ACCORDO CON I PRIVATI AI SENSI DELL’ART. 18 DELLA LEGGE REGIONALE 24 MARZO 2000, N. 20 E DELL’ART. 11 DELLA L. 241/90 TRA
IL COMUNE DI CASTEL MAGGIORE E LA SOCIETÀ LEXUS S.R.L.
L’anno 2019, il giorno ... del mese di ..., tra:
- il COMUNE DI CASTEL MAGGIORE, con sede in Castel Maggiore, Via Matteotti 10 e P.zza Amendola 1 – CF 00819880378 / PI 00524081205, in persona del responsabile pro tempore del 4° settore – edilizia e urbanistica(cod. fisc. ...), nato a ... il ..., come sopra domiciliato per la carica, (nel seguito denominato “Comune”),
- la Società Lexus S.r.l. con sede a Casalecchio di Reno, Via Isonzo 67, Codice Fiscale 0417760370, P.Iva 0417760370 in persona del Legale Rappresentante, Dott. Fabrizio Mozzanega, come sopra domiciliato per la carica (nel seguito, denominato “Lexus”),
PREMESSO
a) che la legge regionale (L.R.) 24/03/2000, n. 20 (e successive modifiche e integrazioni) prevede che la pianificazione urbanistica comunale si articoli in P.S.C. (Piano Strutturale Comunale), P.O.C. (Piano Operativo Comunale), R.U.E. (Regolamento Urbanistico ed Edilizio), P.U.A. (Piani Urbanistici Attuativi);
b) che il Comune di Castel Maggiore, ai sensi della L.R. n. 20/2000 e s.m.i. citata, si è dotato di Piano Strutturale Comunale approvato in data 27.01.2010 con delibera C.C. n. 4, nonché di Regolamento Urbanistico Edilizio approvato in data 27.01.2010 con delibera C.C. n. 5;
c) che in data antecedente all’approvazione del PSC e RUE per le aree individuate
nell’allegato 1 è stato approvato il Piano Particolareggiato denominato Comparto 4M Sub Comparto 5 “Frabaccia – Ex Oro Pilla – Villa Zarri”, approvato con D.C.C. N° 86 del 24.11.2004
d) Che per l’attuazione delle previsioni del PPIP venne sottoscritta la Convenzione urbanistica del 31.03.2005 Rep. 37629 Racc.1513, a ministero Notaio Dott. Tommaso Gherardi (di seguito convenzione 2005)
e) Che in data 11 aprile 2005 è stato costituito il Consorzio Comparto 4M con sede legale in Via Marsili 17 a Bologna per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e
secondaria limitatamente alle precondizioni di cui all’art. 5 della Convenzione;
f) Che il PPIP è stato oggetto di Variante secondo il disposto dell’Art. 15 della LR 47/78, Variante approvata con D.C.C. N° 59 del 30.09.2009;
g) Che per l’attuazione delle previsioni della Variante al PPIP è stata sottoscritta una nuova Convenzione, novativa della Convenzione 2005. La Nuova Convenzione urbanistica è stata sottoscritta in data 20.05.2010 Rep. 64915 Racc.4842, a ministero
Notaio Dott. Tommaso Gherardi (di seguito la Convenzione 2010) i cui termini di efficacia sono stati prorogati per Legge al 20.05.2023;
h) Che l’art. 5 della Convenzione 2010 prevede che la società Lexus sia tenuta alla corresponsione al comune di un contributo pari a 850.000 € [nel seguito “Contributo Lexus per Polo Scolastico”], avendo la Società optato per la liberazione, nell’ambito del Comparto 4M Sub 5, Lotto 24, dal vincolo alla realizzazione di una quota di Edilizia Convenzionata pari a mq. 2.607 di Su, (in ragione di circa 326 euro/mq. di Su), e che tale contributo, secondo quanto prospettato nella convenzione 2010, è da destinarsi ad opere di urbanizzazione secondaria e, più precisamente, ad un Polo Scolastico da eseguirsi a cura dell’Amministrazione comunale (a seguito di regolare gara d’appalto) [nel seguito “Polo Scolastico”],;
i) Che il Comune di Castel Maggiore, ex art. 4 della Convezione 2010, si era impegnato a corrispondere a Lexus per il Lotto 25, vista la quota dei costi urbanizzativi di sua
competenza, Euro 429.006,28 che, al netto della parziale compensazione degli Oneri di urbanizzazione secondaria del Lotto 13 di Euro 92.672,33, ad oggi ammonta ad Euro 336.333,95 [nel seguito “Somma dovuta da Amministrazione a Lexus”]. Tale
corresponsione sarebbe dovuta avvenire o attraverso il versamento della somma
direttamente a Lexus da parte dell’assegnatario del Lotto 25, o, ove entro due anni non si
non versando quanto dovuto per l’acquisito delle potenzialità facoltative o non versando la quota inerente gli oneri di urbanizzazione secondaria dovuti per ogni singolo lotto salvo conguaglio al momento dell’assegnazione del lotto 25”;
k) che ad oggi il comune non ha realizzato la vendita del lotto e la società Lexus non ha beneficiato degli scomputi sopra descritti;
l) Che Il Consorzio Comparto 4M, a seguito del completamento delle opere di competenza, è stato sciolto in data 28 ottobre 2015 con specifico atto notarile (Notaio Dott. Federico Rossi Repertorio N.74895 Fascicolo N.32653 del 28/10/2015);
m) Che nella seduta del 27/11/2015 è stata approvata la Delibera n.119/2015 con la quale la Giunta Comunale ha preso atto del conseguimento delle precondizioni previste dalla
Convenzione Urbanistica 2009 e del conseguente scioglimento del "Consorzio Comparto 4M"; in base a tale Delibera il singolo soggetto attuatore può apportare autonomamente modifiche ai singoli sub comparti mediante atti bilaterali d’obbligo ad
integrazione/modifica o sostituzione della Convenzione Urbanistica 2010;
n) Che al Piano Particolareggiato, come precisato all’art. 8 nelle NTA del PP e alle
