p.da
TRIBUNALE CIVILE DI CUNEO
FALLIMENTO N.08/2018
“SEGHERIA ARTIGIANA FULCHERI FILIPPO & C. SNC, nonché nella qualità di soci illimitatamente responsabili
Fulcheri Enrico e Fulcheri Elda “
Giudice Delegato dott.ssa Natalia FIORELLO
Curatore Fallimentare Dr.ssa Valeria Domenino Dottore Commercialista con studio in Verzuolo Via Don Orione, 1
RELAZIONE DI STIMA DEL
PATRIMONIO IMMOBILIARE
E DEI DIRITTI REALI ACQUISITI AL FALLIMENTO DELLA DITTA
“SEGHERIA ARTIGIANA FULCHERI FILIPPO & C. SNC, nonché nella qualità di soci illimitatamente responsabili
Fulcheri Enrico e Fulcheri Elda “
Tecnico incaricato: Geom Giorgio Ariaudo Iscritto all’albo della provincia di Cuneo al N. 2313 Iscritto in elenco tecnico esperto del Tribunale di Cuneo al n. 59/96 Valutatore certificato ai sensi UNI 11558:2014 c.f.RDAGRG872B20I470B P.IVA 02427580044
con studio in Savigliano -CN- Via Togliatti, 8 telefono 0172.71.58.99 cellulare 348.26.58.630 fax 0172.75.13.60 email: gf.ariaudo@libero.it giorgio.ariaudo@geopec.it
Savigliano li, 07/05/2020
LOTTO 4 (appartamento TORINO)
G E O S T U D I O
di ARIAUDO G. & MINA L.
GEOMETRI ASSOCIATI -Studio Tecnico- SAVIGLIANO, Via Togliatti 8 -CN- P.IVA 02427580044 – Tel.0172/715899 fax. 0172.751360
INTRODUZIONE
Premessa:
Il sottoscritto ARIAUDO geometra Giorgio, regolarmente iscritto all’albo dei Geometri della provincia di Cuneo al n 2313, consulente Tecnici del Tribunale di Cuneo in elenco al n. 59/96, Valutatore immobiliare Certificato ai sensi della norma UNI 11558:2014, con studio in Savigliano, Via Togliatti, 8 (tel 0172.715899) seguito dell’incarico ricevuto dall’Ill.mo Sig. Giudice delle procedura dott.ssa Natalia Fiorello in data 09/03/2018, relativamente alla procedura n. 08/2018, società “SEGHERIA ARTIGIANA FULCHERI FILIPPO & C. SNC, nonché nella qualità di soci illimitatamente responsabili “Fulcheri Enrico e Fulcheri Elda“, relativamente alla valutazione dei Beni Immobili acquisiti all’attivo della procedura, effettuato il sopralluogo ed in particolare presa visione del bene in data 24/01/2020, effettuate le opportune verifiche ed accertamenti, riferisce di seguito la propria valutazione che si era riservato in sede di redazione di inventario, elaborando una relazione di stima con all’interno:
1 - Identificazione dei beni immobili oggetto della vendita 2 - Descrizione sommaria
3 - Stato di possesso
4 4.1 - Vincoli ed oneri giuridici
4.1.1 - Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli
4.1.2 - Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale 4.1.3 - Atti di asservimento urbanistico
4.1.4 - Altre limitazioni d'uso
4.2 - Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati (e/o ristretti) a cura e spese della procedura 4.2.1 - Iscrizioni
4.2.2 - Pignoramenti 4.2.3 - Altre trascrizioni 4.2.4 - Altre limitazioni d'uso
4.3 - Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1 - Conformità urbanistico edilizia
4.3.2 - Conformità catastale 5 - Altre informazioni
6 - Attuali e precedenti proprietari
6.1 - Attuali proprietari da oltre il ventennio 7 - Pratiche edilizie
8 - Destinazione Urbanistica 9 - Consistenze
10 - Caratteristiche descrittive 11 - Valutazione complessiva del lotto
11.1 - Criterio di Stima 11.2 - Fonti di informazione 11.3 - Valutazione proprietà
1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Proprietà per la quota di 1/1 di appartamento a piano quarto, di un complesso condominiale completo di ascensore, di 8 piani fuori terra, oltre attico e piano interrato. Situato in Torino Corso Unione Sovietica n.
