arch. Elia Morandi
TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'- CESENA
Es. Imm. R.G.E. n.77\2018 Giudice: Dott. Fabio Santoro
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contro
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RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
LOTTO UNICO: Intera proprieta' su appartamento al piano secondo con un garage al piano terra in fabbricato plurifamiliare ubicato in Gatteo (FC), in Via P. Neruda, 32.
SOMMARIO
1. COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO 2. IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI E CONFINI, DATI PIGNORAMENTO E NOTA,
DESCRIZIONE IMMOBILE E FOTO 3. PROPRIETA' DELL'IMMOBILE, TITOLO PROVENIENZA, VERIFICA VENTENNIO 4. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI 5. PLANIMETRIE CATASTALI DELL'IMMOBILE 6. OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI 7. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI 8. VINCOLI, VINCOLI DI P.R.G., PAESISTICI e SIMILI, PRELAZIONI 9. FORMALITA', VINCOLI CONDOMINIALI ed ONERI 10. SPESE CONDOMINIALI 11. DESTINAZIONE URBANISTICA e CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA ATTUALE 12. CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA AGGIORNATO 13. PRECEDENTI EDILIZI, ABITABILITA' e REGOLARITA'EDILIZIA 14. POSSIBILITA’ DI SANATORIA 15. CENSO, LIVELLO o USO CIVICO 16. ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE) 17. FABBRICATI NON CENSITI 18. VARIAZIONI COLTURALI 19. STIMA DELL'IMMOBILE - CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICIE COMMERCIALE 20. PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER L'INTERO 21. VALORE DI LOCAZIONE DELL'IMMOBILE 22. DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA 23. CODICE FISCALE DEL DEBITORE 24. CERTIFICAZIONE DI STATO CIVILE, ESTRATTO DI MATRIMONIO 25. CERTIFICAZIONE ANAGRAFICA DI STATO DI FAMIGLIA E RESIDENZA STORICO 26. CAUSE PENDENTI, ASSEGNAZIONE IMMOBILE e LORO DEFINIZIONE 27. REGIME FISCALE DELLA VENDITA 28. ISTANZA DI PROROGA 29. – 30. INVIO E DEPOSITO ELABORATO PERITALE
Io sottoscritta Morandi Arch. Elia, libero professionista residente a Cesena in Subb. F.
Comandini n. 50, sono stata incaricata in data 23.11.2019, dall'Ill.mo Giudice Dott. Fabio Santoro, di descrivere e stimare i beni pignorati relativi alla procedura in oggetto. Eseguite le formalità di rito e presa visione degli atti di causa, ho iniziato la perizia richiesta. Al termine delle operazioni espongo come segue i risultati ai quali sono pervenuta.
BENI PIGNORATI
LOTTO UNICO: Intera proprieta' su appartamento al piano secondo con un garage al piano terra in fabbricato plurifamiliare ubicato in Gatteo (FC), in Via P. Neruda, 32.
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QUESITO 1. Comunicazione all'esecutato della data di inizio delle operazioni peritali e del sopralluogo.
Il debitore è stato avvisato dell’inizio delle operazioni peritali, della data e dell’ora del sopralluogo a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno (v. all. 10), inviata il 17.02.2020. Non potendo eseguire il sopralluogo stabilito a causa delle misure adottate dal governo sulla mobilità delle persone per il Covid 19, l’E.S. ha informato l’esecutato del forzato annullamento con lettera inviata l’11.03.2020. In seguito, con una seconda raccomandata spedita il 09.06.2020, l’esecutato è stato avvisato della nuova data. Il sopralluogo è stato eseguito in data 24.06.2020 alla presenza del custode nominato dal giudice.
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QUESITO 2. Identificazione dei beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali, e loro corrispondenza con i dati indicati nel pignoramento e nella nota di trascrizione; ..descrizione del bene..., fotografie degli interni e degli esterni 2.1. IDENTIFICAZIONE
LOTTO UNICO: Intera proprieta' su appartamento al piano secondo con un garage al piano terra in fabbricato plurifamiliare ubicato in Gatteo (FC), in Via P. Neruda, 32.
2.2. DATI CATASTALI ATTUALI E CONFINI
Al Catasto Fabbricati di Forlì la ditta intestataria degli immobili risulta:
************ ********* nato a ************ il ********* - proprieta' per 1\1 in regime di separazione dei beni.
I beni pignorati sono distinti al Fg 10 del Comune di Gatteo con la part.lla 777:
- appartamento: sub. 22, Via Pablo Neruda, p. 2 Cat. A/2 cl 1 vani 5 sup. catastale mq 85 R.C.