specifiche normative PG 38697 del 13/12/2007, sono applicabili le norme del previgente PRG con riferimento alle definizioni di Superficie Utile, Superficie Accessoria e
Complessiva;
o) Che Lexus, con riferimento al Comparto 4M Sub 5, così come individuato negli elaborati G3a, G3b, G4 allegati alla D.G.C. n. 119/2015 del 27.11.2015, è proprietaria delle aree inedificate in esso comprese, ed è autorizzata ad apportare modifiche alle previsioni del Piano Particolareggiato anche in forza di specifico ed irrevocabile mandato, recante procura, conferito alla medesima Lexus quale parte venditrice da ciascun acquirente nel rogito di acquisto, affinché la stessa Lexus “convenga, accetti e concordi con il Comune di Castel Maggiore e/o con i soggetti attuatori del Piano Particolareggiato e del Sub-
Comparto, le modifiche al Piano Particolareggiato ed alla Convenzione che si rendessero necessarie od opportune, anche in modifica degli aspetti normativi e/o progettuali, ed addivenga ad ogni eventuale atto o formalità che fosse ancora necessaria od utile”
p) che le ulteriori aree comprese nel perimetro del sub-comparto 5 risultano di proprietà del Comune di Castel Maggiore, a seguito delle cessioni intervenute in attuazione delle convenzioni attuative del PP e della successiva Variante.
p) che nel PSC vigente (Tav. n. 1 – Assetto Territoriale), le aree ricadenti nel Comparto 4M Sub 5 individuate nell’allegato 1 sono indicate come Ambiti consolidati in corso di
attuazione (AUC-B), normati dall’art. 23 nelle NTA -Ambiti territoriali per funzioni prevalentemente residenziali: Ambiti urbani consolidati, e che le stesse hanno una superficie territoriale (catastalmente individuata) pari a 210.523,00 mq;
q) Che gli ambiti AUC-B sono ambiti costituiti da tessuti edilizi in fase di consolidamento e completamento edilizio e/o infrastrutturale (opere di urbanizzazione primaria e
secondaria), tramite l’attuazione di Piani Urbanistici Attuativi derivanti dal pre-Vigente PRG. Una volta terminate le opere di urbanizzazione e la realizzazione degli interventi questi ambiti potranno assumere in tutto gli indirizzi degli Ambiti di tipo A, ossia degli ambiti consolidati, completamente urbanizzati e dotati degli standard di legge;
r) che nel RUE vigente le aree ricadenti nel Comparto 4M Sub 5 sono indicate come Ambiti consolidati in corso di attuazione (AUC-B), disciplinati dall’art. 24 delle Norme del RUE vigente, come in particolare aggiornato dalla Variante n. 9/2017;
s) che il RUE all’art. 24 paragrafo 6) individua prescrizioni specifiche che al comma 3 indicano:
“Per quanto riguarda il comparto 4M ex PRG, sub comparto n. 5, sono dettate le seguenti prescrizioni particolari: a) la seconda fase attuativa prevista nella convenzione
urbanistica potrà essere avviata al completamento e collaudo delle relative opere di urbanizzazione relative alla prima fase attuativa; b) mediante variante al piano
particolareggiato è ammesso un incremento della superficie complessiva (Sc) pari ad un massimo del 5% di quella prevista, alle condizioni ed obblighi da assumere fra il soggetto attuatore ed il Comune mediante apposita convenzione urbanistica od accordo ex
articolo 18 LR 20/2000. In sede di Variante al Piano Particolareggiato dovrà essere aggiornata la documentazione finalizzata a verificare la compatibilità degli immobili con i limiti previsti dalla classificazione acustica comunale;”
t) che, in sostanza, la Variante RUE prevede che “attraverso modifica al piano
particolareggiato è ammesso un incremento della superficie complessiva (Sc = Su + 60%
Sa) pari ad un massimo del 5% di quella prevista, alle condizioni ed obblighi da assumere fra il soggetto attuatore ed il Comune mediante apposita convenzione urbanistica od accordo ex articolo 18 LR 20/2000”;
t-bis) è ragionevole, oltre che conforme ai principi dell’ordinamento urbanistico, specificare che l’incremento del 5% della Sc sia attribuito dal RUE ai titolari di diritti edificatori nel sub-comparto 5 in proporzione alle capacità edificatorie attribuite a ciascuno di essi dalla Convenzione 2010;
u) che a seguito dell’entrata in vigore della LR 24/2017 il Comune di Castel Maggiore ha assunto la delibera del CC n. 14 del 29.03.2018 -atto di indirizzo, ai sensi dell'art. 4 c. 2 LR 24/2017, riguardo ai criteri di priorità, i requisiti e i limiti in base ai quali valutare la rispondenza all'interesse pubblico delle proposte di accordo operativo; indirizzi in merito alla rinegoziazione delle convenzioni urbanistiche vigenti;
v) che tale delibera costituisce atto di indirizzo ai sensi dell’art. 4 della LR 24/2017 per la definizione degli Accordi Operativi e nel contempo detta indirizzi sulla rinegoziazione delle Convenzioni vigenti finalizzati, tra l’altro, ad un coordinamento puntuale con gli strumenti negoziali per la conclusione degli Accordi Operativi di cui all’art. 38 della LR 24/2017;
w) che gli obiettivi per la rinegoziazione sono individuati in:
