Rapporto di stima – Esecuzione Immobiliare n. 91/2021
Tribunale di Ferrara
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
Promossa da: PENELOPE SPV srl a mezzo della mandataria INTRUM ITALY spa Contro: CONVERSANO GIUSEPPE e CONVERSANO MASSIMO
N° Gen. Rep. 91/2021
Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 12-01-2022 ore 09:40 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI Custode Giudiziario: Dr. MASSIMO CIS
Esperto alla stima: Dott. Agr. Eleonora Benetti Codice fiscale: BNTLNR65A68D548E
Partita IVA: 01306300383
Studio in: Via Mozzo Ocaballetta, 14 - 44121 FERRARA Telefono: 335.7011195
Email: eleonora.benetti@libero.it Pec: e.benetti@epap.conafpec.it
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
LOTTO UNICO
susszzato
INDICE SINTETICO
1. Dati Catastali
Bene: via Portogallo, 109 / viale Spagna, 14, int. 10, LIDO DELLE NAZIONI di COMACCHIO - 44022 Intestazione: CONVERSANO Giuseppe, nato a Rivoli il 24.10.1977 (cf. CNV GPP 77R24 H355X) e CONVERSANO Massimo, nato a Rivoli il 24.10.1977 (cf. CNV MSM 77R24 H355J), per la quota indivisa di 1/2 ciascuno di piena proprietà.
2. Quota e tipologia del diritto pignorato:
quota di 1/2 ciascuno indiviso, di piena proprietà in regime di separazione legale dei beni.
3. Categoria: Abitazione di tipo civile [A3]
foglio 25, particella 2963, subalterno 13, scheda catastale di prot. 2113 del 28.07.1977, indirizzo via Portogallo, piano 1, Comune Comacchio (C912), categoria A/3, classe 3, consistenza 1,5 vani, superficie cat. tot. mq. 38, rendita € 139,44.
Parti comuni: compete all’unità in oggetto la comproprietà su enti ed utilità comuni ai sensi dell'art. 1117 e segg. del C.C., in particolare sulla corte comune mappale 2960, nonché sulle piscine comuni all’interno del complesso residenziale, censite nel NCEU del Comune di Comacchio al foglio 25 mappale 2957 cat. D/6 (r.c. €. 2.887); compete inoltre all’unità in oggetto l’uso esclusivo del posto auto individuato con il numero 10, insistente sulla stessa corte di cui al predetto mappale 2960, oltre a tutto e quant’altro desunto dalla documentazione catastale in atti e come indicato negli atti notarili di provenienza.
4. Stato di possesso: nella disponibilità dei comproprietari debitori esecutati, libero alla vendita.
5. Creditori Iscritti:
- Cassa di Risparmio in Bologna spa con sede in Bologna (c.f. 02089911206);
- Equitalia Nomos spa con sede in Torino (c.f. 05165540013);
- soc. PENELOPE SPV srl con sede in Conegliano (cf. 04934510266).
6. Comproprietari non esecutati: nessuno.
7. Misure Penali: nessuna
8. Continuità delle trascrizioni: attestata;
9. Prezzo
Bene: via Portogallo, 109 / viale Spagna, 14, int. 10, LIDO DELLE NAZIONI di COMACCHIO - 44022 Prezzo da porre a base d’asta: € 40.000,00
Prezzo (offerta minima 75%): € 30.000,00
in
amm ma
nter
ano anni
Lotto: UNICO La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si.
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Quota intera di piena proprietà di abitazione di tipo economico per civile abitazione [A3] sita in: loc. Lido delle Nazioni di Comacchio, viale Portogallo, 109 angolo viale Spagna, 14, int.
10.
Trattasi di un monolocale di tipo balneare, senza accessori, al piano primo, senza ascensore, ricompreso nel complesso residenziale condominiale denominato “IL MARE” fabbricato
“PERLA-D”.
Quota e tipologia del diritto pignorato:
quota indivisa di ½ ciascuno a CONVERSANO Giuseppe, nato a Rivoli il 24.10.1977 (cf. CNV GPP 77R24 H355X) e CONVERSANO Massimo, nato a Rivoli il 24.10.1977 (cf. CNV MSM 77R24 H355J).
Regime patrimoniale:
CONVERSANO Giuseppe, coniugato a Latiano (Brindisi), nel 2003, in regime di separazione dei beni (estratto di matrimonio del 17.11.2021);
CONVERSANO Massimo, coniugato a Verrua Savoia (Torino), nel 2018, in regime di separazione dei beni (estratto di matrimonio del 08.11.2021).
Comproprietari non esecutati: nessuno
Abitazione:
Identificata al Catasto Fabbricati di Comacchio:
foglio 25, particella 2963, subalterno 13, scheda catastale di prot. 2113 del 28.07.1977, indirizzo viale Portogallo, piano 1, Comune Comacchio (C912), categoria A/3, classe 3, consistenza 1,5 vani, superficie cat. tot. mq. 38, rendita € 139,44.