Euro 387,34.
- garage: sub. 10, Via Pablo Neruda, p. T Cat. C/6 cl 2 mq 15 sup. catastale mq 17,00 R.C.
Euro 43,38.
Beni comuni:
- part.lla 777 sub. 30 p.T BCNC (corte) ai sub da 1 a 15;
- part.lla 777 sub. 31 p.T-1-2-3-4BCNC (vana scala, disimpegno, loggia, ascensore) dal sub. 2 al sub 13, sub 17-18 e dal sub 20 al sub 29;
- part.lla 777 sub. 32 p.T BCNC (percorso carrabile) dal sub 1 al sub 15.
Il terreno di pertinenza dell’immobile è distinto al Catasto Terreni partita 1 al fg 10 part.lla 777 - Ente urbano di mq 869,00.
Il fabbricato che contiene i beni pignorati confina con Via Pablo Neruda, Via Secondo Casadei, e con le part.lle 1200, 1201 e 779 del foglio 10 del comune di Gatteo, salvi se altri;
l’appartamento confina con i sub 21 e 23 e con parti comuni della part.lla 777 del fg 10 di Gatteo; il garage con il sub 9 e con parti comuni della part.lla 777 del fg 10 di Gatteo salvi se altri.
Si allegano i seguenti documenti relativi ai beni pignorati rilasciati dall’Agenzia delle Entrate di Forlì - sezione Territorio: planimetrie dell’abitazione e del garage, l’elaborato planimetrico con la dimostrazione grafica dei subalterni e l’estratto di mappa catastale (v. all. 2).
***
2.3. DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE E CORRISPONDENZA FRA GLI STESSI
- Pignoramento immobiliare del 16.03.2018 (rep. 87/2018)
Gli identificativi catastali dell’appartamento e del garage oggetto di esecuzione indicati nel pignoramento immobiliare corrispondono a quelli attuali del Catasto Fabbricati,
- Nota di trascrizione del pignoramento del 11.04.2018 (art. 3971)
I dati catastali indicati nella nota di Trascrizione del pignoramento immobiliare depositata all'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, corrispondono a quelli del pignoramento immobiliare e a quelli attuali del Catasto Fabbricati.
2.4. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
Si tratta di beni (un appartamento e un garage) siti in una palazzina realizzata in attuazione del Piano Particolareggiato del comune di Gatteo denominata “B4 - Via Neruda.” Il fabbricato fa parte del complesso immobiliare “Giglio” posto al termine del centro urbano, al confine con la rotonda che disimpegna la circonvallazione di Gatteo, una delle strade d’ingresso al centro storico e la via con il casello Valle del Rubicone dell’autostrada A14.
La palazzina è stata realizzata su un terreno posto tra la circonvallazione, la rotonda e la Via Neruda dalla quale ha accesso sia carrabile che pedonale.
Al piano terra del fabbricato si trovano le autorimesse mentre nei quattro piani superiori sono
distribuiti quattordici appartamenti.
L’accesso comune agli appartamenti è situato all’interno di una piccola corte recintata e si raggiunge tramite un viottolo pavimenato che parte dalla via Neruda e attraversa uno spazio verde di uso pubblico.
La palazzina ha struttura portante in cemento armato, solai in laterocemento, tetto a falde con manto di copertura in tegole e grondaie e pluviali in lamiera di rame a sezione tonda.
La muratura di tamponamento è intonacata e tinteggiata. L’intonaco, al piano terra e nelle fasce a lato degli spigoli, è decorato da righe parallele e sui parapetti dei balconi ha uno spessore diverso e forma riquadrature.
Le finestre e le portefinestre della palazzina sono dotate di scuroni verdi a doghe orizzontali ; dello stesso colore sono i portoni basculanti dei garage.
Il portone comune d’ingresso al fabbricato condominiale è in metallo verniciato e vetro. Dal portone si entra nell’ingresso comune dove si trovano l’ascensore e la scala condominiale.
L'abitazione oggetto di pignoramento è così composta:
- al piano secondo ( h 2,70m): ingresso su vano soggiorno/pranzo con angolo cottura (sup. utile 19,95 mq), un balcone in parte a loggia, un disimpegno notte, un ripostiglio, una camera da letto matrimoniale, un bagno, una camera da letto singolo e un bagno di servizio.
- al piano terra: un garage posto sul retro del fabbricato.
