Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 119/2021

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 119/2021

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Valeria Prestopino Codice fiscale: PRSVLR74H63A794E

Partita IVA: 03015880168

Studio in: via Papa Giovanni XXIII 18 - 24030 Mozzo Email: valeria.prestopino@gmail.com

Pec: valeria.prestopino@archiworldpec.it

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Beni in Cusio (BG) Località/Frazione Via Maddalena , 2

INDICE

Lotto: 001 - abitazione

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4

Corpo: A - ABITAZIONE ... 4

2. DESCRIZIONE ... 4

DESCRIZIONE GENERALE ... 4

3. PRATICHE EDILIZIE ... 7

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 7

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 8

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 8

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 9

Corpo: ... 9

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 9

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 9

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 10

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 11

11. STATO DI POSSESSO ... 11

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 11

Criterio di stima ... 11

Fonti d'informazione ... 11

Valutazione corpi ... 11

Adeguamenti e correzioni della stima ... 12

Prezzo base d'asta del lotto ... 12

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 14-10-2021 alle 9:00 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Valeria Prestopino Data nomina: 22-03-2021

Data giuramento: 23-03-2021 Data sopralluogo: 05-05-2021

Cronologia operazioni peritali: In data 05-05-2021 mi recavo con il Custode e la proprietà presso l'unità immobiliare in oggetto per dare inizio alle operazioni peritali. In data 05-05-2021 è avvenuto l'accesso presso il Comune di Cusio per prendere visione degli atti depositati.

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Beni in Cusio (BG) Via Maddalena , 2

Lotto: 001 - abitazione

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A - ABITAZIONE.

Abitazione in villini [A7] sito in Via Maddalena , 2

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: sposato - Regime Patrimoniale: separazione dei beni Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS, nato a , C.F. , foglio 13, particella

1702, subalterno 701, indirizzo Via Maddalena, 2, comune Cusio, categoria A/7, classe 1, consistenza 11 vani, superficie 216 mq. Totale escluse aree scoperte: 211 mq, rendita € 852,15 €

Derivante da: variazione del 09-11-2015 inserimento in visura di dati superficie; variazione di classa- mento del 15-06-2007 protocollo BG0205451 (n.12425.1/2007); variazione per ampliamento- fraziona- mento e fusione del 15-06-2006protocollo BG0132449 (n.13753.1/2006) degli originali mappali 1702/1 e 1702/2 derivanti rispettivamente dalle schede n.ri 596 e 597 in data 04.12.1964

Confini: considerando anche il giardino di proprietà confina con A.U. e strada pubblica

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS, nato a , C.F. , foglio 13, particella

702, subalterno 702, indirizzo Via Maddalena 2, comune Cusio, categoria C/6, classe 2, consistenza 33 mq, superficie 44 mq, rendita € 71,58

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

I dati corrispondono a quelli indicati nel pignoramento

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

Il lotto in oggetto si trova poco al di fuori del centro di Cusio. Si trova lungo la Strada Provinciale 8 che conduce al Monte Avaro e sito nella valle Averara, parallela alla Valle Brembana. A poca distanza dall'unità immobiliare, raggiungibile anche a piedi, si trova i centro di Cusio con il suo Municipio, la parrocchia e pic- coli alimentari di vicinato. La strada su cui si affaccia la proprietà, è l'unica strada di collegamento con il Monte Avaro, pertanto nei periodi di forte turismo, la via risulta essere molto trafficata essendo una zona di passaggio.

Caratteristiche zona: semicentrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi scarsi.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: miste

Importanti centri limitrofi: San Pellegrino Terme.

Attrazioni paesaggistiche: piani dell'Avaro.

Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato

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Pag. 5 2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione in villini [A7] di cui al corpo A - ABITAZIONE

Il bene è costituito da un corpo di fabbrica di due piani fuori terra, costituito al piano terra da ingresso, quattro vani, disimpegno, cucina e bagno, due balconi e giardino circostante la proprietà al piano terra, tre vani, bagno , disimpegno e porzioni di sottotetto non accessibili al piano primo. completano la proprietà cantina e autorimessa (accatastata con altro subalterno).

La casa è ben tenuta e in buone condizioni. La pavimentazione è varia e diversificata: la zona giorno pre- senta una pavimentazione alla palladiana ( frammenti di marmo posati a opus incertum), la zona notte è in parquet, i bagni e la cucina (oggetto di recente sistemazione) in gres porcellanato.

I serramenti sono in legno e in discrete condizioni, sono entrambi i bagni sono stati recentemente ristrut- turati. Le porzioni di sottotetto abitabili presentano una perlinatura nel soffitto, mentre le porzioni di sottotetto non abitabili sono al rustico senza alcuna finitura.

