Fallimento --- Omissis ---

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Tribunale di Milano

PROCEDURA FALLIMENTARE

Fallimento --- Omissis ---

N° Gen. Rep. 480/2019 Giudice Delegato:

Dott.ssa Rosa Grippo Curatori Fallimentari:

Avv. Cecilia Zanzi, Avv. Fabrizio Torcellan, Dott. Lorenzo Buraggi

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

COMPLESSO RESIDENZA AL PARCO – PIOLTELLO Lotto n. 1

Abitazione, Solaio e Box Piazza Margherita Hack, n. 5

Arch. YAEL ANATI

Codice fiscale: NTAYLA68B50D612R - Partita IVA: 12605130157 Studio: Via Legnano 18 - 20121 Milano

Telefono: 02-54123779 - Fax: 02-62086741

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01. OGGETTO DI STIMA ... 3

01.1 INQUADRAMENTO GENERALE ... 3

01.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ ... 4

01.3 DESCRIZIONE DEL TERRITORIO CIRCOSTANTE ... 8

01.4 RESIDENZA AL PARCO – INQUADRAMENTO GENERALE ... 8

02. IDENTIFICAZIONE DEI BENI ... 11

02.1 PRECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI ... 12

03. CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA ... 14

04. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI ... 14

04.1 GRAVAMI ED ONERI ... 14

05. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI... 17

05.1 STATO DI POSSESSO E DISPONIBILITÀ ... 19

06. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO ... 20

07. AREE E SPAZI COMUNI CONDOMINIALI ... 22

08. DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI BENI ... 26

09. URBANISTICA ... 31

09.1 STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE E CONFORMITÀ URBANISTICA ... 31

09.2 CONVENZIONE URBANISTICA DEL 06/11/2008 ... 31

09.3 VARIANTE ALLA CONVENZIONE DEL 21/12/2011 ... 34

09.4 DETERMINA N. 341 DEL 11/06/2014 ... 36

10. EDILIZIA ...38

10.1 TITOLI EDILIZI ... 39

10.2 SICUREZZA ANTINCENDIO – PRATICA VV.F ... 41

10.3 ALTRI VINCOLI ... 42

10.4 CONFORMITÀ EDILIZIA DELL’UNITÀ ... 42

11. CONSISTENZA ... 42

11.1 MODALITÀ DI CALCOLO DELLE CONSISTENZE ... 42

12 VALUTAZIONE... 45

12.1 METODO DI STIMA – SINTETICO COMPARATIVO ... 45

12.2 ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE ... 49

12.3 COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE ... 52

12.4 VALUTAZIONE ... 53

Allegati ... 55

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PREMESSA

Con informativa al Giudice Delegato Dott.ssa Rosa Grippo, in data 10/07/2019 i curatori Avv. Cecilia Zanzi, Avv. Fabrizio Torcellan, Dott. Lorenzo Buraggi hanno incaricato la sottoscritta, Arch. Yael Anati, con studio in Milano Via Legnano n. 18, iscritta all’Ordine degli Architetti P. P. C. della Provincia di Milano al n. 10645 e nell’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n. 13522, per la valutazione dei beni immobili di proprietà della --- OMISSIS --- Soc. Coop. in liquidazione fallita con sede in Milano, --- Omissis ---, così come pronunciato dal

Tribunale di Milano, Sezione Fallimentare, con RG 480/2019.

1 OGGETTO DI STIMA 1.1 INQUADRAMENTO GENERALE

I beni oggetto di stima si trovano nel Comune di Pioltello. La presente valutazione verte su:

- Abitazione con Solaio di pertinenza - Box

posti all’interno di un complesso immobiliare residenziale, ubicato in Piazza Margherita Hack e Via della Stazione denominato Residenza al Parco.

I beni oggetto di valutazione sono occupati in forza di contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 23/12/2014.

Complesso immobiliare – Residenza al Parco

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Il complesso Residenza al Parco si sviluppa su un unico fabbricato multipiano con un unico livello entroterra e otto livelli fuori terra oltreché quattro ingressi pedonali separati e un ingresso carrabile. Oltre alle parti comuni interne ed esterne, il complesso si compone di:

nr. 140 Appartamenti con solaio di pertinenza di cui 125 di proprietà del Fallimento --- Omissis ---

nr. 3 Unità commerciali di proprietà del Fall. --- Omissis ---

nr. 120 Box al piano interrato di cui 107 di proprietà del Fall. --- Omissis --- nr. 22 Posti auto coperti - di cui 20 di proprietà del Fall. --- Omissis --- nr. 12 Posti moto coperti tutti di proprietà del Fall. --- Omissis ---

La presente relazione ha per oggetto la stima di un unico lotto identificato con il n.

1 composto da:

1) Abitazione con Solaio di pertinenza individuati a catasto al Foglio 9, Particella 1021, Sub. 7;

2) Box individuato a catasto al Foglio 9, Particella 1021, Sub. 275;

Si segnala che gli altri 127 lotti sono oggetto di separate relazioni di stima a firma della scrivente.

1.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ

Il Comune di Pioltello, conta circa 37.000 abitanti e fa parte della Città Metropolitana Milanese in Regione Lombardia.

La cittadina si trova nell’area dell’hinterland a Est della città di Milano nel territorio della Martesana, all’interno del perimetro del Parco Agricolo Sud.

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Posizione del comune di Pioltello all’interno della Città Metropolitana Milanese

Pioltello è situata a circa 6 chilometri ad est di Milano.

Il territorio comunale è compreso tra la SP ex SS 11 Padana Superiore (a nord, situata tra Cernusco sul Naviglio e Cassina de' Pecchi) e la SP 14 Rivoltana (a sud, situata tra Rodano e Vignate) ed è disposto ai due lati della linea ferroviaria.

Il Comune odierno è nato il 1º gennaio 1870 dalla fusione di due Comuni:

Pioltello e Limito.

Il complesso immobiliare che ospita i beni oggetto di stima si trova nella porzione di Limito.

SPexSS11

SP103 - Cassanese

SP14 - Rivoltana

Il Comune di Pioltello confina con Cernusco sul Naviglio, Peschiera Borromeo, Rodano, Segrate e Vimodrone e dista dal centro di Milano circa 10 km.

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Il Comune è raggiungibile mediante:

Rete stradale – Pioltello si trova a metà strada tra la tangenziale sud di Milano A 51 e la tangenziale esterna A 58, a circa 6 km dalle più vicine uscite.

Rete ferroviaria – A Pioltello si trova la stazione ferroviaria di Pioltello-Limito. Pioltello si trova sulle linee dei treni regionali: Milano – Brescia, Milano Bergamo e Milano Verona oltre che essere la stazione di testa delle linee del passante ferroviario: linee S5 (Varese-Pioltello Limito-Treviglio) e S6 (Novara-Pioltello Limito-Treviglio).

L’aeroporto più vicino è quello di Linate che dista circa 7 km, mentre quello di Bergamo – Orio al Serio dista circa 50 km e l’Aeroporto di Malpensa circa 70 km.

Vista la vicinanza alla città di Milano, negli ultimi anni la cittadina ha accolto numerosi immigrati che ad oggi rappresentano circa il 24% della popolazione.

Il complesso che ospita i beni oggetto di stima si trova a pochi metri dalla stazione ferroviaria posta al lato opposto di Via della Stazione.