Intestazione:
CONVERSANO Giuseppe, nato a Rivoli il 24.10.1977 (cf. CNV GPP 77R24 H355X) CONVERSANO Massimo, nato a Rivoli il 24.10.1977 (cf. CNV MSM 77R24 H355J) per la quota indivisa di 1/2 ciascuno di piena proprietà.
Derivante da:
- variazione del 09.11.2015 per inserimento in visura dei dati di superficie;
- variazione del 01.01.1992 per quadro tariffario;
- impianto meccanografico del 30.06.1987.
L’area di sedime dell’edificio condominiale, dove si trova inserita l’unità, risulta altresì censita presso il C.T. di Comacchio, al foglio 25 con il mappale 2963, quale ente urbano di 700 mq complessivi.
Beni in COMACCHIO Loc. Lido delle Nazioni viale Portogallo, 109 / viale Spagna, 14 C
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Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali:
compete all’unità in oggetto la comproprietà su enti ed utilità comuni ai sensi dell’art. 1117 e segg. del C.C., in particolare sulla corte comune mappale 2960, nonché sulla piscina comune all’interno del complesso residenziale, censita nel NCEU del Comune di Comacchio al foglio 25 mappale 2957, come riportato negli atti notarili di provenienza, oltre che sulla corte censita al NCEU del Comune di Comacchio al foglio 25 mappale 2964, come risultante dalla documentazione catastale in atti. Compete, inoltre, all’unità in oggetto l’uso esclusivo del posto auto individuato con il numero 10, insistente sulla stessa corte di cui al predetto mappale 2960.
Confini:
L’unità immobiliare in oggetto confina a Nord con parti comuni e sub 12, a Est con sub 6, a Sud con spazio aereo su viale Spagna e a Ovest con sub 14 (tutti sub dello stesso mappale 2963).
Conformità catastale:
Dall'esame della documentazione catastale in atti, reperita presso l’Agenzia Entrate settore Territorio, a confronto con lo stato dei luoghi, si rilevano lievi difformità, rispetto alla scheda planimetrica in atti, che non consentono di dichiarare la conformità. In particolare, si riscontra una lieve diversa distribuzione interna, a seguito della realizzazione di una quinta muraria che divide parzialmente l’ingresso dalla zona giorno, oltre che la chiusura del balcone per mezzo di una veranda a pacchetto e la presenza di una finestra nel bagno.
Note:
Si precisa che il presente giudizio vale limitatamente all’unità immobiliare in oggetto in quanto non è stato possibile ispezionare l'intero complesso immobiliare, con relative parti comuni, in cui è ricompresa. L’eventuale aggiornamento catastale di parti comuni, se ed in quanto necessario, sarà comunque a cura e spesa dell’aggiudicatario, nulla escluso.
Per quanto sopra non è possibile dichiarare la conformità catastale.
Irregolarità e spese a carico dell’acquirente
Al fine di rendere la piena conformità si ravvisa la necessità di provvedere alla regolarizzazione edilizia, come meglio riportato al paragrafo 7, e all’accatastamento in variazione, mediante denuncia DOCFA con nuova scheda planimetrica, per un importo complessivo tra oneri e onorari tecnici forfetariamente stimabile in €. 3.000,00, che viene decurtato dal prezzo finale a base d’asta.
Note generali: In caso di vendita a prezzo di aggiudicazione inferiore al valore catastale, rimane escluso dalla presente valutazione il computo degli oneri eventualmente richiesti in sede di accertamento sul valore, da parte dell'Agenzia delle Entrate.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA DELLA ZONA:
Il fabbricato residenziale in cui è ricompresa l'unità immobiliare in oggetto è ubicato in zona centrale della località balneare del Lido delle Nazioni di Comacchio, a pochi passi dal lungo mare pedonale e dagli stabilimenti balneari della spiaggia. La zona è urbanizzata e servita da infrastrutture, attività commerciali e negozi di ogni genere, fruibile da chiunque anche non automunito.
Il contesto urbanistico consolidato è prevalentemente di tipo urbano ed il complesso risale agli anni ’70.
F
Caratteristiche zona: centrale
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.
Servizi presenti nella zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: negozi e servizi commerciali nelle vicinanze.
Caratteristiche zone limitrofe: residenziali / commerciali.
Attrazioni paesaggistiche: in prossimità della spiaggia, a circa 10 km da Comacchio.
Principali collegamenti pubblici: linee di servizio del pubblico trasporto a breve distanza;
nelle vicinanze della SS 309 (Romea) di collegamento tra Venezia e Ravenna.
3. STATO DI POSSESSO:
L’appartamento, al momento dei sopralluoghi del 04.09.2021 e del 05.10.2021, appariva libero da persone ma non da cose, con la presenza di arredi e oggetti, nella disponibilità dei debitori esecutati non presenti, residenti altrove, che mediante persona di fiducia hanno consentito l’accesso per le rituali operazioni peritali.
