ABITARE ACCESSIBILE A MILANO

ABITARE ACCESSIBILE A MILANO

UN NUOVO MODELLO SPERIMENTALE

PER L’AGENZIA SOCIALE PER LA LOCAZIONE

Milano, 1 Dicembre 2020

MODELLO ATTUALE

Il progetto sperimentale dell’’Agenzia Sociale per la Locazione – Milano Abitare - è stato avviato dal Comune di Milano attraverso la convenzione del 26 Marzo 2015 con la Fondazione Welfare Ambrosiano (FWA), un ente no profit selezionato nell’ambito di una procedura di co-progettazione nel 2014.

L’Agenzia Milano Abitare favorisce l’incontro tra domanda e offerta di alloggi privati in locazione (ovvero l’incontro tra proprietari e inquilini interessati a sottoscrivere un contratto d’affitto) esclusivamente orientati al canone concordato (L. 431/98) secondo l’Accordo locale, rinnovato prima nel 2015 e poi nel 2019, offrendo:

- incentivi e garanzie alla proprietà;

- tutele agli inquilini in merito ai canoni applicati e supporto attraverso strumenti economici finalizzati alla locazione;

- interventi su target specifici. Per es. per ridurre il fenomeno degli sfratti legati alla morosità incolpevole.

L’Agenzia utilizza i fondi messi a disposizione da: Comune di Milano, Regione Lombardia, PON Metro e MIT.

La sede operativa attuale è presso l’immobile comunale di villa Scheibler, in via F. Orsini 21. Con atto di Giunta n.

2135/2015 è stata assegnata a FWA, in comodato d’uso gratuito di durata pari a quella della convenzione, per lo svolgimento delle attività relative al progetto, con oneri e spese a carico del Comune. Non ci sono altre sedi o sportelli decentrati

La convenzione tra il Comune di Milano e FWA è scaduta il 25 Marzo 2020 ed è stata prorogata al 31 Dicembre 2020.

L’attuale modello di agenzia per la locazione Progetto, gestore e convenzione

DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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Un mercato immobiliare che preme. La città di Milano è tra i pochissimi mercati immobiliari vivaci in Italia, attira investimenti immobiliari significativi nazionali ed internazionali e ciò inevitabilmente produce un incremento dei prezzi escludendo la possibilità che individui e famiglie con un reddito medio e medio basso riescano ad accedere a

un’abitazione adeguata alle proprie esigenze e con un prezzo o canone congruo rispetto alle proprie capacità economiche

FONTE: Emerging Trends in Real Estate: Europe 2019, Pwc

Rispetto al 2014, il contesto è mutato

3 condizioni che caratterizzano il mercato di Milano

Una domanda di case in affitto in evoluzione . La città (+ 500.000 nuovi residenti negli ultimi dieci anni) cresce e supera la quota simbolo di 1,4 milioni di residenti per una rinnovata dinamica demografica che coinvolge gruppi sociali (giovani lavoratori, studenti, famiglie mono-genitoriali, nuclei familiari mono-componente) che prioritariamente cercano case in affitto, mentre contestualmente a Milano solo il 30% del patrimonio residenziale è in affitto e con una forte polarizzazione: libero mercato inaccessibile, da un lato, e affitto pubblico saturo, dall’altro.

Un’offerta di locazione calmierata inadeguata. L’offerta di abitazioni a prezzi o canoni calmierati, seppure in crescita, ha ancora un’incidenza ridotta: il Servizio Abitativo Pubblico rappresenta circa il 10% dello stock

residenziale (contro il 4% della media nazionale), l’offerta di housing sociale, circa 3.000 unità a Milano, è in grado di rispondere solo alla domanda abitativa di determinati profili intermedi e lo strumento del contratto a canone

concordato, ancorché potenzialmente virtuoso, rimane su numeri ridotti (circa 0,6% dello stock potenzialmente disponibile, contro il 4% di Torino, Bologna e Roma)

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FONTE: Comune di Milano; ISTAT, Agenzia delle Entrate

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FONTE: The State of Housing in the EU 2019, Housing Europe; Rapporto Immobilare 2019, Agenzia delle Entrate

FONTE: Idealista/Tecnocasa https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2019/11/15/137278-caro-affitti-ecco-dove-i-canoni-crescono-di-piu

