Relazione di progetto
Il Sindaco Il Tecnico Il Responsabile del Servizio Tecnico
Dott. Franco Spada Dott. Ing. Giovanni Geromino Geom. Manuela Senes
PREMESSA
La presente relazione, parte integrante del progetto di proposta di ”Variante Urbanistica per lotto da zona omogenea F a zona omogenea D3” redatto dal sottoscritto Ing. Giovanni Geromino nato a Sassari il 15/08/1970 con studio in Sassari, via Carlo Felice 50, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Sassari col n° 910 Incaricato dal Dott D’Apote Vincenzo in qualità di Amministratore Unico della RO.BL. GROUP SRL proprietaria dei terreni oggetto della presente proposta di Variante.
INQUADRAMENTO TERRITORIALE
Il lotto interessato dalla proposta di intervento è situato al di fuori del centro abitato di Cargeghe, distante dallo stesso ca due chilometri, adiacente alla Strada Statale 131 all’altezza del Km 200 ca.
Estratto Tav 02 PUC con evidenziato lotto interessato
I beni di proprietà della RO.BL. GROUP SRL sono individuati catastalmente al Foglio 6 del Comune di Cargeghe dai seguenti mappali:
Comune Foglio Part. Sup. Cat. (ha) Qualità
Cargeghe 6 12 1,1256 SEMINATIVO
Cargeghe 6 13 0,010 FABBRICATO DIRUTO
Cargeghe 6 14 3,3010 SEMINATIVO
Cargeghe 6 19 0,0690 PASCOLO
Cargeghe 6 60 0,0249 PASCOLO
Cargeghe 6 61 0,0133 PASCOLO
Cargeghe 6 172 0,0798 PASCOLO
Cargeghe 6 173 0,152 PASCOLO
Cargeghe 6 174 1,2634 SEMINATIVO
Cargeghe 6 175 0,0066 SEMINATIVO
Cargeghe 6 176 1,2637 SEMINATIVO
Cargeghe 6 177 0,1190 SEMINATIVO
Cargeghe 6 178 1,1040 SEMINATIVO
Cargeghe 6 179 0,1422 SEMINATIVO
TOTALE 8,6745 0,00
Dei beni indicati in tabella, oltre al fabbricato dirutto individuato dal mapp.le 13, i seguenti hanno una previsione di Piano per attività turistica, indicata con la zona F:
Foglio Mappale superficie
6 12 Ha 01.12.56
6 14 Ha 03.30.10
6 19 Ha 00.06.90
6 174 Ha 01.26.34
6 176 Ha 01.26.37
6 178 Ha 01.10.40
Per una superficie di 8.125 ettari ca.
I restanti mappali 60, 61, 172, 173, 175, 177, 179 ricadono all’interno della fascia di rispetto della Strada Statale 131 Carlo Felice, indicata nel PUC come zona H1
Foglio Castale 6 con evidenziati i mappali oggetto della variante
LO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE
Attualmente il Comune di Cargeghe è dotato di Piano Urbanistico Comunale. Lo strumento, dalla sua originaria stesura definitiva approvata con Delibera del C.C. n^53 del 30.09.1996 e pubblicato sul BURAS N. 43 del 07/12/1996 ha subito diverse varianti, tra le ultime modifiche det. 1625 del 5/08/2016 la RAS ha approvato il Piano particolareggiato del Centro di antica e prima formazione.
Il Comune di Cargeghe è dotato anche dei seguenti strumenti:
- Piano di Classificazione Acustica (approvato con D.C.C. n^ 33 del 30.08.2007) - Piano di illuminazione pubblica (adottato con D. C.C. n^ 44 del 27.11.2009) .
Estratto Tav 6 del PUC – Tav 2 Variante, con individuato stato attuale dell’area interessata dall’intervento.
Come già detto l’area in oggetto è individuata dal PUC come zona F e soggetta alle disposizioni dell’art. 21 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Urbanistico Comunale.
Di seguito si riporta l’articolo 21 delle NTA del PUC Art. 21 - Zona di interesse turistico (F).