Dalle ricerche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate, non è risultato esistere alcun contratto di locazione registrato, opponibile alla presente procedura.
Tutto ciò premesso, si procede alla valutazione del compendio in oggetto, ovvero, considerando il bene libero alla vendita, come risulta di fatto.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: nessuna 4.1.3. Atto unilaterale d’obbligo edilizio: nessuno
4.1.4. Servitù: nessuna 4.1.5. Altri vincoli: nessuno
4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1. Iscrizioni:
Ipoteca volontaria attiva iscritta a Ferrara il 23.06.2006 al reg. gen. 16943 e part. 3550, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, atto pubblico del Notaio Bignozzi dr. Giuseppe del 12.06.2006 di rep. 7097, racc.
2940, a favore di Cassa di Risparmio in Bologna spa con sede in Bologna (c.f.
02089911206) e contro Conversano Giuseppe (cf. CNV GPP 77R24 H355X) e Conversano Massimo (cf. CNV MSM 77R24 H355J), per la quota di 1/2 ciascuno di piena proprietà, sugli immobili di cui al fg. 25, mapp. 2963 sub 13 di Comacchio.
Durata 25 anni, importo capitale €. 92.000, importo iscritto €. 184.000.
Ipoteca legale attiva iscritta a Ferrara il 28.06.2010 al reg. gen. 12695 e part.
3000, derivante da atto di Equitalia Nomos spa del 10.06.2010 di rep.
105389/110, a favore di Equitalia Nomos spa con sede in Torino (c.f.
05165540013) e contro il solo sig. Conversano Giuseppe (cf. CNV GPP 77R24 H355X), per la quota di 1/2 di piena proprietà, sugli immobili di cui al fg. 25,
mapp. 2963 sub 13 di Comacchio.
Importo capitale €. 11.712,48, importo iscritto €. 23.424,96;
4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento a favore di soc. PENELOPE SPV srl con sede in Conegliano (cf.
04934510266) contro Conversano Giuseppe (cf. CNV GPP 77R24 H355X) e Conversano Massimo (cf. CNV MSM 77R24 H355J), per la quota di 1/2 ciascuno di piena proprietà, derivante da Atto degli Ufficiali Giudiziari di Ferrara, in data 23.04.2021, di rep. n. 865, trascritto a Ferrara in data 11.06.2021 ai reg. gen.
10439 e part. 7829; sugli immobili di cui al fg. 25, mapp. 2963 sub 13 di Comacchio.
4.2.3. Altre trascrizioni: nessuna
4.2.4. Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: alla data di perizia.
4.3 Misure Penali: nessuna
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: L’unità immobiliare in questione è ricompresa in contesto condominiale denominato “IL MARE”, legalmente costituito e rappresentato dall’Amministratore protempore in carica Gilberto Gagliardi c/o Ag. Onda Org.
Tur. in Lido delle Nazioni.
Il tipo di complesso è configurabile come super-condominio essendo composto da 4 distinte autonome palazzine raccordate da corti, camminamenti e piscina, comuni a tutte le unità del plesso. L’unità in parola è inserita nella palazzina denominata “PERLA” (int. 10).
Si riportano le informazioni, inerenti al condominio, fornite dallo stesso amministratore:
- l’anno finanziario decorre dal 01.05 al 30.04 di ciascun anno.
- esiste sia regolamento che tabella millesimale di tipo contrattuale;
- competono all’immobile in oggetto i seguenti millesimi:
- 6,52 / 1000 di proprietà generale per il super-condomino “IL MARE”;
- 6,52 / 250 di proprietà generale per la palazzina di appartenenza “PERLA”;
- La spesa preventivata per l’esercizio ordinario annuo, in capo all’unità in oggetto, ammonta complessivamente a €. 550 circa.
- Il debito complessivo al 21.10.2021, salvo conguaglio consuntivo 2021 / 2022, è pari a €.
3.500,00 circa, riferito al biennio 2019 e 2021 a cui aggiungere le spese legali residue per decreto ingiuntivo pagato solo parzialmente.
L’amministratore non riferisce di vertenze legali in corso, se non il recupero stragiudiziale del credito maturato verso l’unità immobiliare stessa in oggetto.
Inoltre, rende noto che è stato deliberato un intervento di manutenzione straordinaria sulle facciate del fabbricato “PERLA” (in oggetto) che usufruisce del “Bonus facciate 90%” con l’opzione sconto in fattura. La quota a preventivo a carico dell’unità in oggetto ammonta a €.
300,36 che risulta non pagata (ricompresa nel suddetto importo a debito al 21.10.2021).
L’amministratore segnala altresì, che molto probabilmente, la pavimentazione del balcone ha problemi di impermeabilizzazione, visti i manifesti danni da infiltrazione al soffitto del porticato sottostate e sul frontalino del balcone stesso, tali da rendere necessario un intervento di manutenzione straordinaria per risolvere il problema, che rimane a carico della proprietà, ovvero dell’aggiudicatario.
ma a
Millesimi di proprietà (come sopra riportato): 6,52/1000 – 6,52/250.