I pavimenti dei vani principali dell’abitazione sono stati realizzati con piastrelle di materiale ceramico (dim. 30x30cm ca) di colore chiaro posate in diagonale mentre quelli dei due bagni sono, rispettivamente, di colore rosa il primo e verde chiaro il secondo. Nel terrazzo sono state posate piastrelle in gres (dim. 15x15 cm) color cotto chiaro. I rivestimenti dei bagni hanno piastrelle dello stesso colore dei pavimenti ma sono di qualche tono più chiaro. I bagni sono dotati di sanitari in vetrochina bianca, entrambi hanno il box doccia in materiale trasparente.
Le finestre e le portefinestre dell’appartamento hanno infissi di PVC forniti di vetrocamera e zanzariere.. Le porte interne sono del tipo in legno tamburato.
Il garage di pertinenza dell’appartamento ha basculante in metallo ad apertura manuale, pavimento in piastrelle di gres ed è fornito di impianto elettrico e idrico.
Nell’abitazione vi sono gli impianti elettrico, idrico, termo-idraulico, citofonico e per la Tv.
L’impianto di riscaldamento è autonomo del tipo a pavimento con caldaia alimentata a gas metano.
Ad un esame a vista, gli impianti paiono eseguiti rispettando le norme vigenti al momento della loro realizzazione.
Le strutture e le rifiniture esterne del fabbricato condominiale sono nel complesso in uno stato di conservazione abbastanza buono ad eccezione dei parapetti dei balconi - in particolare quelli sul lato nord - che dovrebbero essere ridipinti. Lo stato di manutenzione dell’appartamento è buono. Fa eccezione il bagno di servizio che, a causa di una perdita d’acqua dal piano superiore (ora riparata) ha il soffitto macchiato.
La superficie commerciale dell’appartamento ammonta a 81,71 mq e quella del garage a 15,95 mq, misure da riferirsi al lordo delle murature e rettificate da coefficienti di differenziazione, mentre le superfici calpestabili sono riportate nel dettaglio di seguito.
Prospetto delle superfici calpestabili (superfici indicate nell’ultimo progetto presentato) PIANO SECONDO
Soggiorno /ang. cottura: mq 19,95 disimp. notte mq 5,45 bagno: mq 5,66 balcone con loggia: mq 11,52 camera singola: mq 14,24 ripostiglio: mq 6,11 camera matrimoniale mq 14,24 bagno di servizio: mq 5,66
PIANO TERRA
Garage: mq 15,06
Si rimanda per una migliore visione dello stato di conservazione dell'edificio e delle finiture interne, al rilievo fotografico, succ. citato all. 1.
2.5 RAPPRESENTAZIONE E FOTO SIGNIFICATIVE
Lo stato attuale dell'immobile risulta dalle planimetrie catastali (v. all. 2) e dal rilievo
fotografico degli esterni e degli interni (v. all. 1). A titolo esemplificativo si inseriscono di seguito alcune delle foto del bene pignorato.
Il condominio che contiene i beni pignorati visto dalla rotonda e da Via P. Neruda.
Il vialetto pedonale, la piccola corte con l’ingresso comune e la porta dell’appartamento
Il soggiorno pranzo con l’angolo cottura
Il terrazzo il ripostiglio e una delle camera da letto
I due bagni e il disimpegno notte
Il garage
QUESITO 3. Verifica della proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutato e l’esatta loro provenienza
3.1. PROPRIETA'
I beni risultano di proprietà del sig. ************ *********.
3.2. TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE AGLI ESECUTATI E TITOLI ANTECEDENTI IL PIGNORAMENTO FINO A COPRIRE IL VENTENNIO
L'immobile è intestato all’esecutato per l’intera proprietà per:
- atto di compravendita a rogito del notaio dott. Marco Gori di Cesenatico del 21.06.2007 rep.
30.996/10.319, trascritto a Forlì il 03.07.2007 all’art. 7702.
(v. all. 6)
L’esecutato sig. ************ ********* ha acquistato i beni dalla società ************ ***********
*************** ***** ****** ******** ******** con sede in Cesena che ne era proprietaria per aver costruito l‘intero fabbricato che contiene i beni pignorati su terreno e aree di risulta di fabbricati demoliti di maggiore superficie pervenuti per:
- fusione di società per incorporazione con atto pubblico del notaio dott. Marco Gori di Cesenatico del 02.04.2003 rep. 25.986, trascritto a Forlì il 10.04.2003 all’art. 4469 contro la
************ *********** *************** ***** ****** ******** ******** ************ *********** ***************
***** ****** ******** ******** con sede a Gatteo a favore di ************ *********** *************** *****
****** ******** ******** con sede in Cesena (per il diritto di proprietà sui beni immobili in Gatteo al fg 10 part.lla 191 sub 1 e sub 2);
- trasferimento di sede sociale con scrittura privata con sottoscrizione autenticata del notaio dott.
