Gen.7185 Notaio Sabino Patruno Rep.38989 Racc.15878 del 16/04/2008

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO Immobili siti in Porto Recanati - Documenti successivi correlati: n. 7 annotamenti

ISCRIZIONE CONTRO del 12/-10-2011 – Reg.Part.2695 Reg.Gen.14303

Tribunale di Ancona- Sezione distaccata di Jesi- Rep.569 Racc.2010 del 06/10/2010 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO-Immobili siti in Porto Recanati

ISCRIZIONE CONTRO del 09-04-2012 – Reg.Part. 650 Reg.Gen. 4781 Pubblico ufficiale Tribunale di Forlì' Rep. 438 Racc.2011 del 18/04/2011

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO -Immobili siti in Porto Recanati

TRASCRIZIONE CONTRO del 20-12-2013 – Reg.Part.11356 Reg.Gen.15979 Pubblico ufficiale MACERATA Rep. 820 Racc.2013 del 24/09/2013

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in Porto Recanati

TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 20-01-2021 – Reg.Part. 572 Reg.Gen.728 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI FORLI' Rep.52 Racc.2020 del 10/09/2020

ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO Immobili siti in Porto Recanati

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SVILUPPO FORMALITA’

ISCRIZIONE CONTRO del 28-04-2008 – Reg.Part.1743 Reg.Gen. 7185

Notaio Sabino Patruno di Porto Recanati Rep.38989 Racc.15878 del 16/04/2008

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO Capitale € 1.500.000,00 - Spese € 1.500.000,00- Totale € 3.000.000,00- Durata 8 anni Beni:- Porto Recanati Via Bocci Foglio 15 Particella 25 e Particella 359 - Q=1/1pp

A favore: BANCA POPOLARE DI VERONA - S. GEMINIANO E S. PROSPERO spa sede Verona Piazza Nogara n.2 CF 03689960239

Contro: QUALITY SERVICE S.P.A. Sede Forlì - CF 02623220403 per quota Q=1/1 pp

Documenti successivi correlati:

1. Annotazione n. 1078 del 06/04/2011 (RESTRIZIONE DI BENI) 2. Annotazione n. 1762 del 08/06/2011 (QUIETANZA E CONFERMA) 3. Annotazione n. 1763 del 08/06/2011 (RESTRIZIONE DI BENI) 4. Annotazione n. 1764 del 08/06/2011 (RIDUZIONE DI SOMMA) 5. Annotazione n. 2922 del 20/12/2011 (RETTIFICA)

6. Annotazione n. 2923 del 20/12/2011 (RESTRIZIONE DI BENI) 7. Annotazione n. 1081 del 31/05/2012 (RETTIFICA)

ISCRIZIONE CONTRO del 12-10-2011 – Reg.Part.2695 Reg.Gen.14303

Pubblico uff.Tribunale di Ancona- Sez Distaccata di Jesi Rep.569 Racc.2010 del 06/10/2010 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Capitale € 236.212,21 Interessi - Spese - Totale € 100.000,00

Beni: - Porto Recanti, Via Bocci, distinti al Foglio 15 Particelle 372/5; 372/13; 372/10; 372/11;

372/14; 372/16; 372/17; 372/18; 372/19; 372/20; 372/21; 372/22; 372/23; 372/24; 372/25;

372/26; 372/27; 372/28; 372/30; 372/31; 372/33; 372/39; 372/40; 372/42.

A favore: BANCA POPOLARE DI ANCONA spa Sede Jesi (AN) CF 00078240421 Contro: QUALITY SERVICE spa Sede Forlì- CF 02623220403 per Q= 1/1

ISCRIZIONE CONTRO del 09-04-2012 – Reg.Part. 650 Reg.Gen. 4781 Pubblico ufficiale Tribunale di Forlì Rep.438 Racc.2011 del 18/04/2011 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Capitale € 12.691,53 -Interessi - Spese - Totale € 15.000,00

372/14; 372/16; 372/17; 372/18; 372/19; 372/20; 372/21; 372/22; 372/23; 372/24; 372/25;

372/26; 372/27; 372/28; 372/30; 372/31; 372/33; 372/39; 372/40; 372/42.

