D O T T . I N G . F R A N C E S C A I L A R D I
O R D I N E D E G L I I N G E G N E R I D I R O M A N . A 2 5 5 2 4
TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
PROCEDIMENTO DI
ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE
N. R.G. 431/2016 G.E. Dott. M. PIOVANO promosso da:
ARENA NPL ONE S.r.l.
contro:
Rinvio: 12.02.2019 ore 9.30
RELAZIONE DI CONSULENZA
TECNICA D’UFFICIO
PREMESSA
Con ordinanza dell’Ill.mo Giudice Dott.ssa Marco Piovano, in data 23 ottobre dell’anno 2017 veniva conferito al Dott. Ing. Francesca Ilardi iscritta all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Roma al n. A25524 con studio in Palestrina (Rm) via delle Piagge n. 3 l’incarico di Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento di cui in epigrafe, e in data 9 gennaio dell’anno 2018 accettato l’incarico e prestato il giuramento di rito, alla scrivente il Giudice assegnava i seguenti:
QUESITI
ATTIVITA’ PRELIMINARI
1) Preliminarmente ad ogni attività, anche di accesso,
Controlli la completezza dei documenti di cui all’art. 567 2° comma, segnalando immediatamente al Giudice eventuali mancanze;
Acquisisca, ove mancante ed esamini il titolo di provenienza in favore del debitore esecutato;
Acquisisca ove mancante certificato di matrimonio dell’esecutato rilasciato dal Comune del luogo in cui sia stato celebrato, con indicazione delle annotazioni a margine e, ove dall’esame dello stesso emerga che l’acquisto sia avvenuto in regime di comunione legale senza notifica del pignoramento al coniuge comproprietario, ne dia immediata notizia al GE.
Verifichi la situazione proprietaria del bene, indicando in caso di comproprietà o esistenza di ulteriori diritti reali sul bene, chi ne siano i titolari;
Verifichi la corrispondenza tra il diritto pignorato e quello di cui l’esecutato sia titolare, nonché eventuali difformità dei dati catastali tra quanto riportato nel pignoramento e gli atti del catasto o eventuali difformità dello stato di fatto rispetto alla situazione catastale.
In data 10/05/2018 si dava inizio alle operazioni peritali.
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
RELAZIONE DI CONSULENZA
TECNICA
Bene N° 1 – Terreno seminativo di classe 3 di are 04, ca 66, ubicato a Tivoli (Rm), distinto nel Catasto Terreni al Foglio 53, Particella 38.
Bene N° 2 – Fabbricato rurale di are 01, ca 50, ubicato a Tivoli (Rm), distinto nel Catasto Terreni al Foglio 53, Particella 20.
Verifica Documentazione di cui all’art. 567, 2° comma
La sottoscritta C.T.U. ha verificato preliminarmente la documentazione di cui all’art. 567, 2° comma che risulta completa.
Per quanto riguarda il pignoramento, questo riguarda:
la piena proprietà del Sig. delle seguenti porzioni immobiliari:
- Appezzamento di terreno, censito nel catasto terreni del Comune di Tivoli al foglio 53, p.lla38, seminativo di classe 3, are 04.66, r.d. € 1,93, r.a. € 1,44;
- Fabbricato rurale censito al catasto terreni del comune di Tivoli al foglio 53, p.lla 20, fabbricato rurale, are 01.50, senza reddito.
Titolo di provenienza
Dall’accesso presso il Comune di ubicazione degli immobili, i beni pignorati
risultano intestati a ,
proprietario esclusivo;
Presso l’Anagrafe del Municipio in data
30.07.2018 (v. allegato), il Signor risulta coniugato con la
sig.ra in data ed
attualmente separato dal , e residente
L’atto di proprietà, da certificato notarile dell’atto di compravendita reperito presso l’Archivio notarile distrettuale di Roma, risulta effettuato in data 30.10.1991 (data antecedente al matrimonio), n. 25223/4867 di Repertorio Dott.ssa Lucia Indelicato Notaio in Guidonia Montecelio (Rm), tra la parte venditrice sig.ra Iacobelli Elena nella qualità di liquidatore in rappresentanza della società in liquidazione e la parte acquirente Sig.
Corrispondenza catastale
Vi è corrispondenza tra il diritto pignorato e quello di cui l’esecutato è titolare.
Non risultano difformità dei dati catastali tra quanto riportato nel pignoramento e i dati del Catasto.