Rispetto al 2014, il contesto è mutato

Milano e le principali città italiane 2019-20: la variazione percentuale dei canoni

I sem 2019-II sem 2018

DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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FONTE: Ufficio Studi Idealista https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/03/18/138996-affitti-i-quartieri-dove-sono-aumentati-di-piu-nelle- principali-citta

Rispetto al 2014, il contesto è mutato

Milano e le principali città italiane 2019-2020: i quartieri dove gli affitti sono aumentati

L'Ufficio Studi di idealista ha rilevato che dei 265 quartieri dei principali centri italiani analizzati, ben 165 hanno segnato variazioni positive. Di questi il 44%

sono al Nord, il 41% al Centro e il 15% al Sud La zona d’Italia dove si registra l’aumento maggiore

rispetto al 2019 è il quartiere Ortles (39,1%) a Milano, dove il prezzo di affitto è pari a 20 euro/mq e cresce del 39% rispetto all’anno precedente Il capoluogo lombardo conta ben 55 quartieri in cui i valori dei canoni d’affitto crescono, tra i quali gli incrementi più alti sono soprattutto nelle aree periferiche di Mecenate (34,1%), Bicocca (30,3%), Morgantini (28,3%), Argonne-Corsica (24,2%), Dergano e Gorla (21,8%), Niguarda (21,1%) e Inganni (20,3%) Gli affitti più alti a Milano: Brera-Montenapoleone (29,2 euro/mq), Vittorio Emanuele-Augusto (28,6

euro/mq) e Moscova-Repubblica (27,8 euro/mq)

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Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia

A Milano il canone concordato è ancora poco attrattivo per i proprietari

Nelle aree centrali il valore massimo del canone concordato è mediamente inferiore di circa il 50% rispetto a quello del mercato libero.

Nella zona a cavallo della circonvallazione esterna, lo scostamento si riduce al 30% per arrivare a circa il 10% nelle aree periferiche

FONTE: Agenzia delle Entrate - OMI semestre II – 2019

CANONE CONCORDATO CANONE DI MERCATO

DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia Un rinnovato ruolo sociale dell’agenzia

Il nuovo modello, in continuità con l’attuale, dovrà favorire con maggiore efficacia il matching tra la domanda di case in affitto (oggi prevalentemente schiacciata sui segmenti più poveri della popolazione rispetto al 2014) e

l’offerta disponibile, formando i proprietari - rispetto alle opportunità di conciliazione dei propri interessi con scelte di valorizzazione del proprio immobile orientate a un minor rischio e minor profitto, ma supportate dagli strumenti e incentivi proposti dall’Agenzia (contributi una tantum, fondo di garanzia morosità , etc.) – e supportando gli inquilini nell’accesso alla locazione calmierata.

Nel nuovo modello si dovranno ri-orientare obiettivi, azioni e strumenti dell’Agenzia in un quadro diverso rispetto alla precedente esperienza, ovvero guardando allo scenario attuale e alle molteplici opportunità di combinare e

integrare tra loro le diverse dimensioni – disagio, emergenza, necessità temporanee - del servizio abitativo sociale

In questo quadro la nuova Agenzia agisce prioritariamente come servizio sociale per rimuovere e superare le situazioni di bisogno e difficoltà (cfr. art. 128 D.Lgs. 112/98) degli utenti a cui si rivolge, assumendo un ruolo di mediatore sociale tra affittuari e proprietari e configurandosi come un anello di congiunzione tra l’offerta in locazione a canone calmierato sul mercato libero e quella del Servizio Abitativo Pubblico

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Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia Nuovi obiettivi per l’Amministrazione