i) la ridistribuzione, l'accorpamento, la programmazione ordinata nel tempo e l'eventuale riduzione del diritto edificatorio assegnato e delle relative dotazioni per l'infrastrutturazione, nell' ottica di un'attuazione sostenibile e graduale che non configuri cesure o disarmonie nel tessuto urbanizzato, anche rispetto all'esistente;
ii) conversione di taluni obblighi convenzionali in altri che risultino maggiormente coerenti con le linee strategiche e operative dell'amministrazione, nonché con la realtà dello sviluppo urbanistico effettivamente osservato nell'ultimo decennio, con particolare riferimento alla dislocazione delle polarità di servizi pubblici rispetto ai carichi insediativi, anche in funzione degli esiti degli accordi operativi di prossima definizione;
iii) il coordinamento puntuale e finalizzato con gli strumenti negoziali declinati per la conclusione degli accordi operativi;
iv) definire anche progetti di co-housing, co-housing sociale e altre forme che integrino l'opportunità di accesso all'alloggio con sistemi di servizi condivisi, idonei alle esigenze di fasce di utenza svantaggiate o fragili.
x) che oltre ai criteri sopra definiti, nella rinegoziazione delle convenzioni urbanistiche è altresì previsto che debba costituire criterio di preferenza la celere fattibilità
dell'intervento, con riferimento particolare alla presenza, nell'ambito della parte privata, di soggetti in grado di programmare e garantire in maniera tempestiva e puntuale sia
l'assolvimento degli obblighi di urbanizzazione e sostenibilità sia l'attuazione degli
interventi, con l'obiettivo di dare precedenza ad operazioni imprenditoriali piuttosto che a meri ampliamenti delle astratte potenzialità di trasformazione urbanistica dei beni oggetto di accordo;
CONSIDERATO
a) che Lexus, in qualità di Soggetto Attuatore, ha realizzato in larga parte le opere di
urbanizzazione del Comparto 4M Sub 5, secondo quanto stabilito dagli atti convenzionali;
b) che l’attuazione delle opere di Urbanizzazione del sub-comparto 5 è in avanzato stato realizzativo così come risulta dal collaudo tecnico amministrativo Prot. 31855/2010 e Prot.
24663/2011 e pertanto Lexus ha attuato in maniera tempestiva e puntuale l'assolvimento degli obblighi di urbanizzazione anticipando, in larga parte, anche le opere di
urbanizzazione per i Lotti ancora da attuare sia di proprietà privata sia di proprietà pubblica;
c) sono state realizzate tutte reti tecnologiche in area pubblica, tutte le fognature, le strade (Via Emanuela Loi) i parcheggi pubblici, i marciapiedi e le piste ciclabili;
d) che le urbanizzazioni del sub-comparto 5 risultano completate all’85% e residua da completare il verde pubblico attrezzato;
e) Che dovranno, inoltre, essere completate le sistemazioni superficiali della viabilità privata di uso pubblico (Via Impastato) relativa ai lotti non ancora edificati (Lotti 1, 3, 4, 8, 9, 12, 18, 19, 20, 21, 22, 23) da attuare contestualmente agli edifici privati compresi nei
Lotti mentre l’accessibilità ai lotti 24 e 25 è già garantita dalla viabilità pubblica completata;
f) Che il Comune di Castel Maggiore ha pubblicato un Bando di Gara finalizzato
all’affidamento dei lavori del Polo Scolastico stabilendo che le offerte dovevano essere presentate entro il 14 maggio 2018. A seguito del gara in data 22 agosto 2018
(Determinazione LPA / 123) l’amministrazione ha provveduto all’assegnazione dei lavori;
g) Che nel bandire la gara l’amministrazione ha previsto, nel quadro economico, le somme necessarie per l’esecuzione dello stesso, a prescindere, in quanto non avrebbe potuto fare altrimenti, da quanto dovuto da Lexus;
h) che con delibera di C.C. n° 47 del 31.07.2018, notificata alla società Lexus in data 6.8.2018, il comune ha assunto indirizzi in merito alla modifica della convenzione 2010, prospettando la possibilità di consentire alla società Lexus di assolvere all’obbligo sopra richiamato in parte mediante pagamento di un importo di 400.000 €, in parte mediante cessione di ulteriori aree nel contesto urbanizzato;
i) che in seguito alla deliberazione la società Lexus ha argomentato l’impossibilità di procedere in tal senso, e l’opportunità di individuare soluzioni alternative;
i) Che conseguentemente il Comune di Castel Maggiore in data 26.11.2018 – prot. 31690 - ha inviato a Lexus la richiesta di corresponsione del Contributo Lexus Polo Scolastico salvo che, entro il termine assegnato per il pagamento, non intervengano Accordi formalizzati tra le parti;
l) che, in seguito, la società Lexus e il Comune hanno continuato nell’esame del problema, al fine di addivenire ad un’intesa concretamente attuativa degli indirizzi consiliari sopra richiamati (in particolare DCC 14/2018);
CONSIDERATO ANCORA
a) Che è interesse delle parti addivenire alla definizione di un accordo finalizzato alla approvazione di una Variante al PP vigente per il sub-comparto 5 ed alla sottoscrizione di
una Convenzione novativa/integrativa di quella sottoscritta il 20.05.2010 al fine di
perseguire gli obiettivi delineati dalla Delibera del CC n. 14 del 29.03.2018 con particolare riferimento a:
i) individuazione di specifiche capacità insediative da destinare a progetti di housing sociale;
