PERIZIA TECNICA CTU. Tribunale CIVILE di Caltanissetta PROC.ESEC.IMM.RE n 28/2002 R.G. E.

(1)

C.T.U.Nicosia ing. Giuseppe Alberto

Via Donatori di Sangue,9 - 93017 San Cataldo (CL) P.IVA n°01550510851-c.f.n°NCSGPP70M04H792K Cell. 333.5254204 e-mail:[email protected]

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PERIZIA TECNICA CTU

Tribunale CIVILE di Caltanissetta

PROC.ESEC.IMM.RE n° 28/2002 R.G. E.

(2)

Tribunale CIVILE di Caltanissetta PROC.ESEC.IMM.RE n° 28/2002 R.G. E.

tra Contro

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

INDICE

• Premessa e domande del G.I………pag.3

• Identificazione e localizzazione……….………pag.5

• Risposte ai quesiti a) ………pag.6

• Risposte ai quesiti b) ………pag.8

• Risposte ai quesiti c) ………..………pag.9

• Risposte ai quesiti d) ………pag.13

• Risposte ai quesiti e) ………..…………pag.14

• Risposte ai quesiti f) ………...……pag.15

• Allegati alla lettera g) ………..………pag.19

(3)

PREMESSA E DOMANDE DEL G.I.

Il Giudice istruttore nell’udienza del 09.11.2005 disponeva al C.T.U.

dott.ing. ALBERTO GIUSEPPE NICOSIA nominato nell’udienza del 08.06.2005, una consulenza tecnica al quale venivano formulate i seguenti quesiti:

a) “descrivere dettagliatamente i beni pignorati nel contesto in cui risultano inseriti – con specifica indicazione dei relativi dati di identificazione catastale – ed accertare la loro rispondenza a quelli indicati nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione”;

b) “procedere alla regolarizzazione del censimento dei beni stessi, tramite operazioni di riaccatastamento e volture, ove necessarie, precedute dal riscontro dello stato di legittimità urbanistica rispetto alle concessioni edilizie e delle condizioni di abitabilità e/o agibilità; indicari i dati necessari al pagamento del ICI, dell’imposta di registro, dell’IVA ed alla voltura in favore dell’aggiudicatario”;

c) “indicare i vizi oggetto di possibile sanatoria ex ll.nn. 47/1985 e 724/94 e succ.mod.,con determinazione degli oneri, quantificati nel loro ammontare approssimato, per contributi, oblazioni e concessioni, oltre che dal costo delle eventuali opere rettificative, se possibili e convenienti; descrivere lo stato e la regolarità degli impianti, ove esistenti, anche con riscontro delle normative di sicurezza”;

d) “prospettare, in caso di pignoramento avente per oggetto quota immobiliare, la sussistenza dei diritti reali parziari e personali trascritti, con redazione di idonea planimetria di progetto contemplante, ove possibile, la separazione in natura della quota pignorata rispetto ai residui diritti, con attribuzione del più probabile valore di mercato alla porzione così distratta ed all’intero; nel caso di risposta negativa circa la separabilità della quota medesima ovvero lo scioglimento della comunione attraverso la formazione di più lotti; in tal caso sarà redatto un progetto divisionale”;

e) “determinare lo stato detentivo dei beni, con specifico riguardo alla situazione degli occupanti, con riscontro delle loro generalità, dei titoli,

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della data di apparente ed asserita formazione dei medesimi ( e delle loro scadenze), in considerazione della possibile inefficacia ex artt.2913,2915,2923 C.c. con particolare menzione (e produzione, anche se reperibili in altri uffici pubblici) dei contratti di locazione e, comunque, di quelli attributivi del godimento, indicando le rendite sinora prodotte e producibili dagli immobili, indicare la situazione degli oneri condominiali, lo stato di attuazione delle delibere, le prospettive di spesa nelle more della procedura”;

f) “determinare, previa enunciazione dei criteri eseguiti, il più probabile prezzo di mercato, con indicazione di uno o più lotti di vendita utile, tenuto conto delle difficoltà di accesso in fatto, ove esistenti, alla libera ed immediata disponibilità del bene in capo all’aggiudicatario, e fissando altresì un prospetto dei principali dati di natura commerciale utili alla futura pubblicità dell’ordinanza di vendita”;

g) “depositare la conseguente relazione in scritto e su floppy da 3.5 pollici, in cancelleria, unitamente alle integrazioni necessarie dei documenti di vendita, con gli opportuni rilievi anche fotografici…”

