TRIBUNALE DI VERONA. Esecuzione Forzata

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ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione Forzata

Penelope Spv S.R.L.

contro

N. R. G. E. 540/2018

Giudice Dott. Attilio Burti

ELABORATO PERITALE

C.T.U. incaricato Arch. Nicola Preti

iscritto all’Ordine degli Architetti della provincia di Verona al n. 2261 C.F. PRTNCL78P04E349G P. IVA 04147530234

con studio in Verona – viale Spolverini n. 26 telefono: 328 4765539 PEC nicolapreti@pec.it

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Esecuzione Forzata n. 540/2018 Penelope SPV Srl

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Giudice Dott. Attilio Burti C.T.U. Arch. Nicola Preti

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Beni in Verona (VR), via Magenta 1

1. PERIZIA DI STIMA 03

2. IDENTIFICAZIONE DELL'ESECUZIONE E DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA 03

3. DESCRIZIONE SOMMARIA 03

3.1 Dati catastali 04

3.2 Giudizio di conformità catastale 04

4. STATO DI POSSESSO 04

4.1 Regime patrimoniale 04

5. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 04

5.1 Vincoli ed oneri giuridici che restano a carico dell’acquirente 04 5.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 04

6. SPESE CONDOMINIALI 05

7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 05

8. CONFORMITA' EDILIZIA E URBANISTICA 05

8.1 Titoli abilitativi 05

8.2 Giudizio di conformità edilizia 05

8.3 Destinazione urbanistica 06

9. DESCRIZIONE DEI BENI 06

10. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 08

10.1 Criterio di stima 08

10.2 Valutazione corpi 08

10.3 Prezzo a base d’asta del lotto 08

10.4 Divisione in lotti 08

11. ALLEGATI 08

12. RIEPILOGO 09

Firmato Da: PRETI NICOLA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 35da6b416971f1edf16da782c759d97b

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1. PERIZIA DI STIMA

Nell'udienza del 16/01/2019, il giudice dell'esecuzione Dott. Massimo Coltro incaricava lo scrivente Arch. Nicola Preti di stimare i beni pignorati nel procedimento di cui all'oggetto, previa verifica della documentazione agli atti, accertamenti catastali ed ipocatastali ed acquisizione delle informazioni necessarie per la valutazione. Assunto l'incarico e prestato giuramento di rito, il sottoscritto ritirava la documentazione agli atti e dopo averla esaminata, predisponeva per il sopralluogo, in risposta al quesito posto.

2. IDENTIFICAZIONE DELL'ESECUZIONE E DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA

Il pignoramento a favore di Penelope Spv S.R.L., sede in Conegliano (TV), via Alfieri n. 1, C.F. e P. IVA 04934510266,

trascritto a Verona in data 26/10/2018 ai nn. 43563 R.G. e 29280 R.P.,

colpisce il seguente bene sito nel Comune di Verona (VR), identificato al Catasto Fabbricati:

- appartamento con soffitta e cantina: fg. 391 mapp. 104 sub. 13, zona 3, cat. A/4, classe 5, cons. 5 vani, sup. cat. totale 79 m², piano S1-2-3, R. C. Euro 529,37.

Note: Nella planimetria catastale è rappresentata una corte esclusiva, che non comprare nell'atto di compravendita in data 07/10/2008 Notaio Cristiana Cascone, con cui gli esecutati diventavano proprietari dell'immobile, per cui non verrà inclusa nei beni oggetto di stima.

3. DESCRIZIONE SOMMARIA

Trattasi di appartamento con soffitta e cantina facente parte di un fabbricato a tre piani fuori terra sito in via Magenta 1 a Verona (VR). L'appartamento è collocato al piano secondo e si compone di corridoio, cucina con cucinino, bagno, due camere e due balconi. La soffitta è collocata al piano sottotetto, la cantina si trova al piano interrato.

Confini

Il fabbricato, di cui l'appartamento in oggetto è parte, è costruito in aderenza con i mappali 1182 a nord e 2198 a est, e confina sui restanti lati con via Magenta.

L'appartamento e la soffitta sub. 13 confinano con vano scala condominiale, con fabbricato di altra proprietà identificato al mapp. 1182, e presentano due affacci liberi verso via Magenta.