Il riscaldamento avviene a seconda della stanza, o tramite calorifero o tramite fan coil.

Superficie complessiva di circa mq 703,00 E' posto al piano: terra, primo ed interrato L'edificio è stato costruito nel: 1964

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 2; ha un'altezza utile interna di circa m. 2.95 al piano terra L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1

Stato di manutenzione generale: buono

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile è ben tenuto e in buone condizioni. I serramenti e le persia- ne in legno sono in discrete condizioni, considerando il fatto che è una seconda casa di montagna, la pro- prietà ha fatto una regolare manutenzione

Il giardino è ben tenuto e curato. Non sono stati rilevati vizi di costruzione, presenza di umidità o altri difet- ti.

vista esterna

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zona giorno

scala che conduce al sottotetto

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Pag. 7 autorimessa

cantina

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: 2 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: nuova costruzione Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 25/01/1964 al n. di prot. 35 Rilascio in data 05/02/1964 al n. di prot. 35

Abitabilità/agibilità in data 02/12/1964 al n. di prot.

Numero pratica: 1760 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 nÂ°47)

Per lavori: ampliamento piano terra per realizzazione di locale d'ingresso al piano sottotetto, modifiche esterne ed interne al piano seminterrato, rialzato e terra

Oggetto: Edificio esistente

Presentazione in data 10/12/2004 al n. di prot. 1681 Rilascio in data 08/11/2006 al n. di prot.

NOTE: registrata come n 03 condono Edilizio 2004 N°1760 Prot. Gen.

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione in villini [A7] sito in Via Maddalena , 2 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: al piano sottotetto, non vi è corrispondenza tra quanto indicato in Comune e la misura reale del soffitto del bagno e del disimpegno.

Regolarizzabili mediante: C.I.L.A. in sanatoria

Descrizione delle opere da aggiornare: presentazione di pratica edilizia in cui verrà indicata la reale altezza del bagno e del disimpegno al piano sottotetto

Oneri di regolarizzazione

diritti di segreteria € 50,00

sanzione € 1.000,00

spese per tecnico € 1.000,00

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Totale oneri: € 2.050,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

5. CONFORMITÀ CATASTALE

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: La scheda catastale è conforme a quanto depositato presso il Comune. Dovendo però sanare lo stato dei luoghi, la scheda dovrà di conseguenza essere aggiornata dopo l'approvazione della sanatoria.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: adottato con delibera 4 del 13.03.2014, approvato con delibera 26 del 21.10.2014

Ambito: ambito residenziale di contenimento B1

Norme tecniche di attuazione: Art.15 Ambiti residenziali di contenimento allo stato di fatto ‐ B1 Il PGT individua, con apposito segno grafico, il tessuto consolidato di recente formazione, caratterizzato da ridotta presenza di lotti liberi e costituito anche da ambiti realizzati mediante approvazione di Piani attuativi. In questi ambiti è ammessa la sola destinazione d’uso residenziale, intendendo comunque ammesse anche le destinazioni d’uso complementari e compatibili. Sul patrimonio edilizio esistente sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straor- dinaria, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia nei limiti della SLP, del rapporto di copertura e delle altezze preesistenti. Per gli edifici appartenenti a tali ambiti è consentito il recupero ai fini abitativi di sottotetti esclusivamente per i locali esistenti che già garanti- scano i parametri di cui all’art. 63 comma 6 della L.R. 11 marzo 2005, n. 12, escludendo pertanto il recupero ai fini abitativi di sottotetti qualora comportanti modifica delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde. Qualora gli interventi di recupero dei sottotetti ai fini abitativi prevedano la realizzazione di nuovi alloggi, dovrà essere prevista la realizzazione di due posti auto (con dimensio- ni indicative non inferiori a 6,00x3,00 mq) per ogni nuova unità immobiliare. Tali superfici non sono monetizzabili. Classificazione delle aree Gli “Ambiti residenziali di contenimento allo stato di fatto – B1”sono classificati di categoria B secondo il D.M. 2 aprile 1968, n.1444.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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Pag. 9 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS al. In forza di atto di assegnazione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn.

OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 26/11/1980 al 10/01/2007. In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMIS- SIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: OMISSIS per quota 4/8 (quattro ottavi) e OMISSIS per quota 2/8 (due ottoavi).

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 27/08/2002 al 10/01/2007. In forza di denuncia di successione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: SUCCESSIONE IN MORTE di OMISSIS , deceduto in data , registrata a Milano il 24-03-2000 rep 2870/2000 e trascritta il 27-08-2002 ai nn 39165/28254; accettazione tacita di eredità trascritta il 19-01-2007 ai nn 4211/2656 con rinuncia dell'eredità da parte della OMISSIS e OMISSIS con verbale del Tribunale Di Milano n 134/2000 - rep. Volontaria n.34 in data 24-01-2000

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 10/01/2007 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: acquista da OMISSIS (per quota 2/8), OMISSIS (per quota 1/8), OMISSIS (per quota 1/8), OMISSIS (per quota 4/8).

