TRIBUNALE DI CROTONE EX SD STRONGOLI 13/2017

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promossa da:

TRIBUNALE DI CROTONE EX SD STRONGOLI

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

13/2017

PROCEDURA PROMOSSA DA:

DEBITORE:

GIUDICE:

DOTT. EMMANUELE AGOSTINI CUSTODE:

AVV. FRANCESCA SORRENTINO

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 15/10/2018

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

Tatjana Saveria Stefankka Grüebler

CF: GRBTJN74B52Z133V

con studio in COTRONEI (KR) Corso Vittorio Emanuele II telefono: 3386326520

fax: 09621870194 email: arch.verga74@gmail.com

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Espropriazioni immobiliari N. 13/2017 promossa da:

Tecnico incaricato: Tatjana Saveria Stefankka Grüebler SEZIONE I

INDICE

SEZIONE I Premessa

Documentazione acquisita e accertamenti eseguiti Svolgimento delle operazioni di consulenza

SEZIONE II

Consulenza estimativa giudiziaria

SEZIONE III Conclusione Elenco allegati

Allegati

Firmato Da: GRUEBLER TATJANA SAVERIA STEFANKKA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5a4b3b95e207fe7bf9d9e736889d39f

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promossa da:

SEZIONE I

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1. PREMESSA:

La sottoscritta Arch. Tatjana Saveria Stefankka Grüebler, libera professionista iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Crotone al n.267 e all'Albo dei consulenti tecnici di questo Tribunale, con studio a Cotronei (Kr) in Corso Vittorio Emanuele II snc, è stata nominata esperta relativamente al procedimento esecutivo immobiliare a frontespizio con provvedimento in data 23/06/2017 ed è comparsa in cancelleria in data 02/07/2018 per il giuramento di rito.

2. DOCUMENTAZIONE ACQUISITA E ACCERTAMENTI ESEGUITI:

Presso la Cancelleria del Tribunale di Crotone, nella stessa data del giuramento di rito di cui alla premessa, la scrivente, ha esaminato ed acquisito una copia del fascicolo dell'esecuzione immobiliare in oggetto e dei documenti/atti ad essa relativi.

Ai fini dell'espletamento dell'incarico ricevuto ha, poi, eseguito i seguenti accertamenti:

In data 12/07/2018, la scrivente chiedeva all'Agenzia Entrate - Ufficio Territoriale di Crotone - Servizi Catastali il rilascio degli estratti di foglio/ mappa, delle visure storiche e delle planimetrie catastali inerenti le unità immobiliari oggetto dell'esecuzione immobiliare a frontespizio e, nello stesso giorno, acquisiva la relativa documentazione disponibile. In data 12/09/2018, inoltre, sono stati verificati dei dati catastali inerenti a dei beni limitrofi a quelli pignorati (Fascicolo 1 - Atti/ documenti Catasto).

Per quanto attiene alla verifica di iscrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni esecutati, l'esperta ha acquisito nelle date 12/07/2018, 12/09/2018, 26/07/2018 e 25/09/2018 presso l’Ufficio competente le ispezioni ipocatastali nonché alcune delle note relative ed inerenti i beni pignorati (Fascicolo 2 - Atti/

documenti pregiudizievoli).

Sempre in data 12/07/2018, veniva richiesto all'Agenzia delle Entrate di Crotone di verificare la sussistenza o meno di eventuali atti privati e/o contratti di locazioni ivi registrati ed inerenti le unità immobiliari pignorate. Il responso dell'Agenzia suddetta è stato acquisito in data 08/08/2018 (Fascicolo 3 – Titoli legittimanti di proprietà e/o detenzione).

Infine, in data 18/07/2018, la scrivente richiedeva presso l’Agenzia di Servizi Anna Rita Stricagnoli, il notaio rogante e il Tribunale di Crotone l’acquisizione degli atti che costituiscono i titoli originari legittimanti per i beni esecutati. Nella stessa giornata e/o in data 08/08/2018 era possibile ritirare i predetti atti. (Fascicolo 3 – Titoli legittimanti di proprietà e/o detenzione).

Il 19/07/2018, veniva trasmesso al Comune di Cirò Marina (Kr) via mail la richiesta per il rilascio della documentazione necessaria per lo svolgimento delle operazioni peritali in oggetto e, dopo una ricognizione ed un colloquio effettuati in data 04/09/2018, l'U.T.C. del predetto Comune rilasciava la documentazione reperibile in merito in data 05/09/2018. (Fascicolo 4 - Atti/ documenti U.T.C. del Comune di Cirò Marina).

Infine, venivano effettuate le opportune indagini di mercato inerenti alcuni dei fabbricati/ terreni limitrofi con le stesse caratteristiche dei beni esecutati al fine di procedere con la stima delle unità immobiliari esecutate, confrontandoli con i valori O.M.I. e O.V.A. per la Provincia di Crotone (Fascicolo 5 - Valori O.M.I. e O.V.A.).

Tutti i documenti acquisiti sopra riportati, incluso le relative richieste, sono stati allegati alla presente relazione (vedi Sezione III).

3. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA:

Dopo aver acquisito/ richiesto la scrivente esperta la documentazione necessaria per l'espletamento dell'incarico ed aver verificato la completezza della documentazione in fascicolo ai sensi dell'art.567 comma 2° c.p.c., il custode giudiziario Avv. Francesca Sorrentino concordava con tutti gli interessati il sopralluogo per la data del 24/07/2018 alle ore 10,00 presso i luoghi per cui è causa.

Il 24/07/2018 la sottoscritta, coadiuvata da un proprio tecnico di fiducia, si è recata presso i luoghi di causa per dare inizio alle operazioni peritali di ricognizione. Sul posto erano altresì presenti il custode giudiziario Avv. Francesca Sorrentino, il delegato dell’Avv. Vincenzo Cizza che difende gli esecutati ossia l’Avv.

Adolfo Trocino il quale concedeva l’accesso alle unità

immobiliari esecutati con il procedimento a frontespizio.

A seguito del predetto sopralluogo ed una prima verifica della documentazione sia allegata agli atti di causa e sia acquisita sino a quel momento, l’esperta inoltrava in data 28/07/2018 via PCT la relazione sulla verifica della documentazione ed accertamento dello stato di occupazione ed/o detenzione

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Con la predetta relazione venivano segnalati alcuni punti in merito ai beni pignorati (evidenziati in rosso/

nero grassetto nel riepilogo sottostante) per i quali l’esperto si riservava conferire con il G.E. al fine di verificare la fattibilità di poter proseguire con l’incarico ricevuto (vedi indicazioni in nero/ rosso grassetto nel riepilogo di cui sotto):

.

Per ulteriori informazioni ed a conferma di quanto sopra si fa riferimento sia alla relazione sulla verifica della documentazione ed accertamento dello stato di occupazione e/o detenzione e sia al verbale dell’udienza in data 26/09/2018.

In questa sede, per completezza, si vuole integrare solo la circostanza che in data 25/09/2018 sono stati acquisiti dall’esperto delle informazioni presso il catasto in merito alla proprietà del terreno su cui è stato costruito l’unità immobiliare n.1 all’unità negoziale n.4 (fgl.21 – p.lla 1387) ai fini di individuare una eventuale provenienza del bene e di conseguenza dell’immobile pignorato; purtroppo, non vi fu alcun riscontro in tal senso e persiste la mancanza di un titolo di provenienza del bene di cui sopra (All. 2.2-1).