________________________________________________

(5)

Il sottoscritto, iniziate le operazione peritali in data 24 Marzo 2006 alla presenza della S.ra , nata a il , c.f. n° nella qualità di domiciliata in uno degli immobili oggetto della perizia , esaminati gli atti di causa, dopo aver proceduto al sopralluogo in data 24 Marzo 2006, alle ore 9,50 ed effettuate le operazioni di rilievo (planimetrico tramite misuratore laser e fotografico tramite macchina reflex) e stilato il verbale si onora di riferire alla S.V. ILL.ma le proprie conclusioni sulla base delle seguenti articolazioni:

• Identificazione e localizzazione;

• risposte alle domande poste dal giudice istruttore.

IDENTIFICAZIONE E LOCALIZZAZIONE

Gli immobili di proprietà della ditta , nato a il , e nata a il , sono ubicati nel comune di SAN CATALDO in Via Giorgibello,s.n.c., piano mansarda e piano terra.

Essi hanno caratteristiche di un appartamento adibito a civile abitazione (piano mansarda) e di garage/depositi (piano terra), inseriti in un edificio multipiano a pianta prevalentemente quadrangolare.

QUESITI POSTI DAL GIUDICE ISTRUTTORE E RELATIVE RISPOSTE In risposta alle domande poste dal giudice istruttore e più specificatamente:

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a) “descrivere dettagliatamente i beni pignorati nel contesto in cui risultano inseriti – con specifica indicazione dei relativi dati di identificazione catastale – ed accertare la loro rispondenza a quelli indicati nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione”;

I beni citati nell’atto di pignoramento, se pur indicati come…appartamento…con annesso locale a piano terra… , vengono successivamente identificati nello stesso atto con n°4 particelle catastali distinte …foglio 41, particella 1051/33 ; 1051/16, 1051/4 e 1051/5…(presenti anche nella nota di trascrizione già depositata) le quali coincidono a n°1 appartamento a piano mansarda e n°3 garages a piano terra.

Gli immobili della ditta + 1, i cui locali sono adibiti ad appartamento per civile abitazione (piano mansarda) e di garage/depositi (piano terra), sono realizzati all’interno di un edificio multipiano, edificato con struttura portante costituita da telai in c.a. e solai in latero-cemento.

Tale edificio è situato nel comune di San Cataldo (CL), Via Giorgibello,s.n.c.

e ricade nella zona omogenea territoriale B2 del vigente Piano Regolatore, la cui edificazione è legiferata dall’art.29 delle norme di attuazione

……Zona “B2” Abitato di recente edificazione e di completamento

La zona B2 comprende le aree di recente edificazione e parzialmente edificate……….

DESCRIZIONE

Appartamento piano mansarda

L’accesso all’appartamento di piano mansarda è assicurato da un vano scala a due rampe dotato di ascensore.

La struttura di tompagnatura esterna dell’appartamento è realizzata con muratura in blocchi di laterizi forati dello spessore di 25 cm. dati in opera con malta cementizia. La parte perimetrale esterna è caratterizzata dalla presenza di falde di copertura inclinate a 45° rispetto al piano orizzontale, tipiche dei piani mansarda ed è dotato di balconi/terrazze. L’altezza utile interna, a meno dei volumi interessati dalle falde inclinate, è di ml.2.73. I tramezzi interni sono anch’essi realizzati con muratura in blocchi di laterizi forati dello spessore di 8 cm. dati in opera con malta cementizia.

L’intonaco interno è realizzato a tre strati con un ultimo di coloritura finale;

alcune parti di pareti, soffitti e pilastri sono arricchiti da stucchi veneziani e da carta da parati lavabile. Alcune parti di intonaco presentano, nelle parti alte in corrispondenza con l’esterno, effluorescenze dovute ad umidità residua.

Tutti i pavimenti sono dotati di piastrelle in gres porcellanato lucido di colore beige chiaro.

