TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

(1)

S S T T UD U DI I O O T T E E C C NI N I C C O O

IInngg. . FFaabbrriziziioo BBoovvaarri i ViViaa ddelel CCopopppetetttaa, , 3344 -- PPereruugigiaa

C C O O NS N SU UL L E E NZ N Z A A T T E E C C NI N I C C A A D’ D ’U UF F F F I I C C I I O O

Sig. Giudice dell’Esecuzione:

Dott.ssa Fr ancesca Altr ui

Pr ocedur a esecutiva iscr itta al n. 537/14 R.G.

Pr omossa da

Contr o

OGGETTO:

“Valutazione beni immobili“

Udienza r invio: 22 giugno 2016 Pr atica n. 14

OMISSIS

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PREMESSA

Il sottoscritto Ing. Fabrizio Bovari, Ingegnere libero professionista con Studio in Perugia in Via del Coppetta n. 34, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Perugia al numero A2882 ed all’albo dei Consulenti Giudiziari del Tribunale della medesima città al numero 2788, con ordinanza del 8 gennaio 2016 veniva nominato Esperto nella Procedura Esecutiva sopra indicata ed invitato a comparire all’Udienza del 7 marzo 2016.

A tale udienza, previa accettazione dell’incarico e prestazione del giuramento di rito, gli veniva chiesto di rispondere con relazione scritta da depositare presso la Cancelleria entro il 20 maggio 2016, ai seguenti

Q U E S I T I

“ Provveda l’Esperto, esaminati gli Atti del Procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione, alle parti a mezzo posta, e-mail o fax, dell’inizio delle operazioni peritali

1) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento secondo le risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini, e all’identificazione catastale dell’immobile, distinguendo, in caso di più debitori comproprietari o più esecutati, la natura del diritto a ciascuno spettante e le rispettive quote evidenziando l’eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati

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all’atto di pignoramento ed indicando tutti gli ulteriori elementi necessari per l’emissione del decreto di trasferimento, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto (ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla Legge n. 1249/39), acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

2) ad una sommaria elencazione e descrizione sintetica dei beni, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), del contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) delle caratteristiche e della destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, identificando ciascun immobile con la lettera dell’alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero progressivo;

3) a verificare il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o altro) o di altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata, distinguendola per ciascuno dei debitori esecutati;

4) ad individuare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato dall’esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è

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occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e alla data di scadenza per l’eventuale disdetta, ovvero alla sussistenza di eventuali controversie pendenti e all’eventuale data di rilascio fissata; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso;

5) ad individuare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene distinguendo tra quelli che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio domande giudiziali, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, pesi o limitazioni d’uso – oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione -, vincoli derivati da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria, vincoli connessi con il carattere storico-artistico) e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura ovvero risulteranno non opponibili all’acquirente (iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, difformità urbanistico-edilizie, difformità catastali);

6) a fornire altre informazioni per l’acquirente concernenti:

a) l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);

b) eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

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c) eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

d) eventuali cause in corso;

7) ad individuare i precedenti proprietari nel ventennio elencando ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile prodotta dal creditore procedente; alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di esistenza di opere abusive, della possibilità di sanatoria ai sensi delle Leggi nn.

47/85 e 724/94 e dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.

47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente

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della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti;

8) ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo, procedere alla formazione di uno o più lotti identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

9) a descrivere analiticamente ciascuno dei beni compresi nel lotto [un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “ DESCRIZIONE ANALITICA DEL (appartamento, capannone, ecc.) con riferimento alla lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “ Identificazione dei beni oggetto della stima” di cui sub 2]; ad indicare la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna; ad indicare in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; ad indicare nei medesimi paragrafi altresì le caratteristiche strutturali del bene e le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi, tramezzature interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico

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etc..) precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; ad indicare altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino etc.);

10) a verificare che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione di tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

11) che risulti l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

12) accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato dell’immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul valore dello stesso della condizione di regolarità (o meno) amministrativa, e di stato libero o meno esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti

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anche tossici o nocivi; altri oneri o pesi; e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico- catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;

13) ad identificare, nel caso di pignoramento di quota indivisa, i comproprietari e a valutare la sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, e ad esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura; a predisporre, qualora ritenga il bene non comodamente divisibile, bozza di ordinanza di divisione secondo il modello reperibile in Cancelleria;

14) ad allegare a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, il certificato di definita valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; in particolare, a depositare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale del terzo occupante; l’esperto terminata la relazione ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al

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debitore, anche se non costituita, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’articolo 569 del codice, (a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria) e ad allegare all’originale della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii;

15) a sospendere le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile, e ad avvertire il Giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina di custode giudiziario;

16) a riferire immediatamente al giudice circa ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori;

17) a formulare tempestiva istanza di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti” .