Vecchia stazione Pioltello Nuova stazione Pioltello Limito

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Complesso Residenza al Parco

Stazione Ferroviaria di Pioltello-Limito

Dal 1999 Pioltello ha acquisito il titolo di città e si presenta come la città dei tre parchi:

Parco delle Cascine

Parco di Trenzanesio – Villa Invernizzi

Bosco della Besozza

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1.3 DESCRIZIONE DEL TERRITORIO CIRCOSTANTE

Il complesso Residenza al Parco si trova all’interno del tessuto urbano, nelle strette vicinanze si trovano tutti i servizi e le attività commerciali legati alla quotidianità. I servizi per l’educazione si trovano in gran parte nella porzione di Pioltello che dista circa 3 km.

La struttura sanitaria più vicina è il poliambulatorio Auxologico di Pioltello.

Nella piazza sulla quale si affaccia il complesso si trovano parcheggi pubblici a raso.

Il traffico nella zona è caratterizzato dal passaggio di mezzi prevalentemente privati, mentre in via della Stazione si trova la fermata dei mezzi di trasporto di superficie.

Parrocchia Beata Vergine Assunta

Impianto ENEL Residenza al Parco Parco Laboratorio

Centro per la prima infanzia

Parcheggio Istituto formazione

Esercizi commerciali Ufficio postale Stazione

1.4 RESIDENZA AL PARCO - INQUADRAMENTO GENERALE

Il progetto Residenza al Parco nasce a novembre 2008 con la sottoscrizione di una Convenzione Urbanistica per l’attuazione di un PII (Programma Integrato

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d’Intervento) denominato CIS 24 (per maggiori dettagli sulla convenzione urbanistica si rimanda al cap. 9).

La convenzione prevede la realizzazione di un fabbricato residenziale da destinare ad Edilizia Residenziale Convenzionata e la realizzazione di opere pubbliche a favore del Comune di Pioltello.

Il fabbricato realizzato è di nove piani fuori terra e un piano interrato nel quale sono stati realizzati i box, posti auto, posti moto, posti bici e locali comuni di servizio.

Il fabbricato è stato diviso in quattro porzioni. In ognuna è stato realizzato il corpo dei collegamenti verticali composto da scale e ascensori che collegano tutti i piani dall’interrato all’ultimo. Gli ingressi pedonali si trovano su piazza Margherita Hack e sono indicati con le lettere dalla A alla D mentre l’unico accesso carrabile al piano interrato si trova su via della Stazione.

Ingresso parcheggio

A B C D

Al piano terra sono state realizzate tre unità a destinazione commerciale.

Il complesso a nord – est si affaccia su un quartiere residenziale mente a sud-ovest su un’area scoperta destinata a parco urbano ed alcuni edifici pubblici di pochi

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unità commerciali con vetrine sulla piazza unità commerciali con vetrine su via della Stazione

Non lontano dal fabbricato, ai limiti del parco si trova una stazione di trasformazione elettrica dell’Enel di rilevanza sovracomunale.

Quartiere residenziale lato nord - est

Edifici pubblici

Enel

Area destinata a Parco urbano

Vista lato sud - ovest

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2 IDENTIFICAZIONE DEI BENI

Al fine di procedere con la stima del bene sono state svolte le seguenti attività:

Accessi agli atti presso il comune di Pioltello: 18/9/2019, 13/2/2020, 16/7/2020 e 29/7/2020. Incontro con tecnici del Comune di Pioltello il 02/07/2020.

Sopralluoghi nelle seguenti date: 23/06/2020, ed è stata raccolta la seguente documentazione:

Trascrizione del fallimento – Milano 2 ai NN. 74334/114231

del 13/09/2019 Allegato 1

Relazione notarile ventennale del 02/01/2020 Allegato 2

Contratto preliminare di compravendita Allegato 3

Documentazione catastale:

Visure catastali storiche per gli immobili del lotto 1

Abitazione – Fog. 9, Part. 1021, Sub. 7 Allegato 4.1 lotto 1 Box – Fog. 9, Part. 1021, Sub. 275 Allegato 4.2 lotto 1 Estratti di mappa catastali e visure catastali storiche:

Foglio 9, Particella 1021 del 04/07/2019 Allegato 4.3

Elaborato planimetrico catastale del 04/07/2019 Allegato 4.6 Stralcio ricevuta di avvenuta denuncia di variazione -

accatastamento unità Protocollo n. MI0327282 del 03/07/2014

Allegato 4.7

Schede catastali per gli immobili del lotto 1:

Abitazione – Fog. 9, Part. 1021, Sub. 7 Allegato 4.8 lotto 1 Box – Fog. 9, Part. 1021, Sub. 275 Allegato 4.9 lotto 1

Convenzioni urbanistiche Allegato 5.1 e 5.2

Determina n. 341 del 11/06/2014 Allegato 5.3

Certificati di bonifica Lotto A e B Allegato 6

Titoli edilizi – vedi capitolo 10.1 Allegati da 7.1a 7.7 Attestato di Prestazione Energetica (APE):

Subalterni da 7 a 104 e da 108 a 149 Allegato 8.1

Subalterni da 105 a 107 Allegato 8.2

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2.1 PRECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI

In riferimento al certificato notarile redatto dal Notaio Dott. Sergio Cappelli del 03/01/2020 si riporta quanto segue:

Gli immobili oggetto della sentenza dichiarativa di fallimento sono pervenuti in virtù dei seguenti titoli:

- Quanto agli immobili identificati con particella 1021, per averli edificati sui terreni pervenuti, con atto di identificazione catastale rogato dal notaio Barassi Ludovico il 23 febbraio 2012, Repertorio 101542/29762, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 02 marzo 2012 ai NN. 22331/14930 di formalità dal COMUNE DI PIOLTELLO con sede in Pioltello (MI) P.I.

83501410159.

Al Comune di PIOLTELLO quanto di interesse, era pervenuto con atto di compravendita rogato dal Notaio Novelli Franco il 23 dicembre 1997, Repertorio 82680/3821, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 13 gennaio 1998 ai NN. 1376/1029 di formalità.

- Quanto all’immobile distinto in Catasto al foglio 9 particella 963, con atto di compravendita rogato dal Notaio Barassi Ludovico il 28 Marzo 2011. Repertorio 100486/29203, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 07 aprile 2011 ai NN. 38861/22501 di formalità dalla società --- OMISSIS --- con sede a Cernusco sul Naviglio – P.I. 03019810963.

Alla società --- OMISSIS --- quanto alienato, era pervenuto con atto di compravendita rogato dal Notaio Zona Luca il 13 dicembre 2004, Repertorio 13493/6979, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 28 dicembre 2004 ai NN. 189360/99811 di formalità ai signori --- OMISSIS ---nato a Pioltello (MI) il --- Omissis ---, --- OMISSIS --- nato a Pioltello (MI) il --- Omissis --- e --- OMISSIS --- nato a Milano (MI) il --- Omissis ---.

AI signori sopra meglio generalizzati quanto alienato, era pervenuto in parte per successione in morte del sig. --- OMISSIS ---nato a Pioltello (MI) il --- Omissis --- e deceduto il --- Omissis ---, presentata presso l’Ufficio del Registro di Milano 2 il 16 aprile 1973 al numero 2068, trascritta presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di MILANO 2 il 11 luglio 1973 ai NN. 37469/32326 di formalità, ed in parte per la riunione dell’usufrutto in seguito al decesso della signora --- OMISSIS --- nata a Pioltello (MI) il --- Omissis --- e deceduta il --- Omissis ---. Alla signora --- OMISSIS --- il diritto di usufrutto era pervenuto per successione in morte del signor --- OMISSIS ---nato a Pioltello (MI) il --- Omissis --- e deceduto il -- - Omissis ---, già descritta in precedenza.

