Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 174/2021

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 174/2021

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott. BRUNO CONCA

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Bartolomeo Consonni Codice fiscale: CNSBTL52B28L388H

Studio in: Via Ugo Foscolo 25 - 24060 Torre De’ Roveri (BG) Telefono: 035581344

Email: bart.consonni@gmail.com Pec: barth.consonni@archiworldpec.it

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Pag. 2 Beni in Villa D'Adda (BG)

Località/Frazione Località Volpino via Volpino n. 17 / via Monte Cucco n. 4

INDICE

Lotto: 001 - Fabbricato isolato cielo/terra.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4

Corpo: Fabbricato isolato cielo/terra. ... 4

2. DESCRIZIONE ... 5

DESCRIZIONE GENERALE ... 5

Corpo: Fabbricato isolato cielo/terra. ... 5

3. PRATICHE EDILIZIE ... 12

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 12

Corpo: Fabbricato isolato cielo/terra. ... Errore. Il segnalibro non è definito. 4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 13

Corpo: Fabbricato isolato cielo/terra. ... Errore. Il segnalibro non è definito. 5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 13

Corpo: Fabbricato isolato cielo/terra. ... Errore. Il segnalibro non è definito. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 14

Corpo: ... 14

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 14

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 14

Corpo: Fabbricato isolato cielo/terra. ... Errore. Il segnalibro non è definito. 9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 15

Corpo: Fabbricato isolato cielo/terra. ... Errore. Il segnalibro non è definito. 10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 16

11. STATO DI POSSESSO ... 16

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 16

Criterio di stima ... 16

Fonti d'informazione ... 17

Valutazione corpi ... 17

Adeguamenti e correzioni della stima ... 18

Prezzo base d'asta del lotto ... 18

Regime fiscale della vendita ... 18

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott. BRUNO CONCA.

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 19-01-2022 alle 11:20.

Creditore Procedente: OMISSIS.

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS.

Esecutato: OMISSIS.

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS.

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Bartolomeo Consonni.

Data nomina: 20-05-2021.

Data giuramento: 21-05-2021.

Data sopralluogo: 09-06-2021.

Cronologia operazioni peritali: 28/05/2021 - Istanza ai Servizi Demografici del Comune di Villa d'Adda del Certificato di Morte, Certificato di Stato Civile, Estratto di Riassunto dell'Atto di Matrimonio. 28/05/2021 - Istanza di copia all'Ufficio Tecnico del Comune di Villa d'Adda dei Titoli Abilitativi e Agibilità del bene pignorato, poi sospeso per la complicanza dell'accesso allo stabile. 09/06/2021 - Sopralluogo al bene pignorato con il Custode Avv. Luisella Lanteri e la Curatrice dell'Eredità Giacente Dott. Chiara Tucci. L'accesso era inibito sia per lo stato di abbandono del giardino e area cortilizia con crescita selvaggia della vegetazione sia per la mancanza delle chiavi d'accesso dei cancelli e dei portoncini d'ingresso.

L'Esperto ha provveduto direttamente al forzato accesso, alla chiamata del Sindaco per l'accertamento testimoniale dello stato delle cose e alla convocazione dei Carabinieri per il ritrovamento di una carabina, a cui è stata consegnata.

14/06/2021 - Primo sopralluogo dell'Esperto unitamente al Custode per la presa di conoscenza dello stato delle cose e riconvocazione dei Carabinieri per il ritrovamento di colpi d'arma e un contenitore di polvere da sparo e a loro conse- gnato. Messa la catena al cancello carrale. 21/06/2021 - Secondo sopralluogo dell'Esperto per il recupero della documentazione necessaria alla costituzione del Fascicolo del Fabbricato tra le carte ritrovate nei cassetti. 21/06/2021 - Terzo sopralluogo dell'Esperto e rilievo fotografico dello stato delle cose. 28/06/2021 - Quarto sopralluogo dell'Esperto e inizio del rilievo strumentale e materico del fabbricato. 12/07/2021 - Quinto sopralluogo dell'Esperto e continuità del rilievo strumentale e materico del fabbricato. 14/10/2021 - Sesto sopralluogo dell'Esperto per il rilievo fotografico esterno del fabbricato dopo il radicale taglio della vegetazione che ostruiva buona parte della vista del fabbricato.

23/11/2021 - Ufficio Tecnico Comune per la verificata tecnica della documentazione ritrovata in casa dell'esecutato.

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Pag. 4 Beni in Villa D'Adda (BG)

Località/Frazione Località Volpino via Volpino n. 17 / via Monte Cucco n. 4

Lotto: 001 - Fabbricato isolato cielo/terra.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Fabbricato isolato cielo/terra.

Abitazione in villini [A7] sito in frazione: Località Volpino, via Volpino n. 17 / via Monte Cucco n. 4 Note: Il fabbricato ha due accessi uno principale, solo pedonale, da via Volpino n. 17 e uno secondario, usato come principale pedonale e doppio accesso carrale, da via Monte Cucco n. 4.