A favore : CREDITO DI ROMAGNA spa Sede Forlì- CF 03374640401 Contro: QUALITY SERVICE srl - Sede Forlì- CF 02623220403 per Q= 1/1

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TRASCRIZIONE CONTRO del 20-12-2013 – Reg.Part.11356 Reg.Gen.15979 Pubblico ufficiale Macerata Rep. 820 Racc.2013 del 24/09/2013

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Beni:- Porto Recanati Via Bocci Foglio 15 Particella 25 e Particella 359 - Q=1/1pp

A favore : BANCO POPOLARE SOC. COOPERATIVA Sede VERONA CF: 03700430238 Contro: QUALITY SERVICE srl -Sede Forlì – CF. 02623220403 per Q= 1/1 pp

TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 20-01-2021 – Reg.Part.572 Reg.Gen.728 Pubblico ufficiale Tribunale di Forlì Rep.52 Racc.2020 del 10/09/2020

ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO

372/14; 372/16; 372/17; 372/18; 372/19; 372/20; 372/21; 372/22; 372/23; 372/24; 372/25;

372/26; 372/27; 372/28; 372/30; 372/31; 372/33; 372/39; 372/40; 372/42.

A favore : MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DELLA QUALITY SERVICE SRL Contro: QUALITY SERVICE srl -Sede Forlì- CF 02623220403 Q=1/1 pp

4.

prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili, raffrontandole anche con quelle depositate in Catasto;

A seguito della richiesta ed accesso agli atti, in data 11-03-202, il Comune di Porto Recanati ha inviato al sottoscritto copia della pratica edilizia, compresi gli elaborati grafici di progetto.

Il confronto tra quanto autorizzato e quanto riscontrato sui luoghi, ha permesso di accertare alcune difformità.

Si è, inoltre, estratta copia degli elaborati planimetrici, elenco sub, visure e planimetrie catastali depositate al Catasto. Il confronto tra quanto riportato nella documentazione catastale e quanto rinvenuto sui luoghi ha permesso di accertare alcune difformità diffuse ma, soprattutto si è riscontrato che le unità abitative distinte alle P.lla 372 sub 30, P.lla 372 sub 31, P.lla 372 sub 39 e P.lla 372 sub 40, seppure non terminate ed in corso di costruzione, sono state accatastate con fine lavori.

Effettuati i raffronti tra lo stato autorizzato, la documentazione catastale e lo stato dei luoghi si è verificata la mancata rispondenza, come di seguito meglio si specifica.

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Nessuna difformità tra progetto autorizzato, planimetria catastale e stato dei luoghi.

Si segnala la mancanza di agibilità, la cui originaria richiesta è, a tutt’oggi, SOSPESA.

B) N. 1 Appartamento al piano Terra distinto alla P.lla 372 sub 31, con lavori in corso di costruzione non ultimati, libero.

Difformità tra progetto approvato e stato dei luoghi ( ma conforme tra stato dei luoghi e planimetria catastale), consistente nella mancata realizzazione della scala per accesso dal P.T.

al P.S1 con taglio del solaio.

Si segnala la mancanza di agibilità, mai richiesta, in quanto l’unità è in corso di costruzione e, perciò, da richiedere a lavori ultimati.

Si segnala la difformità catastale circa l’accatastamento dal quale risulta una unità con lavori ultimati, mentre in realtà è in corso di costruzione.

C) N. 1 Appartamento ai piani Terra e S1, distinto alla P.lla 372 sub 30, con lavori di costruzione non ultimati, libero.

Difformità al piano terra tra progetto approvato e stato dei luoghi ( ma conforme tra stato dei luoghi e planimetria catastale), consistente nella diversa partizione interna;

Difformità al P.S1 tra progetto approvato e stato dei luoghi ( ma conforme tra stato dei luoghi e planimetria catastale), consistente nella diversa partizione interna (mancata realizzazione di due locali, aumento della superficie utile attraverso l’occupazione di due unità adiacenti ( una porz.

di garage ed una porz.di cantina).

Si segnala la mancanza di agibilità, mai richiesta in quanto l’unità è in corso di costruzione e, perciò, da richiedere a lavori ultimati.

D) N.1 Appartamento al piano 2°, distinto alla P.lla 372 sub 39, con lavori di costruzione non ultimati, libero.

Difformità tra progetto approvato e stato dei luoghi ( ma conforme tra stato dei luoghi e planimetria catastale), consistente nella diversa forma del terrazzo lato est.