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963

990 1021

- Quanto all’immobile distinto in catasto al foglio 9 particella 990, con atto di cessione di diritti reali a titolo oneroso rogato dal Notaio Barassi Ludovico il 21 dicembre 2011 Repertorio 101341/29651, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 11 gennaio 2012 ai NN. 2897/2041 di formalità dal COMUNE DI PIOLTELLO con sede in Pioltello (MI) P.I. 83501410159.

Al COMUNE DI PIOLTELLO quanto d’interesse, era pervenuto con atto di compravendita rogato dal Notaio Novelli Franco il 23 dicembre 1997, Repertorio 82680/3821, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 13 gennaio 1998 ai NN. 1376/1029 di formalità

Attuali proprietari

L’attuale proprietaria del bene è la società --- OMISSIS --- SOCIETA’

COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE avente sede legale in MILANO (MI), via --- Omissis ---, ed iscritta al Registro delle Imprese presso la CCIAA di Milano con codice fiscale --- Omissis ---.

|Allegato 1 – Trascrizione del fallimento|

|Allegato 2 - Certificato notarile ventennale|

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Nel certificato notarile sopra citato non sono citate servitù mentre risultano indicate servitù nelle convenzioni urbanistiche – per maggiori dettagli si rimanda al cap. 9.3.

3 CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

In riferimento alle finalità sociali del progetto di Edilizia Convenzionata e per agevolare l’acquisto delle abitazioni, --- Omissis --- aveva promosso la vendita delle unità con la formula a riscatto con la quale per i primi cinque anni i futuri acquirenti corrispondevano all’--- Omissis --- quattro rate annuali corrispondenti al 60% di quota prezzo e 40% quota interessi.

Per i beni oggetto della presente valutazione è stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita il 23/12/2014.

|Allegato 3 – Contratto preliminare di compravendita|

4 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI 4.1 GRAVAMI ED ONERI

In riferimento al Certificato Notarile redatto dal Dott. Sergio Cappelli del 03/01/2020 si riporta quanto segue:

“I beni sopra indicati son in esclusiva, piena ed assoluta proprietà della Società --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE con sede a

Milano… e che sono liberi da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli ad eccezioni di: Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato, rogata dal Notaio Panzeri Paolo il 05 febbraio 2014, Repertorio 21859/14620, iscritta presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 20 febbraio 2014 ai NN 13923/2036 di formalità a favore di BANCO POPOLARE SOCIETA COOPERATIVA con sede a Verona (VR) – P.I. 03700430238 (domicilio ipotecario eletto VERONA PIAZZA NOGARA N. 2 C/O LA SEDE) e contro la società --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA con sede a Milano (MI) – P.I. --- Omissis --- (per i diritti pari ad 1/1 di proprietà relativamente agli immobili meglio descritti dal punto 1 al punto 269), per la complessiva somma di EURO 46.000.000,00 (Capitale di Euro 23.000.000,00).

Segnaliamo che si rileva annotamento di frazionamento in quota rogato dal Notaio Donegana Pier Luigi il 29 Aprile 2015, Repertorio 208148/44438, annotato presso l’Agenzia delle Entrate di MILANO – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare Milano 2 il 15 Giugno 2015, ai NN. 56215/9289 di formalità con il quale agli immobili meglio descritti dal punto 1 al punto 128 e dal punto 131 al punto 269 è stata attribuita complessivamente una quota di mutuo di Euro 21.024.000,00 e relativa quota di ipoteca di Euro 42.048.000,00.

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I subalterni riportati dal punto 1 al punto 128 sono i seguenti:

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107, 101, 102, 104, 108, 109, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 118, 119, 120, 121, 122, 226,

123, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 227, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 100, 97, 98, 99, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 10, 7, 8, 9, 11,12, 13, 14, 15, 19, 20, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35 e 36 e dal punto 131 al punto 269 sono i seguenti:

150,151, 152, 153, 154, 155, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 243, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 264, 266, 270, 271, 272, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 284, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 295 296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 105 e 106

= Decreto di ammissione concordato preventivo emesso dal Tribunale di Milano il 25 ottobre 2018, Repertorio 84, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di Milano – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 28 novembre 2018 ai NN 150370/98706 di formalità in favore di MASSA DEI CREDITORI DEL CONCORDATO PREVENTIVO DELLA --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE e contro la società --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE con sede a Milano – P.I.

--- Omissis --- (per i diritti pari ad 1/1 di proprietà)

= Sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Milano il 06 giugno 2019, repertorio 516, trascritta presso l’Agenzia delle Entrate di Milano – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 il 13 settembre 2019 ai NN 74334/114231 di formalità in favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DI --- OMISSIS --- SOCIETA’

COOPERATIVA IN LIQUIDAZIONE e contro la società --- OMISSIS --- SOCIETA’ COOPERATIVA IN

LIQUIDAZIONE con sede a Milano – P.I. --- Omissis --- per i diritti pari ad 1/1 di proprietà)

Sempre in riferimento al Certificato Notarile, redatto il 03/01/2020 sui seguenti beni vengono rilevati contratti preliminari di vendita trascritti:

Sub. 7 e Sub. 275

Notaio Barassi Luca In data 23/12/2014 Rep.

15173/490

Tras. 31/12/2014 NN.120080/8235 5

Lotto 1

Sub. 138 e

Sub. 289 Notaio Barassi Luca In data 21/01/2015 Rep.

15260/7552

Tras. 28/01/2015 NN.7208/4953

Lotto 116 Contratto sciolto per recesso

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Sub. 41 e Sub. 274

Notaio Barassi Luca In data 21/01/2015 Rep.

15261/7553

Tras. 28/01/2015

NN.7209/4954 Lotto 34

Contratto sciolto per recesso Sub. 24 e

15262/7554

Tras. 28/01/2015

NN.7211/4956 Lotto 23

Contratto sciolto per recesso Sub. 145 e

15263/7555

Tras. 28/01/2015

NN.7212/4957 Lotto 122 Contratto sciolto per recesso Sub. 8 e

Sub. 272 Notaio Barassi Luca In data 30/01/2015 Rep.

15297/7577

Tras. 12/02/2015

NN.12415/8348 Lotto 2 Sub. 11 e

15602/7743

Tras. 28/04/2015

NN.38757/25604 Lotto 4 Sub. 10 e

Sub. 264

15603/7744

Tras. 28/04/2015 NN.38758/25605

Lotto 3

Sub. 9 e

15604/7745

Tras. 28/04/2015 NN.38771/25616

Lotto 17

Contratto sciolto per recesso Sub. 53 e

Sub. 261

15621/7755

Tras. 04/05/2015 NN.40597/26931

Lotto 10

Sub. 22 e Sub. 277

15623/7757

Tras. 04/05/2015 NN.40598/26932

Lotto 7

Sub. 130 e Sub. 167

15821/7855

Tras. 22/06/2015 NN.59538/39515

Lotto 13

Sub. 131 e Sub. 168

15822/7856

Tras. 25/06/2015 NN. 61017/40373

Lotto 14

Sub. 45 e

Sub. 278 Notaio Fidanza Laura In data 08/07/2015 Rep.

3642/2289

Tras. 21/07/2015

NN. 72426/47913 Lotto 38

Contratto sciolto per recesso Sub. 125 e

Sub. 290 Notaio Fidanza Laura In data 25/09/2015 Rep.

