T R I B U N A L E C I V I L E D I T E R A M O Sezione Fallimentare
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Procedura Fallimentare xxxxxxx xxxxxxxn°105/2012
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Giudice Delegato :Dott. Flavio CONCIATORI Curatore :Dr. Pasquale DI EMANUELE Consulente Tecnico :Geom. Rolando DI CARLO
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Oggetto :Consulenza Tecnica di Ufficio nella procedura fallimentare della ditta Xx xxxxxxx xxxxxxx titolare dell’impresa individuale “XXXXXXXX
di Xx xxxxxxx xxxxxxx” c.f. XXXXXXXXXXXXXX con sede in Via Rosselli 12 a Bellante Te, STIMA dei beni postiin Alba Adriatica e Teramo;
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Premesso che, in data 15.10.2012 l’Ill.mo Sig. G.D. nominava il Geom.
Rolando Di Carlo domiciliato in via Manzoni 238 a Roseto, Consulente Tecnico di Ufficio nella Procedura Fallimentare di cui all’oggetto, per la fase preliminare di ricerca ed individuazione di beni immobili.
Che, in data 8.11.2012 procedeva alla trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento c/o l’Agenzia del Territorio-Servizio di Pubblicità Immobiliare.
Che in data 11 dicembre 2012 venivo nominato per la fase di valutazione e stima dei beni;
Che il tecnico nominato avviava, gli accertamenti tutti, relativi e connessialla individuazione dei beni mobili ed immobili acquisiti all’attivo fallimentare,
dislocati a Teramo e ad Alba Adriatica, al fine di redigere il presente elaborato, da sottoporre all’attenzione del Signor G.D. nonché dell’Ufficio di Curatela Fallimentare;
All’uopo, espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, sulla base di quanto accertato e rilevato, dalle indagini di mercato effettuate, ha redatto la presente relazione, che per chiarezza di esposizione si compone di due parti:
una descrittiva-estimativa come in indice, l’altra di raccolta degli allegati.
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INDICE:
Premessa….……….pag. 1 A) Ubicazione e natura dei beni oggetto e della stima………....pag. 3 B) Generalità dei beni e loro disponibilità:
b1) pertinenza………..pag. 5
b2) provenienza………...pag. 5
b3) dati catastali………..pag. 7
b4) situazione edilizia……….pag. 8 b5) situazione urbanistica………...pag. 9 C) Atti pregiudizievoli:
c1) iscrizioni………...pag. 10
c2) trascrizioni………pag. 10
D) Descrizione dei beni:
d1)configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli
stessi……….……….…pag. 11 E) Misurazione………...…...pag. 15
F) Metodo di stima adottato………...pag. 16 G) Valore attribuibile ai beni………..pag. 17 H) Regime fiscale………..pag. 20 I) Riepilogo finale………...pag. 20
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I beni, così come individuati, per consistenza e caratteristiche, sono stati suddivisi dallo scrivente in numero tre lotti distinti e separati,e più precisamente :
A - UBICAZIONE E NATURA DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA:
L O T T O 1
- Porzioni di fabbricato sito nel comune di Teramo alla Via T.B. Stoppa n°
3/7,pari ai diritti di nuda proprietà su appartamento piano secondo con fondaco piano seminterrato e diritti di ¼ della nuda proprietà sul locale garage piano interrato;
i beni risultano censiti nell’ordine al NCEU del comune di Teramofoglio 67 p.lla 448 sub 6 Z.C. 1 categ. A/2 cl. 2 vani 7 R.C. € 777,27 Via San Venanzio piano S1-2, nuda proprietà per 1000/1000confinante a giro con vano scala app.to int. 8, Xxxxxxxxxxxxxx e/o suoi aventi causa, distacco Via T.B. Stoppa a due lati, salvo altri e al foglio 67p.lla 448 sub 11 Z.C. 1 categ.
C/6 cl. 5 mq. 131 R.C. € 399,17 Via San Venanzio piano 1S, nuda proprietà
per ¼ , il tutto confinante in giro con ViaT.B. Stoppa, aventi causa propr.