Quota e tipologia del diritto.

1/1 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: - - Regime Patrimoniale: - - Ulteriori informazioni sul debitore: deceduto in data OMISSIS, Curatrice dell’Eredità Giacente nominata OMISSIS.

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS BG il OMISSIS, deceduto il OMISSIS, Custode dell'E- redità Giacente nominata Omissis, foglio 9, particella 3951, subalterno 701, indirizzo via Volpino n. 17, piano S1-T-1-2, comune Villa d'Adda BG (Codice L929), categoria A/7, classe 2, consistenza vani 13, superficie m² 354/345, rendita Euro 1.275,65.

Derivante da: Quota pari a 1/2 della piena proprietà in forza di Dichiarazione di Successione testamentaria in morte di OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nata a OMISSIS (BG) il OMISSIS e deceduta il OMISSIS (Den. 122 Vol.

2006/6 dell'Ufficio Registro di OMISSIS) trascritta il 06/02/2008 ai nn. 8774/5732 e in favore di OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS. Atto di Accettazione Espressa di Eredità, in morte di OMIS- SIS, da parte dell'erede, rogato dal Notaio Dott. OMISSIS del 16/02/2006, Rep.n. 151374, Trascritto a OMISSIS (BG) il 26/10/2018 ai nn. 13991/10296. Atto di compravendita rogato dal Notaio Dott. OMISSIS il 17/09/1972, Rep.n. 19236, trascritto a OMISSIS (BG) il 16/10/1973 ai nn. 2198/2035, per l'acquisto della quota pari a 1/2 da parte di OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS, unitamente a OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS e OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS da OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS. Atto di Divisione tra i medesimi OMISSIS e OMISSIS rogato dal Notaio Dott. OMISSIS del 28/12/1976; Rep.nn. 21965/4658 e trascritto a OMISSIS (BG) il 24/01/1977 ai nn. 1857/1571.

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): 1000‰

Confini: A nord strada pubblica via Monte Cucco, a est mapp. 3952, a sud strada pubblica via Volpino e a Ovest mapp. 5135.

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS, deceduto il OMISSIS., foglio 9, particella 3951, subalterno 702, indirizzo via Monte Cucco n. 4, piano S1, comune Villa d'Adda BG (Codice L929), categoria C/6, classe 2, consistenza m² 24, superficie m² 30, rendita Euro 44,62.

Derivante da: Quota pari a 1/2 della piena proprietà in forza di Dichiarazione di Successione testamentaria in morte di OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nata a OMISSIS (BG) il OMISSIS e deceduta il OMISSIS (Den. 122 Vol.

2006/6 dell'Ufficio Registro di OMISSIS) trascritta il 06/02/2008 ai nn. 8774/5732 e in favore di OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS. Atto di Accettazione Espressa di Eredità, in morte di OMIS- SIS, da parte dell'erede, rogato dal Notaio Dott. OMISSIS del 16/02/2006, Rep.n. 151374, Trascritto a OMISSIS (BG) il 26/10/2018 ai nn. 13991/10296. Atto di compravendita rogato dal Notaio Dott. OMISSIS il 17/09/1972, Rep.n. 19236, trascritto a OMISSIS (BG) il 16/10/1973 ai nn. 2198/2035, per l'acquisto della quota pari a 1/2 da parte di OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS, unitamente a OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS e OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS da OMISSIS nato a OMISSIS (BG)

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Pag. 5 il OMISSIS. Atto di Divisione tra i medesimi OMISSIS e OMISSIS rogato dal Notaio Dott. OMISSIS del

28/12/1976; Rep.nn. 21965/4658 e trascritto a OMISSIS (BG) il 24/01/1977 ai nn. 1857/1571.

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): 1000‰.

Confini: A nord strada pubblica via Monte Cucco, a est mapp. 3952, a sud strada pubblica via Volpino e a Ovest mapp. 5135.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

Si c'è corrispondenza.

Note generali: Il Presidente del Tribunale di OMISSIS Dott. OMISSIS con Decreto del 1OMISSIS ha dichiarato l'Eredità Giacente di OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS è deceduto a OMISSIS (BG) il OMISSIS, con ultimo domicilio a OMISSIS in via Volpino n. 17, nominando Curatore la Dott.ssa OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nata a OMISSIS (BG) il OMISSIS e con studio a OMISSIS (BG) in via OMISSIS n. OMISSIS:

OMISSIS.

2. DESCRIZIONE.

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA).

Caratteristiche zona: semicentrale normale.

Area urbanistica: residenziale a traffico scorrevole con parcheggi scarsi.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: connessione FTTC 96%, FTTH 0%, ADSL 100%.

