1 Comune di Castel San Pietro Terme
Comparto produttivo e commerciale Ca Bianca 5 - Poggio Piccolo Piano Particolareggiato di iniziativa privata
Committente : EMME.PI IMMOBILIARE s.r.l.
- Norme tecniche
Progettisti:
Studio Associato Preger BUILDING & DESIGN s.r.l.
20 dicembre 2013
2 NORME TECNICHE DEL PIANO PARTICOLAREGGIATO
ART.1 – DISPOSIZIONI GENERALI
Il presente Piano Particolareggiato di iniziativa privata ha per oggetto l’area ubicata in località Poggio Piccolo, denominata “Cà Bianca 5”, confinante con la S.P. 19 S.Carlo e con la S.P. 31 Colunga, individuata al Catasto del comune di Castel S. Pietro
CATASTO TERRENI
Fg. 23 Part. 303 mq. 10.019,00 Fg. 23 Part. 308 mq. 2.889,00 Fg. 23 Part. 257 mq. 2.953,00 Fg. 23 Part. 259 mq. 29.099,00 Fg. 23 Part. 7 mq. 3.085,00 Fg. 23 Part. 8 mq. 27.818,00 Fg. 23 Part. 225 mq. 10.708,00 Fg. 23 Part. 296 mq. 32.264,00 Fg. 23 Part. 298 mq. 18.045,00
Il comparto ha pertanto superficie complessiva catastale di mq. 136.880,00
EMME.PI IMMOBILIARE s.r.l. risulta proprietaria dell'intero comparto oggetto del Piano Particolareggiato di iniziativa privata denominato Poggio Piccolo;
EMME.PI IMMOBILIARE s.r.l. risulta altresì avere già ceduto alla Provincia di Bologna a seguito di procedura espropriativa per pubblica utilità con atto notaio Raffaele Vannini del 22/12/2011 e con altro atto successivo le seguenti aree pure ricomprese nel perimetro di comparto del PRG ma destinate a viabilità provinciale (sistemazione dello svincolo tra via San Carlo e via Colunga):
CATASTO TERRENI
Fg. 23 Part. 258 mq. 95,00 Fg. 23 Part. 260 mq. 51,00 Fg. 23 Part. 262 mq. 1.870,00 Fg. 23 Part. 264 mq. 405,00 Fg. 23 Part. 300 mq. 1.035,00 Fg. 23 Part. 301 mq. 2.049,00 Fg. 23 Part. 302 mq. 1.530,00 Fg. 23 Part. 306 mq. 2.833,00 Fg. 23 Part. 307 mq. 9.786,00
3 Fg. 23 Part. 309 mq. 1.203,00
Fg. 23 Part. 304 mq. 4.257,00 Fg. 23 Part. 305 mq. 624,00 Fg. 23 Part. 297 mq. 82,00 Fg. 23 Part. 299 mq. 4.306,00
Le aree interessate sono individuate nel P.R.G./V.G. vigente, approvato dalla Giunta Provinciale con delibera n. 112 del 17 aprile 2001 e successive varianti specifiche, come zona
"Pie" - zona produttiva di espansione.
L’area ha una superficie territoriale reale di 135.791 mq. a destinazione industriale e commerciale come definito all'art. 22.2.3 delle NTA del PRG vigente.
La superficie reale considera il confine al piede dell'argine di contenimento della vasca di laminazione esistente del limitrofo comparto produttivo Ca Bianca, mentre il confine catastale si colloca all'interno del corpo dell'argine stesso.
Il presente piano opera in parziale variante all’art. 22.2.3, punto g) delle norme di attuazione del P.R.G./V.G., in quanto deroga dal limite di 2 ha. previsto per la superficie territoriale dell’area commerciale, trattandosi in prevalenza di materiali ingombranti 1. E deroga riguardo all’altezza di una porzione di fabbricato a due piani contenente gli spazi di ristorazione e dell’elemento architettonico che costituisce il totem pubblicitario del complesso commerciale 2.
Opera nel rispetto di tutte le altre norme vigenti in materia urbanistica ed edilizia. Per quanto non riportato nelle presenti norme, sono applicate le norme del P.R.G./V.G, del Regolamento Edilizio vigente, del regolamento igienico sanitario, nonché del RUE e del PSC adottati.