3734/2346

Tras. 06/10/2015

NN. 97546/63576 Lotto 12 Sub. 31 e

16630/8250

Tras. 19/04/2016

NN. 42145/26589 Lotto 8 Sub. 144 e

Sub. 247

16978/8413

Tras. 26/04/2016 NN. 44559/28164

Lotto 15

Sub. 20 e

17914/8912

Tras. 29/11/2016 NN.

136132/86424

Lotto 6

Sub. 15 e

17915/8913

Tras. 29/11/2016 NN.

136133/86425

Lotto 5

(18)

96

1021 990

Dalla documentazione ricevuta dalla Curatela risulta che per i seguenti immobili sono stati sottoscritti contratti preliminari di vendita registrati ma NON TRASCRITTI:

Sub. 109 e Sub. 246 Lotto 11 Sub. 38 e Sub. 161 Lotto 9

Sub. 106 Lotto 16

5 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI

I beni oggetto della presente stima: Abitazione con Solaio e Box di pertinenza ubicati a Pioltello, Piazza Margherita Hack / via della Stazione sono individuati a Catasto Terreni come segue:

Foglio Particella Qualità / Classe Sup. (mq) Red. Dominicale Red. Agrario

9 1021 Ente Urbano 3.780 - -

Si segnala che altre due particelle di terreno, (part. 990 e 963 indicate in colore verde) limitrofe alla precedente (indicate in colore blu) sono intestate a ---

Omissis ---

Stralcio estratto di mappa catastale particella 1021

Foglio Particella Qualità / Classe Sup. (mq) Red. Dominicale Red. Agrario

9 963 Ente Urbano 122 - -

(19)

9 990 Ente Urbano 2.530 - -

(20)

I beni oggetto di stima compresi nel lotto 1 sono individuati al Catasto Fabbricati come segue:

Abitazione e solaio

Foglio Part. Sub Cat. Classe Consistenza Sup. catastale Rendita

9 1021 7 A/2 3 4,50 vani 83,00 mq € 499,67

Abitazione - Coerenza da Nord in senso orario: particella 177, area di pertinenza abitazione Sub. 8, su tre lati abitazione Sub. 8, su quattro lati parti comuni e particella 990.

Solaio - Coerenza da Nord in senso orario: solaio Sub. 8, corridoio comune sub.

2, solaio Sub. 10 e parti comuni Sub. 2.

Stralcio scheda catastale Sub. 7

(21)

Box

Foglio Part. Sub Cat. Classe Consistenza Sup. catastale Rendita

9 1021 275 C/6 5 21,00 mq 25,00 mq € 65,07

Coerenza da Nord in senso orario: su due lati parete controterra, parte comune Sub. 1, box sub. 276 e corsello comune.

Stralcio scheda catastale Sub. 275

|Allegato 4.1 – Visura catastale abitazione|

|Allegato 4.2 – Visura catastale box/posto auto|

|Allegato 4.3 - Estratto di mappa catastale e visura storica mappale 1021|

|Allegato 4.6 – Elaborato Planimetrico|

|Allegato 4.7 – Stralcio ricevuta di accatastamento|

|Allegato 4.8 – Scheda catastale abitazione|

|Allegato 4.9 – Scheda catastale box/posto auto|

5.1 STATO DI POSSESSO E DISPONIBILITÀ

Il bene è al 100 % di proprietà della fallita.

Alla data del sopralluogo tenutosi il 23/06/2020, l’immobile risultava occupato in forza di contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 23/12/2014.

(22)

6 DESCRIZIONE DEL FABBRICATO

I beni oggetto della presente stima si trovano in un fabbricato di nove piani fuori terra e uno interrato. Nel fabbricato sono stati realizzati quattro ingressi separati, indicati con le lettere A, B, C, e D che portano agli spazi di collegamento verticali composti da scale e ascensori:

Tra gli ingressi C e D è stato realizzato un grande portale di passaggio verso il giardinetto e il parcheggio pubblico posti a Est del fabbricato.

A B C D

L’ingresso carrabile ai box, attraverso una rampa munita di cancello automatico con telecomando, si trova su via della Stazione.

Passaggio coperto verso il giardinetto e il parcheggio pubblico

Rampa di accesso al parcheggio interrato Sezione del fabbricato

(23)

Le scale e gli ascensori collegano tutti i piani del fabbricato: dall’interrato all’ottavo piano.

Di seguito le caratteristiche tecniche delle unità realizzate, desunte dai documenti ricevuti dalla --- Omissis ---:

Struttura portante Struttura portante in calcestruzzo armato Solai Solaio tradizionale in latero-cemento

Copertura Copertura piana, isolata, impermeabilizzata e coperta di ghiaia, pluviali in lamiera pre- verniciata.

Muratura perimetrale Pareti composte da blocchetti in calcestruzzo vibro-compresso di spessore 30 cm., isolate con cappotto termico spessore 11 cm, protette da rete porta intonaco e intonaco minerale. Verso l’interno le pareti sono intonacate al civile o a gesso.

Divisori interni Per le pareti di divisione tra le unità sono state realizzate pareti in doppio tavolato in laterizio di 8 cm con interposto strato di isolante termico di 4 cm.

Le pareti divisorie interne all’unità sono state realizzate con tavolati in laterizio da 8 cm intonacate a civile o a gesso.

Serramenti esterni Serramenti in PVC di colore bianco, con triplo vetro, basso emissivo. Tapparelle avvolgibili in PVC.

Porte interne Porte in legno tamburate, rivestite in laminati di colore bianco o simil-legno.

Porte d’ingresso Porte blindate, rivestite dai due lati con pannelli in legno, con serrature non duplicabili senza codice.

Pavimenti Pavimento in gres porcellanato.

Rivestimenti Rivestimenti in piastrelle di ceramica smaltata oppure piastrelle in gres porcellanato.

Impianto elettrico Di tipo tradizionale con centralina intelligente che permette di verificare i consumi.

Impianto Idrico sanitario Ogni singola abitazione è dotata di contatore volumetrico e rubinetto di intercettazione dell’acqua fredda e calda.

Acqua calda condominiale.

Impianto Riscaldamento Impianto di riscaldamento centralizzato per la produzione di riscaldamento e acqua calda

(24)

A B C D sanitaria con gestione della temperatura e contabilizzazione dei consumi per ogni unità.

La distribuzione del calore all’interno delle abitazioni avviene sotto pavimento.

L’impianto è di tipo teleriscaldamento collegato ad una centrale di cogenerazione.

Impianto di ventilazione

meccanica controllata Nel fabbricato è stato installato un impianto di ventilazione meccanica controllata in tutti gli ambienti. Le bocchette di immissione dell’aria sono posizionate sopra i serramenti, mentre le bocchette di estrazione sono state installate nei bagni e nella cucina.

Impianto aspirazione cucina Impianto di aspirazione per sostante gassose, fumi e vapori.

Impianti speciali Non sono stati rilevati impianti particolari Impianti antincendio Nel parcheggio interrato e negli spazi comuni Le abitazioni risultano classificate in classe energetica A mentre le tre unità commerciali risultano classificate in classe B.

|Allegato 8.1 e 8.2 – Attestati di prestazione energetica|

7 AREE E SPAZI COMUNI CONDOMINIALI

A seguito dei sopralluoghi è stato possibile riscontrare che le opere negli spazi comuni non sono state terminate.

