COMUNE DI TREVIGLIO Provincia di Bergamo
Piano attuativo “AMBITO 2: Geromina”
OGGETTO: Relazione Tecnica Illustrativa PIANO ATTUATIVO CONFORME AL P.G.T.
PROPRIETARIO: IL PROGETTISTA:
GREEN Immobiliare s.r.l.
PROPONENTE-ATTUATORE:
GREEN Immobiliare s.r.l.
1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE
Treviglio, maggiore città della Gera d’Adda seconda città della Provincia di Bergamo, situata a sud del capoluogo, nella pianura padana, rappresenta un importante nodo stradale e ferroviario. E’
collocata all’incrocio della Statale n.11 Padana Superiore, nel suo tratto da Milano a Brescia, e della Strada Statale n.42 del Tonale e della Mendola, che scende da Bergamo e si dirama verso Lodi e Crema.
La città di Treviglio è collegata al capoluogo lombardo anche attraverso il passante ferroviario, già operativo da alcuni anni.
Al fine di migliorare la mobilità, la città è collegata direttamente con Milano e Brescia grazie all’autostrada BreBeMi realizzata a sud del centro abitato e della ferrovia Milano-Venezia e è inoltre provvista di due uscite autostradali. Un altro progetto che sta prendendo forma è quello della Pedemontana che, passando a ovest del centro abitato, congiungerà la BreBeMi all’autostrada A4.
L’area oggetto di pianificazione è ubicata in zona periferica caratterizzata da un insediamento a destinazione residenziale.
La posizione della stessa evidenzia altresì, la facile ed immediata possibilità di fruizione relativamente ai servizi posti in prossimità del centro città ed a quelli di interconnessione extraurbana (collegamenti stradali, autostradali e ferroviari).
2. IL SITO
Il comparto d’intervento oggetto della proposta di P.A. è localizzato nella frazione Geromina, prossimo ad un contesto di recente edificazione (risalente agli anni 2002/2003).
L’area risulta già servita da pubblica via attraverso la quale si accede facilmente al lotto oggetto di pianificazione. Le predisposizioni per l’annessione ed il collegamento ai pubblici servizi risultano già costituite.
Estratto Aerofotogrammetrico
3. INQUADRAMENTO URBANISTICO
In riferimento allo strumento urbanistico vigente (secondo quanto stabilito dalla delibera consiliare n.12 del 07.02.2012 pubblicato sul BURL n.22 del 30.05.201 e dalla successiva variante n.5 approvata con delibera consiliare n.29 del 29.04.2015), il lotto, appartenente agli’ ”AMBITI di PROGETTAZIONE UNITARIA” (P.d.R) e più precisamente all’ “Ambito 2: Geromina”, viene normato secondo i criteri applicativi dell’art.24 e art.24.2 dello stesso PGT P.d.R. e più precisamente:
CAPO III – AMBITI PROGETTAZIONE UNITARIO ART. 24 - PRINCIPI GENERALI
1.- Il presente piano individua 13 ambiti d’intervento unitario, riferiti ai margini dell'area urbanizzata al fine di consolidarne la forma, migliorando il rapporto con il territorio circostante. Tali ambiti d'intervento sono subordinati alla predisposizione di un piano attuativo (P.A.) di iniziativa pubblica o privata.
2.- Il P.A. deve garantire:
a) per tutti i nuovi fabbricati destinati in qualsiasi modo alla permanenza di persone (abitazioni, insediamenti produttivi, commerciali, di servizio, ecc.) criteri e sistemi di progettazione e costruzione tali da eliminare 0 mitigare a livelli di sicurezza l'esposizione della popolazione al gas Radon. La verifica di efficacia delle misure adottate potrà essere effettuata mediante misurazione delle concentrazioni residue ad intervento ultimato e prima dell'occupazione dei fabbricati;
b) Per i fabbricati a fini residenziali l'adozione di appositi dispositivi per la riduzione del consumo di acqua, quali: frangigetto, erogatori riduttori di portata, cassetta di scarico a doppia cacciata.
Negli edifici condominiali con più di tre unità abitative e nelle singole unità abitative con superficie calpestabile superiore a 100 metri quadrati bisogna realizzare la circolazione forzata dell'acqua calda potabile, anche con regolazione ad orario. Infine occorrono sistemi di captazione, filtro e accumulo delle piogge provenienti dai tetti nonché vasche di invaso, possibilmente interrate e protette;
c) per tutti i nuovi fabbricati la verifica e l'osservanza dei limiti di esposizione al rumore derivanti da infrastrutture ferroviarie, stradali o da esistenti impianti produttivi collocati nelle vicinanze, indicati o meno nel vigente piano di zonizzazione acustica;
d) per tutti i nuovi fabbricati destinati in qualsiasi modo alla permanenza di persone, la verifica e l'osservanza delle distanze previste dalla vigente legislazione da esistenti elettrodotti e/o prevedere adeguate soluzioni tecniche al fine di ridurre l'esp0sizione della popolazione entro i
limiti previsti;
e) la verifica e l'osservanza delle distanze prescritte dagli esistenti allevamenti zootecnici indicate
dal Regolamento Comunale d'igiene e indicare, qualora risultasse necessario, prescrizioni, indirizzi e orientamenti al fine di ridurre o quanto meno mitigare i potenziali effetti negativi dovuti alla prossimità di detti allevamenti.