Unitamente alla relazione sulla verifica della documentazione ed accertamento dello stato di occupazione e/o detenzione, l’esperto aveva altresì inoltrata un’istanza di proroga; proroga concessa dal G.E. durante il colloquio tenutosi in data 18/09/2018 per come si evince dagli atti allegati alla causa.

A seguito dell’udienza in data 26/09/2018, avendo l’esperto acquisito tutta la documentazione per come riportato al sottocapitolo precedente, espletato tutte le indagini necessarie nonché effettuato il sopralluogo/

accesso a tutti i beni esecutati, la scrivente procedeva quindi con la stesura del presente elaborato peritale.

In data 29/10/2018 l'esperto ha trasmesso, via PEC, copia del presente elaborato alle parti ai fini di eventuali controdeduzioni entro 15 giorni della ricevuta della predetta; non vi erano controdeduzioni.

In data 14/11/2018 è stata poi trasmessa la presente consulenza estimativa giudiziaria via PCT.

Per concludere, del sopralluogo effettuato veniva redatto regolare verbale, riportato in copia tra gli allegati della presente (Fascicolo 6/ All.6.1-1). Per di più, si allegano alla presente, oltre le planimetrie di rilievo (Fascicolo 7) e i rilievi fotografici (Fascicolo 8), tutte le comunicazioni ricevute e/o depositate presso la Cancelleria del Tribunale di Crotone nonché tutte le altre note riferite alle operazioni peritali svolte e per come sopra riportate (Fascicolo 6).

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Espropriazioni immobiliari: N. 13/2017 promossa da:

Tecnico incaricato: Tatjana Saveria Stefankka Grüebler SEZIONE II

SEZIONE II

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TRIBUNALE DI CROTONE EX SD STRONGOLI

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

13/2017

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DEBITORE:

GIUDICE:

DOTT. EMMANUELE AGOSTINI CUSTODE:

AVV. FRANCESCA SORRENTINO

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 15/10//2018

creata con Tribù Office 6

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Tatjana Saveria Stefankka Grüebler

CF: GRBTJN74B52Z133V

con studio in COTRONEI (KR) Corso Vittorio Emanuele II telefono: 3386326520

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Tecnico incaricato: Tatjana Saveria Stefankka Grüebler SEZIONE II - Pagina 1 di 49

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PREMESSA:

Il procedimento a frontespizio si riferiva inizialmente a quattro unità negoziali ovvero a quattro Lotti.

Stante comunque, per come meglio esposto nella Sezione I della presente nonché nella relazione della verifica della documentazione ed accertamento dello stato di occupazione e/o detenzione inoltrata dall’esperto via PCT in data 28/07/2018, l’assenza di un titolo di proprietà/ provenienza e/o l’appartenenza a terzi di alcuni dei beni pignorati, il G.E., a seguito del colloquio tenutosi con la scrivente in data 18/09/2018 e con verbale d’udienza del 26/09/2018, ha inteso esonerare l’esperto di procedere con la stima le tre unità immobiliari riportati all’unità negoziale n.4 del procedimento a frontespizio (fgl.21 – p.lla 1387 – sub.9; fgl.28 – p.lla 2259; fgl.14 – p.lla 358).

Di conseguenza, di seguito si procede con la consulenza estimativa giudiziaria in merito alle sole unità immobiliari riportati alle unità negoziali n.1, 2 e 3 del procedimento a frontespizio (fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1, fgl.14 – p.lla 995 e fgl.14 – p.lla 996 ossia Corpo di fabbrica A, B e C del Lotto 1; fgl.14 – p.lla 1057 ossia Corpo di fabbrica A del Lotto 2; fgl.14 – p.lla 591 – sub.7/8/9 ossia Corpo di fabbrica A, B e C del Lotto 3).

TRIBUNALE DI CROTONE EX SD STRONOGLI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 13/2017

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A Abitazione in villini con annesso giardino a CIRO’ MARINA, frazione Punta Alice, Lo c . V u r g h e 2 , della superficie commerciale di 458,76 mq., p e r la quota d i 1/1 di piena p rop rietà (

Il fabbricato riportato al corpo di fabbrica A del Lotto 1 si trova situato in frazione Punta Alice, zona periferica di Cirò Marina (Kr) in vicinanza del mare (centri turistici-balneari). Più precisamente l'insediamento urbanistico in cui si trova il bene pignorato è denominato Loc.

“Vurghe”, zona mista rurale/ espansione residenziale/ commerciale-turistica.

Al bene di cui trattasi si accede attraverso il cancello e la corte di due fabbricati adiacenti (fgl.14 – p.lle 590 e 591); non vi è costituita attualmente alcuna servitù di passaggio.

L'abitazione a villino è situata in un ampio e curato giardino, attualmente formato, oltre che dalla porzione di terreno già annessa catastalmente al fabbricato in oggetto, da altri due terreni limitrofi (fgl.14-p.lla 995 ossia Corpo di fabbrica B del Lotto 1 e fgl.14-p.lla 996 ossia Corpo di fabbrica C del Lotto1).

L’intero edificio, c o s t r u i t o n e l 2 0 0 7 e c o m p o s t o d a 2 p i a n i d i c u i 2 p i a n i f u o r i t e r r a , si presenta rifinito i n o g n i s u a p a r t e , r i s u l t a b e n c u r a t o e riporta uno stato di buone/ ottime condizioni di manutenzione.

L’unità immobiliare o g g e t t o d i valutazione è posta al piano T/1 e ha un’altezza interna di 3,00/ 6,00 m.

Identificazione catastale:

foglio 14 - particella 1189 - sub. 1 (catasto fabbricati), categoria: A/7 (Abitazione in villini), classe:

U, consistenza: 1 6 v a n i , superficie catastale totale: 422 mq. / totale escluse aree scoperte: 410 mq., rendita: Euro 1.198,18, indirizzo catastale: Via Scalaretto snc, piano: T/1, intestato a:

, derivante da:

Coerenze:

L'immobile in oggetto è circondato dal giardino annesso che confina sul lato nord con i giardini di altre abitazioni con simili caratteristiche (fgl.14 – p.lle 1206 e 977), sul lato ovest con la corte di due fabbricati limitrofi (fgl.14 – p.lle 590 e 591) nonché con un area attrezzata a verde/ gioco e sui lati sud ed ovest con dei terreni agricoli/ aperta campagna.

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promossa da:

Nota:

Si precisa che il Corpo di fabbrica A del Lotto 1 insiste su un terreno riportato al N.C.E.U. del Comune di Cirò Marina (Kr) alla partita 1 – fgl.14 – p.lla1189 - Qualità Classe Ente urbano - Superficie 09,40 are che risulta sempre essere di proprietà per la quota 1/1 di piena proprietà di Tale terreno, ex p.lla 994 soppressa a seguito della costituzione del predetto ente urbano, oggi ed in base ai dati catastali acquisiti dall'esperto, forma parte integrante del fabbricato pignorato in oggetto (catastalmente = giardino annesso).

Si allega alla presente visura catastale storica, estratto di mappa catastale e planimetria catastale del Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (All.A.1-1/All.A.1-2). Inoltre si rimanda altresì all’attestazione n.11/18 rilasciata dall’U.T.C. del Comune di Cirò Marina (All.4.1-4).