Il Piano Particolareggiato di iniziativa privata è esteso all’intero comparto, ma è suddiviso in due fasi di attuazione:
1 g) funzioni commerciali al dettaglio (cat. 2 dell’art. 2, L.R. 46/88), esclusivamente nella zona Pie del capoluogo e nella zona Pie adiacente alla sp Colunga, limitatamente al settore merceolologico non alimentare, e a strutture di vendita medio-piccole (superficie di vendita compresa tra 250 e 1500 mq);
in entrambe le zone Pie la Su commerciale non può superare il 5% della Su realizzabile e non può costituire aree commerciali integrate (art.1.8 della Del.CR 1253/99) che eccedano il livello inferiore (St=2ha;
superficie di vendita=5000 mq);
2c) altezze:
- altezza massima del fronte degli edifici: non superiore a m. 11,50 eccetto strutture particolari (silos, serbatoi idrici nonché magazzini verticali; per questi ultimi l’h. max è fissata in ml. 14,50 misurata all’intradosso utile della struttura portante, ecc.);altezza massima degli edifici a destinazione direzionale, anche pertinenziali l’attività produttiva: ml. 25,00 solo per le zone Pie ad Est del Canale di Medicina.
4 La fase 1 è interamente destinata ad ospitare le funzioni commerciali ammesse nelle zone Pie (art. 22.2.3, punto g), nei limiti del 5% di SV della Su realizzabile. Questa prima fase è oggetto della convenzione urbanistica.
La fase 2, di successiva attuazione, è prevista con funzione prevalentemente produttiva, come più precisamente specificato all’art. 3, con l’indicazione della viabilità e degli standard.
ART. 2 – ELENCO DEGLI ELABORATI COSTITUTIVI DEL PIANO PARTICOLAREGGIATO RELAZIONI
R 1 - Relazione illustrativa e previsione di spesa R 2 - Norme urbanistiche e edilizie
R 3 - Schema di convenzione
R 4 - Certificato catastale – Atti di proprietà R 5 - Relazione geologica e zonizzazione sismica R 6 - Valutazione previsionale di impatto acustico
R 7 - Rapporto preliminare ai fini della verifica dell'assoggettabilità ai sensi del D.Lgs. n°
4/2008
R 8 - Relazione sulla mobilità
R 9 - Relazione tecnica sull’invarianza idraulica
ELABORATI GRAFICI A – STATO DI FATTO A 1.1 - Stralcio del PTCP
A 1.2 - Stralcio del PRG vigente, del PSC e del RUE adottati A 2 - Estratto catastale - Elenco catastale delle proprietà A 3 - Rilievo planialtimetrico - Reti tecnologiche
A 4 - Documentazione fotografica A 5 - Inquadramento territoriale B - PROGETTO
B 1 - Planivolumetrico
B 2 - Zonizzazione e standard B 3 - Sezioni e profili
B 4 - Organizzazione degli spazi commerciali B 5 - Viabilità, parcheggi, accessibilità e verde B 6.1 - Schemi Urbanizzazioni acqua e gas
5 B 6.2.1- Schemi Urbanizzazioni fognature acque bianche
B.6.2.2 - Schemi Urbanizzazioni fognature acque nere B 6.3 - Schemi Urbanizzazioni rete telefonica, ENEL B 6.4 - Schemi Urbanizzazioni pubblica illuminazione
ART. 3 – ZONIZZAZIONE E DESTINAZIONI D’USO
Il PP è costituito dalle aree individuate nella tavola B 2 – ZONIZZAZIONE E STANDARD con apposita legenda e distinta (solo per la fase 1) con retino e perimetro, per le seguenti destinazioni:
Fase 1 - Lotto 1 - Area destinata alla edificazione, con destinazione di tipo commerciale al dettaglio, pubblici esercizi, attività ricreative, sportive e altri servizi complementari alla destinazione commerciale principale. Sono ammessi anche magazzini logistici a servizio delle attività commerciali insediate.
Sono previste le funzioni commerciali al dettaglio non alimentari, con strutture di vendita medio – piccole (fino a 1.500 mq. di SV), per un totale di 4.500 mq. di SV, come previsto al punto g) dell’art. 22.2.3 delle NTA (vedi nota 1). La SV delle attività che trattano materiali ingombranti è calcolata al 10%, come previsto dalla legislazione sul commercio.