Xxxxxxxxxx, distacco propr. Xxxxxxxxxxxxxx, salvo se altri e/o variati.
L O T T O 2
- Porzioni di fabbricato sito nel comune di Alba Adriatica alla Via Etruria, pari ai diritti di ½ della nuda proprietà su appartamento piano secondo con fondaco annesso p. 1S e diritti di 1/22 della nuda proprietà sul locale garage piano seminterrato;
i beni risultano censiti nell’ordine al NCEU del comune di Alba Adriaticafoglio 10 p.lla 169 sub 11 categ. A/2 cl. 1 vani 4,5 R.C. € 371,85 Via Etruria piano 2-1S interno 9 scala A, nuda proprietà per 1/2 confinante a giro con vano scala, propr. Xxxxxxxx, Via Etruria salvo altri, e foglio 10 p.lla 169 sub 13 categ. C/6 cl. U mq. 183 R.C. € 425,30 Via Etruria piano 1S scala A, nuda proprietà per 1/22, il tutto confinante in giro con vano scala, locali ad uso fondaci ed aree di distacco, salvo altri e/o variati.
L O T T O 3
- Nuda proprietà su appezzamento di terreno agricolo sito in Teramo frazione Villa Rupoc.da Prato della estensione di mq. 7.750 distinto in catasto terreni al foglio 10 p.lla 21 Seminativo classe 4 are 54,60 R.D. € 8,46 R.A. € 14,10 e p.lla 23 Pascolo classe 1 are 22,90 R.D. € 1,06 R.A. € 0,59 confinante con strada comunale, propr. Xxxxxxxx e/o suoi aventi causa e propr. Xxxxxxxx a più lati.
B - GENERALITA’ DEI BENI E LORO DISPONIBILITA’
b1) Pertinenza:
L O T T O 1
- Porzioni di fabbricato sito nel comune di Teramo alla Via T.B. Stoppa n°
3/7, pari ai diritti di nuda proprietà su appartamento piano secondo con fondaco piano seminterrato e diritti di ¼ della nuda proprietà sul locale garage piano interrato:
Xx xxxxxxx xxxxxxx nata a san Xxxxxxxx VEN il xx/xx/xxxxc.f.
XXXXXXXX;
L O T T O 2
- Porzioni di fabbricato sito nel comune di Alba Adriatica alla Via Etruria, pari ai diritti di ½ della nuda proprietà su appartamento piano secondo con fondaco annesso p. 1S e diritti di 1/22 della nuda proprietà sul locale garage piano seminterrato:
Xx xxxxxxx xxxxxxx nata a san Xxxxxxxx VEN il xx/xx/xxxxc.f.
XXXXXXXX;
L O T T O 3
- Nuda proprietà su appezzamento di terreno agricolo sito in Teramo frazione Villa Rupoc.da Prato della estensione di mq. 7.750:
Xx xxxxxxx xxxxxxx nata a san Xxxxxxxx VEN il xx/xx/xxxxc.f.
XXXXXXXX;
b2) Provenienza:
L O T TO 1
- Porzioni di fabbricato sito nel comune di Teramo alla Via T.B. Stoppan° 3/7, pari ai diritti di nuda proprietà su appartamento piano secondo con fondaco piano seminterrato e diritti di ¼ della nuda proprietà sul locale garage piano interrato,detto lotto è pervenuto alla Sig.ra Xx xxxxxxx xxxxxxx in virtù dell’atto di donazione per notar Ennio Vincenti di Teramo in data 27 dicembre 1991 Rep. N° 73034 – trascritto a Teramo in data 25.01.1992 n° reg. Part.
183 e Gen. 1982.
L O T T O 2
- Porzioni di fabbricato sito nel comune di Alba Adriatica alla Via Etruria, pari ai diritti di ½ della nuda proprietà su appartamento piano secondo con fondaco annesso p. 1S e diritti di 1/22 della nuda proprietà sul locale garage piano seminterrato,detto lotto è pervenuto alla Sig.ra Xx xxxxxxx xxxxxxx in virtù dell’atto di donazione per notar Ennio Vincenti di Teramo in data 27 dicembre 1991 Rep. N° 73034 – trascritto a Teramo in data 25.01.1992 n°
reg. Part. 183 e Gen. 1982.
