Tribunale di Ferrara

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Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 121 / 2020

Tribunale di Ferrara

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Promossa da: AQUI SPV S.R.L.

Contro: CAVALLARI MARCO - CAVALLARI GIANNI

N° Gen. Rep. 121/2020

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 05/05/2021

Giudice delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI Custode Giudiziario: Avv. Antonio Finessi

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1

- Integrazione -

Esperto alla stima: Geom. Daniela Goldoni Codice fiscale: GLDDNL63D58D548Z

Partita IVA: 00905530382

Studio in: Via A. Lollio, 10 int. 2 - 44121 FERRARA Telefono: 0532/204859

Email: danigold@tin.it

Pec: daniela.goldoni@geopec.it

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2 PREMESSA

In considerazione di quanto emerso nel corso dell’udienza ex art. 569 c.p.c. tenutasi in data 24/02/2021, a riguardo della comunicazione pervenuta dall’Agenzia delle Entrate relativa all’esistenza di un contratto di locazione di azienda stipulato dal debitore Cavallari Marco, ad esito della effettuazione dei necessari accertamenti, si relaziona quanto segue.

Si è proceduto a reperire le Visure Camerali delle ditte individuate, rinvenendo l’elencazione degli atti inerenti il subentro ed i trasferimenti di proprietà o godimento delle aziende.

Dopodichè si è provveduto al reperimento degli atti e contratti, indicati nelle suddette visure, presso la C.C.I.A.A. di Ferrara, effettuando visure presso l’Archivio Notarile, facendo richiesta allo Studio Notarile presso il quale sono stati sottoscritti alcuni atti ed effettuando ulteriori accessi agli atti all’Agenzia delle Entrate, dove sono stati forniti i report inerenti la registrazione degli atti.

Ad esito della disamina dei summenzionati documenti si è riscontrato quanto di seguito si descrive.

DITTE - ATTI E CONTRATTI

 CAVALLARI MARCO ditta individuale, c.f. CVLMRC69T23C469H, sede presso altro immobile.

Rif. Visura C.C.I.A.A. :

_ Cancellata in data 25/08/2005.

_ Trasferimenti di azienda del titolare, subentri :

Impresa subentrante F.LLI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., c.f./p.i. 01303860389.

Rif. Agenzia delle Entrate:

E’ risultato il *** Contratto di Locazione non Finanziaria di Costruzione Commerciale, registrato il 19/06/2007 al n. 5036 Serie 3, risolto in data 25/06/2013. (Vedasi All. 1 Report A.d.E.).

Ricerca con esito negativo in merito a contratti attualmente in essere.

 F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., c.f./p.i. 01303860389, sede legale in Cento (FE), Via Malagodi n° 39.

_ Data atto di costituzione 08/11/1994, data inizio attività 21/02/1995, attiva.

_ Trasferimenti di proprietà o godimento di azienda:

o Affitto, data atto 29/01/1996, cedente CAVALLARI MARCO, cessionario F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C.

Contratto di Affitto di Azienda, scrittura privata con autentica di firma Notaio Alberto Forte di Cento, Rep. n. 9006 del 29/01/1996, registrato a Cento il 14/02/1996 al n. 115 Serie 2. Cavallari Marco concede in affitto alla società F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., l’azienda avente ad oggetto il commercio al minuto di pesce fresco e cotto in sede fissa corrente in Cento, Via Malagodi n° 39.

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La durata dell’affitto dell’esercizio è convenuta in 1 anno con decorrenza 29/01/1996 e cessazione in data 29/01/1997, senza obbligo di disdetta.

Rif. Agenzia delle Entrate :

Report con riepilogo dati contratto. Per il contratto summenzionato non risultano proroghe o rinnovi.

o Affitto, data atto 29/01/1996, cedente CAVALLARI CLAUDIO, cessionario F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C.