OPERAZIONI DEL CONSULENTE TECNICO

In primo luogo lo scrivente ha provveduto a controllare i documenti prodotti in atti e dall’esame degli stessi è risultato che detta documentazione è completa in quanto fornita, ai sensi dell’Art. 567 del C.P.C., nel fascicolo della Documentazione Tecnica.

Successivamente lo scrivente si recava presso l’Agenzia del Territorio di Perugia dove eseguiva le visure dei beni oggetto

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di pignoramento, aggiornate all’attualità, nonché quelle in scala 1:2.000 (vax) nelle quali sono rappresentate graficamente le aree sulle quali insistono i predetti beni (All. n.2).

Successivamente ancora lo scrivente si recava presso l’Ufficio Provinciale del Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio di Perugia per effettuare le indagini inerenti eventuali ulteriori gravami relativi ai beni in parola, oltre a quelli già risultanti presenti nel fascicolo della documentazione tecnica.

Il giorno 9 marzo 2016, il sottoscritto ha fissato l’inizio delle operazioni peritali, tramite lettera raccomandata inviata al Legale del Procedente ed all’esecutato (All. n. 2); il giorno 23 marzo 2016, come da precedente comunicazione inviata alle parti, il sottoscritto si recava presso i beni pignorati costituiti da una rata di terreno sita nelle vicinanze di OMISSIS ed ivi eseguiva

un’accurata ispezione dei luoghi verificandone la corrispondenza con le planimetrie catastali, la consistenza ed effettuando i necessari controlli.

Nella stessa occasione venivano scattate alcune fotografie che si allegano alla presente per meglio documentare lo stato dei luoghi(All. n.6).

Successivamente lo scrivente eseguiva una richiesta di accesso agli attipressoil Comune di Magioneal fine di verificare la regolarità Urbanistica e la sussistenza o meno di vincoli ricadenti sui beni oggetto di pignoramento(All. n. 8).

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Infine lo scrivente eseguiva un’indagine di mercato riferita all’attualità, per beni analoghi a quelli in parola, al fine di determinare il valore dei beni oggetto di pignoramento.

Sulla scorta di quanto rilevato ed accertato lo scrivente redigeva la presente relazione secondo lo schema proposto.

Per quanto concerne il capitolo 1 lo scrivente riporta qui di seguito l’individuazione catastale dei beni oggetto di pignoramento:

Comune di Magione – Catasto F abbricati

Intestatari: OMISSIS – Piena proprietà dell’intero spettante in ragione di 1/1.

Foglio Par ticella Subalter no Categor ia Classe Consistenza Rendita(€)

30 574 33 A/2 4 5,5 vani 440,28

30 816 C/6 6 11mq 21,59

Comune di Magione – Catasto Terreni

Foglio Par t. Qualità Classe Super ficie(mq) R.D. (€) R.A. (€)

30 816 ENTE URB. 104,00

30 910 AREA RUR. 20,00

30 822 SEMIN. 2 45,00 0,21 0,21

Intestatari: OMISSIS – Piena proprietà dell’intero

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spettante in ragione di 1/3.

30 674 SEMIN . 2 52,00 0,24 0,24

30 908 AREA RUR. 15,00

Di quanto sopra si rimanda alle visure catastali, alle planimetrie (vax scala 1:200) e all’ispezione ipotecaria, allegate alla presente al numero 2 e al numero 6.

I predetti beni confinano come di seguito riportati OMISSIS via pubblica,salvo altri.

Per quantoconcerne il capitolo 2lo scrivente riferisce che i beni in parola sono rappresentati da una porzione di immobile destinato ad uso residenziale, una soffitta, un’autorimessa e delle rate di terreno pertinenziali.

I beni in parola sonoubicati nella località di Magione, Via dei Prati Fioriti 54,nella Provincia di Perugia.

Le areesullequaliinsistonoi benioggetto di pignoramento si trovanoin vicinanza diservizi pubbliciedattività commerciali, presenti per l’appunto nella località di Magioneil cui centro dista circa metri 650.

Ai beni in parola, venendo da Perugia, si può accedere percorrendo parte della E45 in direzione Firenze sino all’uscita Magione, per poi prendere via Longo e proseguire lungo la SP143 sino all’incrocio con via case sparse, i beni predetti si trovano sul lato destrodella strada.

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Per quanto concerne il capitolo 3, lo scrivente riporta di seguito il titolo di proprietà del bene oggetto di pignoramento e le eventuali quote di comproprietà, così come allegate al fascicolo della documentazione tecnica, opportunamente aggiornato e corretto.