Il P.U.C. individua una parte del territorio comunale di interesse turistico, in prossimità della S.S.
Carlo Felice e la classifica Zona F ai sensi del D.P.G.R.S. 20.12.1983 n° 2266/u;
La zona territoriale omogenea classificata zona F è una unica sub-zona omogenea e come tale deve essere lottizzata in maniera unitaria.
E’ stabilito l’indice territoriale massimo di 0.35 mc/mq e l’indice fondiario massimo di 0.75 mc/mq.
Il 50% della superficie territoriale dovrà essere destinato a spazi per attrezzature di interesse comune, per verde attrezzato a parco, gioco e sport e per parcheggi.
Almeno il 60% di tali aree devono essere pubbliche.
Il volume da attribuire ad ogni abitante è pari a 60 mc, di quali 50 per la residenza o er attrezzature turistico-ricettive e 10 per i servizi pubblici.
L’utilizzazione delle aree a scopo edilizio deve rispettare le indicazioni contenute nella Tav. 8 e nella presente normativa, anche per quanto attiene alle destinazioni d’uso previste.
La suddivisione della zona F in aree con diversa possibilità di utilizzo potrà comunque subire in fase di lottizzazione modeste variazioni che non modifichino i contenuti fondamentali del Piano.
Gli interventi ammessi sono quelli relativi alla realizzazione di edifici e servizi destinati all’esercizio di attività turistico-ricettiva e/o residenziale.
Le tipologie edilizie saranno regolamentate in fase di piano attuativo.
Nell’ambito di detto piano dovranno essere definite per gli edifici le caratteristiche planimetriche e volumetriche; le caratteristiche architettoniche intese a garantire il più organico inserimento nel paesaggio; i distacchi dai confini di proprietà e di lotto: i distacchi dalla viabilità. Dovranno essere inoltre regolamentate le superfici per la sosta privata, nel rispetto delle disposizioni vigenti, il trattamento del verde privato, l’arredo urbano delle aree di proprietà privata, le caratteristiche delle recinzioni dei lotti.
Il lotto confina a Nord-Est con la zona H1 (zona di rispetto SS 131) a Est con una zona D5 (industriale artigianale commerciale di 2° intervento), a Sud in parte sempre con zona D5 e in parte con zona sportiva extraurbana (definita dall’art 35 delle NTA del PUC); a Ovest sempre con una zona D5.
RIFERIMENTI NORMATIVI
La presente proposta di variante rientra dovrà seguire l’iter di approvazione dei Piani Urbanistici Comunali, cosi come definito dalla L.R 45/89 e ss.mm. e ii. E seguire l’ter procedurale indicato all’art. 20 della stessa Legge.
L’autorità Procedente dovrà sottoporre la variante a preventiva verifica di assoggettabilità a VAS presso l’autorità competente.
Di seguito si riportano i principali riferimenti normativi.