ii) favorire il reperimento di aree dotate delle necessarie dotazioni territoriali finalizzate alla definizione, tramite specifici e separati atti, di Accordi Operativi;
iii) ridefinire taluni obblighi convenzionali;
b) Che , viste le caratteristiche urbanistiche del sub-comparto 5, non si rende necessaria una rivisitazione della localizzazione delle aree destinate a servizi;
c) Che l’avanzato stato di realizzazione degli interventi urbanizzativi e privati determina un disegno del comparto al quale risulta possibile apportare modeste variazioni mentre una riduzione delle edificabilità già assentite, per le quali sono già state realizzate le relative dotazioni territoriali anche in anticipazione rispetto alla fasi attuative individuate dalla Convenzione 2010, risulterebbe oggettivamente penalizzante per il soggetto attuatore;
CONSIDERATO INOLTRE
a) che l’art. 18 - Accordi con i privati - della citata L.R. 20/2000 e s.m.i, prevede che:
“1. Gli enti locali possono concludere accordi con i soggetti privati, nel rispetto dei principi di imparzialità amministrativa, di trasparenza, di parità di trattamento degli operatori, di pubblicità e di partecipazione al procedimento di tutti i soggetti interessati, per assumere in tali strumenti previsioni di assetto del territorio di rilevante interesse per la comunità locale, condivise dai soggetti interessati e coerenti con gli obiettivi strategici individuati negli atti di pianificazione. Gli accordi possono attenere al contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale e urbanistica, sono stipulati nel rispetto della legislazione e pianificazione sovraordinata vigente e senza pregiudizio dei diritti di terzi.
2. L’accordo indica le ragioni di rilevante interesse pubblico che giustificano il ricorso allo strumento negoziale e verifica la compatibilità delle scelte di pianificazione concordate, secondo quanto previsto dal comma 3 dell’articolo 3.
3. L’accordo costituisce parte integrante dello strumento di pianificazione cui accede ed è soggetto alle medesime forme di pubblicità e di partecipazione. La stipulazione
dell’accordo é preceduta da una determinazione dell’organo esecutivo dell’ente. L’accordo è subordinato alla condizione sospensiva del recepimento dei suoi contenuti nella
delibera di adozione dello strumento di pianificazione cui accede e della conferma delle sue previsioni nel piano approvato.”
b) che la società Lexus in data 15.01.2019, come peraltro prospettato con la comunicazione del Comune del 26.11.2018, ha presentato la Bozza di Accordo ex Art 18 ed ex art. 11 L. 241, (di seguito, la “Proposta”) alla quale risultavano allegati gli elaborati esplicativi, finalizzata alla definizione della Variante al PP sub-comparto 5 tesa anche a delineare i contenuti novativi/integrativi della Convenzione 2010;
c) che il comune, con deliberazione consiliare n. 4 del 30.1.2019, ha assunto ulteriori indirizzi in materia, al fine di perseguire:
a. la compensazione tra l’importo dovuto al comune dal soggetto attuatore con l’importo corrispondente alla quota parte di urbanizzazione afferente al lotto n. 25, già proprietà del comune;
b. la cessione al comune di aree aggiuntive rispetto a quelle attualmente previste, da destinarsi a lotti edificabili mediante successiva attribuzione di capacità edificatoria;
c. il parziale scomputo del valore di tali aree aggiuntive, dal debito residui del soggetto attuatore;
d. la garanzia di uno sviluppo armonico del comparto e dell’equilibrio delle dotazioni territoriali;
c) che l’Amministrazione Comunale, secondo gli indirizzi consiliari, esaminata la
documentazione ricevuta, ha ritenuto con Delibera di Giunta Comunale n. …… del …. che la Proposta persegua le finalità di cui alla Delibera del Consiglio Comunale n. 14 del
29.03.2018, configurandosi l’interesse pubblico di cui al 2° comma dell’art. 18 della LR 20/2000 e s.m.i., ed intende pertanto dare attuazione alla Proposta come di seguito formulata, con ciò superando anche la richiesta di pagamento inviata a Lexus in data 26.11.2018 – prot. 31690 – in merito alla corresponsione del Contributo Lexus Polo Scolastico, richiesta che è da considerarsi superata dalla stipula del presente accordo;
VERIFICATO IN PARTICOLARE
che la Proposta di accordo pervenuta dall’attuatore prevede:
a) un incremento del 5% della capacità insediativa complessiva del comparto, come ammessa dal RUE, tesa allo sviluppo locale delle politiche abitative, a esclusivo favore del Comune di Castel Maggiore rinunciando Lexus alla quota di incremento del 5% di
edificabilità di sua spettanza;
b) l’assegnazione al Comune di Castel Maggiore di una superficie fondiaria urbanizzata di circa 9.922 mq corrispondente al Lotto 24, così come rappresentato in via indicativa nelle planimetrie allegate (Allegati 9 e 10), sulla quale localizzare le capacità insediative di competenza del Comune di Castel Maggiore già definite nella Convenzione 2010;
c) l’assegnazione al Comune di Castel Maggiore di una maggiore superficie fondiaria urbanizzata di circa 2.879 mq, così come rappresentato in via indicativa nelle planimetrie allegate (Allegati 9 e 10), ad integrazione del Lotto 25 definito dalla Convenzione 2010 al fine di consentire la ridefinizione dei Nuovi Lotti 25, con una maggiore superficie fondiaria di mq 1.123, e 26, con una maggiore superficie fondiaria di mq 1.756, come indicato al seguente punto d)
