P IANO
R EGOLATORE G ENERALE
Città di Pianella
Provincia di Pescara
SEZ. D
D.4
N.T.A. ZONA A1 / CASTELLANA
COMUNE DI PIANELLA Piazza Giuseppe Garibaldi, 1 65019 Pianella PE
08597301
protocollo@pec.comune.pianella.pe.it
arch. Ernani Di Giacomo arch. Letizia D’Orisio arch. Salvatore Picerno dott.sa Sabrina Ferrara dott.sa Marianna Bonelli sig. Fernando Di Fonzo Il Sindaco di Pianella SANDRO MARINELLI
arch. Domenico Fineo geom. Roberto D’Agostino PROGETTO URBANISTICO
COLLABORATORI
Indice Norme Tecniche del Piano di Recupero
della zona A1 – Frazione Cerratina
Titolo I Norme Generali
Art. 1 Ambito di applicazione e validità delle normeArt. 2 Elaborati costitutivi del Piano di Recupero Art. 3 Destinazioni d’uso
Titolo II
Disciplina degli Interventi
Capo I Disciplina urbanistica Art. 4 Definizioni urbanistiche Art. 5 Classificazione degli edifici
Art. 6 Classificazione degli spazi inedificati Art. 7 Immobili sottoposti a vincoli o limitazioni Capo II Disciplina degli interventi edilizi Art. 8 Ordinaria e straordinaria manutenzione Art. 9 Restauro e Risanamento Conservativo Art. 10 Ristrutturazione edilizia semplice
Art. 11 Ristrutturazione edilizia con incremento della Superficie Lorda Art. 12 Ristrutturazione edilizia con ampliamenti e soprelevazioni Art. 13 Completamento di edifici esistenti
Art. 14 Riconversione baracche Art. 15 Demolizione
Art. 16 Nuova edificazione
Capo III Disciplina degli interventi sulle aree inedificate Art. 17 Suoli privati non edificati
Art. 18 Aree a verde pubblico attrezzato Capo IV Modalità di attuazione
Art. 19 Interventi diretti di iniziativa privata Art. 20 Interventi diretti di iniziativa pubblica Art. 21 Intervento pubblico sostitutivo
Art. 22 Incentivi alla realizzazione privata delle opere pubbliche
Titolo III
Norme Particolari
Capo I Requisiti della progettazione ed esecuzione degli interventi edilizi.
Art. 23 Requisiti degli interventi sugli edifici classificati di interesse storico – artistico- ambientale (tipo “a”) Art. 24 Requisiti degli interventi sugli edifici del “tessuto urbano indifferenziato” ( tipo “b”)
Capo II Adeguamento tecnologico impianti ed elementi di arredo urbano Art. 25 Fili telefonici ed elettrici
Art. 26 Caditoie, grondaie, canne fumarie, fecali e serbatoi Art. 27 Servizi igienici
Art. 28 Pavimentazione marciapiedi, muretti e ringhiere su spazi pubblici Art. 29 Illuminazione pubblica
Art. 30 Numeri civici e toponomastica Art. 31 Oggetti ed elementi di arredo
Titolo I
Norme Generali
Art. 1 Ambito di applicazione e validità delle norme
1. Le presenti norme costituiscono disciplina attuativa del Piano di Recupero del Patrimonio Edilizio redatto in esecuzione delle disposizioni di cui al punto 2) dell’art.17 delle N.T.A. del vigente Piano regolatore Generale ed approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 29 del 20/03/2001 , pubblicata sul B.U.R.A. n. 10 del 18/05/2001
2. Le presenti norme pertanto si applicano a tutti gli immobili compresi nella Zona Omogenea A1 della Frazione Cerratina di Pianella, così come perimetrata negli elaborati grafici del Piano di Recupero del Patrimonio Edilizio, per l’attuazione degli interventi indicati negli elaborati grafici medesimi.
3. Il Piano di Recupero del Patrimonio Edilizio della zona A1 della Frazione Cerratina , approvato ai sensi dell’art.27 della Legge Urbanistica Regionale 12 aprile 1983 n.18 e s.m.i., svolge per tale zona la funzione di Piano Particolareggiato ed opera il conformità alla L.U.R. medesima ed alla Legge 5 agosto 1978 n.457 fornendo indicazioni e prescrizioni in merito a:
a. Modalità e categorie di intervento ( sia pubbliche sia private ) sul patrimonio edilizio esistente;
b. specifiche destinazioni d’uso degli edifici e degli spazi inedificati;
c. Sistemazione della viabilità ( spazi per circolazione veicolare, ciclabile e pedonale e per la sosta );
a tal fine il P.R.P.E. individua:
- le unità di studio e di intervento ( intese come aree omogenee di riferimento per le categorie di intervento consentite ),
- le categorie di intervento,
- le norme per la realizzazione coordinata degli interventi pubblici e privati.
4. Gli edifici esistenti e gli immobili in genere, compresi nella zona A1 della Frazione Cerratina, possono subire trasformazioni soltanto per essere adeguati alla disciplina grafica e normativa del presente P.R.P.E.; il Piano non legittima interventi edilizi abusivamente realizzati.
5. Per quanto non specificato nelle presenti Norme si fa riferimento alle disposizioni legislative vigenti ad alle Norme e Regolamenti comunali vigenti.
6. Il P.R.P.E. ha validità decennale a partire dalla data di pubblicazione sul B.U.R.A. del provvedimento approvativo delle presenti Norme Tecniche di Attuazione decorsi i quali, per le parti non ancora attuate, manterrà comunque il valore normativo per gli interventi privati, quanto alle destinazioni d’uso delle aree ed agli indici e parametri delle aree edificabili.
Art. 2 Elaborati costitutivi del Piano di Recupero
1. Il presente P.R.P.E. è costituito dai seguenti elaborati:
- Relazione Illustrativa
- Allegati alla relazione illustrativa:
n. 1: Documentazione fotografica
- Norme tecniche di Attuazione ( aggiornamento 2004) ,
- Relazione illustrativa dell’aggiornamento 2004 alle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.P.E.
- Allegati alle N.T.A.:
n.1 : Abaco finiture esterne consentite per gli edifici classificati di interesse storico-artistico.
- Elaborati Grafici
Analisi dello stato di fatto:
Tavola 1 – Stralcio di P.R.G. e zonizzazione zone A1 di P.R.G. su base catastale scala 1/ 2.000;
Tavola 2 – Urbanizzazioni primarie scala 1/ 1.000;
Tavola 3 – Caratteristiche e stato di conservazione del Patrimonio Edilizio scala 1/ 1.000;
Tavola 4 - Stato attuale dell’arredo urbano e degli spazi inedificati scala 1/ 1.000 Progetto:
Tavola 5 – Suddivisione in Unità di Studio e di Intervento – Categorie di Intervento Scala 1/ 1.000 Tavola 6 – Assetto degli spazi pubblici e dei percorsi Scala 1/ 1.000
Tavola 7 – Aree di ristrutturazione urbanistica: Comparto n.1 – Scheda progetto Tavola 8 – Particolari - Tipologie.
2. In caso di mancata corrispondenza tra le presenti norme e gli elaborati grafici del P.R.P.E. prevale la norma scritta; in caso di contrasto tra gli elaborati grafici prevale quello a denominatore di scala inferiore; in caso di contrasto tra gli elaborati grafici in pianta ed in prospetto prevale il prospetto; in caso di contrasto tra lo stato di fatto riportato negli elaborati di P.R.P.E. (quali sagoma di fabbricati o lotti di terreno, non corretta ubicazione di manufatti esistenti, altezza di fabbricati esistenti) fa fede la documentazione probatoria dell’effettivo stato di fatto ( che potrà essere oggetto di verifica da parte del Comune con sopralluogo congiunto della Ditta interessata e dell’UTC).
Art. 3 Destinazioni d’uso
1. Le zone A1 sono destinate prevalentemente alla residenza ed ai relativi servizi.
2. Sono ammesse, oltre alla residenza, le seguenti destinazioni d’uso:
- commerciali ( unità di vicinato e media distribuzione, quest’ultima nel limite dimensionale di mq 900) - artigianato artistico, di servizio e complementare alla residenza ( orefici, orologiai, parrucchieri, barbieri,
istituti di bellezza, lavanderie, stirerie, elettrauto, gommisti, copisterie, rilegatorie, restauratori, ecc…) - ricreative e di ristoro,
- ricettive – turistiche,
- formative e salutistiche ( biblioteche e pinacoteche, scuole e palestre private ecc….. ) - terziarie (uffici, ambulatori medici, banche, assicurazioni eccc….) e direzionali, - culturali e sociali ( sale per spettacoli, locali per associazioni ecc…).