Servizi offerti dalla zona: Scuola Materna "T.Frigerio", via T.Frigerio n. 8 (Paritaria), Scuola Materna "Sacro Cuore", via Peschiera n. 4 (Paritaria), Scuola Primaria, via Caderico n. 1 (Statale), Scuola Primaria "Sacro Cuore", via Peschiera n. 4 (Paritaria), Scuola Media, via San Giovanni n. 9 (Statale), Scuola Media "Sacro Cuore", via Peschiera n. 4 (Paritaria), Poste Italiane, Piazza della Vittoria n. 3 (Buona), Banca Intesa Sanpaolo, via Fossa n. 8, RSA Istituto S.Giuseppe Delle Orsoline di Gandino (Buona), RSA Istituto S.Giuseppe, via Bella- vista n. 3 (Buona), Servizi Sociali Comunali, via del Borgo n. 1 (Buona).

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali.

Importanti centri limitrofi: Calusco d'Adda (BG), Carvico (BG), Sotto il Monte (BG), Imbersago (LC).

Attrazioni paesaggistiche: Fiume Adda, Oasi dell'Alberone, Monte Canto, Lago di Lecco.

Attrazioni storiche: Torre del Borgo, Chiesa St.Andrea Apostolo sec. XI, Chiesa St.Martino sec. XIV, Chiesa St.Zenone sec. XI, Agglomerato medioevale di Villa Bassa, Castello medioevale del Bignone, Traghetto Leo- nardesco .

Principali collegamenti pubblici: Autobus BTO Bergamo Trasporti Ovest s.c.a.r.l. 23.

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE.

Descrizione: Abitazione in villini [A7] di cui al corpo Fabbricato isolato cielo/terra.

L'accesso principale al fabbricato avviene pedonalmente e con scala a salire da via Volpino al numero civico 17 e un accesso secondario da via Monte Cucco al numero civico 4 con passo pedonale, a raso strada, e passo carrale con rampa fino all'autorimessa seminterrata. Il fabbricato è composto da due unità abitative sovrapposte disposte a piano rialzato e primo, da un seminterrato e da un sottotetto. L'organizzazione interna dei locali delle due unità abitative è tra loro simile nella conformazione e distribuzione dei locali con ampio soggiorno/disimpegno, cucina abitabile, disimpegno notte, due camere e un bagno. Il piano seminterrato oltre all'autorimessa è organizzato con ampia taverna con camino e lavello, lavanderia con attacco lavatrice, vasca lavatoio, Wc e doccia, locale caldaia dell'appartamento del piano rialzato e stenditoio. Il piano sottotetto, ora allo stato grezzo, è un volume in parte utilizzabile quale accessorio alla residenza. Una scala cen- trale interna, con accesso esterno a nord e da via Monte Cucco, disimpegna tutti e quattro i piani. Una breve scala esterna e portico in angolo sud/ovest del fabbricato permette il secondo accesso al Piano Rialzato. Al piano primo, in corrispondenza verticale del portico, c'è una terrazza. Entrambe gli appartamenti, verso via Volpino, hanno due balconi con pianta a segmento circolare. All'esterno in angolo nord-est c'è una tettoia accessibile dal cortile interno pavimentato e dal cancello carraio da via Monte Cucco. Il giardino verso via Volpino è piantumato a fiori perenni e in angolo sud-est insiste un alto e vecchio Cedro e in angolo sud-ovest

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Pag. 6 una palma e altra pianta nonché una cappella votiva con vasca. A lato della rampa di accesso all'autorimessa insiste un palo in cemento Enel con linea aerea che si presume di media tensione. Nel cortile su via Monte Cucco, in parte pavimentato, ci sono grossi vasi con piante di Oleandro e un tavolo e sedie in calcestruzzo appoggiate. A confine est ci sono piante di Kiwi disposte a pergola.

Superficie complessiva di circa mq 1.140,84.

E' posto al piano: Piano Seminterrato, Piano Rialzato, Piano Primo, Sottotetto.

L'edificio è stato costruito nel: 1962.

L'edificio è stato ristrutturato nel: 1999.

L'unità immobiliare è identificata con il numero: -; ha un'altezza utile interna di circa m. abitazioni P.R. e P.P. h cm 290, sottotetto h cm 150/260.

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: sufficiente.

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile in generale è in condizioni fisiche sufficienti per l'uso residen- ziale e per due famiglie ma con la possibilità di realizzare una terza, anche ridotta, nel sottotetto. La costruzione è vetusta ma ben manutentata sia negli interni che negli esterni eccetto alcuni punti con limitati am- maloramenti che richiederanno urgenti riparazioni, in particolare tutti i muri controterra dell'autorimessa e degli altri locali del Piano Seminterrato.

Sarà necessaria una revisione generale degli impianti tecnologici.

Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali

Balconi materiale: c.a.

condizioni: da normalizzare

Copertura tipologia: a falde

materiale: legno

Fondazioni tipologia: Non ispezionabili.

materiale: c.a.

condizioni: sufficienti

Scale tipologia: a rampe parallele

materiale: c.a.

ubicazione: interna servoscala: assente condizioni: da normalizzare

Solai tipologia: non ispezionabili, presubilmente laterocemento

Strutture verticali materiale: c.a.

