Lo scenario economico che dal 2007 interessa il Paese im-pone una revisione dei piani di fattibilità del progetto pub-blico. L’utilizzo della moneta urbanistica finalizzata a reperi-re risorse utili agli enti locali per finanziareperi-re opereperi-re pubbliche sembra essere tramontato alla luce di un mercato immobilia-re che ha subito profondo cambiamento caratterizzato dalla riduzione del numero di transazioni e da un costante calo di valore degli immobili.
La tesi propone quindi un percorso di fattibilità attraverso un sistema mutuato dall’analisi finanziaria, applicato a un’a-rea urbana ai margini del centro storico di Sarzana, dove, le parziali attuazioni dei Piani Particolareggiati che si sono susseguiti hanno fortemente penalizzato gli spazi pubblici. Gli esiti della valutazione economica permettono di definire le linee di indirizzo su cui potrà successivamente essere im-postato un progetto che possa ess in grado di garantirne la fattibilità coerentemente alle risorse disponibili che saranno individuate.
In seguito all’analisi conoscitiva delle aree e al confronto con l’Amministrazione Comunale sono state definite le priorità di intervento ed elaborati due possibili scenari. Il primo, più tradizionale, vincola l’attuazione del piano a un parte-nariato pubblico-privato, riproponendo la leva immobiliare come strumento finanziario; il secondo propone un piano di riqualificazione totalmente a carico del soggetto pubblico individuando le risorse disponibili attraverso la dismissione e l’alienazione di cespiti comunali. L’andamento del merca-to immobiliare locale è stamerca-to determinante nella scelta della seconda alternativa.
Tra i principali obiettivi sono stati posti il recupero del fab-bricato dell’ex mercato ortofrutticolo, destinato dal PRG
vigente alla demolizione, e la rigenerazione di un’area di-smessa di proprietà delle ferrovie.
L’analisi dei costi, dei ricavi e dei tempi relativi a ogni desti-nazione d’uso sono state sintetizzate tramite l’applicazione del criterio valutativo che ci ha fornito indicatori come il VAN e il rapporto benefici-costi. Per tener conto dell’in-certezza delle stime del progetto sono stati quantificati gli effetti indotti sui flussi di cassa da variazioni nei parametri di input, applicando il metodo della bop analysis attraverso l’ipo-tesi di tre scenari alternativi: quello atteso, quello ottimistico e quello pessimistico.
La strategia progettuale si è indirizzata verso una complessi-va riqualificazione degli spazi pubblici con la rifunzionaliz-zazione dell’ex mercato ortofrutticolo, la creazione di una stazione intermodale e una nuova viabilità. La disponibilità dell’area dismessa delle Ferrovie ha permesso di coniuga-re usi temporanei e pianificazione urbana di lunga durata guardando al progetto come un processo aperto, adattabile nel corso del tempo, in grado però di definire un circuito sociale permanente. La ricerca progettuale di spazi flessibili, economici e sostenibili ha trovato nell’architettura di contai-ner il giusto compromesso, con un richiamo alla memoria del luogo, un tempo dedicato al deposito dei convogli e allo scalo merci.
L’analisi economico-finanziaria si conferma quindi un effi-cace strumento di scelta nei processi di trasformazione ur-bana e il riuso temporaneo, nell’attuale quadro economico, può rappresentare una risposta al bisogno di innovazione sociale che abita la città contemporanea, oltre che un’op-portunità di sviluppo e un’occasione per salvare dal degrado spazi abbandonati.