3. Sono escluse le attività industriali nonché tutte quelle attività artigianali incompatibili con la residenza in quanto producono polvere, esalazioni, rumori molesti.
4. Si considerano legittimamente esistenti tutti gli usi in essere alla data di approvazione del P.R.P.E. come risultanti da licenza, concessione, autorizzazione, documentazione catastale od altri atti aventi data certa ed anteriore; in caso di assenza è richiesta autocertificazione da parte del richiedente con allegata planimetria dei locali.
5. La modifica della destinazione d’uso esistente può essere ammessa solo per nuova destinazione compresa tra quelle sopra elencate.
6. In caso di modifica di destinazione d’uso senza opere non occorre titolo abilitativo; la modifica con opere dovrà essere sostenuta da titolo abilitativo e l’intervento edilizio dovrà essere congruente con le disposizioni seguenti.
Titolo II
Disciplina degli Interventi
Capo I Disciplina urbanistica Art. 4 Definizioni urbanistiche
1. Ai fini dell’applicazione delle presenti Norme e ad integrazione di quanto già contenuto nel Regolamento Edilizio Comunale, si forniscono le seguenti definizioni:
UNITA’ EDILIZIA = immobile realizzato secondo un unico disegno compositivo, anche se con modifiche e superfetazioni, che presenta pertanto caratteri strutturali, morfologici, stilistici, tipologici unitari e che può o non contenere più unità immobiliari.
SISTEMA ARCHITETTONICO = organismo architettonico complesso che risulta avere caratteri stilistici, morfologici e tipologici omogenei e che può essere suddiviso in parti od elementi.
I SISTEMI ARCHITETTONICI possono essere:
a) edifici a carattere monumentale,
b) edilizia residenziale minore aggregata in modo omogeneo e con caratteri ripetitivi ed elencati.
TESSUTO URBANO = un’area urbana prevalentemente residenziale con caratteri tipologici omogenei.
ISOLATO = porzione di zona A1 perimetrata da strade a carattere urbano o da spazi pubblici.
COMPRENSORIO = Isolati, così come in precedenza definiti, che però al loro interno hanno porzioni di tessuto urbano con caratteri tipologici non omogenei.
UNITA’ DI STUDIO E DI INTERVENTO = Comprensori, Isolati e Sistemi architettonici, così come in precedenza definiti, intesi come aree omogenee di riferimento per le categorie di intervento consentite.
Esse risultano individuate nella cartografia del presente P.R.P.E.
Art. 5 Classificazione degli edifici
1. Ai fini della identificazione degli interventi e delle relative unità minime, gli edifici all’interno della zona A1 sono classificati nel modo seguente:
tipo “a” : edifici di interesse storico –architettonico -artistico
tipo “b”: edifici privi di caratteristiche monumentali e/o ambientali (tessuto urbano indifferenziato ).
Art. 6 Classificazione degli spazi inedificati
1. Gli spazi inedificati si distinguono in spazi pubblici, spazi privati ad uso pubblico, spazi privati.
2. Gli spazi pubblici sono classificati come segue:
- strade e spazi per il traffico veicolare e ciclabile, - aree di parcheggio pubblico,
- aree di verde pubblico ( giardini pubblici ), - piazze,
- percorsi pedonali.
3. Gli spazi bianchi all’interno del perimetro del P.R.P.E. nelle tavole 5 ( a - b) e 6 (a - b) trascrivono, in generale, le strade pubbliche esistenti e le strade e piazzali privati pavimentati.
4. Gli spazi privati sono le aree pertinenziali delle abitazioni: giardini ed orti privati, parcheggi pertinenziali strade e piazzali pavimentati.
Art. 7 Aree sottoposte a vincoli o limitazioni
1. Gli interventi sugli immobili di proprietà pubblica inclusi nel Perimetro del presente P.R.P.E. e sottoposti a Restauro Conservativo dovranno essere preventivamente autorizzati dalla competente Soprintendenza regionale B.A.P.
2. In relazione al Vincolo sismico che interessa l’intero territorio comunale di Pianella, devono essere rispettate le vigenti disposizioni in materia di edilizia in zona sismica: L. 2/02/74 n.64 , DM 11/03/1988, DM 16/01/1996, nonché, a far data dalla sua effettiva vigenza, O.P.C.M. n.3274/2003 come modificato dall’
O.P.C.M. n.3431 del 03/05/2005 ed allegato Testo Coordinato della Normativa Tecnica per il progetto, la valutazione e l’adeguamento sismico degli edifici.
Con riferimento alle disposizioni del DM 16/01/1996 ed all’art.12 della L.64/74 si precisa:
1. che l’incremento di altezza degli edifici, nel limite di ml 1.50, finalizzato all’adeguamento igienico sanitario, senza incremento del numero dei piani, è sempre ammissibile ai sensi del punto C 9.1.1 lett.d del DM LLPP 16/01/1996;
2. che l’incremento di altezza degli edifici superiore al limite di ml 1.50, per uno o più di un piano, è ammesso esclusivamente nel caso in cui l’altezza totale di progetto risulti uguale o inferiore alla larghezza della strada o spazio pubblico su cui prospetta la facciata; potrà essere ammessa un’altezza totale superiore a tale larghezza solo alle seguenti condizioni:
a) che l’edificio da soprelevare sia stato realizzato prima del 16/01/1996,
b) che la struttura portante verticale dell’edificio da soprelevare, in muratura, non venga integralmente sostituita con una nuova struttura (in c.a. o ferro) , a comportamento differente rispetto a quella degli edifici adiacenti a quello oggetto di intervento,
c) che la soprelevazione venga effettuata in modo da ricostituire l’unità strutturale dell’edificio da soprelevare con quelli adiacenti (con esclusione di giunti tecnici), con ciò intendendo l’inserimento della muratura in elevazione per almeno la metà della profondità dei muri adiacenti (in applicazione delle norme del Codice civile, nel caso di muro in comunione; previo accordo con il Confinante nel caso di muri adiacenti ).
Capo II Disciplina degli interventi edilizi Art. 8 Ordinaria e straordinaria manutenzione
1. Gli interventi di “manutenzione ordinaria” sono gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
2. Gli interventi di “manutenzione straordinaria” sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.
3. Gli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione sono sempre consentiti in tutti gli edifici esistenti inclusi nel presente Piano di recupero, sia quelli classificati di tipo “a” sia quelli classificati di tipo “b”, salvo che in quelli destinati alla demolizione senza ricostruzione per i quali trova applicazione il successivo art. 15 – comma 5..
Art. 9 Restauro e Risanamento Conservativo
1. Gli interventi di “Restauro e di Risanamento Conservativo” sono gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
2. Gli interventi di “Restauro e di Risanamento Conservativo”, come definiti al comma precedente, sono sempre consentiti in tutti gli edifici esistenti inclusi nel presente Piano di recupero, sia quelli classificati di tipo “a” sia quelli classificati di tipo “b”, anche ove tale Categoria non sia specificamente attribuita all’edificio oggetto di intervento.
3. Per gli edifici per i quali il presente P.R.P.E. attribuisce specificamente la Categoria di Intervento del Risanamento Igienico ed Edilizio, ai fini dell’adeguamento agli standards igienici ed edilizi esistenti sono consentiti, in caso di effettiva e documentata necessità:
a) la modifica delle facciate interne attestanti su corti, anche comuni, e/o su vicoli;
b) l’incremento dell’altezza interna dei locali ( misurata dal piano di calpestio all’intradosso del solaio sovrastante), come di seguito specificato:
- dei locali ubicati al P.T. fino al raggiungimento del minimo di ml. 2.50,
- dei locai ubicati ai piani superiori fino al raggiungimento del minimo di ml 2.70,
a condizione che ciò non determini un incremento dell’altezza esterna del fabbricato superiore a ml 1.50, comunque nel limite di altezza esterna totale di ml 9.50, e che sia garantito il rispetto degli articoli 873 e 905 del Codice Civile in materia di distanza dai confini ; l’incremento di altezza ( nel limite sopra indicato) può essere realizzata anche con innalzamento su muro a confine, a condizione che non vengano realizzate aperture, sulla parete a confine in soprelevazione, e nel rispetto delle norme civilistiche in materia di muri comuni, con particolare riferimento agli artt. 880, 884 ed 885 del Codice Civile.