d) La ridefinizione dei perimetri del Lotto 25, integrato con la superficie fondiaria di cui al precedente punto c), definito dalla Convenzione 2010 individuando:
i. Lotto 25 con una superficie fondiaria urbanizzata di circa mq. 3.882 sulla quale localizzare le capacità insediative incrementali ammesse dal RUE (nuovo Lotto 25) in mq 1.313,95 di Su oltre alla Sa;
ii. Lotto 26 con una superficie fondiaria urbanizzata di circa mq. 8.091,00 sulla quale il Comune di Castel Maggiore potrà, sulla base dei propri indirizzi strategici, effettuare le seguenti scelte localizzative:
a. Destinare il Lotto 26, con una superficie fondiaria urbanizzata di circa mq
8.091,00, ad ospitare capacità insediative, derivanti dalla definizione di separati e specifici strumenti di pianificazione, fino a mq 4.000 di Su che corrispondono alla capacità
insediativa “ospitabile” nell’ambito in relazione alle dotazioni territoriali anche in larga parte già realizzate, con le minime variazioni derivanti dalla Variante al PP 2018 da
b. Destinare il Lotto 26, con una superficie fondiaria urbanizzata di circa mq 8.091,00, ad una redistribuzione delle proprie capacità insediative (ex Lotto 25 e incremento 5% delle Su ammesse dal PPIP);
e) la concentrazione delle capacità insediative di Lexus, che restano invariate, sulle
superfici fondiarie di sua proprietà tramite un ridisegno di alcuni Lotti non ancora edificati come indicato negli elaborati allegati (Allegato 3);
f) la modifica dell’altezza massima dell’edificato da mt 15,50 a mt 20,00 (altezza del fronte) al fine di consentire sia la concentrazione della capacità insediative sia una maggiore
articolazione dei corpi di fabbrica;
g) la rideterminazione degli oneri dovuti dall’Amministrazione comunale per l’urbanizzazione del Lotto di sua proprietà definiti dalla Convenzione 2010 e la
determinazione degli oneri dovuti dall’Amministrazione Comunale per l’incremento delle Su (5%) al netto delle somme già scomputate da Lexus srl (euro 92.672,33);
h) nel proseguimento della negoziazione le parti sono pervenuti alla definizione di condizioni che prevedono la compensazione, anche a fronte dei benefici derivanti alla pubblica Amministrazione dalla variante al PP 2018 derivanti della attribuzione al Comune di Castel Maggiore di maggiori estensioni di superfici fondiarie, tra:
da una parte
i. il contributo definito dalla Convenzione 2010 dovuto da Lexus per la realizzazione del polo scolastico, pari ad 850.000 €;
e dall’altra
ii. Gli oneri dovuti dall’Amministrazione Comunale a Lexus per l’urbanizzazione delle aree, secondo il PP vigente, al netto delle somme già scomputate da Lexus srl (ovvero 336.333,84 €)
iii. Il valore delle maggiori superfici fondiarie urbanizzate che Lexus si impegna a ad attribuire all’Amministrazione Comunale, determinato in 263.231,00 €;
iv. Gli oneri dovuti dall’Amministrazione Comunale a Lexus per l’urbanizzazione delle aree, in ragione delle nuove superfici attribuite al comune, ovvero 190.676,67 €;
v. Impegno di Lexus a corrispondere all’Amministrazione Comunale in sede di sottoscrizione della Nuova Convenzione la somma di 60.000,00 € quale compensazione finale;
il tutto come meglio dettagliato nel quadro allegato (Allegato 7);
RILEVATO CHE
da tutto quanto sopra espostosi evince come il presente accordo persegue puntualmente l’interesse pubblico declinato dagli atti di indirizzo del comune:
1) ottenere la cessione di aree aggiuntive, rispetto a quelle attualmente previste, da
destinarsi a lotti edificabili anche mediante successiva attribuzione di capacità edificatoria (cfr. Delibera 47/2018 e Delibera 14/2018);
2) la garanzia di uno sviluppo armonico del comparto e dell’equilibrio delle dotazioni territoriali (cfr. Delibera 47/2018);
3) avere come scopo della rinegoziazione l'obiettivo di dare precedenza ad operazioni imprenditoriali piuttosto che a meri ampliamenti delle astratte potenzialità di
trasformazione urbanistica dei beni oggetto di accordo (Cfr. Delibera 14/2018);
RITENUTO
a) che sono state valutate positivamente la compatibilità urbanistica, la sostenibilità ambientale (salva la verifica degli uffici competenti) e la congruità economica dei termini di cui al presente accordo che, nell’ottica del contenimento del consumo di suolo, rientra tra quelli ammessi dal RUE vigente ma da definire con specifica Variante al vigente Piano Particolareggiato;
b) che il presente accordo costituirà parte integrante della Variante al Piano
Particolareggiato e che lo stesso, previa sottoscrizione con atto notarile, sarà oggetto di pubblicazione quale parte integrante della documentazione di variante al PPIP;
TUTTO CIÒ PREMESSO, CONSIDERATO E RITENUTO
n.20/2000 e s.m.i., si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 - Conferma delle premesse
1. Le premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del presente accordo e si intendono integralmente richiamate.