Si segnala la mancanza di agibilità, mai richiesta in quanto l’unità è in corso di costruzione e, perciò, da richiedere a lavori ultimati.

(23)

E) N.1 Appartamento al piano 2° e 3°, distinto alla P.lla 372 sub 40, con lavori di costruzione non ultimati, libero.

Difformità al piano 2° tra progetto approvato e stato dei luoghi ( ma conforme tra stato dei luoghi e planimetria catastale), consistente nella diversa partizione interna;

Difformità al piano 3° tra progetto approvato e stato dei luoghi e planimetria catastale), consistente nella diversa partizione interna.

Si segnala la mancanza di agibilità, mai richiesta in quanto l’unità è in corso di costruzione e, perrciò, da richiedere a lavori ultimati.

Difformità tra progetto approvato e stato dei luoghi ( ma conforme tra stato dei luoghi e planimetria catastale), consistente nella diversa forma con riduzione delle superfici relativamente alla P.lla 372 sub 13 ed alla P.lla 372 sub 5.

Difformità tra progetto approvato e stato dei luoghi ( ma conforme tra stato dei luoghi e planimetria catastale), consistente nel cambio di destinazione di un garage in due cantine, variazione superfici e destinazione.

H) N. 11 Posti auto scoperti al piano T, distinti alle P.lle 372 subb 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, con lavori di costruzione ultimati, liberi.

Nessuna difformità planimetrica. Si segnala la mancanza di agibilità, la cui originaria richiesta è, a tutt’oggi, SOSPESA.

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5.

dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di successione, ecc.);

Nessuna

6.

riferisca sullo stato di possesso degli immobili, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell'immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento, accerti presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti;

Tutte le unità immobiliari oggetto della presente perizia e del relativo pignoramento risultano liberi e non occupati da terzi ad eccezione delle seguenti unità:

Locale uso Garage posto al piano S1 distinto al Foglio 15 P.lla 372 sub 13, occupato dai Sig.

Francesco Benedetti ( proprietario dell’appartamento al piano 1° Foglio 15 P.lla 372 sub 37) e dal Sig. Michele Tetta, che lo detengono senza alcun contratto scritto ma, come da dichiarazione dello stesso sig. Tetta, attraverso accordo verbale con la Quality Service srl.

In sede di sopralluogo si è accertato che all’interno del garage sono depositati vari effetti personali del Sig. Michele Tetta residente con il proprietario Benedetti Francesco;

In data 23-04-2021 è stata sostituita la serratura come da autorizzazione del Giudice, ma l’occupante era fuori Regione e non è stato possibile avvisarlo per comunicare appunto del cambio di serratura.

In data 03-05-2021 il sottoscritto ha effettuato nuovo sopralluogo sul posto e consegnato al sig.

Tetta una copia della chiave del garage per permettergli di avere accesso al materiale di sua proprietà insistente nel locale.

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Appartamento al piano Terra distinto alla P.lla 372 sub 33 e Garage al piano S1, distinto alla P.lla 372 sub 16 entrambi occupati da affittuari con Contratto di Locazione ad uso abitativo.

Dette unità sono state oggetto di contratto preliminare di compravendita tra la Quality Service spa e Piercamilli Giuseppe redatto in data 10-12-2008 e registrato all’Agenzia delle Entrate Direzione Prov.le di Ancona, Ufficio Territoriale di AN in data 30-09-2013 al N. 5627.

Il Contratto di Locazione ad Uso Abitativo, è stato stipulato con regime fiscale della cedolare secca, Registrato all’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Ancona in data 26-06-2019 prot.

n. 19062640211314490-000001 con codice identificativo TQD19T003487000F .

tra i Locatari: Piercamilli Giuseppe nato a Recanati il 13-01-1947, residente in Falconara Marittima (AN) Via Milano n.8 CF: PRCGPP47A13H211J e Pelosi Maria Angela nata a Monte Roberto (AN) il 25-05-1950, residente a Falconara Marittima (AN) in Via Milano n.8 CF:PLNMNG50E64F600A

ed i conduttori: Maccaroni Alessandro nato a Osimo (AN) il 15-10-1976 residente a Castelfidardo (AN) via Jesina n. 21 e Iordan Cristina nata a Rimnicu Sarat ( Romania) il 03-04- 1988 e residente a Porto Recanati (MC) via D. Bocci n. 9 CF: RDNCST84D43Z129X

