Prof. Arch. Claudio Camilleri
Docente presso l’Università degli Studi di Camerino Valutatore dei Sistemi di Qualità Aziendali (ISO / Vision)
Tecnico A. Ambientale nella Regione Lazio (L.447/95) Prof.sta antincendio - Elenco Min.Interno - n°01871 Coordinatore per la Sicurezza (D. Lgs 81/2008) Consulente Tecnico presso il Tribunale Civile di Roma
E.S. nella IV Sezione del Tribunale di Roma Perito nel Tribunale Penale di Roma
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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA IV SEZIONE ESECUZIONI
RGE 1106/2015
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All’Ill.ma G.E. Dott.ssa Miriam Iappelli
Roma, 10/05/2017
CHIARIMENTI SULL’INDENNITA’ DI OCCUPAZIONE DEL COMPENDIO ________________________________________________________________________________
PREMESSA.
All’udienza del 04/05/2016 il sottoscritto E.S. veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. per la procedura in oggetto. In data 07/12/2016, lo scrivente depositava la relazione di stima e all’udienza del 18/01/2017 veniva chiesto agli Ausiliari (Custode ed E.S.) di verificare il titolo in base al quale vengono svolte le attività di ristorazione e di gestione degli impianti sportivi, nonché si chiedeva al sottoscritto E.S. di valutare l’indennità di occupazione. Si chiedeva inoltre, qualora i beni siano occupati da soggetti terzi, i titoli che giustificano l’occupazione e quelli che giustificano l’esercizio dell’attività nonché quelli necessari alla quantificazione dell’indennità.
Il 18/03/2017 il sottoscritto E.S. depositava integrazione peritale denominata “Relazione titoli e stima dell’indennità di occupazione del compendio”.
Conseguentemente il Custode con istanza del 19.3.2017 chiedeva alla S.V. Ill.ma di determinare l'indennità dovuta ed infatti con decreto del 19.4.2017 Ella invitava il custode "a riscuotere indennità di occupazione pari ad € 6.000,00 mensili dalle società occupanti".
Prontamente il 24/04/2017 il Custode invitava l’esecutato al pagamento dell’indennità.
Con istanza depositata il 04/05/2017 l’Avv. Musmeci depositava propria “Istanza di revoca e/o modifica ex art. 487 C.P.C.”
A chiarimento di quanto eccepito nella predetta istanza del legale dell’esecutato, questo Ausiliario intende qui chiarire alcuni punti appresso descritti.
CHIARIMENTI.
Il sottoscritto, come da richiesta formulata dalla G.E., doveva, assieme al Custode, determinare il titolo attraverso il quale venivano svolte le attività di ristorazione e di gestione degli impianti sportivi. Analizzando la documentazione fornita si sono riscontrate alcune carenze, poi in parte chiarite attraverso il contatto con il commercialista fornito dal legale dell’esecutato e da successiva relazione stilata dal predetto Avvocato che veniva depositata come allegato. Si precisa che il materiale, come di rito, veniva, anche questa volta, depositato, accettato e reso visibile sul portale
“pst.giustizia.it” a più riprese, ovvero veniva inviato in momenti successivi all’invio della relazione principale per esigenze tecniche informatiche di capienza e di lavorazione previste dalle procedure del sistema informatico.
Preliminarmente, con riferimento alle particolari censure mosse dal legale dell’esecutato in relazione ai parametri tecnico scientifici utilizzati dallo scrivente, si rappresenta che la valutazione dell’indennità di occupazione, così come le valutazioni di stima del più probabile valore di mercato, sono da sempre elaborate da questo ausiliario attraverso metodi largamente condivisi sia dalla comunità scientifica sia dalle molte Sezioni di questo Tribunale in cui il sottoscritto collabora alla elaborazione dei giudizi tecnico-legali e valutativi ratificati dai Magistrati.
Per la elaborazione della suddetta stima, lo scrivente si è, infatti, da sempre avvalso di supporti acclarati, nonché di semplice comprensione.
Dalla lettura dell’istanza presentata dall’avv. Musmeci si evince chiaramente come lo stesso non sia persuaso della validità dell’approccio e del metodo scientifico sulla cui base lo scrivente Ausiliario ha formulato le proprie conclusioni in merito all’entità dell’indennità di occupazione.
Si rendono, pertanto, opportune, le seguenti precisazioni.
Con riferimento alla contestata professionalità del sottoscritto, occorre precisare che lo stesso è specializzato in discipline tecnico-amministrative finalizzate alla valutazione di immobili e aziende ed è, altresì, abilitato come Valutatore di Sistemi di Qualità Aziendali (I.S.O./Vision) attraverso tre titoli nazionali e un titolo inglese (I.R.C.A.-I.A.C.T.A.).