445. L’appartamento a 4° piano è composto da ingresso, tinello/cucina, ripostiglio, bagno, due camere da letto oltre 2 balconi, mentre in piano interrato si trova il locale cantina individuato con il n. 25.
Identificati al Catasto Fabbricati: Comune di Torino (To)
Intestato a: Fulcheri Enrico, nato a Cuneo il 13/05/1963, cf FLC NRC 63E13 D205E, prop. per 1/1:
x Foglio 1462, part. 49, sub 23, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 1, consistenza 4 vani, Sup.
Catastale 81 mq, rendita 537,12 €, Corso Unione Sovietica, 445, piano 4.
Coerenze Appartamento da nord in senso orario:
x Vuoto su Corso Unione Sovietica, vuoto su cortile condominiale, vuoto su cortile condominiale, disimpegno condominiale, altra unità immobiliare proprietà Viberti o aventi causa.
Coerenze Cantina n 25, da nord in senso orario:
x Terrapieno su Corso Unione Sovietica, cantina altra unità immobiliare, disimpegno condominiale, cantina altra unità immobiliare.
Georeferenziazione:
x Latitudine: 45.02129215 x Longitudine: 7.63445225
Classe sismica:
x Zona sismica 4 ( Zona con pericolosità sismica molto bassa. E' la zona meno pericolosa dove le possibilità di danni sismici sono basse.)
nel dettaglio:
Proprietà per la quota di 1/1 di appartamento a piano quarto, di un complesso condominiale completo di ascensore, di 8 piani fuori terra, oltre attico e piano interrato. Situato in Torino Corso Unione Sovietica n.
445. L’appartamento a 4° piano è composto da ingresso, tinello/cucina, ripostiglio, bagno, due camere da letto oltre 2 balconi, mentre in piano interrato si trova il locale cantina.
La superficie commerciale dell’appartamento è pari a 98,84 mq.
Per l’unità immobiliare in oggetto è stato predisposto Attestato di Prestazione Energetica :
x sub. 23: attestato n. 20192060590022 valido fino al 5/2/30 Classe Energetica “G” EPgl,nren (KWH/mq anno) 337,63
2) DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: L’unità immobiliare in esame è ubicata in Mirafiori Sud (Mirafior Sud in piemontese) è un vasto quartiere della periferia sud di Torino che costituiva la Circoscrizione 10, dal 2016 accorpata con la Circoscrizione 2. Confina a est col quartiere Lingotto, a nord coi quartieri Nizza Millefonti e Lingotto, a ovest con un piccolo tratto dell'interporto di Torino, a sud con Beinasco (borgo "Le Fornaci"),
Servizi della zona: Servizi di quartiere a 360 gradi, con organizzazioni volte a valorizzare e far conoscere tramite web le attività locali e promuovere il commercio. (Tutto mirafiori)
Caratteristiche limitrofe: Mirafiori Sud rimane uno dei quartieri più vasti di Torino, tanto che costituiva una circoscrizione a sé, e si può dividere in alcune principali macrozone:
x l'area occidentale è occupata principalmente dal Cimitero Parco;
x l'area stabilimento FIAT;
x Il Villaggio (Vilagi), una zona abitativa compresa tra via Biscaretti e via Plava, sorta e popolata durante la crescita occupazionale della Fiat negli anni sessanta;
x Città Giardino, nome poi dato successivamente anche ad una zona situata nell'adiacente quartiere di Mirafiori Nord, è caratterizzata da graziose villette e case molto basse, con giardini e orti, situata tra via Monte Sei Busi e via Monte Cengio, nata sull'idea inglese della garden city;
x Cime Bianche (Sime Bianche), per via del colore dei tetti, zona compresa tra via Gian Carlo Anselmetti e corso Unione Sovietica; il rione compreso tra corso Unione Sovietica, strada delle Cacce, via Onorato Vigliani, strada del Castello di Mirafiori, il cui fulcro rimane il mercato rionale di via Cesare Pavese, oltre che la parrocchia S.S. Apostoli di via Togliatti/via Farinelli/Giardini Ravera; la vasta area verde del Parco Colonnetti, che comprende gli impianti sportivi del CUS Torino e quelli scientifici dell'ex-C.N.R., poi diventato Istituto elettrotecnico nazionale Galileo Ferraris, oggi Istituto nazionale di ricerca metrologica. Il vasto parco verde sorge sui resti del vecchio aeroporto, chiamato "Campo di Volo Mirafiori" o "Aeroporto Gino Lisa", mentre oggi è diventato una vera e propria riserva naturalistica;
