Architetto Luciano Mestriner Via Calmaggiore, 48 - 31100 Treviso
RELAZIONE DI STIMA
TRIBUNALE DI TREVISO
Esecuzione immobiliare n° 435/2018
LOTTO UNICO
Appartamento con magazzino Treviso – Strada del Mozzato, 35
Giudice dell’esecuzione: Dott.ssa Paola Torresan Udienza di comparizione delle parti:
12 gennaio 2022 ore 11:40
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TREVISO
Premessa
Con provvedimento del 06.07.2021 il G.E. dott.ssa Paola Torresan ha nominato il sottoscritto arch. Luciano Mestriner quale esperto per la redazione della relazione di stima ex art. 173 bis disp. Att. c.p.c.; in data 13 luglio 2021 ho depositato con modalità telematica l'atto di accettazione della nomina e la dichiarazione di giuramento.
Il G.E. ha fissato l'udienza del giorno 12.01.2022 per la comparizione delle parti, dei creditori iscritti non intervenuti e degli eventuali comproprietari.
In data 13.10.2021 ho eseguito il sopralluogo assieme al custode del compendio immobiliare pignorato.
1_Formazione dei lotti
Unico lotto di vendita – piena proprietà.
Lotto costituito da appartamento con magazzino.
2_Ubicazione ed accessibilità del bene Comune: Treviso
Indirizzo: Strada del Mozzato, 35
Accessibilità: risulta priva di impedimenti e facilmente identificabile.
Da Strada del Mozzato si accede da un cancello pedonale o da un varco carraio privo di cancello all’area scoperta e si raggiunge il portoncino d’ingresso del condominio.
3_Identificazione catastale Agenzia Entrate
Direzione Provinciale di Treviso Catasto fabbricati
COMUNE DI TREVISO Strada del Mozzato
Sezione: I, Foglio: 1, Particella: 1030
Subalterno 1, Categoria: A/3, Classe: 4; Consistenza: 7 vani, Superficie Catastale: totale mq 133, Rendita € 614,58.
(Allegato 1)
4_Confini del lotto
Appartamento piano rialzato:
nord-est: muro perimetrale esterno;
sud-est: muro perimetrale esterno;
sud-ovest: muro perimetrale esterno;
nord-ovest: vano scale e magazzino di proprietà.
Magazzino piano terra:
nord-est: muro perimetrale esterno;
sud-est: appartamento di proprietà;
sud-ovest: vano scale e corridoio condominiale;
nord-ovest: altro magazzino di altra proprietà.
(Allegato 2)
5_ Servitù attive o passive
Dal titolo di provenienza non risulta alcuna servitù attiva o passiva resa pubblica mediante trascrizione.
(Allegato 3)
6_ Ditta intestataria Vedi allegato 1
7_Provenienza del bene
Atto di compravendita in data 16/12/2002 Repertorio n. 51627 Raccolta n.
18439 Notaio Baravelli Francesco Candido in Treviso, trascritto a Treviso in data 24/12/2002 ai nn. 59612/43104.
(Allegato 3)
8_ Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie
Si riporta di seguito l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli riportate nella certificazione notarile redatta dal dott. Andrea Zuccarello Marcolini notaio in Messina in data 10/09/2018 e depositata agli atti:
8.1 Trascrizione in data 02/08/2018 ai nn. 27909/19689 U.T. Treviso
Verbale di pignoramento immobiliare - Ufficiale giudiziario presso il Tribunale di Treviso in data 01/08/2018 n. 6559 a favore Unicredit S.P.A. con sede a Milano c.f. 00348170101.
8.2 Iscrizione in data 24/12/2002 ai nn. 59613/11520 U.T. Treviso
Ipoteca volontaria derivante da atto di concessione a garanzia di mutuo a rogito Notaio Baravelli Francesco Candido di Treviso in data 16/12/2002 repertorio n. 51628 a favore: Abbey National Bank P.L.C. con sede in Milano c.f. 11054540155.
Dalla data della certificazione notarile suddetta sino al giorno dell’ispezione ipotecaria effettuata dal sottoscritto il 15/10/2021, non risultano altre trascrizioni e/o iscrizioni.
9_Descrizione generale del lotto
I beni pignorati si trovano in un fabbricato in linea di quattro piani fuori terra dotato di un’ampia area scoperta recintata a uso condominiale.
L’intervento è stato realizzato dall’Istituto Autonomo Case Popolari negli anni
‘50.
