TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
175/2018
PROCEDURA PROMOSSA DA:
doValue s.p.a
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dott. Danilo Maffa
CUSTODE:
Avv. Francesca Lo Prete
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 19/04/2021
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
ANGELA TORTORELLA
CF:TRTNGL68S49F158R
con studio in MESSINA (ME) V. T.CANNIZZARO, 206 telefono: 0906409945
fax: 090716174 email: ingangelatortorella@gmail.com
PEC: angela.tortorella@ingpec.eu
TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 175/2018
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A Abitazione singola su più livelli a MESSINA Via Roccorella 6, frazione Villaggio di Cumia inferiore, della superficie commerciale di 85,50 mq per la quota di:
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
L'immobile, di tipologia costruttiva "in linea", ha due prospetti in aderenza con altri fabbricati, un prospetto retrostante interrato ed il prospetto principale con ingresso su via pedonale.
L'accesso avviene esclusivamente tramite vie pedonali; il fabbricato si compone di tre elevazioni:
- al piano terra si trovano cucina bagno e corridoio con scala di accesso al livello superiore;
- al piano primo vi sono due camere, con accesso ad un balcone;
- al piano secondo un bagno ed un piccolo disimpegno tra loro divisi da un tramezzo di altezza inferiore al soffitto.
Il terrazzo è coperto da una struttura in ferro e pannelli coibentati; comunica, tramite cancello in ferro posto allo stesso livello, con altra proprietà.
Le finiture e le caratteristiche del fabbricato sono sostanzialmente: portone di ingresso in ferro e vetro, infissi interni in legno, infissi esteri in alluminio con vetri nella parte superiore e pannello in alluminio nella parte inferiore, pavimenti in ceramica e segato di marmo.
Complessivamente su tutti i livelli si sono rilevate manifestazioni di umidità sulle pareti con rigonfiamento dello strato di coloritura e distacco di porzioni di intonaco.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T - 1 - 2, ha un'altezza interna di P. T. - 2.75m, P. 1 - 2.80m, P. 2 - 2.25m..Identificazione catastale:
l foglio 128 particella 7 sub. 1 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/2, classe 8, consistenza 4 vani, rendita 136,34 Euro, indirizzo catastale: via Roccorella n. 6, piano: T - 1 - 2., intestato a *** DATO OSCURATO ***
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 (piani seminterrati) piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1967 ristrutturato nel 2007.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 85,50 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 23.650,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova:
€. 23.650,00
Data della valutazione: 19/04/2021
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
.
L'immobile è nella disponibilità di Chimirri Christian e Marabello Maria, ma disabitato in quanto privo di cucina e mobili.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
abitazione, trascritta il 13/06/2018 a Messina ai nn. 13856/10594, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Pignoramento rep. 1581 del 17/05/2018 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 11/10/2007 a firma di Notar Maria Grazia Minutolo ai nn.
41181/12000 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO
*** , derivante da Atto di mutuo.
Importo ipoteca: 82.500,00.
Importo capitale: 55.000,00.
Durata ipoteca: 25 anni
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno.
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di Atto di compravendita (dal 30/10/2002), con atto stipulato il 30/10/2002 a firma di Notar Francesco Arrigo ai nn. rep. 117327 di repertorio,
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
trascritto il 04/11/2002 a Messina ai nn. 27472/22604
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di Atto di compravendita (dal 30/10/2002), con atto stipulato il 30/11/2002 a firma di Notar Francesco Arrigo ai nn. rep. 11327 di repertorio, trascritto il 04/11/2002 a Messina ai nn. 27472/22604
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1, in forza di 1 ( fino al 11/05/1964), con atto stipulato il 11/05/1964 a firma di Notar Vita Fisco, trascritto il 05/06/1964 a Messina ai nn. 10782/9876
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Costruzione antecedente al N. 01/09/1967.
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona A3 . Norme tecniche di attuazione ed indici: Comprendono tessuti caratterizzati da valori storici ed ambientali diffusi, conformati da edilizia minore con impianto viario ed edilizio precedente al terremoto del 1908, presente in molti villaggi, nell'area urbana denominata il "Tirone" e nell’insediamento diffuso a carattere storico, paesistico e ambientale della valle della “Badiazza”. E' prescritta la formazione di Piano Particolareggiato esteso all'intera zona; nelle more, sono consentiti interventi di manutenzione straordinaria, restauro conservativo e ristrutturazione previo consolidamento statico dell’immobile.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
Sono state rilevate le seguenti difformità: Costruzione di una tettoia con struttura in ferro e copertura in pannelli di alluminio coibentato.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l pratica edilizia: €.1.500,00
l oblazione e oneri: €.500,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 120gg.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
L'immobile risulta conforme.
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN MESSINA VIA ROCCORELLA 6, FRAZIONE VILLAGGIO DI CUMIA INFERIORE
ABITAZIONE SINGOLA SU PIÙ LIVELLI
DI CUI AL PUNTO A
Abitazione singola su più livelli a MESSINA Via Roccorella 6, frazione Villaggio di Cumia inferiore, della superficie commerciale di 85,50 mq per la quota di:
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
L'immobile, di tipologia costruttiva "in linea", ha due prospetti in aderenza con altri fabbricati, un prospetto retrostante interrato ed il prospetto principale con ingresso su via pedonale.