Sono altresì ammesse le funzioni previste dall’art. 22.2.3 delle NTA, e precisamente:
a) funzioni produttive di tipo manifatturiero; comprensive dell’attività produttiva vera e propria, delle attività direzionali e terziarie connesse, delle attività di immagazzinamento, mostre e vendita dei prodotti dell’azienda o connessi alla attività aziendale (superficie di vendita massima: 250 mq) (cat.3 e 2 dell’art. 2, L.R. 46/88); sono assimilati a queste funzioni le concessionarie auto, moto ecc. e relativi servizi di assistenza e di commercializzazione dei materiali annessi;
b) stoccaggio e immagazzinamento merci; mostre; ricovero mezzi di trasporto; deposito automezzi, depositi per camper; l’applicazione di quest’ultima destinazione introdotta con la Variante urbanistica al P.R.G. vigente V.G./99 n° 23, non comporta variante ai Piani Particolareggiati vigenti (cat. 3 dell’art. 2, L.R. 46/88);
c) funzioni commerciali all’ingrosso (cat. 3 dell’art. 2, L.R. 46/88);
d) funzioni abitative per il proprietario o per il personale di custodia (cat. 1 dell’art. 2, L.R.
46/88), in rapporto pertinenziale con la funzione produttiva, solo nelle aziende con lotto non inferiore a 1.500 mq; la superficie utile netta residenziale non può superare il 12% della Su edificabile e non può comunque superare i 220 mq per lotto.
e) attrezzature di servizio alle aziende (mense ecc.);
f) pubblici esercizi; attrezzature per attività motorie in ambienti chiusi (palestre, ecc) (cat. 2 dell’art. 2, L.R. 46/88);
6 Fase 2 - Lotto 2 - Area destinate alla edificazione, con destinazione di tipo prevalentemente produttivo. In tali aree si possono insediare le funzioni previste dall’art. 22.2.3 delle NTA, e precisamente:
a) funzioni produttive di tipo manifatturiero comprensive dell’attività produttiva vera e propria, delle attività direzionali e terziarie connesse, delle attività di immagazzinamento, mostre e vendita dei prodotti dell’azienda o connessi alla attività aziendale (superficie di vendita massima: 250 mq) (cat.3 e 2 dell’art. 2, L.R. 46/88); sono assimilati a queste funzioni le concessionarie auto, moto ecc. e relativi servizi di assistenza e di commercializzazione dei materiali annessi;
b) stoccaggio e immagazzinamento merci; mostre; ricovero mezzi di trasporto; deposito automezzi, depositi per camper; l’applicazione di quest’ultima destinazione introdotta con la Variante urbanistica al P.R.G. vigente V.G./99 n° 23, non comporta variante ai Piani Particolareggiati vigenti (cat. 3 dell’art. 2, L.R. 46/88);
c) funzioni commerciali all’ingrosso (cat. 3 dell’art. 2, L.R. 46/88);
d) funzioni abitative per il proprietario o per il personale di custodia (cat. 1 dell’art. 2, L.R.
46/88), in rapporto pertinenziale con la funzione produttiva, solo nelle aziende con lotto non inferiore a 1.500 mq; la superficie utile netta residenziale non può superare il 12% della Su edificabile e non può comunque superare i 220 mq per lotto.
Sia la Su che la Snr (al lordo delle murature) rientrano nei calcoli della Su dell’edificio produttivo per il calcolo della Uf.
e) attrezzature di servizio alle aziende (mense ecc.);
f) pubblici esercizi; attrezzature per attività motorie in ambienti chiusi (palestre, ecc) (cat. 2 dell’art. 2, L.R. 46/88);
Nella tav. B2 sono indicate con apposita retinatura le superfici destinate a standard e viabilità, ed in particolare:
Area per standard di parcheggio pubblico;
Area per standard di verde pubblico;
Area per standard di parcheggio pertinenziale;
Area per la viabilità di progetto (sedi stradali e marciapiedi);
Nella tabella 1 sono riportati i dati dimensionali relativi alla Superficie Territoriale, alla Superficie Fondiaria, alla Superfici Utili realizzabili suddivise per destinazione d’uso, alla Superficie per Verde Pubblico, alla Superficie per Parcheggi Pubblici, alla Superficie per la viabilità pubblica.
Per quanto attiene al lotto 2 l'assetto distributivo dei parcheggi è indicativo, fermo restando il vincolo di destinazione all'uso pubblico delle aree interessate a reti o impianti di rete.