4. Per gli edifici per i quali il presente P.R.P.E. attribuisce specificamente la Categoria di Intervento del Restauro gli interventi, come descritti al precedente comma 1, dovranno garantire il mantenimento dell’integrità materiale ed assicurare la conservazione e protezione dei valori culturali, nel rispetto dell’art.34 del D.Lgs 29 ottobre 1999 n.490 e s.m.i..
5. E’ consentito il cambio di destinazione d’uso all’interno compatibili con la destinazione di zona A1, come precisato al precedente articolo 3.
Art. 10 Ristrutturazione edilizia semplice
1. La ristrutturazione edilizia semplice è la Categoria relativa agli interventi edilizi che, seppure senza modificare in maniera apprezzabile la sagoma planoaltimetrica esistente, sono rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
2. A tal fine sono consentiti:
a) modifiche dell’organizzazione distributiva interna, orizzontale e verticale;
b) demolizione e ricostruzione delle strutture perimetrali ( pareti portanti o pilastri)
c) modifiche parziali delle coperture purché le nuove pendenze non siano inferiori al 25% e superiori al 35%;
d) trasformazione parziale della copertura da tetto a terrazza, purché per una superficie non superiore al 20% di ciascuna delle falde interessate ;
e) trasformazione delle coperture da terrazzo a tetto, purché le nuove falde siano raccordate a quelle adiacenti, ove esistenti, ovvero, in caso contrario, di pendenza non inferiore al 25% e non superiore al 35%;
f) utilizzo degli ambienti del sottotetto a fini abitativi, purché di altezza media interna non inferiore a ml 2.40;
g) apertura di nuove porte e finestre, purché le relative pareti siano poste ad una distanza minima di ml. 3 dalle pareti frontistanti esistenti su fondi finitimi nonché ad almeno ml 1.50 dal confine di proprietà;
in caso contrario le bucature medesime dovranno avere le caratteristiche di “luci”, come descritte dall’art. 901 del Codice Civile;
h) chiusura di porticati e verande su fabbricati esistenti, indipendentemente dalla loro superficie.
3. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia, ai fini dell’adeguamento agli standards igienici ed edilizi esistenti è consentito, in caso di effettiva e documentata necessità, l’incremento dell’altezza interna dei locali ( misurata dal piano di calpestio all’intradosso del solaio sovrastante), come di seguito specificato:
a) locali ubicati al P.T. fino al raggiungimento del minimo di ml. 2.50,
b) locali ubicati ai piani superiori fino al raggiungimento del minimo di ml 2.70,
a condizione che ciò non determini un incremento dell’altezza esterna del fabbricato superiore a ml 1.50, comunque nel limite di altezza esterna totale di max ml 9.50, e che sia garantito il rispetto degli articoli 873 e 905 del Codice Civile in materia di distanza dai confini ; l’incremento di altezza ( nel limite sopra indicato) può essere realizzata anche con innalzamento su muro a confine, a condizione che non vengano realizzate aperture, sulla parete a confine in soprelevazione, e nel rispetto delle norme civilistiche in materia di muri comuni, con particolare riferimento agli artt.880, 884 ed 885 del Codice Civile.
4. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma planoaltimetrica di quello preesistente; in tal caso:
- non vengono considerate ( quali aggiunte volumetriche ) le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica né quelle derivanti dall’applicazione dei precedenti commi 2 e 3, nel rispetto delle prescrizioni ivi rispettivamente contenute circa l’apertura di nuove bucature e l’altezza del fabbricato ;
- è consentita la traslazione del fabbricato da ricostruire ( rispetto all’originario sedime ) ove la stessa sia finalizzata ad incrementare la distanza dalle strade o dai confini ovvero il distacco dai fabbricati limitrofi,
- in caso di copertura a tetto devono essere rispettate le prescrizioni inerenti la pendenza della falde di cui al precedente comma 2.
5. E’ consentito il cambio di destinazione d’uso all’interno di quelle definite al precedente art. 3.
6. Gli interventi di cui al presente articolo sono sempre consentiti negli edifici esistenti inclusi nel presente Piano di recupero e classificati di tipo “b”, salvo che in quelli destinati alla demolizione senza ricostruzione per i quali trova applicazione il successivo art. 15 – comma 5..
Art. 11 Ristrutturazione edilizia con incremento della superficie lorda
1. La Ristrutturazione edilizia con incremento della superficie lorda è la Categoria che, oltre a tutti gli interventi di cui al precedente articolo 11 comprende anche l’incremento della superficie utile lorda pari al 30%
dell’esistente.
2. L’incremento della superficie utile lorda è realizzabile, nella quota stabilita al precedente comma 1, per ogni intestazione catastale e/o per singoli edifici.
3. L’incremento della superficie utile lorda può essere realizzato senza apprezzabili modifiche della sagoma planoaltimetrica esistente ovvero, nel caso di documentata impossibilità, modificando in maniera apprezzabile sagoma planoaltimetrica esistente.
4. A tal fine si definisce che:
a) sono da ritenersi “non apprezzabili” le modifiche alla sagoma preesistente che interessino la sola altezza del fabbricato nei limiti di cui al precedente articolo 10 ( comma 3);
b) sono da ritenersi “apprezzabili” le modifiche della sagoma planimetrica ( di qualsiasi entità ) nonché le modifiche della sagoma altimetrica che superino i limiti di cui al precedente articolo 10 ( comma 3 ) 5. Nel caso in cui l’incremento sia realizzato senza apprezzabili modifiche della sagoma planoaltimetrica, con ciò
intendendo anche la sagoma derivante dalla modifica di copertura piana con copertura a tetto, di cui al precedente art. 11 comma 2, e quella derivante dall’incremento dell’altezza interna dei locali, di cui al precedente art. 10 comma 3, resta fermo quanto ivi prescritto circa l’altezza minima interna dei locali abitabili sottotetto e dell’apertura di nuove bucature.
6. Nel caso in cui l’incremento sia realizzato con apprezzabili modifiche della sagoma planoaltimetrica esistente, la parte aggiuntiva della stessa dovrà rispettare:
- il distacco di ml 10.00 dalla parete frontistante del fabbricato confinante (e ciò anche nel caso in cui anche quest’ ultima sia non finestrata ),
- la distanza di ml. 5.00 dal confine di propriètà;
è consentito un distacco inferiore tra i fabbricati frontistanti nel caso in cui gli stessi siano oggetto di un Progetto Planovolumetrico unitario, presentato congiuntamente dalle ditte proprietarie;
è consentita una minore distanza dai confini di proprietà in caso di accordo tra i proprietari confinanti ed a condizione che sia rispettato quanto sopra prescritto in merito ai distacchi tra fabbricati.
7. L’ampliamento potrà occupare le aree pertinenziali anche ove queste siano identificate in cartografia del P.R.P.E. quali “verde privato” e/o “piazzali-parcheggi privati” e/o strade o piazzali pavimentati ( salvo nel caso in cui le strade private siano vincolate da servitù di passaggio per altre proprietà ); resta fermo l’obbligo di riservare, nell’area di pertinenza o all’interno del fabbricato, la quota di parcheggi privati come specificata al successivo art. 17 comma 5.
8. Gli interventi di cui al presente articolo sono sempre consentiti negli edifici esistenti inclusi nel presente Piano di recupero e classificati di tipo “b”, salvo che in quelli destinati alla demolizione senza ricostruzione per i quali trova applicazione il successivo art. 15 – comma 5.
Art.12 Ristrutturazione edilizia con ampliamenti e soprelevazioni (AS)
1. Per gli edifici identificati negli elaborati grafici del P.R.P.E. con apposita campitura sono consentiti ampliamenti della sagoma planimetrica anche con incremento della superficie utile lorda superiore a quanto stabilito al precedente articolo 11; a tal fine in cartografia di P.R.P.E. sono anche riportate le sagome in ampliamento e tuttavia con valore puramente indicativo.
