RAPPORTO DI VALUTAZIONE

(1)

T R I B U N A L E D I B R E S C I A

Esecuzione Immobiliare n.

813

/

2018

Giudice delegato: DOTT. SSA SIMONETTA BRUNO

Anagrafica

Creditore procedente:

Rappresentato dall’Avvocato

Esecutati:

Esperto incaricato

BANCA CARIGE SPA

Con sede legale in Genova, Cap. 16123 Via Cassa di Risparmio n.15

P.Iva C.f. 03285880104

Sig.re Francesco De Fazio C.F. DFZFNC77L22F839P

Arch. Dott. Lorenzo D’Adda

Via Studio in via G. Carducci n.111, 25014 Castenedolo (BS) CF DDDLNZ78B28B157M

Tel. 0302075263 Cell. 3405638097

Mail architettodadda@yahoo.it Pec lorenzo.dadda@archiworldpec.it

Iscritto all’Albo/Ordine degli Architetti della Provincia di Brescia nr. 2514

Avv. Marco Silvestri

Con Studio in Via S. Caterina n. 39 Comune di Genova (GE), Cap. 16123 Tel 010.5954181

PEC marco.silvestri@ordineavvgenova.it

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

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Date

Nomina dell’esperto 30/10/2018

Conferimento d'incarico di stima e giuramento 04/12/2018 Data della consegna del rapporto di valutazione 12/04/2019

Identificazione del lotto

LOTTO NR.

1

Descrizione sintetica

Appartamento al piano terra con taverna, cantina e garage al piano interrato Ubicazione

Rovato (Bs) via Parini n. 7.

Identificativi catastali

Catasto fabbricati del Comune di Rovato (Bs):

- al Foglio 9 Catasto Fabbricati Particella 460 Subalterno 3 (Cat. A/2 appartamento e cantina) - al Foglio 9 Catasto Fabbricati Particella 460 Subalterno 44 (Cat. C6 garage)

Quota di proprietà

Il bene è di proprietà dell’esecutato Sig.re Francesco De Fazio per la quota intera 1/1.

Diritto di proprietà

Proprietà dell’esecutato Sig.re Francesco De Fazio

Più probabile valore in libero mercato € 121.000,00

Più probabile valore di mercato in condizioni

di vendita forzata (valore base d’asta) € 105.000,00

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"Giudizio" sintetico sulla commerciabilità dell’immobile

Appartamento adatto sia per famniglia che single, interessante anche come investimento immobiliare per affitto.

Audit documentale e Due Diligence

Conformità edilizia

□ Si □ No

Conformità catastale

□ Si □ No

Conformità titolarità

□ Si □ No

Formalità e vincoli rilevanti opponibili all’acquirente

Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami

□ Si □ No

Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici

□ Si □ No

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Indice

1. Fasi - accertamenti e date delle indagini. ... 4

2. Inquadramento dell’immobile ... 5

3. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione ... 9

4. Audit documentale e Due Diligence ... 16

4.1 Legittimità urbanistica... 16

4.2 Rispondenza catastale ... 20

4.3 Verifica della titolarità ... 21

5. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente ... 22

6. Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente. ... 22

7. Analisi estimativa ... 24

8. Riepilogo dei valori di stima ... 27

9. Dichiarazione di rispondenza ... 28

10. Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione ... 29

1. Fasi - accertamenti e date delle indagini.

Nomina dell’esperto 30/10/2018

Conferimento d'incarico di stima e giuramento 04/12/2018

Avviso di inizio operazioni peritali con Racc. A/R 11/01/2019

Indagini catastali 25/01/2019

1° Tentato accesso ai luoghi senza esito 28/01/2019

Indagini ipocatastali e conservatoria 20/02/2019

Richiesta di accesso agli atti U.T.C. di Rovato 20/02/2019

Indagine edilizia U.T.C.di Rovato 06/03/2019

2° Tentato accesso ai luoghi senza esito 02/04/2019

Inizio operazioni peritali in loco 09/04/2019

Indagine presso AG. Entrate BS2 11/04/2019

Data della consegna del rapporto di valutazione 17/04/2019

Prossima udienza 19/04/2019

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Arch. Lorenzo D’Adda, studio in via G. Carducci n. 111, 25014 Castenedolo, PEC lorenzo.dadda@archiworldpec.it Pagina 5/29

2. Inquadramento dell’immobile

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO

Localizzazione

□

Provincia BRESCIA

□

Comune ROVATO (BS)

□

Via PARINI 7

Zona

L’appartamento oggetto di pignoramento si colloca in un area semicentrale limitrofa sia al centro storico di Rovato che ad una zona industriale/artigianale. Nei pressi del condominio vi è un’estesa area a parco urbano.