x Basse di Mirafiori (Basse 'd Mirafior), una zona compresa tra via Artom, il confine con via Sestriere di Moncalieri e il torrente Sangone di Nichelino, caratterizzata da case in mattone rosso, basse e popolari, con la chiesetta delle Suore Lauretane di via Chiala 14, e che furono costruite per gli operai della FIAT, proprio dietro i casermoni di via Artom
Collegam. pubblici (km): Puoi arrivare a Mirafiori Sud con Bus, Tram, Treno o Metro. Queste sono le linee e i percorsi che hanno fermate nelle vicinanze - 41, 43, 62, 63 /, 71 (Bus)R, SFM4 (Treno)M1 (Metro)4 (Tram)
3) STATO DI POSSESSO:
L’immobile risulta libero, attualmente all’interno della proprietà in esame è presente l’arredamento e beni personali della ex proprietaria deceduta in data 20/03/2018.
4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI – aggiornamento al 21/02/2020 :
4.1. Vincoli ed oneri giuridici
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e prov. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno
4.2. Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati (e/o ristretti) a cura e spese della procedura:
4.2.1. Iscrizioni: Nessuna 4.2.2. Pignoramenti: Nessuna 4.2.3. Altre trascrizioni:
Sentenza dichiarativa di Fallimento derivante da Atto Giudiziario a favore di Massa dei creditori del fallimento Segheria Artigiana Fulcheri Filippo & C. nonché dei soci illimitatamente responsabili Fulcheri Elda e Fulcheri Enrico relativamente a unità negoziale n.1, per il diritto di piena proprietà, per la quota di 1/1
Contro Fulcheri Enrico, nato a Cuneo il 13/05/1963, cf FLCNRC63E13D205E, relativamente a:
x unità negoziale n.1, per il diritto di piena proprietà, per la quota di 1/1
A firma del Tribunale di Cuneo cf. 96001240041, atto giudiziario del 27/02/2018, rep.8/2018 trascritto a Torino 1 in data 05/02/2020, ai R.G. 4372, R.P. 3186
x Unità negoziale n.1:
Torino CF Fg 1462 part 49 sub 23 cat A/2 4 vani Corso Unione Sovietica 445 piano 4 Torino CF Fg 1462 part 138 sub 30 cat C/6 12 mq Via Barbera Gaspero, 35 piano S1
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale:
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
A seguito dell’esame della documentazione urbanistico/edilizia meglio descritte nel capitolo 7 che segue, sostanzialmente non si rilevano difformità di sagoma/cubatura, eccezion fatta per la seguente difformità:
x L’appartamento “tipo” disegnato nella variante edilizia del 11/11/1957 individuerebbe un piccolo ripostiglio interno, a lato del corridoio condominiale, di fatto unito con l’appartamento adiacente. Tale difformità non è riscontrata a livello catastale nelle attuali schede depositate in archivio dell’Agenzia delle Entrate, disegnate nel lontano 1969.
x Il cucinino attualmente viene utilizzato come dispensa, mentre la cucina è montata nel locale tinello.
A giudizio dello scrivente per legittimare la situazione esistente è necessario presentare domanda di C.I.L.A. (comunicazione inizio lavori asseverata) o S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività) in sanatoria ai sensi del D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380 come modificato dal Decreto Legislativo 27.12.2002, n. 301 e s.m.i.. e/o in caso di procedura stragiudiziale, con decreto di trasferimento, domanda di Condono (dove possibile) ai sensi dell’art. 32 della L. 30 settembre 2003, n. 269 convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326 (vedi disposizioni capi IV V della legge 47/85 ultimo comma applicabile in virtù dell’art 32 comma 25 anche alle opere realizzate dopo il 1/10/83 e prima del 31/3/03) s.m.i.