3.- All'atto della formazione del P.A., ciascun ambito, può essere suddiviso in sub-ambiti, purché questi siano costituiti da una superficie minima catastale pari a mq. 6.000.
ART. 24.2 - AMBITO 2: GEROMINA
1.- Si tratta di un'area posta a sud-est della frazione Geromina.
2.- Il P.A. dovrà osservare i seguenti parametri edificatori:
- SLP = 800 mq.
- H = 7 m, - Rc = 40%
- Aree per Servizi minima con destinazione residenziale = mq 480,00 di cui almeno il 50% da reperire e da destinare prevalentemente a parcheggio, mentre la restante parte potrà essere monetizzata (per altre destinazioni ammesse - vedi art. 9 P.D.S.).
3.- La categoria di utilizzazione ammessa è quella residenziale (R). Sono inoltre ammesse utilizzazioni per servizi e attrezzature pubbliche (S) o per attrezzature turistico/ricettive (Pr) o per esercizi commerciali al minuto, di somministrazione di alimenti e bevande [Pc] fino alla media struttura di vendita di tipo 1, utilizzazioni produttivo-direzionali (Pd) o artigianato di servizio (Pi).
4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’area distinta a catasto terreni del comune di Treviglio con il foglio 9 particella 19237 (parte) di Ha 00.32.04 qualità Sem. Irr. Arb. 2 , a seguito di frazionamento del 29.11.2016 prot. n. BG0148083 in atti dal 29.11.2016 presentato il 29.11.2016 (n.148083.1/2016)
5. PROVENIENZA
L’immobile in oggetto è pervenuto alla società Green Immobiliare s.r.l. in forza di atto di compravendita stipulato in data 16.01.2017 presso lo studio in Treviglio del Notaio Finardi Stefano (Rep. N.12865-Racc.8291) e registrato in data 25.01.2017 al n.2878 SERIE 1T.
6. VOLUMETRIE E SUPERFICI
Nel rispetto dei parametri edificatori contenuti nell’art.24.2 “Ambiti di progettazione Unitaria – Ambito Geromina – al lotto viene attribuita una capacità edificatoria pari a mc 2400,00
7. IL PROGETTO
Data la peculiare caratteristica del sito, che trova la sua collocazione a ridosso degli ambiti agricoli, seppur in stretta relazione con tessuti urbanizzati di recente formazione, la scelta progettuale adottata propone una soluzione compositiva costituita da unità abitative monofamiliare, contenute in un’altezza massima di mt 7,00 e quindi in linea con l’edificazione circostante.
Le peculiarità architettoniche che delineano il progetto vengono rappresentate mediante l’adozione di linee e volumi decisi, simmetrici e razionali con l’intento di valorizzare materiali, viste prospettiche e relazione con la spazio circostante.
I materiali da adottarsi nella realizzazione dei materiali edilizi, sono funzionali alla scelta architettonica posta in essere: la scelta di definire le facciate secondo colori neutri e materiali di rivestimento lineari e simmetrici (grés), nonché l’introduzione di strutture metalliche e trasparenti (vetri e acciaio) vogliono determinare pertanto un modello che voglia simbolicamente fondere funzionalità e forma, con il chiaro intento di vedere l’integrazione dei due concetti.
8. STANDARDS URBANISTICI
L’art.24.2 del Piano delle Regole (P.d.R.) attualmente vigente, prevede (comma 2) che il P.A.
debba osservare i seguenti paragrafi edificatori:
- SLP = 800 mq.
- H = 7 m, - Rc = 40%
- Aree per Servizi minima con destinazione residenziale = mq 480,00 di cui almeno il 50% da reperire e da destinare prevalentemente a parcheggio, mentre la restante parte potrà essere monetizzata.
La proposta di piano, prevede pertanto il reperimento dello standard da destinare a parcheggio, in loco, così come previsto dalla normativa sopracitata per una superficie pari a mq 240,394 e la monetizzazione della restante parte in accordo con l’Amministrazione Comunale.
Il progetto esecutivo prevede la formazione dell’area a parcheggio in luogo dell’attuale pista ciclabile, già confinante con il lotto oggetto di pianificazione.
Il tracciato della stessa verrà traslato in lato sud; il tutto al fine di garantire sia la possibilità di funzionale fruizione dei nuovi posti auto, sia la messa in sicurezza del percorso ciclopedonale.
9. CESSIONE AREE ESTERNE ALL’AMBITO ATTUATIVO
Il P.A. prevede la cessione all’Amministrazione Comunale della superficie destinata a strada per un
di trasformazione mediante formazione e/o sistemazione della pavimentazione stradale e di formazione e proseguimento del nuovo marciapiede.