La cantina sub. 13 confina con altra cantina, con muro controterra e con vano scala comune.

Accessi

L'accesso condominiale avviene da via Magenta su corte comune attraverso un cancello carrabile e un cancello pedonale.

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Caratteristiche della zona

I beni ricadono nella frazione Cà di David, in zona centrale a carattere residenziale, a traffico moderato con disponibilità di parcheggi.

Servizi della zona

L'area è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria (scuola primaria, banca, ufficio postale, esercizi commerciali).

Caratteristiche delle zone limitrofe

Le zone limitrofe sono principalmente a destinazione residenziale. I maggiori centri urbani limitrofi sono Verona (5 km), Buttapietra (5 km), San Giovanni Lupatoto (4 km).

3.1 Dati catastali

L'unità immobiliare oggetto di stima foglio 391 mapp. 104 sub. 13 deriva dal precedente identificativo foglio 391 mapp. 104 Sub. 3 per fusione del 04/03/1986 in atti dal 07/05/1999 classamento in data 10/7/91 (n.

5735/1986)

3.2 Giudizio di conformità catastale

La situazione catastale risulta regolare. Nella planimetria catastale è rappresentata una corte esclusiva, che non comprare nell'atto di compravendita in data 07/10/2008 Notaio Cristiana Cascone, con cui gli esecutati diventavano proprietari dell'immobile, per cui non verrà inclusa nei beni oggetto di stima.

4. STATO DI POSSESSO

A seguito di sopralluogo eseguito in data 28/03/2019 si riporta che i beni risultano occupati dai proprietari.

4.1 Regime patrimoniale

I signori sono coniugati, con matrimonio contratto all'estero, come risulta da atto di compravendita in data 07/10/2008 Notaio Cristiana Cascone.

5. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

5.1 Vincoli ed oneri giuridici che restano a carico dell’acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

Convenzionimatrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: Nessuna.

Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

Altre limitazioni d’uso: Nessuna.

5.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni

Iscrizione di ipoteca volontaria nn. 42573 /8390 del 08/10/2008 derivante da atto di concessione a garanzia di mutuo fondiario num. rep. 129340/10411 Notaio Cascone di Verona del 26/09/2008, a favore Banca di Trento e Bolzano S.P.A., sede di Trento, P. IVA 00158350223, contro

sopra generalizzati, somma capitale di Euro 117.000,00, somma totale di Euro 175.500,00 gravante sugli immobili in oggetto.

I costi per la cancellazione sono pari a€ 35,00, salvo successive modifiche.

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Trascrizioni

Trascrizione nn. 43563 /29280 del 26/10/2018 nascente da pignoramento n. 7975 del 04/10/2018 - Ufficiale Giudiziario di Verona, a favore Penelope Spv S.R.L., sopra generalizzato, contro

sopra generalizzati.

I costi per la cancellazione sono pari a€ 262,00, salvo successive modifiche.

Altre trascrizioni: Nessuna.

Altre limitazioni d’uso: Nessuna.

Spese a carico della procedura:

Per la cancellazione dei vincoli ed oneri giuridici a carico della procedura risulta una somma complessiva pari a€ 297,00, salvo successive modifiche.

6. SPESE CONDOMINIALI

Dalle informazioni ricevute durante il sopralluogo, non risultano spese condominiali per l'immobile.

7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

L'immobile in oggetto risulta di piena proprietà per la quota di 1/2 ciascuno ai signori

sopra generalizzati, giusto atto di compravendita Notaio Cascone di Verona in data 26/09/2008 n. rep. 129339/10410, trascritto in data 08/10/2008 ai numeri 42572 /26929 e 42571 /26928, da

potere . In allegato si riporta la

copia dell'atto.

Per la provenienza nel ventennio si rimanda all'atto notarile e ai certificati catastali allegati.

8. CONFORMITÀ EDILIZIA E URBANISTICA 8.1 Titoli abilitativi

L'immobile in oggetto è stato ampliato e sopraelevato nel 1965 e successivamente è stato oggetto di condono per ristrutturazione nel 1991.

