IL CONTRATTO DI APPALTO NEL CONDOMINIO
PAOLO BRECCIAROLI
Avvocato e Dottore Commercialista in Milano
Il contratto di appalto nel condominio: linee generali
Quando l’ assemblea di condominio delibera lavori di manutenzione alle parti strutturali o agli impianti di condominiali oppure delibera di assegnare la pulizia ad un’impresa, l’amministratore deve stipulare con l’impresa interessata un contratto di appalto (art. da 1655 a 1677 c.c.) nel rispetto della normativa concernente la sicurezza dei lavoratori subordinati nei luoghi di lavoro e nei cantieri (D.Lgs 2008 n. 81 e succ. mod.).
L’amministratore, pertanto, deve assicurarsi che i dipendenti dell’appaltatore siano ritualmente assicurati presso INPS e INAIL ed osservino i limiti di orari previsti dai rispettivi contratti e applichino le norme vigenti in tema di sicurezza sul lavoro.
Prima di dar corso ai lavori l’amministratore deve chiedere la produzione del DURC (documento unico di regolarità contributiva).
1) Nozione
1/a) L’appalto è il contratto con il quale una parte (appaltatore) assume, con organizzazione di mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio richiesto da un committente verso un corrispettivo in danaro.
Il contratto di appalto è un contratto di risultato in quanto il committente intende conseguire quell’opera o quel servizio al quale è interessato.
Il contratto di appalto: punti essenziali
Sono punti essenziali del contratto di appalto:
- Il termine per la consegna dell’opera (il termine è essenziale quando sia determinante per il corretto utilizzo dell’opera)
- La penale per ritardata consegna dell’opera.
- La previsione di una assicurazione contro i furti negli appartamenti dei condomini (la
giurisprudenza in prevalenza sostiene che la responsabilità per furti sia a carico dell’appaltatore, quale custode del ponteggio).
- Tempestiva rimozione del cantiere al termine dei lavori - Clausola arbitrale o di mediazione
- Facoltà di recesso dal contratto ad nutum
2) Corrispettivo in danaro
2/a) Se le parti non hanno determinato la misura del corrispettivo né hanno stabilito il modo di determinarla, essa è calcolata con riferimento alle tariffe esistenti o agli usi; in mancanza, è determinata dal giudice.
2/b) Il corrispettivo può essere stabilito globalmente (“a forfait”, “a corpo”) con riferimento all’opera nel suo complesso.
In tal caso nel prezzo sono ricompresse sia le spese vive che l’appaltatore deve sostenere (ad esempio: spese per l’acquisto dei materiali da utilizzare) che il costo della manodopera impiegato nella realizzazione dell’opera che l’utile ricavabile dall’operazione.
2/c) Il corrispettivo può anche essere stabilito a “misura” e cioè con riferimento alle singole partite.
Ciò si verifica quando non sia possibile una preventiva ed esatta individuazione delle dimensioni dell’opera che deve essere realizzata.
2/d) Quando il prezzo dell’intera opera non è stato determinato globalmente, ma per singole partite, l’appaltatore può domandare il pagamento in proporzione dell’opera eseguita e verificata.
Il pagamento fa presumere l’accettazione della parte di opera pagata, fermo restando che questo effetto non è prodotto dal versamento di semplici acconti.
3) Il principio dell’intuitus personae nell’appalto
3/a) L’appalto è fondato sulla fiducia dell’impresa appaltatrice (c.d. intuitus personae).
Da ciò deriva che l’esecuzione dell’opera o servizio non può essere data in subappalto senza l’autorizzazione del committente.
L’appaltatore per agire in regresso nei confronti dei subappaltatori, sotto pena di decadenza, deve comunicare ad essi la denunzia entro sessanta giorni dal ricevimento.
3/b) Per la morte dell’appaltatore il contratto di appalto non si scioglie, salvo che la considerazione della sua persona sia stata motivo determinante del contratto.
3/c) Il committente può sempre recedere dal contratto, se gli eredi dell’appaltatore non danno affidamento per la buona esecuzione dell’opera o del servizio.
3/d) Nel caso di scioglimento del contratto per morte dell’appaltatore, il committente è tenuto a pagare agli eredi il valore delle opere eseguite, in ragione del prezzo pattuito, e a rimborsare le spese sostenute per l’esecuzione del rimanente, ma solo nei limiti in cui le opere eseguite e le spese sostenute gli sono utili.
