Monica Picchio INGEGNERE Via Marconi, 68
TRIBUNALE DI VERONA
RELAZIONE TECNICA DI STIMA
Esecuzione Immobiliare 54/2021 Creditore procedente
Debitore
C.T.U. Ing. Monica Picchio
Data giuramento 04/11/2021
Giudice Dott. Attilio Burti
Prossima Udienza 09/03/2022
SCHEDA SINTETICA – LOTTO UNICO – IMMOBILI SITI IN COMUNE DI VERONA
Diritto: piena proprietà per 1/3.
Bene: unità immobiliare residenziale posta ai piani terra, primo e settimo.
Ubicazione: Comune di Verona, quartiere San Michele, via Belluzzo N° 35.
Stato: discreto.
Lotti: Lotto unico.
Dati Catastali attuali:
o 1.a: Abitazione posta al primo piano con cantina al piano terra e soffitta al piano settimo distinta al NCEU - Catasto Fabbricati, Comune di Verona, foglio 276, particella 14, sub 1, categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, superficie catastale 107 mq, rendita Euro 624,91.
Differenze rispetto al pignoramento: nessuna.
Irregolarità/abusi: sono state rilevate difformità.
Vincoli/servitù: nessuna.
Valore di stima (per l’intero): € 99.000,00
Valore al netto delle decurtazioni (per l’intero): € 77.950,00 Valore di stima (quota di proprietà 1/3): € 33.000,00
Valore al netto delle decurtazioni (quota di proprietà 1/3): € 25.983,00 Vendibilità: buona.
Motivo: zona semicentrale del Comune di Verona con buona presenza di servizi.
Esecuzione Immobiliare 54/2021 Creditore procedente
Debitore
C.T.U. Ing. Monica Picchio
Data giuramento 04/11/2021
Giudice Dott. Attilio Burti
Prossima Udienza 09/03/2022
Occupazione: al momento del sopralluogo l’unità risultava libera. A seguito di richiesta inoltrata presso l’Agenzia delle Entrate non risultano contratti di locazione stipulati relativi ai beni in analisi.
Contratti di locazione: non presenti.
Oneri: non presenti.
APE: non presente.
Altro: le unità oggetto di perizia fanno parte di fabbricato costruito dall'ISTITUTO AUTONOMO PER LE CASE POPOLARI nell'anno 1969.
Essendo stata rinvenuta una dichiarazione di ultimazione del pagamento riscatto alloggio del 02/12/1997 Prot. N. 11929, ed essendo ad oggi passati 25 anni la scrivente ritiene che non vi siano motivi ostativi alla vendita dell’unità in libero mercato.
INDICE
pagina
SCHEDA SINTETICA – LOTTO UNICO – IMMOBILI SITI IN COMUNE DI VERONA ... 2
LOTTO UNICO – IMMOBILI SITI IN VIA BELLUZZO N. 35, COMUNE DI VERONA ... 6
1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA ... 6
2 PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO ... 6
2.1 Attuali proprietari ... 6
2.2 Precedenti proprietari ... 6
2.3 Stato di possesso ... 7
3 UBICAZIONE E CONTESTO ... 7
4 DESCRIZIONE E CONSISTENZE DEI BENI ... 7
4.1 1.a - Appartamento ... 7
4.2 Caratteristiche dei beni ... 8
4.3 Planimetrie catastali ... 10
4.4 Documentazione Fotografica ... 11
5 INQUADRAMENTO URBANISTICO ... 12
6 GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE ... 12
6.1 Conformità impianti ... 12
6.2 Pratiche edilizie ... 12
6.3 Conformità urbanistico edilizia ... 12
6.4 Conformità catastale ... 14
6.5 Certificazione energetica ... 15
7 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 16
7.1 Vincoli e oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente ... 16
7.2 Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura ... 16
8 ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE ... 17
8.1 Spese condominiali ... 17
8.2 Regime fiscale della vendita ... 17
9 COMPROPRIETÀ ... 18
10 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO UNICO ... 19
10.1 Consistenze ... 19
10.2 Criterio di stima ... 20
10.3 Comparabili compravendite ... 21
10.4 Altre fonti di informazione ... 23
10.5 Procedimento ... 23
10.6 Valutazione corpi ... 26
10.7 Adeguamenti e correzioni della stima ... 26
10.8 Prezzo base d’asta dell’immobile ... 26
11 ELENCO ALLEGATI LOTTO UNICO ... 27
LOTTO UNICO – IMMOBILI SITI IN VIA BELLUZZO N. 35, COMUNE DI VERONA
1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA
In Comune di Verona, via Belluzzo N° 35.