(7)

L’intonaco esterno è realizzato a tre strati di cui l’ultimo

di tipo Li Vigni di spessore di circa 3 mm., colorato in una tonalità del rosa, intermezzato da elementi in cemento armato a faccia vista di coloro grigio scuro.Le porte interne sono in legno massello con rifinitura in laccato bianco con accessori (maniglie e cerniere) in ottone lucido. La porta di ingresso, rifinita con pannello in legno bianco, è del tipo blindato con serratura di sicurezza. Gli infissi esterni sono del tipo in alluminio preverniciato a fuoco del colore beige chiaro, mentre le chiusure, a tapparella, sono di colore verde scuro. Tutti gli infissi sono dotati di zineffe interne con relative tende. L’appartamento è dotato di tutti gli impianti (gas-idrico-sanitario-elettrico-TV-telefono ) e risulta completamente arredato.

Lo stato di consistenza dell’appartamento è ottimo come anche quello dell’intero edificio.

Garages piano terra

Anche i garages sono dotati di tompagnatura esterna realizzata con muratura in blocchi di laterizi forati dello spessore di 25 cm. dati in opera con malta cementizia.

L’intonaco interno è assente nelle particelle n° 1051 sub 4 e sub 5 per cui sono a faccia vista i laterizi forati della tompagnatura esterna, mentre la particella 1051 sub 16 è dotata anche di intonaco interno a 3 strati con finitura bianca.

L’intonaco esterno è realizzato a tre strati di cui l’ultimo di tipo Li Vigni di spessore di circa 3 mm., colorato in una tonalità del rosa, intermezzato da elementi in cemento armato a faccia vista di coloro grigio. Gli infissi sono del tipo in alluminio zincato basculanti, senza strati di coloritura.

Lo stato di consistenza dei garages è ottimo., a meno delle rifiniture finali non presenti nelle pareti interne (rinzaffo-traversato, tonachina e coloritura) delle particelle n° 1051 sub 4 e sub 5, e della coloritura finale degli infissi basculanti di tutti e tre i garages.

Gli immobili oggetto del pignoramento sono catastalmente così identificati:

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N.C.U. del comune di Caltanissetta (vedi visure e planimetrie allegate)

• appartamento piano mansarda…….foglio 41/C particella 1051 sub 33 cat.A2

• garage piano terra…………...foglio 41/C particella 1051 sub 4 cat.C6

I dati accertati corrispondono a quelli indicati nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione;

b) “procedere alla regolarizzazione del censimento dei beni stessi, tramite operazioni di riaccatastamento e volture, ove necessarie, precedute dal riscontro dello stato di legittimità urbanistica rispetto alle concessioni edilizie e delle condizioni di abitabilità e/o agibilità;

indicare i dati necessari al pagamento del ICI, dell’imposta di registro, dell’IVA ed alla voltura in favore dell’aggiudicatario”;

E’ stata effettuata una ricerca presso il comune di San Cataldo sulle concessioni edilizie rilasciate relative all’immobile interessato (vedi allegati: conc.edilizia n°02806 del 07/10/1992, successiva variante n°02890 del 30/12/1993 e certificato di abitabilità del 28/12/1994) , facendo particolare riferimento agli elaborati grafici approvati dall’amministrazione comunale con le planimetrie degli immobili interessati. Questi sono stati confrontati sia con i disegni planimetrici di rilievo (restituiti prima con sistema CAD su personal computer e poi su supporto cartaceo) sia con i disegni catastali. Dai confronti si sono potuti evincere una serie di vizi (abusi edilizi quali aumenti di superfici utili e diversa distribuzione interna delle pareti), meglio descritti in appresso ed evidenziati negli elaborati grafici allegati, relativi al solo immobile adibito ad appartamento.

Tali vizi hanno caratteristiche non compatibili né con le attuali norme di attuazione di zona del vigente Piano Regolatore Generale né con possibili sanatorie edilizie ai sensi dell’art.13 della L.N. 47/85, né, tantomeno, con l’attuale stato di legittimità urbanistica dell’immobile (concessione edilizia e agibilità già rilasciate), per cui non è stato possibile procedere alla regolarizzazione del censimento dei beni stessi tramite operazioni di riaccatastamento e voltura in quanto trattasi di immobili oggetto di abusi edilizi; fanno fede, quindi, gli accatastamenti attuali oggetto già di ricerca (vedi allegati);

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i dati relativamente al pagamento dell’ICI (Imposta Comunale Immobili) sono quelli desunti presso l’Ufficio Tributi di San Cataldo, il quale, con determinazione sindacale n°7 del 06/03/2006 confermava le aliquote in vigore nel 2005:

