Il Project Financing per il Social Housing: profili generali

(1)

Il Project Financing per il Social Housing:

profili generali

Dott. Livio Pasquetti Studio Paratore Pasquetti & Partners

Seminario introduttivo Strumenti

finanziari alternativi per l»edilizia residenziale pubblica Roma 23/02/2011

FEDERCASA 00187 Roma Via Venti Settembre 4 SEGRETERIA GENERALE tel 0688811720/21 UFFICIO TECNICO tel 0688811730 fax 0642004526

(2)

Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing 1

Il Project Financing per il Social Housing : profili generali

Dott. Livio Pasquetti

Studio Paratore Pasquetti & Partners

Indice dei temi trattati

1. Project Financing : inquadramento generale.

2. Struttura tipo di un Project Financing.

3. Il piano economico-finanziario e la sua valutazione.

(3)

Studio Paratore Pasquetti & Partners - Il Project Financing per il Social Housing

Project Financing : concetti di base - a.

Il Project Financing è uno strumento volto ad organizzare, attraverso fonti private, il finanziamento di progetti complessi di realizzazione di opere pubbliche, con elevata leva finanziaria , che si caratterizzano per un insieme organico di caratteristiche specifiche:

a. rapporto diretto tra il finanziamento di una infrastruttura, la sua realizzazione e il suo utilizzo attraverso la gestione;

b. il finanziamento è concesso in base alla capacità del progetto di produrre i flussi di cassa sufficienti con ragionevole certezza a ripagare il servizio del debito ed a remunerare il capitale investito;

c. la fase di gestione dell’opera ha un’importanza pari alla sua realizzazione proprio perché la effettiva produzione dei flussi di cassa attesi è il fulcro del successo del progetto;

Project Financing : concetti di base - b.

d. il progetto è giuridicamente ed economicamente segregato in un veicolo societario autonomo ad esso dedicato, la società di progetto o SPV = Special Purpose Vehicle (operazione off balance per i promotori) all’uopo costituita, la cui esclusiva finalità è la realizzazione e la gestione del progetto stesso.

e. la fonte privata dei mezzi finanziari necessari può essere integrata da fonti pubbliche in relazione al tipo di opera realizzata (opera calda - opera tiepida - opera fredda ).

f. i rischi del progetto vengono ripartiti sui diversi soggetti partecipanti attraverso idonei accordi contrattuali frutto di un importante processo di negoziazione tra i diversi soggetti coinvolti;

g. il sistema di garanzie è prevalentemente incentrato sul progetto anziché sui soggetti che ne sono promotori, ha natura contrattuale piuttosto che reale.

(4)

Project Financing e PPP

Alla nozione di finanza di progetto viene spesso affiancata quella di Partenariato Pubblico-Privato (PPP).

Quest’ultima copre ambiti maggiori rispetto a quelli della finanza di progetto, comprendendo una vasta gamma di modelli di cooperazione tra il settore pubblico e quello privato.

Il ricorso al PPP, attraverso le sue diverse metodologie attuative può, in generale, essere previsto in tutti quei casi in cui il settore pubblico intende realizzare un progetto che coinvolga un’opera pubblica, o di pubblica utilità, la cui progettazione, realizzazione, gestione e finanziamento siano, in tutto o in parte, affidati al settore privato.

Project Financing e gestione dei rischi

Nell’ambito di un’operazione di Project Financing l’allocazione e la copertura dei rischi del progetto ha un’importanza centrale.

I principali rischi presenti riguardano:

a. costruzione (rischi di progettazione o di mancato ottenimento autorizzazioni, ad esempio);

b. gestione (errata stima della domanda o cattiva gestione del progetto);

c. normativo e regolamentare;

d. sociale e di consenso;

e. finanziari (cambio , tasso , inflazione);

f. finanziamento

(5)

Project Financing : struttura tipo

Finanziatori

Soci

PA Concedente

SPV Gestore

Costruttore

Mercato - Utenti Mercato - Fornitori Assicurazioni

Piano economico finanziario (PEF)

L’elaborazione del PEF del progetto è una fase fondamentale per validarne a priori la sostenibilità economico-finanziaria e renderlo, di conseguenza, finanziabile.

Il PEF è un documento complesso teso a sviluppare le dimensioni economica (ricavi e costi) , patrimoniale (attività e passività) e finanziaria (entrate ed uscite) del progetto.

Le ipotesi presupposto del PEF hanno una natura estremamente diversificata coinvolgendo profili di analisi macro-economica, normativa e regolamentare, di mercato, tecnologica sia in fase di costruzione che di successiva gestione.