7 TABELLA 1 – DATI DIMENSIONALI DI PROGETTO
DESCRIZIONE FASE 1 (MQ.) FASE 2 (MQ.) TOTALE (MQ.)
S.T. 77.679 58.112 135.791
S.F. 55.986 48.055 104.041
S.U. Prevalentem. commerciale 18.000 0 18.000
S.U. Prevalentem. produttiva 0 43.250 43.250
S.U. TOTALE 18.000 43.250 61.250
VERDE PUBBLICO 10.855 6.062 16.917
PARCHEGGI PUBBLICI 9.303 3.618 12.921
VIABILITA’ 1.534 378 1.912
ART. 4 – DISCIPLINA PER LA EDIFICAZIONE DEI LOTTI
Le presenti norme integrano quelle contenute nelle Norme di Attuazione del PRG e nel Regolamento Edilizio Comunale.
FASE 1
E’ costituita da un unico lotto di intervento (lotto 1), articolato in una pluralità di unità commerciali e di servizi complementari, come evidenziato nella tav. B 4 – Organizzazione degli spazi commerciali - fra loro collegati da spazi pedonali scoperti.
Le unità commerciali, i locali pubblici e gli altri servizi complementari, sono aggregati a formare degli isolati, due dei quali comprendono attività che commercializzano solo materiali “non ingombranti”, mentre gli altri isolati sono destinati alle attività che commercializzano solo materiali “ingombranti”. Completano il complesso commerciale due locali per usi temporanei (temporary store), un’area destinata alla ristorazione (food court), con uno spazio per bambini e un atelier per designer, e un magazzino a servizio del complesso.
Ferma restando la distinzione fra isolati con materiali ingombranti e non ingombranti, le tipologie commerciali delle singole unità di vendita evidenziate nella tav. B 4 – Organizzazione degli spazi commerciali – hanno solo carattere esemplificativo sia riguardo alle funzioni che alle superfici utili.
Le caratteristiche tipologiche e formali di cui sopra hanno carattere non vincolante e potranno variare per forma e criteri di aggregazione nel solo rispetto dei parametri urbanistici seguenti:
8 Distanze 3 :
distanza minima degli edifici dai confini di zona: 7 metri, e comunque non inferiore alla metà dell’altezza dell’edificio;
distanza minima fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti: 10 m.;
distanza minima degli edifici e di altri manufatti dalle strade destinate alla viabilità urbana di scorrimento e alla viabilità extraurbana: 40 metri.
distanza minima degli edifici e di altri manufatti dalle strade pubbliche di lottizzazione m. 5 Altezze 4:
altezza massima del fronte degli edifici a destinazione commerciale: m. 9,00;
altezza massima del corpo a due piani destinato a pubblici esercizi (food court): m. 14,50;
altezza massima del corpo destinato a totem pubblicitario: m. 25,00.
Altri parametri:
Superficie Utile realizzabile nel lotto 1 = 18.000 mq.
Il metodo di calcolo della superficie utile e della superficie coperta è precisato all’art. 5 seguente.
Superficie Coperta realizzabile nel lotto 1 = 18.000 mq.
Rapporto massimo di copertura (Sc/Sf) = 32%
Superficie di vendita realizzabile nel lotto 1 = 4.500 mq.
Allineamenti obbligatori: sono quelli delle fronti esterne, indicati alla tav. B3 – Planimetria con quote altimetriche, sezioni e profili. Nel progetto definitivo per il permesso di costruire sarà’ consentito uno scostamento in più o in meno non superiore al 5%, fermi restando tutti gli altri parametri prima indicati.
Accessi al lotto: sono previsti due accessi pedonali da ovest, un accesso pedonale da est, e due accessi carrabili di servizio nella parte a sud, uno da est e uno da ovest.
Superficie Permeabile minima 25% ST.