B Terreno residenziale/ giardino a CIRO’ MARINA, frazione Punta Alice, Lo c . V u r g h e 2 , della superficie commerciale di 65,50 mq, p e r la quota d i 1/1 di piena p rop rietà (

Per come accertato durante il sopralluogo del 24/07/2018, oggi, porzione del terreno riportato al Corpo di fabbrica B del Lotto 1 forma parte integrante del giardino annesso all'abitazione in villini di cui al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (circa 3/5 della superficie), mentre l’altra porzione, pur sempre essendo di piena ed esclusiva proprietà di risulta essere un appezzamento di terreno attualmente utilizzato, assieme a dei terreni limitrofi, come area verde/ da gioco per gli abitanti sia del fabbricato di cui al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 e sia degli immobili limitrofi (circa 2/5 della superficie).

Il bene in oggetto presenta una forma regolare, un'orografia pianeggiante, i seguenti sistemi irrigui:

impianto di annaffiamento automatizzato per la porzione giardino/ nessuno per l’altra porzione, le seguenti sistemazioni agrarie: nessuna, sono state rilevate le seguenti colture erbacee: verde da giardino per la porzione giardino/ inesistente per l'altra porzione, arboree: cespugli e alberatura da giardino per la porzione giardino/ inesistente per l'altra porzione, di selvicoltura: nessuna.

Per ulteriori dettagli ed informazioni in merito al terreno in oggetto si rimanda alla descrizione sommaria del Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1.

foglio 14 - particella 995 (catasto t e r r e n i ), qualità/ classe Seminativo 1, superficie: 07,40 are, reddito dominicale: Euro 4,40, reddito agrario: Euro 1,53, intestato a: , derivante da: Voltura d’ufficio del

Coerenze:

Il terreno in oggetto, oggi, forma parzialmente parte del giardino dell’abitazione in villini di cui al Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1.

A più ampio raggio, il terreno risulta confinante sui lati sud, est ed ovest con altri terreni liberi di persone e/o cose e sul lato nord, oltre con il terreno riportato al Corpo di fabbrica C del presente Lotto 1 con i giardini di altre abitazioni di simili caratteristiche dell’immobile di cui al Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1.

Nota:

Anche se catastalmente il terreno in oggetto risulta essere del tipo agricolo, il certificato di destinazione urbanistica n.40/2018 rilasciato dall’U.T.C. del Comune di Cirò Marina (Kr) attesta che il bene, di fatto, è da intendersi classificato come terreno residenziale/ edificabile (All.4.1-3).

Inoltre, si allega alla presente visura catastale storica e estratto di mappa catastale del Corpo di fabbrica B del Lotto 1 (All.B.1-1).

Infine, si rimanda ancora alla sovrapposizione tra la mappa catastale ed una aerofotogrammetria (All.A/B/C.1-3) ai fini dell’individuazione delle due porzioni del terreno in oggetto attualmente adibite in parte a giardino ed in parte ad area verde/ da gioco degli abitanti.

C Terreno residenziale/ giardino a CIRO’ MARINA, frazione Punta Alice, Lo c . V u r g h e 2 , della superficie commerciale di 1,20 mq, p e r la quota d i 1/1 di piena p rop rietà (

Per il terreno riportato al Corpo di fabbrica C del Lotto 1, oggi e per come accertato durante il sopralluogo del 24/07/2018, si tratta di una porzione del giardino dell'abitazione in villini riportata al Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1 e, pertanto, per ulteriori informazioni si rimanda, a parte di quanto riportato di seguito, a quanto già esposto in precedenza per la stessa abitazione.

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Il bene in oggetto presenta una forma strisciforme/ triangolare, un'orografia pianeggiante, i seguenti sistemi irrigui: impianto di annaffiamento automatizzato da giardino, le seguenti sistemazioni agrarie: nessuna, sono state rilevate le seguenti colture erbacee: verde da giardino, arboree: cespugli e alberatura da giardino, di selvicoltura: nessuna.

foglio 14 - particella 996 (catasto t e r r e n i ), qualità/ classe Seminativo 1, superficie: 00,60 are, reddito dominicale: Euro 0,36, reddito agrario: Euro 0,12, intestato a:

.

Coerenze:

Il terreno in oggetto, oggi, forma parte del giardino dell’abitazione in villini di cui al Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1.

Pertanto, l’unità immobiliare di cui trattasi risulta confinante sui lati sud ed est con i terreni che formano altresì il predetto giardino nonché con altri terreni limitrofi liberi di persone e/o cose, mentre sul lato nord ed ovest confina con i giardini di altre abitazioni di simili caratteristiche dell’immobile di cui al Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1.

Nota:

Inoltre, si allega alla presente visura catastale storica e estratto di mappa catastale del Corpo di fabbrica C del Lotto 1 (All.C.1-1).

Infine, si rimanda alla sovrapposizione tra la mappa catastale ed una aerofotogrammetria (All.A/B/C.1-3) ai fini dell’accertamento che il terreno di cui trattasi, oggi, risulta essere parte integrante del giardino dell’abitazione in villini di cui al Corpo di fabbrica A del Lotto 1.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 525,38 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 412.000,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 350.000,00 trova:

Data della valutazione: 15/10/2018

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato, come prima abitazione ed in qualità di

proprietario, da e famiglia.

Nota:

Si precisa che per il Corpo di fabbrica A del Lotto 1 si tratta di una abitazione in villini (fgl.14-p.lla 1189 - sub.1) che si trova collocata in un ampio giardino. Tale giardino è costituito dal terreno sul quale è stato costruito il predetto fabbricato (partita 1 - fgl.14 – p.lla 1189/ ex p.lla 994 = giardino catastalmente annesso all'abitazione in villini) e dai terreni riportati al Corpo di fabbrica B (fgl.14 – p.lla 995) e al Corpo di fabbrica C (fgl.14 – p.lla 996) del presente Lotto 1.

Pertanto, tutti i beni riportati al Lotto 1 sono ormai da intendersi come un unico bene indivisibile.

Infine, a conferma dello stato di occupazione e/o detenzione di cui sopra, si rimanda al verbale di sopralluogo del 24/07/2018 allegato alla presente (All.6.1-1).

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

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4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLAPROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

Ipoteca volontaria attiva, derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato, nascente da scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio

Importo ipoteca: 254.000,00 Euro.

Importo capitale: 127.000,00 Euro.

Durata ipoteca: 25 anni.

Nota:

La formalità è riferita solamente al terreno su cui sorge il Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (partita 1 – fgl. 14 – p.lla n.1189/ ex p.lla 994 = giardino catastalmente annesso all'abitazione in villini) e ai terreni riportati ai Corpi di fabbrica B e C del Lotto 1 (fgl. 14 – p.lle 995 e 996); cioè l'abitazione in villini (fgl.14 – p.lla 1189 - sub.1) riportata al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 non vi è incluso direttamente.

Ipoteca giudiziale attiva, derivante da decreto ingiuntivo, eseguito da Pubblico Ufficiale del Tribunale di Crotone il

Importo ipoteca: 110.000,00 Euro.