Marco Gori di Cesenatico del 03.10.2002 rep. 25380, trascritto a Forlì il 10.10.2002 all’art.
10.855 contro la società ************ *********** *************** ***** ****** ******** ******** ************
*********** *************** ***** ****** ******** ******** con sede a Gatteo a favore di ************
*********** *************** ***** ****** ******** ******** ************ *********** *************** ***** ******
******** ******** con sede a Cesena per il diritto si superfici (per il diritto di proprietà sui beni immobili in Gatteo al fg 10 part.lla 191 sub 1 e 2);
- mutamento di ragione sociale con scrittura privata con sottoscrizione autenticata del notaio dott. Marco Gori di Cesenatico del 02.10.2002 rep. 25380, trascritto a Forlì il 10.10.2002 all’art.
10.854 contro la società ************ *********** *************** ***** ****** ******** ******** con sede in Gatteo a favore di ************ *********** *************** ***** ****** ******** ******** ************
*********** *************** ***** ****** ******** ******** con sede a Gatteo (per il diritto di proprietà sui beni immobili in Gatteo al fg 10 part.lla 191 sub 1 e 2);
- atto di conferimento la società ************ *********** *************** ***** ****** ******** ********
con sede in Gatteo a rogito del dott. Alfredo D’Ausilio notaio in Savignano sul Rubicone del 30.11.1989 rep. 46.785, trascritto a Forlì il 23.12.1989 all’art. 10097 (per il diritto di proprietà sui beni immobili in Gatteo al fg 10 mappale 191).
- atto di compravendita a rogito del notaio dott. Alberto Ricci di Rimini del 01.03.1984 rep.
163.823/18.867, trascritto a Forlì il 23.03.1984 all’art. 2543 (per il diritto di proprietà sui beni immobili in Gatteo al fg 10 part.lla 80 di mq 3.378).
- atto di compravendita a rogito del notaio dott. Tomaso Bosi di Rimini del 27.02.1990 rep.
18.280, trascritto a Forlì il 06.03.1990 all’art. 1942. (per il diritto di proprietà sui beni immobili in Gatteo al fg fg 10 part.lla 412 di mq 1434)
La società ************ *************** ***** ****** ******** ******** con sede a Gatteo ha acquistato:
- la part.lla 80 del fg 10 dal sig. ************ *************** n. a Gatteo il 20.09.1928
- la part.lla 191 del fg 10 dai sig.ri ************ *************** n. a Santarcangelo di Romagna il 09.05.1941 e ************ *************** n. a Santarcangelo di Romagna il 22.08.1944
- la part.lla 412 del fg 10 dalla ************ ************* ************** ***************************
***************.
3.2.2. VINCOLI E\O PATTI INDICATI NELL'ATTO
Nell’atto di provenienza dei beni all’esecutato sopra citato è scritto che i beni sono sottoposti a:
- servitù di elettrodotto per allacciamento cabina “Casadei” a favore dell’ENEL costituita con scrittura privata autenticata dal notaio Paolo Giunchi di Cesena, rep. n. 151.403 del 12.12.2005 e rep. n.151.433/50391 del 14.12.2005, su parte di area di sedime e pertinenza, relativa all’intero complesso immobiliare “Giglio” per una superficie effettiva di metri quadrati 300 (trecento) secondo il tracciato indicato in detto atto costitutivo di servitù;
- l’area di terreno antistante la corte di pertinenza del fabbricato distinta al fg 10 part.lla 797 è da destinarsi a parcheggio pubblico e da cedere al comune di Gatteo;
- onde garantire l’accesso alla pubblica Via, a carico della detta porzione di terreno e a favore di tutte le unità che compongono il fabbricato, viene costituita , ai sensi e per gli effetti dell’art.
1062 del Codice Civile, servitù pedonale e carrabile da esercitarsi a qualsiasi ora del dì e della notte sino a quando non sarà stata stipulata la cessione al Comune”.
Inoltre nell’atto è scritto che:
- costituisce inoltre bene comune a tutte le unità immobiliari che compongono il fabbricati di cui quanto in oggetto è porzione, l’estetica nel complesso.
(vedi all. 6 - atto di provenienza).