Oblazione stimata: € 500,00 Oneri totali stimati: € 1.500,00 (spese tecniche, iva e contributi cassa esclusi)
Nb: In relazione alle verifiche di sanabilità delle difformità registrate sugli immobili, pur nella volontà da parte del sottoscritto di fornire dati e informazioni complete nel rispetto dell’incarico ricevuto, in ordine alle limitazioni d’indagine esposte, lo scrivente deve constatare la pratica impossibilità di fornire un quadro dettagliato, esaustivo e definitivo sul punto. D’altra parte, per la natura ed i limiti insiti del mandato rimesso al tecnico, non pare possibile intendere questo finanche teso a sostituire l’espressione che compete per legge agli uffici deputati circa i termini di ammissione delle istanze e l’indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti, manifestazione che gli uffici, alle risultanze delle consultazioni svolte, rimandano all’esito dell’istruttoria conseguente alla presentazione di pratica completa di elaborati scritto-grafici di dettaglio. Alla luce di ciò, nel quadro del rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni rappresentate, quanto contenuto nel presente elaborato è da intendersi formulato in termini orientativi e previsionali e, per quanto attiene gli importi economici, in indirizzo prudenziale, ciò al fine di avere un quadro utile di massima per le finalità peritali. In conclusione, pertanto, è da precisarsi che quanto indicato, può essere soggetto a possibili modificazioni ovvero variazioni e che le assunzioni sono state operate in ragione della normativa vigente al momento dell’elaborazione della relazione peritale.
4.3.2. Conformità catastale:
Catasto Terreni
Non si rilevano difformità
Oneri catastali totali stimati: € 0,00 (spese tecniche, iva e contributi cassa esclusi)
Catasto Fabbricati:
Non si rilevano difformità significative che possano modificare la rendita dell’immobile.
Il fatto che il cucinino sia attualmente utilizzato come dispensa e il tinello come cucina, non comporta una difformità tale da pregiudicare la modifica della rendita catastale.
Oneri catastali totali stimati: € 0,00 (spese tecniche, iva e contributi cassa esclusi)
5) ALTRE INFORMAZIONI:
Condominio Corso Unione Sovietica 445 CF 96805760012
Amministratore: ECO amministrazioni srl Via Pramollo 3/A, 10135 Torino tel 011.05312(79)(71) Mail: eco.amministrazioni@gmail.com
Rate scadute esercizio ordinario 2019 (1/1/19-31/12/19) € 2.257,77 Rate esercizio riscaldamento 2019/2020 (1/10/19-30/4/20) € 1.535,67 Consuntivo 2018 (aggiornamento dopo assemblea 18/4/2019) € 1.672,79 Spese straordinarie:
x Diagnosi energetica/efficienza energetica (valvole e lavaggio impianto) € 44,29
x Autoclave € 294,98
x Impianto citofoni € 389,11
Nb: da nota di trascrizione si deduce: Regolamento di condominio depositato con atto a rogito Notaio Gancia in data 26/03/1958 registrato a Torino il 15/04/1958 al n 22129 debitamente trascritto
6) ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
dal 20/03/2018:
x Fulcheri Enrico cf (FLC NRC 63E13 D205E), proprietari per la quota di 1/1, a seguito di denuncia di successione di Bertolino Giuseppina cf (BRT GPP 32D42 F326F), con Atto Amministrativo Torino 1 Atti Pubbl. Succ. Rimb. Iva, in data 06/02/2020 rep. 28454/88888/20 Atto per causa di morte , Certificato di denunciata successione, data morte 20/3/2018, trascritto a Torino 1 in data 11/02/2020, R.G. 5161, R.P. 3747 :
Beni:
Torino CF Fg 1462 part 49 sub 23 cat A/2 4 vani Torino CF Fg 1462 part 138 sub 30 cat C/6 12 mq
Nb: Accettazione di eredità con beneficio di inventario Notaio Elena Forgia in Moncalieri del 6/09/2019 rep 3178/2568 a favore: Curatore Fallimentare Domenino Valeria di Fulcheri Enrico cf (FLCNRC63E13D205E) socio illimitatamente Responsabile della Società Segheria Artigiana Fulcheri Filippo & C. snc con sede in Pianfei Via della Resistenza n. 25 p.iva 01874290040
6.2 Precedenti proprietari : dal 25/02/2013
Bertolino Giuseppina cf (BRT GPP 32D42 F326F) proprietario per la quota di 1/1, a seguito di denuncia di successione di Sbarrato Remo (CF SBR RME 31C11 F313Q) deceduto il 25/02/2013, Atto Amministrativo Agenzia delle Entrare Torino 1 del 20/02/2014 rep 673/9990/14.