Travi materiale: c.a.

condizioni: da normalizzare Componenti edilizie e costruttive

Cancello tipologia: anta singola a battente

materiale: profilati e tubolari in ferro verniciato apertura: un'anta a battuta con elettro serratura condizioni: da normalizzare

Note: L'elettroserratura è di vecchia data ed è da revisionare.

Cancello tipologia: doppia anta a battente

materiale: profilati e tubolari in ferro verniciato apertura: due ante a battuta con elettroserratura.

Note: Il cancello è a doppia anta per l'uso carrale per accedere alla tettoia posta a sinistra atta per il ricovero riparato di un'automo- bile. L'anta di destra del cancello è sezionata con l'apertura elettro- comandata per il passo pedonale. L'elettroserratura è comandata da remoto con videocitofono posto in ognuno degli appartamenti.

Cancello tipologia: doppia anta a battente

materiale: profilati e tubolari di ferro verniciato

apertura: due ante con automatismo di apertura/chiusura.

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Pag. 7 Note: L'automatismo oleodinamico a pistoni è di vecchia data e ri- chiede una manutenzione approfondita.

Infissi esterni tipologia: oscurante esterno

materiale: plastica protezione: tapparelle materiale protezione: plastica condizioni: da normalizzare

Note: Le tapparelle abbisognano di aggiustaggi sia per lo scorri- mento che per i distacchi delle lamelle.

Infissi interni tipologia: finestre e portafinestre

materiale: PVC

Note: I serramenti originali, presubilmente in legno, sono stati sosti- tuiti recentemente con altri in PVC. Le guarnizioni di tenuta sono disposte sul perimetro del telaio e nella battuta di mezzo delle due ante sia di finestre che portafinestre. La vetratura e a doppia lastra con interposta la camera disidrata.

Manto di copertura materiale: tegole in laterizio

coibentazione: non rilevabile condizioni: da normalizzare

Note: L'orditura è in travi/travetti e assito di legno.

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni forati

coibentazione: isolamento a cappotto

rivestimento: intonaco in grassello di calce pigmentato condizioni: da normalizzare

Note: Per quanto non ispezionabile le determinazioni sono pre- sunte.

Pavim. Esterna materiale: porfido

Note: La tipologia di posa è ad Opus Incertum e in alcune parti è di- sconnessa.

Pavim. Interna materiale: monocottura cm 33x33, posa ortogonale

condizioni: sufficienti Note: Posa diagonale.

Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica

Note: In biglia con i rivestimenti.

Pavim. Interna materiale: piastrelle di gres

Note: Diversi formati e tipologie.

Plafoni materiale: stabilitura

Riferito limitatamente a: per tutti i locali del Piano Seminterrato, Piano Rialzato e Piano Primo.

Plafoni materiale: Travetti e assito in legno a vista.

Note: Al Piano Sottotetto il soffitto è perlinato con fasce di legno che coprono l'orditura della copertura.

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente

materiale: alluminio e vetro accessori: nessun accessorio condizioni: sufficienti

Note: La porta è protetta da una pensilina a sporgere.

Portone di ingresso tipologia: doppia anta a battente

materiale: legno massello

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Pag. 8 accessori: nessun accessorio

Note: Formazione della bussola ingresso.

Rivestimento ubicazione: angolo cucina

materiale: piastrelle ceramica condizioni: sufficienti

Riferito limitatamente a: pareti dell'angolo cucina e bagno di entrambi gli appartamenti e della lavanderia a Piano Seminterrato.

Rivestimento ubicazione: taverna.

materiale: perline legno.

Note: Per tutto il perimetro del locale.

Scale posizione: interpiano a rampe parallele.

rivestimento: marmo condizioni: buone

Note: Ingresso principale da via Monte Cucco. Alzate in marmo Verde Alpi e pedate in marmo Botticino.

Scale posizione: a rampa unica

rivestimento: Alzata in marmo Botticino e pedata in gres porcella- nato.

Note: Posizionata nel sottoscala della prima rampa di salita al Piano Primo.

Impianti

Antenna collettiva tipologia: rettilinea

conformità: rispettoso delle vigenti normative

Riferito limitatamente a: per entrambi gli appartamenti. Note: La centralina è posta nel sottotetto.

Antifurto tipologia: a radars

combinatore tel.: assente condizioni: da normalizzare

Riferito limitatamente a: solo per l'appartamento al Piano Rialzato.

Note: Sono disponibili le istruzioni d'uso e le chiavette specifiche.

Citofonico tipologia: video

Riferito limitatamente a: per entrambi gli appartamenti. Note: Il videocitofono è disposto solo in via Monte Cucco n. 4 e abilitato all'a- pertura dell'elettroserratura del cancello mentre su via Volpino n. 17 c'è solo il citofono semplice che presumibilmente non è attivo. Il videocitofono è posto all'interno e a sinistra del portoncino d'ingresso di ogni appartamento.

