TRIBUNALE DI CROTONE EX SD STRONGOLI
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
44/2019
PROCEDURA PROMOSSA DA:
BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dr. AGOSTINI Emmanuele
CUSTODE:
Avv. ASTORINO Rossana
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 21/11/2019
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
Arch. LIVADOTI Francesco
CF:LVDFNC80T11D122Z con studio in CROTONE (KR) VIA Russia 24
telefono: 0962905284 fax: 0962905284 email: livadotifrancesco@gmail.com
TRIBUNALE DI CROTONE EX SD STRONGOLI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 44/2019
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A appartamento a STRONGOLI Via Giovanni XXIII snc, frazione Catena, della superficie commerciale di 148,25 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO
*** )
Il fabbricato in questione, di forma regolare, è articolato con un lato che si affaccia sulla strada Comunale "Via Papa Giovanni XXII", sulla quale presenta l'ingresso principale, un lato sul cortile interno, non accessibile, ed altri due lati sono adiacenti ad altri fabbricati, come si
evince anche dal rilievo fotografico eseguito durante il sopralluogo.
Il bene si trova nelle vicinanze dell'ingresso al Comune di Strongoli, provenendo dalla SP 5, e non è dotata di spazi verdi e/o percorsi pedonali che forniscono all'edificio una collocazione pregevole, anzi il contesto abitativo è di scarsa qualità rispetto ad altri fabbricati presenti nello stesso comune.
Dal sopralluogo svolto in loco è stato possibile rilevare che l'immobile al secondo piano risulta separato dalle altre unità presenti all'interno dello stesso fabbricato posti al piano terra e primo, infatti tutte le unità immobiliari sono servite da un vano scala interno all'edificio. L'appartamento in questione è dotato di balconi esterni in aggetto, non coperti, che corrono con continuità lungo il perimetro dei due lati liberi dell'edificio.
La copertura dell'edificio, è priva delle falde e del manto di copertura e dunque esposto agli agenti atmosferici.
Lo stato di conservazione, d’uso e manutenzione dell’esterno risulta essere buono, la composizione tipologica rispecchia quella tipica degli edifici stile anni 70, ed apparentemente non risultano segni di manutenzione straordinaria riferita ad un periodo inferiore a 10 anni.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano secondo (terzo f.t.), interno 4, ha un'altezza interna di mt 2,90.Identificazione catastale:
l foglio 13 particella 125 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 150 mq, rendita 387,34 Euro, indirizzo catastale: VIA GIOVANNI XXIII snc (allegato visura catastale), piano: secondo (3° f.t.), intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO del 03/11/2005 protocollo n. KR0098170 in atti dal 03/11/2005
Coerenze: Confina a nord con corte interna, a sud con strada Comunale Via Giovanni XXII, ad e ad ovesto con altri fabbricati, rispettivamente identificati con la particella 126 e 333.
(allegato estratto di mappa)
L'immobile è situato all'interno del fabbricato edificato dal precedente proprietario, su particella di terreno censita nel catasto terreni al foglio 13, particella 125 (originaria particella 25/b). E' pervenuto successivamente al debitore, con atto di compravendita a firma del Notaio Guglielmina Ciliberto in data 20/01/2006.
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1980.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario.
Si tratta di un appartamento adibito a civile abitazione, posto al secondo piano, in buono stato d'uso e conservazione. E' dotato di un ingresso collegato direttamente alla zona giorno, composta dalla cucina con penisola e salotto, caratterizzata da uno spazio unico senza porte. Dal Corridoio si accede alla zona notte, composta da una camera da letto matrimoniale con bagno in camera, una camera singola, un bagno ed un vano ripostiglio. Lo stesso è dotato di due balconi che affacciano sulla strada principale da una parte e sul cortile retrostante dall'altra.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 20/01/2006 a firma di Notaio Guglielmina Ciliberto ai nn. Rep 57097 di repertorio, iscritta il 27/01/2006 a Crotone ai nn. 516/107, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto di mutuo.
Importo ipoteca: 120000.
Importo capitale: 60000.
La formalità è riferita solamente a Bene immobile censito nel NCEU al foglio 13, particella 125, sub.8 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 03/05/2007 a firma di Tribunale di Verona , iscritta il 25/02/2010 a Crotone ai nn. 1188/255, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO
*** , derivante da Decreto ingiuntivo . Importo ipoteca: 130000.
Importo capitale: 88342.58.