2. Gli ampliamenti della sagoma planimetrica sono, in ogni caso, consentiti fino al raggiungimento di una volumetria totale ( esistente + ampliamento ) tale da dare luogo, in rapporto al lotto di pertinenza:
- ad un IF ( indice di fabbricabilità fondiaria) pari ad 1.50 mc/mq, - ad un Q ( rapporto di copertura) pari al 40% di Sf,
- ad una distanza dai confini pari a min. ml 5,00,
- ad un distacco tra la parete esterna ( o le pareti esterne ) in ampliamento e la parete ( o le pareti) frontistante/i pari a min ml 10.00,
- ad un’altezza in ogni caso non superiore a ml 9.50, anche nel caso in cui il fabbricato esistente oggetto di ampliamento sia di altezza superiore.
I Parametri, sopra indicati, relativi al rapporto planivolumetrico e di copertura non si applicano negli interventi di ristrutturazione con ampliamento finalizzati alla “ricucitura e ricomposizione” in unico complesso edilizio dei manufatti esistenti vetusti, singolarmente di modesta entità volumetrica e privi di lotto di pertinenza ovvero con aree pertinenziali insufficienti a consentire il rispetto dei suddetti parametri.
3. L’ampliamento potrà occupare le aree pertinenziali anche ove queste siano identificate in cartografia del P.R.P.E. quali “verde privato” e/o “piazzali-parcheggi privati” e/o strade o piazzali pavimentati ( salvo nel caso in cui le strade private siano vincolate da servitù di passaggio per altre proprietà ); resta fermo l’obbligo di riservare, nell’area di pertinenza o all’interno del fabbricato, la quota di parcheggi privati come specificata al successivo art. 17 comma 5.
4. Con la medesima campitura sono individuate in cartografia di P.R.P.E. le aree in cui è possibile soprelevare di 1 piano gli edifici esistenti, anche con incremento della superficie utile lorda superiore a quanto stabilito al precedente articolo 11.
5. La soprelevazione di 1 piano dovrà rispettare i seguenti parametri:
- distanza dai confini e distacco dai fabbricati frontistanti nel rispetto degli articoli 873 e 905 del Codice Civile e nel rispetto della vigente normativa antisismica
- altezza max pari a ml 9.50.
La soprelevazione è realizzabile anche con innalzamento su muro a confine, a condizione che non vengano realizzate aperture, sulla parete a confine in soprelevazione, e nel rispetto delle norme civilistiche in materia di muri comuni, con particolare riferimento agli artt.880, 884 ed 885 del Codice Civile.
6. L’utilizzo delle possibilità di ampliamento e soprelevazione di cui ai precedenti commi è subordinato alla contestuale demolizione di baracche e/o costruzioni a titolo precario eventualmente esistenti all’interno del lotto di pertinenza.
Art. 13 Completamento di edifici esistenti
1. Per gli edifici classificati di tipo b) che siano ricompresi tra edifici più alti è consentito, al fine del recupero dei piani abitabili, un incremento dell’altezza pari alla media dei fabbricati più alti adiacenti , anche per un’entità
superiore a quella di ml 1.50 stabilita al precedente art. 10, purchè nel limite di un’altezza massima pari a ml 9.50.
2. E’ consentito altresì il completamento di edifici la cui costruzione sia rimasta interrotta (con esclusione dei casi in cui tale interruzione sia stata determinata da eventuali sospensioni per abusi edilizi); il completamento dovrà avvenire nel rispetto della sagoma planimetrica e per un’altezza del fabbricato pari alla media dei fabbricati adiacenti, comunque nel limite massimo di ml 9.50.
Art. 14 Riconversione baracche (DS)
1. Ad esclusione delle aree in cui sono consentiti gli interventi di cui al precedente art. 12 (AS) è consentito riconvertire le baracche e le costruzioni in precario esistenti in costruzioni stabili per usi accessori al fabbricato principale (garages, magazzini ecc… ).
2. Al fine di uniformare le riconversioni, garantendo una riqualificazione formale, il P.R.P.E. fornisce uno schema tipologico, consigliato anche se non vincolante; è richiesta inoltre la cura dei particolari costruttivi e delle finiture, nella massima aderenza ai caratteri degli edifici principali.
3. Nella riconversione devono essere rispettate le sagome planimetriche esistenti; l’altezza potrà essere incrementata fino al raggiungimento di un’altezza massima di ml 2.60; deve comunque essere garantita un’altezza minima interna pari ad ml 2.00.
4. In caso di incremento di altezza dovranno essere rispettati gli articoli 873 e 905 del Codice Civile.
Art. 15 Demolizione con o senza ricostruzione
1. Gli interventi di Demolizione e ricostruzione sono quelli finalizzati alla totale demolizione di un fabbricato esistente finalizzata alla ricostruzione secondo le modalità precisate ai precedenti artt. 10 e 11.
2. Gli interventi di cui al comma 1 sono sempre consentiti ( previa documentata impossibilità del recupero) per gli edifici classificati di tipo b); per gli edifici classificati di tipo a) la demolizione e ricostruzione potrà essere consentita solo nel caso in cui sia analiticamente dimostrata l’inidoneità statica e l’impossibilità di recuperare l’edificio per gravi carenze strutturali e la sussistenza di condizioni di pericolo per la pubblica incolumità . 3. Gli interventi di demolizione senza ricostruzione sono quelli puntualmente individuati in cartografia di
P.R.P.E. per singoli manufatti incompatibili rispetto al Piano nel senso che per la loro collocazione, destinazione d’uso o fattispecie impediscono il raggiungimento degli obiettivi perseguiti dal P.R.P.E.
medesimo.
4. La demolizione, ove realizzata a cura e spese dei proprietari, consentirà ai medesimi il recupero della superficie utile lorda demolita su altro fabbricato di tipo b), anche in deroga alle limitazioni stabilite ai precedenti articoli.
5. Negli edifici di cui al precedente comma 3 è consentita esclusivamente la categoria di intervento dell’ordinaria manutenzione.
Art. 16 Nuova edificazione
1. Nei lotti liberi, totalmente o parzialmente, riportati in cartografia di P.R.P.E. è consentita la realizzazione di nuove costruzioni all’interno delle sagome di massimo ingombro individuate in cartografia di Piano.
2. L’individuazione dei lotti e, conseguentemente, l’ubicazione delle sagome di massimo ingombro riportate in cartografia di P.R.P.E. hanno valore indicativo e vanno verificate in base al reale stato dei luoghi.
3. In ogni caso la nuova edificazione dovrà rispettare i seguenti indici e parametri:
Superficie coperta) = sagoma di massimo ingombro riportata in cartografia, Indice di edificabilità fondiaria = max 1.50 mc/mq,
Altezza massima = ml 9.50
Distanza dai confini = ml 5.00
Distanza dalle strade = ml 5.00 ovvero secondo gli allineamenti esistenti Distacco dai fabbricati = ml 10.00 ovvero a confine,
Parcheggi pertinenziali = come specificato al successivo art. 17, comma 5.
4. Contestualmente al rilascio del Permesso di Costruire dovranno essere cedute le aree di proprietà destinate, in base al P.R.P.E. a viabilità carrabile o pedonale comprensive di spazi di sosta in linea, secondo lo schema allegato alle presenti N.T.A.
5. A tal fine si assume il riferimento alla proprietà fondiaria all’epoca di adozione del P.R.P.E. (27/09/2000 – deliberazione di C.C. n.59) ; in caso di frazionamenti successivi a tale data, la cessione delle aree destinate ad urbanizzazioni primarie (viabilità e parcheggi) dovrà essere comunque assicurata dall’attuale proprietario delle medesime, per la quota frontistante il lotto edificabile. La superficie delle aree cedute potrà essere utilizzata nell’edificazione del lotto interessato ovvero anche di lotti contermini ovvero anche di lotti delle zone B1 e B2 adiacenti la zona A1 della Frazione Cerratina.