Lo scrivente è, inoltre, autore di due monografie scientifiche su argomenti tecnico legali, procedurali e di stima destinati a professionisti, tecnici, funzionari di Enti ed Aziende, quindici articoli specialistici, coautore di due ricerche di Ateneo e ancora coautore di una pubblicazione internazionale di settore.
A ciò si aggiunga che lo scrivente ha insegnato per anni alla Sapienza di Roma e presso l’Università di Chieti/Pescara discipline gestionali, oltre ad essere consulente di vari Enti e Società per la valutazione di aziende, dei processi amministrativi e gestionali d’impresa.
Si sottolinea, infine che lo stesso è iscritto come C.T.U., E.S. e Perito in materia penale negli elenchi di questo Foro dal 1995 e attualmente è Professore a contratto confermato fin dall’A.A.
2003-2004 (quattordici anni consecutivi) presso l’Università degli Studi di Camerino, unico titolare responsabile proprio dei Corsi di “Estimo ed Esercizio della Professione” (ex Icar 22).
Pertanto detto si intende sottolineare che “il sistema di calcolo matematico” citato nell’istanza a firma del legale dell’esecutato gode di numerosi riscontri scientifici e trova fondamento di base proprio tra i testi più comuni e popolari della materia estimativa.
A tale riguardo, si rende necessario specificare che “la serie di numeri e valori percentuali riferibili a non meglio specificati saggi di interessi” trova ampio conforto scientifico prima di tutto nel fondamentale testo di riferimento a firma dei colleghi proff. Carlo Forte e Baldo De Rossi, edito da Etas dal quale si può recuperare tra i vari concetti espressi per la definizione di saggio di capitalizzazione e le relazioni di questo con il saggio di interesse che “Il saggio di capitalizzazione sarà determinato tenendo anche conto delle indicazioni del mercato, ma comunque, non dovrà risultare inferiore al tasso del più sicuro impiego del risparmio (titoli di Stato, cartelle fondiarie, ecc.) e quindi in pratica, al 5%.”
Ancora, in merito al saggio di capitalizzazione il Prof. Igino Michieli nel testo “Aspetti giuridici, finanziari ed economici del credito fondiario” assevera che, anche per la stima della Vcau (valutazione cauzionale), i tassi r (capitalizzazione) devono essere differenti a seconda della destinazione d’uso, ovvero:
Fabbricati a destinazione abitativa - r > 5%
Fondi rustici - r > 5%
Negozi, botteghe, uffici - 6% < r < 7%
Immobili a destinazione industriale - r = 7%.
Più recentemente il collega Prof. Ezio Micelli docente nell’Università IUAV di Venezia, nel trattato
“La stima per capitalizzazione dei redditi” del Corso di Estimo (A.A. 2010-11), dallo stesso tenuto, definisce che la capitalizzazione dei redditi è operazione matematico-finanziaria (che sembra essere definita dal legale in senso dispregiativo “calcolo sulla base dell’astratto rendimento finanziario”) che determina invece l’ammontare del capitale, a detta del Docente, estrapolato dal coro dei Colleghi di questo Stimatore i quali si attengono quasi sempre proprio a questi calcoli per la determinazione di un valore di stima. Il Professore dell’Università di Venezia esprime Vm il risultato del rapporto tra Rn e r, ovvero:
Vm = Rn / r.
Ancora il Prof. Stefano Amicabile nella monografia “Corso di Estimo” edito da Hoepli nel paragrafo “Determinazione del saggio del rendimento” enuncia molto più brutalmente che “Se un
capitale viene investito nel settore immobiliare mediante l’acquisto di un fabbricato da affittare, si potrà calcolare il saggio di rendimento dell’investimento stesso, per confrontarlo con il rendimento di possibili investimenti alternativi.” Poi estrapola proprio dalla Scuola Classica la seguente formula semplice di matrice simile a quella sopradetta ponendo questa volta in evidenza il saggio di capitalizzazione al posto del Vm (Valore di mercato), ovvero:
r = Bf / V
Dove Bf, il beneficio fondiario, è l’interesse maturato in un anno dal capitale investito nel fabbricato (V)”
Nel nostro caso:
r = Bf / €1.800.000,00.
Tralasciando per ora quanto bonariamente fissato dal sottoscritto nella precedente indennità di occupazione, assegnando invece al parametro r giusto valore percentuale come dovrebbe essere attribuito per un immobile a destinazione commerciale ovvero tra il 6 e il 7 % si avrà:
6,5 / 100 = Bf / € 1.800.000,00
sviluppando quindi la proporzione semplice, si otterrà un’indennità di occupazione di € 117.000,00 annui, ovvero € 9.750 mensili di parecchio superiori ai 6.000 euro proposti da questo Stimatore che invece ben conosce la situazione specifica ed ha voluto attenersi alla più bassa valutazione sostenibile del saggio di capitalizzazione, proprio al contrario di quanto asserito dal legale e come da egli citato “abnorme e particolarmente ingiusta per l’esecutato”.