La formalità è riferita solamente a Bene immobile censito nel NCEU al foglio 13, particella 125, sub.8 (e su altri beni estranei alla procedura)
ipoteca legale attiva, stipulata il 20/10/2010 a firma di ETR COSENZA , iscritta il 09/11/2010 a CROTONE ai nn. 7017/1784, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto amministrativo .
Importo ipoteca: 41.233,90.
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 148,25 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 77.402,50 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova:
€. 65.750,00
Data della valutazione: 21/11/2019
Importo capitale: 20.616,95.
La formalità è riferita solamente a Bene immobile censito nel NCEU al foglio 13, particella 125, sub.8 ipoteca legale attiva, stipulata il 09/12/2013 a firma di ETR ROMA , iscritta il 19/12/2013 a CROTONE ai nn. 6739/685, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto amministrativo .
Importo ipoteca: 509.214,04.
Importo capitale: 254.607,02.
La formalità è riferita solamente a Bene immobile censito nel NCEU al foglio 13, particella 125, sub.8 ipoteca legale attiva, stipulata il 14/02/2017 a firma di ETR ROMA , iscritta il 20/02/2017 a CROTONE ai nn. 930/125, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto amministrativo .
Importo ipoteca: 527.784,60.
Importo capitale: 263.892,30.
La formalità è riferita solamente a Bene immobile censito nel NCEU al foglio 13, particella 125, sub.8 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 17/05/2019 a firma di Notaio Giuglielmina Ciliberto ai nn. Rep. 55986/17612 di repertorio, trascritta il 21/06/2019 a CROTONE ai nn. 3595/2843, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto di mutuo fondiario 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: non presenti
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di Atto Notarile di compravendita (dal 20/01/2006), con atto stipulato il 20/01/2006 a firma di Notaio Guglielmina Ciluberto ai nn. Rep.
57093 di repertorio, registrato il 24/01/2006 a Crotone ai nn. 262 serie IT, trascritto il 27/01/2006 a Crotone ai nn. 515/382.
Il titolo è riferito solamente a Bene immobile censito nel catasto fabbricati al foglio 13, particella 125, sub.8
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di Atto Notarile di compravendita (dal 03/07/1969 fino al 20/01/2006), con atto stipulato il 03/07/1969 a firma di Notaio Aldo Cerrelli, trascritto il 26/08/1969 a Crotone ai nn. 13937/12487.
Il titolo è riferito solamente a Bene immobile censito nel catasto fabbricati al foglio 13, particella 125, sub.8.
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
Millesimi condominiali: non sono presenti
tabelle millesimali
Dalla lettura della documentazione in atti, e da quella acquisita dal CTU, nonchè dalla nota di trascrizione, si evince che l'appartamento oggetto di pignoramento fa parte di un fabbricato edificato direttamente dal proprietario del terreno, acquistato da potere Naccarato Felice, nato a Strongoli il 25/09/1921.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Concessione edilizia in sanatoria N. 21/1986, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di per la costruzione del fabbricato che ospita l'appartamento in oggetto., presentata il 30/09/1986 con il n. 6843 di protocollo, rilasciata il 24/11/2005 con il n. 21 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera ai sensi del capo III della legge 28/02/1985, l'immobile ricade in zona B2. Norme tecniche di attuazione ed indici: Zona di espansione residenziale
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
Sono state rilevate le seguenti difformità: E' presente un vano adibito a servizi igienici realizzato al di sopra del balcone. (normativa di riferimento: T.U. 380/2001)
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: E' stata modificata la zona giorno, con l'eliminazione di una parete divisoria, infatti nella realtà non è più presenrte la porta di accesso.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: variazione catastale con Docfa L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Variazione per diversa distribuzione interna, con pratica Docfa.: €.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 30giorni
Questa situazione è riferita solamente a Zona giorno
bagno all'interno della camera matrimoniale
bagno all'interno della camera matrimoniale
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN STRONGOLI VIA GIOVANNI XXIII SNC, FRAZIONE CATENA
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a STRONGOLI Via Giovanni XXIII snc, frazione Catena, della superficie commerciale di 148,25 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Il fabbricato in questione, di forma regolare, è articolato con un lato che si affaccia sulla strada Comunale "Via Papa Giovanni XXII", sulla quale presenta l'ingresso principale, un lato sul cortile interno, non accessibile, ed altri due lati sono adiacenti ad altri fabbricati, come si
evince anche dal rilievo fotografico eseguito durante il sopralluogo.