***
QUESITO 4. Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità.
4.1 ISCRIZIONI – TRASCRIZIONI
All’Agenzia delle Entrate di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva che alla data del 27.11.2019 gli immobili sono gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni:
- Iscrizione n. 3091 del 03.07.2007 ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario, Pubblico ufficiale: notaio Marco Gori rep. 30.997/10.320 del 21.06.2007, soggetto a favore: Banca di Cesena - Credito Cooperativo di Cesena e Ronta - Società Coop. a responsabilità limitata. con sede in Cesena, soggetto contro ************ *********.
Documenri successivi correlati:
Annotazione n. 583 del 10.02.2017 (modifica della durata).
- Iscrizione n. 388 del 02.02.2009 ipoteca giudiziale derivante da sentenza di condanna, Pubblico ufficiale: Tribunale per i minorenni dell’Emilia Romagna, rep. 296 del 19.12.2008, soggetto a favore: ************ ********* n. a Cesena il 21.01.1972, soggetto contro ************
*********.
- Trascrizione n. 3971 del 11.04.2018 atto esecutivo o cautelare: verbale di pignoramento immobili, Pubblico ufficiale: Tribunale di Forlì, rep. 87/2018 del 16.03.2018, soggetto a favore:
soggetto a favore: ************ ********* n. a Cesena il 21.01.1972, soggetto contro ************
*********.
Si allegano le visure ipotecarie eseguite (v. all. 7).
***
QUESITO 5. L’E.S. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili di cui all’atto di pignoramento..
Si allegano le planimetrie catastali dei beni in oggetto (abitazione e garage), il quadro dimostrativo e l’estratto di mappa rilasciati dall'Agenzia delle Entrate, Sezione Territorio di Forlì.
(vedi citato doc. 2).
***
QUESITO 6. L’E.S. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di successione, ecc.).
Dalle visure eseguite all’Agenzie delle Entrate – Ufficio Territoriale di Cesena, non risulta alcuna
omissione fiscalmente rilevante. (v. all. 9).
***
QUESITO 7. L’E.S. riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione (se occupato da terzi) del titolo in base al quale l'immobile è occupato...
I beni sono occupati dall’esecutato e da suoi familiari.
***
Quesito 8. L’E.S. provveda a verificare, anche, con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello stato ex d.lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli di natura condominiale o derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex t.u. beni culturali, vincoli di P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell’acquirente.
8.1. VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ARTISTICI, DI PRELAZIONE DELLO STATO ex d.Lgs. 42\2004
L'immobile non è vincolato ai sensi ex T.U. Beni Culturali e per lo stesso, dai documenti in possesso dell‘E.S. e/o verificabili in sede di sopralluogo, non risultano diritti di prelazione legale.
8.2 VINCOLI di PIANO REGOLATORE GENERALE
Le prescrizioni riportate nelle NTA del PRG per la zona “C1 residenziali di espansione in atto” e nel RUE, tav. RUE _RB 1a per gli immobili classificati A10.4 (v. all. 5).
***
QUESITO 9. L’E.S. provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque
risulteranno non opponibili all'acquirente
***
QUESITO 10. Verifichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto nonchè le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato
Il fabbricato che contiene i beni pignorati, denominato “Condominio Giglio D”, è stato amministrato dal sig. ************ *************** dello Studio ************ *************** di Savignano sul R. sino alla fine dello scorso anno. L’ex amministratore, nella sua mail del 02.07.2020 inviata all’E.S., aveva scritto che a carico dell’esecutato.risultava un saldo 2020 di € 729,73.
Il sig. ************ ha inoltre comunicato che nell’ultima assemblea i condomini avevano deliberato:
- l'installazione della linea vita per la quale il condominio ha un fondo accantonato;
- L'assemblea ha deliberato di nominare un tecnico per valutare la possibilità di eseguire delle manutenzioni usufruendo della detrazione 90% o 110%;
- Il condominio non ha attivato procedure giudiziarie di recupero del credito.
Il nuovo amministratore è il sig. ************ *************** dello studio ************ ***************
************ *************** di Bellaria – Igea Marina, tel. 0541 452728. Il sig. ************ ha comunicato al perito che l’esecutato, alla data del 29.01.2021, risultava aver versato € 612,00 (restano da pagare € 117,00).
Il costo medio annuale delle spese condominiali a carico degli immobili pignorati è di circa 650,00.
(v. all. 12).