L O T T O 3
- Nuda proprietà su appezzamento di terreno agricolo sito in Teramo frazione Villa Rupoc.da Prato della estensione di mq. 7.750,
detto lotto è pervenuto alla Sig.ra Xx xxxxxxx xxxxxxx in virtù dell’atto di donazione per notar Ennio Vincenti di Teramo in data 27 dicembre 1991 Rep.
N° 73034 – trascritto a Teramo in data 25.01.1992 n° reg. Part. 183 e Gen.
1982.
b3) Dati catastali:
L O T T O 1
Il bene risulta censito al NCEU del comune di Teramo foglio 67 p.lla 448 sub 6 Z.C. 1 categ. A/2 cl. 2 vani 7 R.C. € 777,27 Via San Venanzio piano S1-2, Xx xxxxxxx xxxxxxx nata in Venezuela il xx/xx/xxxx nuda proprietaria per 1/1e al foglio 67 p.lla 448 sub 11 Z.C. 1 categ. C/6 cl. 5 mq. 131 R.C. € 399,17 Via San Venanzio piano 1S, Xx xxxxxxx xxxxxxx nata in Venezuela il xx/xx/xxxx nuda proprietaria per 1/4;
L O T T O 2
E’ distinto al NCEU del comune di Alba Adriaticafoglio 10 p.lla 169 sub 11 categ. A/2 cl. 1 vani 4,5 R.C. € 371,85 Via Etruria piano 2-1S interno 9 scala A, Xx xxxxxxx xxxxxxx nata in Venezuela il xx/xx/xxxx nuda proprietaria per 1/2e p.lla 169 sub 13 categ. C/6 cl. U mq. 183 R.C. € 425,30 Via Etruria piano 1S scala A,Xx xxxxxxx xxxxxxx nata in Venezuela il xx/xx/xxxx nuda proprietaria per 1/22 ;
L O T T O 3
E’ distinto in catasto terreni al foglio 10 p.lla 21 Seminativo classe 4 are 54,60 R.D. € 8,46 R.A. € 14,10 e p.lla 23 Pascolo classe 1 are 22,90 R.D.
€ 1,06 R.A. € 0,59, Xx xxxxxxx xxxxxxx nata in Venezuela il xx/xx/xxxx nuda proprietaria per 1/1 ;
b4) Situazione edilizia:
LOTTO 1
Teramo, porzioni di immobile ad uso residenziale e servizi;
il fabbricato è stato edificato in virtù dei sottoelencati titoli :
- licenza di costruzione n° 39795rilasciata dal comune di Teramo in data 5 aprile 1971;
- variante alla licenza sopra riportata, n° 39197 del 28 dicembre 1972;
- autorizzazione di abitabilità n° 150 del 10.021973;
- concessione in sanatoria n° 54/C rilasciata in data 11.04.1990 in base alla legge n° 47 del 28.02.1985.
Nella scheda planimetrica catastale dell’appartamento, la rappresentazione della tramezzatura che divide la prima camera dall’ingresso, deve essere rettificata.
A tale proposito si fa presente che eventuali difformità esistenti tra lo stato di fatto e gli elaborati progettuali amministrativi e catastali, potranno essere sanati dall’eventuale aggiudicatario, in virtù della legge 47/85 e successive modifiche, purchè eseguite prima della data di scadenza dell’ultimo condono, entro e non oltre 120 giorni dalla data di emissione del decreto di trasferimento.
LOTTO 2
Alba Adriatica, porzioni di immobile ad uso residenziale e servizi;
il fabbricato è stato edificato in virtù dei sottoelencati titoli :
- licenza di costruzione n° 511 rilasciata dal comune di Alba Adriatica in data 21 luglio 1976;
- concessione edilizia n° 873, rilasciata in data 20 aprile 1977;
In data 20 ottobre 1977 è stata autorizzata l’abitabilità del fabbricato a mezzo autorizzazione del sindaco.