Favore: Bertolino Giuseppina cf BRT GPP 32D42 F326F proprietario per la quota di 1/2 Contro: Sbarrato Remo cf SBR RME 31C11 F313Q proprietario per la quota di1/2, beni così identificati:
Torino CF Fg 1462 part 49 sub 23 ZC 3 cat A/2 4 vani Corso Unione Sovietica 445 piano
Favore: Bertolino Giuseppina cf BRT GPP 32D42 F326F proprietario per la quota di 1/1 Contro: Sbarrato Remo cf SBR RME 31C11 F313Q proprietario per la quota di1/1,
Torino CF Fg 1462 part 138 sub 30 ZC 3 cat C/6 12 mq Via Barbera Gaspero, 35 piano S1
dal 21/5/1980
Bertolino Giuseppina cf BRT GPP 32D42 F326F proprietario per la quota di 1/2 Sbarrato Remo CF SBR RME 31C11 F313Q proprietario per la quota di1/2,
a seguito di Atto di Compravendita, notaio Alberto Zamparelli di Torino del 21/5/1980 rep 104533/12017, contro Buonfiglio Francesco CF BNF FNC 35M27 H572E e Toracco Vita in Buonfiglio cf TRR VTI 41S63 A801G, ognuno per i propri diritti e per l’intero, favore: Bertolino Giuseppina cf BRT GPP 32D42 F326F proprietario per la quota di 1/2, Sbarrato Remo CF SBR RME 31C11 F313Q proprietario per la quota di1/2, trascritto a Torino 1 il 16/06/1980 , R.G. 17241, R.P. 13466, immobili così identificati:
x Torino CF Fg 105 part 338 sub 23 Corso Unione Sovietica 145 piano 4° zona cens 3 A/2 cl 1 4 vani.
NB: Oggi a seguito di bonifica di identificativo catastale del 4/10/2013 prot n. To0418476 in atti dal 4/10/2013, i dati catastali sono cambiati in :
x Torino CF Fg 1462 part 49 sub 23 cat A/2 4 vani Corso Unione Sovietica 445 piano 4°
7) PRATICHE EDILIZIE:
In base alla ricerca svolta presso gli archivi comunali del Comune di Torino al civico 445 di Corso Unione Sovietica si sono recuperate ed analizzate le pratiche edilizie che verosimilmente hanno legittimato la costruzione del fabbricato in esame ed in particolare si è presa visione delle seguenti pratiche in capo al primo intestatario Ricca Giuseppe e/o in capo al Condominio:
x Prot. 1956 1 40141 del 25/05/1956 Intestatario Ricca Giuseppe, Casa 7 P.F.T., Provvedimento non definito, data prov. 1/1/1956.
x Prot. 1957 1 10516 del 01/01/1957 Intestatario Condominio, Variante a progetto , Provvedimento permesso di costruire n. 1481 del 11/11/1957.
x Prot. 1957 1 10978 del 01/01/1957 Intestatario Ricca Giuseppe, Casa 8 P. + 1 arretrato, Provvedimento permesso di costruire n 892 del 26/04/1957
x Prot. 1959 2 30100 del 03/12/1959 Intestatario Condominio, Abitabilità , Provvedimento autorizzazione abitabilità-agibilità n. 206 del 06/07/1960.
x Prot. 2002 9 10409 del 15/7/2002 Intestatario Condominio, DIA L 662/96, Rifacimento facciata, Provvedimento verificata positiva, del 01/08/2002.
x Prot. 2013 20 12368 del 4/7/2013 Intestatario Condominio, Manutenzione ordinaria pavimentazione esterna, Provvedimento depositata-istruttoria non prevista del 4/7/2013.