Piena proprietà di 1/3 di:
o 1.a: Abitazione posta al primo piano con cantina al piano terra e soffitta al piano settimo distinta al NCEU - Catasto Fabbricati, Comune di Verona, foglio 276, particella 14, sub 1, categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, superficie catastale 107 mq, rendita Euro 624,91.
Intestati a:
1 Proprietà per 1/3
2 Proprietà per 2/3
Alle unità immobiliari sopra elencate compete l’indivisa, proporzionale quota di comproprietà dei vani ed enti condominiali e di uso comune di cui all’articolo 1117 c.c.
Confini da Nord in senso N.E.S.O. per l’intero fabbricato: via Monte Tesoro, via Giuseppe Belluzzo, mappale 16, 13.
2 PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO
2.1 Attuali proprietari
Alla ditta esecutata i beni in oggetto erano pervenuti per successione di
giusta dichiarazione di successione del 27/05/2013 registrata a Verona repertorio .
2.2 Precedenti proprietari
Al i i beni in oggetto sono pervenuti per “Contratto di cessione in proprietà con pagamento rateale del prezzo di alloggio popolare costruito con il contributo dello stato”, rep. n. 66/1079 del 03/08/1972 registrato all’Ufficio Atti Civ. e Succ di Verona il 09/08/1972 al n. 4413 e trascritto ai n. Registro generale n. 15884 Registro particolare n. 12794
il 04/09/1972. Segue dichiarazione di ultimazione del pagamento riscatto alloggio del 02/12/1997 Prot. N. 11929.
2.3 Stato di possesso
Al momento del sopralluogo l’unità risultava libera.
A seguito di richiesta inoltrata presso l’Agenzia delle Entrate non risultano contratti di locazione stipulati relativi ai beni in analisi (All. 6).
3 UBICAZIONE E CONTESTO
L’unità immobiliare oggetto di esecuzione fa parte di un fabbricato residenziale ubicato nel Comune di Verona, quartiere San Michele, composto da sette piani fuori terra.
L’accesso pedonale e carraio ai beni oggetto di perizia avviene direttamente da via Belluzzo, strada pubblica, attraverso un’area esterna comune ai condomini limitrofi.
Caratteristiche zona: zona semicentrale con buona presenza di servizi.
Collegamenti pubblici: stazione centrale dei treni (Verona Porta Nuova) a circa 7 km;
stazione locale dei treni di Verona Porta Vescovo a circa 3 km; Aeroporto di Verona a circa 20 km; ingresso autostrada A4 - MI –VE – Raccordo Autostradale Verona Est a circa 5 km.
4 DESCRIZIONE E CONSISTENZE DEI BENI
4.1 1.a - Appartamento
Piena proprietà di 1/3 di abitazione posta al primo piano con cantina al piano terra e soffitta al piano settimo distinta al NCEU - Catasto Fabbricati, Comune di Verona, foglio 276, particella 14, sub 1, categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, superficie catastale 107 mq, rendita Euro 624,91
L’appartamento è composto da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, ripostiglio, due camere, bagno, e tre balconi. Completa la proprietà la cantina posta al piano terra ed una soffitta posta al piano settimo.
Consistenza commerciale complessiva circa 107 mq.