Contratto di Affitto di Azienda, scrittura privata con autentica di firma Notaio Alberto Forte di Cento, Rep. n. 9005 del 29/01/1996, registrato a Cento il 12/02/1996 al n. 29 Serie 2. Cavallari Claudio concede in affitto alla società F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., l’azienda avente ad oggetto il commercio ambulante di prodotti ittici nei Comuni di San Pietro in Casale (BO) e Poggio Renatico (FE).

La durata dell’affitto dell’esercizio è convenuta in 1 anno con decorrenza dal 29/01/1996 e cessazione in data 29/01/1997, senza obbligo di disdetta.

Dal Report inerente l’atto registrato al n. 29 nell’anno 1996 gli estremi del contratto non corrispondono a quello summenzionato i cui dati di registrazione evidentemente risultano errati. Il contratto è comunque cessato in data 29/01/1997 in quanto non risultano proroghe o rinnovi nell’anno di scadenza.

o Contratto di Locazione d’Azienda, stipulato in data 10/10/2005, registrato a Ferrara il 14/10/2005 al n. 6768 Serie 3, dante causa F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., avente causa c.f. MSCGNN65T19D548T.

Contratto risultante dal report dell’A.d.E. del quale è stata richiesta copia con urgenza, reiterata con sollecito, a tutt’oggi non rilasciata. Per il contratto summenzionato non è nota la data di scadenza, non risultano proroghe o rinnovi.

o Compravendita, data atto 29/05/2007, Notaio Giorgi Giuseppe, Rep. n. 76005/14022, cedente CAVALLARI MARCO, cessionario F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C.

Cessione d’Azienda, scrittura privata con autentica di firma Notaio Giuseppe Giorgi di Cento, Rep. n. 76005/14022 del 29/05/2007, registrato a Cento il 31/05/2007 al n. 1258 Serie 1T. Cavallari Marco

cede e vende alla società F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., l’azienda di commercio al dettaglio di prodotti ittici, nonché preparazione lavorazione e vendita di prodotti ittici cotti, sita in Cento, Via Malagodi n° 39.

Report con riepilogo dati contratto.

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o Compravendita, data atto 29/05/2007, Notaio Giorgi Giuseppe, Rep. n. 76006/14023, cedente CAVALLARI CLAUDIO (ditta individuale c.f. CVLCLD56T21C469I), cessionario F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C.

Cessione d’Azienda, scrittura privata con autentica di firma Notaio Giuseppe Giorgi di Cento, Rep.n. 76006/14023 del 29/05/2007, registrato a Cento il 31/05/2007 al n. 1259 Serie 1T. Cavallari Claudio

cede e vende alla società F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., l’azienda di commercio su aree pubbliche in Comune di San Pietro in Casale (BO).

Report con riepilogo dati contratto.

o * Affitto, data atto 29/05/2007, Notaio Giorgi Giuseppe, Rep. n. 76007/14024, cedente F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., cessionario CAVALLARI S.R.L. (c.f. 01707580385).

Contratto d’Affitto di Ramo di Azienda, scrittura privata con autentica di firma Notaio Giuseppe Giorgi di Cento, Rep. n. 76007/14024 del 29/05/2007, registrato a Cento il 01/06/2007 al n. 1265 Serie 1T. La società F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., concede in affitto alla società CAVALLARI S.R.L., l’azienda avente ad oggetto il commercio al dettaglio di prodotti ittici, nonché preparazione, lavorazione e vendita di prodotti ittici cotti, sita in Cento (FE), Via Malagodi n° 39. Danno atto e riconoscono le parti che il bene immobile dove è posta l’azienda non è di proprietà della parte concedente; di conseguenza sarà cura dell’affittuario concludere il relativo atto di locazione. Il presente contratto ha durata di anni 3 a far data dal 09/06/2007, fino al 08/06/2010. Alla scadenza il contratto si intenderà automaticamente rinnovato per un uguale periodo, se non perverrà disdetta da una delle parti.

Per il contratto summenzionato non risultano proroghe o rinnovi.