6. Nelle aree private pertinenziali di edifici esistenti e sprovvisti di relativo parcheggio (ovvero con parcheggio inferiore alla quantità minima richiesta dal successivo art. 17, comma 5 ) è consentita la nuova edificazione di garages/autorimesse purché con vincolo di pertinenza delle unità immobiliari e nel rispetto dei seguenti parametri:
- altezza massima = ml 2.50,
- distanza dai confini e dagli edifici nel rispetto dell’art. 873 del Codice Civile
Capo III Disciplina degli interventi sulle aree inedificate Art. 17 Suoli privati non edificati
1. I suoli privati non edificati sono destinati a funzioni pertinenziali dell’edificato: giardini, orti, cortili, piazzali di parcheggio, strade e piazzali pavimentati; essi devono essere mantenuti in uno stato di decoro compatibile con la natura e destinazione della zona A1 a tal fine non è consentito, per gli stessi, l’utilizzo per stoccaggio o deposito permanente di materiali di qualsivoglia natura mentre, in caso di destinazione commerciale/artigianale del manufatto edilizio, è consentito utilizzarli per mostra/esposizione delle merci di vendita e/o produzione, purché nel rispetto del principio di decoro sopra enunciato. Resta fermo quanto stabilito ai precedenti articoli 11, comma 6, e 12, comma 6.
2. La sistemazione delle aree pertinenziali è sempre consentita, a prescindere dall’intervento sui manufatti edilizi, ivi compresa la realizzazione di garages prevista al precedente art. 16, comma 3; in caso di intervento sull’edificio esistente il relativo progetto dovrà includere anche il rilievo e la sistemazione della ree esterne.
3. Le alberature ( a basso e/o alto fusto) esistenti in detti spazi devono essere mantenute; è ammessa la rimozione degli esemplari deteriorati o non compatibili con la nuova sistemazione dell’area e loro sostituzione con altre essenze (fruttifere e/o ornamentali).
4. La disciplina di cui al presente articolo si applica anche ai terrapieni, riportati in cartografia di P.R.P.E. o comunque documentatamene esistenti alla data della sua adozione.
5. In occasione degli interventi di nuova edificazione, ristrutturazione semplice, con incremento della superficie utile, con ampliamento/soprelevazione e con cambio di destinazione d’uso, dovranno essere reperiti, in relazione alla specifica destinazione d’uso di progetto, spazi di parcheggio pertinenziale (nel sottosuolo dell’area di pertinenza ovvero ai piani interrato, seminterrato o terreno dell’edificio) nelle specificate quantità minime:
- residenza ed uffici : 1 mq /10 mc
- attività commerciali - unità di vicinato : 30% della superficie di vendita
- attività commerciali - media distribuzione : secondo le disposizioni dell’art.7 della L.R. 62/99 - alberghi, pensioni, ristoranti 80 mq /100 mq di Superficie utile dell’attività.
6. In caso di documentata impossibilità a reperire detti spazi nelle relative aree pertinenziali incluse in zona A1 di P.R.G., per i soli interventi di ristrutturazione semplice ( art. 10 delle presenti NTA ) o di ristrutturazione con aumento della superficie utile lorda ( art. 11 delle presenti NTA ) o di ristrutturazione edilizia con ampliamento e soprelevazione ( art. 12 delle presenti NTA) sarà consentito derogare ai limiti minimi sopra
fissati, tranne che in caso cambio di destinazione d’uso finalizzato all’inserimento, nell’edificio oggetto di intervento, di attività commerciali di media distribuzione, alberghi, pensioni, ristoranti per i quali tuttavia è consentito reperire le aree di parcheggio pertinenziale ( o autorimesse ) anche al di fuori della zona A1 ed anche al di fuori delle zone urbane di PRG, purché con vincolo di pertinenzialità al fabbricato oggetto di intervento.
A tal fine si precisa che per “documentata impossibilità” si intende dimostrazione tecnica di insussistenza:
- nel lotto di pertinenza dell’edificio da ristrutturare, di spazi scoperti idonei a costituire area di sosta ovvero a consentire la realizzazione di garage rispondenti ai requisiti dimensionali e di accessibilità necessari per la funzionalità dell’area di sosta ovvero del garage;
- delle condizioni strutturali e spaziali ( intese nel senso di effettiva accessibilità carrabile ) per la realizzazione di garages al piano terra o nell’interrato dell’edificio oggetto di intervento.
7. Per gli interventi di ristrutturazione, ai fini della determinazione del Volume assunto a base della verifica della dotazione di parcheggio pertinenziale per residenza/uffici, si considerano le sole superfici in incremento rispetto allo stato di fatto: chiusura dei porticati e delle verande ( vedi precedente art.10), incremento del 30%
della superficie lorda( vedi precedente art.11), ampliamenti e soprelevazioni consentiti ( vedi precedente art.12).
Art. 18 Aree a verde pubblico attrezzato
1. Tali aree sono destinate alla realizzazione di spazi attrezzati per il gioco, lo svago e le attività sportive.
2. In esse saranno curate le alberature esistenti e la posa a dimora di nuove essenze per la creazione di parchi urbani e giardini.
3. In dette aree potranno essere ubicate le attrezzature per lo svago, il ristoro, spettacoli, attività sportive, nel rispetto delle seguenti disposizioni:
a) Aree di dimensione inferiore a mq 5.000:
sono ammesse le seguenti attrezzature : chioschi, bar, giochi bimbi, attrezzature sportive scoperte di ridotte dimensioni ( campi di bocce, tennis ecc…), con i seguenti parametri:
UT = 0.02 ( compresi chioschi e bar) Rapporto di copertura = 2% dell’area Parcheggi = 5% dell’area
Verde pubblico = 85% dell’area Viabilità e piazzali = 8% dell’area
Altezza massima = 4.50 con un solo piano terra utile Distanza dei fabbricati dai confini = ml 5.00
Distanza degli impianti scoperti dai confini = ml 1.50
Distanza di fabbricati ed impianti dalle strade = ml 5.00 ( salvo casi in cui sia prescritta una fascia di rispetto stradale maggiore ).
b) Aree di dimensione uguale o superiore a mq 5.000:
oltre a quelle sopra indicate sono ammesse: attrezzature sportive regolamentari ( anche con pubblico), anche coperte, teatri all’aperto, ritrovi ecc…. con i seguenti parametri:
UT = 0.05 ( compresi chioschi, bar, ritrovi….) Rapporto di copertura = 5% dell’area
Parcheggi = 15% dell’area Verde pubblico = 85% dell’area Viabilità e piazzali = 5% dell’area Altezza massima = ml 8.00
Distanza dei fabbricati e impianti coperti dai confini = ml 5.00 Distanza degli impianti scoperti dai confini = ml 1.50
Distanza di fabbricati ed impianti dalle strade = ml 5.00 ( salvo casi in cui sia prescritta una fascia di rispetto stradale maggiore ).
4. La pavimentazione dei percorsi e dei piazzali dovrà essere realizzata con sistema carrabile/erboso, escludendo tecniche costruttive che comportino impermeabilizzazione del suolo.
Capo IV Modalità di attuazione Art. 19 Interventi di iniziativa privata
1. Sono direttamente realizzabili dai privati, nel rispetto delle presenti Norme Tecniche di Attuazione e delle prescrizioni grafiche delle tavole 5 e 6 del P.R.P.E., sulla scorta di specifico Titolo Abilitativo (nel rispetto del Regolamento Edilizio Comunale) ed eventualmente di Convenzione con il Comune, nei casi previsti. A tal fine si precisa che nella Zona A1 della Frazione Cerratina gli interventi di nuova edificazione sono eseguibili esclusivamente previo rilascio di Permesso di Costruire, giusta ricognizione effettuata in sede di adozione del nuovo regolamento edilizio Comunale.
2. Gli interventi relativi all’ambito di ristrutturazione urbanistica di cui alla tavola n.7 del presente P.R.P.E. sono realizzabili dai privati nel rispetto delle prescrizioni di dettaglio di cui alla tavola 7 del presente P.R.P.E., previa presentazione di un Planovolumetrico relativo all’intero Comparto individuato corredato da
a. elaborati tecnici illustrativi:
- della situazione di stato di fatto : planimetria dell’area su base catastale con individuazione particelle incluse nel Comparto, piante e prospetti degli edifici esistenti e documentazione fotografica;
- del nuovo assetto delle aree, definito in coerenza con le indicazioni grafiche della tavola 7 di P.R.P.E.
ed in conformità ai dati ivi forniti, nella Tabella quantitativa;
- degli edifici in progetto : piante, prospetti e tipologie edilizie;
- delle urbanizzazioni da realizzare
b. Normativa Tecnica per l’esecuzione degli interventi edilizi, contenente , tra l’altro, l’obbligo a produrre i progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione da realizzarsi a cura dei privati.
c. Schema di convenzione contenente:
- entità e destinazione delle superfici destinate ad uso pubblico;
- impegno dei privati alla esecuzione delle opere di urbanizzazione previste dal P.R.P.E. nel Comparto;
- impegno alla cessione delle aree relative alle suddette urbanizzazioni, con precisazione dei termini temporali di cessione;
- idonee garanzie (polizza fidejussoria) relativamente agli impegni di realizzazione delle opere di urbanizzazione e di cessione delle aree.