Di seguito l’elenco e le fotografie delle opere mancanti più rilevanti:

Vani scala: dei quattro vani scala presenti solo le scale A e B sono state terminate.

Gli altri due vani scala “C” e “D” devono ancora essere verniciati.

(25)

Armadi impianti: Le ante di quasi tutti gli armadi che ospitano gli impianti collocati a tutti i pianerottoli non sono mai state finite e si trovano ancora allo stato grezzo.

Imbotti delle finestre e porte finestre:

sono state verniciate solo le imbotti dei serramenti delle abitazioni della scala A e alcuni ai piani inferiori della scala B.

Tutte le altre imbotti dei serramenti (finestre e porte finestre) risultano ancora al grezzo.

Parapetti: La verniciatura dei parapetti non è stata eseguita verso l’interno ed in molti appartamenti è stata eseguita male. Sono presenti evidenti segni di ruggine.

(26)

Giunti strutturali: Non sono stati coperti a dovere i giunti strutturali.

Le porzioni basse delle pareti esterne verso Nord e Nord-Est non sono state verniciate e risultano ancora da completare.

Mancano i collegamenti dei pluviali ai pozzetti già predisposti nella pavimentazione. Al momento sono stati collocati pezzi di tubazione di plastica.

Non è stata terminata la recinzione di delimitazione e divisione dei giardini privati.

(27)

Mancano gli elementi di delimitazione delle aree esterne di pertinenza degli esercizi commerciali (sub. 106 e 107)

Le pareti a delimitazione dei giardini al piano terra verso la piazza non sono state intonacate, ma solo verniciate.

Le pareti in cls interne al parcheggio e quelle della rampa di accesso al parcheggio e quelle in cls nel parcheggio stesso non risultano intonacate. Manca inoltre la lamiera di protezione della parete.

Le tre scale di uscita dal parcheggio sulla piazza non risultano terminate.

(28)

In alcuni balconi la guaina di impermeabilizzazione è stata posata male e si è danneggiata la vernice sottostante.

Ai fini della presente valutazione, il valore del lotto verrà deprezzato di un ulteriore 4% in modo da tener conto delle opere non terminate negli spazi comuni.

8 DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI BENI Abitazione e Solaio

L’abitazione oggetto della presente stima si trova al piano terra nel corpo di fabbrica individuato con la lettera A, mentre il solaio di pertinenza si trova al piano ottavo.

L'altezza interna dell’abitazione è di circa 270 cm.

(29)

L’abitazione è un tri-locale con un’ampia area scoperta di proprietà ed è composta da: ingresso, soggiorno con angolo cottura, una camera da letto, un bagno, una seconda camera da letto e un secondo bagno. Dal piccolo ingresso si accede alla zona soggiorno / cucina affacciata direttamente sull’area scoperta.

Le due zone notti si trovano ai due lati: a destra un piccolo disimpegno porta ad un piccolo bagno cieco con box doccia e la camera da letto singola, mentre a sinistra si trova la camera da letto matrimoniale e un bagno finestrato con vasca.

L’accesso all’area scoperta avviene dal soggiorno con un’ampia porta finestra, mentre nelle due camere, affacciate sull’area scoperta si trovano due finestre.

L’abitazione si trova in buono stato di manutenzione.

Le finestre delle due camere da letto e la porta finestra del soggiorno sono affacciate a Ovest, mentre la finestra del bagno padronale è affacciata a Nord.

L’abitazione, pur essendo posizionata al piano terra è ben illuminata e aerata.

L’area scoperta di proprietà è composta da una parte pavimentata posta tra l’abitazione e la piazza Margherita Hack delimitata da muretti in calcestruzzo che formano delle fioriere e un parapetto in ferro ed un’area a giardino posta a Nord del fabbricato.

Il pavimento nell’abitazione è in piastrelle di gres porcellanato di colore chiaro. Nei bagni il rivestimento è in piastrelle di gres porcellanato di colore chiaro. Nel bagno padronale sono state realizzate fasce decorative in colore scuro. Ovunque è stato posato lo zoccolino in legno di colore bianco. Le porte sono tutte presenti e sono di colore bianco.

All’interno dell’abitazione i lavori risultano completati, mentre l’area scoperta risulta ancora non finita:

− Il giardinetto non è terminato: manca l’ultimo strato di terra e non è stato piantumato;

− Lo scarico dell’acqua nella parte pavimentata non risulta funzionare correttamente;

− I davanzali delle finestre, realizzati in pietra non risultano levigati.

Il valore dell’abitazione verrà deprezzato del 4% in considerazione delle opere mancanti.

(30)

Tra le opere ‘condominiali’ nell’area scoperta di proprietà non sono state terminate le seguenti lavorazioni:

− Recinzione di divisione con il giardino dei vicini; - Copertura di un pozzetto posto in giardino;

− Ultimo elemento di tubazione del pluviale;

− La verniciatura esterna delle pareti e dei muretti delle fioriere;

− Copertura del giunto strutturale nella parete confinante con la scala A di accesso al fabbricato.

Per le opere condominiali mancanti o eseguite male il valore del lotto verrà deprezzato del 4% - vedi punto 7 - Descrizione del fabbricato.

Cucina Cucina

camera da letto 1 camera da letto 2

(31)

bagno area di pertinenza

area scoperta di pertinenza solaio

Il solaio di pertinenza si trova al piano ottavo

Stralcio planimetria ottavo – posizione del solaio Sub. 7

La porta del solaio è in lamiera con serratura. Nel locale è stata installata l’illuminazione.

(32)

Box

Il Box di pertinenza si trova al piano interrato:

Il box si trova all’estremità Nord del parcheggio, vicino alla scala A. All’interno si trova un setto strutturale di calcestruzzo. Nonostante la superficie del box risulta superiore ai 15 mq necessari, la presenza della parete non permette il parcheggio di più di una vettura. Il pavimento è in cemento lisciato e le pareti in blocchetti di calcestruzzo a vista. Nel box è stata installata una lampada fluorescente (neon).

Box Ingresso carrabile

(33)

9 URBANISTICA

9.1 STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE E CONFORMITÀ URBANISTICA

Il Comune di Pioltello è dotato di Piano di Governo del Territorio approvato definitivamente con Delibera Consiglio Comunale n. 23 del 30/03/2011.

Nella Tavola 7d del Piano delle Regole l’area è indicata con la sigla PAV 9 – Piano Attuativo Vigente 9: in parte in ambito urbanizzato: residenziale consolidato intensivo e in parte in ambito per servizi di interesse pubblico: aree e servizi di interesse pubblico esistente.

Alla luce di quanto sopra l'immobile risulta conforme alla destinazione urbanistica 9.2 CONVENZIONE URBANISTICA DEL 06/11/2008

Il 06/11/2008 viene sottoscritta la convenzione ‘per l’attuazione del programma Integrato d’Intervento relativo alle aree incluse nel CIS n. 24 e lungo la via Monteverdi, nel comune di Pioltello...’ tra Comune di Pioltello, Società Cooperativa Nuovi Orizzonti, Società Cooperativa --- Omissis --- e --- Omissis ---

La convenzione nasce dalla volontà del Comune di Pioltello di trovare una soluzione duratura ad alcune problematiche degli inquilini degli immobili in via Monteverdi ai n. 4, 6 e 8 di proprietà della --- Omissis ---.