L’interesse per l’Amministrazione sarà più ampio e legato al raggiungimento di alcuni ulteriori obiettivi:

promuovere il risparmio per gli individui e le famiglie già nel circuito della locazione privata, garantendo agli inquilini canoni al di sotto dei valori di mercato e ai proprietari - che applichino canoni calmierati - profitti adeguati, uniti a incentivi e misure di salvaguardia (per esempio in caso di morosità)

potenziare la capacità di connessione tra le diverse soluzioni abitative in locazione (attualmente per lo più polarizzate tra il SAP e il libero mercato), favorendo l’ampliamento di un’offerta intermedia a canone

concordato/calmierato per alcune categorie che potrebbero rimanere nel mercato privato della locazione calmierata, se supportate e accompagnate. Ciò contribuirebbe, tra l’altro, al potenziale contenimento della domanda di alloggio pubblico sociale (SAP) e a liberare risorse immobiliari pubbliche, alimentando la mobilità abitativa dall’alloggio sociale verso altre soluzioni abitative private in locazione, ad un costo più sostenibile

aumentare l’attrattività inclusiva della città verso popolazioni – per es. i giovani che studiano o si avviano al mercato del lavoro ma con insufficiente capacità reddituale, - con le quali la città intrattiene una relazione contraddittoria: da un lato le attrae con un’ampia offerta di opportunità (formative, professionali, culturali, di intrattenimento) e di servizi, dall’altro le respinge con la scarsa offerta abitativa in affitto a prezzi sostenibili per i loro livelli di reddito

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DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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SERVIZIO ABITATIVO PUBBLICO

REGIONE LOMBARDIA COMUNE DI MILANO

MERCATO STATO

FONDAZIONI

IMPRESE MISTE ENTI FILANTROPICI E CARITATEVOLI

COOPERATIVE

FONDI IMMOBILIARI ETICI (SIF)

PROPRIETARI INDIVUDUALI

ASSICURAZIONI&FONDI PENSIONE GRUPPI BANCARI

FONDI IMMOBILIARI OPERATORI REAL ESTATE

«BIGGER» ASSET

CASA PUBBLICA - SAP CASA ACCESSIBILE – SAS

AREA D’INTERVENTO DELLA NUOVA AGENZIA

AGENZIA

Opportunità per lo sviluppo di un nuovo modello di Agenzia La nicchia di mercato

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Il nuovo modello di Agenzia

La sfida dell’emergenza sanitaria-abitativa del COVID-19

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PRIMA

Continuano a crescere i canoni di locazione e, nella seconda parte del 2019, c’è stato un aumento medio nazionale del 2,9% per i canoni dei monolocali e del 3,1% per quello dei bilocali e dei trilocali. La variazione a Milano: +8,5%, +7,8%, +7,7%

FONTE: Ufficio Studi Idealista/Tecnocasa

https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/03/31/139204-real-estate-i-trend-prima-dellemergenza-coronavirus

DOPO

Il ridimensionamento dei volumi potrebbe portare anche ad un ritocco verso il basso dei prezzi. Ci aspettiamo una leggera flessione della componente di acquisto per investimento per affitti turistici alla luce del calo del turismo, ma non escludiamo che chi è proprietario di questo tipo di abitazione possa spostarsi sulla locazione tradizionale

28 Gennaio 2020 28 Marzo 2020

Da marzo 2020 aumenta del 31% l’offerta di case in affitto A Firenze (181%), Milano (174%) e Bologna (139%) l’offerta è quasi triplicata

FONTE: Idealista/Tecnocasa - Novembre 2020

La sfida dell’emergenza sanitaria-abitativa del COVID-19

https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2020/11/19/151799-da-marzo-aumenta-del-31-lofferta-di-case-in-affitto

Rispetto allo scenario dell’emergenza sanitaria-abitativa, l’interesse per l’Amministrazione sarà legato ad alcune questioni chiave che traghettino l’azione pubblica dal piano emergenziale a quello strategico, come ad esempio:

un sostegno straordinario agli inquilini a fronte del rischio morosità, in particolare per quei segmenti della popolazione della città di Milano – la “generazione Rent”– per i quali l'insicurezza che caratterizza l'esperienza lavorativa è un deterrente per l’accesso alla casa di proprietà e la dimensione monoreddito limita fortemente la capacità di spesa per l’affitto. Per queste categorie di inquilini l’impatto della sospensione dell’attività lavorativa causata dall’emergenza sanitaria può essere eclatante, la sfida è proteggerli dall’impoverimento e sostenere la loro capacità di riattivazione economica

Strumenti: contributi, estensione durata contratti in scadenza, moratoria sui canoni

una campagna di mediazione sociale tra inquilini e proprietari, in particolare attraverso la promozione e incentivazione della rinegoziazione dei contratti dal canone ordinario al canone concordato