3. Dopo l’approvazione del progetto Planovolumetrico unitario potrà essere sottoscritta la Convenzione di cui al precedente comma 2, punto C; successivamente alla stipula della Convenzione potranno essere realizzati, direttamente, gli interventi edilizi privati nonché gli interventi pubblici (questi ultimi previa approvazione da parte della G.C. dei relativi progetti esecutivi).
4. I dati della Tabella Quantitativa di cui alla tavola 7 del presente P.R.P.E. hanno valore indicativo per quanto attiene alla superficie totale di Comparto ed alla superficie delle aree di urbanizzazione; in sede di Planovolumetrico faranno fede, rispettivamente, la superficie totale catastale effettiva ed il rapporto % tra superfici di urbanizzazioni e superficie totale effettiva, rapporto che dovrà risultare identico (o maggiore ) di quello derivante dalle quantità indicate nella suddetta Tabella Quantitativa ( 35,97 % ). Ha valore prescrittivo l’indice di edificabilità territoriale stabilito nella tavola 7 di P.R.P.E. in IT 1.50. Per la nuova edificazione i parametri delle distanze e dei distacchi sono quelli di cui all’art.16 delle presenti Norme.
5. Qualora il planovolumetrico sia integralmente aderente alla Tavola 7 di P.R.P.E., l’approvazione del medesimo sarà effettuata con determinazione del Responsabile del Servizio Tecnico; qualora il Planovolumetrico proponga soluzioni di assetto del suolo e dell’edificazione, tuttavia a parità di quantità totali e relative, l’approvazione sarà effettuata con deliberazione di Giunta Comunale. In caso di modifiche in incremento della capacità edificatoria ovvero in diminuzione delle superfici per urbanizzazione, il progetto Planovolumetrico, comportante variante al P.R.P.E., dovrà essere approvato con le procedure degli artt. 20 e 21 della L.U.R. 18/83 e s.m.i.
Art. 20 Interventi diretti di iniziativa pubblica
1. Sono gli interventi necessari per adeguare, completare o realizzare le urbanizzazioni primarie e secondarie già esistenti nella zona A1 della Frazione Cerratina ovvero di nuova previsione del presente P.R.P.E.
2. Essi sono attuati dal Comune, direttamente o in regime di Convenzione con altri Soggetti attuatori (anche privati), previa acquisizione delle aree interessate, ove non già di proprietà comunale.
Art. 21 Incentivi alla realizzazione privata delle opere pubbliche
1. I proprietari degli immobili destinati dal presente P.R.P.E. ad opere di urbanizzazione primaria o secondaria, nel caso di cessione volontaria e gratuita al Comune degli immobili medesimi usufruiranno dei sottospecificati incentivi:
a) Nel caso di cessione di aree inedificate, utilizzo delle aree cedute ai fini del computo volumetrico per l’ampliamento e/o realizzazione di nuovi manufatti edilizi nella zona A1 ovvero in altre zone edificabili del vigente P.R.G. ( esclusa la zona A) con applicazione dell’indice di edificabilità IF 0.50; in entrambi i casi il volume derivante dall’applicazione dell’IF 0,50 all’area ceduta si sommerà al volume già consentito dalle Norme urbanistiche nell’area. In caso di “trasferimento” del volume come sopra determinato in zona diversa dalla A1, lo stesso dovrà essere utilizzato per destinazione d’uso compatibile con quella della zona in cui viene “trasferito”; la cessione inoltre comporta lo sgravio degli oneri di urbanizzazione, relativamente all’edificio/i da realizzare e/o ampliare, per la quota corrispondente all’area ceduta
b) Nel caso di cessione di aree con sovrastanti manufatti edilizi ( destinati a demolizione dal presente P.R.P.E. o comunque a destinazione pubblica ) vale quanto già contenuto al precedente punto a) ma con l’aggiunta ( alla volumetria derivante dall’applicazione dell’IF 0.50 all’area ceduta ) di una superficie utile pari rispettivamente:
a. al triplo di quella del manufatto edilizio esistente, per edifici con superficie inferiore a mq 200, b. al doppio di quella del manufatto edilizio esistente, per edifici con superficie compresa tra mq 200 e
mq 500,
c. al 30% per gli edifici con superficie superiore a 500 mq.
2. I proprietari di edifici classificati di tipo b) dal presente P.R.P.E. e/o di lotti destinati a nuova edificazione potranno proporre al Comune la costituzione di Comparti di Ristrutturazione Urbanistica comprendenti sia le sole aree private di pertinenza degli edifici esistenti di tipo b), sia le sole aree private di nuova edificazione sia entrambe, nonché una quota delle aree private destinate dal P.R.P.E. ad urbanizzazioni primarie o secondarie pari ad almeno il 20% dell’area totale di Comparto.
Per tali Comparti potrà essere progettata, dai proprietari medesimi, una soluzione urbanistica di assetto differente da quella indicata dal P.R.P.E., anche con maggiore previsione di aree per servizi pubblici, purchè coerente con gli obiettivi generali del Piano ed a condizione che i privati proponenti assumano a proprio carico l’onere della realizzazione e/o idoneizzazione delle opere di urbanizzazione incluse nel Comparto, nonché della cessione delle relative aree (ove non già di proprietà pubblica).
In tal caso le possibilità edificatorie già complessivamente consentite per gli immobili compresi nel Comparto proposto potranno essere proporzionalmente incrementate come segue:
a. applicazione dell’IF 1.00 alle aree oggetto di realizzazione di urbanizzazione primaria previste dal P.R.P.E. e successiva cessione al Comune (ivi comprese le aree eventualmente aggiunte);
b. applicazione dell’indice IF 1.50 alle aree di urbanizzazione aggiuntive rispetto a quelle previste dal P.R.P.E.;
c. “trasferimento” negli edifici in progetto, quale superficie lorda utile, della superficie lorda eventualmente prevista per destinazione pubblica (ad esempio locali per uffici comunali ma anche autorimesse ad uso pubblico) , anche all’interno dei manufatti a prevalente destinazione privata (ad esempio locali destinati ad uso pubblico collocati al piano terreno di un fabbricato di civile abitazione );
d. sgravio degli oneri di urbanizzazione, relativamente all’edificio/i da realizzare e/o ampliare, per la quota corrispondente all’area ceduta.
3. Ai fini dell’applicazione del presente articolo fa fede la delimitazione di proprietà all’epoca di adozione del P.R.P.E. ( 27/09/2003).
4. La proposta dovrà essere completa di tutti gli elaborati tecnici idonei ad illustrare il nuovo assetto proposto e della Convenzione regolante i rapporti pubblico- privati per l’attuazione della medesima.
Art. 22 Intervento pubblico sostitutivo
1. Ai sensi del penultimo comma dell’art.28 della legge 457/78 il Comune, in caso di inerzia dei proprietari e previa diffida nei confronti dei medesimi, potrà provvedere all’esecuzione delle opere previste dal presente P.R.P.E. , anche mediante occupazione temporanea con diritto di rivalsa delle spese sostenute, nei confronti dei proprietari stessi.
Titolo III
Norme Particolari
Capo I Requisiti della progettazione ed esecuzione degli interventi edilizi.