Al contratto succitato risulta correlato il *** Contratto di Locazione non Finanziaria di Costruzione Commerciale, registrato il 19/06/2007 al n. 5036 Serie 3, risolto in data 25/06/2013. (Vedasi All. 1 Report A.d.E.).

o ** Affitto, data atto 29/05/2007, Notaio Giorgi Giuseppe, Rep. n. 76008/14025, cedente F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., cessionario PESCHERIA DAL COMACCHIESE DI

CAVALLARI CLAUDIO E GAETANO & C. S.A.S. (c.f. 01707590384).

Contratto d’Affitto di Ramo di Azienda, scrittura privata con autentica di firma Notaio Giuseppe Giorgi di Cento, Rep. n. 76008/14025 del 29/05/2007, registrato a Cento il 01/06/2007 al n. 1276 Serie 1T. La società F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., concede in affitto alla società PESCHERIA DAL COMACCHIESE DI CAVALLARI CLAUDIO E GAETANO & C. S.A.S., l’azienda di commercio su aree pubbliche di prodotti del settore alimentare, per lo svolgimento dell’attività nei mercati. Il presente contratto ha durata di anni 3 a far data dal 09/06/2007, fino al 08/06/2010. Alla scadenza il contratto si intenderà automaticamente rinnovato per un uguale periodo, se non perverrà disdetta da una delle parti.

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 CAVALLARI S.R.L., c.f./p.i. 01707580385, sede legale presso altro immobile.

_ Unità locale: negozio, Via Malagodi n° 39 Cento (FE), data apertura 01/07/2007.

o * Affitto, data atto 29/05/2007, Notaio Giorgi Giuseppe, Rep. n. 76007/14024, cedente F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., cessionario CAVALLARI S.R.L..

Contratto d’Affitto di Ramo di Azienda, scrittura privata con autentica di firma Notaio Giuseppe Giorgi di Cento, Rep. n. 76007/14024 del 29/05/2007, registrato a Cento il 01/06/2007 al n. 1265 Serie 1T. La società F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., concede in affitto alla società CAVALLARI S.R.L., l’azienda avente ad oggetto il commercio al dettaglio di prodotti ittici, nonché preparazione, lavorazione e vendita di prodotti ittici cotti, sita in Cento (FE), Via Malagodi n° 39. Danno atto e riconoscono le parti che il bene immobile dove è posta l’azienda non è di proprietà della parte concedente; di conseguenza sarà cura dell’affittuario concludere il relativo atto di locazione. Il presente contratto ha durata di anni 3 a far data dal 09/06/2007, fino al giorno 08/06/2010. Alla scadenza il contratto si intenderà automaticamente rinnovato per un uguale periodo, se non perverrà disdetta da una delle parti.

Per il contratto summenzionato non risultano proroghe o rinnovi.

Al contratto succitato risulta correlato il *** Contratto di Locazione non Finanziaria di Costruzione Commerciale, registrato il 19/06/2007 al n. 5036 Serie 3, risolto in data 25/06/2013. (Vedasi All. 1 Report A.d.E.).

 PESCHERIA DAL COMACCHIESE DI CAVALLARI CLAUDIO E GAETANO & C. S.A.S., c.f./p.i. 01707590384, sede legale Cento (FE), Via Malagodi n° 39.

o ** Affitto, data atto 29/05/2007, Notaio Giorgi Giuseppe, Rep. n. 76008/14025, cedente F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., cessionario PESCHERIA DAL COMACCHIESE

DI CAVALLARI CLAUDIO E GAETANO & C. S.A.S. (c.f. 01707590384).

Contratto d’Affitto di Ramo di Azienda, scrittura privata con autentica di firma Notaio Giuseppe Giorgi di Cento, Rep. n. 76008/14025 del 29/05/2007, registrato a Cento il 01/06/2007 al n. 1276 Serie 1T. La società F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C., concede in affitto alla società PESCHERIA DAL COMACCHIESE DI CAVALLARI CLAUDIO E GAETANO & C. S.A.S., l’azienda di commercio su aree pubbliche di prodotti del settore alimentare, per lo svolgimento dell’attività nei mercati. Il presente contratto ha durata di anni 3 a far data dal 09/06/2007, fino al 08/06/2010. Alla scadenza il contratto si intenderà automaticamente rinnovato per un uguale periodo, se non perverrà disdetta da una delle parti.