Mappe geografiche macro/microscopica

GOOGLE EARTH

Firmato Da: D'ADDA LORENZO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 153a4fb92fc5438a2b64957546d9c2af

(6)

GOOGLE EARTH

(7)

FOTOGRAFIA DEL COMPLESSO CONDOMINIALE

FOTOGRAFIA APPARTAMENTO AL PIOANO TERRA

□

Destinazione urbanistica dell’immobile

Tessuto a prevalente destinazione residenziale a bassa densità B1

□

Caratteristiche generali dell’immobile

Condominio di piani 5 oltre interrati e garage, facciate intonacate e aggetti di logge e balconi in cemento armato, edificato nell’ anno 1998.

□

Consistenza

Il bene nel suo complesso sviluppa circa mq 101,00 di superficie commerciale di vendita.

□

Caratteri domanda e offerta

Possibili acquirenti: privato o società.

Lato venditore: esecuzione immobiliare di bene di proprietà dell’esecutato Sig.re Francesco De Fazio.

Possibili motivi di acquisto: investimento o prima casa.

(8)

□

Forma di mercato Concorrenza monopolistica.

□

Filtering

Negativa (down).

□

Fase del mercato immobiliare

A seguito della grave crisi finanziaria che ha colpito il settore immobiliare con consistente diminuzione dei prezzi e delle compravendite (recessione), si è in una fase di stabilità con rari segnali di recupero.

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3. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione

DATO IMMOBILIARE

Descrizione sintetica dell’immobile staggito

ESTERNI, PARTI COMUNI

Il condominio ove è locato il bene ha un ingresso centrale con pensilina, da qui si accede al vano scale che collega i 5 piani fuori terra più l’interrato, l’accesso agli interrati avviene anche tramite la rampa carrabile ed corsello che conduce ai garage.

APPARTAMENTO

L’ingresso all’appartamento avviene tramite un portoncino al piano terra, varcato il quale si accede subito nella zona soggiorno/cucina, al piano terra vi è anche un bagno igienico e n° 2 camere di cui una matrimoniale. Dalla zona a giorno si accede anche al giardino di pertinenza che è raggiungibile tramite un ponte sopra il corsello dei garage. Dal soggiorno cucina si accede anche al piano interrato ove ha luogo una grande cantina/taverna. Facente parte della proprietà sono una cantina di piccole dimensioni ed un garage al piano interrato.

Confini catastali

Come da estratto mappa:

FABBRICATO al mappale 460 confini:

Nord mappale 476 e 466 Ovest mappale 461, 231, 169 Sud mappale 462

Est mappale 466

Consistenza

Sulla base di quanto potuto verificare in luogo e dai documenti edilizi e catastali si stima la seguente consistenza del bene in oggetto, si dedurrà la superficie lorda aumentando quella netta di circa il 10 %.

PIANO TERRA

SOGGIORNO/CUCINA 23,97 MQ BAGNO 6,24 MQ CAMERA SINGOLA 9,45MQ CAMERA MATRIMONIALE 14,28 MQ

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TOTALE SUPERFICIE NETTA CIRCA 54,00 MQ TOTALE SUPERFICIE LORDA CIRCA 60,00 MQ

PIANO INTERRATO COLLEGATO ALL’APPARTAMENTO CANTINA/TAVERNA 21,93 MQ

TOTALE SUPERFICIE NETTA CIRCA 22,00 MQ TOTALE SUPERFICIE LORDA CIRCA 24,00 MQ

PIANO INTERRATO

AUTORIMESSA 15,83 MQ CANTINA 2,18 MQ TOTALE SUPERFICIE NETTA CIRCA 18,00 MQ TOTALE SUPERFICIE LORDA CIRCA 20,00 MQ

ESTERNI

GIARDINO 113,00 MQ BALCONE 4,50 MQ

TOTALE SUPERFICIE LORDA CIRCA 117,50 MQ

PLANIMETRIA DEL PIANO TERRA (DOCUMENTI DI CONCESSIONE EDILIZIA)