L'accesso avviene esclusivamente tramite vie pedonali; il fabbricato si compone di tre elevazioni:
- al piano terra si trovano cucina bagno e corridoio con scala di accesso al livello superiore;
- al piano primo vi sono due camere, con accesso ad un balcone;
- al piano secondo un bagno ed un piccolo disimpegno tra loro divisi da un tramezzo di altezza inferiore al soffitto.
Il terrazzo è coperto da una struttura in ferro e pannelli coibentati; comunica, tramite cancello in ferro posto allo stesso livello, con altra proprietà.
Le finiture e le caratteristiche del fabbricato sono sostanzialmente: portone di ingresso in ferro e vetro, infissi interni in legno, infissi esteri in alluminio con vetri nella parte superiore e pannello in alluminio nella parte inferiore, pavimenti in ceramica e segato di marmo.
Complessivamente su tutti i livelli si sono rilevate manifestazioni di umidità sulle pareti con rigonfiamento dello strato di coloritura e distacco di porzioni di intonaco.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T - 1 - 2, ha un'altezza interna di P. T. - 2.75m, P. 1 - 2.80m, P. 2 - 2.25m..Identificazione catastale:
l foglio 128 particella 7 sub. 1 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/2, classe 8, consistenza 4 vani, rendita 136,34 Euro, indirizzo catastale: via Roccorella n. 6, piano: T - 1 - 2., intestato a *** DATO OSCURATO ***
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 (piani seminterrati) piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1967 ristrutturato nel 2007.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
CLASSE ENERGETICA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
livello di piano: molto scarso
esposizione: molto scarso
luminosità: molto scarso
panoramicità: scarso
impianti tecnici: molto scarso
stato di manutenzione generale: molto scarso
servizi: molto scarso
[145.7 KWh/m²/anno]
Certificazione APE N. ID: 770728 registrata in data 22/03/2021
descrizione consistenza indice commerciale
Abitazione 78,00 x 100 % = 78,00
Balcone 5,00 x 35 % = 1,75
Terrazzo di copertura 23,00 x 25 % = 5,75
Totale: 106,00 85,50
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 22/03/2021 Fonte di informazione: Internet - nestoria.it
Descrizione: Cumia superiore vendesi soluzione indipendente composta da 3 vani più cucina abitabile, 2 servizi e terrazzo panoramico consulente diretto classe energetica: non dichiarata
Indirizzo: Cumia inferiore
Superfici principali e secondarie: 80 Superfici accessorie:
Prezzo: 18.000,00 pari a 225,00 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 24/01/2017
Fonte di informazione: internet - risorseimmobiliari.it
Descrizione: L'immobile su tre elevazioni, si compone al piano terra cucina soggiorno e un bagno; al primo piano con camera da letto, bagno e balcone; secondo piano disimpegno, una camera, un bagno ed un balcone. Le condizioni dell'immobile sono buone
Indirizzo: Cumia inferiore
Superfici principali e secondarie: 90 Superfici accessorie:
Prezzo: 45.000,00 pari a 500,00 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 01/02/2021
Fonte di informazione: internet - libero.it annunci casa
Descrizione: Descrizione Soluzione indipendente su 2 livelli composto da cucina e bagno al piano terra e 2 camere da letto e bagno al piano superiore. Da ristrutturare.
Indirizzo: Cumia inferiore
Superfici principali e secondarie: 65 Superfici accessorie:
Prezzo: 25.000,00 pari a 384,62 Euro/mq
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per la valutazione dell'immobile oggetto della presente procedura si adotterà il criterio di stima
Valore superficie principale: 85,50 x 300,00 = 25.650,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 25.650,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 25.650,00
sintetico-comparativo, consistente nel paragonare il bene da stimare con altri similari di cui è noto il valore, facendo riferimento alle quotazioni riportate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Nella zona di riferimento l'OMI indica per abitazioni di tipo civile un valore di mercato, su immobili nuovi o ristrutturati, compreso tra 680,00€/mq e 1000,00€/mq.
Da una ricerca sul mercato immobiliare di zona sono stati rilevati valori di vendita inferiori a quelli pubblicati dall'OMI. In particolare immobile analoghi a quello oggetto di stima, sia per tipologia costruttiva che per consistenza, interamente ristrutturati vengono venduti con un valore al metro quadro di 500€.
Pertanto, alla luce delle superiori valutazioni e considerata la significativa vetustà, la qualità delle finiture e le caratteristiche del fabbricato dell'immobile da stimare si considera congruo un prezzo di 300,00€/mq.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, agenzie: Risorse immobiliari - risorseimmobiliari.it , osservatori del mercato immobiliare Osservatorio del mercato immobiliare, ed inoltre: Internet
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
data 19/04/2021
il tecnico incaricato ANGELA TORTORELLA
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A
Abitazione singola su più livelli
85,50 0,00 25.650,00 25.650,00
25.650,00 € 25.650,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 2.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 23.650,00
Riduzione del valore del 0 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 0,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 23.650,00