Importo capitale: 95.443,75 Euro

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

Pignoramento, derivante da verbale di pignoramento immobili, eseguito da Pubblico Ufficiale del Tribunale di Crotone il

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

Nota:

A conferma di quanto sopra, oltre a far riferimento alla relazione notarile allegata agli atti di causa, si rimanda alla documentazione ipocatatsale acquisita dall’esperto presso l’Ufficio competente (All.A.2-/

A.2-2/ B.2-1/ C.2-1/ 2.2-1/ 2.2-2/ 2.2-3).

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

per la quota di 1/1, in forza di sentenza di acquisto per usucapione

Nota:

Si precisa a tal proposito che l’abitazione in villini riportata al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (fgl.14 – p.lla 1189 - sub.1) è di proprietà del Sig. (bene personale), per edificazione fattane su terreno (partita 1 – fgl.14 – p.lla 1189/ ex p.lla 994) allo stesso pervenuto unitamente ai terreni riportati ai Corpi di fabbrica B e C del Lotto 1 (fgl.14 – p.lle 995 e 996) e nelle loro originarie identificazioni catastali (fgl.14 – p.lle 528 e 131) per come si evince dalla sentenza di cui sopra.

Quindi, il titolo di proprietà del Sig. (attuale proprietario) di cui sopra si riferisce ai soli terreni su citati, ma, avendo il Sig. a seguito dell'entrata in possesso dei predetti terreni e con regolare autorizzazione edilizia (All.A.4-1), costruito il fabbricato riportato al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 sul terreno riportato al fgl.14 – p.lla 1189 ( = ente urbano/ giardino catastalmente annesso), lo stesso ne risulta altresì proprietario dell'abitazione a villini pignorata di cui prima.

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Infine, si allega alla presente copia della sentenza di usucapione di cui sopra ovvero il legittimante ed attuale titolo di proprietà dei beni riportati al presente Lotto 1 (All.A/B/C.3-1).

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

In forza di denuncia nei passaggi

ai soli fini della continuità storica (f.gl.14 – ex p.lla 528) e

(fgl.14 – ex p.lla 131), l’area che ha originato i terreni di cui al sottoparagrafo 6.1. della presente, erano di proprietà (dal 20/03/1976 ovvero dal 08/02/1996 fino al 15/05/2007):

per quanto attiene al fgl.14 – ex p.lla 528 → fgl.14 – ex p.lla 994 → fgl.14 – p.lla 1189

(= giardino catastalmente annesso ovvero terreno su cui è stato costruito l’immobile riportato al Corpo di fabbrica A del Lotto 1):

•

per quanto attiene al fgl.14 – ex p.lla 131 → fgl.14 – p.lle 995 e 996 (= terreni riportati ai Corpi di fabbrica B e C del Lotto 1):

•

Nota:

Si precisa che i proprietari sopra indicati per il Lotto 1 in oggetto ed antecedente al 15/05/2007 risultano tali da visure catastali storiche, mentre in virtù della sentenza d'acquisto per usucapione (attuale titolo di proprietà) (

per forza non vi risultano più.

A conferma di quanto sopra si rimanda alla relazione notarile allegata agli atti di causa.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Concessione edilizia (permesso di costruire per eseguire attività) ,

intestata a e , per lavori di “Fabbricato in c.a. a due

piani fuori terra da realizzarsi in Località Punta Alice”,

. Nota:

Si precisa che il titolo/ concessione edilizia di cui sopra si riferisce al solo Corpo di fabbrica A del Lotto 1 ossia all’abitazioni in villini con il giardino catastalmente annesso (fgl.14 – p.lla 1189 - sub.1);

quindi, non vi sono inclusi i terreni riportati ai Corpi di fabbrica B e C del presente Lotto 1 che però, alla stato attuale, formano altresì parte del giardino dell’abitazione di cui sopra.

Inoltre, bensì la predetta concessione edilizia risulta intestata sia al debitore esecutato e sia alla sua moglie, di fatto, la proprietà è esclusivamente del Sig. poiché, nonostante il regime di comunione legale dei beni tra i coniugi, il terreno su cui è stato costruito il fabbricato, in base alla sentenza di acquisto per usucapione (possesso ventennale ovvero entrata in possesso prima della data del matrimonio) di cui al sottoparagrafo 6.1 della presente, è da ritenersi bene personale del Sig. ovvero l'abitazione in villini pignorata, per accessione è del proprietario del suolo su cui è stato costruito.

Si allega alla presente copia della concessione edilizia di cui sopra (All.A.4-1).

Ist. n. 15 dep. 15/11/2018

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promossa da:

Attestazione idoneità (comunicazione di edilizia semplificata al fine del riconoscimento della tariffa

incentivante secondo D.M. 05/05/2011) intestata a per i

lavori di “Realizzazione di un impianto fotovoltaico connesso alla rete elettrica di distribuzione (Potenza 10.000 kW)”,

. Nota:

Il titolo è riferito solamente all’impianto fotovoltaico istallato sul tetto dell'abitazione in villini pignorata e riportata al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (fgl.14 – p.lla 1189 - sub.1).

Si allega alla presente copia della presentazione e del rilascio dell’attestazione di idoneità di cui sopra (All.A.4-2).

Agibilità non ancora rilasciata.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PRG - Piano Regolatore Generale vigente, in forza in forza di

i Corpi A, B e C che compongono il Lotto 1 ricadono in zona “B - Zona di completamento” e più precisamente nella zona “B4-sub.1”.

Norme tecniche di attuazione ed indici:

Si rimanda all’art.19 del stralcio del Piano Particolareggiato del PRG del Comune di Cirò Marina (Kr) allegato alla presente (All.4.1-2).

Nota:

Si fa altresì riferimento all’attestazione rilasciata dall’U.T.C. del Comune di Cirò Marina (All.4.1-4) e all’estratto del PRG di riferimento del Comune di Cirò Marina (All.4.1-1), entrambi allegati alla presente.

Inoltre si allega ancora il certificato di destinazione urbanistica (All.4.1-3) che attesta che per i beni riportati ai Corpi di fabbrica B e C del Lotto 1 si tratta di terreni residenziali/ edificabili e non come riportato in catasto a destinazione agricola.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: NESSUNA

Sono state rilevate le seguenti difformità:

Mancanza di certificato di agibilità. (normativa di riferimento: D.P.R. n.380/2001 - aggiornato con l’art. 3 comma 1 lettera i) del D.lgs. n.222/2016)

Le difformità sono regolarizzabili mediante:

Presentazione Segnalazione certificata di agibilità a firma di un tecnico abilitato e contenente tutta la documentazione necessaria.

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

Segnalazione certificata di agibilità (incl. CNPAIA e Iva): €.1.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione:

Tempi necessari da parte del tecnico abilitato per la predisposizione della Segnalazione di agibilità, previa regolarizzazione delle difformità catastali, urbanistiche ed impiantistiche per come rilevate di seguito.

Questa situazione è riferita solamente al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (fgl. 14 – p.lla.1189 - sub.1).