3Estratto delle NTA del PRG/VG:
b) distanze:
- distanza minima degli edifici dai confini di zona: non inferiore alla metà dell’altezza dell’edificio e comunque non inferiore a 5 m.;
- distanza minima fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti: 10 m.;
- distanza minima degli edifici e di altri manufatti dalle strade destinate alla viabilità urbana di scorrimento e alla viabilità extraurbana: vedi artt. 23.2.2. e 23.2.3.(cfr. tavole di piano);
4Estratto delle NTA del PRG/VG:
c) altezze:
altezza massima del fronte degli edifici: non superiore a m. 11,50 eccetto strutture particolari (silos, serbatoi idrici nonché magazzini verticali; per questi ultimi l’h. max è fissata in ml. 14,50 misurata all’intradosso utile della struttura portante, ecc.);
Nel caso di edifici produttivi l’altezza massima viene misurata all’intradosso delle travi di copertura
9 FASE 2
E' costituita da un unico lotto di intervento che potrà essere articolato in più unità immobiliari.
Distanze 5 :
distanza minima degli edifici dai confini di zona: 7 metri, e comunque non inferiore alla metà dell’altezza dell’edificio;
distanza minima fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti: 10 m.;
distanza minima degli edifici e di altri manufatti dalle strade destinate alla viabilità urbana di scorrimento e alla viabilità extraurbana: 40 metri.
distanza minima degli edifici e di altri manufatti dalle strade pubbliche di lottizzazione m. 5 Altezze 6:
altezza massima del fronte degli edifici a destinazione commerciale: m. 11,50 articolati su max 3 piani utili fuori terra.
Altri parametri:
Superficie Utile realizzabile nel lotto 1 = 43.259 mq.
Accessi al lotto: sono previsti due accessi carrabili di servizio nella parte a sud e a nord.
Superficie Permeabile minima 25% ST.
ART. 5 – CALCOLO DELLA SUPERFICIE UTILE
Per calcolare la SU della Fase 1 sono stati considerati due metodi di calcolo:
1) Secondo l’allegato alle norme del PRG/VG, si è considerata la somma delle superfici lorde di tutti i piani, escludendo gli impianti igienici e tecnologici, e comprendendo i locali destinati al personale di servizi e gli uffici. Sono state invece escluse le pensiline e i porticati, rifacendosi alla esclusione prevista per le “zone Pi, relativamente alle funzioni commerciali di cui alla lettera b) degli usi ammessi (art. 22.2.3), delle “gallerie interne ai percorsi commerciali”.
Per analogia sono state escluse le pensiline e i porticati su cui affacciano i negozi.
Risulta il seguente calcolo della Su:
5Estratto delle NTA del PRG/VG:
b) distanze:
- distanza minima degli edifici dai confini di zona: non inferiore alla metà dell’altezza dell’edificio e comunque non inferiore a 5 m.;
- distanza minima fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti: 10 m.;
- distanza minima degli edifici e di altri manufatti dalle strade destinate alla viabilità urbana di scorrimento e alla viabilità extraurbana: vedi artt. 23.2.2. e 23.2.3.(cfr. tavole di piano);
6Estratto delle NTA del PRG/VG:
c) altezze:
altezza massima del fronte degli edifici: non superiore a m. 11,50 eccetto strutture particolari (silos, serbatoi idrici nonché magazzini verticali; per questi ultimi l’h. max è fissata in ml. 14,50 misurata all’intradosso utile della struttura portante, ecc.);
Nel caso di edifici produttivi l’altezza massima viene misurata all’intradosso delle travi di copertura
10
Superficie lorda = mq. 15.684
A detrarre impianti igienici e totem pubblicitario = mq. 521
TOTALE = mq. 15.163
2) Secondo la definizione dell’art. 2.4.5 – Superficie utile (Su) del RUE adottato, va considerata la superficie netta di pavimento, comprese le tettoie, i porticati e le gallerie commerciali, e le pensiline con sporto superiore a m. 1,50. Avendo previsto delle pensiline con sporto di m. 2,50, è stata calcolata l’eccedenza di un metro, mentre i porticati e gli altri spazi liberi coperti sono stati calcolati per intero.
Fra le superfici accessorie da non computare nella Su, sono indicati fra l’altro i vani scala interni alle unità immobiliari.
Risulta il seguente calcolo della Su:
Superficie lorda = mq. 15.684
A detrarre murature e strutture (stima: 4%) = mq. 627
A detrarre le scale = mq. 69
A sommare pensiline e porticati = mq. 2.908
TOTALE = mq. 17.896
TOTALE ARROTONDATO = mq. 18.000
Considerata la norma più restrittiva, la Su di progetto che viene considerata è quella prevista dal RUE adottato, pari quindi a mq. 18.000.