Il bene si trova nelle vicinanze dell'ingresso al Comune di Strongoli, provenendo dalla SP 5, e non è dotata di spazi verdi e/o percorsi pedonali che forniscono all'edificio una collocazione pregevole, anzi il contesto abitativo è di scarsa qualità rispetto ad altri fabbricati presenti nello stesso comune.
Dal sopralluogo svolto in loco è stato possibile rilevare che l'immobile al secondo piano risulta separato dalle altre unità presenti all'interno dello stesso fabbricato posti al piano terra e primo, infatti tutte le unità immobiliari sono servite da un vano scala interno all'edificio. L'appartamento in questione è dotato di balconi esterni in aggetto, non coperti, che corrono con continuità lungo il perimetro dei due lati liberi dell'edificio.
La copertura dell'edificio, è priva delle falde e del manto di copertura e dunque esposto agli agenti atmosferici.
Lo stato di conservazione, d’uso e manutenzione dell’esterno risulta essere buono, la composizione tipologica rispecchia quella tipica degli edifici stile anni 70, ed apparentemente non risultano segni di manutenzione straordinaria riferita ad un periodo inferiore a 10 anni.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano secondo (terzo f.t.), interno 4, ha un'altezza interna di mt 2,90.Identificazione catastale:
l foglio 13 particella 125 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 150 mq, rendita 387,34 Euro, indirizzo catastale: VIA GIOVANNI XXIII snc (allegato visura catastale), piano: secondo (3° f.t.), intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO del 03/11/2005 protocollo n. KR0098170 in atti dal 03/11/2005
Coerenze: Confina a nord con corte interna, a sud con strada Comunale Via Giovanni XXII, ad e ad ovesto con altri fabbricati, rispettivamente identificati con la particella 126 e 333.
Zona d'ingresso
Zona d'ingresso
(allegato estratto di mappa)
L'immobile è situato all'interno del fabbricato edificato dal precedente proprietario, su particella di terreno censita nel catasto terreni al foglio 13, particella 125 (originaria particella 25/b). E' pervenuto successivamente al debitore, con atto di compravendita a firma del Notaio Guglielmina Ciliberto in data 20/01/2006.
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1980.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area artigianale (i più importanti centri limitrofi sono Crotone e Cirò Marina). Il traffico nella zona è limitato (zona traffico limitato), i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: non presenti, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Castelli e Borghi rurali .
SERVIZI
COLLEGAMENTI
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
Localizzazione ed individuazione del bene immobile dall'alto
Localizzazione geografica della zona ove è situato il bene immobile.
negozi al dettaglio molto scarso
autobus distante 3km circa mediocre
livello di piano: scarso
esposizione: al di sotto della media
luminosità: mediocre
panoramicità: scarso
impianti tecnici: al di sotto della media
stato di manutenzione generale: buono
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Si tratta di un appartamento adibito a civile abitazione, composto da una zona giorno caratterizzata da un unico ambiente, ove sono presenti si a il soggiorno, che cucina e sala pranzo, divisi solo dalla penisola. La zona giorno, accessibile dal corridoio centrale, è dotata di due camere da letto di cui una matrimoniale con bagno, un nagno ed un vano ripostiglio. L'immobile è dotato di balconi che affacciano lungo i lati principali.
