Parcheggio nel cortile condominiale: Cassazione

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Parcheggio nel cortile condominiale: Cassazione

16 Aprile 2021Redazione

Regole sul cortile condominiale e sull’uso a parcheggio: la tutela e l’azione da parte dell’amministratore.

Come noto, il cortile è lo spazio scoperto esistente all’interno di un condominio —

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e quindi la superﬁcie calpestabile, con la sovrastante colonna d’aria — la cui funzione primaria è quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari che su di essa si aﬀacciano (Cass., Sez. II, 21 marzo 2016 n. 5551) e che consente l’accesso al fabbricato (Cass., Sez. II, 29 ottobre 2003 n. 16241. Sulla nozione di cortile nel condominio, il deposito temporaneo di materiali o il parcheggio delle autovetture Cass., Sez. II, 9 giugno 2010 n. 13879).

In quanto bene comune, esso è soggetto all’applicazione dell’art. 1102 c.c. e, particolarmente, ad una facoltà di utilizzo da parte del singolo condomino, sì da rendere il bene stesso maggiormente adatto rispetto alle proprie esigenze individuali: occorre, però, che siano rispettati i limiti contemplati da tale previsione e, in specie, che (a) non siano realizzate modiﬁcazioni (nel senso che il comunista non può da solo né stabilire, né alterare la destinazione originaria della cosa comune) e (b) sia garantito il pari godimento degli altri condomini.

A rendere illecito l’uso basta, infatti, il mancato rispetto dell’una o dell’altra prescrizione (Cass., Sez. II, 24 agosto 2012 n. 14633; Cass., Sez. II, 21 settembre 2011 n. 19205, ivi, 2011, I, 1619), mentre, ove tali limiti siano rispettati, il singolo condòmino può servirsi del bene comune anche per ﬁni esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (Cass., Sez. II, 6 marzo 2019 n. 6458).

Box realizzati nell’area adibita a parcheggio condominiale

I cortili (ed esplicitamente pure le stesse aree destinate a parcheggio, dopo l’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012), rispetto ai quali manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, rientrano tra le parti comuni dell’ediﬁcio condominiale, a norma dell’art. 1117 c.c., e la loro trasformazione, sia pure solo in parte, in un’area destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di box o autorimesse, a beneﬁcio di alcuni soltanto dei condomini, comporta sia un’alterazione della consistenza strutturale della cosa comune, sia una sottrazione della destinazione funzionale della stessa.

Cassazione civile sez. VI, 25/02/2020, n.5059

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Autorimessa realizzata in un locale in proprietà esclusiva cui si accede dal cortile condominiale

Realizzare un’autorimessa in un locale in proprietà esclusiva cui però si accede dal cortile condominiale viola il diritto degli altri condomini al pari godimento della cosa comune. L’area antistante, infatti, anche se resta libera, viene comunque posta al servizio del box limitandone l’uso da parte dei comproprietari del cortile. A deciderlo è la Cassazione ribaltando il verdetto dei giudici di merito. Per la Corte, infatti, il mancato uso da parte dei condomini del cortile dove si parcheggia non fa venir meno l’illecito comportamento del condomino che amplia l’accesso ad autorimessa di fatto riducendo l’utilizzo dell’area comune.

Cassazione civile sez. II, 03/10/2019, n.24720

A chi appartiene il cortile

I cortili (e, successivamente all’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata all’installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità.

(Nella specie, la S.C. ha evidenziato come la realizzazione delle autorimesse nel cortile condominiale, sia pure in base ad una concessione rilasciata su richiesta di alcuni condomini, ne aveva determinato, in assenza di accordo rivestente la forma scritta, l’acquisto, per accessione e “pro indiviso”, in favore di tutti i condomini).

L’area esterna di un ediﬁcio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla

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speciale normativa urbanistica dettata dall’art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765 del 1967, alla duplice condizione che venga accertato che essa sia destinata a parcheggio, secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale ﬁne e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura. Trattandosi di elementi costitutivi del relativo diritto, spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio su tale area, l’onere di provare che la stessa è compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato.

Occupazione di parte del cortile comune mediante il parcheggio del proprio veicolo

In tema di condominio di ediﬁci, l’art 1102 c.c. sull’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l’operatività delle limitazioni del predetto uso, pertanto può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva vietato il parcheggio di motoveicoli nello spazio del cortile condominiale, prospiciente l’immobile di proprietà di uno dei condomini, senza dare rilievo alla sporadicità o saltuarietà delle soste, bastando che queste ostacolassero l’accesso a tale immobile).

La condotta del condòmino, consistente nella stabile occupazione mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo del proprio veicolo di una porzione del cortile comune, conﬁgura un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e paciﬁco godimento.

Nulle le delibere che nell’assegnare le

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aree destinate a parcheggio incidono sui diritti individuali di proprietà esclusiva

La delibera di un condominio che disciplini il godimento di un’area esterna alle mura perimetrali dell’ediﬁcio, assegnando direttamente i posti macchina sulla stessa insistenti ai condomini, è nulla, qualora la detta area sia rimasta di proprietà del costruttore del fabbricato e gli acquirenti degli immobili, illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio, non abbiano agito per accertare giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui era stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione

“ope legis”.