Nessuna pratica edilizia in capo ai successivi proprietari dell’appartamento in esame:
x Buonfiglio Francesco CF BNF FNC 35M27 H572E e Toracco Vita in Buonfiglio CF TRR VTI 41S63 A801G
x Sbarrato Remo CF SBR RME 31C11 F313Q e Bertolino Giuseppina in Sbarrato CF BRT GPP 32D42 F326F
Da tale analisi è emerso che:
x Il condominio è stato edificato prima del 1/9/1967, infatti lo stesso è stato costruito a seguito del permesso di costruire n. 892 del 26/4/57 con relativa variante Permesso di costruire n,. 1481del 11/11/57 e abitabilità/occupazione n. 206 del 6/7/1960. Vedasi note al paragrafo regolarità edilizia.
Nb: Si allega ricerca e consultazione delle pratiche di edilizia privata effettuata per l’immobile in Corso Unione Sovietica 445.
8) DESTINAZIONE URBANISTICA
Il P.R.G.C. del Comune di Torino, approvato alla data del 1/1/2019, individua l’area relativa all’immobile in oggetto come:
x Zona Urbana Consolidata Residenziale Mista 1.00 (1.00) normata dall’art. 12
o Residenza R1, normata dall’art 8 Are R1 (indice di edificabilità fondiario (IF): 1.0-mq/mq o Interventi ammessi, normati dall’art 4 (completamento F1, F2, Manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, nuovo impianto, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia d1, d2, d3, d4 ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia) x Variante geologica: Parte Piana, classe di stabilità I(P)
x Ambito compreso in zona Beta
Vedasi estratto urbanistico on-line allegato 9) CONSISTENZA
Corpo Sub. Destinazione Parametro Sup. lorda di
pavimento Coefficiente Valore
reale/potenziale
A 23 Appartamento (4°p) sup.lorda reale 82,98 1,00 82,98 A 23 Balconi sup.lorda reale 28,13 0,50 14,07 A 23 Cantina (S. 1) sup.lorda reale 5,43 0,33 1,79 Sup. lorda reale 116,54 98,84
N.B.: Le consistenze dei fabbricati sono calcolate sulla base delle schede catastali e rilievi effettuati in loco.
10) CARATTERISTICHE DESCRITTIVE
Il complesso condominiale edificato ad 8 piani fuori terra oltre sottotetto e interrato, è costruito con struttura portante in cemento armato è tamponamenti in muratura verosimilmente a cassa vuota. Un vano scala patronale interno collega tutti i piani del complesso condominiale, mentre l’ascensore collega i piani fuori terra.
Componenti edilizie e costruttive dell’appartamento:
Infissi esterni: tipologia: serramento a doppio battente, materiale: legno, doppio vetro, condizioni: discrete in quanto trattasi di serramenti sostituiti almeno una decina di anni fa; alcuni hanno difficolta ad essere aperti completamente perchè a causa di rigonfiamenti, sfregano sotto il sottostante pavimento, protezione: avvolgibili in legno, condizioni: scarse.
Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato e vetro, condizioni: buone.
Pareti esterne: materiale: laterizio con mattoni parte a vista e parte intonacati e vista l’epoca di costruzione verosimilmente la muratura e tipo a doppia parete con cassa vuota, coibentazione: non rilevabile, rivestimento: intonaco interno, condizioni:
discrete.
Pavim. interna: appartamento: materiale: piastrelle in ceramica, gres, graniglia e pavimento in legno, condizioni: discrete, anche se i serramenti esterni hanno difficoltà ad aprire perché sfregano sul pavimento, non si rilevano crepe e o fessurazioni sul pavimento stesso.