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: NESSUNA

Sono state rilevate le seguenti difformità (normativa di riferimento: Normativa catastale):

1. durante il sopralluogo del 24/07/2018 si è potuto rilevare che vi è un errore di toponomastica e sono state riscontrate delle difformità tra lo stato di fatto rilevato e le planimetrie catastali (distribuzione interna, salottino aggiuntivo al piano primo, etc.) nonché è stato riscontrato un erroneo calcolo della superficie catastale (salotto doppia altezza; salottino aggiuntivo al piano primo);

(14)

2. il terreno su cui è stato costruito l’abitazione in villini riportata al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (fgl.14 – p.lla 1189/ ex p.lla 994; già riportato come giardino annesso in catasto), oggi, risulta essere, assieme ai terreni riportati ai Corpi di fabbrica B e C del Lotto 1 (fgl.14 – p.lle 995 e 996), il giardino dell'abitazione di cui prima.

A tal proposito si precisa che, per quanto attiene al Corpo di fabbrica B (fgl.14 – p.lla 995) e per come si evince dalla sovrapposizione tra la mappa catastale ed una foto aerofotogrammetrica (All.A/B/C.1-3), il terreno di cui trattasi risulta essere solo in parte giardino del fabbricato esecutato. In ogni caso, trattandosi per la porzione del terreno attualmente non incorporata nel giardino di una area posta al confine con altre proprietà nonché di dimensioni ridotte, l'unica futura destinazione urbanistica possibile per la predetta porzione (distanza dai confini), rimane pur sempre quella di area verde da integrarsi nel giardino annesso del fabbricato esecutato e, pertanto, non sarà necessario procedere con un rilievo ed il frazionamento del terreno riportato al Corpo di fabbrica B.

Tuttavia, ai fini di un corretto accatastamento, sarà comunque necessario procedere con una fusione di tutti i terreni che formano ormai il giardino annesso all'abitazione in villini pignorata (fgl. 14 – p.lla 1189/ ex p.lla 994, p.lla 995 e p.lla 996).

1. rettifica/ variazione planimetrie catastali, superficie catastale e toponomastica corrispondente allo stato di fatto rilevato effettuati, a seguito sopralluogo, da un tecnico abilitato;

2. fusione dei terreni (fgl.14 – p.lla 1189/ ex p.lla 994, p.lla 995 e p.lla 996) che formano attualmente il giardino annesso all'abitazione in villini pignorata (fgl.14 – p.lla 1189 - sub.1) effettuata da parte di un tecnico abilitato.

1. Variazioni catastali e rettifica planimetrie catastali (incl. CNPAIA e Iva): €. 500,00 2. Fusione dei terreni che formano attualmente il giardino annesso all'abitazione

in villini (incl. CNPAIA e Iva): €.1.000,00

Tempi necessari per la regolarizzazione:

Tempi necessari per il rilievo/ ricognizione dello stato di fatto e predisposizione delle pratiche da parte di un tecnico abilitato.

Questa situazione è riferita a tutti i Corpi di fabbrica A, B e C del Lotto 1 (fgl.14 – p.lla 1189 - sub.1 con annessa p.lla 1189/ ex p.lla 994; p.lla 995; p.lla 996).

Nota:

A conferma delle difformità catastali riscontrate si rimanda al verbale di sopralluogo in data 24/07/2018 (All.6.1-1), alla sovrapposizione tra la mappa catastale e una aerofotogrammetria (All.A/B/C.1-3), alle planimetrie catastali (All.A.1-1) e alle planimetrie progettuali allegati alla presente (All.A.4-4)

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

CRITICITÀ: NESSUNA

Difformità tra stato di progetto e stato di fatto rilevato con diversa distribuzione interna, variata struttura portante e maggiore volume dell’abitazione in villini ovvero del Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (fgl. 14 – p.lla 1189 – sub.1), nonché rilevamento della circostanza che ormai anche i Corpi di fabbrica B e C del Lotto 1 (fgl.14 – p.lle 995 e 996) formano parte integrante del giardino annesso alla predetta abitazione.

(normativa di riferimento: Legge n.47/1985 e s.m.i. e T.U. 380/2001) Le difformità sono regolarizzabili mediante:

Presentazione di una pratica, a firma di un tecnico abilitato, per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, previo sopralluogo e rilievo dello stato di fatto.

1. Progetto edilizio-architettonico per la richiesta del rilascio

della concessione edilizia in sanatoria (incl. CNPAIA e Iva): €.2.500,00

(15)

promossa da:

2. Progetto strutturale depositato al G.C. in sanatoria comprensivo

di prove/ carote e collaudo (incl. CNPAIA e Iva): €.5.000,00

3. Oneri per la quota incidenza spese di urbanizzazione e

costo di costruzione nonché ev. diritti di segreteria: €.3.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione:

Tempi necessari per il rilievo/ ricognizione-prove dello stato di fatto, la predisposizione e l’inoltro delle pratiche in sanatoria, previo sopralluogo e rilievo dello stato di fatto

Questa situazione è riferita a tutti i Copri di fabbrica che compongono il Lotto 1, ad esclusione del progetto strutturale in sanatoria che si riferisce solo al Corpo A del Lotto 1 (fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1).

Nota:

A conferma delle difformità riscontrate si rimanda alla sovrapposizione tra la mappa catastale e una aerofotogrammetria (All.A/B/C.1-3) nonché alle planimetrie catastali (All.A.1-1) e alle planimetrie progettuali allegati alla presente (All.A.4-4).

8.4. SERVITU’ DI PASSAGGIO:

CRITICITÀ: BASSA

E’ stato rilevato quanto segue:

Premesso che per accedere all’abitazione in villini con annesso giardino in oggetto ovvero ai Corpi di fabbrica A, B e C del Lotto 1, bisogna attraversare la corte di due fabbricati limitrofi (fgl.14 – p.lla 590 e 591).

Considerato che non sono emersi degli elementi utili da un’indagine più approfondita da parte dell’esperto presso il catasto in data 25/09/2018 (All.E/F/G.1-4) nonché presso l’U.T.C. del Comune di Cirò Marina (ev. particelle destinate a strada) e che, inoltre, non vi è possibile riscontrare alcun diritto/ servitù di passaggio in essere negli atti di proprietà/ provenienza, si deve costatare che non risulta alcuna alternativa alla circostanza esposta sopra ovvero si segnala l’assenza di un diritto/

servitù di passaggio per poter accedere, attraverso la corte dei beni su menzionati, ai Corpi di fabbrica A, B e C del Lotto 1.

(normativa di riferimento: Codice civile) Le difformità sono regolarizzabili mediante:

Costituzione di una servitù di passaggio ai fini di poter accedere (sia a piedi che in macchina) all'abitazione in villini pignorata, entrando dal cancello della corte dei fabbricati limitrofi e attraversando la stessa corte (fgl.14 – p.lle 590 e 591).

Costituzione di una servitù di passaggio ed eventuale indennità relativa: €.2.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione:

Tempi necessari per la costituzione della servitù di passaggio con atto notarile.

Questa situazione è ai Corpi di fabbrica A, B e C del Lotto 1 (fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1; p.lla 995:

p.lla 996) e alla corte dei fabbricati limitrofi (fgl.14 – p.lle 590 e 591).

Nota:

A conferma di quanto esposto si rimanda alla mappa catastale (All.A.1-1/ B.1-1/ C.1-1), alle visure catastali delle proprietà limitrofi (All.E/F/G.1-4) nonché agli atti di provenienza/ titolarità in merito ai beni riportati al Lotto 1 (fgl.14 – p.lla 1189 – sub.; p.lla 995; p.lla 996 – All.A/B/B.3-1) e al Lotto 3 (fgl.14 – p.lla 591 – sub.7/8/9 – All.E/F/G.3-1e E/F/G.3-2).