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PLANIMETRIA DEL PIANO INTERRATO TAVERNA E GARAGE (DOCUMENTI DI CONCESSIONE EDILIZIA)

PLANIMETRIA DEL PIANO INTERRATO CANTINA (DOCUMENTI DI CONCESSIONE EDILIZIA)

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PLANIMETRIA DEL PIANO TERRA, ESTERNI GIARDINO (DOCUMENTO CATASTALE)

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Criteri per il calcolo della superficie commerciale vendibile (scv)

Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla somma delle "superfici ponderate" che compongono l'immobile. A seguito la valutazioni delle superfici di vendita dedotte dal rilievo operato in luogo e dalla documentazione edilizia e catastale reperita.

COEFFICIENTI DI PONDERAZIONE

Documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo la Norma UNI 10750:2005 (Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate)

Superfici principali

Descrizione Incidenza Annotazioni

Superficie utile netta calpestabile 100%

Muri perimetrali 100% calcolare fino allo spessore max di 50 cm

Muri perimetrali in comunione 50% calcolare fino allo spessore max di 25 cm

Mansarde 75% altezza media minima mt 2,40

Sottotetti non abitabili (mansarda) 35% altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50

Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai

vani principali) 80% altezza media minima mt 2,40

Soppalchi non abitabili 15%

Verande (con finiture analoghe ai vani

principali) 80%

Verande (senza finiture analoghe ai vani

principali) 60%

Taverne e Locali seminterrati

abitabili(collegati ai vani principali) 60% altezza media minima mt 2,40

Precisazioni

Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature

(interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

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Superfici di ornamento

Descrizione Incidenza Annotazioni

Balconi e Lastrici solari 25% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Terrazzi e Logge 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Terrazzi di attici (a tasca) 40% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Portici e Patii 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata

al 10%

Corti e Cortili 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata

al 2%

Giardini e aree di pertinenza di

"appartamento" 15% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata

al 5%

Giardini e aree di pertinenza di "ville e

villini" 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata

al 2%

Superfici vani accessori e parcheggi

Descrizione Incidenza Annotazioni

Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali)

20%

altezza minima di mt 1,50

Locali accessori (collegati ai dei vani

principali) 35% altezza minima 2,40

Locali tecnici 15% altezza minima di mt 1,50

Box (in autorimessa collettiva) 45%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00

= 12,50 mq Box (non collegato ai vani principali) 50%

Box (collegato ai vani principali) 60%

Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) 35%

Posti auto scoperti 20%

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Calcolo superfici di proprietà

Sintesi delle superfici commerciali vendibili (scv)

Per quanto descritto, l’immobile insistente il Catasto dei Fabbricati del Comune di Rovato (Bs) al Foglio 9, Particella 460 Subalterni 3 e 44, sviluppa le seguenti superfici commerciali:

PIANO TERRA

destinazione Coeff. Sup. lorda mq Sup. Commerciale mq

Appartamento 1,00 60,00 60,00

Giardino 0,15 113,00 16,00

Balcone 0,25 4,50 1,00

Totale superficie piano terra 150,30 77,00

PIANO INTERRATO

destinazione Coeff. Sup. lorda mq Sup. Commerciale mq

Taverna/cantina 0,60 24,00 14,00

Garage/Cantina 0,50 20,00 10,00

Totale superficie piano primo 48,30 24,00

Totale superficie commerciale di vendita (scv) mq 101,00

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4. Audit documentale e Due Diligence

4.1 Legittimità edilizia – urbanistica

Il giorno 20/02/2019 Il CTU ha richiesto accesso agli atti per visionare e prendere copia dei documenti amministrativi delle pratiche edilizie inerenti il bene in oggetto. Il 06/03/2019 si è recato presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Rovato per visionare i documenti in archivio e precisamente:

- CONCESSIONE EDILIZIA N. 286 DEL 1996 - D.I.A. DEL 02/12/1997

- D.I.A. DEL 18/05/1998 - D.I.A. DEL 21/07/1998 - D.I.A. DEL 06/03/2001

- CONVENZIONE URBANISTICA DEL 24/05/1985 N. 127 -ABITABILITA’

- DENUNCIA CEMENTI ARMATI E COLLAUDO

Prese in esame e comparate le rappresentazioni grafiche planimetriche dell’ultima Concessione Edilizia con quanto rilevato in loco presso l’immobile, si da atto che non vi siano disuguaglianze tra gli atti amministrativi autorizzati e lo stato di fatto dell’immobile. Da menzionare che nel soggiorno cucina sono presenti partizioni interne che però sono parte integrante dell’arredamento e per questo non si configurano come partizioni interne sia portanti che non.