Rivestimenti: materiale: piastrelle ceramiche nel bagno e cucina, condizioni: discrete.
Controsoffitto: assenti.
Porta di ingresso: tipologia: porta in metallo con rivestimento in legno tipo blindata, condizioni:
buone.
Scale condominiali: tipologia: a rampa doppia parallela, rivestimento: lastre in pietra, ubicazione:
vano scala interno comune, mancorrente: legno, condizioni: discrete.
Cantina: Si presenta con porta in legno semplice, pavimento in battuto e pareti in muratura parte intonacate e parte mattoni a vista. Condizioni: Sufficienti
Impianti:
Antenna TV : presente, condizioni: non definibili.
Citofonico: tipologia: audiocitofono, condizioni: discrete, conformità: non definibile.
Gas: presente per la cucina: tipologia: sottotraccia, alimentazione: gas metano, rete di distribuzione: tubi in acciaio, condizioni: sufficienti, conformità: non definibile.
Elettrico: tipologia: sottotraccia tensione: 220V, condizioni: discrete, conformità: non definibile.
Fognatura: recapito: fognatura comunale, ispezionabilità: non rilevabile, condizioni: non definibili, conformità: non definibile.
Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: acquedotto comunale, rete di distribuzione: non definibile, condizioni: discrete, conformità: non definibile.
Antincendio: assente
Telefonico: tipologia: sottotraccia, centralino: assente, condizioni: buone, conformità: non definibile.
Riscaldamento e ACS: tipologia: radiatori a parete, alimentati da teleriscaldamento condominiale . condizioni: non definibile, conformità: non definibile.
Boiler elettrico per ACS Antifurto: assente Ascensore: condominiale
CONDIZIONI MANUTENTIVE:
Nel complesso i locali si trovano in condizioni manutentive discrete, le finiture pur essendo per la maggior parte originarie dell’epoca di costruzione si presentano di buona qualità. In condizioni migliori i serramenti esterni e le porte interne sostituite nel corso degli anni.
11) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
11.1. Criterio di Stima
Nell'effettuare la valutazione delle proprietà in oggetto, il sottoscritto ha adottato metodi e principi di generale accettazione, ricorrendo in particolare al metodo comparativo (o del Mercato), il quale si basa sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. Il sottoscritto ha adottato il metodo valutativo ritenuto più congruo al fine di determinare il Valore di Mercato attraverso il massimo e migliore utilizzo della proprietà.
Il parametro preso per comparazione di unità residenziali è la Superficie Commerciale espressa in metri quadrati desunta dalla documentazione catastale per quanto riguarda gli immobili, la stessa superficie viene presa comunque in considerazione per una valutazione a corpo del lotto in funzione delle sue reali dimensioni.
Per le unità residenziali ad uso appartamento per superficie lorda commerciale, si intende la superficie di pavimento utilizzata compreso dove presente il 10% delle soffitta di grandi dimensioni, il 33% cantine lavanderia, 50% dei balconi/terrazzi. L’area esterna se presente valorizza il bene nel suo complesso rendendolo più appetibile sul mercato locale rispetto ad altre unità prive di area esclusiva.
Nella valutazione in esame trattandosi di appartamento, il parametro preso come riferimento è la superficie lorda determinata con le indicazioni di cui sopra.
La banca dati delle Quotazioni Immobiliari 2019, 1° semestre, per il Comune di Torino, in Zona D5, periferica Santa Rita/Mirafiori, fornisce indicazioni per un Valore di Mercato pari a,
- appartamenti civili, in stato d’uso normale, da 1.250 a 1.900 €/mq - appartamenti economici, in stato d’uso normale, da 1.100 a 1.600 €/mq
Da un indagine di mercato svolta nella zona si è potuto constatare che gli appartamenti vengono offerti in vendita a prezzi che si attestano sui 1.200 euro/mq per appartamenti aventi le stesse caratteristiche del bene oggetto di stima, le richieste possono aumentare a 1.400 euro/mq per appartamenti in vecchi condomini ma ristrutturati dopo gli anni 2000, oppure salire fino a 1.900 euro/mq per appartamenti in stabili di più recente edificazione ( anni 90.)