4.2 Caratteristiche dei beni 4.2.1 Caratteristiche strutturali
Caratteristiche Descrizione Condizioni
Strutture verticali Mista Discrete
Solai Latero cemento Discrete
Copertura Latero cemento Discrete
Facciate Intonacate e tinteggiate Discrete
Scala interna Struttura: c.a. con rivestimento
in marmo Discrete
4.2.2 Caratteristiche edilizie e costruttive 4.2.2.1 1.a – Appartamento
Caratteristiche Descrizione Condizioni
Infissi esterni Materiale: doppi infissi interni in pvc ed esterni in alluminio Protezione: avvolgibili in pvc
Discrete
Infissi interni Tipologia: a battente e scorrevoli
Materiale: legno e legno e vetro
Discrete
Portone esterno d’ingresso Tipologia: blindato a battente Materiale: legno
Discrete
Pareti interne Materiale: intonacate e
tinteggiate Discrete
Pavimentazione interna Materiale: ceramica Discrete Rivestimenti Ubicazione: bagno e cucina;
Materiale: ceramica
Discrete
Arredi sanitari Vasca, lavabo, bidet, water. Discrete
Impianti Descrizione Condizioni Conformità
Climatizzazione Presente: 3 split Funzionante Non reperita
Citofonico Presente Funzionante Non reperita
Gas Tipologia: sottotraccia Alimentazione: metano
Funzionante Non reperita
Elettrico Tipologia: sottotraccia Funzionante Non reperita
Tensione: 220V
Fognatura Tipologia: collegata alla rete
fognaria comunale Funzionante Non reperita Idrico Tipologia: sottotraccia
Boiler ACS
Funzionante Non reperita
Termico Tipologia: caldaia condominiale Terminali: radiatori in ghisa
Funzionante Non reperita
Ascensore Presente Funzionante Non reperita
TV / TV sat. Presente Funzionante Non reperita
o Note: Eventuali costi di adeguamento impiantistico dell’unità risultano quantificabili, a parere della scrivente, solo previa progettazione dettagliata e modalità realizzativa degli stessi. La stima finale degli immobili tiene conto delle condizioni manutentive degli stessi, pertanto anche dell’eventuale vetustà di impianti e finiture.
4.3 Planimetrie catastali
4.4 Documentazione Fotografica
La documentazione fotografica completa è inserita nell’allegato 1.
Foto 1 – Fronte Via Belluzzo
Foto 2 – Soffitta
Foto 3 – Cantina
Foto 4 – Soggiorno
5 INQUADRAMENTO URBANISTICO
PI del Comune di Verona:
Tessuto TCb1 - Tessuto con edificazione mista con Densità ALTA oltre i 4 piani ZTO Zona "B"
Tipo PEEP
6 GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE
6.1 Conformità impianti
La conformità degli impianti non è stata verificata in quanto non è stato possibile reperire documentazione al riguardo.
6.2 Pratiche edilizie
Pratiche non al momento reperibili presso ufficio tecnico Comune di Verona:
o Licenza di costruire SK 687/66 P.G. 2953 intestato a Istituto Autonomo Case Popolari richiesto il 18/01/1966 rilasciato il 28/06/1967 OGGETTO: progetto costruzione fabbricato in San Michele.
Pratiche reperite da ufficio tecnico Comune di Verona:
o Certificato di abitabilità del 26/05/1969 – n. 76134 P.G./68 9846 San.
Approfondite ricerche eseguite dal personale dell’Amministrazione Comunale e dalla scrivente hanno escluso ulteriori pratiche edilizie sull’immobile oggetto di procedura;
tuttavia non si può escludere in maniera assoluta l’esistenza di altri permessi edilizi in quanto gli archivi comunali risultano spesso incompleti e gli stessi tecnici comunali non sempre sono in grado di risalire alle informazioni richieste.
6.3 Conformità urbanistico edilizia CRITICITÀ: BASSA
Dalla verifica del progetto depositato in Comune (All. 7) apparentemente l’immobile risulta dichiarato agibile nel 1969.
Alcune pratiche edilizie, in particolare quelle contenenti allegati progettuali, richieste non sono risultate reperibili presso gli archivi comunali.
La pratica edilizia richiesta e non reperita preso il comune riporta data antecedente quanto indicato sulla planimetria catastale.
La scrivete ipotizza quindi quale stato autorizzato a livello edilizio il medesimo rilevato a livello catastale.
I costi di regolarizzazione previsi consentono il ripristino dello stato autorizzato e la regolarizzazione delle difformità rilevate mediante coinvolgimento degli atti interessati.
Costi previsti per la regolarizzazione: 5.000,00 €
6.3.1 Regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata ed agevolata Nell’incarico del 2 novembre 2021 viene posto il seguente quesito:
“Nel caso in cui dalla certificazione ipocatastale dimessa dal creditore procedente emerga che l’immobile sia stato costruito in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata ed agevolata, acquisisca il testo della convenzione e segnali al Giudice dell’Esecuzione se l’immobile è stato finanziato in tutto od in parte con risorse pubbliche, con apposita e separata istanza ai fini della verifica prevista dall’art. 1, comma 376, legge 178/2020.