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V condizioni: sufficienti

conformità: con certificato di collaudo

Note: I contatori Enel sono posti all'interno del fabbricato e nel sottoscala della prima rampa a salire dal Piano Rialzato al Piano Primo, appena oltre alla porta di accesso alla scala a scendere del Piano Se- minterrato. A fianco c'è il quadro generale e il centralino del Piano Seminterrato. Ogni appartamento ha il proprio centralino completo di salvavita posto a lato del videocitofono.

Fognatura tipologia: mista

rete di smaltimento: tubi i PVC e cemento recapito: collettore o rete comunale

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Pag. 9 ispezionabilità : impossibile

Note: Non è stato possibile rilevare l'esattezza dell'impianto.

Gas tipologia: rete pubblica

alimentazione: gas metano rete di distribuzione: tubi in ferro condizioni: sufficienti

Note: I due contatori sono posti su via Monte Cucco, a lato della tettoia e in box dedicato in lamiera con apertura verso strada.

Idrico tipologia: rete pubblica

alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: da normalizzare

Note: Non è stato individuato il pozzetto che contenga il contatore

Telefonico tipologia: rete pubblica

centralino: assente condizioni: sufficienti

conformità: rispettoso delle vigenti normative Riferito limitatamente a: per entrambi gli appartamenti.

Termico tipologia: autonomo

alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in ghisa condizioni: sufficienti

Riferito limitatamente a: ogni appartamento ha la propria caldaia.

Note: L'appartamento a Piano Rialzato ha la caldaia autonoma posta in locale dedicato al Piano Seminterrato mentre la caldaia autonoma dell'appartamento a Piano Primo è posta nel Piano Sotto- tetto. Ogni unità ha proprio termostato programmabile (BPT Ther- moprogram TH/24).

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2003

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive SI

Note La Dichiarazione di Rispondenza è stata rilasciata e sottoscritta in

data 21/02/2013 a firma della ditta OMISSIS Elettricista/RadioTec- nico di OMISSIS (BG).

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto Caldaia a gas metano, una per ogni singola unità immobiliare.

Stato impianto presumibilmente idoneo.

Potenza nominale Abitazione Piano Rialzato 34.8 KW, Piano Primo 34 kW.

Epoca di realizzazione/adeguamento Abitazione Piano Rialzato 2013, Piano Primo 2004.

Esiste la dichiarazione di conformità SI

Note Piano Rialzato caldaia Vailant Acquablock VMI 322-7 plus R4 a

metano del 2013 (istruzioni manutenzione e libretto d'impianto sono disponibili). Piano Primo caldaia Beretta AP/N 27 E AR. Di- chiarazione di Conformità alla Regola dell'Arte dell'impianto è stata rilasciata e sottoscritta in data 22/04/2005 della ditta Car- pani Enrico di Cibrone di Nibionnio (LC)

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

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Pag. 10 Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Denuncia ISPESL in data 0000-00-00

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Note generali impianti: Per l'abitazione al Piano Rialzato esiste un sistema di allarme antintrusione della ditta Elkron mod. MP 105, con chiavette. Il cancello carrale è dotato di movimentazione oleodinamica. La basculante dell'autorimessa è automatizzata. I due cancelli pedonali sono dotati di elettroserratura con comando a distanza. Attualmente tutto è disattivato e la funzionalità non è accertata.

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3. PRATICHE EDILIZIE.

Numero pratica: 67/1962.

Intestazione: OMISSIS.

Tipo pratica: Licenza di Costruzione.

Note tipo pratica: Tiolo abilitativo in conformità alle disposizioni vigenti al momento del rilascio.

Per lavori: Costruzione di Nuovo Fabbricato.

Oggetto: nuova costruzione.

Presentazione in data 10/03/1962 al n. di prot. -.

Rilascio in data 24/04/1962 al n. di prot. -.

Abitabilità/agibilità in data 12/11/1963 al n. di prot. -.

NOTE: Titolo abilitativo rilasciato a OMISSIS e OMISSIS allo scopo per la formazione di un fabbricato di tipo popolare sul mappale I234/b posto in via Volpino Superiore s.n.c.. Pagamento della Tassa di Concessione Governativa con quietanza n. 58 del 12/11/1963. Certificato di Prevenzione Incendi rilasciato dal Comando Vigili del Fuoco di OMIS- SIS in data 05/03/1962. L'Autorizzazione di Abitabilità di Casa comprendeva n. 8 vani abitabili e n. 3 altri vani.

Tipo pratica: Autorizzazione edilizia.

Note tipo pratica: Manutenzione straordinaria di facciate fabbricato.

Per lavori: Manutenzione straordinaria di facciate fabbricato con il rifacimento dell'intonaco plastico.

Oggetto: ristrutturazione.

Presentazione in data 16/07/1985 al n. di prot. 1539.