A tale proposito si fa presente che eventuali difformità esistenti tra lo stato di fatto e gli elaborati progettuali amministrativi e catastali, potranno essere sanati dall’eventuale aggiudicatario, in virtù della legge 47/85 e successive modifiche, purchè eseguite prima della data di scadenza dell’ultimo condono, entro e non oltre 120 giorni dalla data di emissione del decreto di trasferimento.
b5) situazione urbanistica:
LOTTO 1
- Teramo, porzione di immobile ad uso residenziale e servizi;
il fabbricato di cui fanno parte le porzioni ricadono in zona “B”Zone Edificate Urbane, Zone Edificate Saturedel P.R.G. del comune di Teramo.
LOTTO 2
- Alba Adriatica, porzioni di fabbricato ad uso residenziale e servizi;
ilfabbricato ricade in Zona S.U.A.R. di tipo A di Completamentodel P.R.G.
del comune di Alba Adriatica.
LOTTO 3
- Teramo, appezzamento di terreno in frazione Villa Rupo,
il terreno ricade in zona Agricola, “E4” Zone Agricole di Salvaguardia del P.R.G. del comune di Teramo.
C - ATTI PREGIUDIZIEVOLI c1) Iscrizioni e Trascrizioni
LOTTO 1
- Teramo, porzione di immobile ad uso residenziale e servizi,
- Nota di Iscrizione n° 847Reg. Gen. n° 166 Reg. Part. del 19.01.2010–Ipoteca legale iscritta a norma art. 77 DPR 602/73 Intr. Dall’art. 16 D.L.GS n° 46 del 26.02.99 per € 57.381,30 a garanzia della somma di € 28.690,65 in favore di EquitaliaPragma spa con sede in Teramo.
- Nota di Iscrizione n° 1026 Reg. Gen. n° 189 Reg. Part. del 21.01.2010 – Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo per € 20.000,00 a garanzia della somma di € 9.890,42 a favore di Banca di Credito Cooperativo di Basciano con sede in BascianoTe;
- Nota di iscrizione n° 10283 Reg. Gen. n° 1897 Reg. Part. del 6.07.2011 – Ipoteca legale iscritta a norma art. 77 DPR 602/73 Intr. Dall’art. 16 D.L.GS n° 46 del 26.02.99 per € 19.145,46 a garanzia della somma di € 9.597,73 in favore di SOGET spa con domicilio in Teramo;
- Nota di Trascrizione n° 3223 Reg. Gen. n° 2537 Reg. Part. del 22.02.2012 – Verbale di pignoramento immobili emesso dal Tribunale di Teramo Atto Rep.
201/12 a favore di Banca di Credito Cooperativo di Basciano con sede in Basciano Te;
LOTTO 1 e 2
- Nota di Iscrizione n° 9711 Reg. Gen. N° 2702 Reg. Part. del 10.06.2010 – Ipoteca legale iscritta a norma art. 77 DPR 602/73 Intr. Dall’art. 16 D.L.GS n°
46 del 26.02.99 per € 76.434,32 a garanzia della somma di € 38.217,16 in favore di EquitaliaPragma spa con sede in Teramo.
LOTTO 1 - 2 e 3
- Nota di iscrizione n° 13642Reg. Gen. n° 3650 Reg. Part. del 9.08.2010 – Ipoteca legale iscritta a norma art. 77 DPR 602/73 Intr. Dall’art. 16 D.L.GS n° 46 del 26.02.99 per € 42.432,90 a garanzia della somma di € 21.216,45 in favore di EquitaliaPragma spa con domicilio in Teramo;
- Nota di iscrizione n° 20217 Reg. Gen. n° 5351 Reg. Part. del 7.12.2010 – Ipoteca legale iscritta a norma art. 77 DPR 602/73 Intr. Dall’art. 16 D.L.GS n° 46 del 26.02.99 per € 149.229,58 a garanzia della somma di € 74.614,79 in favore di EquitaliaPragma spa con domicilio in Teramo;
- Nota di Trascrizione n° 15391 Reg. Gen. n° 11236 Reg. Part. del 08.112012– Tribunale di Teramo Rep. 14/2012 SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO a favore della Massa dei creditori del fallimento Xx xxxxxxx xxxxxxx.