--- Omissis --- Cooperative società cooperativa propone di acquistare gli immobili di proprietà della --- Omissis --- composti da 64 abitazioni, aree comuni e parcheggi in Via Monteverdi mantenendo la situazione locativa degli attuali abitanti a fronte della possibilità di realizzare nuova edilizia residenziale

(34)

Il 31/03/2008 --- Omissis --- formalizza al Comune la proposta e propone al Comune di:

1) Acquisto degli immobili di via Monteverdi n. 4, 6 e 8 con impegni a mantenere gli attuali residenti alle stesse condizioni per € 10.900.000,00;

2) Acquisto dell’area CIS 24 per realizzare 34.000 mc di edilizia abitativa convenzionata a fronte del pagamento di:

− € 1.200.000,00 per l’acquisto dell’area (Valutata € 1.144.743,00);

− € 764.230, 83 per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria;

3) Inserimento degli immobili di via Monteverdi all’interno del PII (vedi punto 1) 4) A carico del Comune resteranno la bonifica ed interventi di messa in

sicurezza delle aree.

La proposta di --- Omissis --- viene approvata con Delibera del Consiglio Comunale a maggio 2008. Viene promossa una variante al PGT (Piano di Governo del Territorio) per la ridefinizione del comparto CIS 24. Il PII (Piano Integrato di Intervento) viene approvato definitivamente con delibera n. 69 il 29/09/2008 e viene sottoscritta la convenzione urbanistica che lo regola il 06/11/2008.

Il PII si divide in due lotti:

Lotto 1 – comparto CIS 24 – nel quale si trovano gli immobili oggetto della presente valutazione.

Lotto 2 – Comparto denominato Monteverdi nel quale non sono previsti interventi.

I parametri urbanistici del Lotto 1 sono i seguenti:

Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, al momento della sottoscrizione della convenzione risultavano i seguenti:

Urbanizzazione primaria:

Residenziale

Commerciale 10,51 €/mc

77,91 €/mq 349.983,00€

18.153,03 €

Totale oneri urbanizzazione primaria 368.136,03 €

Urbanizzazione Secondaria:

Residenziale

Commerciale 10,45 €/mc

63,60 €/mq 347.985,00 €

14.818,88 €

Totale oneri urbanizzazione secondaria 396.103,80 €

Totale Oneri 764.239,83 €

Superficie territoriale complessiva 13.103,06 mq

Capacità edificatoria:

Residenziale Commerciale

11.333,00 mq 11.100,00 mq 233,00 mq

(35)

A carico di --- Omissis --- risulta la realizzazione a propria cura e spese, comprese la progettazione e la direzione delle opere di urbanizzazione secondaria delle seguenti opere:

- Parco pubblico attrezzato;

- Ristrutturazione previa parziale demolizione dell’edificio pubblico esistente che si trova all’interno del parco pubblico;

- Allacci a tutte le reti di sottoservizi.

Il cui costo al netto delle spese tecniche viene stimato in 1.164.653,62 € che verrà scomputato dall’importo complessivo degli oneri dovuti.

Per quanto riguarda il contributo commisurato al costo di costruzione – questo sarà dovuto per la sola parte commerciale in quanto la costruzione dell’edilizia residenziale convenzionata ne è esonerata e ammonta a circa € 6.000,00.

Le opere di bonifica e messa in sicurezza dell’area restavano a carico del Comune di Pioltello.

Per quanto riguarda la realizzazione del parcheggio interrato --- Omissis --- si riserva la facoltà di richiedere la costituzione del diritto di superfice nel sottosuolo per la realizzazione dei parcheggi privati pertinenziali – vedi Variante alla Convenzione.

Trasferimento delle aree ad --- Omissis ---

Con gli articoli da 1 a 9 della Convenzione il Comune di Pioltello trasferisce all’--- Omissis --- le aree di sua proprietà, e precisamente i seguenti immobili tutti al foglio

9 particelle 53-370-371-372-641 categoria D/7, particelle successivamente accorpate e frazionate e corrispondono all’attuale particella 1021 sulla quale è stato poi costruito il fabbricato per una superficie complessiva di: 3.780 mq

Il prezzo convenuto risulta essere € 799.586,21 che corrisponda a:

Valore d’acquisto dell’area € 1.200.000,00

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria € 764.239,83 Opere a scomputo: realizzazione Parco, ristrutturazione -€ 1.164.653,62

(36)

Corrispettivo del contratto per il trasferimento dell’area € 799.586,21

(37)

|Allegato 5.1 – Convenzione Urbanistica del 06/11/2008|

Parallelamente agli accordi tra --- Omissis --- e Comune, vengono trasferiti gli immobili dalla --- Omissis --- a Cooperativa Orizzonti per un valore complessivo di

€ 10.900.000,00.

Come risulta dalla relazione allegata alla convenzione:

“l’originalità dell’operazione è data dal fatto che l’amministrazione non intende acquisire come patrimonio pubblico gli alloggi da destinati alla locazione (quelli di via Monteverdi) garantendo un canone sostenibile per gli inquilini, ma intende convenzionare con il privato acquirente (--- Omissis --- Cooperative) il mantenimento per 25 anni dei canoni sostenibili e convenzionati di locazione oggi in essere.

Il concetto di locazione a canone sostenibile di durata non inferiore a 25 anni, che consente di classificare l’insediamento residenziale alla stregua di “residenza di interesse generale destinata alla locazione”, costituendo cosi “servizio economico di interesse generale” ed “alloggio sociale”

secondo un concetto, in attesa di definizione, già inserito nell’ordinamento dal art. 5 della legge 9/2007 sta alla base dell’operazione di Housing Sociale.

L’imposizione di tale vincolo viene compensata mediante il riconoscimento di diritti edificatori da attuare su aree attualmente di proprietà comunale (CIS24), sulla scorta del principio generale in base al quale i diritti edificatori possono rappresentare la moneta di scambio a fronte della cessione di aree per la realizzazione di servizi pubblici o di interesse pubblico e generale.”

Con il PII la volumetria realizzabile sul comparto CIS24 variante passa da 6.662 mq di slp (superficie lorda di pavimento) a 11.333 mq di slp.

9.3 VARIANTE ALLA CONVENZIONE DEL 21/12/2011

Il 21/12/2011 viene sottoscritta tra il Comune di Pioltello e --- Omissis --- una variante alla convenzione di cui sopra per l’acquisto dell’area per la quale con all’art. I-9 della convenzione del 2008 veniva lasciata la facoltà ad --- Omissis -- - di richiedere al Comune la costituzione di diritto di superfice nel sottosuolo da destinare a parcheggio.

Con la modifica alla Convenzione, --- Omissis ---, in luogo della costituzione del diritto di superfice, chiede al Comune di acquistare l’area e asservirla ad uso pubblico perpetuo. Il Comune trasferisce alla --- Omissis --- l’area urbana di mq 2.530 identificata a catasto del Comune di Pioltello al foglio 9 particella 990 per la cui cessione viene

(38)

Si tratta dell’area occupata dal piazzale antistante al fabbricato e sulla quale dovevano essere realizzate alcune delle opere di urbanizzazione.

--- Omissis --- costituisce, sull’area, contestualmente alla firma dell’atto, servitù di uso pubblico a favore del Comune Pioltello che comprende quella di posa in opera di impianti pubblici o di pubblico interesse fino alla soletta di copertura del parcheggio.

A carico dell’--- Omissis --- risultano inoltre la manutenzione ordinaria e straordinaria della soletta di copertura e dell’impermeabilizzazione della stessa.