A seguito di analisi cartacea e sopralluogo effettuato, non si è rilevata difformità tra le superfici reali e quelle dichiarate in Catasto.
INDIVIDUAZIONE IMMOBILI
2) Provveda all’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali e ne dia descrizione;
proceda in particolare, al fine dell’esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, ad una sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari, reperibili sul web con le mappe catastali.
Individuazione e descrizione catastale
Gli immobili sono stati esattamente individuati per sovrapposizione tra le foto satellitari reperite presso il sito web istituzionale del Catasto della Città metropolitana di Roma e la mappa catastale.
Dalla ricerca condotta presso l’Agenzia del territorio competente, è risultato che i beni (v. visure catastali in allegato):
1. Appezzamento di terreno, censito nel catasto terreni del Comune di Tivoli al foglio 53, p.lla38, seminativo di classe 3, are 04.66, r.d. € 1,93, r.a. € 1,44;
2. Fabbricato rurale censito al catasto terreni del comune di Tivoli al foglio 53, p.lla 20, fabbricato rurale, are 01.50, senza reddito.
risultano intestati a:
- proprietario per la quota 1/1.
Dati catastali
Catasto Terreni
Dati identificativi Dati di classamento
Sez. Foglio Part. Sub. Qualità classe Superficie Reddito
m2 Dominicale Agrario
Terreni 53 38 - SEMINATIVO 466 Euro 1,93 Euro 1,44
Terreni 53 20 - FABB RURALE 150 - -
Descrizione immobili
Gli immobili sopra identificati nel catasto Terreni risultano all’accesso in loco avvenuto in data 30.07.2018 (il primo accesso risale alla data del 10.05.2018 in cui non è stato possibile visionare gli immobili per l’assenza dell’esecutato) consistenti in un terreno seminativo di circa 466 mq destinato attualmente al pascolo su cui insiste un fabbricato rurale completo di copertura in legno in stato di rudere collabente, non abitabile o agibile e privo di impianti ed infissi, di pianta rettangolare con lati di dimensioni circa 18 m x 8,3 m, con superficie complessiva di 150 mq (come dichiarato in Catasto).
L’ accesso agli immobili sopra identificati avviene dalla strada SP San Gregorio 53a con passaggio su un terreno agricolo, distinto nel catasto terreni al foglio 53, p.lla n. 7 proprietà eredi (come da visura catastale in allegato), su cui si accede oltrepassando un cancello in ferro chiuso da lucchetto.
STATO DI POSSESSO
3) Verifichi lo stato di possesso del bene, indicando, ove vi sia occupazione di un terzo, del titolo della detta occupazione ed in particolare se esistano contratti registrati in data antecedente al pignoramento.
Alla data del 20.12.2018, da visura catastale, gli immobili sopra descritti sono
intestati a , proprietario per 1/1
(v. visura catastale in allegato).
FOMALITA’, VINCOLI O ONERI CONDOMINIALI
4) Verifichi se esistano formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene, destinati a rimanere a carico dell’acquirente ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sulla natura edificatoria del bene o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico.
Non sono presenti vincoli o oneri condominiali.
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
5) Verifichi se esistano formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene, che potranno essere cancellati o che comunque non risultino opponibili all’acquirente.
Dalle ispezioni presso l’Agenzia del Territorio, le uniche formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene sono le seguenti formalità pregiudizievoli (v. ispezioni presso l’Ufficio del Territorio in allegato):
Iscrizioni
Iscrizione di ipoteca legale in data 006/08/2007
derivante da ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 E D.LGS 46/99 Immobili siti in San Gregorio da Sassola (Rm)
Registro Particolare n. 19270 Registro Generale n. 64237
Pubblico Ufficiale Gerit S.p.A. Repertorio 5710147 del 13/07/2007
Trascrizioni
Verbale di pignoramento immobili del 20/10/2016 Registro Particolare n. 32728
Registro Generale n. 47813
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE di Tivoli Repertorio 4227 del 12/08/2016 Immobili siti in Tivoli (Rm)
Verbale di pignoramento immobili del 10/10/2008 Registro Particolare n. 36197
Registro Generale n. 60240
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE di Tivoli Repertorio 295 del 05/08/2008 Immobili siti in San Gregorio da Sassola (Rm)
Cancellazione formalità
Le spese di cancellazione di ogni formalità pregiudizievole a carico dell’acquirente sono calcolate nell’imposta ipotecaria di circa € 500, oltre € 94 comprensive di tassa ipotecaria e bollo.