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali:
compete all’unità in oggetto la comproprietà su enti ed utilità comuni ai sensi dell’art. 1117 e segg. del C.C., in particolare sulla corte comune mappale 2960, nonché sulla piscina comune all’interno del complesso residenziale, censita nel NCEU del Comune di Comacchio al foglio 25 mappale 2957, come riportato negli atti notarili di provenienza, oltre che sulla corte censita al NCEU del Comune di Comacchio al foglio 25 mappale 2964, come risultante dalla documentazione catastale in atti. Compete, inoltre, all’unità in oggetto l’uso esclusivo del posto auto individuato con il numero 10, insistente sulla stessa corte di cui al predetto mappale 2960.
Per gli obblighi nascenti dal condominio si riporta, in allegato, il regolamento condominiale.
Attestazione Prestazione Energetica: non reperita.
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: non presenti / non rilevati Avvertenze ulteriori: nessuna
6. PROVENIENZA NEL VENTENNIO
Titolare/Proprietario: sig.ri CONVERSANO Giuseppe e CONVERSANO Massimo per la quota indivisa di ½ ciascuno di piena proprietà, titolari, dal 12.06.2006 ad oggi, in forza di atto notarile di compravendita del Notaio Bignozzi dr. Giuseppe del 12.06.2006 di rep. 7096, racc.
2939, registrato a Comacchio il 23.06.2006 al n. 1725 e trascritto a Ferrara il 23.06.2006 al reg. gen. 16942 e part. 10290, da Masi Stefano e Toschi Paola per ½ ciascuno.
Titolare/Proprietario: sig.ri MASI Stefano e TOSCHI Paola per ½ ciascuno indiviso di piena proprietà, titolari dal 02.10.2001 al 12.06.2006, in forza di atto notarile di compravendita del Notaio Maisto dr. Severo del 02.10.2001 di rep. 117941, racc. 19355, registrato a Ferrara il 19.10.2001 al n. 4199 e trascritto a Ferrara il 22.10.2001 al reg. gen. 19761 e part. 11765, da Fongaro Luigi e Baron Lucia per ½ ciascuno.
Titolare/Proprietario: sig.ri FONGARO Luigi e BARON Lucia per ½ ciascuno indiviso di piena proprietà, titolari dal 28.09.1985 al 02.10.2001, in forza di atto notarile di compravendita del Notaio Carpanelli dr. Pietro del 28.09.1985 di rep. 24351, racc. 7304, registrato a Comacchio il 11.10.1984 al n. 1045 e trascritto a Ferrara il 11.10.1985 al reg. gen. 10973 e part. 7551, da Rando Pasquale e Gibin Teresa per ½ ciascuno.
È possibile attestare la continuità delle trascrizioni ante ventennio dal pignoramento.
7. RIFERIMENTI ALLA NORMATIVA EDILIZIA ED URBANISTICA 7.1 Documentazione Edilizia
Dallo studio del carteggio che l’archivio Comunale di Comacchio ha reso disponibile a seguito delle ricerche svolte, mediante l’accesso agli atti PG 54476 del 03.09.2021 istanza n. AA1345/2021 e degli atti notarili di provenienza, si evince che l’intero edificio, è stato costruito nel 1976 circa ed in seguito modificato, limitatamente all’unità immobiliare in oggetto, in forza dei titoli sottoindicati.
e
1. Licenza edilizia di PG 1541/1976 del 10.03.1976 (PE 405/1976):
a nome di soc. A. MIRASOLE SPA
per la costruzione di un complesso residenziale denominato “Il MARE” composto da 4 fabbricati, uso civile abitazione negozi e uffici, da erigersi in Lido delle Nazioni, viale Spagna/via Portogallo/via Jugoslavia (stralcio “C” e “D” del progetto).
1.1 Licenza edilizia in VARIANTE di PG 5044/1976 del 02.07.1976 (PE 405/1976):
a nome di soc. A. MIRASOLE SPA
per variante alla costruzione di un complesso residenziale denominato “Il MARE”
composto da 4 fabbricati, uso civile abitazione negozi e uffici, da erigersi in Lido delle Nazioni, viale Spagna/via Portogallo/via Jugoslavia (stralcio “C” e “D” del progetto).
Il tutto reso abitabile con permesso n. 114 di prot. 5169/1977 del 05.07.1977 per l’appartamento in oggetto e permesso di agibilità della piscina comune con certificato n.
109/78 di prot. 8447/76-1318/77 del 12.07.1978.