Si riporta a seguire il dettaglio delle pratiche edilizie e la copia integrale in allegato.

- concessione edilizia n. SK 178/1965, richiedente avente ad oggetto la sopraelevazione e l'ampliamento di un fabbricato in via Magenta 1;

- certificato di abitabilità in data 15 marzo 1966 , richiedente

- condono 4058/02/00 P.G. 20840/86, richiedente avente ad oggetto la ristrutturazione di un fabbricato in via Magenta 1.

8.2 Giudizio di conformità edilizia

A seguito di sopralluogo si riporta che lo stato dei luoghi è conforme allo stato autorizzato dai titoli edilizi, a eccezione delle seguenti difformità. Sono presenti due tettoie con struttura metallica e copertura in PVC sopra i due balconi, realizzate senza alcuna autorizzazione edilizia. Si segnala inoltre che nella copertura della soffitta è stato realizzato un lucernario. Per regolarizzare tali difformità sarà necessario presentare una sanatoria presso l'Ufficio tecnico del Comune di Verona, per la quale si prevede una spesa pari a Euro 2.000 per spese tecniche e sanzioni.

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8.3 Destinazione urbanistica

Come previsto dal Piano Interventi vigente del Comune di Verona (VR), i beni in oggetto ricadono in zona TCa2 - Tessuto di carattere testimoniale con dominante edificazione continua su fronte strada con Densità MEDIA da 2 a 4 piani. L'immobile è coperto dai seguenti vincoli urbanistici:

1. Art. 37 - Strade Romane/Fasce di rispetto 2. Art. 39 - Aree di ricarica degli Acquiferi

3. Art. 43 - Vulnerabilità Intrinseca degli Acquiferi 4. Art. 52 - Aeroporti fasce di rispetto

5. Art. 54 - Elettrodotti fasce di rispetto Estratto del P.I. (in rosso l'immobile in oggetto)

9. DESCRIZIONE DEI BENI

In data 28/03/2019 il sottoscritto C.T.U. ha provveduto al sopralluogo dei beni immobili oggetto di stima. In tale sopralluogo si è verificata la conformità catastale e di progetto, lo stato di possesso, lo stato di manutenzione e conservazione. In allegato sono riportate le riproduzioni fotografiche dei beni.

Destinazioni d'uso e superfici

La superficie commerciale è calcolata secondo i criteri della Norma UNI 10750 e del Dpr 23 marzo 1988.

Appartamento sub. 13 Sup. lorda Coefficiente Sup. commerciale

Locali di residenza mq 72,00 1,00 mq 72,00

Balconi mq 7,50 0,30 mq 2,25

Soffitta mq 72,00 0,25 mq 18,00

Cantina mq 11,00 0,25 mq 2,75

Totale arrotondato - - mq 95,00

Descrizione sintetica dell'appartamento sub. 13

Trattasi di appartamento con soffitta e cantina facente parte di un fabbricato a tre piani fuori terra sito in via Magenta 1 a Verona (VR).

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L'edificio è in muratura a tre piani fuori terra e un piano interrato con copertura a falde inclinate e finitura delle murature esterne di colore marrone.

L'accesso condominiale avviene da via Magenta su corte comune attraverso un cancello carrabile e un cancello pedonale. La corte esterna è costituita da terreno parzialmente piantumato ed ha una recinzione metallica con basamento in muratura.

Dalla corte comune si accede al vano scala comune attraverso una porta in alluminio e vetro. Il vano scala presenta una pavimentazione in pietra e in piastrelle di graniglia con ringhiera metallica, e la finitura delle murature tinteggiata di varie tonalità.

L'appartamento sub. 13 è collocato al piano secondo e si compone di corridoio, cucina con cucinino, bagno, due camere e due balconi.

L'unità sviluppa una superficie lorda pari a circa mq 72 con altezza interna pari a 3,00 m.

L'accesso all’appartamento avviene al piano secondo attraverso porta a battente in legno. L'ingresso si apre sul corridoio centrale su cui si affacciano tutte le stanze.

La cucina e la camera matrimoniale sono dotate di un balcone. Tutte le camere sono finestrate. I serramenti sono in alluminio con vetro doppio e avvolgibili in plastica.

