GUIDA
Come vendere casa
in modo efficace
PREMESSA
Abbiamo preparato questa guida per mostrarti quali sono le tematiche da affrontare per vendere un immobile con successo, al giusto prezzo e nei tempi corretti.
Vendere un immobile sul mercato non è semplice, ma esistono delle regole di base che è necessario conoscere e seguire per farlo al meglio ed evitare alcuni imprevisti tipici che possono incombere in una compravendita.
Nello specifico, in questa guida affronteremo i seguenti argomenti:
• Processo di vendita
• Documenti
• Annuncio di vendita
• Servizio fotografico
• Strategia di prezzo
• Gestione delle visite
• Preliminare di compravendita
• Atto definitivo di compravendita
Buona lettura!
PROCESSO DI VENDITA
Il processo di vendita di un immobile non differisce molto da quello di un qualsiasi bene, se non per la natura e la complessità del bene: vendere un immobile non è come vendere un’automobile, sebbene alcune dinamiche siano simili.
La prima domanda che dobbiamo porci è: chi vuole acquistare il mio immobile?
Dove trovo i potenziali acquirenti?
Se tu cercassi casa oggi, cosa faresti? Andresti nell’agenzia immobiliare di zona?
Non più. Con l’arrivo del web, le nostre abitudini sono cambiate. Oggi gli acquirenti cercano gli immobili online, sui principali portali immobiliari.
Ora che abbiamo la risposta alla prima domanda, possiamo affrontare insieme i passaggi necessari per portare la vendita a successo. Nello specifico, dobbiamo:
1. Reperire tutta la documentazione dell’immobile 2. Verificare la conformità catastale e urbanistica 3. Verifica eventuali vincoli e/o diritti reali di terzi 4. Preparare un ottimo annuncio immobiliari 5. Corredarlo con delle fotografie professionali 6. Scegliere il prezzo di vendita
7. Pubblicizzarlo al meglio sui portali immobiliari 8. Gestire le visite dei potenziali acquirenti
9. Gestire la trattativa
10. Redigere il preliminare di compravendita 11. Preparare il necessario per il rogito
DOCUMENTI
Prima di intraprendere la messa in vendita vera e propria, è propedeutico reperire tutta la documentazione necessaria alle verifiche catastali / urbanistiche, alla redazione del preliminare e infine al Notaio per il rogito. Meglio portarsi avanti subito ed evidenziare eventuali problematiche il prima possibile, piuttosto che scoprirle pochi giorni prima del rogito e far saltare la compravendita.
Ecco quali documenti dobbiamo reperire:
• Documenti di identità di tutti i proprietari
• Visura catastale aggiornata
• Planimetria catastale di tutte le unità oggetto di vendita
• APE (Attestato di Prestazione Energetica) in corso di validità
• Atto di provenienza (es. rogito notarile, atto di successione, etc.)
• Preventivo e/o consuntivo delle spese condominiali ordinari
• Ultimo verbale di assemblea condominiale
• Eventuali spese condominiali straordinarie deliberate
• Certificati di conformità degli impianti (se presenti)
• Certificato di abitabilità
• Eventuali pratiche edilizie
• Ispezione ipotecaria aggiornata
Mediante l’approfondimento dell’atto di provenienza, della planimetria catastale e dell’ispezione ipotecaria, è importante assicurarsi che l’immobile sia liberamente vendibile, quindi che non vi siano difformità urbanistiche tra la planimetria depositata in catasto e lo stato dei luoghi e che non vi siano vincoli o diritti reali di terzi che possano pregiudicare la messa la vendita.
Non sono tematiche semplici, in questa fase vi consigliamo sempre di rivolgervi ad un tecnico di vostra fiducia per le verifiche del caso.
ANNUNCIO DI VENDITA
Terminata la verifica documentale, dobbiamo preparare un efficace annuncio immobiliare. Gli elementi essenziali dell’annuncio sono:
• Una descrizione semplice ma esaustiva
• Una servizio fotografico professionale
• La visibilità sui portali
Concentriamoci su un elemento spesso sottovlutato: la visibilità sui portali.
Possiamo fare un annuncio molto efficace, con delle foto scattate da un fotografo professionista, ma se non lo vede nessuno, a cosa serve?
Provate a fare una ricerca nella vostra città su un portale immobiliare, come Immobiliare.it, e guardate quanti annunci ci sono. Tanti o pochi? Quante pagine di annunci?
Se abitate in una grande città, è molto probabile che gli immobili in vendita nella vostra zona siano molti. Chi cerca casa, non li guarda tutti; inizierà dai primi e arriverà alla terza o quarta pagina. E’ quindi importante che il nostro annuncio sia visibile nelle prime posizioni dei portali. Solo massimizzando la visibilità potremo ricevere sufficienti contatti per vendere in modo rapido.
La domanda a questo punto sorge spontanea: come faccio a portare il mio annuncio nelle prime posizioni?