Vengono inoltre definite le condizioni per la cessione dei parcheggi segnalando che tali impegni dovranno essere specificati negli atti di trasferimento degli alloggi e dei parcheggi ai propri soci.

Si riportano in sintesi le condizioni principali:

- --- Omissis --- si impegna ad assegnare almeno un posto auto ad alloggio.

- I posti eccedenti potranno essere ceduti ai residenti del nuovo fabbricato fino ad un numero di 2 oltre quello di pertinenza.

- Eventualmente potrebbero essere anche ceduti ai proprietari di unità residenziali poste esternamente al comparto, ma ad abitazioni poste ad

(39)

una distanza non superiore a 500 ml. I posti auto saranno comunque legati da rapporto di pertinenza.

Si segnala che nella definizione degli atti di trasferimento sarà necessario tener conto di quanto riportato negli art. dal 2 al 6 della variante alla convenzione.

Per quanto riguarda le opere pubbliche, dalla variante alla convenzione risulta che alla data della firma della stessa:

- Le opere di bonifica erano già state eseguite da --- Omissis --- con costi, anche professionali a suo carico;

- Le opere pubbliche non prevedono più la ristrutturazione di una porzione del fabbricato esistente ma solo la realizzazione del parco e delle relative attrezzature.

- In sostituzione delle opere al punto precedente si dovrà procedere al completamento della piazza con l’inserimento di un parcheggio pubblico a servizio della stazione.

In considerazione di queste modifiche il corrispettivo della cessione dell’area viene determinato in 100.000,00 € e viene assolto al momento della sottoscrizione dell’atto.

|Allegato 5.2 – Modifica alla convenzione Urbanistica del 21/12/201|

9.4 DETERMINA N. 341 DEL 11/06/2014

Il 11/06/2014 con determinazione n. 341 viene approvato il progetto esecutivo relativo alle opere di urbanizzazione primarie e secondarie interne al comparto:

(40)

e vengono aggiornati gli importi delle opere di urbanizzazione che ammontano a

€ 747,452,80 e scontati del 15% ammontano a € 640.894,83.

Vengono inoltre riconfermati i seguenti punti:

|Allegato 5.3 – Comune di Pioltello - Determina dirigenziale n. 341 del 11/06/2014|

In merito all’importa finale degli oneri di urbanizzazione e delle opere a scomputo, i documenti esaminati rimandano tale verifica al collaudo finale, che non essendo terminate le opere non è mai stati eseguito.

Alla data della stesura della presente relazione, risulta che le opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri che doveva eseguire --- Omissis --- erano le seguenti:

- Piazza pedonale e accessi - opere sul mappale 990

- Parco pubblico: verde e relative attrezzatture sui mappali: 1015 e 1017 Tali opere non sono state terminate e secondo il Comune di Pioltello l’importo delle opere mancanti risulta essere € 320.629,70.

La Curatela si sta attivando per definire con il Comune di Pioltello le questioni legate alle opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione e loro realizzazione che comunque non incidono sui valori delle unità oggetto della presente stima.

(41)

10 EDILIZIA

Sull’area oggetto del PII CIS24 sorgevano più fabbricati. Nel 2011 viene bonificata l’area indicato come lotto A. Nel 2012 viene demolito l’Edificio NAF e hanno inizi i lavori di bonifica del lotto B.

--- Omissis --- ha proceduto alla demolizione dei fabbricati presenti nel lotto A ed eseguito le opere di bonifica.

|Allegato 6 – Certificati completamente interventi di Bonifica Lotto A e B|

(42)

10.1 TITOLI EDILIZI

I lavori sul lotto A precedentemente indicato, sul quale sorge l’attuale fabbricato hanno avuto inizio nel 2012 e terminati nel 2014.

Di seguito i principali titoli e pratiche edilizie rilevanti:

Titolo Prot.n. Data

Istanza per ottenere permesso di Costruire

|Allegato 7.1 – Domanda per Permesso di Costruire| 856 13/01/2009 Permesso di Costruire N. C001/2009

|Allegato 7.2 –Permesso di Costruire|

07/02/2011

Prima Variante al PdC - DIA D166/2011 29809 02/08/2011 Collaudo statico delle strutture - Collaudo n. 11 11103/2013 11/03/2013

Seconda Variante SCIA D103/2013 11828 21/03/2013

Variante finale SCIA D142/2013 del 26/07/2013 28877 06/08/2013 A seguito della presentazione della variante finale dei lavori e ai fini dell’ottenimento dell’agibilità sono stati richieste al Comune di Pioltello integrazioni e chiarimenti riportati in svariate lettere di perfezionamento, che seguono anche la presentazione di fine lavori e la richiesta di agibilità:

Lettera Comune del 12/08/2013

Perfezionamento DIA D166/2011 n.29809 del 02/08/2011 Perfezionamento SCIA D103/2013 n.11828 del 21/03/2013 Perfezionamento SCIA D142/2013n. 28877 del 06/08/2013

29651 14/08/2013

Lettera DL del 01/08/2013 - invio documentazione

integrativa alla SCIA in variante finale 28585 01/08/2013 Lettera del Comune 20/11/2014 – ulteriori richieste per il

perfezionamento delle pratiche edilizie in variante n.

D166/2011, D103/2013, D142/2013

42700 21/11/2014

Lettera DL del 09/12/2014 - invio documentazione integrativa e chiarimenti alla lettera del comune prot.

42700 per perfezionamento di pratiche edilizie

11/12/2014

Verbale di visita del collaudatore del Comune di Pioltello 12/12/2014 ai fini del rilascio del certificato di collaudo opere di urbanizzazione. Il collaudatore dichiara che le opere di urbanizzazione necessarie a consentire l’agibilità parziale risultano ultimate e collaudabili.

12/12/2014

Comunicazione ultimazione Lavori per opere soggette Agibilità - PEC al Comune

|Allegato 7.3 – Comunicazione ultimazione lavori|

19/12/2014

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Richiesta di certificato di Agibilità del 29/12/2014

|Allegato 7.4 – Richiesta Certificato Agibilità| n. 000458 08/01/2015 Alla richiesta di certificato di agibilità presentata in data 08/01/2015 per le unità residenziali risulta che sono stati allegati i seguenti documenti:

- Ricevuta di avvenuta variazione catastale - SCIA sicurezza antincendio

- Collaudo strutture

- Dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico per: singoli appartamenti, parti comuni, autorimessa e allacciamento pompe antincendio;

- Dichiarazione di Conformità Impianto produzione acqua calda sanitaria - Dichiarazione di conformità impianto idrico sanitario – adduzione idrica - Dichiarazione di conformità Impianto di riscaldamento

- Dichiarazione di conformità impianto ventilazione meccanica controllata - Dichiarazione di conformità Impianto di scarico acque nere e chiare - Dichiarazione conformità impianto antincendio

- Autocertificazione del DL conformità alle norme igienico sanitarie - Dichiarazione DL e impresa di conformità alla Legge 10/91

- Documentazione di conformità - esame finale per cinque ascensori – Kone - Messa in esercizio per 5 ascensori A, B, C, D1 e D2

- Impegno --- Omissis --- a sottoscrivere atto unilaterale - Aggiornamento della relazione sui requisiti di sostenibilità - Relazione tecnica riguardo il confort acustico

Impegno di --- Omissis --- a sottoscrivere l’atto unilaterale di pertinenzialità – allegato alla richiesta di certificato di agibilità

|Allegato 7.5 – Impegno --- Omissis --- atto unilaterale|

n.