La delibera assembleare che disponga la delimitazione di posti auto nel cortile comune in numero corrispondente alle unità immobiliari ad uso abitativo escludendo i titolari dei locali commerciali e consentendo a chi desideri di realizzare una copertura a proprie spese è nulla in quanto costituisce assegnazione individuale ad uso esclusivo di parti dell’area di uso comune e ne impedisce l’uso e il godimento da parte di altri condomini.

L’assemblea di condominio può decidere di realizzare dei posti auto nel cortile condominiale; l’assemblea, però, non può escludere alcuni condòmini da tale assegnazione.

Deﬁnizione di cortile

Rientrano nella nozione di cortile non solo l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici e che principalmente serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti ma anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio.

La Corte ritorna sulla nozione di “cortile”, chiarendo che con essa deve intendersi non solo l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un ediﬁcio o di più ediﬁci e che principalmente serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti ma,

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tenuto conto dell’“ampia portata della parola”, anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’ediﬁcio quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi che, sebbene non menzionati espressamente nell’art.

1117 c.c., vanno ritenuti comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. civ.

sez. II, 9 giugno 2000 n. 7889, in questa Rivista, 2000, I, 765, nonché Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1991 n. 10309, in Arch. loc. e cond., 1992, 294).

Nell’occasione, peraltro, la Corte ribadisce, altresì, che la presunzione di comunione può essere vinta da un titolo contrario, nel senso che lo stesso art.

1117 c.c. riconosce in modo esplicito la possibilità che sui beni e servizi in essa indicati esista, in virtù dell’autonomia privata (e, cioè, in virtù del titolo), un diritto diverso dal condominio (Cass. civ., Sez. Un., 7 luglio 1993 n. 7449, in Foro it., 1993, I, 2811): titolo riscontrabile nel negozio giuridico che ha dato vita al condominio (es.: il regolamento predisposto dall’originario costruttore ed allegato ai rogiti di acquisto dei singoli appartamenti), ovvero nella deliberazione adottata successivamente alla costituzione del condominio dall’unanimità dei condomini ovvero, ancora, nell’accertamento dell’avvenuta usucapione, a favore di uno solo dei condomini, della proprietà esclusiva del bene nato come comune (Cass. civ., sez. II, 9 novembre 1998 n. 11268, in questa Rivista, 1999, I, 710).

Delibera assegna posti auto in cortile

In tema di condominio negli ediﬁci, la delibera assembleare che adibisce l’area cortiliva a parcheggio e assegna i singoli posti auto non determina la divisione del bene comune, limitandosi a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario, sicché essa non richiede il consenso di tutti i condomini, né attribuisce agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata.

Parcheggio e servitù

Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza

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al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l’auto per speciﬁche persone che accedano al fondo non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio aﬀatto personale dei proprietari (cassata, nella specie, la decisione dei giudici del merito che avevano accertato che su un terreno di proprietà della società convenuta l’attrice godeva di servitù di parcheggio).

Assegnazione parcheggi per millesimi di proprietà

Nell’attuale regolamentazione giuridica del condominio, la misura di utilizzazione delle parti comuni non è in rapporto proporzionale con il valore della singola unità immobiliare, ma si determina con riferimento all’art. 1102 comma 1 c.c. secondo il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Il regolamento assembleare di condominio, pertanto, può legittimamente distribuire i posti auto ricavati nel cortile condominiale attribuendone uno per ciascuna unità immobiliare, indipendentemente dal valore proporzionale di ciascuna.

Diritto di parcheggiare: esclusione

Deve essere escluso il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale, se la presenza di veicoli in sosta, oltre a rendere scomodo il raggiungimento a piedi delle singole unità immobiliari, impedisce a un condomino di utilizzare il cortile per l’introduzione di automezzi nei vani di sua proprietà posti a pianterreno.

L’esclusione dell’attitudine del cortile all’uso di parcheggio per autovetture, in quanto per sua conformazione idoneo soltanto al passaggio delle persone ed al transito dei veicoli diretti nelle rimesse aventi accesso dal medesimo, è perfettamente rispondente alla fondamentale regola di cui all’art. 1102, comma 1, c.c., secondo la quale l’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non

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può alterarne la destinazione, da intendersi in concreto, in considerazione delle caratteristiche obiettive e funzionali, e impedirne il concorrente uso degli altri comunisti, secondo il loro diritto.

Ai sensi dell’art. 1102 c.c. l’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Pertanto, a rendere illecito l’uso basta il mancato rispetto dell’una o dell’altra delle due condizioni, sicché anche l’alterazione della destinazione della cosa comune determinata non soltanto dal mutamento della funzione, ma, anche dal suo scadimento in uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall’art. 1102 c.c.

(Nella specie, la Corte ha confermato la violazione dell’art. 1102 c.c. nella condotta di un condomino che era solito lasciare la propria auto parcheggiata nell’androne condominiale, atteso il parcheggio della automobile impediva ai pedoni di accedere ad un piccolo cortile per raggiungere gli appartamenti, non consentiva il transito di autovetture per il ricovero nei locali siti al piano terreno e sviliva le peculiarità dell’atrio, di particolare pregio, facente parte di un palazzo antico e prestigioso).