Tempistiche concessione mutuo:
cosa c’è da sapere?
written by Carlos Arija Garcia | 19/10/2021
Quanto ci vuole dalla presentazione dei documenti in banca fino all’atto del rogito con cui si acquista un immobile grazie al finanziamento concesso?
Se hai trovato la casa che cercavi, probabilmente avrai una certa fretta per entrarne in possesso in modo da cominciare ad adattarla alle tue esigenze e ai tuoi gusti: qualche lavoro da fare, altri da completare, ordinare la cucina, il bagno, i mobili. Non vedrai l’ora, insomma, di vederla pronta ed entrarci ad abitare. Tutto questo richiede un investimento notevole. Ci vogliono i soldi, insomma. Hai già pensato di chiedere un mutuo in banca, ma ti chiedi quando potrai disporre della somma richiesta (sempre che ti venga concessa). Sulle tempistiche della concessione del mutuo, cosa c’è da sapere? Quante settimane o mesi trascorrono da quando si stringe per la prima volta la mano dell’impiegato della banca a quando si hanno effettivamente in mano i soldi per pagare la casa e poterla arredare?
L’erogazione di un finanziamento deve seguire un iter ben preciso. Ed ognuno dei passi da compiere ha i suoi tempi, che possono cambiare da un istituto all’altro ma che, approssimativamente, è possibile stimare. Ad ogni modo, è bene chiedersi cosa c’è da sapere sulle tempistiche della concessione del mutuo prima di muovere un solo muscolo per comprare casa. Il rischio, infatti, è quello di metterci una parola per firmare il compromesso o per partecipare ad un’asta immobiliare e di scoprire soltanto dopo che la richiesta di finanziamento è stata respinta per qualche motivo. Il che costringerebbe a cercare alla velocità della luce un’altra soluzione. Che, a sua volta, avrà i suoi tempi. Vediamo, allora, le varie fasi per la concessione del mutuo in modo da avere un’idea su quanto ci vuole per ottenerlo.
Fase 1 del mutuo: la presentazione dei documenti
Il primo passo per ottenere un mutuo è, come puoi ben immaginare, chiederlo.
Dovrai andare in banca, parlare con uno degli impiegati che si occupano dei finanziamenti e spiegargli quali sono le tue esigenze, per che cosa ti servono i soldi e qual è la cifra di cui hai bisogno. Qui i tempi dipenderanno da quando riesci a prendere appuntamento con l’istituto di credito ma, al massimo, sarà questione di pochi giorni.
Nell’ottica di risparmiare tempo, puoi già portare in banca i documenti che saranno necessari per l’apertura della pratica, ovvero:
la carta d’identità;
il codice fiscale;
il certificato di residenza e di stato di famiglia;
l’ultima busta paga e l’ultima Cu, se sei lavoratore dipendente;
l’ultima dichiarazione dei redditi, se sei lavoratore autonomo;
estratto conto bancario;
fotocopia dell’atto di provenienza dell’immobile;
fotocopia del compromesso, cioè del contratto preliminare.
Può capitare che un istituto di credito richieda qualche documento in più, a seconda della tua situazione personale o professionale (se, ad esempio, sei separato o divorziato, se sei lavoratore precario, ecc.). Tutto ciò serve alla banca,
comunque, a poter fare una prima verifica sulla tua capacità di reddito, che poi si tradurrà nella tua capacità di restituire il finanziamento pagando tutte le rate, e a capire il grado di rischio. E qui si arriva alla seconda fase del mutuo.
Fase 2 del mutuo: le verifiche della banca
Come appena detto, una volta che hai lasciato in banca tutta la documentazione richiesta, l’istituto di credito a cui hai chiesto il mutuo dovrà capire «con chi ha a che fare», cioè se sei un cliente affidabile e, quindi, a basso rischio oppure se fai fatica a tirare fino alla fine del mese, se non sempre riesci a pagare le bollette o se hai avuto dei problemi in passato a restituire altri prestiti.
Per sapere tutto ciò, la banca ha accesso alla Centrale dei rischi finanziari, dove può consultare le informazioni che riguardano l’affidabilità di qualsiasi cliente che abbia avuto a che fare con un’operazione finanziaria (leggi in proposito Lista cattivi pagatori Crif).