Rilascio in data 19/07/1985 al n. di prot. 1539.

NOTE: L'Autorizzazione è stata rilasciata salvo i diritti di terzi e con la prescrizione che la scelta dei materiali e dei colori doveva essere concordata con il Tecnico Comunale.

Numero pratica: 80/1634/87.

Tipo pratica: Autorizzazione edilizia.

Per lavori: Sostituzione del manto di copertura del fabbricato.

Presentazione in data al n. di prot. -.

Rilascio in data 27/07/1987 al n. di prot. 80/1634/87.

NOTE: Comunicazione di Inizio Lavori con data 12/11/1987.

Tipo pratica: Comunicazione per opere interne eseguite prima del 1° gennaio 2005 (art.22-L.R. 16/08).

Per lavori: Modifiche interne per entrambi gli appartamenti.

Presentazione in data 14/03/1996 al n. di prot. 1915.

NOTE: Comunicazione ai sensi dell'art. n. 8, comma 7 Lett. H, del Decreto n. 498 del 24/01/1996. Progettista studio AR&A Architetti e affini Studio Associato dell'Arch. OMISSIS e Geom. OMISSIS in OMISSIS, cap. OMISSIS, in via OMIS- SIS.

Numero pratica: P.E. 47/99.

Tipo pratica: Denuncia Inizio Lavori (Art.9 D.L 25/03/96).

Per lavori: Manutenzione straordinaria con sostituzione copertura della tettoia esterna, fabbricato isolato.

Presentazione in data 01/04/1999 al n. di prot. 2736..

Rilascio in data 26/04/1999 al n. di prot. 3408

NOTE: Direttore dei Lavori Arch. OMISSIS con studio a OMISSIS (MI), c.a.p. 20030, in via OMISSIS.

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA.

(13)

Pag. 13 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.

Note: Conformità confermata da tutti i titoli abilitativi rilasciati nonché dal "Certificato di Abitabilità di Casa".

Note generali: Per quanto è stato possibile recuperare nell'archivio comunale il fabbricato è conforme ai titoli abilitativi rilasciati per la sua costruzione e per tutti gli interventi manutentivi e modificativi successivi. All'interno è stato rilevato l'abbattimento della parete che separava la zona cottura della cucina dalla zona pranzo per entrambe le abitazioni. L'autorimessa interrata non è conforme alle regole di prevenzione incendi perché non risulta completamente confinata nella perimetrazione con pareti in murature e porta che apre verso l'interno, entrambe obbligate alle caratteristiche R.E.I. 120: onere esecutivo a carico dell'acquirente.

5. CONFORMITÀ CATASTALE.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: Corrispondenza allo stato delle cose.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA.

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio.

In forza della delibera: Consiglio Comunale n. 6 del 13/07/2017.

Zona omogenea: Tessuto Urbano Consolidato.

Norme tecniche di attuazione: Art. 13 - Zone R2 ed R3: residenziali esistenti. l piano classifica le aree residenziali consolidate di recente formazione nelle zone R2 ed R3. In tali aree tutti i volumi esistenti alla data di adozione del piano sono con- fermati. La destinazione d’uso di dette zone è residenziale. Per gli edifici esistenti sono consentiti tutti gli interventi inclusi ampliamenti e/o so- pralzi nei limiti dei parametri edificatori di zona e inclusa la demolizione e la ricostruzione anche su diverso sedime. In caso di demolizione e ricostruzione è confermata la SLP esistente alla data di adozione del PGT anche se superiore parametri edificatori di zona. Sulle aree libere è ammessa la nuova costruzione applicando i seguenti parametri edificatori:

Df - SLP zona R2 0,35 mq/mq, SLP zona, R3 0,25 mq/mq; R 35%; H m 9,50 nella zona R2 m 8,00 nella zona R3. Nelle zone R2 ed R3 possono essere utilizzati i diritti edificatori di cui all’articolo 19 del Piano dei servizi: in tal caso i parametri relativi alla densità fondiaria (Df) sopra indicati sono elevabili fino al 10%.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO.

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO.

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO.

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Df - SLP zona R3 0,25 m²/m².

Rapporto di copertura: 35%.

Altezza massima ammessa: m 8.

Volume massimo ammesso: 523.

Residua potenzialità edificatoria: NO.

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

Note: Conformità urbanistica alla data di edificazione dell'edificio.

(14)

Pag. 14 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI.

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio. In forza di atto di compravendita - a rogito di OMIS- SIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Da OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS a OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS, a OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS, a OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS per la quota di 1/2.

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio. In forza di atto di divisione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Tra OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS, e OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS, e OMISSIS nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS: per la quota di 1/2.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 07/10/2005 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di denuncia di succes- sione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Dichiarazione di Successione Testamentaria in morte della OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nata a OMISSIS (BG) il OMISSIS e deceduta il OMISSIS (den. 122 Vol. 2006/6 dell'Ufficio del Registro di OMISSIS (BG) trascritta il

06/02/2008 ai nn. 8774/5732, in favore di OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS: per la quota di 1/2.