• 5 %o per le abitazioni principali

• 6 %o per gli altri immobili

i garages sono da considerare pertinenze dell’abitazione principale in quanto classificati come categoria catastale pari a C6 ed ubicati nello stesso edificio nel quale è sita l’abitazione principale;

Dal fatto che il passaggio avverrà da un soggetto privato (e non un soggetto iva ad es. impresa), l’imposta di registro è pari al 7% e l’IVA allo 0% (dati desunti dal sito www.contribuenti.it);

I dati necessari per la futura voltura saranno qualitativamente i seguenti:

• DATI ATTO NOTARILE :

n° progr.-n° repertorio – n° registro

• DATI ANAGRAFICI DEL NUOVO PROPRIETARIO:

• DATI CATASTALI IMMOBILI : COMUNE DI SAN CATALDO (CL) foglio 41/C particelle 1051 sub 33 – 4 - 5 -16

c) “indicare i vizi oggetto di possibile sanatoria ex ll.nn. 47/1985 e 724/94 e succ.mod.,con determinazione degli oneri, quantificati nel loro ammontare approssimato, per contributi, oblazioni e concessioni, oltre che dal costo delle eventuali opere rettificative, se possibili e convenienti; descrivere lo stato e la regolarità degli impianti, ove esistenti, anche con riscontro delle normative di sicurezza”;

I vizi riscontrati ed oggetto di possibile sanatoria edilizia ex ll.nn 47/1985, 724/94 nonché la d.l. n. 269 2 ottobre 2003, convertito in legge n. 326 del 24 novembre 2003, sono da distinguere in abusi essenziali (quelli che vanno ad inficiare i parametri urbanistici; essi sono attualmente non sanabili) ed abusi non essenziali (quelli che non vanno ad inficiare i parametri urbanistici; essi

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sono attualmente sanabili , ma vista la promiscuità con gli abusi non sanabili risultano anch’essi non sanabili).

ABUSI DA OPERE ESSENZIALI

• aumento delle superfici utili all’interno dell’appartamento di piano mansarda e dei relativi volumi urbanistici;

ABUSI DA OPERE NON ESSENZIALI

• diversa dislocazione delle pareti interne ed apertura di vani finestra;

ABUSI DA OPERE ESSENZIALI

Il sopralluogo effettuato all’interno dell’appartamento di piano mansarda (foglio 41/C particella 1051 sub 33) ed i successivi confronti cartacei hanno messo in risalto la presenza di superfici utili di calpestio maggiori di quelle approvate in fase di concessione edilizia e successivamente dichiarata in fase di accatastamento. Tali superfici sono state ricavate utilizzando le parti di solaio ricadenti al di sotto delle falde inclinate della copertura a mansarda, previa demolizione dei muri di tompagnatura in laterizio forato che separavano di fatto la zona residenziale dalla zona adibita a volume tecnico (non computato ai fini plano-volumetrico-urbanistici) che, nella pratica tecnica corrente , rimane uno spazio inutilizzabile, non calpestabile ed inagibile in quanto l’altezza utile media è al di sotto di quella stabilita sia dal vigente regolamento edilizio sia dalle norme igienico sanitarie (vedi Tav 8). Le destinazioni d’uso di tali superfici sono da considerarsi, quindi, degli ampliamenti di quelle già approvate ( stanze da letto, cucina, lavanderia, bagno e ripostiglio).

TALI ABUSI SONO COSÌ QUANTIFICABILI:

VOLUMETRIA (espressa in metri cubi)

(11)

V1 = 41.93 mc V2 = 22.98 mc.

V3 = 43.30 mc V4 = 53.14 mc.

V5 = 44.48 mc.

……….Vtotale = 205.83 mc.

SUPERFICIE UTILE CALPESTABILE RESIDENZIALE (espressa in metri quadrati)

S1 (ripostiglio)………. = 5.10 mq S2 (lavanderia)……… = 10.04 mq.

S3 (soggiorno)………... = 9.27 mq S4 (camera da letto)…………. = 28.13 mq.

S5 (camera da letto)………….. = 21.24 mq.

S6 (WC)……….. = 5.25 mq.

S7 (cucina)………. = 17.22 mq.

……….Stotale = 96.25mq.