Art. 23 Requisiti degli interventi su edifici di interesse storico – artistico- ambientale ( tipo “a”)
1. Per gli edifici classificati di interesse storico – artistico – ambientale nella cartografia di P.R.P.E. (edifici di tipo a), gli interventi di Ordinaria e Straordinaria Manutenzione, Restauro e Risanamento Conservativo dovranno presentare opere di finitura e caratteri stilistico/costruttivi conformati anche ai requisiti di seguito specificati:
a) Elementi esterni, indicazioni generali:
- rispetto dell’originario schema compositivo dei “vuoti” ( porte, finestre, balconi ecc…) e del “pieno” ( murature );
- mantenimento degli elementi di partitura architettonica delle facciate (basamento, cantonali, lesene, paraste, fasce, cornici e cornicioni ), delle opere di finitura ( cornici delle porte, delle finestre, dei balconi e delle loro mensole, infissi e ringhiere) e delle parti tipologiche funzionali (scale esterne, scaloni, ballatoi);
- utilizzo di materiali tradizionali nelle opere di integrazione o sostituzione di elementi fatiscenti (integrazione della pietra e del mattone, ringhiere in ferro, conci mancanti) e , per gli infissi esterni, utilizzo del legno verniciato ovvero (in caso di necessità) dell’alluminio anodizzato solo se trattato con elettrocolore ( con colorazione omogenea a quella tradizionale, verde scuro, ovvero idonea a garantire il migliore inserimento nella facciataa: testa di moro, nero…);
- esclusione di elementi di finitura estranei alle caratteristiche degli edifici del Centro Storico (ringhiere ed infissi in alluminio anodizzato ed in lamierino, infissi esterni in legno con sola vernice trasparente) .
b) Elementi interni, indicazioni generali:
- mantenimento delle volte originarie (salvo caso di accertata inidoneità statica), anche mediante fedele ricostruzione,
- mantenimento, anche attraverso Restauro, di pareti e soffitti con decorazioni di pregio,
- mantenimento della giacitura, delle dimensioni, delle caratteristiche formali e tipologiche degli scaloni principali (compatibilmente con la necessità di adeguamento agli standards correnti ),
- mantenimento, per quanto possibile, della giacitura e delle dimensioni delle scale secondarie di servizio; eventuali modifiche agli elementi suddetti dovranno comunque assicurare il rispetto del rapporto originario tra scala e tipologia edilizia,
- mantenimento della funzione e delle caratteristiche architettoniche degli androni di ingresso,
- mantenimento, anche attraverso restauro o rifacimento, degli acciottolati, dei selciati o dei basolati degli androni di ingresso e delle corti degli edifici.
Limitate escursioni del piano d’imposta delle giaciture delle strutture orizzontali piane e delle volte prive di valori formali potranno essere consentite al fine di adeguamento dell’edificio ai requisiti di tecnici e strutturali.
c) Coperture, indicazioni generali:
- mantenimento, anche con eventuale razionalizzazione, dello schema del displuvio delle acque, - manto di copertura delle falde in tegole a coppi di laterizio, con colorazioni omogenee a quelle
tradizionalmente in uso negli edifici del Centro Storico, - gronde e pluviali in rame.
d) Basamenti
Costituisce basamento di un edificio la fascia orizzontale di attacco a terra del manufatto, che corre tutt’intorno al perimetro dell’edificio.
L’intervento sul basamento è collegato alla risoluzione dei problemi strutturali dell’edificio ed a quelli di isolamento dagli agenti atmosferici esterni (pioggia ed umidità) che possono compromettere l’agibilità dei Piani Terra degli edifici.
Tutti i basamento originari in pietra a faccia vista squadrata, o in mattone, vanno riportati alla luce eliminando eventuali rivestimenti di intonaci od altro che, oltre a manomettere il valore architettonico dell’edificio, impediscono una corretta traspirazione.
Vanno integrati i conci mancanti con pietra simile a quella originaria, o mattoni, e consolidate le parti deteriorate; la pietra, ripulita da aggiunte, va protetta con prodotti rivitalizzanti non formanti pellicola superficiale.
Tutte le murature in pietra a faccia vista verranno fissate con malta di calce o cemento ( malta bastarda ) e sabbia di fiume per impedire l’imbibimento dei giunti della muratura.
Vanno eliminati tutti i rivestimenti od intonaci che coprissero basamenti originari modanati in mattoni o terracotta, ricostituendo le parti mancanti con materiale identico o analogo a quello originario.
I basamenti ad intonaco, con eventuali modanature, vanno liberati da rivestimenti aggiunti, con reintegra delle parti in modo da ricomporre il parametro originario.
In edifici privi di basamento ( murario o di terracotta ) sono consentite fasce di coloritura di intonaco, in tono con la colorazione della restante parte della facciata..
E’ vietato espressamente l’uso di mattonelle industriali di ceramica a rivestimento delle parti basamentali degli edifici.
e) Cantonati, lesene, cornicioni, comignoli e canne fumarie
Gli interventi relativi a questi elementi di finitura e partitura delle facciate devono essere volti al rispetto strutturale e formale della composizione architettonica delle facciate.
La pietra va lasciata a faccia vista; se già ricoperta di colori, va pulita ed integrata nelle parti mancanti, lo stesso vale per il marmo e la terracotta.
Gli intonaci vanno ripresi adeguatamente e colorati con tono omogeneo al resto della facciata.
Comignoli e canne fumarie devono essere realizzati in materiale e forma coerente con le caratteristiche costruttive e di finitura e coloritura dell’edificio e secondo la tipologia ricorrente negli edifici del C.S., con tassativa esclusione di comignoli e canne fumarie in latero cemento; in caso di documentata necessità derivante dall’uso turistico/ricettivo dell’edificio e di dimostrata impossibilità a reperire altra soluzione tecnicamente efficace, potrà essere consentita l’installazione di canna fumaria metallica, purché chiaramente identificata quale corpo tecnologico aggiunto.
f) Porte di ingresso, portoni e manomissioni
Le cornici in pietra, mattoni od intonaco presenti sulle facciate devono essere conservati con le seguenti modalità: pietra e mattone vanno lasciati a faccia vista; l’intonaco, opportunamente ripreso, può essere colorato in tono omogeneo alla facciata.
In presenza di manomissioni degli ingressi ( allargamento della porta ) ovvero per documentata necessità conseguente la nuova funzione dei locali, può essere consentita, previa presentazione di specifico e motivato progetto, una dimensione della bucatura di ingresso più ampia di quella originaria, purché armonicamente raccordata alla facciata ( allineamento con le bucature sovrastanti, rispetto delle partiture architettoniche principali ), realizzata con tecniche tradizionali ovvero seguendo il disegno originario dell’archivolto.
g) Finestre
Le cornici in pietra o mattoni ed i relativi elementi costruttivi e/o decorativi delle finestre esistenti vanno conservati e, se nel tempo ricoperti da altro materiale, riportati a faccia vista; analogamente le cornici intonacate, con opportuna ripresa di intonaco con coloritura in tono con la facciata.
Per il restauro o eventuale rifacimento dei davanzali è indicato l’uso di pietra già in uso ovvero ( in caso di impossibilità di reperimento ) di pietra con analoghe caratteristiche di porosità e coloritura.
Dette indicazioni devono essere tenute presenti anche nel caso di rifacimento di nuove aperture, ove consentito.
h) Balconi, mensole e ringhiere
I balconi esterni ed i ballatoi interni originali vanno liberati da murature successive nel caso in cui le stesse ne avessero eventualmente mutato il disegno originario peggiorando le condizioni strutturali delle mensole di sostegno, senza peraltro essere utili alla funzionalità dell’edificio.
Non è consentita l’eliminazione di balconi con mensole e lastre di pietra lavorata.
Sporti, mensole ecc …., anche singolarmente degradati, vanno recuperati e consolidati e , in solo caso di documentata impossibilità, sostituiti con nuovi elementi di materiale identico ovvero (in caso di impossibilità di reperimento) di materiale analogo per consistenza e coloritura.
Non è consentito mutare la quota originaria di calpestio dei balconi.
In documentati casi di fatiscenza di interi balconi ne è consentito il rifacimento con tecniche costruttive anche moderne, purché con elementi costruttivi armonizzati al resto della facciata e rivestiti in materiale lapideo.
In assenza di quote di riferimento preesistenti la sporgenza massima dei balconi è stabilita in ml 0.600.
Nei rifacimenti delle ringhiere va utilizzata la tecnica tradizionale in ferro, con caratteri ed elementi decorativi improntati alla semplicità ed analogia formale alle ringhiere ricorrentemente esistenti nel centro Storico.