***
QUESITO 11. Verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale
Nella tavola RB1b – zona centrale del piano urbanistico (RUE) vigente nel Comune di Gatteo, il lotto che contiene i beni pignorati è compreso nel Sub ambito A10.4 – tessuti residenziali pianificati (Art. 4.8.4).
(v. all. 5).
***
QUESITO 12. Provveda ad acquisire il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento … ove quello precedente avesse perso di validità.
Il bene pignorato è destinato a civile abitazione pertanto, ai sensi delle vigenti norme, non vi è l'obbligo di allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica al Decreto di Trasferimento Immobiliare.
***
QUESITO 13. L’E.S. verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica degli immobili pignorati, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di zona… dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori.
13.1. PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA'
Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Gatteo è risultato che l’immobile che contiene i beni pignorati costruito in attuazione del Piano Particolareggiato – B4 Via Neruda, è stato realizzato in virtù di permesso di costruire n. 27/05 del 15 luglio 2005 rilasciato dal
Comune di Gatteo (pratica 14, protocollo 4697) e successiva variante in corso d’opera DIA n.
142/06 dell’11.10.2006
La richiesta di certificato di conformità edilizia e/o agibilità è stata presentata il 19 aprile 2007 dalla ditta costruttrice con allegata la scheda tecnica descrittiva di cui all’art. 22 della L.R. n.
31/2002.
L’immobile che contiene i beni pignorato sito in Via Neruda,32, denominato Palazzina “D”
composto di n.14 (quattordici) appartamenti e n. 14 (quattordici) autorimesse ha ottenuto il Certificato di conformità edilizia e agibilità n. 22/2009 in data 4 giugno 2009 a seguito del sopralluogo effettuato dall’Ufficio Tecnico in data 05.05.2009.
(v. all. 4)
13.2. REGOLARITA' EDILIZIA
Durante il sopralluogo sono state effettuate misurazioni a campione e controllate la distribuzione e la destinazione dei vani ed è risultato che l’abitazione oggetto di pignoramento è sostanzialmente conforme ai progetti allegati alle pratiche edilizie sopracitate e qui allegate. Fa eccezione l’uso a stanza da letto del ripostiglio che, avendo una superficie di 6,11 mq, non ha i necessari requisiti igienico sanitari per questa destinazione d’uso.
***
QUESITO 14. In caso di opere abusive proceda l’esperto al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. 6.6.2001 n. 380 precisando gli eventuali costi della stessa, verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono…….. in ogni altro caso, ai fini dell’istanza che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto della legge 28.02.1985 n. 47 ovvero dell’art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001, specificando il costo…
L’utilizzo a camera da letto del ripostiglio non può essere sanato e occorre ripristinare l’uso
autorizzato.
***
QUESITO 15. Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da uno dei suddetti titoli
Nelle visure catastali, negli atti di compravendita del ventennio e nel certificato notarile ex art.
567, comma 2 c.p.c., i beni oggetto di pignoramento non risultano gravati da censi, livelli ed usi civici.
***
QUESITO 16. L’E.S. verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di attestazione delle certificazione energetica (APE)….. ove il fabbricato non fosse ancora dotato, l’esperto provvederà a predisporre …… la suddetta attestazione
Si allega la copia dell’Attestato di Certificazione Energetica n. 08079 – 173043 – 2021 rilasciato il 05.01.2021 ai sensi del D.M. del Ministero dello Sviluppo Economico del 26.06.2009 e succ. e valido sino al 05.01.2031.
Classe energetica F EP tot 125,23 kwh/m2/anno.
(v. all. 11)
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QUESITO 17. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al n.c.e.u., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento... Ove ne sussista la necessità, proceda all’adeguamento catastale sia al catasto terreni che al catasto fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del dm 701/94....
I beni sono accatastati in modo conforme allo stato di fatto e di progetto.
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QUESITO 18. Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d'uso, accerti...
I beni pignorati non comprendono terreni agricoli.
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QUESITO 19. L’E.S. proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la detrminazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore a metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima... per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente nonché per la riduzione del valore dovute all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da determinarsi nella misura forfetaria predeterminata del 10% sul valore finale)
19.1. CRITERI ADOTTATI
Fra i diversi aspetti economici che possono essere valutati con i differenti criteri di stima suggeriti dalla dottrina estimativa per la ricerca del valore di un bene, si ritiene opportuno adottare il valore di mercato come quello più rispondente al nostro caso, senza tralasciare il confronto con il valore derivato da altri metodi.
Per la ricerca del valore di mercato del bene pignorato si utilizza il procedimento italiano tradizionale.