Strumenti: contributi, fondo di garanzia, microcredito

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DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

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Il nuovo modello di Agenzia

La sfida dell’emergenza sanitaria-abitativa del COVID-19

0,6%

Contratti a canone concordato/stock potenzialmente disponibile a Milano

Obiettivo 1,5 %

Contrastare l’aumento delle fragilità sociali, mantenendo l’accesso alla casa in affitto come uno snodo essenziale del welfare urbano

Priorità

Azioni possibili

a breve- medio termine

MODELLO

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Il modello di Agenzia Funzioni e target

SPORTELLO TERRITORIALE

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PAGINA WEB

MISURE REGIONALI/

RISORSE STATALI MISURE COMUNALI

PON METRO (EU)

MODELLO ATTUALE

NUOVO MODELLO

Il nuovo modello di Agenzia Funzioni e target

DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

Verificare l’offerta di alloggi disponibili per la locazione calmierata

Informare, comunicare e promuovere le incentivazioni economiche e di garanzia (DGR) Raccogliere la domanda

abitativa intermedia tra ERP e libero mercato

Proporre l’abbinamento tra domanda e offerta (canone concordato)

Collaborare nelle iniziative finalizzate ad agevolare la locazione transitoria

Intervenire nelle procedure di sfratto nei casi di morosità incolpevole

MODELLO ATTUALE

PROPOSTA

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Il nuovo modello di Agenzia Nuove aree di intervento

Promuovere l’offerta in locazione

Attingere al “bacino” delle convenzioni urbanistiche degli sviluppi immobiliari con quote ERS

Valorizzare il patrimonio pubblico extra SAP

Accompagnare verso la locazione calmierata sul mercato i nuclei fragili ospitati negli alloggi pubblici temporanei destinati all’emergenza abitativa calmierato - ONE STOP SHOP

Indirizzare gli utenti verso i servizi abitativi a cui hanno diritto e le soluzioni sul mercato a loro accessibili

Attivare una rete di “sportelli integrati” sul territorio

Ampliare i target di riferimento del servizio

Elaborare risposte diversificate e calibrate per i diversi target che richiedono una soluzione accessibile in locazione (emergenza + disagio abitativo)

“Fare rete” con stakeholder e operatori immobiliari

Costruire alleanze strategiche per “spostare” porzioni di stock di alloggi in locazione dal canone ordinario al canone di mercato

Progettare e gestire nuovi strumenti di gestione e comunicazione Attivare una piattaforma digitale per l’affitto calmierato a Milano

Sviluppare progetti innovativi per le politiche pubbliche sulla casa Sviluppare progetti pilota sui modelli innovativi di abitare sociale

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Per relizzarlo il Comune di Milano metterà a disposizione dell’Agenzia:

• Risorse PON Metro

• Alloggi pubblici extra SAP (AUTE, POR, SAT, Sfitti, etc.)

• 3 sedi in comodato d’uso gratuito

• personale comunale in distaccamento(Dir. Casa e Politiche Sociali) per

affiancare l’Agenzia su target Emergenza abitativa

ONE STOP SHOP

Un punto unico di accesso per la locazione

DOCUMENTO PER DISCUSSIONE

Un nuovo modello di governance

CABINA DI REGIA

BOZZA PER DISCUSSIONE

COORDINAMENTO

Responsa bile del Comune di Milano

Direttore esecutivo dell’Agenzia

SEDE 1 SEDE 2 SEDE 3

ANNO 1 ANNO 3 ANNO 5

1 PM +

2 OPERATORI PERSONALE

+

2 OPERATORI (Emerg. Abit.)

PIATTAFORM A WEB

Il nuovo modello di Agenzia Ipotesi di organigramma

1 PM +

2 OPERATORI

1 PM +

2 OPERATORI +

2 OPERATORI (Emerg. Abit.)

+

2 OPERATORI (Emerg. Abit.) Il Direttore è

anche il PM del progetto

piattaforma 36

Risorse a fondo perduto destinate a misure di sostegno per inquilini e proprietari, in dotazione alla nuova Agenzia pari a € 4.097.053