I dati di mercato riscontarti, sono poi stati contestualizzati sull’immobile in esame confrontando in particolare aspetti quali la posizione, l’esposizione, lo stato di manutenzione e conservazione, nonché la razionalità del bene stesso.
Nello specifico si è preso in esame:
x le caratteristiche essenziali dell’edificio in relazione alla zona in cui sorge quali la tipologia dell’ingresso, l’aspetto architettonico dell’edificio, spazi verdi, vicinanza a mezzi di trasporto pubblico, viabilità, centralità rispetto ai servizi pubblici, zona in cui sorge etc.,
x lo standard dei servizi disponibili quali la presenza di posti auto,
x l’effetto della dimensione dell’unità immobiliare, il fatto che sia indipendente o meno etc.,
x le caratteristiche dei locali in merito alla funzione di cui sono destinati, si valuta quindi la flessibilità d’utilizzo, la disposizione strutturale, l’altezza, l’accessibilità, etc.
x la posizione dell’unità immobiliare in relazione a piano, orientamento,
x le particolari caratteristiche del manufatto, il suo stato di conservazione, il grado di finitura interna e la presenza di accessori a corredo
Per il bene in esame in aggiunta alla considerazioni sopra descritte, si esprime un giudizio di commerciabilità: sufficiente. Il giudizio tiene conto che l’appartamento eccezion fatta per i serramenti esterni comunque da rivedere e le porte interne ha finiture datate. Discreta disponibilità di parcheggi sul Corso.
In conclusione, dopo l’attenta verifica delle considerazione sopra esposte, della tipologia/condizioni dei beni oggetto di trattazione, anche alla luce della crisi di mercato che più di ogni altra cosa ha investito anche il mercato immobiliare, cautelativamente si ritiene appropriato attribuire un valore pari a :
x appartamento 1.150,00 €/mq La valutazione si riferisce al 24/01/2020
11.2. Fonti di informazione
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzia del territorio, Imprese e progettisti locali che operano nel settore.
11.3. Valutazione proprietà:
Corpo Sub. Destinazione Valore reale/potenziale Euro/mq Valore di mercato complessivo
A 23 Appartamento (4°p) 82,98 1.150,00 95.427,00 A 23 Balconi 14,07 1.150,00 16.174,75 A 23 Cantina (S. 1) 1,79 1.150,00 2.060,69
TOTALE 98,84 113.662,44 Valore a Corpo 113.662,44
a dedurre abbattimento 15% 17.049,37
96.613,07
a dedurre adeguamenti edil./catastali 2.000,00 Base d'asta 94.613,07 in arrotondamento 94.700,00
Che si arrotonda a Euro
94.700,00
Euro novantaquattromilasettecento,00 Al valore sopra indicato si è proceduto con l’applicare :
x Riduzione del valore del 15% per eventuale differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese non previste, eventuali ulteriori irregolarità edilizio/catastali non rilevate, per l'immediatezza della vendita.
x Riduzione costi per adeguamenti edilizi (vedi capitolo 4.3) a carico di chi compra
Il valore di perizia indicato tiene conto che la proprietà immobiliare in esame venga venduta a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con azioni, usi, diritti, servitù attive e passive, apparenti e non, accessioni e pertinenze relative, libera da vincoli, pesi ed ipoteche, con costi di adeguamento stato dei luoghi a carico di chi compra.
Quanto sopra è in grado di riferire lo scrivente in merito ed in evasione all’incarico ricevuto, dichiarandosi a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti o integrazioni alla presente.
Si allega
ALLEGATI: 1) inquadramento territoriale, 2) documentazione fotografica, 3) estratto di mappa, 4) visure catastali, 5) schede catastale, 6) estratto on-line PRGC e relative NTA, 7) frontespizio pratiche edilizie, 8) nota di trascrizione atto di provenienza, 9) attestato di prestazione energetica (APE), 10) riparto spese condominiali.
Distinti saluti
Savigliano li 07/05/2020 Il Tecnico Geometra Giorgio Ariaudo