2. Autorizzazione edilizia in parziale sanatoria di PG 7157- PT1249/1984 del 04.09.1984 (PE 198/84):
a nome di MATARAZZO Alfredo e ALTRI
per la sanatoria amministrativa (parziale) per l’istallazione di vetrate con struttura mobile del tipo a soffietto a chiusura dei balconi del condominio “IL MARE”
fabbricato “la perla” sito a Lido delle Nazioni, in viale Spagna
L’iter amministrativo delle sopra citate pratiche edilizie risulta completato e non sono stati rinvenuti successivi titoli edilizi abilitativi, in capo ai proprietari, nei rispettivi periodi di titolarità.
Conformità edilizia:
Dall'attento esame di tutta la documentazione tecnica su indicata, reperita presso l'archivio del Comune di Comacchio, e dal raffronto tra lo stato effettivo dei luoghi e la rappresentazione delle tavole grafiche, allegate al titolo edilizio di cui alla variante del 1976 ed alla successiva sanatoria unitaria di facciata, non si riscontrano particolari difformità, eccetto la realizzazione di una quinta muraria che crea una piccola separazione della zona di ingresso rispetto alla restante superficie del monolocale.
Descrizione delle opere da sanare e osservazioni:
Al fine di rendere la piena conformità edilizia, si ravvisa la necessità da parte dell’aggiudicatario, di presentare una (CILA) comunicazione di inizio lavori asseverata in sanatoria ai sensi dell’art. 17/17bis della L.R. 23/2004, per sanare la difformità del tramezzo individuato.
Per quanto riguarda la rinvenuta autorizzazione in sanatoria “parziale”, relativa alle vetrate di tamponamento a chiusura dei balconi, si osserva che, nonostante non sia indicato, tra i proprietari richiedenti, un nominativo riconducibile all’unità in oggetto, vi sia la sottoscrizione della richiesta da parte dell’Amministratore all’epoca in carica e che le tavole grafiche allegate, rappresentino l’intero prospetto, comprensivamente della chiusura che riguarda la presente unità.
Pertanto, fatta salva diversa e migliore interpretazione da parte dei competenti uffici deputati, si ritiene conforme la chiusura del balcone.
Si osserva altresì che non è presente l’antibagno o locale filtro tra il servizio igienico e la
costruzione dello stabile. Ogni eventuale intervento futuro da apportare implicherà tale adeguamento.
Per quanto sopra non è possibile dichiarare la conformità edilizia.
Conseguentemente il costo presuntivo per la pratica amministrativa e spese tecniche oltre che di aggiornamento catastale, viene quantificato a forfait, pari a €. 3.000,00, importo che verrà detratto nella determinazione finale del prezzo a base d’asta, in quanto rimanente a carico dell’aggiudicatario, che potrà provvedere all’incombenza entro 120 giorni dall'emissione del Decreto di Trasferimento.
Eventuali difformità ulteriormente riscontrate o il pristino dei luoghi, adeguamenti e/o modifiche/demolizioni, se ed in quanto necessari, poiché ricadenti al di fuori delle tolleranze ammesse dall’art. 19/bis della Legge Regionale n. 23/2004, compresa l’eventuale presentazione di concessioni in sanatoria, (salvo il diritto di terzi, salvo la effettiva sanabilità), rimarranno sempre a carico dell’aggiudicatario, nulla escluso.
Sarà sempre opportuna una preliminare e più approfondita valutazione di sanabilità, in concerto con l’Ufficio Tecnico-Edilizia privata del Comune, tenuto conto anche delle specifiche preferenze personali del richiedente, circa le possibili soluzioni progettuali di regolarizzazione, alla luce degli strumenti urbanistici vigenti al momento dell’aggiudicazione.
Note: il presente giudizio vale limitatamente all’unità immobiliare in oggetto e non all’intero edificio e alle relative parti comuni, in cui è ricompresa.
Pertanto, le difformità eventualmente riscontrate ulteriormente al complesso, esse dovranno essere sanate a livello unitario dall’aggiudicatario in concerto con i Condomini per una sanatoria “comune” i cui costi saranno da suddividersi millesimalmente tra i comproprietari. Risultando, pertanto, qui impossibile prevederne la necessità e definire un costo di sanatoria collettiva, si terrà comunque conto, a tale fine, di un’incidenza negativa nella definizione del prezzo finale da porre a base d’asta.
7.2 Inquadramento urbanistico
Nel PRG vigente, l’area in cui è edificato l’immobile ricade in zona “B”, sottozona “B1“
aree consolidate sature (B1.b seminitensiva) (art. 37 e seg. Delle NTA);
Vincoli:
- Unità di paesaggio delle dune (art. 8 PTCP);
- Sistema costiero (art. 12 PTCP);
- Zone urbanizzate in ambito costiero (art. 14 PTCP);
- Dossi o dune di rilevanza storico documentale e paesistico (art. 20.2.a PTCP);
- Vincolo idrogeologico.