Immobile: Porto Recanati Via Bocci n. 9 piano T. appartamento distinto al F. 15 P.lla 372 sub 33 (interno A/3) e Garage (interno 3) piano S1 distinto al Foglio 15 P.lla 372 sub “15”. (NB1) Durata del Contratto: Il contratto è stipulato per la durata di 4 anni, con decorrenza dal 01-06- 2019 e scadenza il 31-05-2023. Il contratto cesserà alla scadenza pattuita senza bisogno di scadenza alcuna. Le parti hanno facoltà di recedere per giustificati motivi dal contratto, previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno tre mesi prima .Corrispettivo: il canone annuale è convenuto in €. 5.400,00 da corrispondersi in rate anticipate di €. 450,00 cad.

entro il 10 del mese, nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario sul CC Unicredit Banca spa fil di Ancona Torrette intestato ai locatari. ( All. 4 Contratto di affitto)

Come richiesto dal quesito posto dal Giudice, il sottoscritto tecnico ha valutato la congruità del corrispettivo ( canone) indicato nel contratto in oggetto ed effettuato il calcolo , che si ritiene congruo in base ai canoni di mercato correnti per la zona e per la tipologia dell’immobile locato, ma si evidenzia l’ agibilità sospesa anche per dette unità.

F.15 P.lla 372 SUB 33 4,36% * 122.130,00 = / 12 443,74 €.

F.15 P.lla 372 SUB 16 4,36% * 17.700,00 = / 12 64,31 €.

(NB1) il contratto reca per il garage un sub errato. I locatari occupano il garage distinto alla P.lla 672 sub 16,. La P.lla 672 sub 15 è, inoltre, intestata al Sig. Bracalente Stefano.

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7.

provveda a verificare, anche con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico artistici, di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, vincoli di P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell’acquirente;

L’area ricade in parte dall’interno della fascia di rispetto fiumi: -100 ml dai fiumi di 1° classe

8.

provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

Servitu' di passaggio Reg.Part. 4636 del 28/04/2008 –ATTO TRA VIVI COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO- Fondo Dominante F. 15 P.lla 233 e P.lla 360 in Porto Recanati- Fondo Servente F.15 P.lla 25 e P.lla 359 in Porto Recanati Via Bocci A favore GIORGETTI ANNA nata il 23/03/1919 a Porto Recanati e CAPOZUCCA GIUSEPPE nato il 03/09/1932 a Porto Recanati Contro QUALITY SERVICE S.P.A. Sede FORLI' (FO)

servitu' di passaggio anche con qualsiasi mezzo di trasporto a favore della proprieta' (foglio 15, particelle 233 e 360).

lungo una striscia di terreno della larghezza di tre metri, ( gravante su p,lla 372 sub 2 e p.lla 372 sub 29 bcnc)

9.

verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia;

Il sottoscritto per rispondere a detto quesito ha effettuato precisa richiesta all’Amministratore Condominiale, che riferisce quanto segue:

- Bilancio 2018/2019: Quality € 5.337,31 - Piercamilli € 512,16 - Bilancio 2019/2020: Quality € 4.147,03 - Piercamilli € 512.16

- Bilancio 2020/2021: Quality € 942,35 - Piercamilli € 376,83 - Fallimento Quality € 942,34 Spese Straordinarie Sostenute e di competenza Quality Services Srl

Quota Citazione Bracalente € 392,45 Anno 2019;Quota Certif Prevenzione Incendi € 16.168,01.

QUOTA TOTALE DARE ANTE FALLIMENTO € 15.860,98

QUOTA TOTALE DARE POST FALLIMENTO AD OGGI € 2.746,96.

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10.

verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale;

Nel vigente PRG del Comune di Porto Recanati adeguato al PPAR - PTC – PAI- con D.G.P. n.