La pavimentazione interna in è piastrelle di graniglia con battiscopa. Il bagno e il cucinino sono dotati di un rivestimento verticale in piastrelle. Il bagno ha una dotazione sanitaria standard. Le pareti interne sono tinteggiate di varie tonalità. I balconi sono pavimentati in piastrelle e dotati di parapetto metallico. Sono presenti due tettoie con struttura metallica e copertura in PVC sopra i due balconi.

Gli impianti elettrico (220 V), idrico e del gas sono sottotraccia e funzionanti. L'impianto di riscaldamento a gas metano è autonomo, alimentato da caldaia murale interna collocata nel bagno, e distribuzione per mezzo di radiatori in ghisa o alluminio. Non è presente un sistema di condizionamento. Non sono previsti sistemi di produzione energetica da fonti rinnovabili. Lo stato generale di conservazione è scarso.

La soffitta è collocata al piano sottotetto ed è accessibile da vano scala comune attraverso una porta a battente in legno. La pavimentazione è in cemento lisciato a vista, le pareti sono intonacate mentre la copertura con struttura in cemento armato è a vista e priva di finitura. Sono presenti finestre apribili lungo i lati esposti a sud e ad ovest e un lucernario in copertura.

La cantina si trova al piano interrato ed è accessibile da vano scala comune attraverso una porta a battente in legno e vetro. È presente una finestra rivolta verso la corte comune. La pavimentazione è in cemento lisciato a vista e le pareti sono intonacate.

Descrizione analitica dell'appartamento sub. 13

Componenti edilizie Materiale Tipologia Condizioni

Portone di ingresso legno anta battente buone

Infissi esterni alluminio con avvolgibili in PVC

anta battente scarse

Porte interne legno pannellatura in vetro anta battente buone

Pavimentazione interna piastrelle graniglia discreto

Rivestimenti bagno e cucina gres porcellanato discreto

Pavimentazione balcone piastrelle discreto

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Impianti Tipologia Alimentazione Condizioni Conformità

Gas sottotraccia da rete comunale funzionante *

Elettrico sottotraccia da rete comunale funzionante *

Idrico sottotraccia da rete comunale funzionante *

Termico caldaia autonoma

interna, radiatori

da rete comunale funzionante *

Telefonico, antenna presente elettrica funzionante *

* Non è stato possibile accertarne la conformità per mancanza di documentazione.

10. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 10.1 Criterio di stima

La stima viene determinata sulla base delle considerazioni derivanti dal sopralluogo e da informazioni ed indicazioni assunte che hanno permesso di valutare lo stato di conservazione, di manutenzione, la tipologia edilizia, la destinazione d’uso, il grado di finitura e l’ubicazione. Si tiene conto inoltre della domanda e dell’offerta corrente in tale zona secondo osservatori del mercato immobiliare e si procede per stima sintetica comparativa. I valori di riferimento ottenuti sono pari a€ 1.200,00/mq per i locali di abitazione.

10.2 Valutazione corpi

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti.

Descrizione: Sup. commerciale Valore unitario Valore complessivo

Appartamento fg. 308 part. 40 sub. 2 mq 95,00 €/ mq 1.200,00 € 114.000,00 A detrarre:

Spese di cancellazione vincoli e oneri giuridici € 297,00

Spese di regolarizzazione edilizia € 2.000,00

Valore arrotondato al netto delle decurtazioni

€ 112.000,00

Valore diritto quota (1/2) € 56.000,00

10.3Prezzo a base d’asta del lotto

Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 112.000,00

10.4 Divisione in lotti

L'immobile non è vendibile in lotti separati.

11. ALLEGATI 1. Relazione fotografica 2. Documentazione catastale 3. Documentazione edilizia 4. Documentazione anagrafica 5. Ispezione ipotecaria

6. Atto di compravendita

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12. RIEPILOGO

Identificazione catastale

Appartamento con soffitta e cantina fg. 391 mapp. 104 sub. 13, zona 3, cat. A/4, classe 5, cons. 5 vani, sup.

cat. totale 79 m², piano S1-2-3, R. C. Euro 529,37.