Esistono delle tecniche di marketing che servono a formattare l’annuncio al meglio, così che questo sia “ben valutato” dal motore di ricerca. In sostanza, il portale immobiliare posiziona nelle prime posizioni gli annunci che ritiene – secondo determinati parametri - più qualitativi.
La qualità dell’annuncio è quindi sufficiente? No. Serve anche un investimento economico in visibilità. Unendo questi due elementi, possiamo portare il nostro annuncio tra i più visti.
SERVIZIO FOTOGRAFICO
Un annuncio ben visibile necessita poi di fotografie professionali, ben luminose, che sappiano trasmettere al meglio gli spazi della soluzione abitativa.
Prima di procedere al servizio è però importante preparare l’immobile: un immobile ordinato, luminoso e il più possibile impersonale saprà far immedesimare il potenziale acquirente al suo interno e invogliarlo a prenotare un sopralluogo. Ecco i nostri consigli:
Generale
LUCI
Accendile tutte, alza le tapparelle o apri le persiane e chiudi le finestre. Non dimenticarti delle luci secondarie, come la cappa o le Abat-Jour.
TENDE
Se le hai chiare, tienile chiuse: aiuteranno a rendere morbida la luce. Viceversa, se sono scure, meglio aprirle.
AMBIENTI
• Apri tutte le porte, ad esclusione del ripostiglio o delle zone che non vogliamo mostrare
• Spegni TV, eventuali monitor e ventilatori a soffitto
• Rimuovi fotografie e quadri, meglio rendere la casa impersonale
• Nascondi scarpe, giubbotti e vestiti
• Presta particolare attenzione alla pulizia di specchi e superfici riflettenti
• Se hai animali, togli cucce, giochi e ciotole
Sala / Sala da pranzo
• Ordina le sedie sotto al tavolo ed mettile equidistanti. Libera anche il tavolo
• Metti un bel centrotavola, ad esempio un vaso con dei fiori
• Libera mensole e mobili, lascia pochi soprammobili, che siano di impatto
• Metti in ordine i cuscini e cerca di stendere le pieghe del divano
Cucina
• Ordina i piani di lavoro, togli le stoviglie e lascia solo pochi piccoli elettrodomestici, ad esempio la macchinetta del caffè
• Libera il frigorifero da calamite e fotografie
• Nascondi bidoni e cestini della spazzatura
• Se lo hai, posiziona un bel cesto di frutta sulla tavola
Camere da letto
• Rifai i letti tirando bene le lenzuola e disponi cuscini decorativi
• Rimuovi gli oggetti personali dai comodini, così come i caricabatteria
• Togli eventuali oggetti sotto al letto e sopra l’armadio
• Sistema eventuali giocattoli e scrivanie
Bagno
• Pulisci le superfici e non lasciare saponi, creme e detergenti in vista
• Abbassa la tavoletta del gabinetto
• Rimuovi i prodotti da bagno dalla doccia
• Apponi asciugamani puliti e ben piegati
• Togli il tappetino
Per gli scatti, ti consigliamo di rivolgerti ad un fotografo professionista. Ricorda, l’annuncio è il bigliettino da visita del tuo immobile, la sua qualità è decisiva per il successo della vendita.
Il consiglio di Homepanda:
non dimenticare le fotografie a 360°. Sono un elemento che distingue e valorizza il tuo annuncio e che aiuta i potenziali acquirenti a comprendere ed apprezzare al meglio gli spazi della tua casa.STRATEGIA DI PREZZO
Bene, ora abbiamo un annuncio di qualità e ben posizionato. Perché non mi chiamano? Sei sicuro che il prezzo scelto sia corretto? Hai fatto valutare il tuo immobile da un professionista?
Un immobile che rimane sul mercato a lungo a causa di un prezzo troppo alto, perde inevitabilmente di interesse nei confronti dei potenziali acquirenti e finirà per farti realizzare meno di quello che avresti potuto ottenere con una strategia diversa.
Uscire invece con un prezzo corretto, di poco più alto al reale prezzo di mercato, di garantirà una vendita in tempi corretti e soprattutto al massimo valore di realizzo.
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GESTIONE DELLE VISITE
Nel settore immobiliare c’è il rischio che si crei quel fenomeno chiamato “turismo immobiliare”, ovvero il rischio di dover accogliere dei curiosi che non sono realmente interessati all’acquisto.
In altri casi, potrebbe trattarsi di reali interessati, ma senza la disponibilità economica concreta per l’acquisto del tuo immobile.
In entrambi i casi, per evitare di farti perdere tempo, è importante filtrare con alcune domande queste persone prima di fissare il sopralluogo.
Fissato il sopralluogo, al pari del servizio fotografico, è importante presentare in quell’occasione la casa al meglio: accendi le luci, area i locali, fai trovare i locali puliti ordinati. La prima sensazione che il potenziale acquirente proverà sarà decisiva.