ABUSI DA OPERE NON ESSENZIALI

Essi, sempre presenti all’interno dell’appartamento, sono quelli relativi sia ad una diversa, se pur di piccola entità, collocazione dei muri divisori interni sia all’apertura di alcune piccole finestre per dar luce ed aria ai locali menzionati.

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CALCOLO APPROSSIMATIVO OBLAZIONI E ONERI CONCESSORI AI SENSI DEL D.lvo 269/2003 (ultima sanatoria edilizia) e succ.

L.326/2003 PER GLI ABUSI DELLE OPERE ESSENZIALI

CALCOLO DELL’OBLAZIONE

Tabella 1.a – Tipologie di abuso con misure dell’oblazione espresse in valori al mq.

IMMOBILIRESIDENZIALI

1.SUPERFICIE UTILE (MQ.)

2.SUPERFICIE NON

RESIDENZIALE (MQ)

3.SUPERFICIE COMPLESSIVA

4.TIPOLOGIA DELL’ABUSO

5.MISURA OBLAZIONE (€/MQ)

6. IMPORTO TOTALE

DELL’OBLAZIONE (€)

1 100,00

96,25 96,25 2 80,00 7.700,00

3 60,00

TOTALE 7.700,00

La superficie non residenziale (n.2) deve essere moltiplicata per il coefficiente 0,60.

La superficie complessiva (n.3) è data dalla somma della superficie abitabile (n.1) e dalla superficie non residenziale (n.2)

CALCOLO DELL’ANTICIPAZIONE DEGLI ONERI CONCESSORI

Tabella 4 – Ristrutturazioni, modifiche ed ampliamenti 1.NUMERO DI

ABITANTI

2.MISURA

DELL’ANTICIPAZIONE (€/MQ)

3.SUPERFICIE COMPLESSIVA (MQ)

4.IMPORTO TOTALE DELL’ANTICIPAZIONE (€)

Fino a 10.000 Da 10.001 a 100.000

27,00 96,25 2.598,75

Da 100.001 a 300.000 Oltre 300.000

TOTALE 2.598,75

TOTALE ……€ 7.700,00+ € 2.598,75=

OBLAZIONE + ANTICIPO ONERI

€ 10.298,75

(diecimiladuecentonovantotto/75)

OPERE RETTIFICATIVE

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Il sottoscritto ritiene che le opere rettificative, nonostante possibili, sono assolutamente antieconomiche e, quindi, poco convenienti in quanto andrebbero a danneggiare anche parti non interessate dai vizi succitati.

IMPIANTI

Gli impianti (idrico-sanitario-elettrico-gas) sono tutti a norma CE e più in particolare conformi alla L.46/90 a meno di alcuni corpi illuminanti i quali non sono dotati delle apposite plafoniere; l’impianto elettrico è dotato di opportuno interruttore magnetotermico differenziale di sicurezza (a difesa dei contatti diretti ed indiretti) contenuto all’interno dell’apposita cassetta a norma.

d) “prospettare, in caso di pignoramento avente per oggetto quota immobiliare, la sussistenza dei diritti reali parziari e personali trascritti, con redazione di idonea planimetria di progetto contemplante, ove possibile, la separazione in natura della quota pignorata rispetto ai residui diritti, con attribuzione del più probabile valore di mercato alla porzione così distratta ed all’intero; nel caso di risposta negativa circa la separabilità della quota medesima ovvero lo scioglimento della comunione attraverso la formazione di più lotti; in tal caso sarà redatto un progetto divisionale”;

E’ stata effettuata una ispezione ordinaria presso l’AGENZIA DEL TERRITORIO – ufficio provinciale del territorio di Caltanissetta - in data 02/10/2006, per verificare la presenza di diritti reali parziari (uso-usufrutto) e/o personali (abitazione) trascritti a carico delle particelle catastali summenzionate, in un periodo che va dal 03/09/1996 al 30/09/2006.

Il risultato è stato negativo per tutti gli immobili oggetto della perizia, per cui non è stato redatto alcunché progetto divisionale.

e) “determinare lo stato detentivo dei beni, con specifico riguardo alla situazione degli occupanti, con riscontro delle loro generalità, dei

(14)

titoli, della data di apparente ed asserita formazione dei medesimi ( e delle loro scadenze), in considerazione della possibile inefficacia ex artt.2913,2915,2923 C.c. con particolare menzione (e produzione, anche se reperibili in altri uffici pubblici) dei contratti di locazione e, comunque, di quelli attributivi del godimento, indicando le rendite sinora prodotte e producibili dagli immobili, indicare la situazione degli oneri condominiali, lo stato di attuazione delle delibere, le prospettive di spesa nelle more della procedura”;

I beni sono, alla data del sopralluogo, occupati dalla famiglia della S.ra , nata, c.f. n°, presente al momento del sopralluogo, figlia dei signori .