I criteri esposti si applicano anche al calcolo della SU del lotto 2.
ART. 6 – TIPOLOGIE DEGLI EDIFICI
Tutti gli edifici della Fase 1 saranno realizzati in struttura prefabbricata ad altezza costante, con pannellatura esterna unitaria, e vetrate continue sulle vie interne. Gli spazi pedonali saranno protetti parzialmente con pensiline di profondità pari a circa m. 2,50 per lato nelle vie interne; e con un porticato continuo di profondità pari a circa m. 4,00 attorno alla piazza centrale. Il porticato si prolunga all’esterno a coprire l’ingresso principale.
L’altezza all’intradosso delle pensiline, del porticato e della copertura dell’ingresso sarà compresa fra 4,00 e 5,00 metri.
Il corpo su due livelli che ospita la food court e il totem pubblicitario avrà una forma autonoma, da precisare in sede esecutiva, con il vincolo dell’ altezza di 25 metri, indicato all’art. 4.
11 Gli edifici della fase 2 potranno svilupparsi per massimo tre piani fuori terra e avranno altezza massima conforme alle norme del RUE e saranno realizzati con struttura prefabbricata.
ART. 7 – VIABILITA’, PARCHEGGI, RETI TECNOLOGICHE, RECINZIONI E ACCESSI CARRAI
Le caratteristiche tecniche di massima della viabilità di accesso, dei parcheggi e delle reti tecnologiche sono definite nelle tavola B 5, e B 6 (quattro tavole) e nella relazione illustrativa R1.
L’intera area sarà recintata lungo la viabilità provinciale e a ovest verso la campagna. Le recinzioni saranno realizzate sul perimetro esterno del lotto con caratteristiche di uniformità in tutto il comparto di progetto e potranno essere in muretti di calcestruzzo h. 30 sormontati da pannelli elettrosaldati formati da tondini di acciaio zincato a caldo, plastificati, colori verde RAL 6005 o bianco RAL 9010,tipo Beckaert, per una altezza massima complessiva fino a cm. 220.
E’ garantito il diritto di accesso e uso pubblico alla viabilità pubblica e privata, ai parcheggi pubblici e privati pertinenziali, e alle aree a verde pubblico.
Gli accessi carrai al complesso commerciale sono regolati e protetti.
La gestione di tutte le aree, sia pubbliche che private, è affidata alla proprietà, secondo quanto previsto nella convenzione urbanistica.
Per la effettuazione degli scavi riporti e rilevati si terrà conto delle indicazioni del rilievo e delle sezioni di progetto di Piano Particolareggiato e della esigenza di raccordo alla viabilità, nell’ottica di riutilizzo dei materiali esistenti in loco e di minimizzare per quanto possibile le quantità di riporto necessarie.
La struttura stradale e gli spessori di copertura e rinfianco delle tubazioni, saranno dimensionati per traffico veicolare pesante.
I rilevati e cassonetti stradale realizzati sia con materiale arido di cava che con materiali di riciclo o con sistemi di consolidamento delle terre con calce, saranno pienamente idonei al traffico veicolare pesante.
Il progetto delle opere di urbanizzazione sarà redatto in accordo all'Atto di indirizzo e coordinamento tecnico approvato dal C.R. Emilia Romagna con delibera 118 del 2007 in attuazione della L.R. 20/2000 avente per oggetto le Aree Ecologicamente Attrezzate per quanto attiene a:
12 a) salubrità ed igiene dei luoghi di lavoro;
b) prevenzione dell'inquinamento dell'aria, dell'acqua e del terreno;
c) smaltimento e recupero dei rifiuti;
d) trattamento delle acque reflue;
e) contenimento del consumo dell'energia;
f) accessibilità di persone e merci.
Il progetto esecutivo degli impianti a rete è redatto nel rispetto delle direttive e norme emanate dagli enti erogatori e di tutela.
In particolare il progetto esecutivo delle opere idrauliche acque bianche ed acque nere è sottoposto a parere preliminare del gestore HERA.
Le aree dove insistono le opere di urbanizzazione saranno cedute al Comune di Castel San Pietro Terme con eccezione delle cabine ENEL.
Le aree interessate dal passaggio delle linee ENEL saranno gravate da servitù di elettrodotto.
ll progetto esecutivo della viabilità prevede l'individuazione di idonee piazzole per l'alloggiamento dei contenitori per raccolta RSU e per raccolta differenziata.