D - DESCRIZIONE DEI BENI:
d1)Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi:
LOTTO 1
- Teramo, diritti su porzione di immobile ad uso residenziale e servizi;
Porzioni di fabbricato sito nel comune di Teramo alla Via T.B. Stoppa n° 3/7, formate da appartamento piano secondo con fondaco piano seminterrato locale garage piano interrato in comune, in edificio condominiale ad uso residenziale, sito in Teramo alla Via T.B. Stoppa n° 3/7, il fabbricato è lambito dalla Via anzidetta su due lati, gli accessi sono diversi due pedonali ed uno carrabile.
E’ costituitoda quattro piani fuori terra oltre un piano sottotetto ed uno seminterrato, disimpegnato da una scalinata interna ed impianto ascensore, struttura portante in cls armato, murature in laterizio, tinteggiatura e rivestimento in mattoncino sulle pareti esterne, ringhiere metalliche balconi, gradini e pavimento pianerottoli in marmo, portoncino di ingresso in legno, infissi interni in legno tamburato , quelli esterni anche in legnocon avvolgibili in pvc, pavimentazioni e rivestimenti in ceramica monocottura di vari tipi e colori, superfici interne tinteggiate,impianto diriscaldamento con caldaia murale alimentata a gas-metanocon elementi radianti metallici, le condizioni generali sono discrete;si compone di ingresso cucina con retro e ripostiglio, sala, tre camere, disimpegno e servizio igienico, dispone di due balconi quello più ampio orientato a sud-est l’altro a nord-ovest, altezza netta di mt. 2,90 circa; al piano seminterrato trovasi un locale fondacodel’altezza di circa mt.
2,75.
L’abitazione, è dotata di tutti gli impianti necessari a renderlo funzionale, non avendo rinvenuto i certificati di conformità gli stessi si dichiarano non a norma.
LOTTO 2
- Alba Adriatica, diritti su porzioni di fabbricato ad uso residenziale e servizi, Il lotto è composto da appartamento sito al piano secondo, ripostiglio piano seminterratoe garage comune seminterrato di un fabbricato ad uso residenziale ubicato ad Alba Adriatica traversa Via Etruria, l’edificio di tre piani fuori terra oltre il piano seminterrato ha la struttura portante mista,murature in laterizio, tinteggiatura esterna, parapetti balconi in paretine di ca e ringhiere, scalinata interna rivestita in marmo, portoncino di ingresso in legno, infissi interni in legno tamburato , quelli esterni in alluminio prefabbricato e vetro semidoppio con avvolgibili in pvc, pavimentazioni e rivestimenti in ceramica monocottura di vari tipi e colori, superfici interne tinteggiate, impianto di riscaldamento con caldaia murale alimentata a gas-metano con elementi radianti in alluminio, le condizioni generali sono discrete; è costituito da ingresso tinello, cucina disimpegno, due camere, bagno, due balconi e loggia, altezza netta di mt. 2,90 circa, il fondaco al piano seminterrato ha un altezza di circa due metri così dicasi per il garage comune.
Non sono stati rinvenuticertificati di conformità degli impianti pertanto vengono dichiarati non a norma.