E’ stata richiesta, alla S.ra in fase di sopralluogo, la visione di regolari contratti di locazione o comodato d’uso gratuito o di qualsiasi altra forma trascritta che ne accertasse il diritto di godimento degli immobili interessati. Tali richieste non hanno avuto esito positivo e sono state confermate, negativamente, della visure successive effettuate presso l’Agenzia del Territorio.

E’ stata effettuata una visura sia del certificato di residenza (vedi allegato in originale) che dello stato di famiglia (vedi allegato in originale) della s.ra ,occupante, traendo i seguenti dati sia degli altri componenti della famiglia, che della residenza dichiarata, il cui indirizzo non coincide con quello degli immobili interessati da codesta perizia:

FAMIGLIA OCCUPANTE

Nato Coniugato

RESIDENZA in Nata a

Coniugato Nata a Il Nubile Nata a Nubile

Nessun reddito è stato prodotto e, a parità di condizioni attuali (immobili occupati da persone fisiche con diritti di godimento non trascritti) , nessun reddito verrà prodotto dagli immobili interessati.

(15)

A domande specifiche fatte in fase di sopralluogo, la S.ra ha dichiarato che le spese condominiali sono regolarmente pagate e che nessuna spesa futura è stata prospettata dal condominio.

Non sono stati fatti ulteriori accertamenti specifici sia sulla situazione degli oneri condominiali sia sullo stato di attuazione delle delibere sia sulle prospettive di spesa nelle more della procedura.

f) “determinare, previa enunciazione dei criteri eseguiti, il più probabile prezzo di mercato, con indicazione di uno o più lotti di vendita utile, tenuto conto delle difficoltà di accesso in fatto, ove esistenti, alla libera ed immediata disponibilità del bene in capo all’aggiudicatario, e fissando altresì un prospetto dei principali dati di natura commerciale utili alla futura pubblicità dell’ordinanza di vendita”;

CALCOLO DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI

Utilizzando il criterio della stima sintetica e prendendo in riferimento il mercato della compravendita di immobili con gli stessi usi e nelle analoghe condizioni estrinseche ed intrinseche in condizioni di ordinarietà, aggiungendo un aliquota di aumento dovuta ad alcune rifiniture di pregio presenti nell’appartamento di piano mansarda, si attribuisce un valore sintetico di:

• 990,00 €/mq. (destinazione d’uso = residenziale cat.A2)

• 970,00/2= 485,00 €/mq.( destinazione d’uso = terrazze)

• 630,00 €/mq.( destinazione d’uso = garage/depositi cat. C6)

Tali dati sono desunti da rapporti statistici ufficiali dell’agenzia del territorio servizio Banca Dati delle quotazioni immobiliari presenti sul sito

www.agenziadelterritorio.it

I dati necessari al calcolo del valore finale degli immobili sono quelli relativi alla superficie lorda (superficie utile calpestabile +superficie occupata dalla proiezione orizzontale dei muri interni ed esterni):

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• APPARTAMENTO piano mansarda…….foglio 41/C particella 1051 sub 33 superficie lorda residenziale………..mq.122.12 superficie lorda terrazze……(12.54+9.60+19.72+15.65+12.96+5.82)….mq. 76.29

• GARAGE 1 piano terra…………...foglio 41/C particella 1051 sub 4 superficie lorda……….………mq. 19.25

avremo che:

LOTTO 1

Valore APPARTAMENTO piano mansarda…….foglio 41/C particella 1051 sub 33

(17)

Non è stato calcolato il valore delle superfici in ampliamento generate da vizi in quanto costituenti

“peso” per l’appartamento e , quindi, non riconducibili ad una rendita ben definita maggiorata che il bene interessato potrebbe produrre proprio per la presenza di tali ampliamenti.