0000458

08/01/2015

Attestazione agibilità parziale per le sole unità residenziali

|Allegato 7.6 – Attestazione agibilità parziale unità residenziali|

n. 21582 09/06/2015

Segnalazione Certificata di Agibilità per le unità commerciali: sub. 105,106 e 107

|Allegato 7.7 – Segnalazione Certificata di Agibilità|

46816 del

14/11/18 18/12/2018

Dalla documentazione esaminata risulta che --- Omissis --- doveva ancora inviare al Comune di Pioltello i seguenti atti e documenti:

1) Atto unilaterale di pertinenzialità per vincolare gli spazi destinati a parcheggio al piano interrato;

2) Atto uni laterale di vincolo del posto auto scoperto nel parcheggio pubblico a raso all’unità commerciale identificata con il Sub. 106;

3) Documentazione finale in materia di dispositivi anticaduta;

Dalla documentazione inviata dal Comune di Pioltello alla Curatela l’agibilità di tutte le unità realizzate risulta attestata.

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10.2 SICUREZZA ANTINCENDIO - PRATICA VV.F

Il fabbricato realizzato dall’--- Omissis --- è soggetto alle normative di sicurezza antincendio sia per la presenza del parcheggio interrato sia per l’altezza del fabbricato.

--- Omissis --- ha presentato il progetto ai VV.F. in data 22/03/2013 a seguito del quale sono state fatte delle osservazioni al progetto.

Nel 08/01/2015 è stata presentata la SCIA ai fini della sicurezza antincendio.

Nel 28/07/2015 è stato eseguito un sopralluogo dei VV.F. al quale è seguito un verbale di vista tecnica con le seguenti prescrizioni:

− produrre idoneo certificato di conformità redatto in base al DM 37 relativo all’impianto antincendio;

− Rendere permanentemente areati i quattro vani scale posizionando dei serramenti grigliati non chiudibili sulle aperture in sommità;

− Caricare i meccanismi di auto chiusura di tutte le porte REI;

− Posizionare idonea cartellonistica lungo le vie di esodo, con particolare riferimento alle seconde porte dei filtri,

− Produrre una nuova asseverazione comprensiva di tutti i certificati sopra citati.

Il 03/11/2015 --- Omissis ---, a seguito di alcuni solleciti da parte del Comune di Pioltello, comunica di aver ottemperato a quanto prescritto dai VV.F. e che provvederà a far volturare l’intestazione della pratica al “Condominio Residenza al Parco.

Il 25/09/2015 --- Omissis --- integra la pratica della prevenzione incendi con esito positivo del 19/10/2015.

Il CPI (Certificato Prevenzioni Incendi) è valido per 5 anni dalla data di protocollo della SCIA e valeva fino al 23/12/2019.

L’amministrazione del condominio si è attivata per il rinnovo del C.P.I.

È stato incaricato dal condominio un tecnico abilitato che ha fate le verifiche richieste.

A seguito dei sopralluoghi si è potuto verificare che:

- Le opere di finitura delle uscite di sicurezza non sono state terminate: le pareti non sono state intonacata e non sono state posati i corrimani e i parapetti;

- Alcune porte REI sono rovinate dalla ruggine e/o hanno meccanismi di apertura mal funzionanti;

- Mancano collari antincendio sulle tubazioni passanti nel piano interrato e sono da realizzare alcuni cassonetti in cartongesso attorno alle tubazioni sulle quali non è possibile prevedere i collari.

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La Curatela si è già attivata per portare a termine a breve le opere di cui sopra.

10.3 ALTRI VINCOLI

In riferimento al comma v) delle premesse alla Convenzione risulta che:

“le aree ricomprese nel perimetro del PII non sono interessate da vincoli ambientali, paesistici storico-artistici, idrogeologici, sismici od altri previsti da leggi speciali e non sono comprese nell’ambito territoriale di parchi o di riserve naturali”

10.4 CONFORMITÀ EDILIZIA DELL’UNITÀ

A seguito del sopralluogo si è potuto verificare che lo stato reale dell'unità oggetto di valutazione corrisponde a quanto rappresentato negli elaborati grafici presentati in Comune e corrisponde anche alle schede catastali presentate il 03/07/2014.

11 CONSISTENZA

11.1 MODALITÀ DI CALCOLO DELLE CONSISTENZE

L'Agenzia del Territorio indica la seguente modalità di calcolo delle consistenze degli immobili residenziali (Istruzione per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati)

La superficie commerciale è pari alla somma:

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Superficie dei vani Di ornamento principali e degli Superficie (terrazze, balconi, accessori diretti, + omogeneizzata delle patii e giardini);

comprensiva della quota pertinenze di uso Di servizio (cantine, delle superfici occupate

dai muri interni e perimetrali;

esclusivo: posti auto coperti e scoperti, box, etc.).

Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento: i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. mentre sono da considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito).

Le pertinenze accessorie sono distinte in:

- comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna);

- non comunicanti e non ad essi collegate, se con accesso indipendente ed esterno all’unità immobiliare.

- In merito al calcolo delle superficie inoltre

- Non devono essere considerate pertinenze esclusive annesse all’unità immobiliare, i locali accessori che per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e fisicamente indipendenti dall’unità immobiliare. In tal caso saranno da conteggiare autonomamente in relazione alla propria destinazione d’uso.

- La superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.

- Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali interni alle stesse devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.

- Non devono essere aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superfici relative agli spazi condominiali in quanto indivisibili e sono già considerati nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.

I coefficienti di omogeneizzazione o di riduzione sono i seguenti:

Uso del locale Coefficiente di

omogeneizzazione/

riduzione

Superficie residenziale 100%

Superficie balconi/terrazzi fino a 25 mq comunicanti 30%

Superficie balconi/terrazzi fino a 25 mq non comunicanti 15%

Superficie balconi/terrazzi oltre i 25 mq comunicanti 10%

Superficie balconi/terrazzi oltre i 25 mq non comunicanti 5%

Superficie sottotetto s.p.p. (senza permanenza di persone) per

la sola superficie con altezza superiore 150 cm 50%

Superficie delle pertinenze di servizio comunicanti 50%

Superficie delle pertinenze di servizio non comunicanti 25%

Box/posti auto/parcheggi coperti e scoperti a corpo

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Alla luce di quanto sopra:

− La superficie dell’abitazioni sarà considerata al 100 %;

− La superficie dei balconi e delle logge sarà considerata al 30% in quanto pertinenze accessorie di ornamento comunicanti;

− La superficie delle aree scoperte di pertinenza se presenti sarà considerata al 10%;

− La superficie del solaio sarà considerata al 25% in quanto pertinenza di servizio non comunicante;

− I box, i posti auto coperti e i posti moto coperti verranno valutati a corpo.

Dagli elaborati grafici in formato digitale recuperati durante l’accesso agli atti risultano le seguenti superfici:

Stralcio planimetria abitazione Sub. 7 La consistenza dell’unità risulta:

Residenziale Sup. reale Coef. di

Ragguaglio Sup. Commerciale

Abitazione 77,20 mq 100 % 77,20 mq

Area scoperta di pertinenza

96,80 mq 10 % 9,68 mq

Solaio 1,80 mq 25 % 0,45 mq

Totale 87,33 mq

Box 23,50 mq A corpo

La superficie commerciale in base alla quale verrà valutata l’abitazione risulta essere di 87,33 mq, mentre il Box sarà valutato a corpo.