Sempre nel caso di immobile costruito in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionate ed agevolata segnali se, in sede di vendita consensuale, il venditore è obbligato a rispettare il prezzo stabilito dalla convenzione-tipo ai sensi dell’art. 35 della legge 865/1971 e calcoli il costo per ottenere l’affrancazione del vincolo ai sensi dell’art. 31, comma 49-bis, legge 448/1971”.
I beni oggetto di esecuzione sono pervenuti alla ditta esecutata per successione di
Al i beni in oggetto sono pervenuti per “Contratto di cessione in proprietà con pagamento rateale del prezzo di alloggio popolare costruito con il contributo dello stato”, rep. n. 66/1079 del 03/08/1972 registrato all’Ufficio Atti Civ. e Succ di Verona il 09/08/1972 al n. 4413 e trascritto ai n. Registro generale n. 15884 Registro particolare n. 12794 il 04/09/1972. Segue dichiarazione di ultimazione del pagamento riscatto alloggio del 02/12/1997 Prot. N. 11929.
Secondo quanto emerso dal dialogo intrapreso con ATER (Azienda Territoriale per L'Edilizia Residenziale della Provincia di Verona) le unità oggetto di perizia fanno parte di fabbricato costruito dall'ISTITUTO AUTONOMO PER LE CASE POPOLARI nell'anno 1969.
Secondo quanto riportato in atto di provenienza si tratto di un alloggio popolare costruito in base alla legge 4 novembre 1963, n. 1460 (All. 10).
Sempre sulla base di quanto emerso dal dialogo intrapreso con ATER emerge che “tutti gli immobili IACP sono stati costruiti con fondi pubblici e venduti con leggi e piani di vendita.
Dopo la prima vendita all'inquilino e trascorsi 10 anni dall'acquisto, è possibile rivendere l'alloggio al prezzo di mercato libero, in questo caso specifico (vista la legge di vendita e l'atto di vendita in allegato) non è prevista neppure prelazione da parte dell'ex IACP ora Ater”.
Secondo quanto riportato in atto di provenienza: “l'acquirente non potrà, ai sensi dell'art.
14 ultimo comma, del D.P.R. 23-5-1964, n. 655, alienare, a qualsiasi titolo, anche parzialmente, l’alloggio se non siano trascorsi almeno 15 anni dalla data di stipula del presente contratto e sempre che sia stato pagato l'intero prezzo di cessione” e ancora
“Non appena l'acquirente avrà pagato integralmente il prezzo di acquisto, avrà diritto alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull' alloggio stabilita a favore dell'Ente mutuante come pure avrà diritto alla cancellazione. dell'ipoteca iscritta in base al presente contratto a favore dell'Ente proprietario”.
Essendo stata rinvenuta una dichiarazione di ultimazione del pagamento riscatto alloggio del 02/12/1997 Prot. N. 11929, ed essendo ad oggi passati 25 anni la scrivente ritiene che non vi siano motivi ostativi alla vendita dell’unità in libero mercato.
6.4 Conformità catastale CRITICITÀ: BASSA
A livello catastale sono state rinvenute alcune difformità.
o 1.a Abitazione Appartamento
Nello stato di fatto il balcone posizionato sul lato est e quello posizionato a ovest sul lato nord si presentano verandati con una struttura in alluminio e vetro, mentre quello posizionato ad est sul lato nord si presente come un balcone aperto. Inoltre, nella veranda indicata in planimetria con la lettera C è stato installato un serramento in alluminio che definisce un piccolo ripostiglio. A livello grafico in planimetria catastale non viene fatta nessuna distinzione tra verande e balconi, inoltre il piccolo ripostiglio non è indicato ma risulta unito alla veranda indicata con la lettera C.
Cantina
Nessuna difformità riscontrata.
Soffitta
In planimetria catastale è indicata un’altezza interna pari a 2 metri mentre in sede di sopralluogo l’altezza rilevata massina di 3,30 metri circa e minima di 3,00 metri circa.
La soffitta si colloca al piano 7 dove sono presenti diverse altre soffitte di proprietà di altri condomini. Le altezze rilevabili nell’intero piano vanno da un minimo di circa 3,00 metri ad un massimo di 3,80 metri. La difformità di altezza interna del piano settimo riguarda l’intero compendo condominiale e la sua sanatoria edilizia prevede il coinvolgimento del condominio.