Delle Componenti Edilizie:
Degli Impianti:
Delle Strutture:
servizi: scarso
infissi esterni: ante doppie e singole realizzati in alluminio
eccellente
infissi interni: porte a battente realizzati in legno e vetro
nella media
manto di copertura: realizzato in non presente pessimo
pareti esterne: costruite in laterizio con coibentazione in non verificata , il rivestimento è realizzato in intonaco
nella media
pavimentazione interna: realizzata in parquet incollato
eccellente
portone di ingresso: due ante a battente realizzato in legno , gli accessori presenti sono:
nessuno
al di sotto della media
protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in pvc
nella media
rivestimento interno: posto in cucina realizzato in piastrelle
buono
rivestimento interno: posto in bagno realizzato in piastrelle in ceramica
buono
elettrico: sottotraccia , la tensione è di 220V conformità: non rilevabile
al di sopra della media
citofonico: sottotraccia conformità: non rilevabile nella media
energia solare: non presente pessimo
gas: sottotraccia con alimentazione a GPL conformità: non rilevabile
nella media
idrico: sottotraccia con alimentazione in diretta da rete comunale , la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: non rilevabile
al di sopra della media
telefonico: non presente
termico: caldaia con alimentazione in elettrica i diffusori sono in termosifoni conformità: non rilevabile
mediocre
ventilazione: non presente
balconi: costruiti in cemento armato nella media
copertura: Piana. Predisposta per falde (al momento non realizzate) costruita in cemento
mediocre
CLASSE ENERGETICA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
armato
strutture verticali: costruite in cemento armato nella media
travi: costruite in cemento armato nella media
Certificazione APE N. non presente
descrizione consistenza indice commerciale
Appartamento 140,00 x 100 % = 140,00
balconi scoperti 25,00 x 33 % = 8,25
Totale: 165,00 148,25
Valore superficie principale: 148,25 x 600,00 = 88.950,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 88.950,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 88.950,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per quanto concerne il criterio di stima adottato, si è tenuto conto principalmente dei principi logici e metodologici che regolano e consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del più probabile valore di mercato dei beni economici, espresso in moneta, sulla base di dati economici e tecnici relativi sia all’oggetto della stima che ai beni che con esso hanno rapporti.
Il metodo con cui verrà effettuata la stima è quello comparativo, che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori dei beni noti e le loro caratteristiche con l’oggetto della stima.
Sulla base delle considerazioni di cui sopra, si è tenuto conto in primis della puntuale indagine di mercato condotta nella stessa zona, all’interno del Centro Abitato del Comune di Strongoli, per immobili con caratteristiche simili a quelle dei beni oggetto della presente
stima, sulla scorta dei numerosi dati forniti dalle contrattazioni di compravendita, elementi tutti necessari, per la stima del valore dei beni; si è tenuto conto che si tratta di un immobile adibito ad uso residenziale, in buono stato d'uso, di conservazione e manutenzione, dei vari aspetti che influenzano il mercato, quale: le caratteristiche estrinseche della zona (posizione, sviluppo commerciale, sevizi della zona), le caratteristiche ambientali (accessibilità, orientamento, luminosità, salubrità della zona), le caratteristiche tipologiche, lo stato di conservazione, la vetustà fisica, l'eventuale necessità di adeguamento normativo degli impianti; si è tenuto conto inoltre delle finiture con caratteristiche buone per gli interni dei locali, tutto ciò premesso, ritenuto di non discostandosi dalla realtà, tenuto conto anche le quotazioni immobiliari della banca dati dell'O.M.I., dell'Agenzia del Territorio della Provincia di Crotone per il Comune di Strongoli, che non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa, ma sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.
Dunque, si è stabilito il più probabile valore venale per ogni mq di superficie lorda commerciale, ovvero € 287,00 per il bene risultante, rispetto al valore medio di un appartamento di uguali caratteristiche, stimato in €/mq 600,00. (allegato n° 12 Tabelle OMI).
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Crotone, ufficio del registro di Crotone, conservatoria dei registri immobiliari di Crotone e Catanzaro, ufficio tecnico di Strongoli, agenzie:
Crotone , osservatori del mercato immobiliare Crotone, ed inoltre: Riviste: consulente immobiliare (il sole 24 ore) quotazioni semestrali. Siti web: agenziadelterritorio.it - autoritalavoripubblici.it - Borsaimmobiliare.com
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 148,25 0,00 88.950,00 88.950,00
ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO:
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
88.950,00 € 88.950,00 €
descrizione importo
Mancanza dei certificati di conformità impianti e
Attestato di Prestazione energetica -1.600,00
Lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni e facciate esterne
-5.000,00
6.600,00 €
Riduzione del 5 % per lo stato di occupazione: €. 4.447,50
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 77.402,50
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 11.610,38
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Riduzione per arrotondamento: €. 42,13
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 65.750,00
TRIBUNALE DI CROTONE EX SD STRONGOLI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 44/2019
LOTTO 2
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A laboratorio artigianale a STRONGOLI Via Giovanni XXIII snc, frazione Catena, della superficie commerciale di 310,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO
*** )
Il fabbricato in questione, di forma regolare, è articolato con un lato che si affaccia sulla strada Comunale "Via Papa Giovanni XXII", sulla quale presenta l'ingresso principale, un lato sul cortile interno, non accessibile, ed altri due lati sono adiacenti ad altri fabbricati, come si
evince anche dal rilievo fotografico eseguito durante il sopralluogo.