- Direttiva 2001/42/CE concernente la valutazione degli effetti di determinati piani e programmi sull'ambiente;
- Decreto Legislativo 3 aprile 2006, n. 152 recante “Norme in materia ambientale”;
- Decreto Legislativo 16 gennaio 2008 n.4 recante “Ulteriori disposizioni correttive ed integrative del Decreto Legislativo n. 152/2006”;
- Decreto Legislativo 29 giugno 2010, n. 128 recante "Modifiche ed integrazioni al decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152, recante norme in materia ambientale, a norma dell'articolo 12 della legge 18 giugno 2009, n. 69";
- Legge Regionale 12 giugno 2006 n.9 relativa a “Conferimento di funzioni e compiti agli enti locali” ed in particolare l'art. 49, modificato con L.R. 5 marzo 2008 n. 3, che conferisce alle Province le funzioni amministrative relative alla valutazione di piani e programmi di livello, comunale, sub-provinciale e provinciale;
- Deliberazione di G.R. n. 34/33 del 7.8.2012 “Direttive per lo svolgimento delle procedure di valutazione ambientale. Sostituzione della deliberazione n. 24/23 del 23 aprile 2008;
- Legge Regionale 22 dicembre 1989 n. 45 e s.m.i., recante “Norme per l'uso e la tutela del territorio regionale”;
- Legge Regionale 23 aprile 2015 n. 8 “Norme per la semplificazione e il riordino di disposizioni in materia urbanistica ed edilizia e per il miglioramento del patrimonio edilizio”;
- Legge Regionale 11 gennaio 2019 n. 1 “Legge di semplificazione 2018”;
- Deliberazione di G.R. n. 5/48 del 29.1.2019 “ Atto d’indirizzo ai sensi dell’articolo 21, comma 2, della Legge regionale n.1 del 17 gennaio 2019 (legge di semplificazione 2018) in ordine ai procedimenti di approvazione degli atti di governo del territorio”;
- Linee Guida per la Valutazione Ambientale Strategica dei Piani Urbanistici Comunali, approvate con Deliberazione della Giunta Regionale n. 44/51 del 14/12/2010;
Allo stato attuale l’area non risulta interessata da vincoli di tipo idrogeologico di cui al Piano per l’assetto Idrogeologico (PAI) Legge 18.05.1989, n^183, art. 17 comma 6 ter e successive modificazioni e integrazioni e specificatamente la variante al PAI ai sensi dell’art. 31 della L.R. 19/2006 su istanza del Comune di Cargeghe, di cui al Decreto del Presidente della Regione Sardegna n^28 del 28.01.2013, pubblicata nel BURAS del 14.02.2013, esecutiva.
- Non risultano interferenze con i siti di Rete Natura 2000 (SIC e ZPS)
- - L’intero territorio Comunale è sottoposto Legge 2 febbraio 1974 n. 64
“Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche”.
LA PROPOSTA DI VARIANTE AL PIANO
La variante al PUC prevede la modifica le previsioni dello strumento di pianificazione generale (Piano Urbanistico Comunale), di una piccola porzione del territorio modificando una zona attualmente individuata come F in zona D, sottozona D3 senza modificare il perimetro del lotto.
Sono interessati dalla proposta di variante i mappali sotto riportati
Foglio Mappale superficie
6 12 Ha 01.12.56
6 14 Ha 03.30.10
6 19 Ha 00.06.90
6 174 Ha 01.26.34
6 176 Ha 01.26.37
6 178 Ha 01.10.40
Attualmente con destinazione urbanistica F passerebbero alla destinazione D3 Soggetti alle prescrizioni dell’art. 14 delle NTA del PUC;
“Le zone per insediamenti produttivi sono quelle destinate dallo strumento urbanistico alle attività artigianali, industriali, di trasformazione dei prodotti agricoli, di servizi commerciali e direzionali. In particolare il P.U.C. individua cinque diverse sottozone:
D1 :zona artigianale urbana;
D2 e D2*: zone industriali-artigianali extraurbane con piano attuativo già approvato;
D3 : zona industriale-artigianale-commerciale extraurbana di nuova istituzione.
D4 : zona artigianale-commerciale extraurbana esistente di fatto.
D5 : zona industriale-artigianale-commerciale extraurbana di 2° intervento.
All'interno di queste zone possono essere installati laboratori, uffici, esposizioni riguardanti l'attività di produzione o di deposito, magazzini, depositi, silos, rimesse e locali similari nonché costruzioni destinate a residenze per i custodi.
Tutti gli interventi esistenti o futuri dovranno rispettare le norme delle leggi vigenti, in materia di smaltimento delle acque reflue, residui organici e inorganici e di inquinamento atmosferico….”
Nello specifico per le sottozone D3, sempre dall’art.14 delle NTA del PUC:
“In questa sottozona il P.U.C. viene attuato esclusivamente mediante interventi urbanistici preventivi, che possono essere:
- Piano di Lottizzazione ad iniziativa privata;
- P.I.P. (Piano di insediamenti produttivi) ad iniziativa pubblica.
Detti piani dovranno di norma interessare una superficie minima di 10.000 mq.