Art. 2 – Impegni delle parti-
1. Il Comune di CASTEL MAGGIORE e Lexus srl assumono gli obblighi di cui al presente accordo per sé e per i loro aventi causa, a qualsiasi titolo, obbligandosi ciascuna parte a rispettare il presente accordo e far subentrare nei seguenti obblighi i rispettivi eventuali aventi causa.
2. Allo stesso modo, i diritti e le facoltà riconosciuti, per effetto del presente accordo, al Comune di CASTEL MAGGIORE ed a Lexus si intendono riconosciuti anche ai loro aventi causa, a qualsiasi titolo.
Art. 3 – Impegni Lexus S.r.l.
1. Impegni di Lexus srl:
a) Lexus si impegna a redigere e depositare, entro centoventi giorni dalla data di stipula del presente accordo, la domanda di Variante di Piano Particolareggiato e la relativa
documentazione, che recepisca e confermi le previsioni di quanto stipulato nel presente accordo. A tal fine si precisa che la documentazione qui allegata, allegato sub 3, deve intendersi indicativa e che l’assetto planivolumetrico verrà meglio definito in sede di elaborazione ed approvazione della Variante al Piano Particolareggiato nell’ambito della quale continueranno a trovare applicazione le disposizioni attualmente fissate dall’art. 8 delle NTA del PP in relazione alla definizione di Superficie Utile, Superficie accessoria e Superficie Complessiva;
b) Lexus si impegna ad individuare le opere di urbanizzazione relative alla prima fase attuativa del PPIP tra quelle già realizzate e collaudate al fine di rendere attuabile anche la seconda fase del PPIP;
c) Lexus si impegna ad assegnare al comune, immediatamente a seguito della stipula della Nuova Convenzione/atto integrativo, la maggiore superficie fondiaria del Lotto 24 pari a circa 9.922 mq, previa liberazione dell’ipoteca da parte dell’Istituto Bancario Carisbo (Atto
…… Rep. …Racc.);
d) Lexus si impegna ad assegnare al comune, con separato atto da sottoscrivere
contestualmente alla sottoscrizione notarile del presente Accordo oppure da sottoscrivere a seguito della stipula della Nuova Convenzione/atto integrativo, al Comune di Castel
Maggiore la maggiore superficie fondiaria pari a circa 1.123 mq, per la definizione del Nuovo Lotto 25 di superficie fondiaria complessiva di circa mq 3.882, sulla quale verranno trasferiti, in tutto o in parte, i diritti edificatori derivanti dalla “potenzialità edificatoria aggiuntiva” assegnata integralmente al Comune di Castel Maggiore pari al 5% della potenzialità complessiva di Piano Particolareggiato; tale assegnazione, se effettuata contestualmente alla sottoscrizione del presente Accordo, risulterà sottoposta alla condizione sospensiva della definitiva approvazione della Variante al PPIP e alla sottoscrizione della Nuova Convenzione/atto integrativo/atto bilaterale d’obbligo;
e) Lexus si impegna ad assegnare al comune, con separato atto da sottoscrivere
contestualmente alla sottoscrizione notarile del presente Accordo, oppure da sottoscrivere a seguito della stipula della Nuova Convenzione/atto integrativo, al Comune di Castel Maggiore la maggiore superficie fondiaria pari a circa 1.756 mq, per la definizione del Nuovo Lotto 26 di superficie fondiaria complessiva di mq 8.091,00; tale assegnazione, se effettuata contestualmente alla sottoscrizione del presente Accordo, risulterà sottoposta alla condizione sospensiva della definitiva approvazione della Variante al PPIP e alla sottoscrizione della Nuova Convenzione/atto integrativo/atto bilaterale d’obbligo;
f) Lexus si impegna a completare le opere di urbanizzazione primaria del Comparto 4M Sub5 in coerenza alla Variante al PPIP;
g) Lexus di impegna a corrispondere all’Amministrazione Comunale in sede di
sottoscrizione della Nuova Convenzione la somma di 60.000,00 € quale compensazione finale;
h) Lexus rinuncia agli oneri dovuti dall’Amministrazione Comunale a Lexus per l’urbanizzazione delle aree da piano particolareggiato e convenzione vigenti, per un importo di 336.333,84 € (al netto delle somme già scomputate dal contributo di costruzione dovuto da Lexus srl per l’ottenimento dei titolo abilitativi);
i) Lexus rinuncia agli oneri dovuti dall’Amministrazione Comunale a Lexus per
l’urbanizzazione delle aree da piano particolareggiato e convenzione di prossima variante, per un valore di 190.676,67 €;