Costi previsti per la regolarizzazione: 1.000,00 €
Il rilievo effettuato in sede di sopralluogo consente la verifica della regolarità catastale, edilizia e della consistenza del bene. Tale analisi non permette l'esclusione totale di diversità non rilevate, la cui rilevanza non ha comunque carattere essenziale e non inficia sull’abitabilità e consistenza del bene stesso.
I costi quantificati consentono il ripristino delle difformità rilevate e di eventuali altre irregolarità non rilevate e di lieve impatto economico.
6.5 Certificazione energetica
Non è presente Attestato di Certificazione Energetica valido.
Veranda A
Veranda A Veranda C
Veranda C Balcone B
Balcone B
Costi previsti per la regolarizzazione: 200,00 €
7 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
7.1 Vincoli e oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente 7.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli
Nessuna.
7.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale Nessuna.
7.1.3 Atti di asservimento urbanistico Nessuna.
7.1.4 Altre limitazioni d’uso Nessuna.
7.2 Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 7.2.1 Iscrizioni
i:
o Unità immobiliare posta al piano terra, primo e settimo distinta al NCEU - Catasto Fabbricati, Comune di Verona, foglio 276, particella 14, sub 1, categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, superficie catastale 107 mq, rendita Euro 624,91.
7.2.2 Pignoramenti
Pignoramento immobiliare Trascrizione , nascente da atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili notificato da Ufficiale Giudiziario C/o Tribunale Di Verona con sede in Verona (VR) in data 28/01/2021 rep. n. 5806 a favore
di
. 7.2.3 Altre trascrizioni
Nessuna.
7.2.4 Altre limitazioni d’uso Nessuna.
Si allegano ispezioni ipotecarie del 16/12/2021 e del 13/12/2021, effettuate all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Verona – Territorio, Servizi di Pubblicità Immobiliare, con i nominativi dei soggetti esecutati da cui non emergono altre formalità oltre a quanto sopra riportato (All. 8).
8 ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
8.1 Spese condominiali
Amministratore condominiale:
Quota millesimi di proprietà: millesimi 41,88/1000.
Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile: € 750 circa. Con specifica dell’amministratore che essendo l’appartamento non abitato non vi è consumo relativo al riscaldamento.
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: nessuna.
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia (novembre 2021): nessuna In allegato la documentazione inviata dall’amministratore (All. 9).
8.2 Regime fiscale della vendita
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell’acquirente: nessuna Altri adeguamenti: nessuno
Oneri giuridici: le spese, le imposte e i compensi notarili per il trasferimento dell’immobile sono a carico dell’aggiudicatario e saranno versati da quest’ultimo, contestualmente al saldo del prezzo, nella misura indicata dal notaio delegato entro 10 giorni dall’aggiudicazione definitiva.
9 COMPROPRIETÀ
La vendita riguarda la quota di 1/3 dei beni.
Secondo quanto visionato e appreso dalla scrivente non vi sono possibilità di separazione e divisibilità dei beni.
10 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO UNICO
10.1 Consistenze
10.1.1 Consistenze complessive
ID Immobile Superficie
commerciale (m²)
1.a Abitazione 107
10.1.2 1.a - Abitazione
Consistenza commerciale complessiva di circa 107 m².
Descrizione Superficie lorda (m²) Coefficiente Superficie
commerciale (m²)
Appartamento 96,28 1 96,28
Balcone 1 2,58 0,30 0,77
Balcone 2 5,47 0,30 1,64
Balcone 3 4,91 0,30 1,47
Cantina 15,51 0,25 3,88
Soffitta 11,38 0,25 2,85
Totale 136,13 106,89
Totale arrotondato 136,00 107,00
N.B.: Per superficie lorda si intende comprensiva di murature interne e perimetrali (per intero o per la metà se a confine con altre proprietà). Il coefficiente riduttivo sopra riportato per calcolare la superficie commerciale è stato applicato in ragione della destinazione d’uso.
Il metodo adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138.
Di seguito il dettaglio dei vani interni:
Tipo vano Altezza interna (m) Superficie netta (m²)
Piano terra
Cantina 2,50 10,60
Piano primo
Soggiorno 3,00 19,93
Bagno 3,00 4,91
Disimpegno 3,00 13,30
Ripostiglio 3,00 0,92
Cucina 3,00 10,65
Camera 1 3,00 12,20
Camera 2 3,00 16,37
Balcone 1 - 2,58
Balcone 2 - 5,47
Balcone 3 - 4,91
Piano settimo
Soffitta Min 3,00- max 3,30 9,67
10.2 Criterio di stima
Per quanto attiene alla determinazione del valore di mercato del bene oggetto della procedura esecutiva nell’ipotesi della vendita forzosa, si tratta di determinare il più probabile valore venale in comune commercio, quel valore cioè che avrebbe la maggior probabilità, fra quelle possibili, di segnare il punto di incontro fra domanda e offerta in una libera contrattazione di una pluralità di operatori economici in un dato mercato, per un immobile adeguatamente pubblicizzato.