> Stato delle risorse economiche per le misure di sostegno

Risorse rotative attualmente impegnate su Fondi di garanzia per la morosità, pari a € 1.816.964

> Il costo del servizio

Il costo per la gestione dell’Agenzia per la locazione, per 5 anni, è stimato in € 2.112.760 ripartite tra risorse comunali (50% circa), risorse

comunitarie (40% circa) e risorse private (almeno il 10% cofinanziamento

INDICATORI DI RISULTATO

• Rispetto dei tempi di attivazione dei diversi servizi richiesti;

• misurazione dell’efficacia del set di strumenti e modalità di interazione proposti (es. n. di iscritti e di interazioni tramite la piattaforma web, altri canali e il touch point, n. di partnership con enti/soggetti veicolo di domanda);

• misurazione dei risultati nel reperimento dell’offerta (n. di alloggi privati messi a disposizione, di cui n.

alloggi precedentemente sfitti); PREMIALITÀ dal 3°anno

• misurazione dei risultati dell’attività di matching domanda-offerta (n. di contratti stipulati di cui n. di rinegoziazioni/trasformazioni da canone ordinario a canone concordato); PREMIALITÀ dal 3°anno

• misurazione dell’efficacia nella gestione delle risorse (n. di erogazioni per misure di sostegno a fondo perduto e rotative – costi medi per contratto – costi medi per beneficiario);

• indicatori di impatto sociale relativi ai percorsi di accompagnamento all’autonomia e alla fuoriuscita dalla condizione di emergenza abitativa; PREMIALITÀ dal 3°anno

• eventuali indicatori specifici per i progetti sperimentali.

Il nuovo modello di Agenzia

Indicatori di risultato dopo 5 anni

FORMAZIONE DEL GRUPPO DI LAVORO

Verifica risorse, stima costi, ipotesi nuovo Piano Operativo, pianificazione procedure, individuazione modello governance e possibili candidati gestori, etc., determinazione risparmio inquilini -> impatto generato e generabile

LINEE DI INDIRIZZO (Delibera GC) ELABORAZIONE BANDO

CO-PROGETTAZIONE

AVVIO ATTIVITA’

NUOVA AGENZIA

DIC 2019

MAR 2020

MAG 2020

GARA PER LA SELEZIONE DEL NUOVO GESTORE

LUGL 2020

DIC 2020

MAR 2021

Il nuovo modello di Agenzia Timeline azioni e procedure

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SETT 2020

Capacità Amministrativa Capacità

Tecnico-Operativa

Capacità Finanziaria

• Statuto con finalità coerenti a quelle del progetto

• Contratti svolti con buon esito per servizi analoghi in 3 anni tra 2014/2019 del valore di almeno €1mln

• Dimostrazione di aver gestito l’erogazione di fondi pubblici a persone fisiche e/o giuridiche

Da dimostrare presentando lo statuto e referenze contratti

• Enti del Terzo Settore regolarmente costituiti (art.

4 del D.Lgs. 117/2017)

• No cause di esclusione di cui all’art. 80 del D.Lgs. n.

50/2016 e s.m.i.

Da dichiarare per tutti i componenti del

raggruppamento

Dimostrazione di aver gestito nel periodo 2014/2019 fondi e servizi per un volume d’affari pari ad almeno

€1,5mln

Da dimostrare presentando il bilancio degli ultimi 5 anni.

Ammessa la somma di fondi gestiti dai singoli operatori costituenti il raggruppamento per raggiungere l’importo

BOZZA PER DISCUSSIONE

Gara

Requisiti di ammissibilità alla selezione

REQUISITI

Contributo

RISTRUTTURAZIONE per i proprietari

Microcredito per inquilini Contributo UNA TANTUM

per proprietari

Fondo di Garanzia per inquilini

Servizi immobiliari per inquilini e proprietari (contratti, incentivi, etc.)

Contributo di supporto nei casi di morosità

incolpevole

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L’Agenzia non chiude, prosegue Aree di intervento

SUPERAFFITTO BREVE (giovani 20/35) (misura sperimentale 100k)

SUPERAFFITTO 3+2

(misura sperimentale 1,2 mln)

Contributo affitto COVID per nuclei familiari in difficoltà

Straordinaria

Contributo per pensionati

Attività in partenza