LOTTO 3
- Teramo, nuda proprietà su appezzamento di terreno in frazione Villa Rupo, Il lotto si compone di appezzamento di terreno agricolo di circa di mq. 7750, localizzato in c.da Villa Rupo a pochi chilometri dal capoluogo Teramoa cui
si collega mediante la Statale n° 81,è adiacente e trova accesso dalla strada vicinale Cacciaturo, attualmente è incolto, di forma triangolare allungata, giacitura in pendenza, non è servito da rete irrigua,il territorio circostante è in massima parte a destinazione agricola; nel P.R.G. del comune di Teramo è compreso in Zona E4 Zone Agricole di salvaguardia, di seguito si riporta stralcio della normativa di riferimento:
“Nelle zone agricole di salvaguardia E4 sono ammessi solo gli interventi sugli edifici esistenti di manutenzione ordinaria, straordinaria e le opere interne;
altri interventi con esclusione degli interventi di nuova edificazione, se consentiti dal Piano Paesistico Regionale, potranno essere ammessi sulla base di uno “Studio di Compatibilità Ambientale” redatto ai sensi dell’Art. 8 delle N.T.C. del vigente P.R.P..E’ esclusa la realizzazione di nuovi edifici per abitazioni agricole. A tal fine si considerano nuovi edifici per abitazioni agricole anche gli interventi per la realizzazione di manufatti pertinenziali di qualsiasi volumetria,fatto salvi quelliindicati al precedente comma (c1) punto 9.3.
Le aree ricadenti in zona E4 possono essere computate ai fini dell’eventuale realizzazione di nuovi edifici per abitazioni agricole nel caso in cui concorrano conterreni già ricadenti in zona E1, E2 ed E3 alla definizione dell’unità minima aziendaleprevista per dette zone dalle norme del presente articolo. Detta nuova edificazionedovrà essere realizzata in aree all’esterno della zona E4, ma all’interno della stessa Unità di Paesaggio individuata nelle tavole B04. Qualora l’interessato dimostri di avere tutti i terreni ricadenti all’interno della zona E4, la realizzazione di abitazioni agricole e di fabbricati
di servizio aziendali, se consentita dal Piano Paesistico Regionale, potrà essere ammessa sulla base di uno Studio semplificato di Impatto Ambientale, redatto nel rispetto di tutte le indicazioni di cui al comma precedente, che ne definisca la collocazione in relazione alle caratteristiche paesaggistiche della zona, in luoghi non in contrasto con le stesse, rispettando le visuali sulle emergenze paesaggistiche e storico-documentali, e la disciplina per la tutela dei crinali e dei coni visuali prevista dal PTP.”
E - MISURAZIONE:
Si è effettuata la restituzione grafica delle parti degli immobili in procedura come da disegni allegati.
Il calcolo della superficie commerciale, è stato determinato computando le superfici lorde sviluppate dagli immobili con applicazione di coefficienti di riduzione in base alla natura e composizione delle parti.
LOTTO 1
- Teramo, diritti su porzione di immobile ad uso residenziale e servizi;
piano secondo diritti di nuda proprietà dell’intero
Superficie lorda residenziale app.to.………mq. 135,00 Superficie balconi (mq. 23,00 x 0,33) ………..…………mq. 7,50 piano seminterrato fondaco
Superficie lorda non residenziale (mq. 8,00 x 0,50)…..…………mq. 4,00 piano interrato diritti di nuda proprietà per ¼ su garage
Superficie lorda non residenziale (mq. 150,00 x ¼ x 0,40)……...mq. 15,00 Sommano mq. 161,50
LOTTO 2
- Alba Adriatica, diritti su porzioni di fabbricato ad uso residenziale e servizi, Piano secondo alloggio e seminterrato fondaco, diritti di nuda proprietà per
½;Superficie lorda residenziale app.to (mq. 61,00 x ½)….……....mq. 30,50 Superficie lorda non residenziale fondaco(mq. 7,00 x1/2x 0,50)...mq. 1,75 piano seminterrato diritti di nuda proprietà per 1/22 su garage
Superficie lorda non residenziale (mq. 192,00 x 1/22 x 0,40)…….mq. 3,50 sommano mq. 35,75 LOTTO 3
- Teramo, nuda proprietà su appezzamento di terreno in frazione Villa Rupo;
Superficie dell’appezzamento Ha 0.77.50
F–METODO DI STIMA ADOTTATO:
Per la determinazione del valore commerciale dei beni si è scelto il metododel raffronto, partendo da prezzi noti di immobili aventi analoghe o prossime sufficienti caratteristiche.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei fabbricati o porzioni di esso, per quanto concerne i terreni saranno considerate la posizione, la giacitura, la
composizione, la presenza di reti irrigue e comunque tutte quelle caratteristiche che concorrono alla valutazione complessiva dell’immobile trattato.