i) Lexus rinuncia a pretendere dal comune il pagamento degli importi corrispondenti al valore delle maggiori superfici fondiarie urbanizzate che Lexus si impegna ad attribuire all’Amministrazione Comunale, determinato in 263.231,00 €;
j) Lexus srl rinuncia alla propria quota di edificabilità incrementale ammessa dal RUE (mq 1.173,18 di Su) a favore del Comune di Castel Maggiore, così come rinuncia a pretendere dal comune il concorso alle spese di urbanizzazione;
k) Lexus si impegna inoltre a:
I. cedere in proprietà al Comune di Castel Maggiore, così come previsto dalla Convenzione 2010, tutte le opere di urbanizzazione primaria e le aree indicate come standard pubblico sulla base delle nuove previsioni della Variante di Piano, entro il termine di novanta giorni dalla data di sottoscrizione della nuova convenzione / atto aggiuntivo;
II. provvedere a proprie cure e spese all’esecuzione del completamento delle opere di urbanizzazione tramite impresa opportunamente qualificata, nel rispetto della legislazione e della normativa tecnica vigente, sia in termini di definizione dei requisiti del soggetto che operativamente eseguirà le opere sia relativamente alle procedure di realizzazione delle stesse rientranti tra le opere funzionali all’intervento (art. 16, comma 2bis, DPR
380/2001), entro il termine di validità del titolo abilitativo che verrà all’uopo rilasciato, salve le proroghe che saranno motivatamente richieste e concesse dall’amministrazione, non potendosi applicare l’istituto della comunicazione di proroga “unilaterale” previsto dalla LR 15-2013;
III. eseguire, a proprie spese, il collaudo tecnico amministrativo delle opere a
completamento ai fini dell'assunzione in carico delle opere da parte del Comune, tramite
tecnico opportunamente incaricato, delle aree oggetto di nuovo titolo edilizio e non ricomprese nei collaudi tecnici amministrativi Prot. 31855/2010 e Prot. 24663/2011;
IV. provvedere, a propria cura e spesa, alla predisposizione degli atti catastali, tecnici, di frazionamento e dell’atto notarile di ricomposizione della proprietà.
Art. 4 – Impegni Comune di Castel Maggiore.
Il Comune di Castel Maggiore:
a) si impegna a rinunciare, a fronte dell’assolvimento dell’impegno di Lexus di cui all’art. 3 a riscuotere il contributo definito dalla Convenzione 2010 dovuto da Lexus per la
realizzazione del polo scolastico, pari ad euro 850.000;
b) si impegna a recepire il presente Accordo, dopo la sua sottoscrizione notarile,
confermandone le previsioni in sede di approvazione della Variante al Piano Attuativo ed in sede di sottoscrizione della Nuova Convenzione che assumerà un nuovo termine decennale. Il presente Accordo costituisce parte integrante degli strumenti di pianificazione cui accede ed è soggetto alle medesime forme di pubblicità e di partecipazione;
c) si impegna a definire con separati provvedimenti e strumenti urbanistici, che pertanto non incideranno sull’iter della Variante al PPIP e sulla sottoscrizione della Nuova
Convenzione, l’utilizzazione dei lotti assegnati al comune stesso, per edificabilità diverse da quelle previste dalla Convenzione 2010 incrementate del 5%, come ammesso dal RUE.
Art. 5 – Ulteriori impegni delle parti
1. Il completamento delle urbanizzazioni relativa a tutte le reti ed i sottoservizi del comparto in conformità alle prescrizioni degli enti gestori sono a completo carico del soggetto attuatore Lexus.
2. A garanzia della corretta esecuzione delle opere di urbanizzazione di cui sopra e degli obblighi di cessione conseguenti, Lexus ha già prestato idonea garanzia fidejussoria in sede di Convenzione 2005 (Unipol Assicurazioni in data 09/10/2006, n. 9646325755
presentata a garanzia della perfetta esecuzione delle opere di urbanizzazione) ed oggi ridotta da € 6.464.961,10 ad € 1.818.189,10. Tale importo è ampiamente superiore al valore delle opere ancora da realizzare. La liberazione di tale fideiussione avverrà con
3. A seguito dell’approvazione della Variante di Piano Particolareggiato, si andrà a stipulare una Nuova Convenzione o atto integrativo alla stessa.
4. Una volta assolti gli obblighi assunti da Lexus di cui all’art. 3 il Comune di Castel Maggiore provvederà alla liberazione della fidejussione prestata da Lexus S.r.l. a garanzia del pagamento del contributo destinato alla realizzazione del Plesso scolastico.