3/e) Il committente ha diritto di domandare la consegna, verso una congrua indennità, dei materiali preparati e dei piani in via di esecuzione, salve le norme che proteggono le opere dell’ingegno.
4) Materiali da usare
4/a) Se non è diversamente stabilito dalla convenzione o dagli usi, la materia necessaria a compiere l’opera deve essere fornita dall’appaltatore.
4/b) La materia può anche essere fornita in tutto o in parte dal committente. In tal caso il perimento o il deterioramento dell’opera è a suo carico per quanto riguarda la materia da lui fornita. Il resto è a carico dell’appaltatore.
4/c) Quando nel corso dell’opera si scoprono difetti della materia fornita dal committente che possono compromettere la regolare esecuzione, l’appaltatore è tenuto a darne pronto avviso al committente.
5) Variazioni del progetto
5/a) L’appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell’opera se il committente non le ha autorizzate per iscritto.
5/b Tuttavia, salvo diversa pattuizione, anche quando le modificazioni sono state autorizzate, l’appaltatore, se il prezzo dell’intera opera è stato determinato globalmente, non ha diritto al compenso per le variazioni o per le aggiunte.
5/c) Nel caso di variazioni necessarie al progetto, quando cioè per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo.
5/d) Se l’importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l’appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere un’equa indennità.
5/e) Anche il committente può recedere dal contratto se le variazioni sono di notevole entità ma è tenuto a corrispondere un equo indennizzo.
5/f) Il committente può apportare variazioni al progetto, purché il loro ammontare non superi il sesto del prezzo complessivo convenuto.
In tal caso l’appaltatore ha diritto al compenso per i maggiori lavori eseguiti, anche quando il prezzo dell’opera è stato determinato globalmente.
Quando le variazioni, pur essendo contenute nei limiti suddetti, importano notevoli modificazioni della natura dell’opera o dei quantitativi nelle singole categorie di lavori previste nel contratto per l’esecuzione dell’opera medesima, la disposizione di cui sopra non si applica.
6) Verifiche dell’opera appaltata e denuncia dei difetti
6/a) Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificare a proprie spese lo stato.
Quando accerta che l’esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto a regola d’arte, il committente può fissare un congruo termine per la corretta esecuzione dei lavori.
Se il predetto termine viene disatteso, il contratto di appalto è risoluto. Resta salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.
6/b) L’appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo medesimo qualora per effetto di circostanze imprevedibili si siano verificati aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d’opera, tali da determinare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto.
La revisione può essere accordata solo per quella differenza che eccede il decimo.
6/c) L’appaltatore ha diritto ad un equo compenso se nel corso dell’opera si manifestino difficoltà di esecuzione derivanti da cause geologiche, idriche e simili, non previste dalle parti, che rendano notevolmente più onerosa la prestazione dell’appaltatore.
7) Accettazione dell’opera
7/a) Il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l’opera compiuta appena l’appaltatore lo mette in condizioni di poterla eseguire.
7/b) L’opera si considera accettata se il committente, nonostante l’invito fattogli dall’appaltatore, tralascia di procedere alla verifica senza giusti motivi, ovvero non ne comunica il risultato entro breve termine.
7/c) L’opera, anche in mancanza di verifica si considera accettata quando il committente la riceve senza riserve, per cui salvo diversa pattuizione o uso contrario, l’appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo.
7/d) La garanzia, cui l’appaltatore è tenuto per le difformità e i vizi dell’opera non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e quando le difformità o i vizi erano da lui riconosciuti o riconoscibili, fatto salvo il caso in cui siano stati taciuti in mala fede dall’appaltatore.
7/e) Le difformità o i vizi dell’opera vanno denunciati, a pena di decadenza, all’appaltatore entro sessanta giorni dalla scoperta, salvo il caso in cui l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera.
7/f) Il committente convenuto per il pagamento, può far valere la garanzia quando le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima del decorso di due anni dalla consegna.
7/g) Quando difformità e vizi dell’opera la rendono inadatta alla sua destinazione, il committente può risolvere il contratto.
8) Rovina e difetti di cose immobili (responsabilità del contruttore)
8/a) In caso di edifici e di altre parti immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta ed entro un anno dalla denuncia, si prescrive il diritto del committente.
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8/b) La Corte di Cassazione ha così individuato alcune
fattispecie particolari rientranti, pleno iure nella previsione dell’art. 1669 c.c.:
- vizi del tetto e del terrazzo di copertura dell’edificio che provocano infiltrazioni d’acqua negli appartamenti
sottostanti (Cass. 11 dicembre 1992 , n. 13112)
- Il dissesto della canna fumaria quando incide sull’intero impianto del riscaldamento.