REGOLARITA’ EDILIZIA
6) Verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza di dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica.
Normativa Urbanistica
Dal lavoro di ricerca della preesistenza o meno del fabbricato rurale ante 01.09.1967 come da Legge ponte n. 765/1967, si è in prima istanza effettuato ricerche di fotografie aeree presso l’Istituto geografico militare sulla zona interessata (senza risultato), poi presso S.A.R.A. NISTRI S.r.l. in Roma si è provveduto ad effettuare visura aerofotografica dell’anno 1962 sul Comune di Tivoli, nelle predefinite coordinate: 41°55’28” N, 12°49’33” E in cui si erano già precedentemente identificati gli immobili in oggetto. Dalla ricerca sopra adempiuta (di cui si allega come prova la fattura rilasciata dalla S.A.R.A. NISTRI S.r.l.) la sottoscritta C.T.U., dichiara che il fabbricato rurale, meglio identificato al Catasto Terreni al foglio 53 particella 20, era già presente in data 1962.
Secondo quanto suddetto, in base all’art. 3 DPR 380/2001 riguardante interventi di ristrutturazione edilizia, è possibile effettuare su ruderi interventi di manutenzione straordinaria consistenti in demolizione e ricostruzione senza alterazione volumetrica ad uso abitazione residenziale (accatastabile A/6) ad uso del proprietario del fondo a condizione che ci sia prova non contestata della sua realizzazione in data antecedente al 1/9/1967, ossia precedente all’introduzione dell’obbligo di ottenere la licenza edilizia (oggi permesso di costruire) per immobili siti al di fuori dei centri abitati.
Il DL 201/2011 impone il definitivo accatastamento dei fabbricati rurali al Catasto Urbano.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate, con il comunicato stampa del 16 gennaio 2017, ha ricordato la possibilità di procedere alla regolarizzazione catastale dei fabbricati rurali, ricordando come non abbiano obbligo di iscrizione in Catasto i fabbricati, ai sensi dell’articolo 3, D.M. 28/1998, le costruzioni regolarmente censite al catasto dei terreni aventi le caratteristiche di ruderi collabenti.
Dalla verifica personale sul sito autorizzato Geoportale della Regione Lazio, (come già da Certificato di destinazione Urbanistica del 25.10.1991 allegato all’atto di compravendita), l’area sita nel Comune di Tivoli distinta in catasto al Foglio n° 53, part.lle 38-20, è destinata a Zona Agricola (E/2) e non soggetta ad alcun vincolo (v. allegato).
OPERE DIFFORMI
7) In caso di opere abusive, verifichi la possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del decreto del Presidente desdella Repubblica 6.6.2001 n.380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi di conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini dell’esistenza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nella condizione prevista dall’art. 40 comma 6°, legge 28.2.1985 n.47 ovvero 46, comma 5°, decreto del Presidente della Repubblica 6.8.2001 n.
380 specificando il costo del conseguimento del titolo in sanatoria.
Non sono presenti opere difformi tra quanto dichiarato nel catasto e la situazione di fatto verificata nel momento dell’accesso.
CENSO, LIVELLO, USO CIVICO
8) Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o derivante da alcuno dei suddetti titoli.
Non esistono concessioni gravanti da censo, livello o usi civici.
ONERI CONDOMINIALI
9) Indichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione, di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, di eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, nonché il corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
L’immobile è esente da oneri condominiali.
STIMA IMMOBILI
10) DISPONE che l’Esperto, nella determinazione del valore di mercato, proceda al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima; che indichi specificamente eventuali spese da sostenere per la regolarizzazione catastale e/o urbanistica dell’immobile, eliminazione di opere abusive non sanabili ed ogni altro costo che ricada sull’aggiudicatario; che oltre al prezzo finale così determinato indichi un prezzo abbattuto del 10% quale riduzione del valore di mercato per l’assenza della garanzia per vizi.
Consistenza (DPR/138)
I due beni, per loro natura, non possono essere divisibili.