In quanto a mq 44,309 attualmente destinati a verde agricolo (art.3 /AGR2), il lottizzante procede alla cessione gratuita dell’area.
10. OPERE DI URBANIZZAZIONE
E’ prevista a carico del lottizzante, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primarie, che consistono:
- Estensione rete fognatura
- Estensione smaltimento acque meteoriche - Estensione rete elettrica
- Estensione rete Telecom - Estensione rete idrica
- Estensione rete Illuminazione pubblica - Formazione parcheggio pubblico - Riposizionamento pista ciclopedonale
11. QUADRO ECONOMICO
Il P.A. prevede la realizzazione di edifici residenziali per un totale di mc 2400,00.
La volumetria impiegata viene reperita secondo quanto previsto dall’art. 24.2 delle NTA del PGT (piano delle Regole).
Il quadro economico d’insieme prevede sommariamente quanto segue:
- STANDARDS da REPERIRE mq 480,00
- STANDARDS REPERITI in COMPARTO mq 240,394
- STANDARDS da MONETIZZARE mq 239,606
MONETIZZAZIONE STANDARDS mq 239,606 x € 118,62/mq = € 28.422,06
ONERI per URBANIZZAZIONE I e II
- TOTALE VOLUME mc 2400,00
- PRIMARIA mc 2400,00 x € 10,70/mc = € 25.680,00
- SECONDARIA mc 2400,00 x € 18,41/mc = € 44.184,00
- NOTE
Le opere di urbanizzazione primaria per un importo pari a € 25.680,00 vengono scomputate in quanto realizzate da parte proponente. Lo scomputo è da considerarsi nella sua totalità in
quanto l’ammontare dl costo relativo alla realizzazione delle stesse risulta superiore a quanto indicato in tabella.
Gli oneri relativi alle urbanizzazioni secondarie devono intendersi decrementati di un importo pari al 30% in quanto l’intervento edilizio prevede una riduzione percentuale del fabbisogno energetico superiore al 30% (delibera C.C. n.140 del 17.12.2013).
Il P.A. prevede la cessione a titolo gratuito all’amministrazione Comunale di una superficie destinata a “Strada” per un ammontare complessivo pari a mq 209,387 già denominata via S.
Mulitsch
PERTANTO:
a) MONETIZZAZIONE STANDARDS € 28.422,06
b) CESSIONE AREE ESTERNE AL COMPARTO € 5.596,915 (-) c) Oneri relativi alle opere di Urbanizzazione I e II
€ 18,41/mc x mc 2400,00 = € 44.184,00 (riduzione 30%) € 30.928,80 d) Oneri dovuti relativi al Costo di Costruzione (previsione) € 42.000,00
(L.28.01.1977 n.10 Determinazione del Costo di Costruzione)
______________________________________________________________
TOTALE € 95.753,94
12. ELENCO ELABORATI GRAFICI
TAV.01 - Piano Attuativo “Ambito 2” – Progetto: Identificazione aree di proprietà – Rilievo Stato di Fatto – Rilievo Fotografico- Estratti Mappa, PGT, Aerofotogrammetrico - Vista aerea
TAV.02 - Piano Attuativo “Ambito 2” – Progetto: Definizione Aree di P.A. e schema aree in cessione
TAV.03 - Piano Attuativo “Ambito 2” – Progetto: Identificazione percorsi, area di galleggiamento e distanze – Calcolo superficie drenante
TAV.04 - Piano Attuativo “Ambito 2” – Progetto: Planivolumetrico: Planimetria generale, prospetti e sezione
TAV.05 - Piano Attuativo “Ambito 2” – Opere di urbanizzazione - Stato di Fatto TAV.06 - Piano Attuativo “Ambito 2” – Opere di urbanizzazione - Progetto
13. ELENCO DOCUMENTAZIONE
Allegato A – Relazione Tecnico Illustrativa
Allegato B – Atti di proprietà ed elaborati catastali
Allegato C – Relazione paesistica e analisi sensibilità paesistica Allegato D – Norme di Attuazione P.A.
Allegato E – Relazione illustrativa opere di urbanizzazione Allegato F – Computo metrico Opere urbanizzazione primarie Allegato G – Bozza di convenzione
SOMMARIO
1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE ... 2
2. IL SITO ... 3
3. INQUADRAMENTO URBANISTICO... 4
4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ... 5
5. PROVENIENZA ... 5
6. VOLUMETRIE E SUPERFICI ... 5
7. IL PROGETTO ... 6
8. STANDARDS URBANISTICI ... 6
9. CESSIONE AREE ESTERNE ALL’AMBITO ATTUATIVO ... 6
10. OPERE DI URBANIZZAZIONE ... 7
11. QUADRO ECONOMICO ... 7
12. ELENCO ELABORATI GRAFICI ... 9
13. ELENCO DOCUMENTAZIONE ... 9
Treviglio, lì 29.06.2017