Il bene si trova nelle vicinanze dell'ingresso al Comune di Strongoli, provenendo dalla SP 5, e non è dotata di spazi verdi e/o percorsi pedonali che forniscono all'edificio una collocazione pregevole, anzi il contesto abitativo è di scarsa qualità rispetto ad altri fabbricati presenti nello stesso comune.
Dal sopralluogo svolto in loco è stato possibile rilevare che l'immobile al secondo piano risulta separato dalle altre unità presenti all'interno dello stesso fabbricato posti al piano terra e primo, infatti tutte le unità immobiliari sono servite da un vano scala interno all'edificio. L'appartamento in questione è dotato di balconi esterni in aggetto, non coperti, che corrono con continuità lungo il perimetro dei due lati liberi dell'edificio.
La copertura dell'edificio, è priva delle falde e del manto di copertura e dunque esposto agli agenti atmosferici.
Lo stato di conservazione, d’uso e manutenzione dell’esterno risulta essere buono, la composizione tipologica rispecchia quella tipica degli edifici stile anni 70, ed apparentemente non risultano segni di manutenzione straordinaria riferita ad un periodo inferiore a 10 anni.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 4,50 mt.Identificazione catastale:
l foglio 13 particella 125 sub. 9 (catasto fabbricati), categoria C/3, classe 1, consistenza 253 mq, rendita 246,87 Euro, indirizzo catastale: Via Giovanni XXIII, piano: Terra (1° f.t.), intestato a
*** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione del 18/01/2001 protocollo 348777 dal 18/10/2001 FUSIONE
Coerenze: Confina a nord con corte interna, a sud con strada Comunale Via Giovanni XXII, ad e ad ovesto con altri fabbricati, rispettivamente identificati con la particella 126 e 333.
(allegato estratto di mappa)
L'immobile è situato all'interno del fabbricato edificato dal precedente proprietario, su particella di terreno censita nel catasto terreni al foglio 13, particella 125 (originaria particella 25/b). E' pervenuto successivamente al debitore, con atto di compravendita a firma del Notaio Guglielmina Ciliberto in data 23/05/2005.
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1965.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 310,00 m²
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario.
Si tratta di un magazzino adibito ad attività produttiva, posto al piano terra, in discreto stato d'uso e conservazione. E' dotato di un ingresso principale alla zona lavorazione, ed un secondo ingresso riservato per la zona degli uffici, che sono comunque collegati all'interno.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca legale attiva, stipulata il 09/12/2013 a firma di ETR ROMA , iscritta il 19/12/2013 a CROTONE ai nn. 6739/685, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto amministrativo .
Importo ipoteca: 509.214,04.
Importo capitale: 254.607,02.
La formalità è riferita solamente a Bene immobile censito nel NCEU al foglio 13, particella 125, sub.8 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 17/05/2019 a firma di Notaio Giuglielmina Ciliberto ai nn. Rep. 55986/17612 di repertorio, trascritta il 21/06/2019 a CROTONE ai nn. 3595/2843, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto di mutuo fondiario 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 137.250,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova:
€. 116.600,00
Data della valutazione: 21/11/2019
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di Atto Notarile di compravendita (dal 23/05/2005), con atto stipulato il 23/05/2005 a firma di Notaio Guglielmina Ciluberto ai nn. Rep.
55983 di repertorio, registrato il 13/06/2005 a Crotone ai nn. 1459 serie IT, trascritto il 15/06/2005 a Crotone ai nn. 200/162.
Il titolo è riferito solamente a Bene immobile censito nel catasto fabbricati al foglio 13, particella 125, sub.9
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di Atto Notarile di compravendita (dal 03/07/1969 fino al 20/01/2006), con atto stipulato il 03/07/1969 a firma di Notaio Aldo Cerrelli, trascritto il 26/08/1969 a Crotone ai nn. 13937/12487.
Il titolo è riferito solamente a Bene immobile censito nel catasto fabbricati al foglio 13, particella 125, sub.9.