Abitazione: Abitazione di tipo economico [A3]
Il fabbricato
Trattasi di appartamento monolocale per civile abitazione, di minima metratura (monocamera con bagno e balcone), ubicato al piano primo di tre complessivi, all’interno di un plesso condominiale denominato “Il Mare””, composto da quattro distinti fabbricati raccordati da
corti interne e camminamenti, ciascuno comprendente più scale e con ingressi da quattro viali: Portogallo, Spagna, Jugoslavia e Svezia
I quattro edifici, tutti analoghi, si erigono per tre piani fuori terra, con piano terra destinato per lo più ad attività commerciali e antistanti parcheggi in uso esclusivo.
L’unità abitativa, è ricompresa nel blocco a sud-est “Perla (D)” e presenta l’accesso pedonale più prossimo, dalla corte /giardino comune condominiale, sia dal civico 14 di viale Spagna, sia dal civico 109 di viale Portogallo. Si giunge al pianerottolo comune esterno attraverso una scala in muratura scoperta, senza ascensore.
Il plesso residenziale è molto ampio, la scala o blocco di riferimento che risulta censito con il mappale 2963, comprende in tutto circa 24 unità a diversa destinazione, con affaccio su corte interna e su viale Spagna principalmente.
La corte comune raccorda tutti e quattro i fabbricati del plesso e comprende una piscina condominiale recintata, in posizione centrale. Vi sono zone esterne asfaltate, adibite a posti auto in solo uso esclusivo, delimitati da strisce gialle e apposita numerazione di riferimento.
Non compete all’unità immobiliare in oggetto nessun altro locale accessorio di pertinenza esclusiva.
Non si è a conoscenza del comparto statico dell’edificio.
L’appartamento
L’appartamento, al piano primo, presenta esposizione unicamente a sud, prospiciente viale Spagna, dove si trova l’unico affaccio del balcone, per gli altri lati l’unità si trova in aderenza con altri appartamenti a est e a ovest e con il pianerottolo comune (aperto) sul lato nord.
Si compone di: ingresso, monocamera adibita a zona giorno/letto, con bagno (finestrato) e angolo cucina ricavato in veranda, mediante chiusura del balcone con struttura a pacchetto o a libro in alluminio e vetro.
Superficie utile interna calpestabile pari a circa 35 mq. (compresa la zona cottura della veranda).
La superficie lorda dell’abitazione è di circa mq. 40 (escluso il balcone, compresa la veranda), l’altezza utile interna è di circa mt. 2,70.
Compete all’unità in oggetto l’uso esclusivo del posto auto individuato con il numero 10, insistente sul mappale 2960, direttamente accessibile da viale Spagna.
Finiture
Internamente le rifiniture sono di tipo civile economico, risalenti prevalentemente all’epoca di costruzione, anche se per alcuni aspetti ammodernate nel corso degli ultimi decenni, con:
pavimentazioni omogenee, ovunque in ceramica di forma regolare di colore neutro, infissi esterni con il solo controtelaio in legno smaltato e vetro semplice (per il bagno), avvolgibile in pvc per la portafinestra sul balcone, oltre a struttura scorrevole a libro, per tamponamento del balcone (veranda), in alluminio di color bianco e vetro camera. La porta d’ingresso è in legno massello laccata in verde, di tipo non blindato con modesta serratura di sicurezza.
L’infisso interno, a battente é in legno tamburato smaltato di colore verde menta, corredato da ferramenta comune. I battiscopa sono in ceramica, coordinati con i pavimenti.
Impianti
Impianto elettrico sottotraccia con frutti a parete in pvc e punti luce a soffitto, con quadretto di controllo/sicurezza (la cui rispondenza alla normativa vigente rimane da verificare).
an
c
bagno e la cucina è presente uno scaldabagno elettrico ad accumulo posto nel bagno, con proprio misuratore di consumo energetico per la contabilizzazione.
L’immobile non è allacciato alla rete del metano e per gli usi del piano cottura vi è la bombola GPL.
L’acqua potabile è allacciata alla fornitura dall’acquedotto pubblico ed è distribuita a bagno e cucina mediante tuberia in ferro sottotraccia; è presente un contatore/misuratore autonomo o divisionale per la contabilizzazione condominiale.
In base a quanto riferito dall’Amministratore vi è il contatore elettrico in un apposito vano armadio, al piano terra, a fianco della scala comune di accesso, mentre il contatore dell’acqua si trova, sempre in prossimità della scala, all’interno di una botola a pavimento sulla corte.
Dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive: poiché non è stato possibile verificare il funzionamento degli impianti, la verifica e la rispondenza alla normativa rimangono a carico dell'aggiudicatario che dovrà provvedere ad ottenere le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti tecnologici presenti, a proprie cure e spese.
Di tali costi si terrà debitamente conto in sede di definizione del prezzo da porre a base d’asta.
Stato di manutenzione dell’unità
Nel complesso l’unità immobiliare si presenta in discrete condizioni di manutenzione e conservazione, ad eccezione di problemi di perdite ed infiltrazioni al soffitto del porticato sottostate e sul frontalino del balcone stesso, riferiti dall’Amministratore, per i quali si rende necessario un intervento di manutenzione straordinaria.