Gli immobili identificati al NCEU del Comune di Magione al Foglio 30 par t. 574 sub. 33 e par t. 816 risultano essere di piena ed esclusiva pr opr ietà di OMISSIS per la

quota di 1/1 e di essere a esso pervenuti in virtù del seguente atto:

Atto di divisione a rogito di OMISSIS Magione in

data 21 agosto 1980, repertorio 3587/1289, trascritto a Perugia il 09/09/1980 al numero 12485, contro ed a favore di

Le rate di terreno identificate al NCT del Comune di Magione al Foglio 30 par t. 816 e 910 risultano essere di piena ed esclusiva pr opr ietà di OMISSIS per la quota di 1/1e di essere aessapervenutain virtù delseguenteatto:

Atto di divisionea rogito di OMISSIS Magione in

data 21 agosto 1980, repertorio 3587/1289, trascritto a Perugia il 09/09/1980 al numero 12485, contro ed a favore di

La rata di terreno identificata al NCT del Comune di OMISSIS

OMISSIS

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Magione al Foglio 30 par t. 822 risulta essere di piena ed esclusiva pr opr ietà di OMISSIS per la quota di 1/2 e di essere aessa pervenutain virtù del seguenteatto:

Atto di divisione a rogito Notaio di OMISSIS Magione in data 21 agosto 1980, repertorio 3587/1289, trascritto a Perugia il 09/09/1980 al numero 12485, contro ed a favore di

Le rate di terreno identificate al NCT del Comune di

Magione al Foglio 30 par t. 674 e 908 risultano essere di piena ed esclusiva pr opr ietà di OMISSIS per la quota di 1/3 e di essere aessopervenutein virtù deiseguentiatti:

Atto di compravenditaa rogito Notaio di OMISSIS

Perugia in data 15 maggio 1976, trascritto a Perugia il 03/06/1976 OMISSISal numero 6406, contro OMISSIS

Atto di divisionea rogito Notaio di OMISSIS Magione in data 21 agosto 1980, repertorio 3587/1289, trascritto a Perugia il 09/09/1980 al numero 12485, contro ed a favore di

Per quanto concerne il capitolo4lo scrivente riferisce che

i beni oggetto di pignoramento risultavano essere, al momento del sopralluogo, in buono stato di mantenimento e non

OMISSIS

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risultavano essere occupati da nessuno.

Per quanto concerne il capitolo 5lo scrivente riferisce che

dalle indagini svolte presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare di Perugia è emerso che, sui beni in oggetto, non gravano pregiudizievoli ad eccezione di quanto già riportato nel fascicolo della documentazione tecnica, debitamente integrato ed aggiornato, e cioè:

Atto di permuta a rogito di OMISSIS Perugiain data

21 giugno 1993 , repertorio 73504, trascritta a Perugia il 01/07/1993 al numero 8434, contro ed a favore di OMISSIS

Atto di costituzione di titoli onerosi

a rogito Notaio inOMISSIS data 06 dicembre 2010 , repertorio

1984/1236, trascritta a Perugia il 23/12/2010 al numero 20955, contro OMISSIS

Ipoteca giudiziale

a fronte di decreto ingiuntivo in data 28 gennaio 2011 , repertorio 260/2011, trascritta a Perugia il 11/02/2011 OMISSIS al numero 615, contro OMISSIS

Atto per causa di morte

in data 9 febbraio 2015 , repertorio 192/2015, trascritta a Perugia il 11/02/2015 al numero 2272, controOMISSIS.

in data 13 febbraio 2015 , repertorio

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229/2015, trascritta a Perugia il 06/03/2015 al numero 3536, contro OMISSIS.

Verbale di pignoramento immobili trascritto a Perugia il 26/02/2015 OMISSIS al n. 3179 contro ed a favore

di OMISSIS.

sui beni oggetto di pignoramento, non sussistono spese fisse di gestione o di carattere condominiale ad eccezione delle luci e sterne e di quelle dellescale.

dalle indagini svolte presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare di Perugia è emerso che la provenienza dei beni oggetto di pignoramento, nell’ultimo ventennio,è la medesima di quella già riportata nel fascicolo della documentazione tecnica, opportunamente completata e di seguito esposta:

Atto di compravendita a rogito Notaio OMISSIS di Perugia in data 15 maggio 1976, trascritto a Perugia il 03/06/1976 al numero 6406, contro OMISSIS

Atto di divisionea rogito OMISSIS di Magione in

data 21 agosto 1980, repertorio 3587/1289, trascritto a Perugia il 09/09/1980 al numero 12485, contro ed a favore di OMISSIS

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Atto di permuta a rogito Notaio di OMISSIS Perugia in data 21 giugno 1993 , repertorio 73504, trascritta a Perugia il

01 /07 /1993 al numero 8434 , contro ed a favore di OMISSIS

a rogito Notaio in OMISSIS data 06 dicembre 2010 , repertorio 1984 /1236 , trascritta a Perugia il 23/12/2010 al numero 20955, contro OMISSIS ed a favore di OMISSIS

Ipoteca giudiziale

a fronte di decreto ingiuntivo in data 28 gennaio 2011 , repertorio 260/2011, trascritta a Perugia il 11/02/2011 OMISSIS al numero 615, contro OMISSIS

in data 9 febbraio 2015 , repertorio 192/2015, trascritta a Perugia il 11/02/2015 al numero 2272 OMISSIS,

in data 13 febbraio 2015 , repertorio 229/2015, trascritta a Perugia il 06/03/2015 al numero 3536 OMISSIS,