5. la società Lexus garantisce fin da ora il proprio assenso alle varianti allo strumento urbanistico che il comune dovesse promuovere, nel rispetto delle condizioni di sostenibilità ambientale e territoriale. Nulla sarà dovuto alla società Lexus per il concorso alle spese di urbanizzazione, anche con riferimento agli elementi di variante;
6. sui propri lotti l’Amministrazione Comunale potrà, sulla base dei propri indirizzi strategici, trasferire, in tutto o in parte, i diritti edificatori derivanti dalla “potenzialità edificatoria aggiuntiva” assegnata integralmente al Comune di Castel Maggiore pari al 5%
della potenzialità complessiva di Piano Particolareggiato da sommare alle potenzialità edificatorie già nella sua disponibilità (Lotto 25 PP vigente) oppure utilizzare detti lotti per la definizione di Accordi, disciplinati da strumenti urbanistici autonomi, tesi alla
localizzazione di capacità insediative sino ad un massimo di 4.000 mq di Su nel rispetto delle condizioni di sostenibilità ambientale e territoriale. Tali nuove previsioni saranno perfezionate dal comune dopo l’avvenuta stipula della nuova convenzione / atto
aggiuntivo;
Art. 6 – Cessione di aree: modalità ed effetti
1. Con riferimento alle aree/opere da cedere al Comune di Castel Maggiore, gli effetti traslativi della proprietà e quelli attivi e passivi naturalmente connessi decorreranno dalla data di stipulazione del contratto di cessione gratuita.
2. La consegna delle aree al comune, come prevista dal presente accordo e dalla futura variante urbanistica, verrà effettuata al momento della stipulazione dei necessari atti e comunque entro e non oltre novanta giorni dalla data di sottoscrizione della
Convenzione/atto integrativo a seguito della Variante di Piano Particolareggiato di cui al presente Accordo;
3. All’atto della stipula, Lexus presterà le garanzie d’uso in relazione a tali tipologie di operazione, ferma restando, come detto in precedenza, la necessità di conseguire l’atto di assenso da parte della Banca Creditrice Ipotecaria CARISBO alla restrizione dell’ipoteca gravante sui beni in parola;
Art. 7 – Condizioni di efficacia
1. Il presente accordo è efficace dalla stipulazione, salvo quanto previsto dall’art. 18 LR 20/2000, e dovrà trovare conferma delle sue previsioni nella approvazione della Variante al PPIP;
2. La stipulazione dell'accordo è preceduta dalla determinazione dell’organo esecutivo e dell'Ente (DGC __ del __), in attuazione degli indirizzi impartiti dall’organo consiliare.
3. Il presente accordo, a seguito della sua sottoscrizione, costituirà parte integrante dello strumento urbanistico attuativo cui accede, il quale seguirà le forme di pubblicità e di partecipazione previste ex Lege.
Art. 8 - Spese derivanti dal presente accordo
1. Saranno a carico Di LEXUS S.r.l. tutte le spese tecniche derivanti dall’applicazione ed esecuzione del presente accordo. Saranno, altresì, a carico della stessa tutte le spese notarili relative al trasferimento della proprietà delle aree, imposte comprese.
Art. 9 - Richiami normativi
1. Per quanto non espressamente previsto nel presente accordo, trovano applicazione le disposizioni dell’art. 18 L.R. n. 20/2000 e successive modifiche e integrazioni; le
disposizioni contenute nei commi 2 e seguenti dell’art. 11 della L. n. 241/1990 e successive modifiche e integrazioni nonché, in quanto compatibili, i principi del Codice Civile in materia di obbligazioni e contratti.
Art. 10 -Norme Finali
1. Ogni comunicazione fra le parti dovrà avvenire in forma di raccomandata con avviso di ricevimento, inviata agli indirizzi indicati in premessa o a mezzo PEC.
2. Resta facoltà del soggetto attuatore la nomina di un proprio tecnico o procuratore di fiducia, quale rappresentante per ogni questione nascente dal presente accordo. L’incarico, da conferirsi con mandato nelle forme di legge, diverrà efficace nei confronti del Comune
Art. 11 - Controversie - Foro competente
Per tutte le controversie che dovessero insorgere in relazione al presente accordo che non possano risolversi in via amministrativa con spirito di reciproca comprensione, sarà competente, in via esclusiva, l’Autorità Giudiziaria entro la cui circoscrizione ha la sede legale il Comune di Castel Maggiore.
ALLEGATI:
Costituiscono allegati, quale parte integrante del presente accordo, i seguenti documenti:
1. Estratto di PSC e RUE con individuazione dell’area oggetto della presente proposta di Accordo ai sensi dell’art. 18 LR 20/2000
2. Planimetria generale Piano Particolareggiato 2009
3. Proposta preliminare 2019 di assetto Planivolumetrico della variante al PPIP 4. Piano Particolareggiato 2009 Standard urbanistici
5. Proposta preliminare 2019 Standard Urbanistici della Variante al PPIP 6. Quadro di riepilogo degli standard Urbanistici della Variante al PPIP
7. Quadro di riepilogo delle Compensazioni tra Comune di Castel Maggiore e Lexus srl 8. Quadro riepilogativo delle capacità insediative della Variante al PPIP
9. Planimetria catastale con individuazione delle maggiori superfici fondiarie da attribuire al Comune di Castel Maggiore
10. Planimetria catastale con individuazione dei lotti 24, 25 e 26 di competenza del Comune di Castel Maggiore a seguito delle maggiori attribuzioni di superfici fondiarie.
Comune di Castel Maggiore Giovanni Panzieri
Responsabile del 4° settore “Edilizia e urbanistica”
___
Lexus srl
Fabrizio Mozzanega Legale rappresentante ___
Si approvano espressamente le clausole di cui agli articoli 2, 3, 4, 5, 7, 10.
Comune di Castel Maggiore Giovanni Panzieri
Responsabile del 4° settore “Edilizia e urbanistica”
Lexus srl
Fabrizio Mozzanega Legale rappresentante ___