Il parere dell’istituto di credito sulla concessione del mutuo verrà dato, oltre che dai tuoi trascorsi come pagatore, anche sulla base:
del tuo reddito e di quello del tuo nucleo familiare;
del valore dell’immobile oggetto del mutuo;
delle eventuali garanzie accessorie presentate.
Nel caso tutto vada bene, ci sarà una prima pre-approvazione del mutuo. A questo punto, saranno passati al massimo una ventina di giorni.
Fase 3 del mutuo: la perizia dell’immobile
Prima di chiudere la pratica e fissare l’appuntamento con il notaio per il rogito, le tempistiche per la concessione del mutuo prevedono un ulteriore passo, vale a dire le verifiche sull’immobile oggetto del finanziamento. In primis, controllando che sia iscritto regolarmente al catasto nella categoria che gli appartiene, che non abbia qualche vizio di costruzione o qualche abuso di cui dover rispondere o da sanare, che non ci siano diritti altrui, ipoteche già iscritte, ecc.
Ma soprattutto, la banca metterà la parola «fine» alla pratica solo quando avrà
visto il risultato della perizia che stabilisce il valore dell’immobile, elemento fondamentale per fissare l’importo del mutuo (di norma e tranne rarissime eccezioni, non superiore all’80% del valore della casa). Alcuni finanziatori la fanno ancor prima di deliberare sull’erogazione del mutuo, come condizione indispensabile per concedere il finanziamento. Altre la fanno dopo aver deciso e, nel caso in cui l’immobile non avesse i requisiti adatti, si riservano il diritto di mantenere valida la delibera per 3-6 mesi, intanto che il cliente se ne cerca un altro da acquistare con il mutuo già approvato.
La banca chiamerà il suo perito ma tu hai il diritto di affidare le tue valutazioni ad un professionista di tua fiducia (architetto, geometra, ingegnere). Il valore dell’immobile verrà stabilito in base a questi elementi:
il valore commerciale, cioè il prezzo a cui viene messo in vendita;
il valore cauzionale: si tratta del valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata (va tra il 90% ed il 95%);
il valore di ricostruzione a nuovo: riguarda i materiali utilizzati all’interno della casa, la struttura e gli impianti. Serve a stabilire anche il valore della polizza assicurativa;
il valore dello stato di avanzamento dei lavori: in questo caso, si parla di immobili in costruzione che richiedono un mutuo erogato in più momenti, ciascuno dei quali richiederà una perizia per verificare a che punto è l’opera;
il contesto in cui si trova l’immobile, ovvero la collocazione della casa: se si trova in un quartiere periferico ed isolato oppure in pieno centro città, dove il valore si alza notevolmente.
Come detto, ogni banca decide se fare la perizia prima o dopo la delibera. Se fosse prima, i tempi sarebbero compresi nei 20 giorni citati prima, altrimenti ci vorrà ancora qualche giorno in più.
Fase 4 del mutuo: la dichiarazione notarile
La prossima mossa tocca a te, quindi se le tempistiche per il mutuo si allungheranno o si accorceranno dipenderà da come te la giochi. Dovrai scegliere un notaio per la dichiarazione notarile preliminare che viene effettuata sulla
base della documentazione che tu gli farai avere. In pratica, una relazione in cui il professionista informa la banca sulla situazione formale dell’immobile negli ultimi 20 anni secondo quanto risulta dai registri immobiliari. Dopodiché, una volta trasmessa la relazione, l’istituto di credito può fissare una data per il rogito; di solito, non oltre una settimana da quando ha avuto la dichiarazione dal notaio.
Fase 5 del mutuo: il rogito
Siamo, finalmente, dal notaio per l’erogazione del mutuo con l’atto del rogito, ovvero quello con cui contemporaneamente firmi il contratto di compravendita dell’immobile e il mutuo. In quest’ordine: prima, infatti, devi essere il proprietario della casa in modo da poterla dare alla banca come garanzia del finanziamento.
Il notaio leggerà gli atti, chiederà a te e al venditore della casa di firmare l’atto e tu consegnerai al venditore l’assegno circolare rilasciato dalla tua banca con la somma pattuita. Inoltre, sempre il notaio provvederà all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. Ci vorranno un paio di giorni. L’ipoteca sarà consolidata, cioè comincerà a produrre i suoi effetti, circa una decina di giorni dopo l’iscrizione (per approfondire, leggi anche Cos’è un rogito).