Sulla scorta di quanto sopra,si evince che:

i proprietari dei beni in oggetto nel corso del ventennio, censiti al Foglio 30 par t. n. 574 sub. 33 e 816, del NCEU del Comune di Magionesono stati i seguenti:

OMISSIS

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a) OMISSIS per la quota di pr opr ietà par i ad 1/1.

i proprietari dei beni in oggetto nel corso del ventennio, censiti al Foglio 30 par t. n. 910 e 816, del NCT del Comune di Magione sono stati i seguenti:

b) OMISSIS per la quota di pr opr ietà par i ad 1/1.

i proprietari dei beni in oggetto nel corso del ventennio, censiti al Foglio 30 par t. n. 822, del NCT del Comune di Magione sono stati i seguenti:

c) OMISSIS per la quota di pr opr ietà par i ad 1/2 ciascuno.

i proprietari dei beni in oggetto nel corso del ventennio, censiti al Foglio 30 par t. n. 674 e 908, del NCT del Comune di Magionesono stati i seguenti:

d) OMISSIS per la quota di proprietà pari ad 1/3ciascuno.

e) OMISSIS per la quota di

proprietà pari ad 1/3 ciascuno , mentre OMISSIS e per la quota di proprietà pari a 1/6 ciascuno.

f)OMISSIS per la quota di pr opr ietà par i ad 1/3 ciascuno .

Lo scrivente riferisce inoltre che relativamente alla rata di terreno identificata al NCT del Comune di Magione al Foglio 30

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part. 816, è stata stipulata una servitù di passaggio secondo la quale il signor OMISSIS proprietario della rata di

terreno confinante con corte comune , proprie OMISSIS salvo altri, ha costituitoa carico del terreno di sua

proprietà ed a vantaggio della proprietà delle OMISSIS nore , distinta al NCEU del Comune di

Magione al Foglio 30, part. 2734, area urbana di mq. 31 e al NCT al medesimo foglio e particella, Ente Urbano, servitù di passaggio pedonale per consentire l’accesso al fabbricato abitativo posto in Comune di Magione, via prati fioriti 54. Tale passaggio dovrà avere una larghezza predefinita pari a centimetri 60.

La precedente servitù è stata stipulata tramite il seguente atto:

a rogito Notaio OMISSIS di Magione in data 06 dicembre 2010 , repertorio

1984/1236, trascritta a Perugia il 23/12/2010 al numero 20955, contro OMISSIS.

Per quanto concerne il capitolo 8 lo scrivente riferisce che, dopo aver attentamente esaminato la consistenza e le caratteristiche dei beni oggetto di pignoramento, trattandosi di diverse quote di proprietà, ha ritenuto opportuno e conveniente disporre la formazione di tre lotti, così come di seguito individuato:

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Lotto numer o uno:

Foglio Par ticella Subalter no Categor ia Classe Consistenza Rendita(€)

30 574 33 A/2 4 5,5 vani 440,28

30 816 C/6 6 11mq 21,59

Comune di Magione – Catasto Terreni

30 816 ENTE URB. 104,00

30 910 AREA RUR. 20,00

Lo scrivente precisa che il lotto sopra individuato, una volta venduto, non comporterà nuovi confini.

Lotto numer o due:

30 822 SEMIN. 2 45,00 0,21 0,21

Lo scrivente precisa che il lotto sopra individuato, una volta venduto, comporterà nuovi confini che a seguito di opportuno frazionamento corrisponderanno agli attuali comproprietari.

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Di quanto sopra si rimanda alle visure catastali, allegate alla presente al numero 2.

Lotto numer o tr e:

30 674 SEMIN . 2 52,00 0,24 0,24

30 908 AREA RUR. 15,00

Di quanto sopra si rimanda alle visure catastali, allegate alla presente al numero 2.

Per quanto concerne il capitolo 9 lo scrivente riporta di seguito la descrizione e la quantificazione delle superfici dei beni pignorati così come individuati nei precedenti capitoli.

Tali beni sono costituiti da un immobile a destinazione residenziale, una soffitta un’autorimessa e una corte pertinenziale costituita da cinque rate di terreno.

Lotto numero uno:

Immobile destinato ad uso residenziale e Rate di terreno (NCEU F oglio 30 particelle 574 sub. 33; 816; NCT F oglio 30 Part. 910, 816)

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Come da planimetria allegata (All. n. 4A), all’interno di tale lotto lo scrivente ha identificato le varie unità immobiliari con lettere A e B.

Immobile A(Appartamento)

Trattasi di un appartamento sito al piano terra e al piano primo, con soffitta al piano terzo (sottotetto), di un fabbricato ad uso residenziale realizzato con struttura portante in cemento armato e rivestimento intonacato, con accesso diretto dall’esterno; identificato al NCEU del Comune di Magione al Foglio 30 particelle 574/33.