Dalla lettura della documentazione in atti, e da quella acquisita dal CTU, nonchè dalla nota di trascrizione, si evince che l'appartamento oggetto di pignoramento fa parte di un fabbricato edificato direttamente dal proprietario del terreno, (ex particella originaria 25/b), acquistato da potere Naccarato Felice, nato a Strongoli il 25/09/1921.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
LICENZA EDILIZIA N. 50, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO, rilasciata il 14/01/1969 con il n. 50 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata D.I.A. Denuncia inizio attività N. D.I.A. prot. n° 5161 del16/10/2001, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Cambio di destinazione d'uso da magazzino ad attività artigianale, presentata il 16/10/2001 con il n. 5161 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata
D.I.A. Denuncia inizio attività N. D.I.A. prot. n° 5292 del 21/10/2002, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Lavori di Manutenzione Straordinaria, presentata il 21/10/2002 con il n. 5292 di protocollo, agibilità del 02/02/2005
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera redatto ai sensi del capo III della Legge 28/02/1985, l'immobile ricade in zona B2. Norme tecniche di attuazione ed indici: Espansione residenziale
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
Millesimi condominiali: Non sono presenti
tabelle millesimali
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
L'immobile risulta conforme.
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN STRONGOLI VIA GIOVANNI XXIII SNC, FRAZIONE CATENA
LABORATORIO ARTIGIANALE
DI CUI AL PUNTO A
laboratorio artigianale a STRONGOLI Via Giovanni XXIII snc, frazione Catena, della superficie commerciale di 310,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO
*** )
Il fabbricato in questione, di forma regolare, è articolato con un lato che si affaccia sulla strada Comunale "Via Papa Giovanni XXII", sulla quale presenta l'ingresso principale, un lato sul cortile interno, non accessibile, ed altri due lati sono adiacenti ad altri fabbricati, come si
evince anche dal rilievo fotografico eseguito durante il sopralluogo.
Il bene si trova nelle vicinanze dell'ingresso al Comune di Strongoli, provenendo dalla SP 5, e non è dotata di spazi verdi e/o percorsi pedonali che forniscono all'edificio una collocazione pregevole, anzi il contesto abitativo è di scarsa qualità rispetto ad altri fabbricati presenti nello stesso comune.
Dal sopralluogo svolto in loco è stato possibile rilevare che l'immobile al secondo piano risulta separato dalle altre unità presenti all'interno dello stesso fabbricato posti al piano terra e primo, infatti tutte le unità immobiliari sono servite da un vano scala interno all'edificio. L'appartamento in questione è dotato di balconi esterni in aggetto, non coperti, che corrono con continuità lungo il perimetro dei due lati liberi dell'edificio.
La copertura dell'edificio, è priva delle falde e del manto di copertura e dunque esposto agli agenti atmosferici.
Lo stato di conservazione, d’uso e manutenzione dell’esterno risulta essere buono, la composizione tipologica rispecchia quella tipica degli edifici stile anni 70, ed apparentemente non risultano segni di manutenzione straordinaria riferita ad un periodo inferiore a 10 anni.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 4,50 mt.Identificazione catastale:
l foglio 13 particella 125 sub. 9 (catasto fabbricati), categoria C/3, classe 1, consistenza 253 mq, rendita 246,87 Euro, indirizzo catastale: Via Giovanni XXIII, piano: Terra (1° f.t.), intestato a
*** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione del 18/01/2001 protocollo 348777 dal 18/10/2001 FUSIONE
Coerenze: Confina a nord con corte interna, a sud con strada Comunale Via Giovanni XXII, ad e ad ovesto con altri fabbricati, rispettivamente identificati con la particella 126 e 333.
(allegato estratto di mappa)
L'immobile è situato all'interno del fabbricato edificato dal precedente proprietario, su particella di terreno censita nel catasto terreni al foglio 13, particella 125 (originaria particella
25/b). E' pervenuto successivamente al debitore, con atto di compravendita a firma del Notaio Guglielmina Ciliberto in data 23/05/2005.
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1965.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Crotone e Cirò Marina). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Castelli e Borghi rurali.
SERVIZI
COLLEGAMENTI
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Si tratta di un magazzino adibito ad attività artigianale, composto da un vano adibito alla lavorazione e trasformazione dei tessuti, collegato direttamente all'altro vano occupano da macchinari come lo
"stenditore" ed altre attrezzature ivi presente.
LInfine è presente un altro vano, accessibile sia dall'esterno che dall'interno, utilizzato principalmente come deposito e steccaggio dei materiali di lavorazione, ma anche, in piccola parte, come uffici per la vendita dei prodotti realizzati.