Nella disamina degli atti è stata rilevata sia la denuncia dei cementi armati che il certificato di abitabilità.

□ Data verifica urbanistica (06/03/2019

)

Situazione urbanistica e limitazioni

Strumento urbanistico Piano del Governo del Territorio del Comune di Rovato.

Il bene oggetto di stima, facente parte del condominio sito in via Parini n. 7 in Rovato, appartiene

all’ambito territoriale a destinazione prevalentemente residenziale (Tav P 1.1 PIANO DELLE

REGOLE). Dalla visione della Tav. P 3.1 del Documento di Piano risulta che l’immobile non è

considerato ne bene culturale ne di interesse storico culturale e senza vincoli.

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PIANO GOVERNO DEL TERRITORIO - STARLCIO TAV. P 1.1

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PIANO GOVERNO DEL TERRITORIO - STARLCIO TAV. DP P 3.1, VINCOLI AMBIENTALI,

ARCHITETTONICI E INFRASTRUTTURALI.

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DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA

Il sottoscritto Arch. Lorenzo D’Adda, iscritto all’Albo/Ordine degli Architetti della Provincia di Brescia al nr. 2514 e iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale di Brescia al nr. 696, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione della documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Passirano (Bs) ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

LA REGOLARITÀ URBANISTICA DEL BENE OGGETTO DI STIMA

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4.2 Rispondenza catastale

Elenco documentazione visionata:

- Visure catastali.

- Visure storiche per immobile.

- Estratto mappa.

Data verifica catastale Bs 25/01/2019

Prese in esame e comparate le rappresentazioni grafiche planimetriche catastali con quanto rilevato in loco presso l’immobile, si da atto che non vi siano disuguaglianze tra gli atti amministrativi e lo stato di fatto dell’immobile.

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE

Il sottoscritto Arch. Lorenzo D’Adda, iscritto all’Albo/Ordine degli Architetti della Provincia di Brescia al nr. 2514 e iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale di Brescia al nr. 696, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia Entrate _ Ufficio provinciale di Brescia _ Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

LA CONFORMITÀ CATASTALE RISPETTO ALLA STATO ATTUALE DEL BENE STIMATO

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4.3 Verifica della titolarità

Inquadramento della titolarità

A seguito delle verifiche, letta la Certificazione Notarile a cura del Dott. Fabio Cosenza allegata ai documenti di causa, si evincono le seguenti titolarità.

Titolo di provenienza Con identificativo catastale:

Dalla visura storica per immobile risulta che il bene oggetto di pignoramento sia ad oggi di proprietà del Sig.re:

FRANCESCO DE FAZIO C.F. DFZFNC77L22F839P

Stato del possesso del bene alla data della valutazione

Il bene alla data del sopralluogo è stato sgomberato parzialmente dal mobilio a seguito della nomina

del Custode Giudiziario SOCCOV Srl, il Sig.re De Fazio in sede di sopralluogo ha informato il Ctu

di voler chiedere al Giudice Esecutore l’autorizzazione ad abitare l’immobile sino alla possibile

vendita.

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5. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente

L’amministratore condominiale ha fatto pervenire al Ctu la quota a debito che l’esecutato Sig.re Francesco De Fazio ha nei confronti del condominio “Dalia” che corrisponde alla data del 31/12/2018 ad euro 2.023,27.

6. Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente.

Il CTU, letti i documenti allegati alla presente procedura esecutiva 813/2018 tra cui il Certificato Notarile del bene oggetto di pignoramento immobiliare a cura e firma del Notaio Dott. Fabio Cosenza, si è recato presso la Conservatoria di Brescia (Agenzia del Territorio - servizio di pubblicità immobiliare – Brescia) per la verifica delle formalità pregiudizievoli non opponibili all’acquirente.

In riferimento all’immobile pignorato esistono le seguenti formalità:

con riferimento catastale del Comune di Rovato BS Foglio 09, mapp. 460, subalterni 3 e 44 :

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(24)

7. Analisi estimativa

Utilizzo della valutazione

L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.

Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.

Basi del valore

Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

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Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:

"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato."

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 - Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito:

“Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.”

Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard internazionali di valutazione

Per la determinazione analitica del valore di mercato degli immobili staggiti è stato applicato il criterio di valutazione del metodo di confronto comparativo diretto.

L’espletamento delle operazioni di stima è stato condotto al fine di raccogliere tutti i dati inerenti l’individuazione dell’immobile, l’ubicazione all’interno del Comune Rovato (Bs), la sua consistenza e lo stato di conservazione.

Lo scrivente Tecnico procede nella valutazione del bene oggetto di stima attraverso la propria conoscenza professionale, la documentazione in suo possesso, la ricerca del valore unitario di immobili analoghi ed oggetto di compravendita, la lettura presso la Conservatoria di Brescia dell’Atto Notarile di Vendita.

Al fine di ottenere un più probabile equo valore di mercato del bene si sono consultati anche i listini dell’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) e della PROBRIXIA (Azienda Speciale della Camera di Commercio di Brescia).

Effettuata una ricerca dei valori di compravendita di immobili analoghi e limitrofi al bene in oggetto tramite l’utilizzo di siti Web dedicati alla compravendita si conferma che vi è ancora una svalutazione economica

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dell’offerta di vendita in virtù della contemporanea crisi economica che ha colpito pesantemente il settore immobiliare italiano e vi sono rari segnali di ripresa.

Considerando che:

- L’immobile è stato edificato nel 1998 con parametri di confort che oggi sono ampiamente migliorati nelle nuove costruzioni,;

- I valori medi di vendita degli immobili in zona semicentrale sono attestati dall’OMI per circa euro 1.250,00 (valore minimo, immobili in stato conservativo normale) e dalla PROBRIXIA per circa euro 1.240,00 (valore minimo per immobili con massimo 20 anni di vetustà) ;

- la fase di recessione economica in cui versa il settore del mercato immobiliare italiano è in fase di stallo con rari segnali di ripresa, cospicua offerta e rara domanda;

- gli immobili analoghi al presente bene oggetto di stima sono in offerta sul mercato a circa euro 1.300,00/1.400,00 ma con una domanda di compravendita al ribasso di circa il 15 %;

si ritiene, per quanto esposto nella presente relazione di stima ,che il valore della Superficie Lorda Commerciale di Vendita del bene in oggetto sia prudenzialmente stimato in euro 1.200,00 al mq. Ne si deduce che il più probabile valore in mercato libero sia di euro 121.000,00 (euro 1.200,00 x mq SVC 101,00 mq).

Il bene è oggetto di esecuzione immobiliare e quindi suscettibile della svalutazione del prezzo di mercato in conseguenza di probabili mancate aggiudicazioni all’asta, sono quindi possibili gli aumenti delle spese per la pubblicità immobiliare, tutto ciò premesso si ritiene prudenzialmente che il valore di mercato in condizioni di vendita forzata sia di euro 105.000,00 ovvero con un deprezzamento di circa il 13% del valore in libero mercato.

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8. Riepilogo dei valori di stima

LOTTO 1

Il più probabile valore in libero mercato viene di fatto quantificato in € 121.000,00 (Euro centoventunomila/00).

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta, viene quantificato in € 105.000,00 (Euro centocinquemila/00).

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9. Dichiarazione di rispondenza

Il sottoscritto esperto incaricato dal Tribunale: Dott. Arch. Lorenzo D’Adda Iscritto all’Ordine/Albo degli Architetti della Provincia di Brescia: N. 2514 Iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale di Brescia: N. 696

DICHIARA

□

Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.

□

Di non aver agito in conflitto di interesse.

□

Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.

□

Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità.

□

Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame.

□

La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso.

□

Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.

□

Non ha alcun interesse verso il bene in questione.

□

Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.

□

E' in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione.

□

Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l’immobile.

□

Ha ispezionato di persona la proprietà.

□

Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto.

Il CTU

Data rapporto valutazione: BS 15/04/2019

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10. Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione

1. ESTRATTO MAPPA 2. VISURE CATASTALI 3. PLANIMETRIE CATASTALI

4. CONCESSIONE EDILIZIA, DOCUMENTI ED ELABORATI GRAFICI 5. RILIEVO FOTOGRAFICO

6. QUOTAZIONI IMMOBILIARI