Esso è stato è stato realizzato e regolarmente autorizzato nel 1968, come da dichiarazione del Comune allegata alla presente al numero 8, riportante la seguente documentazione relativa al bene oggetto di pignoramento:

Permesso di costruire nr. 390/68 del 26/08/1968

Agibilità nr. 319/68, 390/68, 486/68, 354/69, del 18/08/1970

Pratica Edilizia nr. 14104 del 21/11/92 DIA prot. nr. 0022636 del 17/08/2010

La struttura è adibita ad uso residenziale; alla stessa si può accedere direttamente da via dei prati fioriti nella località di Magione, come si evince dalla planimetria catastale in scala 1:2.000 (All. n. 2), dalle fotografie aeree (All. n. 3, 4) nonché dalla fotografia numero 1 riportata nell’allegato fotografico di cui al numero 7.

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L’edificio presenta le seguenti caratteristiche:

struttura in cemento armato;

solai realizzati in laterocemento;

tetto in laterocemento, con copertura in coppi;

canali di gronda e discendenti in lamiera verniciata;

terrazza in laterocemento;

infissi in legno.

Di quanto sopra detto si rimanda alle fotografie dalla numero 1 alla numero 4 dell’allegato fotografico (All. n. 7).

Internamente l’appartamento presenta le seguenti caratteristiche:

pavimenti in gres presenti nella zona giorno (ingresso, cucina, salone, bagni del piano terra e piano primo), in graniglia nella zona notte al secondo piano (nel corridoio e nelle due camere da letto); scala interna con pavimento in cotto; gettata di cemento nella soffitta.

pareti intonacate e tinteggiate, ad eccezione di quelle dei bagni e della cucina rivestite di piastrelle e di quelle soffitta che non sono intonacate;

soffitti intonacati e tinteggiati; soffitti al grezzo nella soffitta;

porte in legno tamburate;

finestre con telaio in alluminio e doppi vetri, persiane in alluminio;

impianto elettrico sotto traccia ed a norma al piano terra e al piano primo; impianto elettrico fuori traccia e

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presumibilmente non a norma nella soffitta;

impianto idrico sotto traccia e a norma;

impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a metano.

L’unità immobiliare è composta da: ingresso/soggiorno, cucina e bagno al piano terra, mentre al piano primo sono presenti due camere, disimpegno un bagno e una terrazza. Al terzo piano è presente una soffitta.

Di quanto sopra si rimanda alle fotografie dalla numero 1 alla numero 31 dell’allegato fotografico (All. n. 7).

Complessivamente l’unità immobiliare si sviluppa su una superficie netta di mq. 159 circa ed una superficie commerciale di mq. 90 circa e versa in normale stato d’uso e conservazione.

Di tutto quanto sopra si rimanda alla tabella di seguito allegata:

Si precisa che tutte le destinazioni d’uso dei locali dichiarate in Catasto (All. n. 5 ) coincidono con quanto rilevato al momento del sopralluogo.

Immobile B (Autorimessa)

Trattasi di un’autorimessa realizzata in cemento armato, non intonacata, con copertura in laterocemento e manto in

Piano Locale Sup. netta (mq.) Coeff. Sup. Comm. (mq.) H utile media (mq.) Esposizione Condizioni

Terra Soggiorno 17,64 1,00 17,64 2,60 SO Normali

Terra Bagno 4,12 1,00 4,12 2,60 SO Normali

Terra Cucina 14,94 1,00 14,94 2,60 SE Normali

Terra Vano scala 4,14 0,25 1,04 2,60 Interno Normali

Terra Mura perim. E divisori interni 9,88 0,10 0,99 - -

Primo Camera doppia 16,34 1,00 16,34 2,90 SE Normali

Primo Camera singola 11,25 1,00 11,25 2,90 SO Normali

Primo Disimpegno 4,98 1,00 4,98 2,90 Interno Normali

Primo Bagno 4,80 1,00 4,80 2,90 S Normali

Primo Terrazza 4,56 0,30 1,37 2,90 E

Primo Mura perim. E divisori interni 10,16 0,10 1,02 - - Normali

Terzo Soffitta 41,43 0,25 10,36 1,10 SO Normali

Terzo Mura perim. E divisori interni 14,97 0,10 1,50

Sommano 159,21 90,33

(25)

tegolcoppo, identificato al NCEU del Comune di Magione al Foglio 30 particelle 816. Il soffitto è al grezzo verniciato, è presente inoltre una finestra con infissi in legno.

Complessivamente l’unità immobiliare si sviluppa su una superficie commerciale di mq. 11 circa e versa in normale stato d’uso e conservazione.

Di quanto sopra detto si rimanda alle fotografie numero 30 e 31 dell’allegato fotografico (All. n. 7).

Rate di terreno F oglio 30

Par t n. 816: Trattasi di un appezzamento di terreno classificato come Ente Ur bano, ubicato in località Magione, come si evince dalla foto aerea allegata alla presente al numero 4.