Il valore di mercato con il procedimento italiano tradizionale si calcola moltiplicando il costo unitario per i metri quadrati di superficie rettificata complessiva dell'immobile. Il costo unitario da utilizzare si ricava dalla media dei costi unitari di immobili con caratteristiche di destinazione d’uso, costruttive, tipologiche, ubicative, posizionali e di vetustà analoghe a quelle del bene da stimare. La valutazione tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile
in oggetto e dell’andamento del mercato immobiliare e di quant'altro può influire sulla corretta determinazione del valore di stima.
19.2. FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE
Per la stima di mercato con il metodo tradizionale l’E.S., al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato dell'immobile, ha raccolto dati e informazioni, direttamente o presso operatori del settore (agenzie immobiliari e\o immobiliari di costruzione in genere), sul valore di fabbricati in zona o in zone similari. Le informazioni e i prezzi così ottenuti sono stati rapportati per analogia al caso di specie.
Le ricerche effettuate presso gli operatori del settore fanno ammontare il costo unitario per beni corrispondenti, da € 1.600,00 al mq a 1.900,00 al mq, mentre i garage sono venduti da 20.000,00 a 25.000,00 €/cad.
Gli ultimi dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate (1° semestre 2020) indicano per le abitazioni di tipo economico ubicate nella zona B1/centrale/centro urbano di Gatteo un costo unitario che varia da € 1.400 a € 1.700 al mq).
Il valore unitario medio rilevato presso gli operatori è superiore rispetto ai dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio, ma la stessa Agenzia delle Entrate considera i valori contenuti nella banca dati dell’OMI non sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
Per la stima dei beni pignorati, in buona posizione e di tipologia richiesta sul mercato immobiliare, si ritiene congruo applicare all’appartamento il costo unitario di € 1.750,00/mq, corrispondente al costo unitario medio rilevato presso gli operatori del settore immobiliare, e per il garage 20.000,00 €/cad.
19.3. DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI COMMERCIALI
Trattandosi di immobili ad uso abitazione, la superficie commerciale - rettificata da coefficienti
di differenziazione - è stata computata al lordo delle murature dividendo le superfici utili dalle superfici accessorie. I coefficienti di differenziazione utilizzati per il calcolo delle superfici rettificate equivalgono a quelli usati per la determinazione delle quote millesimali, per la determinazione dell'equo canone, nonché quelli di consuetudini ed usi locali.
La loro utilizzazione permette nel procedimento di stima tradizionale di adattare quotazioni medie riferite ad immobili simili scendendo da un valore di massima ad un valore più dettagliato e più vicino al reale.
Per l’immobile pignorato è stato applicato il coefficiente 0,50 alla superficie del balcone con piccola loggia e del garage.
La superficie lorda rettificata (superficie commerciale) dell’appartamento ammonta a 81,71 mq e quella del garage a mq 15,95, rilevate sui progetti autorizzati.
19.4. VALORE DI STIMA DELL'INTERO IMMOBILE
Utilizzando il valore unitario rilevato, il valore ordinario dei beni pignorati (appartamento con garage) risulta:
- appartamento €. 1.750,00 x mq. 81,71 = € 142.992,50 arrotondate a € 143.000,00.
- garage € 20.000,00
Totale stima ordinaria: € 143.000,00 + € 20.000,00 = € 163.000,00.
Detrazioni al valore ordinario Si detrae dal valore sin qui calcolato:
a) il 10% del valore finale (misura forfettaria predeterminata dal giudice) per l’assenza della garanzia per vizi:
€ 163.000,00 – 10% = € 146.700,00. arrotondato a 147.000,00.
Il valore di stima finale dei beni pignorati risulta € 147.000,00.
(Euro centoquarantasettemila).
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19.5. VALORE DI STIMA DELLA QUOTA PIGNORATA
E’ stata pignorata l’intera proprietà dei beni (appartamento con garage)
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QUESITO 20. Nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote.... Comoda divisibilita' dell'immobile....
Data la natura del bene pignorato (un appartamento e un garage), si ritiene l'immobile non divisibile.
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QUESITO 21. L’E.S. evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita...
Indicando anche il valore locativo dell’immobile;
Dalle ricerche effettuate risulta che gli appartamenti con garage, siti in zona e con analoghe caratteristiche di vetustà e rifiniture, sono locate a corpo mediamente a € 450,00 mensili.
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QUESITO 22. L’E.S. precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più lotti...