E’ fatto divieto dell’uso di ringhiere in alluminio anodizzato mentre sono consentite ringhiere in alluminio antichizzato.
i) Murature, intonaci e colori
Le murature di conci in pietra squadrati, opportunamente consolidate, devono essere restituite a faccia vista e pertanto devono essere trattate con:
- sostituzione dei conci mancanti e degli elementi deteriorati,
- eliminazione di rivestimenti aggiunti ( colori, intonaci, piastrelle ecc…), - pulitura della pietra,
- trattamento protettivo con prodotti idonei.
Le murature di materiale incoerente vanno liberate da intonaci e rivestimenti non originari, consolidate ed integrate delle parti mancanti e successivamente rivestite in intonaco realizzato con minerali naturali.
E’ tassativamente escluso l’uso di intonaci plastici (quarzo plastico, intonaco “graffiato” o “granigliato” ) mentre è consentita la realizzazione di uno strato- base di intonaco civile rivestito da un secondo strati, più fine, di intonaco a base di cemento bianco, calce idrata, sabbia e terre coloranti.
Per le tinteggiature delle pareti esterne sono consentiti colori tenui, in tono con la coloritura delle tegole in laterizio ( richieste per il manto di copertura ).
Non sono consentiti rivestimenti esterni in lamiera o similari; quelli eventualmente esistenti vanno eliminati in sede di intervento di recupero dell’edificio.
E’ fatto divieto di installazione, in corrispondenza di edifici ad alto valore prospettico, di elementi che possano comprometterne la percezione o limitarne la funzione ( Cartelloni pubblicitari, insegne luminose, edicole ecc….).
Art. 24 Requisiti degli interventi sugli edifici del “tessuto urbano indifferenziato” (tipo “b”)
1. Per gli edifici classificati di tipo b), la progettazione degli interventi consentiti dal presente P.R.P.E., nel rispetto delle norme precedenti, dovrà inoltre attenersi alle seguenti prescrizioni particolari:
Insegne pubblicitarie
Non sono consentite insegne distaccate dai fabbricati ed insistenti su suolo pubblico con stele di supporto.
Sono consentite insegne non luminose con braccio metallico a sbalzo dai fabbricati per una profondità di ml 1.00 purchè poste ad un’altezza non inferiore a ml 3.00.
Sono consentite insegne luminose applicate alla parete , purchè di dimensioni limitate e con disegno adeguato all’impaginazione della facciata.
Gronde e discendenti per raccolta acque piovane
Qualora non coperte da elementi architettonici, devono essere realizzati in lamiera zincata ovvero, preferibilmente, in rame.
Pavimentazione cortili interni
I cortili interni possono essere sistemati con manto di prato raso continuo ovvero pavimentati con lastre di pietra o materiali similari, con riquadri di cordoli in pietra o mattoni.
Aggetti esterni, gradinate esterne o interne, cornicioni ed elementi di facciata, comignoli
Questi elementi architettonici dovranno essere rappresentati , nei particolari, nella documentazione di progetto e studiati a garantire la massima omogeneità con il contesto del tessuto circostante.
Capo II Adeguamento tecnologico impianti ed elementi di arredo urbano Art. 25 Fili telefonici ed elettrici
1. In attesa di un auspicabile intervento complessivo di sistemazione, in appositi condotti sotterranei, orditi in relazione al tracciato viario, si prescrive che tutti i fili esterni devono passare:
- in verticale, lungo le linee di perimetro,
- in orizzontale, lungo le linee di marcapiano delle facciate.
Art. 26 Caditoie, grondaie, canne fumarie, fecali e serbatoi
1. Fermo restando quanto già precedentemente precisato, si prescrive che:
- caditoie e grondaie, laddove non è possibile includerle nell’opera muraria, possono essere realizzate in aderenza alla muratura; devono seguire l’ordito architettonico delle facciate ed essere collocate, verticalmente, lungo le linee di raccordo tra le unità edilizie;
- canne fumarie e fecali devono essere realizzate all’interno dell’unità edilizia e comunque negli spazi di pertinenza dell’unità edilizia ovvero negli spazi di pertinenza, all’interno ( chiostrine, cortili ecc…), - i serbatoi d’acqua vanno collocati in modo da non essere visibili sul fronte strada e comunque all’interno dei volumi degli edifici, nei sottotetti o anche sui terrazzi, tuttavia in modo che non superino la quota del relativo parapetto in muratura.
Art. 27 Servizi igienici
1. I servizi relativi alle singole unità immobiliari vanno ricavati all’interno delle medesime ovvero anche delle unità edilizie.
2. E’ fatto divieto di allocare i servizi igienici sui balconi o con nuovi aggetti sulle strade, o anche nelle chiostrine e nei cortili interni alle unità edilizie.
3. I servizi igienici già ricavati in difformità alle presenti norme devono essere rimossi in occasione degli interventi sul patrimonio edilizio esistente, anche nel caso di sola manutenzione straordinaria, ripristinando contestualmente le originarie condizioni e ricavando i servizi all’interno delle unità immobiliari vanno ovvero delle unità edilizie.
Art. 28 Pavimentazione marciapiedi, muretti e ringhiere su spazi pubblici
1. Le strade carrabili, ciclabili e pedonali nonché le scale e le gradinate devono essere preferibilmente pavimentate con pietra faccia a vista o mattoni, secondo la tradizione ( anche con tecniche di pavimentazione carrabile – erbosa ); nelle strade pedonali è comunque escluso l’utilizzo del manto bituminoso.
2. Per le strade e per le aree di parcheggio in progetto, che si avvicinano ai margini del Centro Storico, nonché per le gradinate site in analoghe aree, è consigliato l’uso di pavimentazioni miste in pietra bianca e mattoni.
3. I marciapiedi devono avere cigli preferibilmente in travertino e la relativa pavimentazione può essere in mattoni, nelle zone più vicine al Centro Storico – zona A di P.R.G. ; in quelle periferiche è da preferire l’uso di betonella, anche tipo erborella.
4. I muretti di sostegno o di divisione tra spazi dovranno essere rivestiti preferibilmente in mattoni, anche con motivi decorativi e fioriere.
5. Le ringhiere su spazi e parcheggi pubblici devono essere eseguite con tubolari in ferro orizzontali tenuti da paletti verticali e dipinti di colore scuro ( grigio o verde).
Art. 29 Illuminazione pubblica
1. La illuminazione corrente, ad esclusione di quella specifica per i monumenti ( da studiare caso per caso ) deve essere adatta e proporzionata alla natura ed alle dimensioni degli spazi delle zone A1.
2. Le strade di larghezza inferiore ad ml 6.00 possono avere luci a mensola eseguite con tecnologia e materiali tradizionali ovvero anche di nuova fornitura purchè non discostantesi dalle forme già in uso.
3. Le strade periferiche, le piazze, alcuni slarghi più ampi e le nuove aree verdi, vanno illuminati con lampioni tipo città-giardino.
Art. 30 Numeri civici e toponomastica
1. La toponomastica ed i numeri civici sono definiti da lastre in pietra bianca, come già in uso nel C.S., ovvero in ceramica di tipo tradizionale.
Art. 31 Oggetti ed elementi di arredo
1. L’inserimento di nuovi elementi di arredo ( panchine, cestini porta rifiuti, vasi, ecc.. ) deve essere ispirato alle forme di maggiore semplicità; è preferibile l’uso di materiale tradizionale, sempre con disegno modernamente semplice.
2. Fino all’approvazione di un eventuale Piano dell’Arredo urbano, per gli spazi esterni è necessario procedere ad una progettazione unitaria di iniziativa pubblica che regolamenti materiali di finitura, accessi, insegne, aperture ed impianti tecnologici eventualmente a vista. Tali progetti potranno essere proposti anche da parte delle proprietà interessate.
3. La pavimentazione degli spazi pubblici non sistemati a verde ( strade e piazze ) dovrà essere preferibilmente realizzata in pietra locale a lastre regolari o irregolari e mattoni; non è consentito l’uso del manto bituminoso.
Sono auspicabili tecniche costruttive che garantiscano la permeabilità.
SCHEMA PER LA INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI CESSIONE DA SISTEMARE A VIABILITA’
CARRABILE E PEDONALE COMPRENSIVE DI PARCHEGGI IN LINEA (Art.16 comma 4 delle presenti NTA)
NEL CASO DI INTRODUZIONE DI LOCALI A DESTINAZIONE COMMERCIALE E SUSSISTENDO I NECESSARI SPAZI E’ PREFERIBILE LO SCHEMA SEGUENTE