VA=€/mq.990,00 x mq.122.12 +€/mq.485,00xmq.76.29=€120.898,80+€37.000,65=

€ 157.899,45

(centocinquantasettemilaottocentonovantanove/45)

LOTTO 2

Valore GARAGE 1 piano terra…………...foglio 41/C particella 1051 sub 4 E’ stata effettuata una detrazione del 3% per l’assenza degli intonaci interni

VG1=€/mq.630,00 x mq.19.25 – (€/mq.630,00 x mq.19.25)x 3%=

€ 11.673,68

(undicimilaseicentosettantatre/68)

LOTTO 3

Valore GARAGE 2 piano terra…………...foglio 41/C particella 1051 sub 5 E’ stata effettuata una detrazione del 3% per l’assenza degli intonaci interni VG2=€/mq.630,00 x mq.18.50 - (€/mq.630,00 x mq.18.50)x 3%=

€ 11.305,35

(undicimilatrecentocinque/00)

LOTTO 4

Valore GARAGE 3 piano terra…………...foglio 41/C particella 1051 sub 16

VG3=€/mq.630,00 x mq.90.06 =

€ 56.737,80

(cinquantaseimilasettecentotrentasette/80)

PROSPETTO DEI PRINCIPALI DATI DI NATURA COMMERCIALE

LOTTO 1

COMUNE DI SAN CATALDO Via Giorgibello (strada per torre piezometrica) APPARTAMENTO (cat A2)…piano mansarda mq.122.12 (S.L.C.) + mq.70.47 (terrazze)

LOTTO 2

COMUNE DI SAN CATALDO Via Giorgibello (strada per torre piezometrica)

(18)

GARAGE (cat C6)………. piano terra mq.19.25 (S.L.C.)

LOTTO 3

COMUNE DI SAN CATALDO Via Giorgibello (strada per torre piezometrica) GARAGE (cat C6)………. piano terra mq.18.50 (S.L.C.)

LOTTO 4

COMUNE DI SAN CATALDO Via Giorgibello (strada per torre piezometrica) GARAGE (cat C6)………. piano terra mq. 90.06 (S.L.C.)

g) “depositare la conseguente relazione in scritto e su floppy da 3.5 pollici, in cancelleria, unitamente alle integrazioni necessarie dei documenti di vendita, con gli opportuni rilievi anche fotografici…”

Si allegano alla presente:

Stralcio copia concessione edilizia n°02806

Stralcio copia concessione edilizia in variante n°02890 Copia certificato abitabilità del 28-12-1994

Stralcio copia elaborati grafici concessione edilizia Visura catastale

Estratto di mappa Catastale Planimetrie Catastali

(19)

Planimetria stralcio PRG individuazione edificio

TAV 1 – Restituzione della pianta catastale – appartamento piano mansarda TAV 2 – Restituzione della pianta catastale – garages piano terra

TAV 3 – Rilievo dello stato di fatto – appartamento piano mansarda TAV 4 – Rilievo dello stato di fatto – garages piano terra

TAV 5 – Rilievo dello stato di fatto e differenze di superfici rispetto alla planimetria catastale – appartamento piano mansarda

TAV 6 – Rilievo dello stato di fatto e differenze di superfici rispetto alla planimetria catastale – garages piano terra

TAV 7 – Rilievo dello stato di fatto e differenze di superfici e volumi rispetto alla planimetria catastale – appartamento piano mansarda

TAV 8 – Sezioni di confronto in corrispondenza delle falde inclinate – appartamento piano mansarda

TAV 9 – Punti di vista rilievi fotografici – appartamento piano mansarda TAV 10 – Punti di vista rilievi fotografici – garages piano terra

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Certificato cumulativo di residenza/stato di famiglia s.ra

Certificato Ispezione ordinaria diritti terzi immobili f.51 p.lla 1051 sub.33 Certificato Ispezione ordinaria diritti terzi immobili f.51 p.lla 1051 sub.4 Certificato Ispezione ordinaria diritti terzi immobili f.51 p.lla 1051 sub.5 Certificato Ispezione ordinaria diritti terzi immobili f.51 p.lla 1051 sub.16 Verbale di sopralluogo data 24/03/2006

Rimanendo a disposizione per qualsiasi altro chiarimento, il sottoscritto rassegna la propria relazione di consulenza tecnica d’ufficio allegando, i disegni planimetrici, la documentazione fotografica ed i computi metrici relativamente al

San Cataldo

IL C.T.U.

(dott.ing.ALBERTO G.NICOSIA)

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

FOTO 16

17 (vedi riferimento planimetria)

(20)