Sono stati individuati, in accordo con le indicazioni del Servizio Ambiente di HERA, spazi per la raccolta del rifiuto normale e differenziato e per contenitori scarrabili per materie plastiche, legno, carta.
ART. 8 – VERDE PUBBLICO, VERDE PUBBLICO ATTREZZATO
Il verde circonda il comparto su tre lati, con funzione di protezione ambientale verso le aree agricole esterne e di protezione della qualità ambientale interna rispetto alla viabilità esterna.
Per la sua caratterizzazione prettamente ambientale, il trattamento delle aree verdi è di tipo naturalistico, con ampie superfici a prato e macchie di alberature. Le vasche di laminazione sono concepite come depressioni inerbite, dotate di alberature e protette da siepi perimetrali.
Il progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione riporterà in particolare il progetto esecutivo delle sistemazioni delle aree a verde redatto nel rispetto delle normative di PRG; tale progetto e
13 la scelta delle essenze terranno conto delle previsioni del Progetto Reti Ecologiche del PTCP e prevederà l'utilizzo preferenziale di essenze caratteristiche del paesaggio urbano di pianura.
Le essenze utilizzate risultano dalla tavola di progetto B.5.
ART. 9 – CONFORMITA’ A NORME SPECIALI
La tavola A3 riporta il rilievo dello stato di fatto delle reti esistenti.
Opere idrauliche acque bianche
Il progetto distingue i flussi di acque nere, acque torbide e con possibile veicolazione di agenti inquinanti e acque bianche.
Il progetto della rete di scolo delle acque bianche si riconnette allo Scolo Limite in prossimità del perimetro del comparto stesso.
In particolare si precisa che verrà realizzata un sistema di collettore e vasche di laminazione dedicato esclusivamente alla rete delle acque bianche del comparto, al fine di consentire il rilascio dilazionato delle acque verso lo Scolo Sestola nel rispetto del principio della invarianza idraulica e per cui si rimanda alla relazione R9 di progetto.
Essendo esclusa la previsione di stoccaggio diretto sulle superfici di strade e parcheggi di materiali inquinanti, non è previsto trattamento delle acque di prima pioggia.
Opere idrauliche acque nere
La rete delle acque nere raccoglierà gli scarichi dei nuclei servizi igienici e sarà collegata ad un collettore esistente lungo la strada provinciale.
Stante la scarsa ricettività di tale collettore collegato all'impianto di depurazione del Comune di Castel Guelfo, verrà realizzata una vasca di contenimento di capienza pari alla quantità di deflusso giornaliera.
Lo scarico da tale vasca avverrà mediante pompaggio o comunque tramite valvola elettrocomandata con possibilità di monitoraggio da parte di HERA.
La quantità massima media giornaliera di scarico ammessa nel collettore comunale sarà pari a 1 l./sec.
Tutti gli scarichi provenienti dai servizi verranno dotati di fossa IMHOF adeguatamente dimensionata e di sifone firenze adeguatamente ventilato.
Allacciamenti elettrici e telefonici
Il progetto prevederà la realizzazione degli allacciamenti condominiali e di quelli alle singole utenze, con possibilità di alimentazione sia in bassa sia in media tensione.
14 L'utenza verrà derivata dalla linea MT esistente e ricollegata alla rete ENEL esistente all'interno del comparto produttivo esistente a sud.
In particolare verranno realizzate n° 4 cabine di trasformazione tutte accessibili dalla viabilità pubblica.
I gruppi di misurazione delle singole utenze verranno raggruppati sulle murature perimetrali esterne dell'edificio, in punti prospicienti la viabilità pubblica.
La cabina ENEL di progetto sul lato W verrà affiancata da una cabina privata di trasformazione per l'alimentazione della pubblica illuminazione e dalla cabina di interconnessione per il fotovoltaico.
Una seconda utenza di alimentazione della pubblica illuminazione verrà richiesta sul lato E oltre lo Scolo Limite.
Verranno realizzate idonee canalizzazioni per la distribuzione delle linee telefoniche e dati, a cura delle società di telecomunicazioni.
Impianto acquedotto e impianto adduzione gas
Il progetto prevede la realizzazione degli allacciamenti condominiali e di quelli alle singole utenze, sia per l’acquedotto sia per la rete gas metano.