8.5. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:

Conformità titolarità/corrispondenza atti:

L'immobile risulta conforme.

8.5. ALTRE CONFORMITÀ:

CRITICITÀ: NESSUNA Conformità tecnica impiantistica:

(16)

Non vi è alcun collaudo dell'impianto fotovoltaico. (normativa di riferimento: Legge n.73 del 22/05/2010 e s.m.i.)

Collaudo effettuato da parte di un tecnico abilitato a seguito di un sopralluogo in loco.

Sopralluogo e rilascio del certificato di collaudo impianto fotovoltaico

(incl. CNPAIA e Iva): €.1.000,00

Tempi necessari per il sopralluogo e il rilascio del certificato di collaudo.

Questa situazione è riferita solamente all’impianto fotovoltaico installato sul tetto del Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1).

Anche se vi è un attestato di certificazione energetica allegato alla pratica edilizia del 2007 ai fini della concessione edilizia per l'abitazione a villino pignorata di cui al Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1 (All.A.4-3), essendo però alcuni impianti tecnologici stati realizzati e/o definiti solo dopo la fine dei lavori, bisogna rifare il certificato energetico in base allo stato di fatto attuale. Ciò anche e soprattutto in considerazione dell’impianto fotovoltaico di cui sopra ed istallato solo nel 2012.

(normativa di riferimento: ex D.Lgs. 192/05 e s.m.i.) Le difformità sono regolarizzabili mediante:

Attestato di prestazione energetica degli edifici (APE) a firma di un tecnico abilitato a seguito di un sopralluogo in loco.

Attestato di prestazione energetica degli edifici (incl. CNPAIA e Iva): €.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione:

Tempi necessari per il sopralluogo in loco e la predisposizione/ deposito dell'APE.

Questa situazione è riferita solamente al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (fgl.14–p.lla 1189- sub.1).

Non vi è alcun certificato di conformità degli impianti tecnologici (gas, elettrico, idrico, termico).

(normativa di riferimento: Legge n.46/1990 e s.m.i.) Le difformità sono regolarizzabili mediante:

Verifica degli impianti tecnologici e rilascio delle certificazioni di conformità a firma di ditte specializzate.

Verifica e rilascio della regolare esecuzione degli impianti tecnologici

(incl. CNPAIA e Iva): €.1.500,00

Tempi necessari per la verifica degli impianti e il rilascio dei certificati di conformità.

Questa situazione è riferita solamente all’abitazione a villini riportata al Corpo di fabbrica A del Lotto1 (fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1).

(17)

promossa da:

BENI IN CIRO' MARINA, FRAZIONE PUNTA ALICE, LOC. VURGHE 2

ABITAZIONE IN VILLINI CON ANNESSO GIARDINO

DI CUI AL PUNTO A

Abitazione in villini con annesso giardino a CIRO' MARINA, frazione Loc. Punta Alice, Loc.

Vurghe 2, della superficie commerciale di 458,67 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (

Il fabbricato riportato al corpo di fabbrica A del Lotto 1 si trova situato in Loc. Punta Alice, zona periferica di Cirò Marina (Kr) in vicinanza del mare (centri turistici-balneari). Più precisamente l'insediamento urbanistico in cui si trova il bene pignorato è denominato Loc. Vurghe, zona mista rurale/ espansione residenziale/ commerciale-turistica.

Al bene di cui trattasi si accede attraverso il cancello e la corte di due fabbricati adiacenti (fgl.14 – p.lle 590 e 591); non vi è costituito attualmente alcuna servitù di passaggio.

L'abitazione in villini è situata in un ampio e curato giardino, attualmente formato, oltre dalla porzione di terreno già annessa catastalmente al fabbricato in oggetto, da altri due terreni limitrofi (f.14-p.lla 995 ossia Corpo di fabbrica B del Lotto 1 e f.14-p.lla 996 ossia Corpo di fabbrica C del Lotto1).

L’intero edificio si presenta, sia all’esterno e sia all’interno, rifinito i n o g n i s u a p a r t e , r i s u l t a b e n c u r a t o e riporta uno stato di buone/ ottime condizioni di manutenzione.

L’abitazione a villini è composta al piano terra, oltre da un garage, uno studio, da un locale tecnico e due tettoie esterne, dalla la zona giorno con gli annessi servizi, mentre il piano primo ospita, oltre un balcone ed un terrazzo nonché un “balcone interno” che affaccia sulla zona giorno del piano terra, la zona notte con i servizi relativi annessi.

Il piano terra sviluppa, ad esclusione delle due tettoie (26,46 mq e 15,84 mq), una superficie utile netta ossia calpestabile di circa 165,00 mq complessivi e riporta una altezza interna utile di 3,00 m e di 6,00 m per la zona soggiorno/ salotto a doppia altezza. Il piano primo invece sviluppa, ad esclusione del balcone e della terrazza (5,20 mq e 6,48 mq), una superficie utile netta ossia calpestabile di circa 132,00 mq complessivi e riporta sempre un'altezza interna utile di 3,00 m. Infine, il giardino annesso catastalmente riporta una superficie utile complessiva di circa 677 mq.

L'intero edificio sviluppa 2 piani di cui 2 piani fuori terra. Immobile è stato costruito nel 2007, mentre l’impianto fotovoltaico è stato realizzato nel 2012.

foglio 14 - particella 1189 - sub. 1 (catasto fabbricati), categoria: A/7 (Abitazione in villini), classe: U, consistenza: 1 6 v a n i , superficie catastale totale: 422 mq. / totale escluse aree scoperte: 410 mq., rendita:

Euro 1.198,18, indirizzo catastale: Via Scalaretto snc, piano: T/1, intestato a:

Coerenze:

L'immobile in oggetto è circondato dal giardino annesso che confina sul lato nord con i giardini di altre abitazioni con simili caratteristiche (fgl.14 – p.lle 1206 e 977), sul lato ovest con la corte di due fabbricati limitrofi (fgl.14 – p.lle 590 e 591) nonché con un area attrezzata a verde/ gioco e sui lati sud ed ovest con dei terreni agricoli/ aperta campagna.

Nota:

Si precisa che l'unità immobiliare n.1 all'unità negoziale n.1 ovvero il Corpo di fabbrica A del Lotto 1 insiste su un terreno riportato al N.C.E.U. del Comune di Cirò Marina (Kr) alla partita 1 – fgl.14 – p.lla1189 - Qualità Classe Ente urbano - Superficie 09,40 are che è sempre di proprietà per la quota 1/1 di piena proprietà di Tale terreno, ex p.lla 994, soppressa a seguito della costituzione del predetto ente urbano, oggi ed in base ai dati catastali acquisiti dall'esperto, forma parte integrante del fabbricato pignorato in oggetto (= giardino annesso).

Si allega alla presente visura catastale storica, estratto di mappa catastale e planimetria catastale del Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (All.A.1-1/ A.A-2/ B.1-1/ C.1-1). Inoltre si rimanda altresì all’attestazione n.11/18 rilasciata dall’U.T.C. del Comune di Cirò Marina (All.4.1-1).