La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima.
G - VALORE ATTRIBUIBILE AI BENI, In base alla descrizione sopra riportata delle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche, si è poi proceduto alla comparazione con beni analoghi si procede alla determinazione del più probabile valore di mercato riferito all’attualità, attraverso la utilizzazione del metodo sintetico.
Esso consiste nell’applicazione ad un parametro prestabilito, nel caso dei fabbricati verrà utilizzato ilmetroquadro lordo, per il terreno sarà impiegato l’ettaro, valori sinteticamente determinati attraverso specifici raffronti. Fatti pertanto i dovuti conteggi estimativi, le dovute proporzioni del caso e le necessarie considerazioni sull’attuale stato del mercato immobiliare, il sottoscritto ha ritenuto di dover assegnare ai lotti sopradescritti i seguenti valori estimativi, e più precisamente :
LOTTO 1
- Teramo, diritti della nuda proprietà su porzione di immobile ad uso residenziale e servizi;
Superficie Commerciale mq. 161,50 X €900,00 ..……….. € 145.350,00
Valore usufrutto con diritto di accrescimento percentuale 35 % Valore totale € 145.350,00 X quota usufrutto 35 % = € 50.872,50 Valore dellaNuda Proprietà spettante a Xx xxxxxxx xxxxxxx :
Valore Totale € 145.350,00 - valore usufrutto € 50.872,50=€94.477,50 diconsinovantaquattromilaquattrocentosettantasette e 50.-
LOTTO 2
- Alba Adriatica, diritti su porzioni di fabbricato ad uso residenziale e servizi, Superficie Commerciale mq. 35,75X € 1.100,00 ..…………...€ 39.325,00 Valore usufrutto con diritto di accrescimentopercentuale 35%
Valore €39.325,00 X quota usufrutto 35 % = € 13.763,75 Valore della Nuda Proprietà spettante a Xx xxxxxxx xxxxxxx : Valore Totale € 39.325,00 - valore usufrutto € 13.763,75= €25.561,25 diconsiventicinquemilacinquecentosessantauno e 25.-
LOTTO 3
- Teramo, nuda proprietà su appezzamento di terreno in frazione Villa Rupo;
Superficie dell’appezzamento Ha 0.77.50x € 3.000,00 …. € 1.550,00 Valore usufrutto, età usufruttuario anni 96 percentuale 10 %
Valore totale € 1.550,00 X quota usufrutto 10% = € 155,00 Valore della Nuda Proprietà spettante a Xx xxxxxxx xxxxxxx : Valore Totale € 1.550,00- valore usufrutto € 155,00= €1.395,00 diconsimilletrecentonovantacinque.-
Tenuto conto della conseguente difficoltà di vendita, tenuto conto dell’impossibilità di escludere vizi occulti ed adeguamenti degli impianti, , il prezzo proposto per la vendita degli immobili è di :
LOTTO 1
- Teramo, diritti della nuda proprietà su porzione di immobile ad uso residenziale e servizi;
Valore complessivo del lotto ………...…..………€94.477,50 diconsinovantaquattromilaquattrocentosettantasette e 50.-
Valore proposto per la vendita ………...€ 60.000,00 (diconsi euro sessantamilamila)
LOTTO 2
- Alba Adriatica, diritti su porzioni di fabbricato ad uso residenziale e servizi, Valore complessivo del lotto ………...…..………€25.561,25
diconsiventicinquemilacinquecentosessantauno e 25.-
Valore proposto per la vendita ……….€ 17.000,00 (diconsi euro diciassettemila)
LOTTO 3
- Teramo, nuda proprietà su appezzamento di terreno in frazione Villa Rupo;
Valore complessivo del lotto ………...…..………€1.395,00 diconsimilletrecentonovantacinque.-
Valore proposto per la vendita ………..€ 800,00
(diconsi euro ottocento)
H - REGIME FISCALE
I beni sono soggetti ad I.V.A. se, alienati come immobili, e a tassa di registro se alienati come azienda, salvo ulteriori disposizioni in materia fiscale..