L’E.S. ritiene che gli immobili oggetto di stima, appartamento con garage, date le caratteristiche oggettive (dimensione, destinazione d’uso, tipologia, ecc.) debbano essere venduti in un lotto unico.
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QUESITO 23. L’E.S. acquisisca il numero di codice fiscale dell'esecutato.
Il codice fiscale degli esecutati è il seguente:
************ ********* - C.F. ************ *************** ************ ***************
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QUESITO 24. L’E.S. acquisisca copia certificato di stato civile ... e ove risulti coniugato .... Estratto di matrimonio....
Nell’estratto di matrimonio rilasciato dal municipio di Cesena in data 23.03.2020 qui allegato, risulta che il signor ************ ********* ha contratto matrimonio in Cesena in data ***************
con la Sig.ra ************ *************** n. a Cesena il ***************con atto iscritto nei registri di matrimonio di detto comune al n. 64- parte I – dell’anno 1994.
Alla voce annotazione dell’estratto si legge:
“Con dichiarazione resa all’atto di matrimonio controscritto gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni.
Con provvedimento del Tribunale di Forlì in data 29.01.2004 è stata omologata la separazione consensuale tra i coniugi cui all’atto di nmatrimonio controscritto.
In data 17.11.2016 RG 4685/2016 i coniugi ************ ********* e ************ ********* hanno presentato ricorso al Tribunale Ordinario di Forlì, per ottenere lo scioglimento del matrimonio cui si riferisce l’atto controscrtitto, come da comunicazione del Cancelliere del 22.11.2016.
(v. all.8).
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QUESITO 25. ..stato di famiglia e certificato storico di residenza dei soggetti occupanti l'immobile....ove diversi dal debitore esecutato.
I beni sono occupati dall’esecutato e da suoi familiari.
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QUESITO 26. L’E.S. verifichi, presso la cancelleria civile del tribunale, l'attuale pendenza delle cause relative ad eventuali domande trascritte risultanti sull'immobile pignorato...
acquisendone copia.
Non ne risultano.
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QUESITO 27. L’E.S. provveda a verificare il regime fiscale dell’immobile (vendita soggetta ad imposta di registro e/o ad i.v.a.)....
Essendo la proprietà degli immobili in capo a persone fisiche, la vendita è assoggettata ad imposta di registro.
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QUESITO 28. L’E.S. formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di deposito della perizia...
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QUESITO 29-30. L’E.S. provveda, almeno 30 giorni prima della data fissata per l’udienza di determinazione delle modalità della vendita ….ad inviare copia dell'elaborato peritale al creditore procedente, ai creditori intervenuti e al debitore..., nonché a depositare entro il medesimo termine in Cancelleria in via telematica l’elaborato con tutti gli allegati....
Copia del presente elaborato peritale sarà inviata, entro il termine di cui sopra, o a mezzo posta ordinaria o a mezzo posta elettronica, sia all'esecutato, sia al\ai creditore\i procedente\i, sia al\ai creditore\i intervenuto\i, come da ricevuta\e mail e\o postale\i che si allega\no al presente elaborato peritale.
Entro il termine assegnato, tutto quanto previsto dal quesito nel Verbale di Giuramento dell'Esperto sarà inviato alla Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Forlì, in via telematica.
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NOTE
La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze dell'Esperto;
L'Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione;
L'Esperto ha ispezionato personalmente l'immobile oggetto di stima;
Salvo diversa indicazione, la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima, riportata in calce alla stessa;
Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione;
E' vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto.
Con osservanza.
Cesena, 28 gennaio 2021 L’E.S.
Arch. Elia Morandi
ELENCO ALLEGATI:
all. 1. RILIEVO FOTOGRAFICO DEGLI ESTERNI ED INTERNI all. 2. PLANIMETRIE ED ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE all. 3. VISURE CATASTALI ATTUALI
all. 4. AUTORIZZAZIONI EDILIZIE E PROGETTI RILASCIATI DAL COMUNE all. 5. STRALCI DEL PRG ED ESTRATTI DELLA NORMATIVA VIGENTE all. 6. ATTO DI PROVENIENZA DELL’IMMOBILE
all. 7 VISURE CONSERVATORIA RR.II all. 8 CERTIFICATI ANAGRAFICI
all. 9 CERTIFICAZIONE RILASCIATA DALL'AGENZIA DELLE ENTRATE all. 10 COMUNICAZIONI INVIATE ALL’ESECUTATO
all. 11 ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA all. 12 DOCUMENTAZIONE SPESE CONDOMINIALI