Al piano terra ci sono i magazzini. Il vano scala privo di ascensore serve sei appartamenti. Il portone di accesso condominiale è in legno; il pavimento dell’atrio e le scale sono in graniglia di marmo.
La tipologia strutturale è caratterizzata da muratura in laterizio portante e solai in laterocemento.
L’appartamento, situato al piano rialzato, risulta così composto:
ingresso, soggiorno con angolo cottura e veranda, tre camere e un bagno.
L’unità immobiliare è dotata di:
- citofono;
- portoncino di ingresso in legno;
- impianto di riscaldamento autonomo con radiatori lamellari in acciaio;
- impianto televisivo;
- porte interne in legno con pannellature cieche o in vetro;
- serramenti esterni in legno con vetro singolo e tapparelle in PVC;
- veranda in profili metallici e vetro singolo;
- pavimenti in piastrelle in ceramica nella zona giorno e notte;
- pavimenti e rivestimenti in piastrelle di ceramica nel bagno;
- tinteggiatura interna con pittura di tipo civile;
- davanzali e soglie in graniglia di marmo.
Il magazzino, situato al piano terra, è dotato di porta d’ingresso in legno, finestra in legno con vetro singolo e inferriate metalliche. Il pavimento è in calcestruzzo lisciato.
Considerati la consistenza dell'immobile, il periodo di costruzione, il suo stato di conservazione e il tipo di finiture, si presuppone che il bene appartenga a una delle classi energetiche più basse.
Stato di conservazione e manutenzione
Il complesso immobiliare si presenta in pessime condizioni di manutenzione sia per le unità pignorate che per le parti comuni. Sono evidenti le macchie di umidità sia dall’interno che dall’esterno del fabbricato.
(Allegato 4)
DATI DIMENSIONALI
Descrizione Superficie
lorda mq
Rapporto mercantile
Superficie commerciale
mq
MAGAZZINO – C.T. 16 0,50 8
APPARTAMENTO 117 1,00 117
VERANDA 9 0,33 3
SOMMANO 128
(Allegato 5)
10_Destinazione urbanistica
Attualmente nel comune di Treviso si applicano le misure di salvaguardia ai sensi del D.P.R. 380/2001 art. 12.
L'area dove sorge l'immobile è così individuata nel P.R.G. (adottato con Delibera Consiglio Comunale del 25.07.2001 n. 47502/49, approvato con Delibera Giunta Regionale n. 3262 del 23/10/2003 e successive varianti):
- Zona omogenea B – sottozona B.2
Gli interventi sono normati dall’articolo 39 delle Norme Tecniche di attuazione.
Nel Piano di interventi approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 26 del 20/05/2019 l’area è così individuata:
- Zona omogenea “B” sottozona B.2 Zona totalmente o parzialmente edificata.
Gli interventi sono normati dall’articolo 58 delle Norme Tecniche Operative.
(Allegato 6)
11_Conformità
11.1 Conformità urbanistica-edilizia
Il fabbricato è stato edificato in forza del nulla osta rilasciato in data 16/03/1953, prot.gen. n. 3100 C.E.N. 14/5.
L’autorizzazione all’abitabilità è datata 06/04/1955.
In data 18/12/1989, prot. Gen. n. 20896/bis-86 n. spec. 5132 è stata rilasciata l’autorizzazione in sanatoria per la chiusura della terrazza con realizzazione della veranda.
Dal sopralluogo eseguito si evince la realizzazione dell’antibagno e del locale c.t. in difformità rispetto gli elaborati grafici autorizzati.
(Allegato 5 e 7)
11.2 Sanatoria edilizia
Le valutazioni di seguito esposte riguardanti i costi della sanatoria edilizia devono fornire un’indicazione di massima poiché i valori stimati potrebbero subire delle variazioni in base ai compensi del professionista incaricato. Inoltre le seguenti valutazioni dovranno essere ratificate dal Comune in sede di richiesta sanatoria edilizia.
Le modifiche interne si configurano ai sensi della Legge 380/2001 art. 6-bis
“Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata”
Il comma 5 prevede che: “La mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro.”
Si stima un onere economico per la regolarizzazione delle difformità comprensivo degli onorari del professionista incaricato pari a € 3.000,00.
Si ricorda che l’aggiudicatario ha 120 giorni dal decreto di trasferimento per presentare istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 46 della Legge 380/2001.