33 del 12.02.2013 e con D.G.P. n. 126 del 15.05.2013, il fabbricato ricade all’interno della Zona Residenziale di Completamento “B” Sottozona “B4”, regolata dall’Art.13 delle NTA, in parte nella Zona a Vincolo di inedificabilità “V1” regolata dall’ Art.lo 41 delle NTA ed in parte all’interno della fascia di rispetto Ferroviario, regolata dall’Art.lo 43 delle NTA

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ART. 13 - ZONE DI COMPLETAMENTO – B -. Sono le zone territoriali omogenee B di cui all'art.2 del D.M. 2/4/68 N° 1444. Tale Zonizzazione riguarda quelle parti del tessuto urbano interessate da una edificazione recente il cui stato edilizio non lascia prevedere a tempi brevi necessità di sostanziali trasformazioni e quelle aree rimaste inedificate all'interno del tessuto edilizio per le quali il PIANO - fatte salve particolari prescrizioni - prevede la edificabilità a completamento degli insediamenti oramai consolidati. In tali Zone il PIANO si attua applicando indici urbanistici ed edilizi diversificati a seconda delle seguenti Sottozone individuate in relazione alle varie realtà e agli indici del P.R.G

Sottozona B3: Jf - Indice di Densità Fondiaria: 2,10 mc./mq. H - Altezza Massima: 14,00 ml.

ART. 41 - ZONE A VINCOLO DI INEDIFICABILITÀ “VI”. In tali zone, che riguardano aree in adiacenza ai nodi stradali, aree intercluse all'interno di fasce infrastrutturali, aree in adiacenza a fossi, canali e corsi d'acqua, aree cimiteriali ed aree di rispetto dell'abitato, è istituito il vincolo di inedificabilità, fatti salvi gli interventi elencati a titolo esemplificativo al punto 7 della circolare Min.

LL.PP. n. 5980 del 30/12/70. In esse non sono consentite nuove costruzioni nè ampliamenti di quelle esistenti; al solo fine del recupero e mantenimento del patrimonio esistente sono ammessi, nell'ambito delle caratteriste dimensionali preesistenti, che debbono rimanere inalterate, interventi di sola manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia. Nelle zone a vincolo localizzate nelle planimetrie di dettaglio in scala 1:2.000, relative ad ambiti adiacenti i centri abitati, la destinazione degli edifici situati all'interno delle stesse è assimilata a quella delle zone residenziali di cui all'art.11 delle presenti norme. Nell'area individuata in applicazione del rispetto cimiteriale possono essere autorizzati a titolo precario chioschi o modeste costruzioni similari per la vendita dei fiori e oggetti per il culto e l'onoranza dei defunti.

ART. 43 - VINCOLI VARI Ancorché non indicate dal Piano le aree sottoposte a vincolo ambientale (idrogeologico, archeologico, monumentale e paesistico) sono assoggettate alle relative normative di legge Nazionali e Regionali. Le aree comprese nella perimetrazione conseguente all'applicazione delle distanze minime da osservare a protezione del nastro stradale ai sensi del D.I. 1/4/68 n. 1404 ed a protezione del tracciato ferroviario ai sensi delle DPR n.753/80 e della legge n.17/81, sono assoggettate a vincolo di inedificabilità, fatte salve eventuali deroghe degli enti competenti e gli interventi ammessi ai sensi della LR n.34/75, nonché quelli elencati a titolo esemplificativo al punto 7 della circolare Min.

LL.PP. n.5980 del 30/12/70. Gli interventi ricadenti entro la fascia di rispetto ferroviaria sono subordinati al parere di cui al D.P.R.753/’80 art. 58 art. 49 art. 52 del D.P.R. 753/’80 5

Qualora vengano previsti locali interrati, la loro realizzazione è subordinata alla non interferenza con il livello della falda idrica presente, individuata nel Rapporto Geologico. Tutti gli interventi edilizi dovranno avvenire nel rispetto della normativa vigente relativa all’inquinamento atmosferico, acustico ed elettromagnetico. Dovranno essere inoltre rispettate le distanze previste dalla normativa vigente tra gli edifici da un lato e le linee elettriche e le cabine di trasformazione dall’altro. Dovrà essere studiata, nella fase preliminare della realizzazione delle opere, un idoneo sistema di approvvigionamento idrico e di allontanamento e smaltimento delle acque reflue nel rispetto della normativa vigente, prevedendo opportuni sistemi di depurazione. Per tutte le nuove previsioni che ricadono nelle aree coltivate di valle, di cui alla tavola 5 delle indagini botaniche, ogni intervento di trasformazione dovrà prevedere opere di minimizzazione e compensazione degli impatti.