Se invece si vuole ottenere non dall’Estimo Classico Accademico e quindi non dalla Scienza, ma dalla inconfutabile e più comune attualità del mercato il dato oggettivo dell’affitto in zona, ci si potrà riferire all’Agenzia delle Entrate ovvero dall’O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare), banca dati che analizza i risultati provenienti dagli atti di vendita e dai contratti di affitto registrati.
Si potrà ottenere il valore di un commerciale nella zona di riferimento, ovvero:
Provincia: Roma Comune: Roma
Fascia/zona: Periferica/Pietralata Tiburtino Codice di zona: D16
Microzona catastale n.: 44
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico Destinazione: Commerciale
Valori Locazione (€ / mq x mese) – Min. 12,8 / Max. 19
Qui tralasciando le influenze ascendenti che dovrebbero far avvicinare l’identificazione del giusto prezzo al valore massimo al mq (19 € / mq), si propone invece qui la media tra i valori riscontrati –
€ 15,9 / mq al mese.
Per tale confronto si deve far riferimento alle superfici convenzionali computate con le corrette riduzioni già applicate alle superfici totali del compendio Immobiliare.
Ovvero:
per il ristorante, articolato in sala interna, veranda, magazzino e spogliatoio – 400 mq. Come per la stima del più probabile valore di mercato determinato nella relazione principale, a questa superficie vanno aggiunti i 530 mq delle pertinenze accessorie consistenti nella corte antistante. Di questa area viene considerata solo il 20%, ovvero 106 mq.
L’indennità di occupazione per questa parte sarà:
15,9 €/mq x (400 + 106) mq = € 8.045.
Continuando come da relazione principale si riduce ancora al 50% l’affitto per la superficie dei locali spogliatoio (313,50 mq) e delle piscine , comprensiva della corte attrezzata su cui ricade la copertura (1.326 mq).
Si aggiunge ancora al totale la corte (area di accesso agli spogliatoi e ai campi di calcio/tennis) = 680 mq che si computa questa volta al solo 10% in quanto considerati meri spazi connettivi.
Pertanto calcolando quindi la stessa superficie convenzionale e quindi operando le debite riduzioni, si ottiene:
313,50 mq + 1.326,00 + 68,00 = 1707,50 mq 1,59 € / mq x 1707,50 = € 2.714,925
€ 8.045,00 + 2.714,925 = € 10.759,92 mensili.
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Ancora una volta viene dimostrato che questo Stimatore ha elaborato un valore minimo lordo molto distante sia dai valori indicati dalla scienza sia dai parametri indicati dall’O.M.I. attuali ufficiali, cercando di far collimare i 6.000 euro percepiti dall’esecutato dalla sola indennità della parte sportiva evitando nella valutazione precedente di specificare troppo i ragionamenti che ora sono stati chiesti invece esplicitamente e a cui si è dovuto proprio in virtù della chiarezza richiesta, approfondire nei dettagli.
PUNTUALIZZAZIONI FINALI.
Alla luce di quanto sin qui esposto, questo Stimatore, conoscendo la realtà del caso concreto, ha valutato un’indennità di occupazione al minimo dei valori, alla quale neppure sono stati aggiunti eventuali imprevisti per manutenzione straordinaria e parametri ascendenti determinati dalla rendita di posizione, la quale deriva dalla carenza, nella microzona, di altre strutture similari, per di più in un quartiere ad alta densità. A tale aspetto, si aggiunga, inoltre, la prossimità della struttura alla metropolitana Linea B - Monti Tiburtini e la presenza di parcheggi pubblici adiacenti alla struttura.
I documenti forniti sono stati studiati e allegati, ma, come noto, non risulta essere oggetto del compito dello scrivente ausiliario la computazione delle cifre che potranno, eventualmente, essere detratte dalla valutazione dell’indennità di occupazione. Spetterà, come di rito, quindi al Custode, indicare le cifre da detrarre, che abbiano per oggetto la manutenzione e le eventuali ulteriori spese, imposte e tasse del Compendio e chiederne alla S.V. Ill.ma. autorizzazione al pagamento.
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Questo Ausiliario spera di aver chiarito gli aspetti e le motivazioni che hanno condotto alla valutazione dell’indennità di occupazione, rimanendo disponibile ancora una volta per eventuali ulteriori chiarimenti.
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Tribunale di Roma – IV Sezione Esecuzioni L’E.S. della Procedura R.G.E. 1106/15
Prof. Arch. Claudio Camilleri