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI.

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Concessione garanzia apertura di credito.; A rogito di OMISSIS in data 19/05/2009 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 11/06/2009 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 3.240.000,00; Importo capitale: € 1.800.000,00; Note: A favore di: OMISSIS. con sede a OMISSIS (SO), C.F.: OMISSIS, domicilio ipotecario OMISSIS (SO) in Piazza Quadrivio n.8. Contro: OMISSIS, C.F.:

OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS, quale terzo datore di ipoteca. . - Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca giudiziale annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Decreto Ingiuntivo; A rogito di OMIS- SIS in data 20/05/2013 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 03/06/2013 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € --; Importo capitale: € 229.654,32; Note: A favore di: OMISSIS. con sede a OMISSIS (BG). OMISSIS, domicilio ipotecario a OMISSIS (BG) in OMISSIS. Contro: OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS. .

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca giudiziale annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Sentenza di condanna.; A rogito di OMISSIS in data 27/07/2015 ai nn. OMISSIS in data 06/10/2015 ai nn. OMISSIS; Importo capitale: € 78.184,25; Note:

A favore di: OMISSIS con sede a OMISSIS (MI), C.F.: OMISSIS, domicilio ipotecario a OMISSIS (MB) in OMISSIS. Contro, OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS. .

- Trascrizione pregiudizievole:

Abitazione a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Pignoramento; A rogito di OMISSIS in data 12/03/2021 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 06/04/2021 ai nn. OMISSIS; A favore di: OMISSIS., C.F.: OMISSIS con sede a OMISSIS (RM) in OMISSIS. Contro: OMISSIS, C.F.: OMISSIS, nato a OMISSIS (BG) il OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: Fabbricato isolato cielo/terra.

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE.

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Nessun vincolo.

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Pag. 15 Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: nessuna.

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: -. Fabbricato condominiale di unico proprietario e autogestito.

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): 1000/1000.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO - Barriera architettonica rilevata: scala interna per quattro piani non attrezzata con servoscala o con ascensore.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno.

Attestazione Prestazione Energetica: Presente.

Indice di prestazione energetica: G.

Note Indice di prestazione energetica: Catasto Energetico, codice identificativo: 16238 - 000024/13; Registrato il 16/03/2013; Valido fino al 16/03/2023: Fabbisogno annuo di energia termica: Climatizzazione invernale ETH = 181,28 (kWh/m²a); Climatizzazione estiva ETC = 15,19 (kWh/m²a); Acqua calda sanitaria ETW = 19,37 (kWh/m²a). Fabbiso- gno di energia primaria: Climatizzazione invernale ETH = 220,50 (kWh/m²a); Climatizzazione estiva ETC = - (kWh/m²a); Acqua calda sanitaria ETW = 30,89 (kWh/m²a). Contributi: Fonti rinnovabili EPFER = 0,00(kWh/m²a).

Efficienze medie: Riscaldamento egH.yr = 82.00%. Acqua calda sanitaria egW.yr = 63.00%. Riscaldamento + Acqua calda sanitaria egHW.yr = 80.00%. Totale per usi termici EPT = 251,39 (kWh/m²a). Altri usi energetici: Illuminazione EPL = 0,00 (kWh/m²a).

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Nessun vincolo.

Avvertenze ulteriori: Nulla di rilevato.

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE.

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Il metodo applicato per il calcolo della consistenza dell'immobile ha trasformato la superficie reale con quella commerciale necessaria per la corretta applicazione del metodo valutario (Rif. O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobi- liare e allegato C del D.P.R. n. 138/1998). La consistenza di riferimento è stata definita con il parametro della superficie commerciale, misurata per metroquadrato, intesa come la somma delle superfici coperte calpestabili compren- sive delle quote intere delle superfici occupate dai muri interni ed esterni; delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze/balconi/patii/giardini, le quote percentuali delle superfici delle pertinenze accessorie.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Piano Rialzato sup lorda di pavimento

130,18 1,00 130,18

Piano Rialzato ingresso.

sup lorda di pavimento

12,72 0,50 6,36

Piano Rialzato, balcone.

6,50 0,33 2,15

Piano Primo. sup lorda di pavimento

130,18 1,00 130,18

Piano Primo terrazza.

12,72 0,50 6,36

Piano Primo, balcone.

6,50 0,33 2,15

Piano Secondo sottotetto.

142,90 0,50 71,45

Piano Seminter- rato.

110,57 0,50 55,29

Portico Esterno. sup lorda di 34,06 0,50 17,03

(16)

Pag. 16 pavimento

Area Libera Esterna.

554,51 0,10 55,45

1.140,84 476,59

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Destinazione d’uso: Residenziale.

Sottocategoria: Intero Edificio.

Valori relativi alla Agenzia del territorio.

Periodo: 1/2021.

Zona: B1.