Tecnico incaricato: Tatjana Saveria Stefankka Grüebler SEZIONE II – pagina 11 di 49

(18)

DESCRIZIONE DELLA ZONA

Il bene è ubicato in zona limitrofa in un'area mista di espansione residenziale/rurale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista agricola/ commerciale (strutture turistici-balneari) / di espansione residenziale (i più importanti centri limitrofi sono centro di Cirò Marina, Crotone, Rossano-Corigliano Calabro). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Centro di Cirò Marina, Punta Alice, Tempio di Apollo Aleo, Mercati Saraceni, mare e pineta/ bosco comunale.

SERVIZI:

musei nella media

palazzetto dello sport nella media

campo da tennis nella media

strutture turistici - balneari (mare) nella media

parco giochi nella media

spazi verde (pineta/ bosco comunale) nella media COLLEGAMENTI:

autobus distante 5,00 km nella media

superstrada distante 5,00 km nella media

ferrovia distante 5,00 km nella media

aeroporto distante 50,00 km nella media

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: eccellente

esposizione: eccellente

luminosità: eccellente

panoramicità: eccellente

impianti tecnici: eccellente

stato di manutenzione generale: eccellente

servizi: nella media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

L'abitazione in villini riportata al Corpo di fabbrica A del Lotto è situata in un ampio e curato giardino e vi si accede attraverso un cancello automatico sia carrabile e sia pedonale nonché dotato di videocitofono; il predetto giardino, attualmente, è formato, oltre dalla porzione di terreno già annessa catastalmente al fabbricato, da altri due terreni limitrofi (Corpo B e C del presente Lotto1).

Per il bene immobile si tratta di un fabbricato a due piani fuori terra, concepita in modo semplice ma funzionale ed efficace.

Al piano terra si trova la zona giorno composta da salotto a doppia altezza, zona pranzo con camino, cucina, lavanderia, servizio igienico e studio. Inoltre, vi è collocato uno studio, un garage ed un locale tecnico. Dalla cucina e dal salotto si accede a degli spazi esterni pavimentati e coperte da delle tettoie in struttura di legno con sovrastante tavolato di posa e tegole a mo’ di coppi. Dal piano terra una scala conduce al piano primo ove è collocato la zona notte composta da due camere da letto singole con bagno e con accesso di una delle camere ad un balcone, una camera da letto matrimoniale con annesso bagno e cabina armadio nonché con accesso su un terrazzo. Per di più vi è una zona ripostiglio, un salottino ed una galleria/ “balcone interno” che affaccia sulla zona giorno/ salotto del piano terra. Tutti gli ambienti risultano essere luminosi, ben aerati e spaziosi.

Il piano terra sviluppa, ad esclusione delle due tettoie (26,46 mq e 15,84 mq), una superficie utile netta ossia calpestabile di circa 165,00 mq complessivi e riporta una altezza interna utile di 3,00 m e di 6,00 m per la zona soggiorno/ salotto a doppia altezza. Il piano primo invece sviluppa, ad esclusione del balcone e della terrazza (5,20 mq e 6,48 mq), una superficie utile netta ossia calpestabile di circa 132,00 mq complessivi e riporta sempre un'altezza interna utile di 3,00 m. Infine, il giardino (solo terreno annesso catastalmente e ad esclusione delle due tettoie) riporta una superficie utile complessiva di circa 677 mq.

(19)

promossa da:

Il fabbricato, sia all'esterno e sia all'interno, si trova in ottime condizioni, rifinito con cura (prima scelta/ ottima qualità) e dotato di ogni comfort. Tutti gli infissi sono realizzati in legno di rovere con vetro camera, nonché del tipo antisfondamento al piano terra. I pavimenti al piano terra sono stati eseguiti in piastrelle di gres in ceramica e/o in ceramica monocottura lucidata, mentre al piano primo, come per la scala che vi conduce, per alcuni ambienti è stato utilizzato del parquet in legno per la realizzazione della pavimentazione.

Le mura e i solai interni riportano, ove non vi è stato adoperato del cartongesso, un intonaco del tipo civile a tre strati passate e lisciati, mentre gli intonaci esterni, sempre dello stesso tipo, sono stati rifiniti a fratazzo per ricevere un rivestimento adeguato all'ambiente e in armonia con il rivestimento a delle mattonelle in pietra calcarea. La rifinitura degli intonaci e/o cartongesso è stata eseguita con della pittura in colori chiari e tenui. Le ringhiere della "balconata" e delle scale risultano in ferro lavorato di color bianco. Tutti i servizi igienici, la cucina e la lavanderia sono rivestiti, a varie altezze, con delle piastrelle in gres e/o a mosaico.

Tutti i servizi igienici sono dotati di lavabo, vaso, bidet, doccia e/o vasca da bagno. Nella zona da pranzo al piano terra, posto nel bow-window, vi è collocato un camino.

La struttura portante, realizzata in c.a. con tamponatura in termo-blocchi, risulta essere in buone/

ottime condizioni.

L'abitazione in villini è dotato dai seguenti impianti tecnologici: impianto elettrico, idrico, termico e Wi-Fi (no telefono). Non vi è un impianto gas, poiché tutta la struttura viene alimentata, a caldo e a freddo, con una pompa di calore elettrica e i fornelli della cucina risultano essere ad induzione elettrica. Tutti gli impianti risultano allacciati alle reti pubbliche e/o simili (acqua, rete fognaria, ENEL) e, oltre alla fornitura dell'acqua potabile da condotta, vi è anche un pozzo d'acqua nel giardino ai fini dell'irrigazione dello stesso. Inoltre, sulla falda sud della villa, vi è istallato un impianto fotovoltaico di 10.000 kW. Tutta l'abitazione, infine, è dotato di un allarme wireless.

Per maggiori dettagli si rimanda a quanto riportato nelle planimetrie di rilievo (All.A.7-1) e nella documentazione fotografica (All.A/B/C.8-1), entrambi allegati alla presente.

CLASSE ENERGETICA:

Nota:

Allegata alla patica edilizia per la costruzione dell'abitazione in villini in oggetto (fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1) vi è una relazione di calcolo sul rispetto delle prescrizioni in materia di contenimento del consumo energetico negli edifici nonché un attestato di certificazione energetica (Classe A – All.A.4-3), ma considerando che, dal 2007 ovvero dall'anno di costruzione del fabbricato in oggetto, è cambiata la normativa e che, oltre all'impianto fotovoltaico realizzato nel 2012, alcuni impianti tecnologici/ rifiniture edilizie risultano variati e/o realizzati solo dopo la fine dei lavori, è necessario procedere al rilascio/ deposito di un certificato energetico (APE) ex novo che rispecchi la stato di fatto attuale, da considerarsi comunque sempre ricadente nella Classe energetica A.

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale:

Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale:

D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza indice commerciale

Piano terra dell’abitazione in villini riportata al fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1

220,00

x 100%

= 220,00

Piano primo dell’abitazione in villini riportata al fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1

155,00

x 100%

= 155,00

Tecnico incaricato: Tatjana Saveria Stefankka Gruebler SEZIONE II - Pagina 13 di 49

(20)

Tettoia 1 posta al piano terra dell’abitazione in villini riportata al fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1

25,00 1,46

x 30%

10% = 7,50

0,15 Tettoia 2 posta al piano terra

dell’abitazione in villini riportata al fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1

15,84

x 30%

= 4,75

Balcone posto al piano primo dell’abitazione in villini riportata al fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1

5,20

x 30%

= 1,56

Terrazzo posto al piano primo dell’abitazione in villini riportata al fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1

6,48

x 30%

= 1,94

Giardino annesso all’abitazione in villini riportata al fgl.14 – p.lla 1189 – sub.1

677,70

x 10%

= 67,77

Totale: 1.106,68 458,67

Nota:

Il DPR 138/98 stabilisce che la superficie va computata come di seguito:

Balconi, terrazze e similari

qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori a servizio diretto di quelli principali:

• nella misura del 30% fino a mq 25;

• nella misura del 10% per la quota eccedente mq 25.