Stato di manutenzione del fabbricato
Da un esame visivo sommario dall’esterno, il fabbricato si presenta in discrete condizioni di manutenzione e conservazione e a vista non si ravvisano lavori di manutenzione straordinaria necessari e urgenti, così come confermato dall’Amministratore anche se, come soprariportato al paragrafo 5, sono stati deliberati lavori di facciata soggetti a contributo.
DETTAGLIO DELLE SUPERFICI
La superficie complessiva equivalente del lotto è di mq. 37,80, come meglio indicato nella tabella seguente:
Tabella delle superfici
Destinazione Parametro Sup.
reale/potenz. mq
Coeff.* Sup. Equiv. **
Appartamento sup reale lorda 32,40 1,00 32,40
Veranda sup reale lorda 8,09 0,50 4,04
Balcone sup reale lorda 4,55 0,30 1,36
Totale 37,80
*Coefficienti desunti dal D.P.R. 138/98
** Definizione di sup. equivalente al successivo paragrafo “Criterio di stima”
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1 Criterio di stima
La metodologia adottata, si basa sul metodo comparativo di stima mediante individuazione del più probabile valore di mercato di beni similari per tipologia e zona di ubicazione.
Precisazioni generali valide per fabbricati e terreni – limiti della perizia
Poiché il contenuto di questo rapporto di valutazione è dettato dall’art. 173 bis att. c.p.c., per cui non comprende: il rilievo topografico di dettaglio di edifici o di parte di essi, né il rilievo di superfici scoperte, né l’apposizione di termini laddove mancassero o, più in generale, l’identificazione sul posto dei confini, si precisa che la vendita è effettuata a corpo e non a misura, anche se la stima è eseguita sulla base delle superfici commerciali, rilevate con apposite misurazioni per i fabbricati, o parti di essi (appartamenti, negozi ecc.) e sulle superfici catastali per i terreni. Eventuali differenze o discrepanze di misura, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento o indennità.
La presente relazione di stima si fonda sull’analisi dei dati reperiti in atti e dai pubblici uffici, l’attendibilità del risultato finale è strettamente legata alla veridicità degli elementi forniti e messi a disposizione del perito.
Esula dalle finalità della presente perizia la verifica di eventuali diritti civilistici di terzi e di oneri e/o obblighi da essi derivanti, l’eventuale necessità di stipula di atti notarili quali servitù, rettifiche di confine ecc., sono da considerarsi a totale carico dell’aggiudicatario stesso.
Il contenuto di questo rapporto non comprende stratigrafie, rilievi di impianti e del loro stato di conservazione, di difetti di costruzione, ecc..
Il mandato non prevede l’accertamento della presenza di rifiuti e/o terreni inquinati nel sottosuolo, né il rilevare materiali pericolosi e/o inquinanti all’interno di alloggi o lo stato di regolarità di condotte di energia, combustibili, adduzione e/o scarico di acque di qualsiasi tipo, se non rilevabili all’esame visivo.
Il compendio viene alienato e quindi acquistato dall’aggiudicatario nello stato di fatto e diritto in cui attualmente si trova con tutte le annesse e connesse pertinenze, adiacenze, accessioni, usi, diritti, servitù attive e passive, se e come eventualmente esistenti ed aventi ragione legale di esistere. Sono da ritenersi incluse, in detta ipotesi, eventuali servitù di impianto o di altra natura non rilevate o non rilevabili dai sopralluoghi e dall’esame della documentazione in atti.
Misurazione degli immobili: le misure sono ricavate dalla documentazione reperita, confrontata ed integrata con le misurazioni effettuate durante il sopralluogo.
Ai fini della stima, viene effettuata la misura della:
- Superficie Interna Netta (o superficie utile calpestabile), per la quale si intende l’area dell’unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi, per ciascun piano fuori terra o entro terra.
- Superficie Esterna Lorda (SEL), corrispondente all’area di un edificio o parte di esso, delimitato da elementi perimetrali verticali. Tale superficie, che rappresenta la somma di superfici principali e di superfici accessorie, al lordo delle murature perimetrali, interne, e della mezzeria per le murature condivise, viene resa “equivalente”
mediante l’applicazione di indici parametrici. In tal modo le superfici accessorie (aree scoperte, balconi, cantine ecc.) vengono rese omogenee a quelle principali, mediante particolari coefficienti di merito, variabili in base alla destinazione e presi a riferimento dal D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138.
Stima
Metodo di calcolo del prezzo unitario criteri generali
Il valore estimativo si determina applicando il prezzo medio di mercato alla superficie
"equivalente".
Il reperimento di prezzi di mercato avviene secondo due modalità, dove possibile, integrate tra di loro.
La prima prende in considerazione le informazioni assunte presso seri colleghi ed operatori immobiliari e per comparazione con immobili simili a quelli in esame compravenduti in zona, incrociato o mediato con i dati delle quotazioni, se presenti, dell’Osservatorio del Mercato immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia delle Entrate.