Uno o più proprietari qualora dimostrino l’impossibilità, per mancanza di assenso degli altri proprietari, di predisporre un piano attuativo di tale superficie, possono, previa autorizzazione del Comune, predisporre il piano esteso alla superficie minima di
intervento. In tale ipotesi il piano si attuerà per stralci funzionali convenzionabili separatamente e i relativi oneri di urbanizzazione saranno ripartiti tra i diversi proprietari.
La verifica degli standards deve essere effettuata per ciascuno stralcio funzionale.
Potranno essere realizzati insediamenti industriali ed artigianali, nonché strutture per attività commerciali al minuto ed all’ingrosso, di conservazione, trasformazione o commercializzazione di prodotti agricoli ecc.
Gli interventi all'interno di questa sottozona sono soggetti alla seguente normativa:
a) -Indice fondiario = non viene fissato
b) -Rapporto massimo di copertura (Rc) = 0.60 mq/mq Sf;
c) -Altezza massima (H) = 12 mt.;
d) -Larghezza minima delle strade di piano = 12 mt. (inclusi i marciapiedi), le strade comunali o extracomunali già esistenti non potranno essere usate come supporto viario per l’accesso diretto ai lotti, che dovrà avvenire attraverso la viabilità interna al comparto;
e) -Oneri di urbanizzazione primaria = assolti con la costruzione delle opere e la cessione delle aree relative, secondo i progetti approvati dall'Amministrazione Comunale, nonché con la realizzazione delle opere necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi, gassosi;
f) -Oneri di urbanizzazione secondaria = come definiti dalla specifica deliberazione comunale.
g) – Distanza dai confini = mt 10.00.
In merito ai rapporti tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, si richiama il rispetto dell’art. 8 del D.P.G.R.S. 20.12.1983 n° 2266/u.”
Gli altri mappali di proprietà della RO.BL. GROUP SRL che attualmente ricadono in zona H1, non subirebbero modifiche.
Per modificare l’attuale zona F in zona D, tra le sottozone indicate dal PUC si reputa come idonea la sottozona D3, infatti le sottozone D1 e D2 non possono trovare riscontro in quanto zone artigianali urbane o con piano attuativo già approvato; le sottozone D4 e D5 applicabili solo a realtà esistenti di fatto o di 2° intervento. In quest’ultimo caso si precluderebbe la possibilità di un immediato avvio in quanto legate alla realizzazione di interventi prioritariamente in zone D3.
Considerando che in oltre 25 anni la zona F non ha mai “decollato” anche a causa delle attività circostanti a carattere prettamente artigianale, logistico e produttivo. Infatti lungo
l’asse viario della 131 nello sviluppo di ca 2 km sorgono i comparti industriali di tre realtà;
Cargeghe Muros e Cdrongianos.
La proposta di variante, con la nuova previsione (D3) rrenderebbe omogenea la tipologia di utilizzo dell’area nel suo insieme; essendo questa al centro di due aree di 2° intervento (D5), potrebbe divenire volano iniziale e dare la possibilità di completare il comparto produttivo attraverso l’attivazione delle aree D5 confinanti.
Foto Aerea con evidenziato le zone industriali di Cargeghe, Codrongianos e Muros e il centri urbani di Cargeghe e Muros
CONCLUSIONI
Alla luce di quanto sopra esposto, e dopo una attenta analisi, si ritiene congrua la proposta di Variante Urbanistica oggetto della presente relazione.
Infatti oltre che uniformare il comparto come già detto, vista la mancata attivazione della zona F per carenze di interessi, si potrebbe riattivare la possibilità di completare le aree già destinate a zona D e non ancora avviate perché di 2° intervento.
In ultima analisi, si può affermare che il carico insediativo sarebbe di gran lunga inferiore rispetto a una zona turistico ricettiva, considerando sicuramente la maggiore ampiezza di fabbricati di attività Industriale (che nelle realtà locali sono esclusivamente di tipo
artigianale, logistico o di piccola impresa) ma con una densità insediativa di abitanti sicuramente inferiore.
Sassari, Gennaio 2021
Il tecnico
Dott. Ing. Giovanni Geromino