Preparati inoltre per rispondere a tutte le possibili domande. Attenzione, cerca di essere il più possibile imparziale e non lasciarti trasportare da giudizi personali che potrebbero rivelarsi controproducenti.
PRELIMINARE
Redigere un preliminare di compravendita non è semplice e biosgna far attenzione a non tralasciare alcuni elementi essenziali. Tra questi:
• Corretta identificazione dell’immobile mediante i riferimenti catastali.
Meglio allegare anche le planimetrie delle singole unità immobiliari;
• Modalità e termini di pagamento. Gli acconti vanno computati come caparra confirmatoria o acconto prezzo?
• Immissione in possesso, sarà contestuale al rogito? Se è anticipata o posticipata, bisogna tutelare in modo adeguato le parti;
• Provenienza dell’immobile, è necessario esporla in modo chiaro e facendo riferimento a tutti gli atti di provenienza precedenti;
• Situazione urbanistica, ai sensi della vigente normativa urbanistica (L.
n.47/85, art. 40, e D.P.R. n. 380/2001 - Testo Unico sull'Edilizia), la parte venditrice deve dichiarare quali sono state le pratiche edilizie che hanno permesso la costruzione dell’immobile e deve garantire che all’atto definitivo l’immobile sarà in regola con le relative norme;
E’ importante registrare il preliminare di compravendita entro 20 giorni dalla sua stipula, a meno che non si proceda al rogito entro tale termine. La registrazione andrà fatta in Agenzia delle Entrate, dove sarà necessario consegnare:
• Preliminare di compravendita in originale firmato, in almeno due copie;
• Modello 69 debitamente compilato
• Ricevuta dell’F24 pagato
Mediante il modello F24 andremo a versare l’imposta di registro fissa, la sua componente variabile e l’imposta di bollo.
ROGITO
L’atto definitivo di compravendita, comunemente chiamato rogito, è l’atto con il quale si trasferisce il diritto di proprietà dalla parte venditrice a quella acquirente.
Viene redatto da un Notaio che, per poter rogitare, vi richiederà tutta la documentazione elencata precedentemente. Inoltre, avrà necessità di:
• Copia del preliminare firmato e registrato
• Certificato di stato civile / Estratto per sunto del certificato di matrimonio
• Liberatoria condominiale circa le spese condominiali
L’atto definitivo di compravendita verrà successivamente registrato e trascritto a cura del Notaio stesso.
La scelta del Notaio, salvo diversi accordi tra le parti, ricade sempre in capo alla parte acquirente.
CONCLUSIONI
In questa breve guida abbiamo affrontato i temi principali che interessano la messa in vendita di un immobile sul mercato.
Vendere un bene immobile consiste, giuridicamente, nell’alienazione di un diritto reale, quello di proprietà, da uno o più soggetti ad uno o più soggetti terzi.
Noi di Homepanda sappiamo bene che è un processo che può provocare molto stress nelle persone. In primis perché può presentare dei rischi che vanno saputi prevedere e, qualora non prevedibili, saputi gestire; in secondo luogo, perché la vendita di un immobile è quel momento della nostra vita dove una parte importante dei nostri risparmi, passati e futuri (in caso di accessione di un mutuo), si concentra.
Pensiamo che il vero obiettivo di una Agenzia Immobiliare sia ridurre al minimo questo stress, garantendo un processo di vendita, sia a chi vende che a chi compra, sereno, imparziale e – soprattutto – sicuro.
CHI SIAMO
Homepanda è l’agenzia immobiliare di nuova generazione, che con l’ausilio delle tecnologie digitali offre un processo di vendita più rapido, più efficace e molto meno costoso.
Homepanda è valutata Eccezionale su Trustpilot!
Ecco cosa dicono i clienti che si sono affidati a noi:
“Sono rimasto favorevolmente colpito dalla professionalità di questa agenzia, mi hanno seguito costantemente in ogni fase della vendita fino al raggiungimento dell'obiettivo, nonostante il periodo non favorevole a causa della pandemia. Un ringraziamento speciale a Valeria, agente professionale, seria e puntuale.”
Massimo
“La nostra esperienza con Homepanda è stata assolutamente positiva. I consulenti immobiliari che ci hanno seguito sono stati molto seri e professionali e ci hanno spiegato la situazione reale del mercato. Ci hanno seguito in tutti i passi della vendita del nostro immobile (foto da pubblicare online, documentazione esplicativa, etc). Certamente da consigliare.”
Giovanni V.
“Sono stata positivamente sorpresa perchè dalla comparsa dell'annuncio alla vendita sono passati praticamente solo 2 giorni. Ho ricevuto più di 15 richieste di visione dell'appartamento.
Le foto rendevano appieno l'ampiezza e la luminosità della casa. L'agente immobiliare è stato molto gentile e disponibile oltre misura.”
Giuliana V.
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