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca giudiziale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Iscritto/trascritto a LECCO in data 11/05/2016 ai nn.

OMISSIS; Importo ipoteca: € 630.000; Importo capitale: € 420.000; Note: DECRETO INGIUNTIVO del 06-05-2016 N.Rep 1120 emesso dal tribunale di Lecco Grava su Cusio Fg13 Part 1702 Sub 702/701 e altri immobili Annotazione n. 5354 del 14-07-2020 - restrizione di beni.

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca giudiziale attiva a favore di contro OMISSIS; Iscritto/trascritto a LECCO in data 24/06/2016 ai nn. OMISSIS;

Importo ipoteca: € 91.530,15; Importo capitale: € 71.268,95; Note: IPOTECA GIUDIZIALE nascente da DECRETO IN- GIUNTIVO del 15-06-2016 N Rep 758/2016 emesso dal TRIBUNALE DI LECCO grava su Cusio Fg 13 Particella 1702 Sub 701/702 e su altri immobili ANNOTAZIONE n. 5355 del 15-07-2020 - RESTRIZIONE DI BENI ANNOTAZIONE n.

926 del 27-01-2021 - RESTRIZIONE DI BENI.

- Trascrizione pregiudizievole:

Abitazione a favore di OMISSIS contro OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data 24/02/2021 ai nn. OMISSIS iscrit- to/trascritto a BERGAMO in data 05/03/2021 ai nn. OMISSIS; VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI.

Dati precedenti relativi ai corpi: A - ABITAZIONE

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: A - ABITAZIONE

Abitazione in villini [A7] sito in Cusio (BG), Via Maddalena , 2

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:

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Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: A - ABITAZIONE

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

giardino fino a 196 mq (=sup.unità immobiliare)

sup lorda di pavi- mento

196,00 0,10 19,60

balconi sup lorda di pavi- mento

18,00 0,33 5,94

abitazione sup lorda di pavi- mento

196,00 1,00 196,00

sottotetto non agibile

43,00 0,10 4,30

giardino oltre i 196 mq

250,00 0,02 5,00

703,00 230,84

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spes- sore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giar- dini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Intero Edificio

Accessori:

A - ABITAZIONE 1. Cantina

Posto al piano seminterrato

Sviluppa una superficie complessiva di 13 mq Valore a corpo: € 3000

A - ABITAZIONE 2. Box

Sviluppa una superficie complessiva di 34 mq Valore a corpo: € 12000

Note: il box è identificato catastalmente al Fg 13, particella 1702, sub 702, cat C/6

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Pag. 11 10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

11. STATO DI POSSESSO:

Libero

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

La stima in oggetto, volta alla determinazione del più probabile valore di mercato dell'immobile, inteso come rapporto di equivalenza intercorrente tra il bene e la moneta in una situazione di libera concorrenza, è stata effettuata con il criterio "sintetico".

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Cusio;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: agenzie immobiliari operanti nella zona;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): i valori di mercato per abitazioni ville e villini recenti è tra 820,00€/mq-1200,00€/mq. Poichè l'immobile vista l'età di realizzazione è da considerarsi da ristrutturare , i valori di mercato idonei sono tra 450,00€/mq e 750,00€/mq.

12.3 Valutazione corpi:

A - ABITAZIONE. Abitazione in villini [A7] con annesso Cantina, con annesso Box Cusio (BG), Via Maddalena , 2

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 150.046,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo giardino fino a 196 mq

(=sup.unità immobiliare)

19,60 € 650,00 € 12.740,00

balconi 5,94 € 650,00 € 3.861,00

abitazione 196,00 € 650,00 € 127.400,00

sottotetto non agibile 4,30 € 650,00 € 2.795,00

giardino oltre i 196 mq 5,00 € 650,00 € 3.250,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 150.046,00

Valore corpo € 150.046,00

Valore accessori € 15.000,00

Valore complessivo intero € 165.046,00

Valore complessivo diritto e quota € 165.046,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota A - ABITAZIONE Abitazione in villi-

ni [A7] con annesso Cantina, con annesso Box

230,84 € 165.046,00 € 165.046,00

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12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 24.756,90

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.050,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 138.239,10

€ 138.239,10 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si tro-

va: € 138.239,10

Allegati

01. visura e scheda catastale 02. rilievo e difformità 03. pratiche edilizie

04. costituzione di fondo patrimoniale 05. rilievo fotografico

06. estratto sunto di matrimonio 07. check list

13-07-2021

L'Esperto alla stima Arch. Valeria Prestopino