Confini

Il fabbricato, di cui l'appartamento in oggetto è parte, è costruito in aderenza con i mappali 1182 a nord e 2198 a est, e confina sui restanti lati con via Magenta.

L'appartamento e la soffitta sub. 13 confinano con vano scala condominiale, con fabbricato di altra proprietà identificato al mapp. 1182, e presenta due affacci liberi verso via Magenta.

La cantina sub. 13 confina con altra cantina, con muro controterra e con vano scala comune.

Note: Nella planimetria catastale è rappresentata una corte esclusiva, che non comprare nell'atto di compravendita in data 07/10/2008 Notaio Cristiana Cascone, con cui gli esecutati diventavano proprietari dell'immobile, per cui non è inclusa nei beni oggetto di stima.

Accessi

Accesso condominiale da via Magenta su corte comune.

Intestazione

L'immobile in oggetto risulta di piena proprietà per la quota di 1/2 ciascuno ai signori

, giusto atto di compravendita Notaio Cascone di Verona in data 26/09/2008 n. rep.

129339/10410, trascritto in data 08/10/2008 ai numeri 42572 /26929, da potere

Descrizione sintetica

Trattasi di appartamento con soffitta e cantina, parte di un fabbricato a tre piani fuori terra sito in via Magenta 1 a Verona (VR). L'appartamento è collocato al piano secondo e si compone di corridoio, cucina con cucinino, bagno, due camere e due balconi. La soffitta è collocata al piano sottotetto, la cantina si trova al piano interrato.

Spese di cancellazione dei vincoli ed oneri giuridici a carico dell’acquirente: € 297,00

Prezzo a base d'asta: € 112.000,00

La presente relazione è predisposta ai soli fini della stima del bene ai sensi dell’art. 568 C.p.c. e sarà quindi onere della parte offerente, a propria cura, verificare preventivamente il bene sotto ogni profilo.

Verona, 28 maggio 2019 il C.T.U. Arch. Nicola Preti

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TRIBUNALE DI VERONA

ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione Forzata

Penelope Spv S.R.L.

contro

N. R. G. E. 540/2018

Giudice Dott. Attilio Burti

RELAZIONE FOTOGRAFICA

C.T.U. incaricato Arch. Nicola Preti

iscritto all’Ordine degli Architetti della provincia di Verona al n. 2261 C.F. PRTNCL78P04E349G P. IVA 04147530234

con studio in Verona – viale Spolverini n. 26 telefono: 328 4765539 PEC nicolapreti@pec.it

email: arch.nicolapreti@gmail.com

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Il pignoramento a favore di Penelope Spv S.R.L., sede in Conegliano (TV), via Alfieri n. 1, C.F. e P. IVA 04934510266,

trascritto a Verona in data 26/10/2018 ai nn. 43563 R.G. e 29280 R.P.,

colpisce il seguente bene sito nel Comune di Verona (VR), identificato al Catasto Fabbricati:

- appartamento con soffitta e cantina: fg. 391 mapp. 104 sub. 13, zona 3, cat. A/4, classe 5, cons. 5 vani, sup. cat. totale 79 m², piano S1-2-3, R. C. Euro 529,37.

INQUADRAMENTO PLANIMETRICO

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Abitazione fg. 391 mapp. 104 sub. 13

Foto 1. Via Magenta, vista in prossimità dell'accesso all'immobile

Foto 2. Fronte sud dell'abitazione

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Foto 3. Ingresso condominiale

Foto 4. Corte esterna

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Foto 5. Vano scala

Foto 6. Vano scala

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Foto 7. Ingresso all'appartamento

Foto 8. Cucina

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Foto 9. Cucinino

Foto 10. Balcone

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Foto 11. Corridoio

Foto 12. Camera

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Foto 13. Camera

Foto 14. Bagno

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Foto 15. Balcone

Foto 16. Accesso alla soffitta

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Foto 17. Soffitta

Foto 18. Soffitta

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Foto 19. Vano scala piano interrato

Foto 20. Corridoio comune piano interrato

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Foto 21. Cantina

Il C.T.U. Arch. Nicola Preti Verona, li 27 maggio 2019