Superficie scoperta a giardino e similari

• al 10% della superficie, fino al quintuplo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (al piano terra), comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

• al 2% per superfici eccedenti detto limite.

(Fonte: Istruzioni per la Determinazione Consistenza degli Immobili Urbani per la rilevazione dei dati O.M.I. dell'Agenzia del Territorio)

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: altro

(vedi paragrafo sviluppo valutazione di seguito e premessa capitolo 9 della presente per la determinazione del valore unitario ivi adoperato).

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:

descrizione superficie

commerciale

valore unitario

valore complessivo

Abitazione in villini riportata al fgl.14 - p.lla 1189 – sub.1

458,67 mq.

x 850,00

€/mq.

= € 389.869,50

Totale in conto tondo €. 390.000,00

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: €. 390.000,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 390.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 390.000,00

(21)

promossa da:

BENI IN CIRO' MARINA, FRAZIONE PUNTA ALICE, LOC. VURGHE 2

TERRENO RESIDENZIALE/ GIARDINO

DI CUI AL PUNTO B

Terreno residenziale/ giardino a CIRO' MARINA, frazione Punta Alice, Loc. Vurghe 2, della superficie commerciale di 65,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (

Per come accertato durante il sopralluogo del 24/07/2018, oggi, porzione del terreno riportato al Corpo di fabbrica B del Lotto 1 forma parte integrante del giardino annesso all'abitazione in villini di cui al Corpo di fabbrica A del Lotto 1 (circa 3/5 della superficie), mentre l’altra porzione, pur sempre rimanendo di piena ed esclusiva proprietà di risulta essere un appezzamento di terreno attualmente utilizzato, assieme a dei terreni limitrofi, come area verde/da gioco per gli abitanti sia del fabbricato di cui al presente Corpo di fabbrica A del Lotto 1 e sia degli immobili limitrofi (circa 2/5 della superficie).

Il terreno in oggetto presenta una forma regolare, un'orografia pianeggiante, i seguenti sistemi irrigui:

impianto di annaffiamento automatizzato per la porzione giardino/ nessuno per l’altra porzione, le seguenti sistemazioni agrarie: nessuna, sono state rilevate le seguenti colture erbacee: verde da giardino per la porzione giardino/ inesistente per l'altra porzione, arboree: cespugli e alberatura da giardino per la porzione giardino/ inesistente per l'altra porzione, di selvicoltura: nessuna.

Per ulteriori dettagli ed informazioni in merito al terreno in oggetto si rimanda alla descrizione sommaria del Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1.

foglio 14 - particella 995 (catasto t e r r e n i ), qualità/ classe Seminativo 1, superficie: 07,40 are, reddito dominicale: Euro 4,40, reddito agrario: Euro 1,53, intestato a:

Coerenze:

Il terreno in oggetto, oggi, forma parzialmente parte del giardino dell’abitazione in villini di cui al Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1.

A più ampio raggio, il terreno risulta confinante sui lati sud, est ed ovest con altri terreni liberi di persone e/o cose e sul lato nord, oltre con il terreno riportato al Corpo di fabbrica C del presente Lotto 1 con i giardini di altre abitazioni di simili caratteristiche dell’immobile di cui al Corpo di fabbrica A del presente Lotto 1.

Nota:

Inoltre, si allega alla presente visura catastale storica e estratto di mappa catastale del Corpo di fabbrica B del Lotto 1 (All.B.1-1).

Infine, si rimanda ancora alla sovrapposizione tra la mappa catastale ed una aerofotogrammetria (All.A/B/C.1-3) ai fini dell’individuazione delle due porzioni del terreno in oggetto attualmente adibite in parte a giardino ed in parte ad area verde/ da gioco degli abitanti.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

Il bene è ubicato in zona limitrofa in un'area mista di espansione residenziale/rurale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista agricola/ commerciale (strutture turistici-balneari) / di espansione residenziale (i più importanti centri limitrofi sono centro di Cirò Marina, Crotone, Rossano-Corigliano Calabro). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Centro di Cirò Marina, Punta Alice, Tempio di Apollo Aleo, Mercati Saraceni, mare e pineta/ bosco comunale.

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SERVIZI:

musei nella media

palazzetto dello sport nella media

campo da tennis nella media

strutture turistici - balneari (mare) nella media

parco giochi nella media

spazi verde (pineta/ bosco comunale) nella media COLLEGAMENTI:

autobus distante 5,00 km nella media

superstrada distante 5,00 km nella media

ferrovia distante 5,00 km nella media

aeroporto distante 50,00 km nella media

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: eccellente

esposizione: eccellente

luminosità: eccellente

panoramicità: eccellente

impianti tecnici (per la porzione giardino): eccellente

stato di manutenzione generale (per la porzione giardino): eccellente

servizi: nella media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Trattandosi per il terreno residenziale riportato al Corpo di fabbrica B del Lotto 1 sostanzialmente, per come già esposto meglio in precedenza, di parte del giardino (già esistente e/o da integrarsi) dell’abitazioni in villini pignorata ovvero del Corpo di fabbrica A al Lotto 1, per ulteriori dettagli ed informazioni si rimanda, oltre alla documentazione fotografica (All.A/B/C.8-1), alla descrizione dettagliata dello stesso fabbricato.

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale:

Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale:

D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza indice commerciale

Terreno residenziale/ giardino riportato al fgl.14 – p.lla 995

633,80 106,20

x 10%

2% = 63,38

2,12

Totale: 740,00 65,50

Nota:

Il DPR 138/98 stabilisce che la superficie va computata come di seguito:

Superficie scoperta a giardino e similari

• al 10% della superficie, fino al quintuplo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (al piano terra), comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

• al 2% per superfici eccedenti detto limite.

(Fonte: Istruzioni per la Determinazione Consistenza degli Immobili Urbani per la rilevazione dei dati O.M.I. dell'Agenzia del Territorio)

Si precisa a tal proposito che il terreno in oggetto, formando oggi parte del giardino dell'abitazione a villini, viene, per come concordato con il G.E. durante il colloquio del 18/09/2018, valutato come pertinenza del fabbricato riportato al Corpo di fabbrica A del Lotto 1; ciò vale altresì per la porzione del terreno attualmente ancora non incluso nel giardino, ma che per la sua consistenza e le normative urbanistiche (distanze dai confini), non potrà avere altra destinazione d'uso che terreno residenziale da adibirsi sempre a verde. Poiché però la predetta porzione di terreno necessità dei lavori ai fini di essere integrato nell'attuale giardino dell'abitazione, di seguito è stato applicato una adeguata decurtazione alla stima.

Tecnico incaricato: Tatjana Saveria Stefankka Gruebler SEZIONE II -Pagina 16 di 4 9