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6 Rif. Agenzia delle Entrate :

CONCLUSIONI

_ In data 29/01/1996 l’esecutato CAVALLARI MARCO concedeva in affitto alla F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C. l’azienda in sede fissa (all’indirizzo dell’immobile in oggetto) e CAVALLARI CLAUDIO l’azienda ambulante, sino al 1997.

I contratti risultano conclusi.

_ In data 10/10/2005 la F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C. ha stipulato un contratto di locazione d’azienda del quale non si conoscono i contenuti non essendo stata ad oggi prodotta la copia da parte dell’A.d.E.

Il contratto non risulta prorogato o rinnovato.

_ In data 29/05/2007 l’esecutato CAVALLARI MARCO cedeva l’azienda fissa (all’indirizzo dell’immobile in oggetto) alla F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C. e CAVALLARI CLAUDIO cedeva l’azienda ambulante.

La F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C. è divenuta quindi l’unica titolare dell’azienda.

_ In pari data la F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C. concedeva in affitto alla CAVALLARI S.R.L. l’azienda in sede fissa (all’indirizzo dell’immobile in oggetto) ed alla PESCHERIA DAL COMACCHIESE DI CAVALLARI CLAUDIO E GAETANO & C. S.A.S. il commercio ambulante, per anni 3, scadenza il 08/06/2010, con tacito rinnovo per uguale periodo. Era escluso espressamente l’immobile, dichiaratamente non di proprietà della concedente e per il quale l’affittuario si riservava di stipulare separato contratto di locazione con il proprietario, contratto che risulta registrato il 19/06/2007 e risolto in data 25/06/2013.

L’immobile è di proprietà dell’esecutato CAVALLARI MARCO che ne ha concesso la disponibilità di fatto a terzi (F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C. e quindi CAVALLARI S.R.L. e PESCHERIA DAL COMACCHIESE DI CAVALLARI CLAUDIO E GAETANO & C. S.A.S. che ha sede presso l’immobile in oggetto) che oggi lo occupano sine titulo non essendovi alcun contratto in essere, avente data certa antecedente il pignoramento, opponibile alla procedura.

Pertanto, in riferimento al RAPPORTO DI VALUTAZIONE - Lotto 1 redatto in data 21/01/2021, si specifica quanto segue:

 Il capitolo 3. STATO DI POSSESSO viene rettificato come segue:

Occupato dalle Società: F.LLI CAVALLARI DI CAVALLARI MARCO E C. S.N.C. , CAVALLARI S.R.L.

e PESCHERIA DAL COMACCHIESE DI CAVALLARI CLAUDIO E GAETANO & C. S.A.S., senza alcun titolo.

Note: Per quanto concerne le verifiche compiute a seguito degli ulteriori accessi agli atti effettuati presso l’Agenzia delle Entrate in data 04/03/2021 ed in data 11/03/2021, al fine di

verificare l'esistenza di contratti di locazione in essere riguardanti l'immobile in oggetto, si precisa che dalla disamina eseguita dal personale addetto del preposto ufficio, in riferimento a Cavallari Marco ed a tutte le ditte sopra elencate, non risultano registrati atti, successivamente all’anno 2007 od altri atti oltre a quelli sopra riportati, che siano tutt’ora in essere; pertanto ad esito delle verifiche compiute dal preposto ufficio, la ricerca ha dato esito negativo.

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 Per quanto concerne il capitolo 8.3 Valutazione corpi, si conferma il valore dell’immobile pari ad € 65.000,00, altresì si conferma l’importo determinato al capitolo 8.5 Prezzo base d’asta del lotto pari ad € 49.000,00.

Data 29/03/2021

21-01-2021

L'Esperto alla stima Geom. Daniela Goldoni