Valutazione immobili
Sulla base dei dati forniti dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio riferiti al primo semestre 2017 (v. in allegato), che forniscono i valori
€ 42.000/Ha per terreni a coltura seminativo;
dalla altresì ricerca sul mercato (Osservatorio delle quotazioni immobiliari delle Agenzie Immobiliari del Territorio - v. in allegato) che fornisce per fabbricati di seconda fascia nella zona Rurale Sud-Est un valore di € 1.016/mq;
tenendo conto di tutti i fattori sopra esposti nella Descrizione immobile, e riassunti di seguito:
ubicazione dell’immobile, destinazione d’uso,
caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione,
consistenza, accesso,
domanda e offerta, situazione del mercato.
Tutti questi elementi, in coesistenza all’esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un’attenta e puntuale ricerca sulle compravendite degli ultimi 12 mesi volta a determinare l’attuale valore di mercato e tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Destinazione Superficie
Netta (mq)
Superficie utile lorda (SUL)
Coefficiente Superficie commerciale (mq)
1. Terreno seminativo 466 466 1 466
2. Fabbricato rurale 150 150 1 150
Per il Bene N° 1 – Terreno seminativo – per il quale il valore di mercato risulta pari a € 42.000/Ha, essendo la consistenza pari a 4 are e 66 ca, il valore complessivo risulta:
€ 42.000 * 466 / 10.000 = € 1.957,00
Per il Bene N° 2 – Fabbricato Rurale – per il quale il valore di mercato è pari a € 1.106/mq, da cui si ritiene opportuno applicare un fattore riduttivo del 15%
ottenendo il valore complessivo pari a:
€ 940,10/mq * 150 mq = € 141.015,00
Si è calcolato con computo metrico (come da immagine che segue presente in allegato) il dettaglio di spesa per la demolizione e rifacimento del fabbricato con un costo complessivo pari a:
€ 74.398,00
In conclusione il valore reale del Bene N°2 risulta pari a:
€ 141.015,00 - € 74.398,00 = € 66.617
Il valore commerciale finale del Lotto Unico comprensivo dei due suddetti Beni oggetto di stima è quindi:
€ 1.957,00 + € 66.617,00 =
€ 68.574,00 (euro sessantottomilacinquecentosettantaquattro/00)
Infine, il prezzo abbattuto del 10% del valore di mercato per l’assenza della garanzia per vizi risulta pari al valore di:
€ 61.700,00 (euro sessantunomilasettecento/00)
Nella tabella conclusiva i valori di stima dei beni in oggetto:
Valore per mq commerciale
Valore dell’immobile Valore abbattuto del 10%
Lotto Unico:
€ 68.574,00 € 61.700,00
Bene N°1
€ 4,20 € 1.957,00 € 1.761,00
Bene N°2
€ 940,10 € 66.617,00 € 59.955,00
QUADRO SINOTTICO
1) DISPONE infine, che l’Esperto rediga quadro sinottico del bene, con descrizione sintetica del bene, del diritto pignorato e da alienare, del prezzo e di ogni altra indicazione che possa risultare di particolare interesse per gli offerenti (quali esistenza di opere abusive con l’indicazione delle spese per la eliminazione o la sanatoria, stato di occupazione, esistenza di contratti eventualmente opponibili o meno, e così via).
COMUNE DI TIVOLI (RM)
Strada Provinciale S.Gregorio SP 53a
QUADRO SINOTTICO
Descrizione bene: LOTTO UNICO composto da:
1. Fabbricato rurale in stato di rudere Superficie: 150 mq
2. Terreno seminativo Superficie: 4 are 66 ca
Diritto pignorato: Fabbricato rurale e terreno per la quota INTERA Prezzo Lotto Unico: € 68.574,00 (euro sessantottomilacinquecentosettantaquattro/00) Prezzo abbattuto del 10% € 61.700,00 (euro sessantunomilasettecento/00)
Indicazioni importanti: Fabbricato rurale collabente con titolo ad eseguire ristrutturazione con demolizione e rifacimento ad immobile residenziale poiché precedente all’anno 1967 (L. 765/1967) con costo preventivato complessivo di circa € 74.398,00
IMMAGINI BENI
Tanto riferisce la sottoscritta, sulla base delle considerazioni sopra esposte, della documentazione reperita, delle informazioni ricevute ed accertate, ad evasione dell’incarico ricevuto per cui viene rimessa la presente perizia che si compone di n.
17 pagine oltre allegato di 29 pagine.
Palestrina, lì 03/01/2019
Il C.T.U.
(Dott. Ing. Francesca ILARDI)