La seconda si basa sulla rilevazione di prezzi di immobili comparabili, aventi la stessa destinazione, recentemente compravenduti. Eventuali caratteristiche tipologiche diverse vengono rese omogenee a quelle del bene da comparare, attraverso procedimenti di calcolo che adeguano i pesi e le incidenze dei vari aspetti tra i beni in esame.
Nel caso di specie sono stati rilevati i seguenti atti di vendita di beni assimilabili posti nello stesso edificio condominiale:
Portogallo, 22 1P, cat. A/3, vani 4, mq. 82; non sono indicati interventi di ristrutturazione dopo l’edificazione del 1976, prezzo unitario per l’appartamento calcolato in € 853,00/mq., appaiono condizioni di manutenzione peggiori, sia per il fabbricato che per l’unità.
b. Atto Notaio Giuseppe Giorgi in Cento del 29.07.2021 rep. 96575 racc. 27110, viale Polonia, 48, cat. A/3 vani 3,5, mq. 50, sono indicati elementi di interventi di ristrutturazione del 2003, dopo l’edificazione del 1974, prezzo unitario per l’appartamento calcolato in € 1.000,00/mq., le caratteristiche del fabbricato appaiono di livello tipologico inferiore.
Fatte le dovute comparazioni, considerate le discrete condizioni, l’ubicazione e la modesta consistenza dell’unità in parola, che la rende valutabile più a corpo, nonché tenuto conto dei valori O.M.I. per la tipologia A/3 in condizioni normali (min. 1.150/mq. max 1450/mq.), si ritiene equo applicare il valore di € 1.400,00,00/mq..
Precisazione:
l’arredamento, fatta eccezione per gli elementi fissi (lavandini, sanitari, box doccia, lavelli murati e simili) non è compreso nella vendita e nella valutazione.
La valutazione finale, in oggetto, tiene debitamente conto, mediante decurtazione diretta del prezzo di mercato:
degli oneri e onorari necessari alla regolarizzazione catastale e urbanistica degli immobili per la presentazione della pratica amministrativa, dei lavori per le opere fisiche di adeguamento e del rimborso di spese condominiali.
Si intendono, invece, forfetariamente ricompresi nel prezzo unitario i costi per il reperimento della documentazione eventualmente mancante, ovvero certificati di conformità impianti, di agibilità/abitabilità, nonché degli Attestati di Prestazione Energetica, ecc.. e tutto quanto non meglio precisato e quantificato specificatamente nei singoli paragrafi. Tiene conto, inoltre, delle parti comuni e dell’incidenza dell’uso esclusivo del posto auto in corte.
8.2 Fonti di informazione:
Catasto di Ferrara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara, Uffici del registro di Ferrara, Ufficio tecnico /archivio per l’accesso agli atti di Ferrara, Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, ricerca di valori di compravendite nella zona, conoscenza personale.
8.3 Valutazione finale:
Immobile Sup. equivalente
mq.
Valore
€/mq.
Valore tot. €
Abitazione di tipo economico (A3) 37,80 1.450,00 54.810,00
— 54.810,00
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per assenza di garanzia per vizi, rimborso forfetario di eventuali spese condominiali eccedenti l’importo previsto al punto 8.6 seguente e per la immediatezza della vendita
giudiziaria (min.15% come da disposizioni del G.E.): - 8.221,50
8.5 Spese di regolarizzazione edilizia e catastale:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a corpo
forfettarie (se esistenti): - 3.000,00
8.6 Rimborso forfettario di spese condominiali insolute:
Rimborso di spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla
vendita e dell’eventuale cauzione per canone locazione (se esistenti): - 3.500,00
8.7 PREZZO A BASE D’ASTA:
Prezzo a corpo dell’immobile in riferimento al diritto pignorato, al netto delle decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione edilizia e catastale e del costo del collaudo degli impianti tecnologici ai sensi della L.46/90 e s.m.i., se ed in quanto necessari, oltre che dell’attestazione di prestazione energetica a carico dell’aggiudicatario, nulla escluso.
Prezzo base d'asta:
Arrotondato a:
40.088,50 40.000,00
Si allega il fascicolo a parte con la documentazione da considerarsi parte integrante della presente.
Ferrara, 4 novembre 2021
L'esperto alla stima Dott. Agr. Eleonora Benetti
ALLEGATI ALLA PERIZIA:
1. Estratto di mappa;
2. Scheda rilievo di massima e layout comparativo tra lo stato di fatto e lo stato autorizzato;
3. Scheda planimetrica;
4. Elaborato planimetrico;
5. Fotografie.
ALLEGATI DEL FASCICOLO A PARTE:
1 Visura catastale;
2 Atti di provenienza;
3 Documentazione edilizia;
4 Regolamento di condominio;
5 Estratto banca dati O.M.I.;
6 Elenco e formalità ipotecarie.