La tecnica estimativa più indicata in questa sede è quella che fa riferimento ai procedimenti diretti o sintetici per la determinazione del valore di mercato del bene.
Si tratta quindi di attribuire al bene l’equo valore, in analogia ai prezzi di mercato già praticati ad altri beni dello stesso genere, avvalendosi di opportune analisi di mercato di riferimento.
Il valore parametrico, preso a riferimento, è quello a metro quadrato di superficie lorda del mercato immobiliare del Comune di Verona, quartiere San Michele. La superficie degli immobili computata è quella che comunemente viene ad essere trattata nelle usuali compravendite immobiliari e cioè viene considerata al lordo delle murature perimetrali.
La valutazione dei beni tiene conto del loro stato di conservazione e manutenzione, della vetustà di finiture ed impianti, dell’ubicazione e della loro consistenza.
Si precisa che il valore attribuito ai beni è comprensivo di quello dell’area su cui insistono e/o di pertinenza e delle parti comuni.
Vengono in seguito descritti tre immobili compravenduti utilizzati come beni comparabili all’oggetto di analisi.
Le informazioni degli immobili comparabili sono state tratte da atti di compravendita ottenuti mediante consultazione del portale Stimatrix-City.
10.3 Comparabili compravendite
10.3.1 Appartamento sito in Via Belluzzo 35, Comune di Verona – COMPARABLE A
10.3.2 Appartamento sito in Via Belluzzo 35, Comune di Verona – COMPARABLE B
10.3.3 Appartamento sito in Via Belluzzo 35, Comune di Verona – COMPARABLE C
10.4 Altre fonti di informazione
Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) di Agenzia delle Entrate, Agenzie immobiliari, stampa specializzata. (Ricerca di mercato All. 3).
10.5 Procedimento
Valore determinato mediante il procedimento del Market Comparison Approach. Il Market Comparison Approach (MCA) (o metodo del confronto di mercato) è un procedimento di stima del prezzo di mercato degli immobili che si svolge attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il MCA si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone nel confronto estimativo.
Nel prossimo capitolo si descrivono le caratteristiche prese in esame. Si precisa che alcune caratteristiche non sono considerate perché non differenziali sul valore dei beni.
10.5.1 Caratteristiche
• Superficie commerciale (SUP): La superficie commerciale è una misura fittizia nella quale sono comprese la superficie principale e le superfici secondarie dell'immobile, che entrano nella superficie commerciale in ragione di rapporti mercantili noti nella pratica degli affari immobiliari. Unità di misura: mq;
• Livello di piano (LIV): è una caratteristica posizionale che tiene conto del livello di piano dell’immobile in un edificio multipiano. Unità di misura: n
10.5.2 Analisi e scomposizione del prezzo delle caratteristiche superficiarie
Informazioni mercantili relative al segmento di mercato dell’immobile oggetto di stima:
Rapporto di posizione della superficie principale (S1) [Sigma]=1,00
Lo studio dei prezzi marginali delle caratteristiche superficiarie si svolge con i teoremi mercantili riferiti alla Superficie principale (S1) degli immobili e con una serie di corollari riferiti alle altre superfici.
La determinazione del [PMM] Prezzo medio minimo e del [PMX] Prezzo medio massimo della Superficie principale (S1) avviene mediante l'applicazione del primo teorema mercantile, la cui formula è:
P1 = PRZ*Sigma/SUP
pA(S1) = 100.000,00*1,00/109 = 917,43 €/mq pB(S1) = 106.000,00*1,00/107 = 990,65 €/mq pC(S1) = 105.000,00*1,00/109 = 963,30 €/mq
Prezzo medio massimo Superficie principale = 990,65 €/mq Prezzo medio minimo Superficie principale = 917,43 €/mq
10.5.3 Analisi dei prezzi marginali
Prezzo marginale della caratteristica Livello di piano (LIV)
Il prezzo marginale del livello di piano p(LIV) è espresso in termini percentuali in base al relativo rapporto mercantile.