Tale particella, con giacitura pianeggiante, rappresenta parte della corte pertinenziale dell’immobile appartenente a tale lotto e costituisce la via per accedere all’autorimessa precedentemente descritta a sua volta presente su tale rata di terreno.

Su tale particella è presente una pavimentazione da esterni in cemento, mentre in corrispondenza dell’autorimessa è presente una gettata di cemento.

Complessivamente la particella, che si sviluppa su una superficie catastale di mq. 104, versa in buono stato conservativo.

Di quanto sopra detto si rimanda alla fotografia numero 30 dell’allegato fotografico (All. n. 7).

(26)

Par t n. 910: Trattasi di un appezzamento di terreno classificato come Ar ea Rur ale, ubicato in località Magione, come si evince dalla foto aerea allegata alla presente al numero 4.

Tale particella, con giacitura pianeggiante ed esposizione ovest, rappresenta un fondo raggiungibile direttamente da via dei prati fioriti, nel Comune di Magione.

Su tale rata di terreno è presente un abete ed alcune essenze da giardino.

Di quanto sopra detto si rimanda alle fotografie dalla numero 28 alla numero 29 dell’allegato fotografico (All. n. 7).

Lotto numero due:

Rata di terreno (NCT F oglio 30 Part. 822)

Par t n. 822: Trattasi di un appezzamento di terreno classificato come Seminativo, ubicato in località Magione, come si evince dalla foto aerea allegata alla presente al numero 4.

Tale particella, con giacitura pianeggiante, rappresenta parte della corte pertinenziale dell’immobile precedentemente citato.

Su tale rata di terreno non è presente alcun manufatto né alcune essenze da giardino.

Di quanto sopra detto si rimanda alla fotografia numero 25

(27)

dell’allegato fotografico (All. n. 7).

Lotto numero tre:

Rate di terreno (NCT F oglio 30 Part. 674, 908)

Par t n. 674: Trattasi di un appezzamento di terreno classificato come Seminativo, ubicato in località Magione, come si evince dalla foto aerea allegata alla presente al numero 4. Tale particella, con giacitura pianeggiante, rappresenta parte della corte pertinenziale dell’immobile precedentemente citato.

Su tale rata di terreno sono presenti alcuni manufatti utilizzati come rimesse per gli attrezzi.

Par t n. 908: Trattasi di un appezzamento di terreno classificato come Ar ea Rur ale, ubicato in località Magione, come si evince dalla foto aerea allegata alla presente al numero 4.

Tale particella, con giacitura pianeggiante, costituisce la via di accesso all’immobile precedentemente citato, direttamente da via dei prati fioriti.

Su tale rata di terreno, che risulta essere stata asfaltata, è presente un cancello in ferro verniciato che consente l’accesso alla proprietà.

(28)

Per quanto concerne il capitolo 10 lo scrivente riferisce

che i beni pignorati non sono gravati da alcun censo, livello o uso civico, ma sono di proprietà degli esecutati in virtù dei seguenti atti:

Atto di compravendita a rogito Notaio C.di OMISSIS Perugia in data 15 maggio 1976, trascritto a Perugia il 03/06/1976 OMISSIS al numero 6406, contro OMISSIS

Atto di divisionea rogito Notaio OMISSIS di Magione in data 21 agosto 1980, repertorio 3587/1289, trascritto a Perugia il 07/09/1980 al numero 12485, contro ed a favore di

che sui beni oggetto di pignoramento, trattandosi di un’unità immobiliare indipendente, non sussistono spese fisse di gestione o di carattere condominiale ad eccezione di quelle relative all’illuminazione esterna e delle scale.

che, in considerazione dell'aspetto economico e dello scopo pratico per cui è richiesta la valutazione dei beni in oggetto, ha ritenuto opportuno adottare come criterio di valutazione quello

OMISSIS

(29)

relativo al più probabile valore di mercato e come procedimento quello sintetico comparativo per valori tipici applicato alla superficie complessiva della rata di terreno oggetto di valutazione. Tale criterio di stima, facendo ricorso a dati storici di compravendita per beni analoghi, permette di formulare una valutazione, su basi attendibili ed oggettive, dei beni oggetto di pignoramento.

Per quanto concerne i beni sono stati inoltre presi in considerazione i seguenti parametri:

anno di edificazione;

posizione e vicinanza a servizi;

superficie commerciale;

stato di conservazione ed uso;

superficie;

esposizione;

giacitura;

facilità di accesso con mezzi agricoli;

stato di manutenzione;

commerciabilità.