La rete acquedotto di progetto verrà derivata dalla condotta esistente a S all'interno del comparto produttivo, con realizzazione dell'anello principale di distribuzione e predisposizione per il collegamento di chiusura sulla condotta esistente sulla via Colunga.
I gruppi di misura per le singole utenze verranno collocati a terra lungo i marciapiedi perimetrali dell'edificio.
La potenzialità complessiva di erogazione sarà limitata ad 1l/sec in funzione dell'attuale sovraccarico di funzionamento del potabilizzatore esistente.
In parallelo alla rete acquedotto verrà realizzata la rete antincendio in tubazione di polietilene con tracciato perimetrale lungo i marciapiedi perimetrali dell'edificio.
La rete gas metano verrà derivata dalla rete HERA esistente in prossimità e distribuita alle utenze previste, particolarmente locali di pubblico esercizio.
Il sistema di climatizzazione dei negozi è infatti previsto ad alimentazione elettrica.
ART. 10 – PARCHEGGI PRIVATI PERTINENZIALI
I parcheggi privati sono realizzati in adiacenza al complesso commerciale e avranno le stesse caratteristiche dei parcheggi pubblici.
Poichè la viabilità dei parcheggi pertinenziali sarà interessata al passaggio di reti tecnologiche, ne sarà garantito il libero accesso e l'uso pubblico per obbligo convenzionale.
15 ART. 11 – TITOLI ABILITATIVI
Gli interventi edilizi e delle opere di urbanizzazione saranno attuati con permesso di costruire.
I relativi progetti saranno presentati non appena sottoscritta la convenzione urbanistica.
I progetti edilizi dovranno verificare il rispetto della destinazione a Superficie Permeabile di minimo il 25% della ST del lotto.
La attuazione del lotto 2 è vincolata all'aggiornamento delle relazioni relative alla acustica (R6), agli aspetti ambientali (R7) ed alla mobilità (R8) in funzione degli effettivi insediamenti previsti.
16 TABELLA 2. STANDARD URBANISTICI
2.1 - CALCOLO DELLE SUPERFICI DI PROGETTO
ST Sf Su da PRG Su progetto SV (2)
mq. mq. SF x 0,9 mq.(1) 5% Su
FASE 1 77.678 55.986 50.387 18.000 4.682 FASE 2 58.113 48.055 43.250 43.250 TOTALE 135.791 104.041 93.637 61.250 4.682
Nota 1 - La superficie utile di progetto nella fase 1 è inferiore rispetto all'indice 0,9 previsto dall'art. 22.2.3 per le zone produttive,
e anche rispetto all'indice 0,35 previsto per le zone terziario - direzionali nella scheda di RUE.
Nota 2 - Il calcolo della SV è sul totale della Su teoricamente realizzabile nel comparto secondo il PRG
2.2 – STANDARD MINIMI DA PRG/VG
Parcheggi pubblici Verde pubblico Su / St (3) mq. P.A. Su / St (3) mq.
FASE 1 40% 7.200 288 60% 10.855 FASE 2 5% 2.906 116 10% 5.811 TOTALE 10.106 404 16.611
Nota 3 - Nella fase 1 (commerciale) il calcolo degli standard è riferito alla Su di progetto.
Nella fase 2 (produttivo) è invece riferita alla St.
2.3 – STANDARD DI PROGETTO
Parcheggi
Pubblici Verde pubblico
mq. P.A. mq.
FASE 1 9.303 297 10.855 FASE 2 3.618 132 6.062
TOTALE 12.921 429 16.917
TABELLA 2.4 - VERIFICA SUPERFICIE TERRITORIALE
SF
Parcheggi Viabilità Verde TOTALE ST- PP
FASE 1 55.986 9.303 1.534 10.855 77.678 FASE 2 48.055 3.618 378 6.062 58.113 Totale 104.041 12.921 1.912 16.917 135.791
N.B. Gli standard U1 sono verificati all’interno del perimetro del P.P.
TABELLA 2.5 - AREE DI CESSIONE
Parcheggi Viabilità Verde Aree di cessione FASE 1 9.303 1.534 10.855 21.692
FASE 2 3.618 378 6.062 10.058
Totale 12.004 2.830 16.917 31.750
N.B.: I parcheggi di cessione in esubero possono essere computati come standard di parcheggi privati attribuibili ai lotti .