La struttura tipo del PEF di un’operazione di Project Financing risulta imperniata su tre documenti reciprocamente correlati : conto economico , stato patrimoniale e flussi di cassa previsionali del progetto.

(6)

PEF – conto economico previsionale

Costruzione Periodo di gestione

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 CONTO ECONOMICO

Ricavi da affitti convenzionati (inflazionati) Ricavi da vendita energia (inflazionati) (Costi operativi di gestione) (inflazionati) Ebitda = Margine Operativo Lordo (Ammortamenti)

(Accantonamenti) Ebit = Margine Operativo Netto Proventi finanziari Interessi passivi Risultato prima delle imposte Ires

Irap

Risultato netto Perdita Utile

PEF – stato patrimoniale previsionale

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

STATO PATRIMONIALE Liquidità

Riserva di cassa per il servizio del debito Crediti commerciali Posizione credito/debito IVA Debiti verso fornitori Debiti Ires/Irap Capitale circolante netto Immobili realizzati / ristrutturati Altre immobilizzazioni immateriali Oneri finanziari capitalizzati Fondo TFR Capitale immobilizzato netto Totale capitale investito netto Finanziamento Base Finanziamento Iva Finanziamenti apportati da terzi Capitale

Risultato d'esercizio Risultati portati a nuovo Mezzi propri

(7)

PEF – flussi di cassa previsionali

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

FLUSSI DI CASSA Incasso ricavi operativi

Pagamento costi operativi Pagamento imposte Variazione voci capitale circolante Flusso di cassa gestione operativa - corrente Uscite per investimenti

Flusso di cassa gestione operativa complessiva Entrate per finanziamenti

Uscite per rimborso finanziamenti - quota capitale Uscite per rimborso finanziamenti - quota interessi Entrate per proventi finanziari Apporti di capitale di rischio Flusso di cassa gestione totale Accantonamento a riserva Flusso di cassa disponibile per azionisti Dividendi distribuiti

Flusso di cassa netto finale

Indici di rendimento

Il calcolo degli indici di rendimento del progetto è finalizzato a misurare la capacità del progetto di remunerare adeguatamente gli investimenti effettuati.

Solitamente si fa ricorso al calcolo di 2 indici: VAN e TIR

1. VAN :

9 il valore attuale netto dei flussi di cassa operativi attesi, positivi e negativi, dal progetto : deve essere positivo affinchè l’investimento possa essere realizzato

2. TIR :

9 il tasso di attualizzazione che rende il valore attuale dei flussi di cassa operativi in entrata uguale al valore attuale dei flussi di cassa in uscita; in altre parole è il tasso che rende nullo il VAN e rappresenta il massimo tasso di interesse che un investitore è disposto a pagare per raccogliere risorse con cui finanziare il progetto: se infatti tale tasso di interesse supera il TIR, il

(8)

Indici di bancabilità

Gli indici di bancabilità o di copertura finanziaria consentono di valutare la capacità del progetto di rimborsare e remunerare il capitale di debito.

I più diffusi sono 3:

a. ADSCR = Annual Debt Service Cover Ratio = Indice di servizio annuale del debito:

9 è pari al rapporto, per ogni anno della fase operativa di gestione del progetto, tra flusso di cassa operativo e flusso al servizio del debito (rata interessi + rata rimborso quota capitale): misura la coerenza tra flussi industriali e flussi finanziari del progetto anno per anno;

9 valore minimo 1,1-1,2 ; valore medio 1,3-1,4 ;

Indici di bancabilità

b. LLCR = Loan Life Cover Ratio = Indice di servizio del debito calcolato sulla durata residua del debito:

9 è pari al quoziente tra la somma attualizzata, al tasso di interesse del debito, dei flussi di cassa operativi previsti tra l’istante di valutazione e l’ultimo esercizio per il quale è previsto il rimborso del debito, incrementata della riserva di cassa per il servizio del debito, e il debito residuo all’istante di valutazione;

9 questo indice valuta la capacità complessiva del progetto di ripagare il debito, con i dovuti interessi, secondo il piano di ammortamento prestabilito;

9 deve essere superiore a 1.

(9)

Indici di bancabilità

c. PCR = Project Cover Ratio = Indice del servizio del debito calcolato sulla durata della concessione :

9 è pari al quoziente tra la somma attualizzata, al tasso di interesse del debito, dei flussi di cassa operativi previsti tra l’istante di valutazione e l’ultimo anno di concessione, incrementata della riserva di cassa per il servizio del debito, e il debito residuo all’istante di valutazione;

9 deve essere superiore a 1