11.3 Conformità catastale
Le planimetrie catastali non riportano le difformità rilevate in sede di sopralluogo, identificano comunque chiaramente il bene oggetto di pignoramento. In sede di sanatoria edilizia dovranno essere aggiornate.
(Allegato 2)
11.4 Conformità degli impianti
Agli atti del Comune non risultano depositate le dichiarazioni di conformità degli impianti; all’epoca dell’agibilità non era obbligatorio da parte dell’imprese installatrice il rilascio delle stesse.
N.B: le conformità accertate sono fatte salve eventuali irregolarità presenti a livello condominiale.
12_Disponibilità dell’immobile
L’immobile risulta occupato da inquilino dell’esecutato.
Il contratto è stato registrato il 08/06/2017 al n. 005632 serie 3T con durata dal 07/06/2017 al 06/06/2021 con un canone annuo di € 6.000,00.
In data 20/07/2021 identificativo telematico T6D17T005632000RI il contratto è stato prorogato al 06/06/2025.
Si ritiene che il contratto di locazione risulti non opponibile.
(Allegato 8)
13_Oneri condominiali
Il fabbricato è costituito da sei unità residenziali e risulta privo di amministratore, viene gestito autonomamente dai proprietari.
Dalle informazioni raccolte durante il sopralluogo le spese ordinarie riguardano solamente i costi dell’energia elettrica del vano scale e risultano stimabili in circa 150,00/200,00 euro/anno.
L’inquilino risulta in regola con i pagamenti.
14_Divisibilita'
Tenuto conto delle caratteristiche morfologiche della proprietà non è ritenuta opportuna e né giustificata la vendita in più lotti.
15_ Stima
Si determina il valore dell'immobile inteso come prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto della contingenza e dei presumibili scenari futuri del mercato, della circostanza che la vendita avviene senza la garanzia dei vizi e di ogni altra circostanza concreta.
Il criterio di stima adottato è quello sintetico-comparativo attraverso il confronto con beni simili e l'individuazione del comune parametro di confronto (€/mq) opportunamente rettificato con coefficienti correttivi.
A tal fine sono stati reperiti atti di compravendita di unità immobiliari vendute negli ultimi due anni, oltre ad aver consultato prezzi di vendita e borsini immobiliari on-line.
Ai fini della determinazione della consistenza del bene sono state consultate le seguenti fonti bibliografiche e normative: Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Ed. Agenzia del Territorio), Codice delle valutazioni Immobiliari (Ed. Tecnoborsa), D.P.R. n. 138/98, Circolare Ministero LL.PP. n. 12480/1966, Legge n. 392/78.
Nella determinazione del valore unitario (per metro quadrato) della superficie commerciale, si é tenuto conto della destinazione, dimensione, vetustà, caratteristiche di finitura e di zona.
Con questo obiettivo e in relazione ai prezzi medi di mercato per transazioni immobiliari di tipologie analoghe, si ritiene di poter assegnare all’unità di superficie come sopra individuata il valore pari a €/mq 600,00 che, applicato ad una superficie commerciale di mq 128, comporta per l’immobile
importo cifra tonda).
A suddetto importo si detraggono:
€ 15.000,00 riduzione dovuta al contratto di locazione opponibile ( circa 20% del valore di mercato);
€ 15.000,00 riduzione dovuta alle caratteristiche della vendita all'asta ( circa 20% del valore di mercato);
€ 3.000,00 importo stimato del costo della sanatoria.
Il valore di vendita forzata per l'appartamento ed il garage risulta quindi pari ad € 44.000,00 (euro quarantaquattromila/00).
Sarà onere della parte offerente verificare preventivamente alla fase di offerta, a propria cura, il bene sotto ogni profilo di cui all'art. 173-bis disp. att. c.p.c.
16_ Riepilogo
Unico lotto di vendita – piena proprietà Appartamento con magazzino
Treviso – Strada del Mozzato, 35
Stima € 44.000,00 (euro quarantaquattromila/00)
17_ Allegati 1_Visura storica;
2_Planimetrie catastali;
3_Atto di compravendita;
4_Documentazione Fotografica;
5_Restituzione grafica del rilievo;
6_Estratto strumenti urbanistici;
7_Titoli edilizi e agibilità;
8_Contratto di locazione.
Tanto riferisce il sottoscritto, ad evasione del ricevuto incarico, e si firma.
Treviso, lì 22 ottobre 2021
- arch. Luciano Mestriner -