Delle Componenti Edilizie:
negozi al dettaglio nella media
autobus al di sotto della media
livello di piano: al di sopra della media
esposizione: al di sotto della media
luminosità: nella media
panoramicità: al di sotto della media
impianti tecnici: mediocre
stato di manutenzione generale: mediocre
servizi: mediocre
infissi esterni: a battente realizzati in alluminio nella media
pareti esterne: costruite in muratura di mattoni forati con coibentazione in non verificato , il rivestimento è realizzato in intonaco
al di sotto della media
pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di al di sotto della media
Degli Impianti:
Delle Strutture:
CLASSE ENERGETICA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
ceramica
portone di ingresso: doppia anta a battente realizzato in alluminio e vetro
al di sotto della media
rivestimento esterno: realizzato in intonaco di cemento
al di sotto della media
rivestimento interno: posto in bagno realizzato in piastrelle in ceramica
mediocre
elettrico: sottotraccia conformità: non rilevabile al di sotto della media
strutture verticali: costruite in cemento armato nella media
travi: costruite in cemento armato nella media
Certificazione APE N. non presente
descrizione consistenza indice commerciale
Laboratorio artigianale 310,00 x 100 % = 310,00
Totale: 310,00 310,00
Valore superficie principale: 310,00 x 500,00 = 155.000,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per quanto concerne il criterio di stima adottato, si è tenuto conto principalmente dei principi logici e metodologici che regolano e consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del più probabile valore di mercato dei beni economici, espresso in moneta, sulla base di dati economici e tecnici relativi sia all’oggetto della stima che ai beni che con esso hanno rapporti.
Il metodo con cui verrà effettuata la stima è quello comparativo, che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori dei beni noti e le loro caratteristiche con l’oggetto della stima.
Sulla base delle considerazioni di cui sopra, si è tenuto conto in primis della puntuale indagine di mercato condotta nella stessa zona, all’interno del Centro Abitato del Comune di Strongoli, per immobili con caratteristiche simili a quelle dei beni oggetto della presente
stima, sulla scorta dei numerosi dati forniti dalle contrattazioni di compravendita, elementi tutti necessari, per la stima del valore dei beni; si è tenuto conto che si tratta di un immobile adibito ad uso produttivo/commerciale, in discreto stato d'uso, di conservazione e manutenzione, dei vari aspetti che influenzano il mercato, quale: le caratteristiche estrinseche della zona (posizione, sviluppo commerciale, sevizi della zona), le caratteristiche ambientali (accessibilità, orientamento, luminosità, salubrità della zona), le caratteristiche tipologiche, lo stato di conservazione, la vetustà fisica, l'eventuale necessità di adeguamento normativo degli impianti; si è tenuto conto inoltre delle finiture con caratteristiche buone per gli interni dei locali, tutto ciò premesso, ritenuto di non discostandosi dalla realtà, tenuto conto anche le quotazioni immobiliari della banca dati dell'O.M.I., dell'Agenzia del Territorio della Provincia di Crotone per il Comune di Strongoli, che non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa, ma sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.
Dunque, si è stabilito il più probabile valore venale per ogni mq di superficie lorda commerciale, per il bene risultante, rispetto al valore medio di un magazzino di uguali caratteristiche, stimato in €/mq 500,00. (allegato Tabelle OMI).
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Crotone, ufficio del registro di Crotone, conservatoria dei registri immobiliari di Crotone e Catanzaro, ufficio tecnico di Strongoli, agenzie:
Crotone, osservatori del mercato immobiliare Crotone, ed inoltre: Riviste: consulente immobiliare (il sole 24 ore) quotazioni semestrali. Siti web: agenziadelterritorio.it - autoritalavoripubblici.it - Borsaimmobiliare.com
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 155.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 155.000,00
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO:
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
data 21/11/2019
il tecnico incaricato Arch. LIVADOTI Francesco
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A laboratorio
artigianale
310,00 0,00 155.000,00 155.000,00
155.000,00 € 155.000,00 €
descrizione importo
Magazzino per uso produttivo e commerciale 0,00
lavori di manutenzione ordinaria all'interno dei locali e per rinnovo impianti.
-5.000,00
lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria alle parti comuni ed alle facciate esterne
-5.000,00
per assenza di attestazione di prestazione energetica 0,00
10.000,00 €
Giudizio di comoda divisibilità della quota:
L'immobile non è divisibile.
Riduzione del 5 % per lo stato di occupazione: €. 7.750,00
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 137.250,00
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 20.587,50
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Riduzione per arrotondamento: €. 62,50
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 116.600,00