[i(LIV)] = 0,01 indice mercantile
Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:
Comparabile A p(LIV) = 100.000 * 0,01/1+0,01 = 990,10 €/n Comparabile B p(LIV) = 106.000 * 0,01/1+0,01 = 1.049,50 €/n Comparabile C p(LIV) = 105.000 * 0,01/1+0,01 = 917,43 €/n
10.5.4 Tabella di valutazione
Per ogni comparabile e per ogni caratteristica è svolto un Aggiustamento (€) al Prezzo totale (PRZ) pari al prodotto della differenza dell'ammontare delle caratteristiche e il prezzo marginale della caratteristica considerata. Il confronto delle caratteristiche avviene sempre fra l'immobile oggetto di stima (Subject) e l'immobile di confronto (A, B…).
In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto devono coincidere, tuttavia nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se generalmente si manifesta una sostanziale convergenza. La presenza di prezzi corretti divergenti si accetta mediante l'analisi della divergenza percentuale assoluta d% che si calcola tra prezzo massimo (Pmax) e il prezzo minimo (Pmin) ed esprime la divergenza massima dei prezzi corretti.
Nel caso in esame è pari a
d%=[(Pmax-Pmin)*100]/Pmin = [(103.900,99 – 95.194,84)*100]/ 95.194,84 = 9,15 % < 10 %.
10.5.5 Sintesi di stima
Il valore della Stima a Market Comparison Approach del Subject è rappresentato dalla media dei prezzi corretti secondo il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesi conclusiva.
Tale valore è uguale a (103.900,99 + 95.194,84 + 99.006,72)/3 = 99.367,52 Euro.
Tale valore arrotondato è pari a 99.000 €.
10.6 Valutazione corpi
ID Immobile Superficie
commerciale (m²)
Valore unitario
(€/m²)
Valore intero medio ponderato
Valore diritto 1/3
1.a Abitazione 107 925,23 99.000,00 33.000,00
Totale 1.a 99.000,00 33.000,00
La valutazione estimativa è da ritenersi comprensiva del valore proporzionale sugli enti comuni del fabbricato.
10.7 Adeguamenti e correzioni della stima
o Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 6.200,00 € (valore intero) – 2.067,00 € (valore diritto 1⁄3).
o Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell’acquirente: nessuna.
o Riduzione del valore per assenza della garanzia per vizi del bene venduto: 14.850,00 € (valore intero) - 4.950,00 € (valore diritto 1⁄3) - adeguamento del 15%.
o Altri adeguamenti: nessuno.
o Oneri giuridici: le spese, le imposte e i compensi notarili per il trasferimento dell’immobile sono a carico dell’aggiudicatario e saranno versati da quest’ultimo, contestualmente al saldo del prezzo, nella misura indicata dal notaio delegato entro 10 giorni dall’aggiudicazione definitiva.
10.8 Prezzo base d’asta dell’immobile
o Valore dell’immobile 1.a per la quota di proprietà di 1/3 al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano: € 25.983,00
o Valore dell’immobile 1.a per la quota di proprietà di 1/3 senza decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano: € 33.000,00
o Valore dell’immobile 1.a per la quota di 1/1 al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano: € 77.950,00
o Valore dell’immobile 1.a per la quota di 1/1 senza decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano: € 99.000,00
La valutazione estimativa è da ritenersi comprensiva del valore proporzionale sugli enti comuni del fabbricato.
La presente relazione viene predisposta ai soli fini della stima del bene ai sensi dell’art. 568 c.p.c. e sarà quindi onere di parte offerente – a propria cura – verificare il bene sotto ogni profilo.
Verona, 26/01/2022
Il C.T.U.
Monica Picchio Ingegnere
11 ELENCO ALLEGATI LOTTO UNICO
Allegato 1: Documentazione fotografica Allegato 2: Documentazione catastale Allegato 3: Ricerca di Mercato
Allegato 4: Copia atto di provenienza
Allegato 5: Risposta Avv. Ugolini – residenza, certificato di matrimonio e stato di famiglia
Allegato 6: Risposta Agenzia delle Entrate di Verona Allegato 7: Accesso agli Atti – Comune di Verona
Allegato 8: Ispezione Ipotecaria Agenzia delle Entrate di Verona Allegato 9: Spese condominiali
Allegato 10: Documentazione aggiuntiva