I – RIEPILOGO PER IL BANDO DI VENDITA
Vendita a mezzo di pubblico incanto dei beni tutti acquisiti all’attivo della procedura fallimentare della ditta Xx xxxxxxx xxxxxxx titolare dell’impresa individuale “Il Buongustaio di Xx xxxxxxx xxxxxxx”:
L O T T O 1
- Teramo, dirittisu porzione di immobile ad uso residenziale e servizi;
Porzioni di fabbricato sito nel comune di Teramo alla Via T.B. Stoppa n° 3/7, nuda proprietà di appartamento piano secondo con fondaco piano seminterrato ¼ della nuda proprietàlocale garage piano interrato, confinante nell’ordine con vano scala, app.to int. 8, propr. Xxxxxxxxxxxxxx e distacco Via Stoppa a due lati, il garage è confinante con distacco Via Stoppa, aventi causa Xxxxxxxxxx, distacco prop. Xxxxxxxxxxxxxx, unità riportate in catasto urbanoNCEU del comune di Teramo foglio 67 p.lla 448 sub 6 Z.C. 1 categ.
A/2 cl. 2 vani 7 R.C. € 777,27 Via San Venanzio piano S1-2, nuda proprietà per 1000/1000 e al foglio 67 p.lla 448 sub 11 Z.C. 1 categ. C/6 cl. 5 mq. 131 R.C. € 399,17 Via San Venanzio piano 1S, nuda proprietà per ¼.
VALORE DEL LOTTO BASE D’ASTA………€ 60.000,00
(diconsi euro sessantamilamila)
L O T T O 2
- Porzioni di fabbricato sito nel comune di Alba Adriatica alla Via Etruria, pari ai diritti di ½ della nuda proprietà su appartamento piano secondo e diritti di 1/22 della nuda proprietà sul locale garage piano seminterrato;l’appartamento confina a giro con vano scala, propr. Xxxxxxxx, Via Etruria salvo altri, il garage confina con vano scala, locali ad uso fondaci ed aree di distacco, salvo altri e/o variati; beni risultano censiti nell’ordine al NCEU del comune di Alba Adriaticafoglio 10 p.lla 169 sub 11 categ. A/2 cl. 1 vani 4,5 R.C. € 371,85 Via Etruria piano 2-1S interno 9 scala A, nuda proprietà per 1/2, e foglio 10 p.lla 169 sub 13 categ. C/6 cl. U mq. 183 R.C.
€ 425,30 Via Etruria piano 1S scala A, nuda proprietà per 1/22.
VALORE DEL LOTTO BASE D’ASTA ………..€ 17.000,00 (diconsi euro diciassettemila)
L O T T O 3
- Nuda proprietà su appezzamento di terreno agricolo sito in Teramo frazione Villa Rupoc.da Prato della estensione di mq. 7.750 confinante con strada comunale, propr. Xxxxxxxx e/o suoi aventi causa e propr. Xxxxxxxx a più lati, distinto in catasto terreni del comune di Teramo al foglio 10 p.lla 21 Seminativo classe 4 are 54,60 R.D. € 8,46 R.A. € 14,10 e p.lla 23 Pascolo classe 1 are 22,90 R.D. € 1,06 R.A. € 0,59.
VALORE DEL LOTTO BASE D’ASTA ………..€ 800,00 (diconsi euro ottocento)
Sono parti allegate della presente relazione:
- Documentazione catastale dei lotti;
- Documentazione comunale dei lotti;
- Elaborati planimetrici dei lotti;
- Certificazione ipotecaria dei lotti;
- Elaborato fotografico dei lotti.
Il tutto in adempimento al gradito incarico conferito.
Teramo, lì 5 dicembre 2013
Il C.T.U.
Geom. Rolando Di Carlo