Sulla base di quanto sopra detto si avrà:

Lotto uno

Unità immobiliar e di cui al Foglio 30 par ticella 574 sub 4 mq. 159 di superficie netta e mq. 90 di superficie commerciale mq. 90 ad Euro/mq. 850,00 = Euro 76.500,00 Unità immobiliar e di cui al Foglio 30 par ticella 816

(30)

mq. 11 di superficie commerciale

mq. 11 ad Euro/mq. 400,00 = Euro 4.400,00 Rata di ter r eno con destinazione Ente Ur bano di cui al Foglio

30 par ticella 816:

mq. 104 di superficie catastale totale:

mq. 104 ad Euro/mq. 13,00 = Euro 1352,00 Rata di ter r eno con destinazione Ar ea Rur ale di cui al Foglio 30 par ticella 910:

mq. 20 ad Euro/mq. 125,00 = Euro 2500,00 Complessivamente Eur o 84.752,00 Lotto due

Rata di ter r eno con destinazione Seminativo di cui al Foglio 30 par ticella 822:

mq. 45 ad Euro/mq. 50,00 = Euro 2250,00 A tale valore vanno detratte le spese relative al frazionamento e aggiornamento della planimetria catastale precedentemente stimate e quantificate dallo scrivente in Eur o 250,00.

Complessivamente Eur o 2.000,00 Lotto tre

(31)

mq. 52 ad Euro/mq. 40,00 = Euro 2080,00 Rata di ter r eno con destinazione Ar ea Rur ale di cui al Foglio 30 par ticella 908:

mq. 15 ad Euro/mq. 40,00= Euro 600,00 A tale valore vanno detratte le spese relative al frazionamento e aggiornamento della planimetria catastale precedentemente stimate e quantificate dallo scrivente in Eur o 500,00.

Complessivamente Eur o 2.180,00 Sulla scorta di quanto sopra si evince che il valore totale dei beni è pari ad Euro 88.923,00, valore che viene arrotondato ad Eur o 89.000,00.

Per quanto concerne il capitolo 13 lo scrivente riferisce di seguito le quote di proprietà ed i relativi valori degli immobili oggetto di pignoramento:

Lotto uno: diritti di piena proprietà per la quota di 1/1 in capo a OMISSIS,par i ad Eur o 84.752,00.

Lotto due: diritti di piena proprietà per la quota di 1/2 in capo a OMISSIS,par i ad Eur o 1.000,00.

Lotto tr e: diritti di piena proprietà per la quota di 1/3 in capo a OMISSISpar i ad Eur o 726,66.

Per quanto concerne il capitolo 14 lo scrivente riferisce che le fotografie sono riportate nell’allegato numero 7, della presente relazione sono in numero di 31.

(32)

Si allegano inoltre le ricevute delle raccomandate inviate ai debitori ed al creditore procedente relative alla relazione di perizia loro inviata (All. n. 9).

ELEMENTI NECESSARI PER LA VENDITA E

RELATIVO DECRETO DI TRASFERIMENTO

Non si evidenziano ulteriori precisazioni necessarie per la vendita dei beni pignorati.

* * * * *

ELENCO ALLEGATI

1) Ricevute e lettera di inizio operazioni peritali.

2) Planimetria catastale (Vax) scala 1:2000 e visure 3) Mappa ortofotografica satellitare di inquadramento.

4) Mappa ortofotografica ingrandita.

4A) Mappa ortofotografica con individuazione degli immobili.

5) Planimetrie Catastali.

6) Ispezione Ipotecaria.

7) Documentazione Fotografica.

8) Accesso agli atti al Comune di Magione.

9) Ricevute consegna perizia alle parti.

10) Spese sostenute.

* * * * *

Tanto doveva essere riferito in esecuzione dell’incarico ricevuto.

Perugia, 27 aprile 2016

IL C.T.U.

Ing. Fabrizio Bovari

(33)

(34)

S S T T UD U DI I O O T T E E C C NI N I C C O O

IInngg. . FFaabbrriziziioo BBoovavarri i ViViaa ddelel CCopopppetetttaa, , 3344 -- PPereruugigiaa

I I NT N T E E G G R R AZ A Z I I O O NE N E

C C O O NS N SU UL L E E NZ N Z A A T T E E C C NI N I C C A A D D UF U F F F I I C C I I O O

TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

Dott.ssa Fr ancesca Altr ui

Pr ocedur a esecutiva iscr itta al n. 537/14 R.G.

Pr omossa da

Contr o

OGGETTO:

Udienza r invio: 27 ottobr e 2017 Pr atica n. 14

OMISSIS

(35)

PREMESSA

Al sottoscritto Ing. Fabrizio Bovari, Ingegnere libero professionista con Studio in Perugia in Via del Coppetta n. 34, degli Ingegneri della Provincia di Perugia al numero A2882

Tribunale della medesima città al numero 2788, con verbale del 26 maggio 2017 venivano richiesti alcuni chiarimenti relativi alla Procedura Esecutiva sopra indicata ed invitato a rispondere, con relazione scritta da depositare presso la Cancelleria entro il 24 giugno 2017, ai seguenti

Q U E S I T I

OMISSIS OMISSIS, per OMISSIS

, chiede che il CTU:

1) specifichi, con riferimento ad alcuni manufatti presenti sulla rata di terreno censita al Fg. 30 Part. 674, utilizzati come rimesse per gli attrezzi, se siano autorizzati o costituiscano

sanabili o non sanabili, quindi, quantificando, rispettivamente, i costi della sanatoria o della demolizione, costi, che dovranno essere detratti dal valore di stima (pag. 27 della C.T.U.);

2)

4.400,00, prezzo ritenuto basso;

3) chiede che il C.T.U. rideterminati i lotti con la formazione di

(36)

un Lotto unico, in quanto le rate di terreno di cui ai lotti 2 e 3

di cui al lotto 1 e la via di accesso allo stesso con cancello di ingresso di proprietà.