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Bifamiliare

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale

Valore di mercato min (€/mq): 950,00.

Valore di mercato max (€/mq): 1150,00.

Accessori:

Fabbricato isolato cielo/terra.

1. Autorimessa

Posto al piano Seminterrato.

Composto da unico locale non completamente confinato.

Sviluppa una superficie complessiva di m ² 19,61.

Destinazione urbanistica: ricovero autoveicoli.

Valore a corpo: € 10.000,00.

Note: L'autorimessa è per un posto auto. Lo sviluppo in pianta è a -L- ed è aperta verso il disimpegno del piano interrato senza l'obbligata porta R.E.I. 120. Sarà compito dell'acquirente prov- vedere all'adeguamento in conformità delle disposizioni dei VV.FF. e sanitarie. La porta d'ingresso, in lamiera pressopie- gata, è a bascula ed è dotata di automatismo di apertura radio- comandata della ditta DìTEC, telecomando e funzionalità in- certa.

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ.

Pur essendo due unità abitative sovrapposte con ingresso comune l'organizzazione dei servizi ed accessori alla residenza non sono divisibili. Lotto Unico.

11. STATO DI POSSESSO:

Libero

Note: Il proprietario esecutato OMISSIS è deceduto il OMISSIS e attualmente le due unità abitative non sono abi- tate.

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

(17)

Pag. 17 Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell'unità immobiliare oggetto di procedura, ov- vero l'importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, è stato applicato il criterio del confronto M.C.A. (Market Comparison Approach), basato sulla rilevazione del prezzo di mercato e delle caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile nonché comparato con il rapporto della Banca Dati OMI delle Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, per l’anno e il semestre della stima, del Comune dove insiste il bene e per la tipologia Abitazioni Civili. I parametri comparativi applicati per la determinazione del più probabile valore di mercato sono: la localizzazione sul territorio e nell’ambito del comune, la destinazione d’uso prevalente ed accessorie, la tipologia edilizia se mono o plurifamiliare, la vetustà, lo stato conservativo e manutentivo, la posizione nell’immobile, le conformità/qualità degli impianti tecnologici, la conformità catastale, urbanistica/edilizia, la valutazione energivora dell’unità, la qualità dei servizi del territorio, l’accessibilità ai sistemi viari.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Villa d'Adda (BG);

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo (BG);

Uffici del registro di Bergamo (BG);

Ufficio tecnico di Villa d'Adda (BG);

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Per gli immobili: Agenzia delle Entrate, Ufficio del Territorio di Bergamo - Quotazioni Immobiliari: OMI 1° semestre anno 2021.

F.I.M.A. Bergamo (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari) - Listino Prezzi Immobili 2020.;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Fabbricati - Agenzia delle Entrate: paese Villa d'Adda (BG), valutazione abitazioni civili (stato conservativo normale) = minimo € 950,00/m² e massimo € 1.150,00/m².

F.I.M.A.: paese Villa d'Adda (BG), valutazione appartamenti recenti (20-40 anni) = minimo € 600,00/m² - massimo € 850,00/m².;

Altre fonti di informazione: Agenzie immobiliari locali.

12.3 Valutazione corpi:

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 524.000,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Piano Rialzato 130,18 € 1.100,00 € 143.198,00

Piano Rialzato ingresso. 6,36 € 1.100,00 € 6.996,00

Piano Rialzato, balcone. 2,15 € 1.100,00 € 2.365,00

Piano Primo. 130,18 € 1.100,00 € 143.198,00

Piano Primo terrazza. 6,36 € 1.100,00 € 6.996,00

Piano Primo, balcone. 2,15 € 1.100,00 € 2.365,00

Piano Secondo sottotetto. 71,45 € 1.100,00 € 78.595,00

Piano Seminterrato. 55,29 € 1.100,00 € 60.819,00

Portico Esterno. 17,03 € 1.100,00 € 18.733,00

Area Libera Esterna. 55,45 € 1.100,00 € 60.995,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 524.260,00

Arrotondamento detrazione di € 260.00 € -260,00

Valore corpo € 524.000,00

Valore accessori € 10.000,00

(18)

Pag. 18

Valore complessivo intero € 534.000,00

Valore complessivo diritto e quota € 534.000,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota Fabbricato isolato

cielo/terra.

Abitazione in villini [A7] con an- nesso Autori- messa

476,59 € 534.000,00 € 534.000,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 26.700,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 507.300,00

€ 507.300,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 507.300,00

12.6 Regime fiscale della vendita

Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale.

Allegati

Stato Civile e Estratto Atto di Matrimonio.

Documentazione catastale.

Titoli abilitativi edilizi.

Certificati d'idoneità edilizia.

Rilievo fotografico.

28-11-2021

L'Esperto alla stima Arch. Bartolomeo Consonni

Firmato digitalmente da Bartolomeo Consonni CN = Consonni Bartolomeo O = Ordine degli Architetti di Bergamo

C = IT