- L’umidità conseguente alla inadeguata impermeabilizzazione, quando comporta una consistente limitazione del godimento
della costruzione
9) Recesso unilaterale dal contratto
9/a) Il committente può recedere dal contratto, anche se l’esecuzione dell’opera o la prestazione del servizio è stata iniziata, purché tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
9/b) Quando l’esecuzione dell’opera è divenuta impossibile in conseguenza di una causa non imputabile ad alcuna delle parti, il contratto si scioglie.
Il committente, tuttavia, deve pagare la parte dell’opera già compiuta, nei limiti in cui è per lui utile, in proporzione del
10) Perimento dell’opera
Se l’opera perisce o è deteriorata prima che sia accettata dal committente o prima che il committente sia in mora a verificarla, per causa non imputabile ad alcuna delle parti, il perimento o il deterioramento è a carico
dell’appaltatore, qualora questi abbia fornito la materia.
Qualora, invece, la materia sia stata fornita in tutto o in parte dal committente, il perimento o il deterioramento dell’opera è a suo carico per quanto riguarda la materia da lui fornita. Il resto è a carico dell’appaltatore.
11) Diritti degli ausiliari dell’appaltatore verso il committente
Coloro che alle dipendenze dell’appaltatore, hanno dato la loro attività per eseguire l’opera e per prestare servizio
possono proporre azione diretta contro il committente per conseguire quanto è loro dovuto, fino alla concorrenza del debito che il committente ha verso l’appaltatore nel tempo in cui essi propongono la domanda.
12) Prestazione continuativa e periodica di servizi Se l’appalto ha per oggetto prestazioni continuative o
periodiche di servizi, si osservano, in quanto compatibili, le
13) Legittimazione attiva
Il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica (in senso difforme, v. Cass. SS.UU. 18.9.2014, n.
19663 che riconosce la soggettività giuridica del condominio che si colloca tra la capacità di agire e la personalità giuridica) distinta da quella dei singoli condomini per cui l’organo rappresentativo unitario, qual’é l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale con la conseguenza che non sussistono impedimenti a che i singoli condomini, non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, ma anche si avvalgano in via autonoma dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore.
13/b) Con riferimento agli artt. 1130 e 1131, c.1, c.c., come da giurisprudenza conforme, quanto all’amministrazione
ordinaria riferibile a contratto di appalto, l’amministratore può agire in giudizio senza necessità di apposita delibera.
Ma, l’amministratore, come sostenuto da un certo
orientamento della Suprema Corte non può chiedere soltanto misure cautelari potendo anche agire per conservare
l’esistenza delle parti comuni, ex art. 1669 c.c. contro
l’appaltatore, essendo giustificato dalla necessità di rimuovere gravi difetti della costruzione che mettono in pericolo la
sicurezza dell’edificio condominiale.
14) Risoluzione del contratto di appalto da parte del committente
La risoluzione del contratto di appalto può essere richiesta dal committente:
1) quando è prevista la c.d. “clausola risolutiva espressa” ex art. 1456 c.c. con cui le parti prevedono espressamente che il contratto debba considerarsi risolto per mancato regolare adempimento di una obbligazione. Perché la risoluzione diventi operativa occorre che la parte non inadempiente comunichi a controparte che intende avvalersi della clausola risolutiva e considerare il contratto risolto
L’inadempimento dell’obbligazione deve però avere carattere di essenzialità.
2) Quando sia spirato il termine previsto come essenziale e cioè quando la prestazione diventa inutile per il creditore per mancato rispetto del termine predetto.
La risoluzione può essere evitata quando la parte interessata, entro tre giorni dalla scadenza del termine inosservato dovesse dare notizia di accettare un adempimento tardivo.
3) Per l’esecuzione dell’opera appaltata in modo difforme da quanto contrattualmente concordato.
4) Per vizi che rendono l’opera del tutto inadatta alla destinazione.
15) Risoluzione dell’appalto da parte dell’appaltatore 1) Quando il committente rifiuta il pagamento del prezzo concordato.
2) Quando, pur essendo l’opera esente da vizi e difformità, il committente rifiuta di ricevere la consegna dell’opera
eseguita.
3) Quando il committente frappone ostacoli all’esecuzione dell’opera.
Il credito dell’appaltatore nei confronti del committente ha natura chirografaria e non privilegiata.