RISPOSTE AI QUESITI

1) In primo luogo lo scrivente ha provveduto a controllare lo stato autorizzativo dei manufatti in oggetto presso il Comune di Magione, dalla cui verifica sono risultati abusivi.

Dalla Tavola 8c dei vincoli Paesaggistici del Piano Regolatore del Comune di Magione (All. A, B), si evince

42/2004 e che pertanto non possono essere sanati; conseguentemente dovranno essere demoliti, con un costo di demolizione stimato dal sottoscritto

Eur o 1.000,00.

2)

Part. 816 del Comune di Magione, lo scrivente riferisce che, al momento del sopralluogo (e come da documentazione fotografica allegata alla C.T.U.), il bene in parola si presentava allo stato grezzo ed in pessimo stato di conservazione ed uso. Sulla scorta di quanto sopra lo scrivente conferma il valore stimato precedentemente in quanto in linea con le attuali valutazioni minime di

(37)

mercato opportunamente decurtate in relazione alle caratteristiche del bene stesso (All. C). Si conferma pertanto il valore di Euro/mq 400,00, che moltiplicati per la super

valore precedentemente stimato e pari ad EURO 4.400,00.

3) Rideterminando infine i lotti in un Lotto unico:

Lotto numer o uno:

Comune di Magione Catasto F abbricati

Intestatari: OMISSIS Piena pr spettante

in ragione di 1/1.

Foglio Par ticella Subalter no Categor ia Classe Consistenza

30 574 33 A/2 4 5,5 vani 440,28

30 816 C/6 6 11mq 21,59

Comune di Magione Catasto Terreni

Intestatari: OMISSIS spettante

in ragione di 1/1.

Foglio Par t. Qualità Classe Super ficie(mq) )

30 816 ENTE URB. 104,00

30 910 AREA RUR. 20,00

Intestatari: OMISSIS spettante

in ragione di 1/2.

Foglio Par t. Qualità Classe Super ficie(mq)

30 822 SEMIN. 2 45,00 0,21 0,21

(38)

Intestatari: OMISSIS spettante in ragione di 1/3.

Foglio Par t. Qualità Classe Super ficie(mq)

30 674 SEMIN . 2 52,00 0,24 0,24

30 908 AREA RUR. 15,00

Sulla base di quanto sopra detto si avrà:

Lotto uno

Unità immobiliar e di cui al Foglio 30 par ticella 574 sub 4 mq. 159 di superficie netta e mq. 90 di superficie commerciale mq. 90 ad Euro/mq. 850,00 = Euro 76.500,00 Unità immobiliar e di cui al Foglio 30 par ticella 816

mq. 11 di superficie commerciale

mq. 11 ad Euro/mq. 400,00 = Euro 4.400,00 Rata di ter r eno con destinazione Ente Ur bano di cui al Foglio

30 par ticella 816:

mq. 104 ad Euro/mq. 13,00 = Euro 1.352,00 Rata di ter r eno con destinazione Ar ea Rur ale di cui al Foglio 30 par ticella 910:

mq. 20 ad Euro/mq. 125,00 = Euro 2.500,00

(39)

mq. 45 ad Euro/mq. 50,00 = Euro 2.250,00 Rata di ter r eno con destinazione Seminativo di cui al Foglio 30 par ticella 674:

mq. 52 ad Euro/mq. 40,00 = Euro 2.080,00 Rata di ter r eno con destinazione Ar ea Rur ale di cui al Foglio 30 par ticella 908:

mq. 15 ad Euro/mq. 40,00= Euro 600,00 A tale valore vanno detratte le spese relative al frazionamento e aggiornamento della planimetria catastale precedentemente stimate e quantificate dallo scrivente in Eur o 750,00.

Sulla scorta di quanto sopra si evince che il valore totale dei beni, considerando le diverse quote di proprietà, è pari ad Euro 86.478,66, ai quali vanno sottratti i costi di demolizione dei manufatti abusivi stimati in circa Eur o 1.000,00, pertanto il valore totale dei beni oggetto di pignoramento è pari ad Euro 85.478,66, valore arrotondato ad Eur o 85.500,00.

* * * * *

ELENCO ALLEGATI

1) PRG Tav. 8c Piano Regolatore Comune di Magione

(40)

2) Legenda PRG Tav. 8c Piano Regolatore Comune di Magione 3) Valori di riferimento OMI.

* * * * *

Perugia, 12 giugno 2017

IL C.T.U.

Ing. Fabrizio Bovari