LA TUTELA DEGLI ACQUIRENTI
DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
COPERTURE ASSICURATIVE
NORMATIVA DI RIFERIMENTO
Legge delega 2 agosto 2004, n. 210;
D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 6 luglio 2005, n. 155
Circolare Ania – 3 maggio 2006 prot. 0168 – Precisazione ministero
attività produttive
DEFINIZIONI – ARTICOLO 1
Acquirente: La persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, i soci di cooperative edilizie, le persone non socie di cooperativa, ma che abbiano iniziato a
corrispondere somme per l’acquisizione del godimento di un immobile alla cooperativa.
Sono dunque escluse dalla disciplina tutte le società.
Costruttore: l’impresa che realizza l’immobile e la cooperativa edilizia.
Nella qualifica di costruttore rientra anche l’imprenditore che dia corso
all’esecuzione senza un suo intervento diretto, limitando la sua attività
alla vendita e affidando l’esecuzione in appalto a terzi.
DEFINIZIONI – ARTICOLO 1
Immobili da costruire (ambito di applicazione):
Il sistema delle garanzie si applica agli immobili in genere e cioe` sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso (es. box, negozi, uffici ecc.) purchè acquisiti da persona fisica.
1. immobili per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare;
2. immobili la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di agibilità (impossibilità di accatastamento, certificato di collaudo statico e degli impianti, ecc.)
Dubbia è l’applicabilità per gli immobili soggetti ad interventi di ristrutturazione edilizia. In base al Testo Unico dell’Edilizia potrebbero rientrare nel campo di applicazione della legge 210 gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma.
Con la nozione di permesso di costruire sono ricompresi diversi titoli abitativi (denuncia di inizio attività) .
In numerose leggi regionali, le nuove costruzioni sono soggette a DIA piuttosto che a permesso di costruire
POLIZZA POSTUMA DECENNALE – ARTICOLO 4
Polizza postuma decennale polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni
materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione e comunque manifestatasi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Ambito temporale di operatività della legge
Si applica ai permessi di costruire presentati successivamente all'entrata in vigore del decreto legislativo n. 122 (21.7.2005), per gli aspetti relativi alla fideiussione ed alla polizza
postuma.
PRECISAZIONI OPERATIVITA’ POLIZZA
Circolare Ania – 3 maggio 2006 prot. 0168 – Precisazione ministero attività produttive:
- Limitazione alle opere di lunga durata ed in particolare alle opere che costituiscono la struttura portante (ambito strutturale)
- RCT: 50% somma assicurata P1 – min. 500.000 max 2.500.000 - Franchigie a carico del contraente su danni diretti;
- Mandato all’assicuratore di liquidare le franchigie RC
LE COPERTURE ASSICURATIVE
Polizza Postuma Decennale Indennitaria (ai sensi della ld 210/04)
A copertura del rischio di danni che compromettano la stabilità dell’opera, per difetto della
costruzione o per vizio del suolo, come richiesto dalla legge delega, riferendosi all’Art. 1669 cc, “Rovina e difetti di cose immobili” :
( crollo o rovina per gravi danni strutturali (art 1.669 cc, ld 210/04) ( rovina di parti destinate a lunga durata (art. 1.669 cc, ld 210/04) ( responsabilità civile per danni a terzi
ma con possibilità di estensioni, per un trattamento più completo e coerente del rischio, ad esempio :
( danni all’involucro
( danni alle impermeabilizzazioni
( danni a facciate e rivestimenti esterni ( danni a pavimenti e rivestimenti interni
LE COPERTURE ASSICURATIVE
Contraente : il Promotore.
Assicurato : I’Acquirente, per i danni materiali, ed il Promotore e/o il Costruttore per danni da loro responsabilità
Costo : da determinare in base al progetto.
Durata : 10 anni dal rogito
Il Controllo Tecnico in corso d’opera:
- Accreditamento SINCERT
- Schema di contratto ASCOTECO
- Obbligatorio per importo opere sopra soglia minima e comunque ove le condizioni del suolo lo consigliano su polizza base.
- Sempre obbligatorio quando sono richieste le estensioni, - Accreditamento SINCERT
- Schema di contratto ASCOTECO
LE COPERTURE ASSICURATIVE
Polizza Tutti i Rischi del Cantiere (Contractor’s All Risks) A copertura dei rischi di :
( danni all’opera, da qualsiasi causa, per un importo pari al Costo di Costruzione escluso il valore del terreno
( danni materiali o lesioni a Terzi dei quali una Parte sia dichiarata civilmente responsabile.
Questa copertura opera in secondo rischio rispetto alle polizze di Responsabilità Civile contratte dal Costruttore e dai Subappaltatori
Contraente : il Promotore. Il premio è riaddebitato alle Parti beneficiarie, il Costruttore Assicurato : Committente e Contraente
Costo : tasso in funzione della tipologia dei lavori
Durata : tempo presunto di realizzazione, con proroghe eventuali
